EDILIZIA SOCIALE ED EFFICIENZA ENERGETICA 7 aprile 2016 │ Urban Center Bologna
EDILIZIA SOCIALE ED EFFICIENZA ENERGETICA
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EFFICIENTAMENTO
PATRIMONIO IMMOBILIARE RESIDENZIALE
Epoca di costruzione (anni)
Numero di edifici residenziali (valori assoluti)
Distribuzione per anno (percentuali)
1918 e precedenti
1.832.504
15,0
1919-1945
1.327.007
10,9
1946-1960
1.700.836
14,0
1961-1970
2.050.833
16,8
1971-1980
2.117.651
17,4
1981-1990
1.462.767
12,0
1991-2000
871.017
7,1
2001-2005
465.104
3,8
2006 e successivi
359.979
3,0
Totale
12.187.698
Fonte: Censimento ISTAT 2011
31.138.278 abitazioni
100,0
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PATRIMONIO RESIDENZIALE PRIVATO
56,7%
Fonte: Censimento Istat 2011
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PATRIMONIO IMMOBILIARE COMUNALE
12 10 8 6 4 2 0
Fonte: simulazioni Nomisma-Anci su dati parametrici
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QUALITÀ DELL’ OFFERTA ABITATIVA
Fonte: Nomisma
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ORIENTAMENTI EUROPEI
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v
v
v
Edifici responsabili per un’ampia quota del consumo di energia (40% nell’UE) e di emissioni di CO2 (circa il 38%) Entro il 2020 l’Italia deve contribuire all’obiettivo di riduzione del 20% del consumo energetico dell’UE ed entro il 2030 del 27% Immobili pubblici in prima linea nelle esigenze di riqualificazione energetica e nuove esigenze abitative in ambito privato Qualità garantita e monitorata per uno sviluppo «intelligente», «sostenibile» e «inclusivo»
Direttiva 2012/27 8
OBIETTIVI EUROPEI VINCOLANTI
Fonte: Elaborazioni ENEA
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OGGETTI DI LAVORO
Ex IACP (Bologna)
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OGGETTI DI LAVORO
Ex Palazzo degli Specchi (Ferrara)
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OGGETTI DI LAVORO
Ex Manicomio (Imola)
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LE «BUONE DOMANDE»
1.
2.
3.
4.
5.
Perché «evidenze e consapevolezze» non hanno prodotto la cultura del cambiamento in campo immobiliare, energetico, sismico e ambientale? Perché non si riesce a tradurre in «politiche e azioni» la forte attenzione maturata sulla necessità di intervenire sul patrimonio immobiliare pubblico e privato? Con quali obietti strategici e paradigmi di intervento vengono costruiti i “progetti di riuso” urbano dal mondo pubblico-privato? Quali nuove relazioni pubbliche e private dobbiamo immaginare per rigenerare la “città pubblica” e gli spazi urbani? Quali strumenti normativi e finanziari sono “realmente” disponibili e accessibili per sostenere i piani di intervento sui patrimoni immobiliari? 13
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MOVENTI
INTERESSE REALE (patrimonio privato) INTENZIONI COMPRAVENDITA 12
>100 mld investimento
12,2 (3.159.000)
6,6 mln famiglie
10
8
6,6 (1.695.000)
%
8,0 (2.070.000)
6
INTENZIONI RIQUALIFICAZIONE
4
12
2
10 0
8 % 6 4
1,1mln famiglie Fonte: Indagine Nomisma 2015
2 0
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INTERESSE REALE (patrimonio pubblico)
UNITÀ IMMOBILIARI TIPOLOGIA DI UNITÀ IMMOBILIARE
Numero
Superficie media
Superficie
valori ass.
valori %
mq
valori %
mq
residenziale e commerciale
681.159
70,7%
48.697.688
10,9%
71
destinate a fini istituzionali (uffici, scuole, caserme, ecc.)
282.934
29,3%
397.999.864
89,1%
1.407
TOTALE
964.093
100,0% 446.697.552 100,0%
463
100 mld
investimento
Fonte: stime elaborate da Nomisma su dati Ministero Tesoro (gennaio 2014)
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INTERESSE REALE (edilizia sociale)
Confronto tra canoni (euro/mese) a Bologna per un’abitazione di 70 mq Min 77
ERP Med* 210
Max 539
Min 323
Concordato ** Med 408
Max 493
Libero Med 670
Min 586
Max 755
* La media dei canoni ERP è calcolata rispetto a tutti i canoni in essere e non rispetto al minimo e al massimo applicato. ** Abitazione usata con 4/7 elementi rispetto ai 15 indicati all'interno dell'Accordo Territoriale del Comune di Bologna del 2013
Canoni (euro/mese)
12 10 8 6 4 2 0
Fonte: Nomisma
Dall’assottigliamento dei canoni mercato e dalla necessità di mantenere i canoni sociali su soglie compatibili si è creata una fascia centrale di compresenza dove il «mercato» compete con il «privato sociale» e con il «pubblico». 17
SPESA PUBBLICA A CONFRONTO
Retrofit
Rinnovabili
Investimento
23,9 miliardi di € (in tre anni)
220 miliardi di € totali dal 2008 al 2030 (10 miliardi di € l'anno)
Occupazione attivata
382.000
130.000
Risparmio energetico
0,75 miliardi di € l'anno
1,86 miliardi di € l'anno
Effetti sul PIL
Effetti sull'import
+4,96% in 10 anni con stimolo fiscale
Irrilevante
+2,2% nel 2030 8,4 miliardi di € verso Germania e Cina per componentistica
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DUBUGGING
AREE DI ATTENZIONE
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RISORSE POSSIBILI
Come costruire procedure di qualitĂ e appetibili per il mercato?
Come qualificare la spesa attuale e attivare finanza europea?
Quali condizioni di utilizzo e accessibilitĂ ? Fonte: Nomisma-Anci
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SOSTENIBILITÀ DI PROGETTO Descrizione Tasso di sconto pari al 8%
IPOTESI MERCATO
Attraverso la “Guida all’analisi costi benefici dei progetti di investimento”, la Commissione Europea ha indicato un valore del tasso di sconto compreso tra il 3% e il 5,5%, ma per l’Italia un tasso compreso tra il 6% e il 10% può essere considerato realistico. Per le nostre simulazioni assumiamo un tasso di sconto intermedio pari all’8%. Tasso di sconto pari al 4%
IPOTESI INVIMIT
Considerato il vantaggio della Sgr del Mef nella provvista dei fondi, e la necessità di coprire gestione e rischi di struttura, si ipotizza un tasso di sconto tra il 3% e il 5%. Tasso di sconto pari al 2%
IPOTESI BEI
La BEI, (Banca Europea per gli Investimenti) raccoglie sui mercati finanziari ingenti risorse e le destina, a condizioni più vantaggiose rispetto al mercato domestico, al finanziamento di progetti coerenti con gli obiettivi dell’Unione europea.
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STRUMENTI DISPONIBILI
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DIMENSIONAMENTO DI PROGETTO
Interesse minimo di investimento per un appalto di riqualificazione energetica
2 mln €
Valore medio degli appalti di riqualificazione energetica
5 mln €
Fatturato di «sicurezza»
Fonte: Ministero dello Sviluppo Economico
Dimensione appalto x 2,5
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ESIGENZE DELLA DOMANDA
RISPARMIO
Fonte: Indagine Nomisma sulla famiglie 2013-2015
EDIFICIO
CONTESTO
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POLITICHE DI SVILUPPO
EDIFICI-QUARTIERI
Riuso, rinnovamento, ricontestualizzazione
AREE DISMESSE
Processi generativi di sviluppo
CITTÀ-TERRITORIO
Riuso di suolo e ricucitura urbana
Città in cerca di economie, economie in cerca di città
Rinnovamento urbano = Rinnovamento politiche pubbliche
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RIGENERARE CITTÀ
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SOGGETTI DI OFFERTA
GRUPPO 1 ESCO
Fatturato ≥ 12,5 mln Euro
GRUPPO 2 5 mln ≤ Fatturato ≥ 12,5 mln Euro
GRUPPO 3 Fatturato ≤ 5 mln Euro
15%
6%
79%
Fatturato Medio
210 mln Euro
83 mln Euro
576 k Euro
Patrimonio Netto Medio
55 mln Euro
1,8 mln Euro
378 k Euro
2,4 mln Euro
40 k Euro
5,4 k Euro
Consistenza
EBIT
medio
Fonte: Nomisma
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SOGGETTI DI OFFERTA
Fonte: Nomisma
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NUOVA «TEORIA DEL VALORE»
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Marco MARCATILI Responsabile UnitĂ Strategie Urbane e Sviluppo locale +39 340.3586912 marco.marcatili@nomisma.it