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Supra
Condomínio
Supra Condomínio
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ANUNCIANTE SUPRA DESDE SET/06
Acessórios para academia...........................................7
Instalações Elétricas..................................................29
Acessórios para limpeza.........................7,9,11,2ª capa
Lavadora automática de piso.....................7,11,2ª capa
Acessórios poliesportivos..........................................31
Lavadora de alta pressão...........................7,11,2ª capa
Acolchoados para elevador.....................7,9,11,2ª capa
Limpeza de fachada..............................................28,29
Armário multi-uso...........................................7,2ª capa
Limpeza, produtos..................................................9,11
Aspirador...................................................7,11,2ª capa
Lixeira....................................................7,9,11,2ª capa
Bebedouro......................................................7,9,11,23
Manutenção de bombas e máquinas..........................19
Bicicletário...........................................7,9, 11, 2ª capa
Máquina desentupidora..............................................19
Bombas.....................................................................19
Máquinas para limpeza..............................7,11,2ª capa
Brinquedos......................................................32,33,34
Multifuncional............................................................33
Cadeira para portaria..............................7,9,11,2ª capa
Paisagismo...............................................................24
Caixas de correio...............................................2ª capa
Papel de Parede.........................................................33
Calhas.......................................................................19
Pára Raio..................................................................29
Capacho....................................................9,11,2ª capa
Persianas..............................................................32,33
Carrinho de compras..............................7,9,11,2ª capa
Pintura predial.......................................................28,29
Carro Coletor..........................................7,9,11,2ª capa
Piso de borracha.....................................32,33,4ª capa
Carro Funcional.......................................7,9,11,2ªCapa
Piso esportivo...........................................................31
Casinha de boneca..........................................32,33,34
Piso Vinílico..........................................................32,33
Cobertura.............................................................11,15
Piso: restauração.......................................................28
Cobertura em policarbonato/vidros.......................11,15
Placas de identificação..............................................11
Coletor de bituca....................................7,9,11,2ª capa
Placas de sinalização.................................................11
Construtora...............................................................28
Playground em madeira........................................32,34
Controle de pragas.....................................................31
Playground em plástico........................................33,34
Copiadora..................................................................33
Playground em tronco de eucalipto.......................32,34
Cortinas....................................................................33
Protetor de coluna p/ garagem...........................3ª capa
Dedetização...............................................................31
Protetor de pára-choque....................................3ª capa
Desentupidora......................................................19,31
Protetor de parede.............................................3ª capa
Dispenser para papel higiênico/papel toalha...........9,11,
Protetor de porta...............................................3ª capa
2ª capa.........................................................................
Purificador de agua...................................................23
Dispenser para sabonete líquido..............7,9,11,2ª capa
Radiocomunicação....................................................19
Elevador................................................................24,25
Reparos de bombas e máquinas................................19
Elevador: equipamentos........................................24,25
Restauração de fachadas......................................28,29
Elevador: manutenção..........................................24,25
Restauração de pisos...........................................28,29
Enceradeira...............................................7,11,2ª capa
Sensores de Presença..........................................15,29
Engenharia...........................................................28,29
Sinalização................................................................11
Escada......................................................................11
Síndico profissional...................................................15
Espelho convexo....................................7,9,11,2ª capa
Tapete personalizado.................................9,11,2ª capa
Exterminador de mosquito.........................................33
Toldos..................................................................11,15
Ginastica: equipamentos..............................................7
Tratamento de piso....................................................28
Grama Sintética.........................................................32
Trava Eletrônica de carrinho.......................................30
Iluminação de Emergência....................................15,29
Varais........................................................................23
Impermeabilização................................................28,29
Varredora..................................................7,11,2ª capa
Impressão.................................................................33
Ventilador...................................................................23
Revista Supra Condomínio ADMINISTRAÇÃO Por Natália Mancio
Segurança 24h?
Quais as necessidades reais para uma estrutura de vigilância 24h por dia nos condomínios Por mais que o clima de insegurança venha em ondas de tempos em tempos, os números de assaltos à condomínios residencias e comerciais vem aumentando consideravelmente mês a mês. Somente no ano passado, o Distrito Federal, por exemplo, teve o número de assaltos aumentado em 17,5% entre janeiro e dezembro, tendo mais de 600 domicílios invadidos em 12 meses. Enquanto a cidade de São Paulo, tem ao menos onze domicílios invadidos diariamente. Sendo assim, os responsável pela segurança de condomínios não podem deixar de se prevenir, por conta dos números de assaltos cada vez mais alarmantes. Mas quem regulamenta isso? Quem decide se um condomínio é mais ou menos propenso a sofrer uma violência? Os síndicos podem decidir em relação à necessidade de reforço da segurança. A atividade de Segurança Privada no país é regida pela Lei 7.102/83, Decreto lei 89056/83 e pelas Portarias MJ 992/95 2 358/09 que dispõem sobre a vigilância em Bancos e Estabelecimentos Financeiros, ou seja, apenas estes estabelecimentos estão legalmente obrigados a possuir
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Supra Condomínio
vigilância armada. Para outros tipos de estabelecimentos comerciais, residenciais ou industriais, não há a obrigatoriedade legal de se manter vigilância e fica ao critério de cada um destes ter ou não vigilância. Por outro lado, o único profissional legalmente habilitado para exercer a função de segurança e vigilância (armada ou desarmada) são os vigilantes formados e reciclados em escolas legalizadas e pertencentes às empresas registradas na Policia Federal que é o Órgão fiscalizador, através das Delegacias Especializadas de Controle da Segurança Privada existentes em cada estado. “Exceto esses estabelecimentos, o que determina a manutenção de uma portaria 24 horas, seria o grau de risco do local face à criminalidade e a necessidade especifica de controle da entrada e saída de pessoas, veículos, materiais, equipamentos, preservação da integridade física das pessoas e de seus patrimônios.”, explica Manoel W Fonseca, diretor de operações do Grupo Pro Security. Mathieu Frison, CMO da Verisure, empresa especializada em monitoramento e inteligência
explica que dependendo do muito do motivo a portaria 24h pode ou não ser considera um exagero. Se a ideia for gerar segurança, faz sentido, mas é uma solução que nem sempre aumenta efetivamente a segurança do condomínio. Pode, sim, dar a sensação de maior segurança, mas nem sempre é o que acontece. Quando o assunto é segurança, há uma regra básica que diz: quanto menos pessoas estiverem envolvidas na segurança de um imóvel, maior a segurança. Essa informação foi detalhada por um especialista em segurança de Israel, que foi consultor para vários governos, incluindo o brasileiro. Atualmente, o porteiro tem mais um papel de ajuda no dia a dia do condomínio do que a segurança em si, o que pode fazer com que o condomínio escolha, dependendo da sua necessidade diária. No quesito segurança, os condomínios podem adotar outras alternativas, como um serviço de monitoramento e alarme, 24 horas por dia, sete dias por semana, o que traz mais segurança do que uma portaria 24h. “No meu entendimento, a portaria 24 tem suas vantagens e não é exagero dependendo do motivo que leva o condomínio a adotar esse formato, como, por exemplo, auxilio 24h por dia por parte do porteiro junto aos moradores. Agora, se o motivo for exclusivamente segurança, é exagero e não vai resolver o problema. Ter alguém sentado na entrada de um condomínio não impede arrastões e nem evita roubos, infelizmente. Nesses casos, o melhor é buscar por sistemas de monitoramento e alarme inteligentes. As novas tecnologias utilizadas nesses sistemas fazem com que sejam mais do que simplesmente alarmes, melhorando o monitoramento, informações em tempo real, controle de entrada e saída, entre outras coisas.”, explica Frison.
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Marcelo Figueiredo do Figueiredo, advogado na Bergamo e Selmo Advogados Associados reforça que não há lei que obrigue o síndico a realizar contratação de serviços de vigilância, seja através de funcionários próprios ou através de empresa especializada. “As empresas que fornecem e exploram os serviços de vigilância, em funções de repressão e associação com a atividade policial, como o caso dos vigilantes profissionais, enquadramse no que dispõe a Lei n.º 7.102 /1983, tendo em vista que gira em tomo da integridade e segurança dos bens do edifício. As empresas que exploram as funções de auxílio ao controle de acesso aos condomínios, estão regulamentados pela CLT e Acordo Coletivo da Categoria.”, detalha. Existe uma orientação do Secovi para que ocorra um controle de entrada e saída na portaria. A contratação do funcionário responsável por isso depende do regulamento interno do condomínio e da vontade do síndico e do conselho do prédio. Pode ser contratado pelo prédio ou terceirizados. Em relação aos profissionais de vigilância existe um decreto lei NR 7102 , que não permite homens armados em locais públicos, só em ronda externa ou guarita de acesso restrito. Solange Pinheiro, sócia diretora do Grupo
Aliar explica que a escala do vigilância é 12 horas trabalhadas por 36 horas de folga. “Foi esse decreto lei que criou as informações empresas de segurança. É diferente vigilância de controlador de acesso. Em uma única portaria de 24 horas são 04 funcionários, sendo 02 diurnos e 02 noturnos de 12 horas de trabalho.”. O serviço de vigilância nem sempre terceirizado. Existe uma previsão legal de que o estabelecimento particular (indústria, shopping, etc.) - desde que atendidas às exigências constantes da legislação pertinente e aprovado pela Delegacia de Fiscalização da Policia Federal -, constituam um corpo de segurança orgânico, ou seja, os vigilantes passam a ser registrados e trabalham direto para o estabelecimento onde a segurança orgânica foi autorizada a funcionar. Esta alternativa tem alto custo, bem como obriga o estabelecimento aos rigores da legislação e fiscalização vigentes, além de toda a estrutura administrativa e operacional que o estabelecimento terá quer criar para gerir e fiscalizar estes funcionários. A maioria dos condomínios com orçamentos ajustados contratam internamente este tipo de serviço, que acaba saindo mais em conta (empresas terceirizadas costumam cobrar mais caro). Quando se
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trata de um prestador de serviço, o próprio terceirizado supervisiona o atendimento dos funcionários no local de trabalho (chegadas e saídas, evitar/suprir faltas), mas quem acaba acompanhando mesmo é o síndico do condomínio. E vale sempre reforçar: Vigilância armada deve ser contratado de empresa regulamentada na Lei n.º 7.102 /1983*. Controlador de Acesso pode ser funcionário de Condomínio ou empresa especializada.
* § 2º As empresas especializadas em prestação de serviços de segurança, vigilância e transporte de valores, constituídas sob a forma de empresas privadas, além das hipóteses previstas nos incisos do caput deste artigo, poderão se prestar ao exercício das atividades de segurança privada a pessoas; a estabelecimentos comerciais, industriais, de prestação de serviços e residências; a entidades sem fins lucrativos; e órgãos e empresas públicas. (Incluído pela Lei nº 8.863, de 1994) Art. 16 - Para o exercício da profissão, o vigilante preencherá os seguintes requisitos: I - ser brasileiro; II - ter idade mínima de 21 (vinte e um) anos; III - ter instrução correspondente à quarta série do primeiro grau; IV - ter sido aprovado, em curso de formação de vigilante, realizado em estabelecimento com funcionamento autorizado nos termos desta lei. V - ter sido aprovado em exame de saúde física, mental e psicotécnico.
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Revista Supra Condomínio GESTÃO Por Natália Mancio
Comunicação online
Grupos de whatsapp ou em redes sociais podem ajudar na convivência e solução de problemas entre condôminos As pessoas estão cada vez mais conectadas. A presença de smartphones nas mãos é uma cena comum e, atualmente, abrange todas idades, classes sociais e graus de escolaridades. Com uma vida cada vez mais atribulada, as pessoas têm concentrado a sua rotina e agenda no pequeno aparelho, resolvendo problemas com um toque na tela. Pensando nisso, muitas empresas criaram aplicativos que cuidando de assuntos rotineiros e as administradoras de condomínio não ficaram de fora. Hoje, as ferramentas online existentes são muitas e facilitam a comunicação, em especial, nos grandes condomínios. Porém, uma outra turma tem se conectado e principalmente, se aproximado, graças às novas tecnologias. São os síndicos e moradores. Alguns condomínios utilizam as redes sociais como maneira de fortalecer os laços e manter mais contato entre os próprios moradores, o que facilita, em alguns casos, em tomadas de decisões, sugestões, resolução de conflitos e notificações importantes, que muitas vezes ficavam restritas aos murais de aviso. As redes sociais são uma importante ferramenta de comunicação que podem tanto unir e fortalecer uma gestão condominial como desunir e destruir uma gestão condominial. Estatisticamente quanto maior o condomínio, infelizmente, maiores as chances para desunir e destruir a gestão condominial. Não pela ferramenta em si, mas pela forma como as pessoas utilizam asredes sociais. Marcelo Mahtuk, diretor executivo da Manager Gestão Condominial conta que síndicos podem tomar a iniciativa de criar grupos em aplicativos e redes sociais para interagir com moradores, afinal a comunicação é essencial em qualquer comunidade e quanto mais rápida e qualitativa, melhor será sua gestão. “Els podem utilizar as redes, mas devem estar preparados para responder aos anseios e expectativas na mesma velocidade das postagens. Correndo risco certo de alguns condôminos utilizarem erroneamente este meio de contato com o síndico. Porém, estes grupos não podem
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substituir uma assembleia, pois não há como respeitar todo o rito legal necessário. Salvo qualquer deliberação contrária em Assembleia ou Convenção Condominial, é de responsabilidade do Síndico a aprovação de orçamentos e contratação de prestadores. Porém, o Síndico pode sim, quando considerar necessário, solicitar a manifestação dos condôminos através de redes sociais, mas, mesmo assim, a responsabilidade final sobre a decisão continua sendo do síndico.”, detalha o especialista. Ainda não existe nenhuma lei especifica associando as redes sociais aos condomínios. Mas há leis genéricas que penalizam as pessoas que ofendem a outros nas redes sociais. Por isso, os condôminos devem tomar cuidado com o que escrevem e com eventuais acusações e/ou insinuações, pois tais ações podem causar danos morais aos atingidos, e tais fatos podem gerar a responsabilização e até indenização em razão da conduta inadequada de quem colocou o assunto nas redes sociais. Marcelo Figueiredo do Figueiredo, advogado na Bergamo e Selmo Advogados Associados explica também que legalmente, nada impede a criação desses famosos grupos, porém, reforça a questão da continuidade da realização das assembleias. “Deve seguir o rito
prescrito nos artigos 1350 a 1355 do Código Civil e Convenção Condominial. Somente para a contratação e aprovação de orçamentos que não vejo problemas.”. O diretor Marcelo ainda dá algumas dicas para a utilização das redes sociais: Tema: respeite o tema e a finalidade do grupo, não poste nada que fuja disso. Desnecessário desejar “Bom dia” a todos do grupo, faça isso no elevador. Assunto: a postagem deverá ser de relevância para todos e não para uma minoria. O vazamento da unidade ou o filho do vizinho que joga basquete no quarto não deve ser assunto de post. Assuntos como estes devem ser tratados diretamente com o zelador ou com a administradora. Objetividade: Seja sucinto e objetivo, não divague. O post deve ter em média 200 caracteres. As atas são apenas para assembleias. Áudio: não poste áudios, eles sobrecarregam a memória dos equipamentos e a paciência dos vizinhos. Repense: está na dúvida, não poste, cuidado com o corretor ortográfico ele pode te constranger, leia e releia. Agregue: as postagens devem sempre unir e melhorar os relacionamentos. Pelo bem da coletividade, assuntos polêmicos não devem ser postados.
ANUNCIANTE SUPRA DESDE ABR/15
ANUNCIANTE SUPRA DESDE SET/15
ANUNCIANTE SUPRA DESDE FEV/12
Revista
Supra Condomínio
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Revista Supra Condomínio NEGÓCIOS Por Natália Mancio
Mercado em expansão
Com grande número de moradores, condomínios são alternativa para aquecimento de setores pouco explorados Ajudar o próximo. Esta foi a primeira frase que surgiu quando duas empreendedoras da área de comunicação se juntaram para criar o Projeto Bem Coletivo. Tudo começou em 2015, quando o país apresentou uma grave desaceleração econômica. Foi então que Maíla Campozana D’Addio e Sonia De Pieri ambas da comunicação, se reuniram para alavancar projetos paralelos, para aumentar a lucratividade. Tiveram a ideia de realizar feiras de negócios em condomínios, porém com uma visão estratégica, a fim de conectar profissionais de diversos segmentos para que cada um deles apresentasse seu expertise. A proposta deu certo, e com isso surgiu o Projeto Bem Coletivo. “No atual cenário que vivemos, as pessoas clamam por ajuda, e nós do Bem Coletivo, estamos aqui para auxiliá-las a conquistar a autoestima, oferecendo espaços e oportunidades para expor o que elas vendem, seja produtos ou serviços.”, conta Sonia De Pieri, uma das idealizadoras do projeto. Um outro ponto a ser ressaltado do Projeto é a corrente do bem, o elo solidário que ele oferece. “Buscamos espaços em empresas, restaurantes, condomínios, a fim de que os profissionais encontrem um público direto”, ressalta a sound designer e vídeo maker, Maíla Campozana D’Addio. O networking do bem se apresenta, não só em uma época em que o mercado não está contratando profissionais, mas acima de tudo, o Projeto inova em abraçar causas sociais, como é o caso do Bem Social, onde uma caixa fica exposta em cada evento do Bem Coletivo, para que as pessoas levem roupas e alimentos não perecíveis, os quais seguem para instituições de caridade. Um outro ramo que cresce também dentro dos condomínios, normalmente, surge com a necessidade de refazer a impermeabilização da laje do térreo devido, principalmente, às sérias infiltrações constatadas na laje do subsolo. Esta situação é bastante comum em edifícios antigos. A impermeabilização possui uma vida útil que varia entre 15 a 25 anos, passado este prazo ela deve ser completamente refeita. Além disso, a laje do térreo está mais sujeita às intempéries e
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ação de raízes, o que pode acelerar o processo de degradação da manta impermeabilizante. Quando os planos são apresentados, a fim de aproveitar a oportunidade da reforma e valorizar o empreendimento, os condomínios concordam com a possibilidade de desenvolver o trabalho de requalificação total por meio de um estudo específico mercadológico inter-relacionado com a arquitetura, respondendo às frentes de investimento/retorno. “Nós entendemos o imóvel (condomínio) como um produto de venda, comercializável, para instruirmos e convencermos os moradores à realizar o investimento. Trata-se de levantar os condomínios da mesma região e com o perfil semelhante de moradores. Este levantamento nos leva a identificar a resposta para a pergunta: quem compra um apartamento no condomínio (nosso cliente), poderia comprar aonde mais? Com este cenário construído, otimizamos as informações numa tabela comparativa e nota-se que a concorrência cobra mais pelas áreas de seus apartamentos por alguns motivos: idade do empreendimento (quanto mais novo: mais caro), ambientes das áreas comuns (quanto mais equipamentos, serviços, áreas de lazer: mais caro), números de dormitórios e número de vagas por apartamento (quem tem mais: cobra mais).”, detalha o arquiteto Fernando Machado, diretor da FM Arquitetura. Ainda na áera de prestação
de serviços e já abordado em nossa revista, a perfuração de poços também é um mercado em crescimento dentro dos condomínios. Tulio Fonseca, responsável técnico da Megapoços - Excelência em água, empresa especializada em perfuração de poços, explica que os problemas de abastecimento de água no país trouxeram a tona um problema que pode facilmente ser sanado. “Cidades como a nossa, repletas de tecnologia e mão de obra competentes devem ser auto suficientes, ficar a merce das chuvas é sem dúvida um grande risco para o estilo de vida dos paulistanos. Em países desenvolvidos é muito comum empresas particulares fazerem a captação o tratamento e a distribuição da água, desta forma os condomínos tem um custo inferior e uma rede mais adequada a seu uso.”, completa o especialista. Para ele, as vantagens de trabalhar em condomínios estão, principalmente, na possibilidade de atender a diversas famílias em um único projeto. As diferenças em geral são em relação aos horários de trabalho que precisam de adaptação e em alguns casos o espaço para a operação é um tanto restrito, porém, vale a pena se adaptar, pois com uma população crescente e uma verticalização em todo o país a necessidade de extração de águas subterrânea será cada vez algo mais comum e necessário , como em países desenvolvidos o mercado está em constante crescimento.
ANUNCIANTE SUPRA DESDE JUN/10
Supra
ANUNCIANTE SUPRA DESDE MAI/00
ANUNCIANTE SUPRA DESDE MAI/13
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Revista Supra Condomínio GESTÃO Por Natália Mancio
Tecnologia + Comunicação
Tecnologias são úteis e importantes e podem ser adotadas sem abrir mão de ferramentas consagradas utilizadas no passado Gerar a segunda via do boleto, avisar ou obter informações da portaria sobre visitas, reservar uma área comum, acessar a ata da última assembleia ou o regulamento interno, conversar com o porteiro, avisar o condomínio de alguma atitude suspeita na região. Tudo isso próximo da palma da mão. Os apps para smartphones e tecnologias desenvolvidas para facilitar a vida dos moradores chegou para ficar. E as vantagens de aliar a tecnologia ao trabalho diário de síndicos e administradoras são muitas. O inevitável e eterno relacionamento turbulento entre moradores e a administração de condomínios estimulou o surgimento de aplicativos para facilitar a comunicação entre os envolvidos. Avisos de entrega de pacotes, agendamentos de salão de festas, canal direto com síndicos e até reuniões de condomínios online são algumas das funcionalidades encontradas nas tecnologias atuais. Porém, algo a mais também está se consolidando. Criador do app Villagy, Miler Moura explica que a intenção é que o aplicativo vire uma cultura dentro de condomínios. “Nosso aplicativo possui diversas funcionalidades básicas. Também, pela maneira como programamos a tecnologia, podemos acrescentar novas funções de acordo com as necessidades de cada condomínio. Mas, tão importante quanto, é a economia que o app pode proporcionar aos moradores. Com uma área exclusiva
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de avisos disparados eletronicamente, o condômino recebe em seu celular notificações como uma falta de energia programada, manutenção não programada de um elevador, etc. Outro diferencial está no aviso de correios: o morador é notificado da chegada de uma encomenda ou carta registrada, gerando um protocolo individual, sendo registrada sua retirada com hora e data.”, completa Miler. Atualmente existem no mercado sistemas integrados de comunicação com moradores, síndico, portarias e administradora. A Habitacional, por exemplo, conta com um sistema via web que permite que o atendimento aos moradores seja mais fácil e ágil, contando inclusive com APP disponível para Android e IOS. Marcio Bagnato, diretor de condomínios da empresa explica que além da interface de comunicação, o sistema disponibiliza documentos do condomínio, como convenção, regulamento, circulares, atas, etc. “A tecnologia, além de levar a informação em tempo real para o morador, monitora o atendimento e as ocorrências registradas pelos moradores, não havendo a necessidade do condomínio ter na portaria o ‘velho livro de ocorrências’, onde o morador se sente muitas vezes, exposto para registrar qualquer insatisfação.”. Aldo Júnior, o Doutor Condomínio, reforça que atualmente várias empresas desenvolveram sistemas e aplicativos que facilitam bastante a comunicação
entre o síndico e os condôminos. “Portaria virtual, sistema de controle de correspondências, aluguel de espaços de uso comum - salão de festas, churrasqueiras - reclamações e críticas, dentre outras funcionalidades. Inclusive com cadastro prévio dos condôminos, estes podem se comunicar com o sindico fazer solicitações a administração do condomínio, e por outro lado o sindico pode também enviar avisos e circulares pelo sistema de forma automática. ”, completa. Para os mais de 80 mil condôminos clientes da Manager Gestão Condominial a presença da tecnologia em sua rotina também é uma realidade. Muitas das solicitações diárias podem ser resolvidas apenas com alguns cliques no smartphone no aplicativo Manageradm. Além de permitir o contato direto com o porteiro e facilitar a comunicação entre os moradores, síndicos e com a administradora, o Aplicativo da Manager também disponibiliza o acesso à prestação de contas do condomínio e a visualização de relatórios financeiros e comprovantes, entre outros documentos administrativos do condomínio. Marcelo Mahtuk, diretor executivo da empresa exemplifica que o síndico consegue acessar em uma área exclusiva do Manageradm o saldo, as contas a pagar e a relação de unidades inadimplentes com a taxa condominial, além de facilitar a interação com condôminos, portaria, zelador e administradora. “Antes utilizávamos a tecnologia disponível para condomínios e viável financeiramente: circulares, avisos nos elevadores, faixas na entrada da garagem, reuniões informais, assembleias e até o eficiente aviso pessoal que o zelador fazia.”. As tecnologias são úteis e importantes e podem ser adotadas sem abrir mão de ferramentas consagradas utilizadas antes. Marcelo finaliza afirmando ainda que “embora os condôminos compartilhem espaços, a correria do dia a dia pouco permite que participem da vida do condomínio, mesmo quando há interesse pessoal. A ideia do aplicativo além de modernizar e democratizar a gestão do condomínio é promover a interação com ferramentas que permite, por exemplo, criar um classificado interno e até mesmo sugerir melhorias.”.
ANUNCIANTE SUPRA DESDE FEV/14
ANUNCIANTE SUPRA DESDE JAN/16
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Revista Supra Condomínio ADMINISTRAÇÃO Por Natália Mancio
Síndicos corruptos?
Qual a proporção e quais medidas podem ser tomadas para evitar esse problema A corrupção é um tema recorrente aqui no Brasil, é um mal que assola o país desde os tempos de colonização. Há relatos de que os primeiros portugueses subornavam os índios para atenderem seus interesses. O condomínio, portanto, não está imune a essa prática nefasta. Muito pelo contrário. O ambiente vivido é muito propício para negociatas e operações escusas. As infrações cometidas em condomínio podem passar pelo síndico até o faxineiro. Uma compra superfaturada; uma fraude no ponto de horário; favores e pagamento em dinheiro em troca de predileção na hora de licitar; uso indevido de funcionários do condomínio por parte da administração; uso do caixa para fins pessoais; ou seja, uma infinidade de crimes poderá ser praticada. De acordo com Alexandre Berthe Pinto, advogado imobiliário e condominial, o assunto é extremamente complexo e necessita sempre ser tratado com maior ênfase quando da ocorrência do caso específico, porém, via de regra, para evitar problemas com
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a gestão do síndico é fundamental sempre que exista a vigília de todos os proprietários, conselheiros e administração. “Algumas convenções mais modernas, especialmente nos condomínios novos e com várias unidades, contém em sua convenção a obrigação da contratação de auditoria externa para avaliar a gestão financeira do síndico e há outras que solicitam que aqueles que querem ser eleitos devem apresentar seu currículo, permitindo assim que seja realizada uma pesquisa sobre quem quer ser eleito, o mesmo vale quando estamos diante da contratação de sindico profissional, inclusive quando for PJ.”. Ele destaca ainda que é importante relatar que o Artigo 1.348 do Código Civil prevê as mínimas obrigações legais do ocupante do cargo, as quais ainda podem ser estendidas por disposições contidas na convenção condominial e regimento interno, desde que não confronte com as leis existentes. Muitas pessoas demonstraram indignação com a conduta dos envolvidos em escândalos
envolvendo condomínios, que na verdade deveriam, além de zelar pelo patrimônio, cuidar também do dinheiro de todos aqueles que vivem no mesmo empreendimento. Ricardo Karpat, diretor da Gábor RH em recente artigo explica que não é impossível mensurar precisamente a proporção desse tipo de problema, porém, alerta que estamos falando de uma minoria. Ainda assim, uma minoria que faz um estrago muito grande, prejudicando a vida de muita gente honesta. “Existem casos em que o desfalque realizado por um síndico chega a proporcionar prejuízos financeiros de mais de 100 mil reais e o condomínio é obrigado a promover uma arrecadação extra significativa para honrar com seus compromissos. Vale ressaltar que o síndico é apenas o representante legal do condomínio, sendo que todos os proprietários são igualmente donos do bem comum, por isso, todos arcam com os prejuízos proporcionados. ”, alerta o também administrador de empresas especializado em recursos humanos. Especialista em direito imobiliário e sócio do escritório Santos & Oliveira Advogados Associados, Jansen Oliveira, tranquiliza que sempre é possível combater os males que perseguem as pessoas, muito embora seja uma tarefa das mais árduas, devido ao instinto humano. “A participação dos condôminos é uma das melhores formas de se combater a corrupção. A vigília e conferência das contas do condomínio diminuem consideravelmente o risco de qualquer contratempo desse porte. A escolha do síndico é outro fator de relevância. Quase sempre temos um número insignificante de participantes nas assembleias e a votação acaba privilegiando um determinado grupo que algumas das vezes não pretendem desenvolver
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um trabalho honesto. O conselho fiscal tem uma missão de relevo na análise da prestação de contas do mês. Contratar os melhores profissionais para a administração do condomínio também engrossa o conjunto de medidas para combater a corrupção.”. A corrupção é um problema comum e todas as áreas, de modo que no condomínio não seria diferente, acrescendo-se o fato de que as oportunidades de corrupção no condomínio são inúmeras. A advogada Viviana Callegari, do escritório Posocco & Associados Advogados e Consultores conta que os principais tipos de delitos cometidos são contratos superfaturados, concessão de benefícios a certos condôminos em detrimento de outros com vistas a garantir reeleição, negociação com condôminos devedores, que não beneficiam o condomínio, etc. “É possível prevenir a corrução por uma atenção maior dos condôminos em relação ao condomínio, participando sempre das assembleias, verificando contas, colaborando com a monitoração e fiscalização de orçamentos, compras e aquisição de serviços. A corrupção muitas vezes acontece por não haver interesse ou tempo por parte dos condôminos acerca das questões do condomínio. ”, reforça.
Alexandre Berthe explica que o grande temor na gestão sindical pode ser visto na assembleia de prestação de contas, ocasião em que os presentes poderão aprovar, recusar ou aprovar parcialmente as contas, e quando da ocorrência dessas duas últimas possibilidades esclarecimentos contábeis poderão ser solicitados. Após a aprovação das contas, o questionamento sobre má gestão necessitará da demonstração técnica contábil incontestável de que o síndico atuou para manipular números ou informações apresentadas, fazendo com que os presentes incorressem em erro, ocasião em que, por intermédio da ação judicial poderá ser requerido a responsabilização e o ressarcimento e em alguns casos até mesmo a abertura dos procedimentos penais contra o gestor. “É fundamental na gestão condominial que exista sempre a transparência e a participação de todos os condôminos, pois é mais fácil questionar toda movimentação contábil antes da aprovação das contas pela assembleia. Sendo assim, a melhor dica para evitar que tais contratempos ocorram no nicho condominial é a conscientização dos próprios proprietários do quão importante é participar das assembleias condominiais, analisar as contas e ter conhecimento das
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normas que regem o seu condomínio, além do direito legal que possui de questionar todos os atos praticados pelo síndico. ”, complementa. Para evitar a ocorrência de problemas dessa natureza, Ricardo Karpat lista uma série de procedimentos que, sendo seguidos, minimizam os riscos de atos corruptivos. Tais como: • Profissionalização do síndico: além de estarem preparados para esta atribuição, de tamanha responsabilidade, eles têm uma carreira pela frente, sendo assim, qualquer deslize pode significar o fim de uma profissão promissora. • Auditoria mensal: é indicado que todos os condomínios tenham uma auditoria independente para avaliação da prestação de contas mensal.
• Contar com o auxílio de uma Administradora de Condomínio: uma administradora de condomínios séria e de qualidade consegue identificar quando o síndico está cometendo alguma irregularidade. • Conselho fiscal ou consultivo ativo: não se deve deixar todas as decisões na mão do síndico, sem nenhuma participação dos demais moradores. Supra Condomínio
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Revista Supra Condomínio GESTÃO Por Natália Mancio
Inadimplência x perda de imóvel Recentes mudanças no Código Civil geram dúvidas em relação aos direitos de moradores e administradoras de condomínios
Com a crise econômica que vem assombrando o país, nas contas dos brasileiros começa a faltar dinheiro para saldar as dívidas. É comum as pessoas optarem por quitar alguns débitos em detrimentos de outros. Acontece que algumas inadimplências podem levar o patrimônio de uma vida a hasta pública e vários são os casos que podem levar a perda do bem. O atraso nas prestações do financiamento imobiliário, por exemplo, é uma das dívidas que provocam a perda da residência. O banco que financiou a aquisição da propriedade pode retomála se houver inadimplência. O mesmo direito é garantido aos bancos pela chamada alienação fiduciária. Por ela, a pessoa só se tornará proprietária do imóvel quando terminar de pagar as prestações do financiamento. Até lá, o imóvel fica em nome do banco. Com a entrada em vigor em março de 2016 do Novo Código de Processo Civil o assunto está sendo comentando com maior ênfase, dando a impressão, errada, de qual tal perda era inexistente até então, quando na verdade a única alteração instituída pelo novo Código foi de acelerar o procedimento judicial para que isso ocorra. Isso porque, em razão do novo Código o credor (condomínio) interpõe a ação de execução já cobrando o saldo em aberto, já indica o imóvel como garantidor da dívida e o prazo para que o proprietário realize o pagamento são de três dias, salvo se apresentar as defesas cabíveis, que, excetuando casos específicos, deverão se atentar a cobrança de valores já pagos, erros nos cálculos, ilegitimidade de parte entre outras. “Ainda que exista a possibilidade de perder o imóvel de forma mais rápida, a possibilidade de formalização de acordos estão aumentado, até porque, tanto para o condomínio quanto para o proprietário, não é interessante que ocorra a perda do bem, pois tal fato ocorre por intermédio de leilão judicial, ocasião em que discussões sobre valores de avaliação do bem, procedimentos do leilão entre outros poderão ser questionados, o que culminará com uma morosidade real para que a concretização da retirada do bem do devedor ocorra.”, detalha Alexandre Berthe Pinto, advogado
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imobiliário e condominial. Especialista em direito imobiliário e sócio do escritório Santos & Oliveira Advogados Associados, Jansen Oliveira alerta que outra dívida que pode levar à perda do imóvel são as tributárias. É o caso do atraso no pagamento do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU). “Ser fiador em contrato de locação também pode levar à perda do imóvel, caso o inquilino não pague o aluguel. Mesmo que seja o único bem da família, o imóvel usado como garantia poderá ir a leilão e o dinheiro obtido empregado para a quitação da dívida. Deixar de pagar a pensão alimentícia aos filhos também pode provocar a penhora e leilão do chamado bem de família. ”, explica. As ações locatícias tiveram queda de 15% no primeiro semestre de 2016. No total, foram registradas 8.229 ações, contra 9.727 ações no mesmo período do ano anterior. Os números são do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) e divulgados pela Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (AABIC). Somente no mês de junho de 2016, foram registradas 1.803 ações, obtendo
variação de 11% se comparado com junho de 2015 (1.626 ações). Considerando a possibilidade de executar a dívida instituída pelo Novo Código de Processo Civil, os síndicos, administradores e advogados precisam estar atentos ao apresentar o valor devido, pois, em caso de cobrar valores já pagos, apresentar cálculos maiores do que os devidos e outras situações, os riscos de sofrer o revés processual e ter que pagar ao proprietário o dobro do valor cobrado ou até mesmo danos morais aumentaram. Outra dúvida recorrente é referente a diferença entre a inadimplência do proprietário e do locatário. O advogado Mark William Ormenese Monteiro explica quem normalmente é o proprietário que arca com os valores do condomínio, eles estão descritos no aluguel e no contrato, porém, em alguns casos, fica acordado que é o locatário que deverá pagar esses custos. “O proprietário deve tomar muito cuidado com esses pagamentos, pois havendo qualquer problema com os acertos do locatário, é ele quem arca com as multas e juros pelos atrasos. ”, finaliza.
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Revista Supra Condomínio ESTRUTURA Por Natália Mancio
Dúvidas na hora de perfurar
Ententa tudo sobre a perfuração de poços em condomínios e o crescimento da procura por esse serviço Os três principais reservatórios de água que abastecem São Paulo e região estão entre os níveis excelente e normal. O Cantareira, por exemplo, está de acordo com os últimos dados com 76,4% de sua capacidade de abastecimento e o Guarapiranga com 94,4%. Porém, isso não quer dizer que a preocupação com o fim de nossas reservas hídricas deve acabar. Especialistas explicam que o sistema que temos hoje de fornecimento de água acaba deixando a população à mercê da quantidade de chuvas, quando na verdade, o ideal é pensarmos em novas soluções de captação, fornecimento e distribuição. A captação da água de um lençol subterrâneo, por exemplo, é uma opção viável tanto economicamente quanto ecológica, para muitos condomínios. Um dos principais atrativos é a independência do fornecimento público de água, gerando uma economia considerável na conta ao final do mês. Tornando o investimento nesse tipo de contratação muito viável economicamente. Porém, por mais que as vantagens sejam
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muito evidentes, muito se questiona em relação ao processo todo de perfuração, em especial durante as assembleias de condomínios em que muitos moradores podem questionar desde custos até eficiência do serviço. Para isso, é necessário que síndicos e administradores façam uma pesquisa detalhada tanto de empresas credenciadas quanto te possíveis dúvidas que possam surgir para facilitar a aprovação de orçamentos e andamento das obras. E é preciso sempre reforçar que a garantia de abastecimento e a economia são os principais benefícios quando se fala em poço artesiano. Todas as empresas selecionadas devem visitar o condomínio e realizar um estudo sobre a viabilidade do projeto. Isso e de extrema importância. Depois disso, a escolhida e a obra devem ser aprovadas em assembleia. De acordo com Tulio Fonseca, responsável técnico da Megapoços - Excelência em água, empresa especializada em perfuração de poços, a primeira etapa é procurar uma empresa com profissionais
qualificados. “Elas devem avaliar as condições do local a ser perfurado o poço, qual será o uso do recurso hídrico em questão, o planejamento de execução de obra e por fim dar a entrada junto aos órgãos competentes para o requerimento dos protocolos necessários para perfuração e posterior uso. ”, completa. No Estado de São Paulo, por exemplo, a exploração dos poços requer autorização do Departamento de Água e Energia Elétrica, vinculado ao Governo estadual e não isenta os condomínios de pagarem a taxa do esgoto recolhido e tratado pela concessionária do serviço público. Flávia Mayer, gerente comercial e técnica ambiental da empresa São Paulo Poços e Bombas explica que poços artesianos é a denominação de como todos conhecem, mas o DAEE denomina como poço tubular, poços quem atingem camadas de profundidade entre 40 e 50, até mesmo 400 m de profundidade, já os poços menores e de diâmetro largo são denominados como poço tipo cacimba/cisterna, conhecidos como poço caipira. “Precisa verificar se existe em um raio de 500 metros alguma área contaminada listada na relação de áreas contaminadas da Cetesb, em seguida, caso o local esteja em área contaminada, devese solicitar um parecer técnico, onde em sua conclusão, na maioria das vezes sugere-se que caso o DAEE conceda a licença de perfuração seja monitorada a qualidade da água quanto à parâmetros específicos, para assim descartar as chances que a contaminação possa ter atingido o aquífero explorado. ”, completa. A NBR 12244 da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) regulamenta a execução desse tipo de serviço: Na construção de um poço para
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captação de água subterrânea, tornam-se indispensáveis os seguintes elementos: a) projeto executivo do poço (presente na NBR 12212): - locação; - perfil litoestratigráfico previsto, com indicação das características mecânicas das formações; - programa construtivo do poço; - método de perfuração; - especificações técnicas construtivas; - especificações dos materiais; - cronograma físico da obra; b) equipamento de perfuração; c) ferramentas de perfuração; d) ferramentas auxiliares; e) equipamentos auxiliares; f) responsável técnico habilitado; g) fiscalização; h) condições de recebimento do
poço. A área disponível, seja interna ou externa não tem limite de utilização, variando de acordo com o maquinário de cada empresa. “Nós, por exemplo, podemos executar a obra em um subsolo de garagem sem problemas, mas em geral quanto mais área livre, mais fácil e rápido se torna a execução do trabalho. Lembrando que não existe um limite de abastecimento. No entanto, um poço menos profundo não necessariamente produz menos, seu abastecimento pode variar. Existem poços que suprem pequenas necessidades e outros que produzem o suficiente para a manutenção de toda uma cidade. Tudo depende da vontade dos condomínios em buscar soluções diversas de abastecimento e ter claro que quantidade e qualidade da
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água só poderão ser garantidas após a conclusão do projeto. ”, detalha Tulio Fonseca. Resumo do passo a passo:
• Escolha uma empresa de confiança e credibilidade no mercado. Elas devem contar com responsáveis técnicos, geólogos ou engenheiros de minas para a correta execução do projeto do poço, seguindo todas as normas da ABNT. • Processo de obtenção de licença. Com todos os estudos em mão, é necessário entrar com o pedido te outorga de perfuração nos órgãos regulamentadores de cada localidade. • Início da perfuração. A obra toda pode durar até 20 dias. Incluindo a instalação da bomba para retirada de água. • Análise da água do poço e liberação pela agência local para consumo – seja para beber ou não -, para que seja concedida a outorga de direito de uso do recuso hídrico. Caso isso não aconteça, o condomínio deve tratar a água até obter a licença. • Realizar o cadastro na Vigilância Sanitária e se for para consumo humano é necessário também providenciar o Cadastro do Sistema ou Solução Alternativa de Abastecimento de Água para Consumo Humano. • A manutenção preventiva da bomba do poço deve ser feita anualmente, além de ser enviado uma amostra ao órgão responsável. Supra Condomínio
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Revista Supra Condomínio GESTÃO Por Rodrigo Karpat
Condomínio: Síndico profissional tendência de mercado
Com a taxa de desemprego acima de 11% o que resulta em mais de 11 milhões de desempregados, toda a economia do país vem sendo afetada. Porém, o nicho de condomínios que gera diretamente mais de 250 mil empregos e movimenta mais de R$ 13,2 bilhões por ano, o que equivale ao orçamento anual de capitais como Curitiba e Porto Alegre, tem sido uma grande oportunidade de trabalho. O que justifica a excessiva procura para o cargo de síndico profissional. Os condomínios que até uma década atrás contavam com síndicos que tinham o perfil de aposentados ou pessoas que não trabalhavam, e por isso tinham tempo para exercerem o cargo, mudou. Hoje o perfil do síndico é de um empresário, advogado, engenheiro, que concilia a sua atividade principal com de síndico do edifício em que mora, na maioria das vezes remunerado, mas não de forma profissional, ou o síndico profissional, que é a grande novidade que surgiu a partir do advento do Novo Código Civil, que previu a possiblidade de contratação de síndico não proprietário (art. 1.347 do CC). O sindico profissional é uma denominação do mercado condominial para aquele que exerce a atividade de forma remunerada mediante contratação, seja no prédio que reside ou em outros, porém o fato dele receber remuneração não o torna profissional. Apesar da existência de um projeto lei para regulamentar a profissão a mesma ainda não está regulamentada e por ora pode ser exercida por qualquer pessoa. O que pode representar um grande perigo e deixar muitos condomínios em risco. Por exemplo, a falta de manutenção preventiva dos equipamentos pode representar um desgaste e desvalorização do empreendimento na ordem de 5% ao ano. Não existe uma formula para se tornar síndico profissional, mas existem alguns erros que não podem ser cometidos por esses, como por exemplo a falta de assessoria administrativa e jurídica correta, a não observância da legislação
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fiscal, o não acompanhamento da mão de obra (funcionários). Este último chega a representar mais de 50% das despesas do prédio e a negligência na operação, tais como; a não verificação correta da escala, não pagamento de acúmulo de função, biênio, horas extras, poderá representar um passivo perigoso ao condomínio. OS condomínios tem inúmeras responsabilidade legais, tais como nr,s, PCMSO, PPRA, CIPA, AVS, Curso de primeiros socorros, brigada de incêndio, AVCB, exame de potabilidade de agua, Medição Ôhmica, limpeza de fachada, limpeza de caixa d’agua, retenção e pagamentos em nota de prestação de serviços, e-social, emissões de guias de recolhimento previdenciários e outras centenas de obrigações. Além, das acima relatadas o síndico deve gerir o empreendimento, realizar a assembleia ordinária anual, a previsão orçamentária, cumprir e fazer cumprir o Regimento Interno e Convenção ( Art. 1.348 do CC) E quando existir uma obra dentro do condomínio exigir a documentação legal, com base na ABNT 16.280:2014. A não exigência, e caso ocorra algum acidente ou danos a terceiros por omissão do síndico esse poderá ser responsabilizado civil e criminalmente. E para que ele possa exercer todas as suas funções de forma segura deve contar com o respaldo do conselho, de um bom preposto no condomínio, de uma boa administradora de condomínio e de um corpo jurídico. Deve ainda trabalhar com uma auditoria permanente. E fazer permanente reciclagem no mercado
em cursos com o os oferecidos pelo mercado. A remuneração do síndico profissional deve ser fixada em assembleia no ato da eleição. Oportunamente o mesmo deve esclarecer qual o formato de trabalho proposto, o valor de remuneração que poderá ocorrer atrás de Pessoa Jurídica ou Física. O que é indiferente, desde que no caso de PJ seja emitida Nota Fiscal e no caso de PF, seja emitido RPA com devido recolhimento de 20% de Inss por parte do tomador de serviço, e 11% do prestador. A eleição do sindico profissional costuma ser discutida previamente no conselho fiscal, mas nada impede que no ato da eleição de síndico o mesmo seja apresentado e eleito, o que irá imperar será a vontade da maioria em assembleia. É fundamental que a contratação ocorra em assembleia, e que ao conselho seja delegada a função de elaboração de um contrato de prestação de serviços, que não poderá limitar os poderes do síndico previstos em lei, ou vincularem a situações que contrariem a convenção. O conselho poderá rescindir o contrato se esse poder lhe foi conferido em assembleia, porém tais poderes não são suficientes para colocar fim ao mandato do síndico, somente uma a assembleia tem poderes de interromper com o mandato vigente do síndico, ou caso este renuncie. *Rodrigo Karpat é advogado especialista em Direito Imobiliário, consultor em condomínios e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados
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Revista Supra Condomínio ADMINISTRAÇÃO Por Natália Mancio
Quebra-quebra na porta ao lado Quais as regras para evitar que reformas gerem conflitos entre moradores
Desentendimentos entre vizinhos são muito comuns e podem acontecer por razões diversas que vão de melhores vagas na garagem, gastos extras ou animais de estimação. Porém, uma reclamação recorrente e que pode ser uma grande dor de cabeça para síndicos ou administradores de condomínio são as reformas. Barulho em excesso, sujeira, interferência na estrutura vizinha, bloqueio de elevadores, etc. Para esses casos existem regras que controlam o que pode ou não ser feito em relação às obras nos apartamentos. O advogado especialista em direito civil e imobiliário do escritório Posocco & Associados Advogados e Consultores, Fabricio Sicchierolli Posocco, reforça as afirmações de que a realização de reformas nas unidades condominiais sempre gerou discussões, principalmente pelos transtornos de convivência que eventualmente podem ser
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causados aos demais moradores. “Atualmente, se encontra em vigência a Norma Brasileira NBR 16.280/2014, da ABNT, que passou a regular a realização de obras nos edifícios. A principal mudança é a exigência de que os proprietários que pretendem executar qualquer tipo de obra em suas unidades, independente da complexidade ou proporção, tem o dever de apresentar um projeto assinado por um engenheiro ou arquiteto, cabendo ao síndico autorizar ou não a reforma. A proposta deve ser trazer as alterações internas das unidades autônomas ou em áreas comuns que afetem a estrutura, a vedação ou quaisquer outros sistemas da área privativa ou da edificação, devendo possuir um responsável técnico e a respectiva Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) e ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT).”, complementa. O especialista explica que ainda
que se discuta sobre a necessidade do cumprimento desta norma técnica ser ou não obrigatória (pela ausência de requisitos legais para classificá-la como uma norma legal já que não surgiu do devido processo legislativo), como o objetivo da norma é trazer segurança na execução de reformas no condomínio, preocupando-se com a integridade física dos proprietários e demais frequentadores, os Tribunais brasileiros tem entendido que a observância da mesma é prioritária para a realização dessas reformas. “Por fim, independentemente dessas normas, o síndico de condomínios já é o responsável pela edificação e cabe a ele fiscalizar qualquer obra, conforme o artigo 1.348, do Código Civil. Assim, antes do início de qualquer obra, o síndico deve solicitar ao condômino a apresentação de documentos necessários para comprovar a regularidade da obra. Se ele for impedido de verificar o local acompanhado de engenheiro de sua confiança, poderá ainda solicitar a paralisação imediata da mesma.”, reforça Fabricio. Devem ser sempre levadas em consideração as regras internas previstas na Convenção/ Regulamento do condomínio, pois para cada Condomínio podemos ter uma realidade diferente. “A lei e muitas convenções trazem como referência a produção excessiva de barulho que possa trazer ‘incômodo’ aos demais. Deste modo, aquele que estiver reformando a sua unidade deve tomar as medidas possíveis e necessárias para minimizar os eventuais efeitos “colaterais” que a sua intervenção cause aos vizinhos, porém, da mesma forma, os demais devem compreender, aceitando eventuais desconfortos e principalmente transtornos que a obra possa trazer. O ideal, neste
Revista tipo de situação, é que estabeleça horários para os procedimentos mais “pesados” ou mesmo que os moradores, de comum acordo, cheguem a um consenso. Marcelo Mahtuk, diretor executivo da Manager Gestão Condominial alerta que o incômodo é muito subjetivo. Cada morador tem seu próprio limite. “Um pouco de barulho, durante o dia, até que é normal, agora, à noite, as pessoas já se incomodam mais facilmente. O importante é sempre procurar ter bom senso, e se a pessoa percebe que seu vizinho não está tendo, deve entrar em contato com o síndico e expor a situação, para que ele tente ajudar na solução do problema. Importante lembrar que o horário de silêncio está previsto no regulamento interno dos condomínios, mas normalmente é das 22h às 8h. Os limites de ruído são definidos pela Lei de Zoneamento. Nas zonas residenciais, das 22h às 7h, cai para 45 decibéis. Nas zonas mistas, das 22 às 7 horas, varia entre 45 e 55 decibéis. Nas zonas industriais, das 22 às 7 horas, entre 55 e 60. No entanto, novamente, temos que falar em bom senso, inclusive quanto à sujeira. O que cada um deve pensar é que não se pode fazer nada que interfira na segurança, sossego e salubridade do outro.”. Em regra, os barulhos não podem comprometer nem o sossego, nem a concentração das pessoas que estão em seu ambiente normal. O Código Civil, nos Artigos 1.336 e 1.337, traz as medidas que devem ser tomadas pelo condomínio quando
houver condômino antissocial e as penalidades que possam ser a ele aplicadas. Entretanto, há que se colaborar também para a aceitação do barulho. Isso se refere àquele morador que não aceita de forma alguma as batidas ou marteladas provenientes de uma obra que esteja sendo feita por seu vizinho.
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Se a reforma, entendendo barulhos e outras movimentações, está dentro do horário normal e não está pondo em risco a segurança do outro, o vizinho supostamente prejudicado pelo barulho terá que ter bom senso diante do dano que porventura está lhe sendo causado. O direito do proprietário de usar, gozar e fruir de sua propriedade esbarra no direito de o outro também usufruir em plenitude sua propriedade. Nessa hipótese, o bom senso vem regular justamente esse direito de propriedade para que todos possam viver em harmonia. “Qualquer reclamação deve ser feita no livro de ocorrências do Condomínio. A partir deste registro o Síndico vai avaliar a procedência e verificar se procede ou não. Lembrando que na Convenção ou regulamento interno estão os direitos e deveres dos condôminos. O proprietário deve reclamar daquilo que está previsto naquele regulamento.”, finaliza Valnei Ribeiro, gerente do núcleo de consultores da Apsa. Supra Condomínio
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Revista Supra Condomínio ECONOMIA Por Natália Mancio
Captação e reutilização de água Síndicos e administradoras buscam formas de uso racional e pesquisam sobre o aumento da produtividade e redução custos
O período de estiagem das chuvas chegou e novamente a cidade de São Paulo, em especial, se atenta para economia de água, mesmo com a estabilidade dos reservatórios. Afinal, como diria o ditado “quem poupa, sempre tem”. Sendo assim, cada vez mais, síndicos e empresas administradoras de condomínio buscam soluções inovadoras e práticas para evitar o desperdício e aumentar as chances de não faltar água para os moradores. Porém, quem “bate o martelo final” e decide que para economizar é necessário a adoção de medidas mais eficazes, que podem incluir obras e mudanças na estrutura dos edifícios? A decisão sobre quaisquer assuntos relativos ao condomínio compete ao coletivo. Os condôminos previamente convocados por meio de edital para deliberar sobre determinado assunto é que decidirão, geralmente através de uma “Assembleia Extraordinária”, obedecendo determinados quórum considerando a matéria em pauta. “A captação e reutilização de água em condomínios é considerada uma obra útil, cujo quórum mínimo para aprovação em Assembleia é da maioria dos presentes que representem pelo menos a metade das frações ideais, em
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primeira convocação e pela maioria dos presentes, em segunda convocação. A única hipótese do morador se negar a ratear os valores seria se houvesse alguma falha na convocação para a reunião, como prevê o artigo 1.354 do Código Civil.”, detalha o advogado Jansen Oliveira, sócio do escritório Santos & Oliveira Advogados Associados. Ele explica ainda que esse tipo de solução pode trazer vantagens em relação à economia e sustentabilidade. “De acordo com informações da ONU em 2015, a escassez de água afetará dois terços da população mundial em 2050. Significa que o empenho e a união de todos será fundamental para garantir água potável e segurança alimentar para todos. Dentre várias medidas para atenuar esse problema, destacamos a questão do gasto individual de água. Ou seja, além de prestar um serviço relevante para o mundo, o condomínio sentirá de imediata os benefícios dessa medida em seu bolso.”. Quando buscamos entender sobre reaproveitamento ou reúso de água e aproveitamento de água de chuva, por exemplo, existem algumas diferenças e cada tipo irá atender uma necessidade diferente do condomínio, além de necessitar de um modelo diferente de
tratamento. De acordo com informações da Sabesp, água de reúso Perguntas é a obtida através do tratamento avançado dos esgotos gerados pelos imóveis conectados à rede coletora de esgotos. Podendo ser utilizada em processos que não requerem água que seja potável, mas sanitariamente segura, gerando a redução de custos e garantindo o uso racional da água. Podem ser usadas, por exemplo, na limpeza da área externa, irrigação de plantas e descargas sanitárias. Enquanto as águas residuais, de acordo com a Companhia de Tecnologia e Saneamento Ambiental do Estado de São Paulo (Cetesb) são as oriundas de banheiros, cozinhas, lavagens de pavimentos domésticos. O tema é tão relevante que foi destaque do 12º Seminário Tecnologia de Sistemas Prediais. Durante o evento foram discutidas a necessidade de os responsáveis pelos empreendimentos estarem mais atentos às etapas do projeto para obtenção do aumento da produtividade e também para a industrialização da construção civil. O diretor da InPrediais, Humberto Farina, que foi um dos palestrantes do painel “Projeto de Sistemas Prediais: realidade atual e necessidades para o desempenho, produtividade e custos, chamou atenção para o uso do BIM. “As etapas de projetos devem ser valorizadas para que as obras tirem maior proveito do BIM. ” ressaltou. Dentro das responsabilidades civis na cobertura de danos decorrentes de projeto, o diretor da AD Corretora de Seguros, André Dabus, lembrou que não existe apenas um mecanismo que garanta risco zero a um empreendimento, mas, segundo ele, é preciso saber o tamanho dos riscos de cada obra. “Eu não posso contratar um seguro sem que eu saiba para quem eu quero transferir as consequências financeiras dos riscos que estou correndo. O corretor de seguros tem que entrar antes de o projeto ser elaborado. Assim, as chances de haver erros são menores. ”, indicou Dabus, que também chamou a atenção para a necessidade de a contratação de seguros passar a ter maior relevância.
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G7 Gardens Paisagismo
A G 7 Gardens é uma empresa especializada na criação de jardins, projetos paisagísticos, execução, reforma e manutenção de áreas verdes em residências, comércios e condomínios. 24 Supra Condomínio
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