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第一編 總  則.............................................. 1-1 主題壹 土地法概念 ................................................................ 1-3 主題貳 法  例 .................................................................... 1-8 所有權 ....................... 1-31  主題參 地權(土地權利)       他項權利 主題肆 地權限制 .................................................................... 1-48 主題伍 公有土地私有土地............................................ 1-68 主題陸 地權調整 .................................................................... 1-83 關鍵教戰日記Ⅰ 特定主體與客體處分之限制 ................ 1-102 標竿學習─申論演練 ................................................................ 1-107

第二編 地  籍.............................................. 2-1 主題壹 地籍概念 .................................................................... 2-3 主題貳 測量概念 .................................................................... 2-10 主題參 土地登記概念............................................................ 2-25 主題肆 土地登記申請............................................................ 2-48 主題伍 土地登記應備文件 ................................................... 2-55 主題陸 土地登記申請程序 ................................................... 2-62 關鍵教戰日記Ⅱ 與民眾權利牽涉(有關)之測量種類 2-72


標竿學習─申論演練 ................................................................ 2-77

第三編 土地使用.............................................. 3-1 主題壹 土地使用之概念 ....................................................... 3-3 土地使用編定 ............ 3-5  主題貳 土地使用管制            土地使用分區管制 主題參 空地及荒地 ................................................................ 3-7 主題肆 土地使用計畫體系 ................................................... 3-15 主題伍 公共設施用地............................................................ 3-37 主題陸 都市更新 .................................................................... 3-42 主題柒 房屋及基地租用 ....................................................... 3-58 主題捌 農地使用管制及耕地租用 ...................................... 3-78 市地重劃 ...................................... 3-104  主題玖 土地重劃        農地重劃 主題拾 市地重劃 .................................................................... 3-111 主題拾壹 農地重劃 ................................................................ 3-141 主題拾貳 農村社區土地重劃............................................... 3-148 時勢教戰日記Ⅰ 復徵空地稅,促進地盡其利 ................ 3-156 標竿學習─申論演練 ................................................................ 3-159

第四編 土 地 稅.............................................. 4-1 主題壹 土地稅概念 ................................................................ 4-3 主題貳 平均地權 .................................................................... 4-8


主題參 規定地價 .................................................................... 4-11 主題肆 照價徵稅(地價稅)............................................... 4-24 主題伍 田  賦 .................................................................... 4-49 主題陸 照價收買 .................................................................... 4-59 主題柒 漲價歸公(土地增值稅) ...................................... 4-68 時勢教戰日記Ⅱ 不動產交易實價登錄,實現居住正義 4-106 時勢教戰日記Ⅲ 課徵奢侈稅,打擊短期投機 ................ 4-109 標竿學習─申論演練 ................................................................ 4-115

第五編 土地徵收.............................................. 5-1 上級所有權  主題壹 土地徵收之概念         .................... 5-3 原始取得 一般徵收 區段徵收 ....................... 5-14  主題貳 土地徵收之種類        保留徵收 一併徵收 收回權 .................... 5-41  主題參 被徵收人之權利         優先購買權 主題肆 土地徵收之程序 ....................................................... 5-49 主題伍 土地徵收之補償 ....................................................... 5-62 主題陸 徵收之撤銷及廢止 ................................................... 5-81 時勢教戰日記Ⅳ 大埔及相思寮土地徵收事件 ................ 5-89 時勢教戰日記Ⅴ 撤銷徵收與廢止徵收 ............................. 5-93


關鍵教戰日記Ⅲ 量的一併徵收與質的一併徵收 ............ 5-96 標竿學習─申論演練 ................................................................ 5-98

第六編 自我實現(模擬試題) ................... 6-1 第一回 .......................................................................................... 6-3 第二回 .......................................................................................... 6-5 第三回 .......................................................................................... 6-6 第四回 .......................................................................................... 6-10 第五回 .......................................................................................... 6-13

《附錄一》歷屆測驗試題 ................................ 7-1 第一編 總  則 .................................................................... 7-3 第二編 地  籍 .................................................................... 7-12 第三編 土地使用 .................................................................... 7-21 第四編 土 地 稅 .................................................................... 7-35 第五編 土地徵收 .................................................................... 7-43

《附錄二》歷屆申論試題 ................................ 8-1 高普考試題(九十四~一○二年) ...................................... 8-3 基層(地方)三、四等試題(九十四~一○二年) ....... 8-12 土地代書(地政士)試題(九十四~一○二年) ............ 8-21 土地代書檢覈試題(九十~九十四年) ............................. 8-25


第一編 總 則 1-3

主 主題 題壹 壹

 土 地 法 概 念

一、須熟讀土地法與憲法之關係,特別是憲法第一六六條「保護有關歷史、文 化、藝術之古蹟、古物」之基本國策為命題焦點。 二、土地法之立法九原則,作為制定土地法之依據,亦非常重要。 三、土地法內容就法律分類標準探討其性質,須熟記! 掌握趨勢‧建立優勢

一、意義 乃規範土地權利義務關係之法律,即為實現土地政策、規範土地分配利用 及改良之法律。 二、法源(母法)─(土地法與憲法之關係) 我國憲法有關土地政策之主張規定於「基本國策」章,其主要規定如下: 國民經濟應以民生主義為基本原則,實施平均地權,節制資本,以謀國計 民生之均足。(憲法§142) 中華民國領土內之土地屬於國民全體。人民依法取得之土地所有權,應受 法律之保障與限制。私有土地應照價納稅,政府並得照價收買。(憲法§ 143Ⅰ) 附著於土地之礦及經濟上可供公眾利用之天然力,屬於國家所有,不因人 民取得土地所有權而受影響。(憲法§143Ⅱ) 土地價值非因施以勞力資本而增加者,應由國家徵收土地增值稅,歸人民 共享之。(憲法§143Ⅲ) 國家對於土地之分配與整理,應以扶植自耕農及自行使用土地之人為原則 ,並規定其適當經營之面積。(憲法§143Ⅳ) 國家應運用科學技術,以興修水利,增進地力,改善農業環境,規劃土地 利用,開發農業資源,促成農業之工業化。(憲法§146) 三、立法原則


1-4 土地法 民國十七年冬,立法院成立,著手制定各種重要法律,土地法亦為其中 之一。由立法院胡漢民院長與林森副院長依據 孫中山先生平均地權之 主張,擬具「土地法原則」九項,提經中國國民黨中央政治會議通過後 ,於民國十八年一月函送立法院,以為制定土地法之依據。 土地法制定所依據之九項原則,如下列所述: 徵收土地稅,以地值為根據: 即由人民自由申報地價,以其所報之數額為徵稅標準。低報地價者,則照 價收買之。 土地稅率,採漸進辦法: 輕稅率,無法達到地價低廉的目的;而高稅率亦窒礙難行。為便於施行起 見,或於經濟現狀不願發生重大影響,故採漸進辦法。 對於不勞而獲之土地增益,行累進稅: 因社會進步而增漲之地價,應歸公有。惟法貴乎施行有序,且貴乎便民, 故主張累進徵稅。 土地改良物之輕稅: 土地改良物,應輕其稅,以收土地改良之效。 政府收用私有土地辦法: 政府需用土地時,得照價收買私有土地,但不得收買土地為營利目的,地 上改良物,應予以賠償。 免稅土地: 公有土地不以營利為目的者,得免繳土地稅。 以增加地稅或估高地值方法促進土地之改良: 不依政府規定辦法使用土地者,應將該地稅率增加,或估高其地值,以促 進土地之改良。 土地掌管機關: 設省、市土地局及縣土地局,並設中央機關監督並指揮之。 土地權利移轉,須經政府許可: 土地為生產之根本要素,故政府於土地權利之移轉,認為有妨害國計民生 時,可制止之。 四、土地法之性質 土地法為公法兼私法: 公法:乃規定公權利義務關係之法律。土地法所規定之事項,大部分為


第一編 總 則 1-5

國家與私人間之土地權利義務公行為關係,例如:土地法第一編規定地 權限制、地權調整,第二編規定地籍測量與土地登記,第三編規定私有 土地使用之限制,第四編規定土地稅課徵,及第五編關於土地徵收規定 ,皆係規定私人與國家間之土地權利義務關係,顯然屬於公法性質。 私法:規定私權利義務關係之法律,如土地法第三編有關房屋及基地租 用之規定及耕地租用規定,即是規定出租人與承租人、地主與佃農間之 私權利義務關係。 土地法為普通法兼特別法: 普通法:乃施行於全國各地區,適用於全國人民規範一般事項,如土地 法係規範一般性土地權利義務關係。 特別法:適用於特殊的人、事、地之法律,如耕地三七五減租條例僅適 用於佃農,旨於保障佃耕權;都市計畫法適用於都市土地,旨在改善居 民生活環境,促進都市有計畫均衡發展;而農地重劃條例旨於調整農場 結構,改善農業生產環境,促進農業現代化。 故普通法與特別法之區別,主要在於適用上,乃屬相對性,而非絕對,土 地法相對於民法而言,僅適用於土地相關事項,故為特別法,但相對於耕 地三七五減租條例、都市計畫法、農地重劃條例等其他相關土地法規,則 為普通法。因此,土地法具有普通法兼特別法之性質。 土地法為程序法兼實體法: 程序法:乃規定行使權利及履行義務手續之法,如土地法第一編公地撥 用程序、第二編關於地籍整理程序、第四編關於規定地價程序、第五編 關於土地徵收程序之規定,皆屬於程序上規定。 實體法:乃規定有關權利與義務實體之法律,如上述列舉程序法外大都 屬實體規定。 土地法為強行法: 凡不問當事人之意思如何,依法律規定必須適用之法律為強行法。反之, 其適用與否完全由當事人之意思自由決定者,為任意法。土地法為實現國 家土地政策之立法,凡其所規定事項皆與社會公益有密切關係,自不允許 當事人隨意變更。 五、土地法之內容 現行土地法於民國十九年六月三十日由國民政府公布,民國二十五年開始 實施,其間歷經民國三十五年、四十四年、六十四年、七十八年、八十四 年、八十九年、九十年、九十四年、九十五年、一○○年,十次局部修訂


1-6 土地法 ,分為五編二十五章,各編主要內容如下: 第一編總則,分為: 法例、地權、地權限制、公有土地、地權調整等五章。其主要點在於闡明 土地所有權之本質,區分公有、私有土地之界限,限制私人土地所有權及 外國人土地權利,扶植自耕農及自行使用土地之人為原則,以建立平均地 權土地制度,創造均富社會,遏止私人壟斷土地。 第二編地籍,分為: 通則、地籍測量、土地總登記、土地權利變更登記等四章。其主要點在於 規定地籍整理之方法及程序,以樹立土地管理制度,保持地籍資料之完整。 第三編土地使用,分為: 通則、使用限制、房屋及基地租用、耕地租用、荒地使用、土地重劃等六 章。其主要點在於規劃管制土地使用,促進土地開發改良,保障土地與房 屋租用之公平,以期地盡其利。 第四編土地稅,分為: 通則、地價及改良物價、地價稅、土地增值稅、土地改良物稅、土地稅之 減免、欠稅等七章。其主要點在於規定地價,照價徵稅,漲價歸公,以達 地權平等,地利共享,消除土地投機,杜絕不勞而獲。 第五編土地徵收,分為: 通則、徵收程序、徵收補償等三章。其主要點在於規定國家因公共事業之 需要及實施國家經濟政策,得以補償損失為條件,強制收用私人土地,以 謀發展公共建設,調劑土地分配,提高社會安全,維護大眾利益。 六、土地法之特別法 耕地三七五減租條例: 本條例之立法精神乃在減輕佃農地租負擔、改善佃農生活及安定農村社會 秩序,以貫徹減租護佃之政策。 平均地權條例: 本條例之立法宗旨乃在藉規定地價、照價徵稅、照價收買及漲價歸公等四 大綱領之實施,以有效遏止土地之投機壟斷,進而達成地盡其利、地利共 享之目標。 都市計畫法: 為改善居民生活環境,並促進市鎮鄉街有計畫之均衡發展而制定。 區域計畫法: 為促進土地及天然資源之保育利用,人口及產業活動之合理分布,以加速


第一編 總 則 1-7

並健全經濟發展,改善生活環境,增進公共福利而制定。 國民住宅條例: 為統籌興建及管理國民住宅,以安定國民生活及增進社會福祉而制定。 農地重劃條例: 為調整農場結構,改善農業生產環境,便於實施機耕以促進農業現代化而 制定。 農業發展條例: 為確保農業永續發展,因應農業國際化及自由化,促進農地合理利用,調 整農業產業結構,穩定農業產銷,增進農民所得及福利,提高農民生活水 準而制定。(農發條例§1) 土地稅法: 為關於統一土地稅徵收之創制性法律,其主旨在將現行各法律中有關土地 稅徵收之規定概行納入本法,俾今後土地稅之徵收,悉以本法為依據。 土地徵收條例: 為規範土地徵收,確保土地合理利用,並保障私人財產,增進公共利益而 制定。(土徵條例§1Ⅰ)

精選試題

自我模擬‧提昇戰力

LAND LAW

一、何謂土地法?試說明土地法與憲法之關係。

【代檢】

二、試說明土地法之立法原則。 三、試說明土地法之性質。

【高考】

四、試說明土地法內容,並請列舉五種土地法之特別法。

【普考】

五、試述土地法之意義及其性質。

【原住民特考】


1-8 土地法

主 主題 題貳 貳

  法   例

一、熟記土地分類之內容並評論目前分類有何缺失?進一步探討土地分類與土 地登記之關係。 二、土地改良物、改良土地與耕地特別改良三者之意涵須釐清。 三、目前地方政府財政困難,為減輕其負擔,土地債券搭發時機及不動產證券 化亦非常重要! 四、何謂農業用地?何謂耕地?尤其耕地之意涵,須從土地法、耕地三七五減 租條例、平均地權條例及農業發展條例加以比較研析之! 掌握趨勢‧建立優勢

一、土地之定義 土地在經濟學上為生產三大要素之一;在政治學上為國家構成四大要項之 一;在日常生活中,為人類生存所需資源,因此所謂土地,一般有四種不 同解釋: 狹義之土地: 僅指地球表面之陸地,即日常慣稱之土地。 廣義之土地: 包括地球表面之陸地及水域。 最廣義之土地: 舉凡陸地、水域、地上空氣層、地下礦產物,以及附著於地上之陽光、熱 能、風力、雨水等一切有形之自然物及無形之自然力。 土地法之定義: 土地法第一條規定,本法所稱土地,謂水陸及天然富源。此乃採最廣義的 解釋。 二、土地法所稱之「土地」其所界定之範圍 最廣義之解釋: 按土地法第一條規定,本法所稱土地,謂水陸及天然富源。即指地球表面 之一切陸地、水面及天然資源,故凡能滿足人類生存活動所必需之一切自


第一編 總 則 1-9

然資源均屬之。 專指陸地: 土地法第十四條規定:下列土地不得為私有: 海岸一定限度內之土地。 天然形成之湖澤……及其沿岸一定限度內之土地。 可通運之水道及其沿岸一定限度內之土地。…… 本條條文中將海、河、湖、澤等水源與其沿岸之土地相併列,可見此處之 土地係專指陸地而言。 土地不包括地下之礦產: 土地法第十五條第一項規定,附著於土地之礦,不因土地所有權之取得而 成為私有。故就私人土地所有權而言:「土地」之涵意,並不包括附著於 土地之礦產。 土地登記包括土地上之建築改良物: 土地法第三十七條第一項規定,土地登記,謂土地及建築改良物之所有權 與他項權利之登記。故就土地登記客體而言:「土地」二字,亦包括建築 物在內,故土地登記亦稱不動產登記。 三、土地之分類 所謂土地分類,係指將土地資源依照其各種特性予以適當分類,以達到研 擬土地政策、便於土地管理及促進土地有效利用目的。茲將其分類說明如 下: 依權屬分: 公有土地:依土地法第四條規定,本法所稱公有土地,為國有土地、直 轄市有土地、縣(市)有土地或鄉(鎮、市)有之土地。即土地所有權 屬於公法人。 私有土地:依土地法第十條第一項規定:「……其經人民依法取得所有 權者,為私有土地。」即土地所有權屬於私人,包括自然人、私法人及 非法人團體所有之土地。 依使用效能分: 依法使用之土地。 空地: 凡編為建築用地,未依法使用者,為空地。 土地建築改良物價值不及所占地基申報地價百分之二十者,視為空 地。(土地法§87)


1-10 土地法 指已完成道路、排水及電力設施,於有自來水地區並已完成自來水系 統,而仍未依法建築使用;或雖建築使用,而其建築改良物價值不及 所占基地申報地價百分之十,且經直轄市或縣(市)政府認定應予增 建、改建或重建之私有及公有非公用建築用地。(平權§3 ,土稅 §11) 荒地: 凡編為農業或其他直接生產用地,未依法使用者,為荒地。但因農業 生產之必要而休閒之土地,不在此限。(土地法§88) 農業用地閒置不用者稱之。(平權§26 之 1) 依地區分: 都市土地:指依法發布都市計畫範圍內之土地。(平權§3 ) 非都市土地:指都市土地以外之土地。(平權§3 ) 依使用性質分: 土地依其使用,分為下列各類:→(專題研究) 第一類:建築用地,如住宅、官署、機關、學校、工廠、倉庫、公園 、娛樂場、會所、祠廟、教堂、城堞、軍營、砲臺、船埠、碼頭、飛 機基地、墳場等屬之。 第二類:直接生產用地,如農地、林地、漁地、牧地、狩獵地、礦地 、鹽地、水源地、池塘等屬之。 第三類:交通水利用地,如道路、溝渠、水道、湖泊、港灣、海岸、 堤堰等屬之。 第四類:其他土地,如沙漠、雪山等屬之。 前項各類土地,得再分目。(土地法§2) 茲將臺灣省政府民政廳民國三十六年發布之「地類地目對照表」,檢附 如下: 地

類 地目名稱 說

建 雜 第 一 類 建 築 用 地

祠 鐵

房屋及其附屬之庭院、園囿一切基地均屬之 自來水用地、運動場、紀念碑、練兵場、射擊場 、飛機場、臺等用地及其他不屬各地目之土地 均屬之 祠廟、寺院、佛堂、神社、教務所及說教所等均 屬之。但兼用住宅或家廟者,不在此限 車站、車庫、貨物庫等及車站內之站長、車長等 之宿舍均屬之


第一編 總 則 1-11

第 二 類 直接生產用地

第 三 類 交通水利用地

第 四 類 其 他 土 地

公 墓 田 旱 林 養 牧 礦 鹽 池 線 道 水 溜 溝 堤 原

公園用地 墳墓用地 水田用地 旱田用地 林地、林山均屬之 魚池 畜牧用地 礦泉地,但限於湧泉口附近及其維持上必要之區域 製鹽用地 池塘 鐵道線路用地 公路、街道、巷衖、村道、小徑等及公用或公共 用之輕便鐵道線路均屬之 埤圳用地 灌溉用水之塘湖、沼澤等 一切溝渠及運河屬之 堤防用地 荒蕪未經利用及已墾復荒之土地均屬之

土地依其使用分為四類,得再分二十一種地目,其缺失說明如下: 依土地使用的不同加以分類,太流於形式性、不切實際,無法達到土 地使用分區管制目的(實務上以都市計畫法及區域計畫法為依據)。 土地種類眾多,土地使用情形甚為繁雜,未能詳細列舉,無法達到促 進土地有效利用及作為課稅憑依。 無法維護名勝古蹟及國土保安。 地目年久失實且田賦停徵已久,地目與田賦的關係已經名存實亡,實 有檢討必要。 四、土地改良物、改良土地與耕地特別改良之區辨 土地改良物: 意義: 本法所稱土地改良物,分為建築改良物及農作改良物二種。 附著於土地之建築物或工事,為建築改良物。 附著於土地之農作物及其他植物與水利土壤之改良,為農作改良物。 (土地法§5) 適用時機:政府機關因徵收、照價收買或土地徵用私有土地,因土地上 有土地改良物,應予以補償,茲說明如下:


1-12 土地法 土地改良物被徵收時,其應受之補償費,由該管直轄市或縣(市)地 政機關會同有關機關估定之。(土地法§241) 建築改良物價值之估計,以同樣之改良物於估計時為重新建築需用費 額為準,但應減去因時間經歷所受損耗之數額。(土地法§162) 被徵收土地之農作改良物,如被徵收時與其孳息成熟時期相距在一年 以內者,其應受補償之價值,應按成熟時之孳息估定之;其被徵收時 與其孳息成熟時期相距超過一年者,應依其種植、培育費用,並參酌 現值估定之。(土地法§242) 本條例實施地區內之土地,政府於依法徵收時,其地上建築改良物, 應參照重建價格補償。(平權§10) 照價收買之土地,地上如有農作改良物,應予補償。農作改良物價額 之估定,如其孳息成熟時間在收買後一年以內者,應按其成熟時之孳 息估定之;其在一年以上者,應依其種植、培育費用,並參酌現值估 定之。(平權§33ⅠⅡ) 照價收買之土地,地上建築改良物同屬土地所有權人所有者,應一併 收買。其補償價額由直轄市或縣(市)政府查估後,提交地價評議委 員會評定之。(平權§34) 建築改良物之補償費,按徵收當時該建築改良物之重建價格估定之。 農作改良物之補償費,於農作改良物被徵收時與其孳息成熟時期相 距在一年以內者,按成熟時之孳息估定之;其逾一年者,按其種植 及培育費用,並參酌現值估定之。 建築改良物及農作改良物之補償費,由直轄市或縣(市)主管機關 會同有關機關估定之;其查估基準,由中央主管機關定之。(土徵 條例§31) 國家因興辦臨時性之公共建設工程,得徵用私有土地或土地改良物。 徵用期間逾三年,或二次以上徵用,期間合計逾三年者,需用土地 人應於申請徵用前,以書面通知;土地或土地改良物所有權人於收 到通知書之日起三十日內,得請求需用土地人徵收所有權,需用土 地人不得拒絕。 依前項規定請求徵收土地或土地改良物所有權者,不得再依第九條 規定申請收回其土地或土地改良物。 第二章規定,於徵用土地或土地改良物時,準用之。但因情況緊急 ,如遲延使用土地或土地改良物,公共利益有受重大危害之虞者,

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