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第壹篇

地 權 1 第一章 緒論˙2 第二章 地權˙24 第三章 地權限制˙39 第一節 本國人私有土地權利之限制/39 第二節 外國人取得土地權利之限制/44 第三節 陸人取得地權之限制/51 第四節 農地地權之限制/61 第四章 公有土地/73 第五章 地權調整/85

第貳篇

地籍整理 129 第一章 地籍整理˙130 第二章 地籍測量與地籍圖重測˙133 第三章 土地登記˙148 第四章 土地登記之種類˙156 第五章 地籍清理條例˙188 第一節 總則/188 第二節 日據時期會社或組合名義登記土地之     清理/196 第三節 神明會名義登記土地之清理/197 第四節 所有權以外土地權利之清理/200


第五節 限制登記及土地權利不詳之清理/201 第六節 寺廟或宗教團體土地之清理/203 第六章 不動產交易管理˙210 第一節 不動產估價師法摘要/210 第二節 不動產經紀業管理條例摘要/215 第三節 地政士法/221

第參篇

土地使用 237 第一章 緒論˙238 第二章 不動產租用˙252 第一節 房屋租用/252 第二節 基地租用/257 第三節 農地租用/263 第三章 市地重劃˙290 第四章 農地及農村社區重劃˙326 第一節 農地重劃/326 第二節 農村社區土地重劃/335

第肆篇

土地稅 351 第一章 規定地價˙352 第二章 照價徵稅(地價稅)˙369 第三章 照價收買˙388 第四章 漲價歸公(增值稅)˙401


第伍篇

土地徵收 435 第一章 總則˙436 第二章 各種徵收之類型˙446 第三章 徵收程序˙459 第四章 徵收補償˙483 第五章 區段徵收˙508 第六章 徵收之撤銷與廢止˙528 第七章 收回權及優先購買權˙541 第一節 收回權/541 第二節 優先購買權/547

第陸篇

土地使用管制 559 第一章 國土計畫法˙560 第一節 總則/560 第二節 國土計畫之種類及內容/565 第三節 國土計畫之擬訂、公告、變更及實施     /570 第四節 國土功能分區之劃設及土地使用管制     /575 第五節 國土復育/586 第六節 罰則/588 第七節 附則/590 第二章 區域計畫法及非都市土地使用管制規則˙599 第三章 都市計畫法˙620


第一章

緒 論 2

、土地法之意涵 一、意義

  地   權   第壹篇

土地法者,乃規範有關不動產權利義務關係之根本法律也。 二、土地法之法源基礎(亦與憲法之關係) 我國憲法有關土地政策之主張規定於「基本國策」一章中,其主要規 定如下: 國民經濟應以民生主義為基本原則,實施平均地權,節制資本,以謀 國計民生之均足。

(憲法§142)

中華民國領土內之土地屬於國民全體。人民依法取得之土地所有權, 應受法律之保障與限制。私有土地應照價納稅,政府並得照價收買。 (憲法§143Ⅰ) 附著於土地之礦,及經濟上可供公眾利用之天然力,屬於國家所有, 不因人民取得土地所有權而受影響。

(憲法§143Ⅱ)

土地價值非因施以勞力資本而增加者,應由國家徵收土地增值稅,歸 人民共享之。

(憲法§143Ⅲ)

國家對於土地之分配與整理,應以扶植自耕農及自行使用土地人為原 則,並規定其適當經營之面積。

(憲法§143Ⅳ)

國家應運用科學技術,以興修水利,增進地力,改善農業環境,規劃 土地利用,開發農業資源,促成農業之工業化。

(憲法§146)

三、各別法律對於「不動產、土地」各有其不同之定義,及其原因 民法: 定義: 稱不動產者,謂土地及其定著物。不動產之出產物,尚未分離者, 為該不動產之部分。

(民法§66)


原因: 民法物權篇,乃為規範私人間財產之持有、使用與交易等之法律, 為便利交易、減少紛爭,凡是固定予土地者,均為不動產之範疇。 土地法: 定義: 本法所稱之土地,謂水、陸及天然富源。

(土法§1)

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原因: ,故對土地之規範,採最廣義之解釋,但並不包含定著物。 國有財產法: 定義: 不動產:指土地及其改良物暨天然資源。

(國財§3)

原因: 國有財產法,乃是為發揮公有非公用不動產之最佳效能,以求全民 之福祉。故對不動產之規範,除土地及其改良物外尚包含天然資源。 不動產經紀業管理條例: 定義: 不動產指土地、土地定著物或房屋及其可移轉之權利。房屋指成屋 、預售屋及其可移轉之權利。

(經紀§4)

原因: 不動產經紀業管理條例,乃是為促進不動產交易安全及建立市場秩 序。因此將不動產範圍納入具有交易價值之土地、土地定著物或房 屋及其可移轉之權利,並特別針對房屋部份,區分為成屋及預售屋。 不動產估價師法: 定義: 不動產估價師受委託人之委託,辦理土地、建築改良物、農作改良 物及其權利之估價業務。

(估師§14)

原因: 不動產估價師,乃是專門職業技術人員之一,故就其不動產之範圍 ,係依委託人所委託之標的為主,指土地、建築改良物、農作物及 其權利。

  緒   論   第一章

係為維護土地資源,促進土地之永續利用,以謀求人類世代之幸福


現行土地法制規範與「土地法立法原則」不一致之處 徵收土地稅以地值為根據:

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現行平均地權條例第 15、46 條有關公告地價、公告土地現值之 評估明顯偏離市價,形成租稅不公、漲價歸私現象。 土地稅採漸進辦法:

  地   權   第壹篇

現行土地稅法有關地價稅及增值稅雖採累進稅率課徵,但無論適 用累進之標準或稅率,均無法達成抑制地價,甚至引發土地投機 盛行。 對於不勞而獲之土地增益行累進稅: 現行土地增值稅之計徵,因公告現值嚴重偏離市價且累進稅率偏 低,造成土地之增值利益大量歸私。 土地改良物之輕稅: 現行房屋稅之稅率與各項優惠幅度,相較於地價稅而言,似乎較 重。因此現行房屋稅之課徵,未能凸顯促進土地利用之成效。 政府收用私有土地辦法: 政府發動徵收雖不得以營利為目的,但常為發展特定事業而浮濫 發動徵收,似有圖利特定事業發展之嫌。另所謂應給予相當補償 ,現行土地徵收條例第 30 條,係按照當期市價補償其地價。而 其「市價」係政府單方決定,並未符合相當補償之精神。 免稅土地: 政府推動相關政策(例如都市更新、市地重劃等)而給予私有地 主許多相關土地稅之減免優惠,造成地主間租稅負擔不公平現象。 以增加地稅或估高地值方法促進土地之改良: 目前各項土地稅稅率之訂定,或稅基之評估,均有過低及不合理 之現象,無法增加地主之持有成本,以促進土地之改良,反而造 成大量資金投入房地產市場,形成囤積炒作房價節節暴漲,並引 發嚴重民怨。 土地掌管機關: 中央機關內設置許多審議委員會(如土地徵收審議委員會等), 企圖藉由所謂專家審議來分散主管機關之政治責任。


※土地法第 1 條與土地法第 37 條,所稱之「土地」之意涵有何差異? 對「土地」之範疇界定不同:

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土地法第 1 條: 係為維護土地資源,促進土地之永續利用,以謀求人類之幸福,故所 稱之「土地」採最廣義之界定,但並不包含定著物。 土地法第 37 條: 「土地登記,謂土地及建築改良物之所有權與他項權利之登記。」其 立法意旨,係為確定得辦理產權登記之標的,故土地登記之「土地」 係指土地及建築改良物。 立法目的不同: 土地法第 1 條,對土地之界定,係為落實土地法之立法意旨而設,具 有妥善運用土地資源,以實現地盡其利,地利共用之目的。 土地法第 37 條,土地登記客體之規範,主要係為保障私有財產權而 設,故對不佔據特定空間且無財產權界定之抽象標的之水、天然富源 地等,並不屬登記之範圍。 有無包含改良物之不同: 土地法第 1 條,所謂之土地,其範圍不包含人為之建築改良物、農作 改良物。 土地法第 37 條,土地登記之客體,尚包含土地改良物中之合法建築 改良物,但不包含工事及農作改良物等土地改良物。

  緒   論   第一章

「本法所稱土地,謂水陸及天然富源。」


本章相關申論題及選擇題解答,請詳見《土地法規歷屆試題全解─測驗

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&申論完全攻略》。 、地價評議委員會暨標準地價評議委員會之委員係由那些人員組成?該 委員會掌理之事項有那些?並評論如此組成的委員會能否達成其設置

  地   權   第壹篇

的功能。

【高考二】

、何謂土地登記?土地登記的客體與土地法第 1 條所規定之「土地」是 否有別?試申論之。

【代檢】

、土地法 107 條規定:「出租人出賣或出典耕地時,承租人有依同樣條 件優先承買或承典之權。」又農業發展條例 33 條前段規定:「私法 人不得承受耕地。」試問:此二條文中所稱「耕地」之意涵有何不同 之處?請申述之。

【北基特】

、平均地權條例所稱「改良土地」係指那些情形?又土地之改良應如何 申請驗證登記?試依平均地權條例施行細則規定說明之。【代特】 、名詞解釋:信託登記;市地重劃之「一般負擔係數」;國有土 地;不動產證券化;土地使用分區管制。

【高考】

、試以國土計畫政策為例,詳析土地法制與土地政策、土地行政間之互 動關係。

【地政士】

、民國 17 年 12 月,當時立法院長胡漢民與副院長林森為實行孫中山先 生平均地權、地盡其利的主張,擬具「土地法原則」九項,提經中國 國民黨中央政治會議通過,並於民國 18 年 1 月函送立法院,以為制 定土地法之依據。因此,此「土地法原則」對之後的土地立法影響極 大。試問該「土地法原則」的內容為何?之後,那一些土地法制的規 範與「土地法原則」不一致?

【公產高考】

、土地改良物分為那幾種?其主要內容為何?政府依法徵收土地改良物 時,直轄市或縣(市)政府應依何項基準估定其補償費?請依土地法 及土地徵收條例之相關規定,分別詳予說明之。

【身障四】

、依我國現行民法、國有財產法、不動產經紀業管理條例、不動產證券 化條例、不動產估價師法等有關法律,對「不動產」一詞,均有所定 義或詮釋。茲請問各該法律對該名詞所定內容有何不同?其原因何在 ?

【普考】


、何謂土地登記?土地登記的客體與土地法第 1 條所規定之「土地」是 否有別?試申論之。

【普考】

、土地法為規範土地相關權利義務關係之法律,政府遷臺後,為落實民 生主義政策,同時為適應國家社會之急切需要,先後制訂單行法規以 資應用。此等單行法之性質,係屬土地法之特別法。請說明下列土地 特別法的立法意旨:平均地權條例;農業發展條例;都市計畫 法;住宅法及地籍清理條例。

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【高考】   緒   論   第一章

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