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un beau dégagement, doivent en être proches et bénéficier d’un cadre agréable, avec un ensoleillement maximal et calme. Ce segment reste actif, car le nombre de biens à disposition reste des plus faibles. Il y a également les cadres supérieurs des entreprises financières ou multinationales, qui recherchent une villa avec jardin pouvant accueillir la famille composée de deux enfants en plus des parents. Cela implique des surfaces comprenant trois chambres et un bureau pour environ 180 m2 au minimum. Les entreprises fortement exposées à la monnaie européenne, aux marchés financiers et de la gestion de fortune, voient leur effectif se réduire continuellement. Ainsi, les employés encore en poste hésitent à prendre des engagements financiers à long terme et restent dans l’attente, sans toutefois complètement disparaître. De plus, la politique de logement des «impatriés» (les expatriés qui arrivent en Suisse) a progressivement évolué au cours des dernières années, puisque les entreprises ne donnent plus de chèques en blanc pour plusieurs années, mais font en sorte d’attribuer un montant de soutien pour une durée bien déterminée, ce qui oblige le nouvel immigrant à faire un choix d’ha-
bitation judicieux, puisqu’il sait que dans un avenir relativement proche, il ne bénéficiera plus de la manne de son employeur. 3) La troisième catégorie englobe les biens entre 2,8 millions et 5 millions de francs; c’est le segment des villas individuelles. Les acheteurs potentiels ont des professions libérales avec les plus hauts revenus ou sont des dirigeants immigrés. Cependant, ce segment de marché a évolué avec l’augmentation des prix. En effet, de nombreux vendeurs, convaincus que l’augmentation des prix s’appliquait à tous les biens sans exception, ont augmenté leurs attentes de prix, qui finalement se révèlent trop gourmandes, voire carrément hors du marché. De ce fait, les objets regroupés dans cette frange de prix ne trouvent généralement pas preneur, nécessitant d’importants travaux, parce que construits avant les chocs pétroliers successifs ou parce que les finitions ne sont plus adaptées, ou encore parce que leur plan est devenu obsolète sans modification. 4) La dernière catégorie concerne les biens de plus de 5 millions qui s’adressent à de grandes fortunes, nationales ou étrangères, attirées par les qualités que Genève peut encore
défendre, notamment la proximité des liaisons aéroportuaires et de la montagne, la qualité paysagère, la sécurité, les infrastructures de loisirs, etc. Cette catégorie continue de présenter des objets dits «d’exception», dont le prix peut parfois atteindre plusieurs dizaines de millions de francs en raison de la taille du terrain, respectivement de la maison, mais également de son emplacement, des matériaux utilisés, des éléments accessoires et des aménagements extérieurs (piscine extérieure et/ou intérieure, tennis, manège, arborisation particulière…). Sans surprise, cette catégorie continue à n’intéresser qu’un très faible pourcentage d’acheteurs potentiels, même si certains propriétaires considèrent (à tort) que leur bien doit en faire partie…
Acheteurs de plus en plus qualifiés En tout état de cause, les acheteurs sont désormais plus éduqués quant aux prix du marché et aux différentes possibilités qui s’offrent à eux, ce qui écarte les offres extravagantes sur des biens quelconques et permet d’éviter les pics de prix inexplicables. Cependant, le nombre de biens à disposition reste extrêmement faible et le marché immobilier ne dispose donc pas d’une liquidité
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suffisante pour conserver les prix à un niveau acceptable. Les taux d’intérêt restant faibles, la tentation de vouloir s’endetter pour acheter son chez-soi peut être grande, mais la tension sur les marchés et les incertitudes quant à d’éventuelles restructurations poussent toutefois les acquéreurs potentiels à attendre avant de prendre des risques qui pourraient se révéler inconsidérés. Si on considère également que les banques appliquent leurs standards suisses au marché genevois, une maison de 3 millions de francs devient un objet de luxe et ne peut être financé qu’à hauteur de 65%, ce qui calme également les ardeurs de certains. Enfin, la chicanerie administrative et les recours injustifiés et injustifiables continuent de paralyser la construction à Genève, ce qui n’est pas fait pour détendre le marché immobilier dans le court terme et nous laisse penser que celui-ci, bien qu’ayant atteint un palier, n’est pas prêt de se retourner rapidement de façon importante. n François Hiltbrand, Fabrice Strobino et Gary Bennaim, Analyses et Développements immobiliers Sàrl, Carouge (*) Voir également «La grille de prix des villas à Genève», Tout l’Immobilier No 622, du 27 février 2012.
Rendez-vous de la jurisprudence 3e conférence
jeudi 27 septembre 2012 de 16 h30 à 18 h30
« Pour mettre fin
à un impôt inique »
Renseignements et inscription sur www.cgiconseils.ch / Cours & Séminaires
Christophe Aumeunier Député au Grand Conseil
Le 23 septembre
OUI à la sécurité du logement à la retraite
www.securite-logement.ch
TOUT L’IMMOBILIER • NO 643 • 27 aOûT 2012
Resp. : CGI - C. Aumeunier - 1211 Genève 1
Les rendez-vous de La jurisprudence 2012