8
LOGISTIIKKA- & TUOTANTOTILAT
3 / 2015
Talouden pysähtyneisyys ravistelee logistiikkamarkkinoita L
ogistiikka- ja varastotilojen markkinat ovat mitä suurimmassa määrin suoraan riippuvaiset yleisestä taloudellisesta aktiviteetista. Viime vuosien olematon tai negatiivinen talouskasvu yhdessä Helsingin seudulle tehtyjen mittavien logistiikkainvestointien kanssa ovat aiheuttaneet vanhempien ja nykyaikaisia vaatimuksia vähemmän vastaavien tilojen ylitarjontaa. Vaikka vajaakäyttöaste onkin pienempi kuin toimistotiloissa, 7 %:n luokkaa, olemattoman taloudellisen kasvun jatkuessa se tulee nousemaan. Venäjän talouden heikkous ja pysähtyneisyys vaikuttavat kaikkeen täältä Venäjälle ja toisin päin harjoitettavaan logistiseen toimintaan. Rekkajonoista rajalla ei ole puhuttu aikoihin eikä muutosta ole näkyvissä. Vaikka Venäjän masinoima sota Ukrainassa päättyisi tänään, ei venäläisten ostovoima palaa ennalleen vuosiin, sillä talouden vanhanaikaisuus ja kyvyttömyys modernisoida sitä pitävät huolen siitä, ettei taloudellista kasvua ole odotettavissa. On arvioitavissa, että Kaakkois-Suomen logistiikkatilojen markkinat pysyvät vaikeina, vajaakäyttö korkeana ja investoinnit alhaisina. Vuodesta 2008 teollisuustuotannon määrä on pudonnut yli 20 %. Tällä on tietysti dramaattinen vaikutus myös tuotantotilojen kysyntään. Yleiskuvaa eivät muuta suunnitellut metsäteollisuusinvestoinnit, vaikka ne sinänsä ovatkin tietysti erittäin myönteisiä tekijöitä. Uskon, että tuotantotilojen kysyntä pysyy laimeana, mutta markkinoille tulevan tyhjän tilan määrä ei lisäänny samassa suhteessa
kuin tuotanto vähenee. Vaikka halliin tulisikin tyhjää tilaa, sitä harvemmin ryhdytään
vuokraamaan ulkopuolisille. Eri asia on, jos koko tehdas tyhjenee. Vähittäiskaupan volyymi on niin ikään laskusuunnassa. Samaan aikaan sekä S-ryhmälle, Keskolle että Lidlille on valmistunut tai valmistumassa uusia logistiikkatiloja lähelle Helsinkiä. Vanhemmat, matalammat ja pienemmät tilat tyhjenevät eikä niille ole tässä tilanteessa helppoa löytää uutta käyttöä. Likvideimpiä ovat kiinteistöt, jotka sijaitsevat paikoissa, jotka voidaan uudelleen kaavoittaa asuntotarkoituksiin.
Teollisuustuotannon volyymi on laskenut lähes yhtäjaksoisesti jo vuodesta 2008.
Logistiikka- ja tuotantokiinteistöt, joissa on paljon toimistoa suhteessa hallitiloihin, ovat suurimmissa vaikeuksissa. Vielä 1980-luvulla toimistotilan tarve oli nykyistä merkittävästi suurempi, mutta tietojenkäsittelytekniikoiden kehitys liittyneenä tehostamispyrkimyksiin ovat johtaneet siihen, että toimistojen tarve on suorastaan romahtanut. Muutama vuosikymmen sitten oli tavallista, että tuhatta hallineliötä kohden oli toimistotilaa 200-400 neliötä. Nyttemmin sitä tarvitaan enintään 100 neliötä. Jos kiinteistö on rakennettu vielä niin, että toimistotilat ovat useassa kerroksessa, on niiden vuokraaminen myymisestä puhumattakaan varsin vaikeaa. Tarjontaa tällaisista kiinteistöistä on paljon, mutta kauppoja syntyy vähän. Monessa tapauksessa toimistoille ei voi laskea oikeastaan juuri minkäänlaista arvoa. Toisaalta ei ole olettavaa, että nämä markkinat juurikaan muuttuisivat, vaikka nousukausikin alkaisi ja yleinen kiinnostus logistiikkatiloihin lisääntyisi. Uudet ja tehokkaammat tilat tulevat pysymään suosiossa ja vanhemmat pysyvät käytössä vain joustavien ja hinnaltaan edullisten vuokrausehtojen ansiosta. Uskon, että muutos on tässä suhteessa pysyvä eikä paluuta menneeseen ole.
Matti Ahrelma CEO, MRICS
RealParkiin, Lempäälän Marjamäkeen rakennetaan kuluttajille ja ammattilaisille suunnattuja toimitiloja säksi alueen vahva asemakaava sekä valmiiksi tehty pohjarakentaminen mahdollistavat liiketilojen sijoittamisen vapaasti. Koko alueen houkuttelevuutta lisäävät valtakunnallinen datakaapeli, valtakunnallinen sähkölinja sekä maakaasuputki. - RealPark -hanke on erittäin joustava, konsepti mahdollistaa tehokkuuden ja edullisuuden ja alueelle pääsee toimimaan hyvin nopeasti, Korhonen sanoo.
RealParkissa on valmiina ja käytössä ensimmäinen 4.000 m² rakennus. Toinen vaihe on käynnistynyt – alueen etureunaan, parhaalle paikalle, rakennetaan toimitilaa teknisen kaupan toimijoille, lounaskahvilalle ja polttoaineen jakelupisteelle. Kyseisen paikan liikennevirta on valtava – kohteessa kulkee vuosittain 5-7 miljoonaa ihmistä! RealParkin asemakaavassa on myös 2.000 m² päivittäistavarakaupan osuutta – se tullaan hyö-
Kuva: Erkki Koivisto
- KOY RealMachinery otettiin käyttöön tammikuussa 2015. Se on nyt tupaten täynnä, kertoo markkinointipäällikkö Heska Korhonen. RealParkin rakentaminen jatkuu parhaillaan. 16,7 hehtaarin alueelle rakennetaan noin 40-50.000 m² tilaa vaativan kaupan ja päivittäistavarakaupan tilaa. Lopullisena kohderyhmänä ovat sekä kuluttajat että ammattilaiset. Alueen infra on jo valmiina, rakennusvalmius koko alueella on korkea. - Asiakkaan niin halutessa uudet toimitilat ovat hänen käytössään puolen vuoden kuluessa sopimuksen allekirjoittamisesta. Tämän mahdollistaa edellä mainitun valmiin infran ja pohjarakentamisen lisäksi Lempäälän kunnan joustava kaavoitus- ja lupakäytäntö, sanoo Korhonen. - Valtateiden varsilla on paljon kylttejä, joissa kerrotaan, että alueelle rakennetaan jossakin vaiheessa jotakin. Me teimme toisin: me olemme sijoittaneet useita miljoonia euroja RealParkiin tähän mennessä. Jatkamme tällä tiellä eteenpäin, Korhonen kertoo. RealPark on poikkeuksellinen yrityspuisto monesta syystä. Se sijaitsee Suomen logistisessa keskipisteessä valtateiden, rautateiden, lentokenttien ja satamien läheisyydessä Suomen kasvukäytävän, HHT:n varrella. Li-
Heska Korhonen
Kuva: Lentokuva Vallas Oy / muokkaus Heska Korhonen
dyntämään samalle etureuna-alueelle. RealPark kokonaisuus tulee olemaan merkittävästi tätä edellä kuvattua alkuperäistä RealParkia suurempi. -Meillä on omistuksessamme nyt yhteensä 300 metriä moottoritien vartta. Lempäälän kunnanhallitus on varannut meille 9 + 9 hehtaarin alueet uutta kehitystyötä varten. CHP-voimalaitos- ja datakeskusalue ovat nyt esisuunnitteluvaiheessa. Maakaasuputkea, datalinjaa ja voimalinjaa hyödyntämällä rakennamme alueelle maakaasulla toimivan CHP-voimalaitoksen sekä sitä hyödyntävän datakeskuskeskittymän, toteaa markkinointipäällikkö Heska Korhonen.