Der immobilienbrief nr 340 k by Andre Eberhard

NR. 340 I 05. KW I 30.01.2015 I ISSN 1860-6369 I KOSTENLOS PER E-MAIL

Inhaltsverzeichnis Editorial

BulwienGesa-Index - keine Blase in Sicht

Europ. Büroimmobilienuhr 7 - Mieten steigen wieder DIC Asset - Ulrich Höller bleibt Unternehmen treu

MIPIM Awards - zwei deutsche Objekte nominiert

Deka - 2015 soll Marktposition ausgebaut werden

ifo - Hans-Werner Sinn zur aktuellen Euro-Diskussion

EZB - Rendite dringend gesucht (Dr. Hepperle)

BIIS Tagung - Zehn Trends bei institutionellen Inv.

Comfort - Top-Geschäftshäuser so teuer wie nie

Berliner Büromarkt

Düsseldorfer Büromarkt

Scope - SFR wird zum Problem für Immofonds

Logistikmarkt Deutschland

JLL - Immowirtschaft Opfer oder Täter der Zyklen?

Wohnungsmärkte 2015

Berliner Wohnungsmarkt

Immobilienbrief Ruhr

u.a. Sparkassenakademie 33 kommt zum Phoenix See Vivawest setzt auf 34 hochwertiges Wohnen Wohnungswirtschaft 2015 35 Immobilienmarkt Wien

Hamburger HafenCity neue Investoren kommen

Kommentar - Draghi und der Brautvater

Impressum

Partner und Sponsoren der heutigen Ausgabe: aurelis Real Estate, Bouwfonds Investment Management, Catella Real Estate AG, Deka Immobilien Investment, E&P Real Estate GmbH & Co. KG, fairvesta, Garbe Group, Project Gruppe, publity AG, Ruhrwert Immobilien und Beteiligungs GmbH, sontowski & partner GmbH sowie die vdp Research GmbH.

Sehr geehrte Damen und Herren, Europa ist in den letzten beiden Wochen einen großen Sprung weitergekommen. Das erinnert mich an die Comics meiner Jugend, wenn Roadrunner, Sylvester oder Schweinchen Dick-Verfolger über eine Felskante liefen, verblüfft in der Luft verharrten und dann mit „zisch“ abstürzten. QE wird zur Krönung des Lebenswerkes von Investmentbanker Mario Draghi. Für meinen 5-Personen Haushalt macht sein 60 Mrd. Ankaufs-Freibrief jeden Monat (!!!) 3.750 Euro zusätzliche Steuerzahlerhaftung aus. Das ist auch kein Rechenfehler. Frankreich ist platt, Italien ist platt, Spanien und Portugal sind fertig. Wer kann noch haften? Der deutsche Steuerzahler und die südeuropäischen Gelddrucker. Es ist noch viel mehr auf dem Altar wirtschaftspolitischer Verantwortungslosigkeit geschafft worden. Das Grundgesetz wird für die Regierenden zur Makulatur. Die "Ewigkeit" der Ewigkeitsparagrafen wird relativ zur gerade anstehenden Krisenbewältigung (siehe Euro/Sinn, S. 16). QE verstößt gegen Ewigkeitsparagraphen des Grundgesetzes. Aber schlimmer, es hilft in Europa nicht. Inflationstechnisch ist das völliger Quatsch. Im Konjunktur-Hebel ist Anleihenankauf ineffizient. Die konjunkturfördernde Zielgruppe bei Konsum oder produktiven Investitionen wird nicht erreicht. Es werden lediglich Banken mit Schrottpapieren gerettet. Das hilft übrigens nicht nur den Peripherie-Banken, sondern auch den deutschen Landesbanken bzw. Ländern. Eigentlich werden da genau zum Stichtag 30.6.15 noch mehrere Hundert Milliarden Euro Landesbank-Verbriefungen aus der Übergangsphase der früheren Gewährträgerhaftung fällig, die sonst niemand gerne prolongieren will. Das wird Draghi jetzt richten. Und wir haben noch viel mehr geschafft auf dem Altar politischer Großmannssucht. Krisen-Europa rutscht nach links. Populismus ist zurück. Griechenland ist nur die Eisberg-Spitze. Wie weltfremd muss man sein zu glauben, man könne Investmentbanker und PE-Spieler zu Milliardären machen, haftungsfreie Angestellte mit zweistelligen Millionensalären belohnen und gleichzeitig 99% der Bevölkerung, die mit der Finanzkrise nicht das geringste zu tun hatte, aber die persönliche Zeche zahlen, mit Blut-, Tränen- und Schweiß-Reden ruhig zu halten. Der Witz ist, ich kann die SüdlandWähler verstehen. Was erwarten Euro-Sparpolitiker denn bei 25% Arbeitslosigkeit und 50% Jugendarbeitslosigkeit ohne Perspektiven? Im Euro besteht keine Chance, die Wettbewerbsfähigkeit wieder herzustellen. Das kostet eine ganze Generation. Fiskalpolitisches Waterboarding nennen die Griechen die Sparpolitik jetzt. Die Rückkehr der Krisenländer incl. Frankreich und Italien zu einem wettbewerbsfähigen realen Wechselkurs ist erst zu einem Viertel geschafft. Der Rest braucht noch 20 Jahre Spar- und Krisenpolitik. Die neue Drachme würde das am Tag ihrer Einführung schaffen. Das machen SFR, Dollar und Euro gerade vor. Was passiert sonst? Bankrott sind die Griechen sowieso. Die Drachme stürzt ab, jeder freut sich. Die „RestEuro-Bürger“ aus Gehässigkeit. Die Drachmen-Bürger, weil sie wieder wettbewerbsfähig sind. Griechenlands Oliven-Exportwirtschaft erst recht. Der Tourismus besonders. Ich mach dann auch nach Griechenland Urlaub, um für den Draghi-Zahltag zu sparen. Was passiert mit dem prognostizierten Griechen-Drama? Die Reichen haben ihre Euros längst in Sicherheit. Nennenswerte Industrie oder Player mit spürbaren Auslandsschulden gibt es nicht. Die Banken sind sowieso platt. Der Kleinwähler hat sowieso kein Geld mehr, das er verlieren könnte. Sein Geld steckt im Eigenheim. Seine Schulden sind in Landeswährung, egal, wie sie heißt. Und bei der unvergleichlichen Dämlichkeit der Ratingagenturen wären die Griechen doch nach ersten positiven Quartalsmeldungen wieder im Normalbereich. Damit wird klar, warum die Europolitiker den Grexit so vehement ablehnen? Dann wüsste nämlich jeder, dass es geht. Währungspolitik kann 20 Jahre Schweiß und Sparen ersetzen. Der Euro hat sich längst als genmanipulierter Spaltpilz entpuppt. Europa ist ferner denn je. Was soll`s? Uns geht`s doch gut - noch. Werner Rohmert, Herausgeber

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Personalien

Bulwiengesa-Index sieht keine Blase

Frankfurt: Birgit Lenzen (49) hat die neu geschaffene Position des Head of Capital

Immobilienpreise steigen überall in allen Segmenten

Markets bei Bilfinger Real Estate übernommen. Sie zeichnet ab sofort für die Leitung und den Ausbau des Bereichs Investmentberatung von Bilfinger Real Estate in Deutschland verantwortlich.

Köln: Corpus Sireo meldet Veränderungen an der Unternehmensspitze: Kevin Copp, CFO der Corpus Sireo Holding, wird das Unternehmen auf eigenen Wunsch verlassen. Aufgrund der aktiven Einbindung von Corpus Sireo in den Finanzbereich der börsennotierten Muttergesell-

Werner Rohmert, Hrsg. „Der Immobilienbrief“, Immobilienspezialist „Der Platow Brief“ Nur wenige deutsche Städte wehren sich gegen steigende Immobilienpreise. Seit etwa 2005 zeigen die Pfeile zunächst leicht durch die Portfoliodeals des letzten Booms und seit 2008 im Gefolge des gestiegenen Sicherheitsbedürfnisses nach der Krise und der Renaisssance der Immobilie als private Kapitalanlage deutlich stärker nach oben. Seit 40 Jahren ermittelt Bulwiengesa die Indizes für die wichtigsten Immobilienmarktsegmente. Die Daten werden auch von der Bundesbank geprüft und verwendet. Die Aussagekraft ist gegenüber den anderen Indices mit meist maximal einer Dekade Rückblick deutlich aussagefähiger und entlarvt manche Jünger ewigen Immobilienpreiswachstums und hoher Sicherheit als Spätgeborene. Der Blick auf die Indices macht deutlich, dass Deutschland von einer flächenübergreifenden Blase noch weit entfernt ist. Das bestätigte auch Prof. HansWerner Sinn am Montag auf der BIIS-Tagung in Frankfurt (s.u.). In der 20Jahresperspektive hat Index der Wohnimmobilienpreise trotz beeindruckenden Wachstums in den letzten Jahren auch heute noch nicht das reale Niveau des Jahres 1994 erreicht. Der

schaft Swiss Life wird das Immobilienunternehmen die Rolle des Finanzchefs nicht neu besetzen.

Die Stiftung

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Neuer DeutschlandChef bei LaSalle

Index für Gewerbeimmobilien liegt bei etwa 40% Inflation immer noch deutlich unter dem nominalen Niveau von vor 20 Jahren. In beiden Segmenten ist der Trend nach oben allerdings ungebrochen.

Frankfurt: Claus Thomas (50), International Director und FRICS, wird mit sofortiger Wirkung die neu geschaffene Position eines Deutschlandchefs (Head of Germany) von LaSalle Investment Management übernehmen. Die Schaffung dieser Position innerhalb der Unternehmensorganisation wurde durch die dynamische Ausweitung des Geschäftsaufkommens in Deutschland und Europa unabdingbar. Claus Thomas ist seit 1991 in leitenden Funktionen bei LaSalle Investment Management und JLL, deren Muttergesellschaft, tätig.

Der bulwiengesa-Immobilienindex legte 2014 segmentübergreifend um +4,0% zu und bleibt damit anhaltend seit 2005 mit einem positiven Vorzeichen versehen. Wachstumsmotor sind wie in den Vorjahren die Wohnimmobilien mit einer Steigerung um 5,1%. Allerdings wurde auch bei Gewerbeimmobilien mit +2,0% ein deutlicher Schub im Vergleich zu den Vorjahren notiert. Büro-Bestandsimmobilien hatten in der Wertentwicklung der letzten 10 Jahre nach Recherchen der IPD und auch von Bulwiengesa oft negative Vorzeichen. Die hohe Nachfrage privater und institutioneller Käufergruppen im aktuellen Niedrigzinsumfeld lassen lt. Bulwiengesa die Eigenheim-Kaufpreise schneller steigen als die Wohnungsmieten. Reihenhäuser legten um +6,4% und Neubau-Eigentumswohnung um +5,4% zu. Demgegenüber verteuern sich die Mieten im Neubau um +3,2% und in der Wiedervermietung um +3,0%.

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Personalie Bamberg: Project hat für die neu geschaffene Position des Geschäftsführers Bankenvertrieb Mathias Dreyer (42) verpflichtet. Seit 2013 war Dreyer als Vertriebsdirektor Banken und Sparkassen bei

Der 2%-Schub bei Gewerbeimmobilien resultierte aus 1a-Einzelhandelslagen mit +2,4% und Gewerbegrundstücken mit +2,1%. Büromieten in zentralen Lagen dokumentieren mit +2,0% ein verknapptes Angebot. Daraus resultierendes Interesse an Neuanmietungen, Objektkäufen und Sanierungsmaßnahmen beschränkt sich jedoch auf die wirtschaftlich prosperierenden Regionen und Großstädte. Der bulwiengesa-Immobilienindex analysiert die Immobilienmarktentwicklung in Deutschland auf Basis von 50 westdeutschen Städten seit 1975 und 125 deutschen Städten seit 1990.

der Hannover Leasing GmbH & Co. KG tätig.

Berlin: Boris Schulmann erweitert seit dem 1. Januar 2015 als Director das Investmentteam der Catella Property GmbH am Standort Berlin. Zuletzt war Schulmann für die Angermann Investment Advisory AG als Senior Consultant Investment tätig.

In der Unterscheidung nach Groß- und Kleinstädten (A-, B-, C- und D-Städte) zeigt sich die Dominanz der großen deutschen Metropolen im Wohnungsmarkt. In den Agglomerationsräumen steigen die Wohnungsmieten im Bestand (+3,8%) und im Neubau (+3,4%) am schnellsten. Insbesondere die stark gestiegenen Grundstückspreise (+12,2%) und Rei-

Investments wie der Weser-Tower brauchen keine Metropolen. Exzellent investieren – gemeinsam profitieren. Mit seinen 82 Metern und 22 Geschossen überragt der „Weser-Tower“ die Bremer Überseestadt. Seine wahre Größe hätte uns auch in Berlin, Frankfurt oder München überzeugt. Denn Exzellenz braucht keine Metropolen. Der 2011 fertig gestellte „Weser-Tower“ aus der Feder des renommierten Architekten Helmut Jahn ist in vielerlei Hinsicht die herausragende Büroimmobilie der Hansestadt. Was sie für unsere Anleger so herausragend macht, ist ihre hohe Ertragssicherheit. Die rund 18.000 m2 Büroflächen sind vollständig und langfristig an einen führenden Energieversorger vermietet. Unser Maßstab ist nachhaltige Qualität. In Bremen oder anderswo. Entdecken Sie mehr unter www.union-investment.de/realestate

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henhauspreise im Neubau (+8,2%) in den deutschen A-Städten verdeutlichen den weiterhin vorhandenen Nachfrageüberhang. Lt. Vorstand Andreas Schulten sind die Probleme nicht durch die Mietpreisbremse zu kurieren, sondern nur durch preiswerte Grundstücke, schnelles Baurecht und Verringerung der politischen und gesetzlichen Auflagen. Nur das könne zu genügend und damit auch preiswerten neuen Wohnungen führen. Im gewerblichen Immobilienmarkt spielen

Fokussierung auf Real Assets Bouwfonds Investment Management ist der Geschäftsbereich für Real Asset Anlage-

die deutschen A-Städte im internationalen Netzwerk ihre volle Kraft aus. Einzelhandelsmieten in zentralen Lagen (+3,3%) und auch Büromieten in zentralen Lagen (+2,9%) steigen wesentlich stärker als in den anderen Stadttypen. In den kleineren C- und D-Standorten kann auch heute noch im Durchschnitt nicht einmal das Inflationsniveau überschritten werden. Im aktuellen Marktzyklus sind Immobilien klar erkennbar ein lohnendes Investment. Nach 15 Jahren bis 2008, in denen die Inflationsraten deutlich über den durchschnittlichen Wertentwicklungen lagen, übersteigen seither wieder die Immobilienentwicklungen die Inflation. In der Summe liegen die Steigerungsraten jedoch weit hinter der Inflation zurück.

lösungen innerhalb der Rabo Real Estate Group, eine der führenden Immobiliengesellschaften Europas. Wir bieten innovative Investmentmöglichkeiten für institutionelle und private Anleger in Immobilien, Infrastruktur und natürliche Ressourcen. In diesen Kategorien konzentrieren wir uns auf fünf Sektoren: Gewerbeimmobilien, Wohnimmobilien, Parkhausimmobilien, Kommunikationsinfrastruktur und Farmland. Der Wert des verwalteten Gesamtportfolios beläuft sich auf 5,7 Mrd. €. Bouwfonds Investment Management unterhält regionale Geschäftsstellen in den Niederlanden, Deutschland, Frankreich, Polen und Rumänien mit über 150 Vollzeitbeschäftigten. www.bouwfondsim.com

Bulwiengesa-Ausblick: Der Immobilienindex strebt seit fast 10 Jahren ununterbrochen nach oben. Dieser Aufwärtstrend werde auch 2015 anhalten. Finanzmärkte und Realwirtschaft senden bei niedrigem Zinsniveau, eingeschränkten alternativen Anlagevehikeln und hohem Beschäftigungsstand positive Signale. Geopolitische Krisen scheinen den deutschen Immobilienmarkt nur moderat zu treffen. Allerdings müsse jetzt allen Akteuren bewusst werden, dass sie im oberen Bereich des Immobilienzyklus angekommen seien. Im Wohnungsmarkt werden moderate Preissteigerungen erwartet. Die Genehmigungszahlen deuteten auf anhaltende Neubauaktivitäten hin. Wichtigster Faktor für private Akteure werde das geschickte Ausnutzen langfristiger Zinsbindung mit entsprechenden Tilgungsmöglichkeiten sein. (WR)

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Personalie

Europäische Bürovermietungsmärkte haben Tritt gefasst Europas Mieten steigen wieder

Frankfurt: Dr. Peters stellt Alexander Klein als Verantwortlichen für den Immobilienvertrieb ein. Klein sammelte während seiner Karriere langjährige Erfahrungen in verschiedenen Unternehmen der Finanzdienstleistungsbranche und war zuletzt als Geschäftsführer bei der Hesse Newman Capital AG bzw. der HHCP Hamburg Capital Partners GmbH tätig. Nun wechselt er zur Dr. Peters Group, um sein umfassendes Know-how im Bereich der Immobilien einzubringen.

Das aggregierte Vermietungsvolumen in Europa legte im letzten Quartal 2014 um 35% zu. Der gewichtete europäische Büro-Mietpreis-Index von JLL stieg über das Quartal um 0,5%, im Jahresvergleich um 2,1%. Die Leerstandsquote blieb unverändert. Die brandaktuell veröffentlichte Immobilienuhr von JLL zeigt, wo sich die Büromärkte nach Einschätzung von JLL innerhalb ihrer Mietpreis-Zyklen Ende Dezember 2014 befanden. (WR) Die JLL-Immobilienuhr ist eine Methode zum Vergleich der Positionen der Märkte in ihrem Kreislauf. Die Positionen der Märkte beziehen sich auf die Spitzenmieten. Es gibt aber Märkte, die keinem konventionellen Zyklus folgen. Die Spitzenmiete ist nach JLLDefinition die höchstmögliche Miete, die auf dem freien Markt für eine fiktive Büroeinheit von höchster Qualität und Ausstattung in bester Lage erreicht werden könnte. Das muss nicht immer mit faktischen Abschlüssen unterlegt sein. Da sich darüberhinaus ein knap-

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pes Neubau-Spitzensegment in der Entwicklung von Segmenten mit Überangeboten älterer Flächen und zweiter Lagen und Qualitäten unterscheiden kann, ist aus „Der Immobilienbrief“-Sicht regelmäßig die Repräsentativität für den Gesamtmarkt zu hinterfragen.

es jeweils nur drei - einen Anstieg der Spitzenmieten. London mit fast 10% und Dublin mit +6,7% lagen an der Spitze. Hamburg (+2,1%), Madrid (+ 2%), München (+1,5%) und Barcelona (+1,4%) legten leicht zu.

Das JLL EMEA Offices Research sieht für die Eurozone 2015 ein unspektakuläres Wirtschaftswachstum zwischen 1% und 1,5%. Für Russland erwartet JLL eine tiefe Rezession. Ansonsten waren die letzten drei Monate des vergangenen Jahres von einer Erholung der NutzerAktivitäten gegenüber dem Vorquartal geprägt. Speziell in London hat Nachholbedarf das Umsatzniveau angefeuert. Deutschland profitierte von starken Beschäftigungszahlen. In einigen südeuropäischen Märkten wie Spanien, Portugal und Italien machen sich die Nutzer die derzeit günstigen Marktbedingungen zunutze. Nach einer Stagnation im Herbst kann im 4. Quartal wieder ein leichtes Wachstum der Bürospitzenmieten im Mietpreis-Index notiert werden. Der gewichtete europäische Büro-Mietpreis-Index von JLL stieg über das Quartal um 0,5%, im Jahresvergleich um 2,1%. Von den 24 IndexStädten verzeichneten 7 Städte - im 2. und 3. Quartal waren

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Die deutschen Städte erreichen damit die höchsten Mieten seit den 90er Jahren. Das hört sich für die Makler natürlich gut an, beinhaltete für Investoren, die heute vor einer grundlegenden Sanierung stehen, um nominale Mieten zu erzielen, die bei ca. 40% Inflation noch niedriger sind als vor 20 Jahren, natürlich Lernkurven-Effekte. Beträchtliche Auswirkungen im Index haben die Turbulenzen in Russland mit einem Rückgang um 18,2% durch RubelAbwertung und geringe Nachfrage.

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Wohnungen für Frankfurt-Niederrad Frankfurt: Die von Catella gemanagte Living Lyon GmbH hat die Nachbarliegenschaft des ersten Umwandlungsprojekts in Niederrad erworben. Damit entsteht das Ensemble „Living Lyon“ mit etwa 240 Wohneinheiten. Das Projekt ist Teil der Catella-Investitionsstrategie „Living Visions“, die sich auf Mitwohnungsbau im mittleren Preissegment konzentriert. Catella plant einen Wohnungsmix mit 2-3 Zimmer Wohnungen. Das Wohnensemble hat einen Immobilienwert von ca. 60 Mio. Euro.

In der europäischen Immobilienuhr spiegeln sich die starken Unterschiede in Europa. Bei „Mietpreisrückgang“ kamen Moskau und Helsinki zu Düsseldorf hinzu. 2015 werden die Spitzenmieten weiter steigen. Dafür sorgen eine sich verbessernde Konjunktur, stärkere Expansionsaktivitäten bei gleichzeitiger Verknappung. Vielerorts würden die Mieten aber deutlich unter ihrem jeweiligen letzten Höchststand bleiben. Zuwächse werden in London im oberen einstelligen Bereich genauso wie in Madrid, Barcelona, Lissabon und Mailand zu beobachten sein. Auch die Top-Mieten in Berlin, München und Stuttgart dürften von einer anhaltend positiven Nachfrage nach Topflächen in den zentralen Lagen profitieren. Das Umsatzvolumen auf den europäischen Märkten überraschte 2014 trotz eingetrübter Konjunkturstimmung mit einem Plus von 6% in 2014. Q4 2014 war das stärkste Quartal seit Ende 2007. Der Umsatz des Gesamtjahres erreichte 10,6 Mio. qm. Die westeuropäischen Märkte performten im 4. Quartal überproportional. Trotz des hohen Umsatzergebnisses im 4. Quartal und der Tatsache, dass von den 24 europäischen Index-Städten immerhin 14 eine rückläufiges Leerstandsvolumen aufwiesen, ist die aggregierte gesamteuropäische Leerstandsquote mit 9,7% auf dem Niveau des Vorquartals und des Vorjahres geblieben (Westeuropa: 9,0%, CEE: 15,6%). Für die meisten Märkte wurde Ende des Jahres eine Veränderung ihrer Leerstandsquote zwischen +/-40 bps registriert. Europaweit legte das Fertigstellungsvolumen 2014 um 15% auf knapp 4,78 Mio. qm zu. London (+90%) und Moskau (+40%) machten gemeinsam 40% der gesamten europäischen Fertigstellungen aus. 2015 dürften die Fertigstellungen relativ stabil bleiben. Neue, qualitativ hochwertige Flächen werden schnell absorbiert werden. Da Nutzer bei Umzügen mehr second hand Flächen zurück lassen, gleichzeitig die Zunahme von Expansionen nur langsam und nur in einigen Märkten voranschreitet, dürfte die Leerstandsquote nur langsam sinken. (WR)

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Alles bleibt erstmal beim Alten Ulrich Höller bleibt DIC Asset AG treu Vergangene Woche lud DIC Asset Vorstand Ulrich Höller (Foto) zum Pressegespräch ins Frankfurter Prestigeprojekt MainTor. Dabei stand vor allem der Umbau der Unternehmensgruppe im Fokus der Gespräche. Dabei betonte Höller, dass zumindest 2015 seine volle Aufmerksamkeit weiterhin der DIC Asset AG gelten werde. Das vergangene Jahr war für das Frankfurter Gewerbeimmobilienunternehmen DIC Asset ein Jahr des Umbruchs, denn die Deutsche Immobilien Chancen Gruppe und der amerikanische Private-Equity Investor KKR gründeten die German Estate Group AG (GEG), in der DIC Asset AG Vorstand Ulrich Höller zukünftig auch die Führung übernehmen wird. Die GEG ist als Investment- und Asset Management-Plattform konzipiert, die sich auf die Bereiche Büro- und Einzelhandel konzentrieren wird. Im Fokus sollen dabei Core- und opportunistische Investments mit Wertsteigerungspotenzial sowie Projektentwicklungen stehen. Die DIC Asset AG als solches wird sich zukünftig vor allem auf Bestandshaltung konzentrieren. Nach Abschluss des Großprojektes MainTor steht für das Unternehmen neben dem laufenden Tagesgeschäft der Umbau des Blue-Towers, der derzeit noch von Union Investment genutzt wird, mit ganz oben auf der Agenda. Als Folge sollen Beteiligungen an Projektentwicklungen zurückgefahren werden. Verschuldungsabbau durch Immobilienverkäufe sowie

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gesellschaft DIC Onsite wird zukünftig ihre Dienste auch für Dritte anbieten. Die DIC Asset AG putzt sich raus, um bei den vorhandenen Konsolidierungstendenzen des gewerblichen Immobilienmarktes mitzuspielen. Wer dabei beim wem auf der Speisekarte steht

t s n t rür ie. t. n, bil Ve en is men chaf orien g de inne Jahre ich f o a l n l u d eg ers ir zie tellu 30 mm r äs s tra Fun s erl die I esto ir b r a l s r tn w v g s a i w t a v n P p r d as eh ne u m d In r Fe ou n S&p jede ur e s . W e i t m r gr un d pla z u s on . S ar tne tte r äger r um d bi oj e k t K e a e d r e n D r k t p n d gs au & r t u ten P zu E en ki t ie fun ler, B eug f s r i m p w au ö w k sa rz ge gen sonto r tsch twic übe kete a n e n n bri t die te W jekte nde ngsp er u h m ro tu al K ste e is t i o n esa or, P ren L g t a se te d i e nit ia u n p let t e r n w i r I r i s in om A l en w un t d k und un, t e n i t u b r te itler wi zep iona Was d We t n. un na e a icht n e s er n b E m ch i U s t d mi un rk c i E bl it m so . g fol

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Wachstum durch Ausbau des Fondsgeschäfts und Ertragswachstum aus den Beständen stehen 2015 im Fokus. Die eigene Makler- und Asset Management-

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wollte Höller nicht sagen. Er gehe jedoch davon aus, dass es in den nächsten Jahren eine ganze Reihe von Fusionen und Übernahmen, ähnlich der Entwicklungen auf dem Wohnimmobilienmarkt, geben werde.

Edinburgh: Die Deka Immobilien hat das Radisson Blu Hotel für den Sektorenfonds WestInvest TargetSelect Hotel erworben. Die irische Immobiliengesellschaft W.G. Mitchell Leith Limited trennt sich im Rahmen eines Insolvenzverfahrens von der Immobilie. Betreiber und gleichzeitig Pächter des 1990 errichteten Objektes ist die Hotelgruppe Rezidor, deren Pachtvertrag noch bis Ende 2028 läuft. Das Ankaufsobjekt umfasst neben dem 4Sterne-Haus mit 238 Zimmern ein zum Hotel gehörendes Parkhaus, eine Jugendherberge sowie ein Grundstück mit nennenswertem Entwicklungspotenzial.

Für Ulrich Höller selbst, der die DIC Asset AG von Anfang an maßgeblich gelenkt hat, ändert sich erstmal nichts. Eine Doppelfunktion als Vorstand zweier Unternehmen wie bisher wird Höller auch in Zukunft ausüben, da die GEG das operative Geschäft der DIC Gruppe, in der Höller ebenfalls den Vorsitz innehatte, übernimmt. Erst 2016 will sich Höller dann ganz auf die GEG konzentrieren. Mit einem Nachfolger ist dabei frühestens gegen Ende des Jahres zu rechnen, so Höller. Auch wenn die DIC Asset AG derzeit unter NAV an der Börse notiert, wird Höller ein gesundes Unternehmen übergeben. Die Umsetzung des MainTor lief plangemäß. Der WINX-Tower wurde an eine prominente Münchner Adresse verkauft und auch die Unternehmenszahlen konnten 2014 erneut gesteigert werden. So prognostiziert das Unternehmen letzte Woche einen FFO für das vergangene Jahr von 48 Mio. Euro und damit 5% mehr als noch 2013. Auch die Bruttomieteinnahmen können voraussichtlich deutlich von 125,2 Mio. Euro auf 145-147 Mio. Euro gesteigert werden. Die Vermietungsleistungen stiegen ebenfalls auf 240.000 qm (VJ: 176.000 qm) nicht zuletzt durch erfolgreiche Neuvermietungen im MainTor und Opera Office Neo Projekt in Hamburg. Vor allem der Geschäftsbereich Fonds wuchs im Objektankauf um weitere 7 Objekte. Das Verkaufsvolumen der DIC Asset AG lag bei 162 Mio. Euro (VJ: 99 Mio. Euro). (AE)

Zwei deutsche Objekte für MIPIM Award nominiert

Nürnberg: Der Bauträger BayernCare, ein auf Seniorenwohn- und Pflegezentren spezialisiertes Gemeinschaftsunternehmen von

„Dreischeibenhaus“ und „Eckwerk“ nominiert

sontowski & partner sowie MAUSS BAU, veräußert das Seniorenpflegezentrum „In den Nordstadtgärten“ für über 15 Mio. Euro an einen institutionellen Investor. Auf dem rund 1.800 qm großen Grundstück realisiert die BayernCare bis Ende 2016 insgesamt 96 Pflegeplätze in 88 Ein- und Zweibettzimmern. Zusätzlich werden 9 Wohnappartements und 23 Tiefgaragen-Stellplätze für die Mitarbeiter, Anwohner und Besucher errichtet.

Den Juryvorsitz hat Barbara Knoflach (Foto), Vorstandsvorsitzende der SEB Asset Management. Unter den Nominierungen sind mit dem „Dreischeibenhaus“ in Düsseldorf und dem “Eckwerk Berlin” auch zwei deutsche Projekte. Bei zwei weiteren nominierten Objekten sind deutsche Unternehmen beteiligt. Das Dreischeibenhaus tritt in der Kategorie „Best Refurbished Building“ an. Das frühere Thyssen-Hochhaus ist ein 94 Meter hohes Bürogebäude und zählt zu den bedeutendsten Zeugnissen der Nachkriegsmoderne im Internationalen Stil. Investor/ Developer der Revitalisierung mit einem geschätzten Projektvolumen von 250 Mio. Euro mit den Architekten HPP Hentrich – Petschnigg & Partner ist die MOMENI Group. In Eckwerk in Berlin (Foto: gewobag.de) der Kategorie Best Futura Project tritt das „Eckwerk“ mit innovativer Strategie „Das Temporäre ist die große Konstante dieser Architektur“ (siehe Eckwerk-Broschüre im Internet) in Berlin mit der Genossenschaft für urbane Kreativität an. Architekten sind Kleihues + Kleihues. (Die vollständige Liste aller Nominierten können Sie hier abrufen: http://www.rohmert-medien.de/ immobilienbrief/mipim-awards-zwei-deutsche-projekte-nominiert,135473.html)

Betreiber ist der Betreiber BayernStift, der ebenfalls zur sontowski & partner Unternehmensgruppe gehört.

Die Mipim wirft ihre Schatten voraus. Letzten Donnerstag gab Messerveranstalter Reedmidem die 40 nominierten Awards-Projekte aus 22 Ländern bekannt.

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Deka-Gruppe 2014 über Plan

Neubau in Fürth Fürth: Mit seinem jüngsten Neubaubauvorhaben in der Badstraße realisiert der mittelfränkische Projektentwickler und Bauträger PROJECT Immobilien ein Wohnensemble direkt an der Uferpromenade der Rednitz. Errichtet werden 37 Eigentumswohnungen und eine Tiefgarage. Der Verkauf startet an diesem Wochenende. Nahezu rechteckig geschnitten, grenzt das 2.229 qm große Grundstück in der Badstraße 40 direkt an die vor einigen Jahren neu errichtete Uferpromenade von Fürth. Das unter dem Namen „Uferlogen“ vermarktete Bauvorhaben besteht aus einem dreigeschossigen Gebäudekörper mit Staffelgeschoss an der Badstraße und einem vorgelagerten zweigeschossigen Wohnhaus am Rednitzufer. Das Wohnungsangebot umfasst 2- bis 4-ZimmerWohnungen mit Wohnflächen von 42 bis 102 qm.

2015 weiterer Ausbau der Marktposition geplant Die Deka-Gruppe lag mit ihren beiden Kerngeschäften Finanzierung und Fonds 2014 über Plan. 2015 will das Unternehmen seine Position als einer der größten Asset Manager weiter ausbauen, auch wenn die Zeiten als Core-Investor einige Herausforderungen bereithalten. Mit 463 Immobilien in 25 Ländern gehört die Deka-Gruppe mit ihren Publikums- und InstiFonds zu einem der Hauptakteure auf dem europäischen Asset Management Parkett. „In Europa gehören wir zu den zehn und weltweit zu den fünfzehn größten Immobilien-AssetManagern“, so Dr. Matthias Danne (Foto), Immobilien- und Finanzvorstand der DekaBank auf dem traditionellen Deka Immobilien Dinner im 44. Stock des Trianon in Frankfurt vergangene Woche. „Diese Position wollen wir im Jahr 2015 weiter ausbauen“, so Danne weiter. In einer Art Speed-Dating hatten Branchenjournalisten die Möglichkeit, jedem Vorstand der Bank seine Fragen zu stellen, denn nach jedem Gang wechselten die Vorstände die Plätze. Umsetzen will Danne das u.a. mit einem Mini-Strategiewechsel. Wir bleiben Core-Investor, so Danne, werden aber zukünftig auch stärker auf das Thema aktives Asset-Management setzen. Damit stehen zukünftig auch Objekte auf der Einkaufsliste, die über einen gewissen Leerstand verfügen. Immer im Fokus steht dabei die Lage des Objekts. Denn eingekauft werden grundsätzlich nur solche Immobilien, die in den Top-Lagen der jeweiligen Städte liegen. „Future Core“ nennt das die Deka. Weiterhin nicht im Fokus stehen vorfinanzierte Projektentwicklungen, Wohnungen sowie Hotels nur dann, wenn sie marktfähig sind. Insgesamt erwartet die Deka für 2014 Mittelzuflüsse von 1,2 Mrd. Euro (VJ: 1,5 Mrd. Euro). Davon ca. 700-800 Mio. Euro im Retail-Geschäft. Damit gehört 2014 trotz Umsetzung des KAGB und der damit einhergehenden kurzen Flaute zu einem sehr guten Absatzjahr, so Danne. Auf der Transaktionsseite drehte die Deka in 60 Deals ein Volumen von 3,4 Mrd. Euro (VJ: 2,8 Mrd. Euro). Dabei wurden für 2,1 Mrd. Euro Objekte angekauft (VJ: 2,2 Mrd. Euro) und für 1,3 Mrd. Euro Objekte verkauft (VJ: 600 Mio. Euro). Seit 2008 wurden so für 17,5 Mrd. Euro 300 Transaktionen vollzogen.

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vor allem von kleineren Objekten, die nicht mehr in den Anlagehorizont der Fonds passen. Auch bei der Vermietung lief es 2014 gut. Insgesamt wurden Mietverträge in Höhe von 219 Mio. Euro abgeschlossen. Das sind 11 Mio. Euro mehr als 2013. Das nachhaltig zertifizierte Immobilienvermögen stieg auf 50% und liegt damit deutlich über dem angepeilten Ziel von 40%. Im Kreditfondsgeschäft wurden 8 Kredite für rd. 183 Mio. Euro erworben. Damit erhöhte sich die Zahl der erworbenen Kredite seit Bestehen des Fonds auf 38. Dabei hat der „Deka Realkredit Klassik“ schon mehrere Finanzierungszyklen erfolgreich abgeschlossen. Das Fondsvolumen beträgt zum Ende des vergangenen Jahres rd. 470 Mio. Euro.

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Insgesamt wurden für die drei Offenen Immobilienfonds für Privatanleger 25 Objekte angekauft. Neben Deutschland waren dabei Helsinki, Oslo, Mailand und Amsterdam im Investmentfokus. Auch USA und Mexiko standen wieder auf der Einkaufsliste. So kaufte der Deka-ImmobilienGlobal Einzelhandelsflächen in New York sowie ein Büroobjekt in Mexiko-City. Erstmals erschlossen wurden mit zwei Deals in Oslo und Auckland die Märkte in Norwegen und Neuseeland. Verkauft wurden Objekte in Deutschland, Frankreich, Belgien und Tschechien. Dabei trennte sich das Unternehmen

Im Bereich der Immobilienfinanzierung wurden mit 2,6 Mrd. Euro 800 Mio. Euro mehr Kredite vergeben als noch 2013. Allein 500 Mio. Euro betrug das Prolongationsvolumen. Das hohe Ausplatzierungsvolumen bei Sparkassen von 700 Mio. Euro deutet gleichermaßen auf einen hohen Anlagedruck der regionalen Sparkassen hin. Das bestätigte Danne im BackgroundGespräch. Wir könnten deutlich mehr Anteil an unseren Publikumsfonds verkaufen, wollen jedoch bewusst die Kontingente weiterhin begrenzen, so Danne. Die jüngsten Deka-Deals: Verkauf: „Direct Line House“, Office, Birmingham, 5.900 qm, 32 Mio. Euro, Deka-S-PropertyFund No. 2 Ankauf: „Hotel Zwei“, Wien, 244 Zimmer, 35 Mio. Euro, WestInvest TargetSelect Hotel Projektentwicklung „Adina Apartment Hotel“, Frankfurt, 181 Apartments, 11.000 qm, 39 Mio. Euro, Domus-Deutschland-Fonds. (AE)

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Deals Deals Deals

Solange es den Euro gibt, bleibt der Zins unten

Mailand: AstraZeneca S.p.A. ist neuer Mieter in dem Büroensemble an der

ifo-Chef Hans-Werner Sinn sieht EZB-Dominanz der Schuldenländer

„Via Ludovico il Moro 6“ in Mailand. SEB Asset Management hat mit dem Pharmakonzern einen Mietvertrag über rund 2.700 qm Büround Lagerflächen sowie 71 Stellplätze mit einer Festlaufzeit von vier Jahren abgeschlossen. RealtyLab war für den Eigentümer vermittelnd tätig.

Werner Rohmert, Hrsg. „Der Immobilienbrief“, Immobilienspezialist „Der Platow Brief“ Den Reigen der immobilienwirtschaftlichen Tagungen eröffnete letzte Woche traditionell die Veranstaltung des Verbandes der Immobilienbewerter, des BIIS. Entsprechend professionell waren die Vorträge ausgerichtet. Ein positives Bild für den deutschen Immobilienmarkt zeichnete ifo-Chef Hans-Werner Sinn. Der deutsche Immobilienmarkt boome nicht trotz der Krise, sondern gerade wegen der Krise. Dies hatte Ihnen übrigens „Der Immobilienbrief“ noch deutlich vor dem berühmten Wirtschaftsprofessor schon 2008/09 herausgearbeitet. Aktuell seien Konsolidierungstendenzen im Gewerbebau festzustellen. Der private Bau sei dagegen immer noch sehr hoch. Großer Erfolgsfaktor Deutschlands sei die Industrie, die in Deutschland immer noch 20% des

London: Der Geschäftsbereich für Immobilienfonds der Deutschen Asset & Wealth Management hat für den offenen Immobilienfonds grundbesitz europa die Büro-Immobilie „Tower Place“ in London für rund 419 Mio. Euro an das chinesische Unternehmen Ping An Life Insurance verkauft. Das von Sir Norman Foster gestaltete und von Tishman Speyer errichtete Gebäude direkt neben dem bekannten Tower of London gelegen wurde im September 2003 für den Fonds erworben. Das Objekt mit 34.930 qm Mietfläche ist voll vermietet, Hauptmieter ist das internationale Beratungsunternehmen Marsh & McLennan Companies Inc.. Der offene Immobilienfonds grundbesitz europa hat ein Fondsvermögen von 4,193 Mrd. Euro und hält 49 Immobilien im Bestand, davon 39 außerhalb Deutschlands und sechs in Großbritannien. Mit 9,4 Prozent (gemessen an den Verkehrswerten) war der „Tower Place“ das größte Fondsobjekt.

BIP ausmache. In Frankreich wäre Industrie lediglich nur noch für 9% der Wertschöpfung verantwortlich. Bezogen auf den Immobilienmarkt erteilt ifo-Chef Hans-Werner Sinn einer BlasenEntwicklung immer noch eine deutliche Absage. Das mache allein schon der Vergleich mit Vor-Krisenentwicklungen in Frankreich und vielen Peripheriestaaten deutlich. Dort hätten mit gleichzeitiger Schuldenfinanzierung die Preissteigerungsraten weit über den in der deutschen Presse als sehr hoch angesehenen Preissteigerungsraten seit 2009 gelegen. Von einer Blase könne nicht die Rede sein. Außerdem hätten die Erfahrungen gezeigt, dass es im Durchschnitt rund 17 Jahre einer Entwicklung dauere, bis Blasen platzen. Dabei könnten die ersten zehn Jahre dieser Entwicklung immer ganz angenehm sein. Daneben erteilte Sinn der Geldpolitik der EZB schlechte Noten. Rational sei die Politik der EZB nicht verständlich. Das jetzt beschlossene und EuGH sanktionierte QE, Quantitative Easing, also der Ankauf von Wertpapieren, erfolge nicht aus Gründen einer Deflationsbekämpfung. Da sei die Aktion völlig wirkungslos, weil die Liquidität die Unternehmen in den Peripherieländern nie erreichen werde, sondern sie erfolge, um die Banken in Südeuropa zu retten. Diese Banken säßen nach wie vor auf riesigen Beständen unverkäuflicher, toxischer Papiere. Dafür, dass die Deflaionsgefahr lediglich vorgeschoben sei, spräche alleine schon, dass die oft diskutierte angepeilte Inflationsrate von 2% schon eine Mandatsdehnung sei. Die EZB sei eigentlich der Geldwertstabilität mit 0% verpflichtet. Die 2%-Marke sei lediglich die Toleranzgrenze. Allerdings würde eine 2%ige Inflation, wie auch Safra Sarasin Chefvolkswirt Karsten Junius bestätigte, das wirtschaftliche Leben als „Schmiermittel“ vereinfachen. Außerdem betrage die Kerninflationsrate unter Herausrechnung der Sondereffekte wie zum Beispiel der Ölpreisentwicklung nach wie vor 0,7% und sei durchaus normal. QE-Ankäufe widersprechen Ewigkeitsparagraphen des Grundgesetzes Sinn rechnete damit, dass die EZB sehr schnell für 500 Mrd. Euro oder auch für 1 Bio. Euro Wertpapiere aus dem Bankensystem kaufen werde, wie ja inzwischen mit monatlichen Ankäufen von 60 Mrd. Euro bestätigt wurde. Gegen eine Maßhaltung sprächen die juristischen Risiken, die QE undurchführbar machen könnten. Der EuGH habe eine klare Gegen-

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position zum Bundesverfassungsgericht bezogen, das QE

Wie lange bleiben die Zinsen niedrig?

als verfassungswidrig erklärt habe. Zwar sei das EuGH das übergeordnete Gericht, jedoch gehöre das Budgetrecht im

In Bezug auf die Länge der zu erwartenden Niedrigzins-

Grundgesetz zu den Ewigkeitsparagraphen, die nicht durch

phase geht Sinn davon aus, dass von technischen

die Politik geändert werden könnten. Damit könne das Bud-

Reaktionen abgesehen, die Zinsen solange niedrig bleiben

getrecht, solange die Bundesrepublik bestehe, nicht auf eu-

würden, solange es den Euro gebe. Die Peripherieländer

ropäische Instanzen übertragen werden. Das Grundgesetz

könnten sich keine hohen Zinsen leisten. Da die total

stehe im klaren Widerspruch zum EuGH-Urteil.

überschuldeten Südstaaten in der Grundtendenz die Geldpolitik des Euroraums bestimmen würden, sei nicht von

Liquiditätsschub pusht Immobilien

einer deutlichen Anhebung der Zinsen auszugehen. Möglich seien bestenfalls technische Reaktionen auf eine Anhebung

Bezogen auf die Immobilie geht Sinn davon aus,

der US-Zinsen.

dass durch QE ein massiver Liquiditätsschub entstehe, der auch in Immobilien landen würde. Die Gefahren, dass der

Wie geht es mit dem Euro weiter?

Euro dadurch zu einer Weichwährung würde, hätten die Schweizer klar erkannt. Die Zuflüsse in den Schweizer

Für den Euro erwartet Sinn langfristig eine Flexibilisie-

Franken seien in den letzten Wochen so hoch geworden,

rung. Beispiel könnte der US-Dollar mit jährlichem Salden-

dass die schweizerische Nationalbank sie nicht mehr

ausgleich sein. Es könne nicht funktionieren, dass jede Nati-

hätte auffangen können. Davor habe sie kapituliert und

onalbank unbegrenzt Euro drucken dürfe und sich die Mit-

von dem Ziel, den Schweizer Franken bei 1,20 Franken

gliedsstaaten in Euro beliebig verschulden dürften. Mit Blick

pro Euro zu halten Abstand genommen. Sinn erwartet auf-

auf die Jugendarbeitslosenquoten in Griechenland oder

grund der allgemeinen Bedingungen der nächsten Zeit eine

auch in Spanien fragt Sinn durchaus, was man dieser Ge-

weitere Abwertung des Euro.

neration bei einer Jugendarbeitslosigkeit von 60% über den

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Euro antun würde. Für Griechenland sei es sehr viel besser, zur Herstellung der Wettbewerbsfähigkeit aus dem Euro auszutreten. Im Bereich der hoch verschuldeten Südstaaten hätten zwar schon

Anpassungspro-

zesse zur Verbesserung der

Wettbewerbsfähig-

keit

stattgefunden,

je-

doch reichten diese bei weitem nicht aus. So müssten die Krisenländer Griechenland, Spanien oder auch Frankreich

nach

bisherigen

Erfolgen seit 2008 in der Verbesserung des realen Wechselkurses

von

meist 5 bis 7%, weitere Senkungen der Löhne und Preise um etwa 20 bis 25% vornehmen. Die Rückerlangung der Wettbewerbsfähigkeit sei für viele Staaten eine Generationsaufgabe.

Das

träfe nicht nur die Peripherie,

sondern

Kernländer

des

auch Euro-

raums. Frankreich sieht Sinn sehr kritisch. Irland und Italien haben aus Sicht von Sinn eine gute Chance.

Spanien

und

Portugal

dürften

aller-

dings

sehr

gefährlich

leben. Insgesamt werde eine langfristige Politik der Enteignung der Sparer stattfinden. Die Immobilie werde dabei profitieren. (WR)

Rendite dringend gesucht – EZB facht Boom auf den europäischen Büroimmobilienmärkten weiter an Dr. Bastian Hepperle, Senior-Immobilienanalyst, DekaBank Die Europäische Zentralbank hat mit ihren geldpolitischen Beschlüssen vom 22. Januar eindrucksvoll unterstrichen, dass sie mit einer weiteren Liquiditätsflutung der Märkte noch für sehr lange Zeit an dem äußerst tiefen Zinsniveau festhalten wird. Die Suche der Investoren nach renditestärkeren Anlageformen setzt sich somit fort, dabei werden auch 2015 Immobilien als Anlageklasse wieder im Fokus stehen. Bereits im vergangenen Jahr standen Immobilienanlagen in der Gunst der Investoren weit oben. Die Gründe dafür sind vielfältig: Mit Blick auf die meisten europäischen Büromärkte spielt dabei das aktuelle Mietwachstum wohl die geringste Rolle. Die von der DekaBank betrachteten 25 europäischen Büromärkte verzeichneten 2014 – flächengewichtet betrachtet und einschließlich der beiden mietwachstumsstarken Londoner Standorte City und West End – einen Mietanstieg um nur 1,0% nach 0,4% im Jahr 2013. Auf Sicht von fünf Jahren erwarten wir zwar einem Anstieg um gut 2% pro Jahr, das sind aber nicht wirklich überschäumende Wachstumsperspektiven. Weitere Gründe für steigende Transaktionsvolumen in Gewerbeimmobilien sind die insgesamt günstigen Finanzierungs-bedingungen, die hohe Liquiditätsausstattung, vor allem aber der aus den ultratiefen Kapitalmarktzinsen resultierende hohe Anlagedruck bei den Investoren. Mit der Entscheidung der EZB ihr Wertpapierankaufprogramm deutlich zu erweitern und ab März monatlich Wertpapiere im Volumen von 60 Mrd. Euro anzukaufen, bleibt die Suche nach Rendite eine große Herausforderung. Das dürfte dem Immobilien-Investmentmarkt weiteren Auftrieb verleihen, sodass sich die seit einiger Zeit zu beobachtende Entkopplung der Immobilien-Investmentmärkte von den Mietmärkten fortsetzen wird. Sofern sich die globalen Konjunkturperspektiven nicht massiv eintrüben, dürfte das globale Investmentvolumen in Gewerbeimmobilien in diesem Jahr auf einen neuen Rekordwert von rund 800 Mrd. USD zusteuern, nachdem 2014 mit 700 Mrd. USD der bisherige Rekordwert aus dem Jahr 2007 noch nicht wieder erreicht worden war. Weltwirtschaft profitiert von niedrigen Zinsen und gesunkenen Energiepreisen Wie steht es nun um die Perspektiven der Weltwirtschaft? Die Weltwirtschaft hat die Finanzkrise 2008/09 hinter sich gelassen. Doch Altlasten bleiben, die Zeiten sehr hoher globaler Wachstumsraten sind vorüber, für die kommenden Jahre ist mit einer deutlich geringeren Dynamik zu rechnen. In den Industrieländern wird die Entwicklung durch eine schwächere staatliche Aktivität infolge der hohen Staatsverschuldung, durch eine geringere Kreditvergabe wegen des spürbar geschwächten Bankensektors und durch ein niedrigeres Bevölkerungswachstum gebremst. Die Emerging Markets haben nach der Aufholjagd der Nullerjahre einen Gang zurückgeschaltet. Es folgt nun eine Phase der Konsolidierung mit jahresdurchschnittlichem Wachstum von immer noch 4 bis 5%. Wesentliche Triebkräfte der Weltwirtschaft sind die niedrigen Zinsniveaus sowie die spürbar gesunkenen Energiepreise. Die Weltwirtschaft dürfte in den Jahren 2015/16 mit 3,5% bzw. 3,8% wieder etwas stärker als 2014 wachsen. Die USA werden 2015 mit einem Zuwachs von 3,0% das fünfte Wachstumsjahr in Folge erleben. Sie haben die nach der Finanzmarktkrise notwendigen Anpassungen am erfolgreichsten hinter sich gebracht und können nun für einen kurzen Zeitraum überdurchschnittlich kräftig expandieren. Trotz aller Belastungen ist es der US-Wirtschaft in diesem Aufschwung gelun-

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Unternehmen

gen, den Auslastungsgrad am Arbeitsmarkt so weit zu erhöhen, dass nun bald Leitzinserhöhungen notwendig werden.

Frankfurt: Deutsche Annington investiert 2014 und 2015 rd. 32 Mio. Euro in die Modernisierung und den seniorengerechten Umbau in Frankfurt. In diesem Jahr sind es rd. 15 Mio. Euro. Es werden circa 580 Wohnungen, mit einer Wohnfläche von 35.000 qm modernisiert.

Dagegen kommt der Euroraum nur mühsam in Schwung. Die Krisenländer Spanien, Portugal, Irland und Griechenland haben die Krise genutzt, um Strukturreformen umzusetzen. Sie ernten nun die ersten Früchte mit höherem Wachstum und sinkender Arbeitslosigkeit. Doch Frankreich und Italien kommen allenfalls im Schneckentempo mit ihren Reformanstrengungen voran, was sich in einer ausgesprochen schwachen Wirtschaftsentwicklung niederschlägt. Die deutsche Konjunktur dürfte 2015 wieder etwas an Fahrt gewinnen und in diesem Jahr um 1,3% und 2016 um 2,0% wachsen. Der Euroraum insgesamt dürfte 2015 und 2016 mit Wachstumsraten um 1,2% bzw. 1,7% etwas verhaltener zulegen.

Homburg: Die RGM hat von der Wasserwelt Homburg den Auftrag für das technische und infrastrukturelle Facility Management für das

Die Geldpolitik der führenden Notenbanken driftet auseinander

KOI Bad & Sauna in Homburg erhalten. Das KOI bietet auf einer Gesamtfläche von etwa 22.000 qm ein Frei- und Hallenbad sowie eine Saunaund Wellnesslandschaft.

hend sogar leicht in negatives Terrain abgetaucht. Ab dem Frühjahr dürften sich die Inflati-

Angesichts des schwachen Wachstums und der anhaltend hohen Arbeitslosigkeit dürfte die Inflationsrate im Euroraum noch einige Zeit deutlich unter der EZB-Zielmarke von 2% verharren. Aufgrund der stark rückläufigen Energiepreise sind die Teuerungsraten vorübergeonsraten energiepreisbedingt von selbst wieder etwas erholen und im weiteren Jahresverlauf langsam wieder leicht höhere Werte erreichen. Mit einer ersten Anhebung der Leitzinsen durch die EZB ist jedoch nicht vor Herbst 2018 zu rechnen. Die Kapitalmarktzinsen werden wegen der anstehenden Anleihekäufe durch die EZB und die nationalen Zentralbanken zunächst auf dem äußerst tiefen Niveau veran-

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kert bleiben. Während die EZB also weiter in das Feld

schwächen sich jedoch die Ertragsperspektiven für die

der

die

meisten Standorte zunehmend ab, wobei Madrid mit knapp

Ende

8% pro Jahr die Rangliste deutlich anführen dürfte. Nach

Oktober 2014 beendet und strebt mit einer ersten Zinserhö-

dem tiefen Fall während der Rezession ist das Aufholpoten-

hung noch in diesem Jahr auf eine allmähliche Normalisie-

zial mit Blick auf die konjunkturelle Erholung und die Miet-

rung zu. Die Geldpolitik der führenden Notenbanken

perspektiven dort entsprechend hoch, was im europaweiten

driftet bis 2018 damit immer weiter auseinander, was nicht

Vergleich zu überdurchschnittlich hohen Ertragserwartun-

ohne Folgen für die Ertragsperspektiven dies- und jenseits

gen führt. Mit Abstand folgen Lissabon, Barcelona, Amster-

des Atlantiks bleiben wird.

dam, Brüssel und Budapest, die eine Jahresperformance

unkonventionellen

US-Notenbank

ihr

Geldpolitik

hineinläuft,

hat

Wertpapierankaufprogramm

von jeweils rund 5% verzeichnen dürften. Für Berlin als besten deutschen Standort sind Gesamterträge von gut 4%, für

Spitzenrenditen tief, tiefer, noch tiefer?

Paris rund 3% zu erwarten. Nach der sehr guten EntwickMit

Blick

auf

die

Ertragsperspektiven

für

die

US-

amerikanischen Bürostandorte wird 2015 eine der span-

lung in den vergangenen Jahren werden die beiden Londoner Märkte an das Ende der Rangfolge rutschen.

nendsten Fragen sein, wie stark die Cap Rates auf den er-

(Lesen Sie dazu auch den

warteten Leitzinsanstieg in den USA reagieren werden.

Kommentar von Dr. Beyerle auf Seite XX)

Nach der starken Renditekompression der vergangenen Jahre werden für die künftige Ertragsentwicklung zudem die Höhe der Anfangsrenditen sowie das Mietwachstum wieder stärker in den Vordergrund rücken. Insgesamt müssen sich

Bewerbungsfrist läuft

Anleger in diesem und den kommenden Jahren auf deutlich bescheidenere Ertragsperspektiven in den USA einrichten. In Europa dürften hingegen das anhaltende Niedrigzinsumfeld und die damit verbundene Suche nach Rendite dafür sorgen, dass der Abwärtsdruck auf die Spitzenrenditen von Büroimmobilien auch 2015/16 anhält. Stärkere Rückgänge erwarten wir vor allem für die Standorte auf der Iberischen Halbinsel. Erst auf längere Sicht, sprich nach 2018, sollten dann wieder höhere Zinsen für moderate Anstiege der Spit-

Intelligent Bauen: modern, effizient, wohnlich.“ ist das Motto des diesjährigen KfW-Award Bauen und Wohnen. Bewerben können sich ab sofort private Bauherren und Baugemeinschaften, die in den vergangenen fünf Jahren ein Gebäude besonders intelligent gebaut oder modernisiert haben. Die Jury bewertet die Wohnimmobilien anhand ihrer gelungenen Balance aus Modernität, Energie- und Kosteneffizienz, Barrierearmut, ihrer optimalen Raum- und Flächennutzung sowie der individuellen Wohnlichkeit.

zenrenditen sorgen. Vorreiter dürften hier vor allem London und Stockholm sein, da dort die Leitzinsen aller Voraussicht nach deutlich früher erhöht werden als im Euroraum. Auf Sicht von fünf Jahren dürften die Anfangsrenditen an den meisten Standorten in Europa nahe ihren aktuellen Niveaus liegen. Angesichts der sehr hohen Kaufpreise und des knappen Angebots in den Core-Märkten werden Investoren künftig ihr Augenmerk verstärkt auf sekundäre Lagen und Objekte mit Wertsteigerungspotenzial richten. Trotz Rückgängen liegen die Spitzenrenditen dort noch deutlich über den Werten des jeweiligen Top-Marktes. Aus Investorensicht ist jedoch zu beachten, dass höhere Renditen auch mit größeren Vermietungs- und Liquiditätsrisiken einhergehen. Gute Ertragsperspektiven für die europäischen Büromärkte In diesem und kommenden Jahr dürften an den europäischen Büromärkten Gesamterträge von durchschnittlich noch 6 bis 7% pro Jahr zu erzielen sein. Auf 5-Jahressicht

„Mit dem KfW-Award Bauen und Wohnen zeichnen wir Bauherren aus, die intelligente Lösungen für die Gestaltung von Wohnraum aufzeigen. Technik und Architektur sollen dabei helfen, Energie einzusparen und Grundstücks- bzw. Bauplatzflächen besser nutzen zu können, ohne den Wohnkomfort der Bewohner außer Acht zu lassen“, sagt Frau Dr. Hengster, Vorstandsmitglied der KfW Bankengruppe. Prämiert werden 13 Bauherren mit insgesamt 30.000 Euro. Die ersten drei Gewinner erhalten zusammen 20.000 Euro. Die weiteren zehn am besten bewerteten Projekte erhalten jeweils ein Preisgeld in Höhe von 1.000 Euro. Bis zum 19. März 2015 (Poststempel) können die Bewerbungsunterlagen eingereicht werden. Die feierliche Preisverleihung des Awards findet am 11.06.2015 in der KfW-Niederlassung in Berlin statt. Informationen und Bewerbungsunterlagen stehen ab sofort unter www.kfw.de/award-bewerbung zur Verfügung.

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Deals Deals Deals Amsterdam: Die Deutsche Hypothekenbank finanziert als alleinige Darlehensgeberin für die Amsterdamer DVM-Gruppe und deren Partner das Waldorf Astoria Hotel in Amsterdam. Das Hotel Waldorf Astoria Amsterdam ist 2014 eröffnet worden. Es beinhaltet 93 exklusive Zimmer und umfasst daneben rund 4.700 qm Bürofläche. Das finanzierte Objekt besteht aus insgesamt elf historischen Grachtenhäusern aus dem 17. und 18. Jahrhundert im Zentrum von Amsterdam, die durch die DVM-Gruppe zu einem FünfSterne-Luxushotel sowie einem Bürogebäude umgebaut worden sind. München/Chicago: UBS Real Estate hat für den in Auflösung befindlichen Publikumsfonds UBS (D) 3 Sector Real Estate Europe eine Büroimmobilie in Chicago verkauft. Das in Auflösung befindliche Sondervermögen des UBS (D) 3 Sector Real Estate Europe und die KGAL-Gruppe haben für ihren Publikumsfonds KAMAU KG gemeinsam die Büroimmobilie 515 North State Street in Chicago an einen US-amerikanischen Investor verkauft. Die Sondervermögen UBS und KAMAU KG waren zu je 44,9% an der Immobilien beteiligt. Das Gebäude aus dem Jahr 1990 hat eine Bürofläche von rund 58.000 qm. Der erzielte Verkaufspreis lag mit 138 Mio. US-Dollar rund 30% über dem zuletzt festgestellten Verkehrswert.

BIIS Tagung Zehn Trends bei institutionellen Immobilieninvestoren Die Jahrestagung des Immobilienbewerter-Verbandes (siehe oben Sinn-Artikel) richtet sich an Profis. Aus dem Potpourri haben wir Ihnen noch kurz zwei Aspekte zusammengestellt.

Mit einem interessanten Aspekt ergänzte David Bossart vom Schweizer Gottlieb Duttweiler Institut die üblichen Zukunftsperspektivendes des Internet, die wir Ihnen in „Der Immobilienbrief“ und Platow zwar schon vor 15 Jahren skizzierten, die aber den Durchbruch erst durch die Smartphones und Tablets erzielten. Mit wem gehe man abends ins Bett? Mit seinen Devices, meint Bossart. Sofern der Individualverkehr – auf der Straße natürlich - in der Langfristperspektive durch Nutzung und Teilung selbst fahrender Kfz ersetzt werde, werde ungeheuer viel Zeit und auch Platz in den Innenstädten frei. Fahrender und ruhender Verkehr benötigten nur noch einen Bruchteil des heutigen Platzes. Ein Pariser suche 1 Jahr seines Lebens einen Parkplatz. Amerikaner säßen 4,5 Jahre im Auto. In London sei der Verkehr so schnell wie vor 150 Jahren in der Kutsche. Zehn Trends bei institutionellen Immobilieninvestoren Auf der BIIS-Jahrestagung Immobilienfonds in Frankfurt fasste Christoph Schumacher, Union Investment, die aktuellen Trends im Markt der institutionellen Immobilien-Investitionen in 10 Thesen zusammen. Trend 1) Institutionelle Investoren werden in den nächsten Jahren die Immobilienquote nochmals deutlich erhöhen. Versicherer, die in den letzten beiden Dekaden bereits von einer Erhöhung Ihrer Immobilienquote sprachen, aber nie realisierten, haben aktuell ihre Immobilienanlagen schon um 45% im Vergleich zu 2012 erhöht. Sie geraten durch ihre hohen Zinsversprechen unter Druck. Insofern geht Schumacher von einem weiteren Anstieg der Quote bis 2017 aus. Trend 2) Investoren in Deutschland werden wieder auf der Suche nach Rendite internationaler. Nach der hohen Investitionsquote internationaler Anleger zwischen 65 und fast 80% in den Jahren 2004-2007 und dem anschließenden kompletten Absturz im Jahr 2009 auf unter 10% stieg seit 2010 mit dem negativen Ausnahmejahr 2013 aktuell wieder die internationale Transaktionsquote in Deutschland von etwa 35 auf heute ca. 50%. Trend 3) Institutionelle Investoren sind entscheidungsfreudiger geworden. Nach einer Untersuchung der INREV werden von den ursprünglich geplanten Fondsauflösungen von 2009-2015 fast 60 Mrd. Euro erst in den kommenden Jahren aufgelöst werden. Trend 4) Das Interesse an Marktnischen werde In der professionellen Immobilienwirtschaft weiter zunehmen. Insbesondere Logistikimmobilien, Unternehmensimmobilien und Hotel-/Spezialimmobilien haben allein von 2013 auf 2014 deutlich zugelegt. Hinzu kommt, dass neue Nutzergruppen wie zum Beispiel Start up`s heute andere Standorte und andere Flächenkonzepte nachfragen würden als noch vor zehn Jahren.

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Trend 5) Der Online-Handel bestimmt den Trend im Einzelhandel. „Der Immobilienbrief“/Platow hatte diese Entwicklungen bereits vor rund 15 Jahren prognostiziert und beschrieben. Das Beharrungsvermögen hat sich als stärker herausgestellt als damals erwartet, obwohl wir im Vergleich zu damaligen Internet-Euphorikern eher rational aufgestellt waren. Klassische Warenhäuser zeigen sich nach Einschätzung der Marktteilnehmer als Auslaufmodell. Onlineangebote verdrängen einzelne Branchen. Sogar der klassische Lebensmittelhandel steht im Wandel. 2020 sollte auch hier der Onlinehandel einen 10%-Marktanteil haben. Allerdings bleibt die Einzelhandelsfläche gefragt, da das Internet zu wenig Möglichkeiten der Differenzierung biete. Gerade die Nachfrage der Online-Händler wird die Nachfrage nach Einzelhandelsflächen mit dem Ziel, die Markenbildung zu stärken, erhöhen. Trend 6) In der Zukunftsbetrachtung wird der Büromarkt von den zu erwartenden Veränderungen am stärksten getroffen werden. Christoph Schumacher sieht hier dringende Notwendigkeit, den Markt zu beobachten. Die demographische Entwicklung in Deutschland führe bis 2050 zu einem sinkenden Büroflächenbedarf um bis zu 30%. Aktuell seien knapp 54 Mio. Menschen in Deutschland erwerbstätig. Das Statistische Bundesamt gehe davon aus, dass 2030 noch 38,4 Mio. und 2060 nur noch 35 Mio. Frauen und Männer in Deutschland statt der heute 41,6 Mio. erwerbstätig sein werden. Sinkende Nachfrage habe drastische Folgen für den Büromarkt. Als Faustformel gelte, dass ein Rückgang der Nachfrage um 1% nach Berechnungen des Institutes der deutschen Wirtschaft Köln mit einem Rückgang der Mieten um 2% verbunden sei. Parallel klaffen die Entwicklungen beim Zuwachs der Büroflächen und beim Zuwachs der Bürobeschäftigten deutlich auseinander. In Berlin legten die Büroflächen zwischen 2000 und 2010 um 7,6% zu, während die Zahl der Beschäftigten lediglich um 4,3% wuchs. Das zeichnet sogar noch eine gebremste Entwicklung, da in Berlin noch aus der Euphorie der Vereinigung heraus ein erhebliches Überangebot bestand. Ungebremstes Flächenwachstum machen die Zahlen der Westmetropolen deutlich. In Düsseldorf legten die Büroflächen um 18,6% bei einem Zuwachs der Beschäftigten um lediglich 5,7% zu. In Frankfurt wird das Missverhältnis noch deutlicher. Knapp 23% Flächenzuwachs in dieser Dekade steht ein Rückgang der Beschäftigten um 4% gegenüber. Hamburg mit 15,2% zu 9,2% verhält sich noch sehr moderat. Köln mit 20,2% zu 3,6%, München mit 19% Flächenzuwachs zu lediglich 1,4% Beschäftigten-

zuwachs oder Stuttgart mit 14,3% Flächenzuwachs zu 1,4% Beschäftigtenzuwachs weisen mittelfristig auf Gefahren hin, auch wenn hier noch Nachholaspekte eine deutliche Rolle gespielt haben. Der Trends des Beschäftigtenwachstums wird lt. Schumacher klare Auswirkungen auf den Büroflächenmarkt haben. Weitere Trends wie zum Beispiel Open Space, abteilungsübergreifende Aufenthaltsflächen zum Informationsaustausch und zum Interagieren der Mitarbeiter sowie zentrale Lagen oder Lagen mit Campuscharakter mit Einkaufsmöglichkeiten oder der Erreichbarkeit eines Fitness-Studios spielen zukünftig eine wichtige Rolle. Trend 7) Logistikimmobilien sind Gewinner vieler gesellschaftlicher Trends. Sie spielen neben Büro und Handel eine immer wichtigere Rolle im Investitionsuniversum. 2014 war mit Blick auf die Transaktionen von Logistik- und Industrieimmobilien in Deutschland ein absolutes Rekordjahr. 3,6 Mrd. Euro (2013: 2,23 Mrd. Euro) flossen in diese Assetklasse. Der Trend hält ungebrochen an. Immer mehr in den Fokus rücken Unternehmensimmobilien. Allerdings sind Unternehmensimmobilien nach „Der Immobilienbrief“-Erfahrungen immobilienwirtschaftlich eine Art „Ungeheuer von Loch Ness“, das periodisch medial auf die Titelseiten rückt. Analysen gehen in Deutschland von einer Unternehmer-Eigentumsquote von zurzeit 75% aus. In Asien und Nordamerika liegt der Wert dagegen eher bei 20-30%. Nach „Der Immobilienbrief“Erfahrungen sind diese Werte jedoch nicht übertragbar. Trend 8) Als Konsequenz aus den neuen regulatorischen Rahmenbedingungen ist eine Konsolidierung der Fondsbranche erkennbar. Nach Recherchen von Union Investment wird die Zahl der Anbieter von geschlossenen AIF aufgrund der neuen regulatorischen Anforderungen stark zurückgehen. Die Hamburger erwarten für die Zukunft lediglich eine Zahl von rund 35 marktrelevanten Emittenten. Trend 9) Institutionelle Investoren entwickeln nach wie vor ein starkes Interesse an Club-Deals. Insbesondere größere institutionelle Investoren wünschen sich Investitionen in einem überschaubaren Investorenkreis mit hoher Interessenkongruenz. Enttäuschungen mit Asset Managern, CoInvestoren und Blindpools führen dazu, dass Investoren mehr Kontrolle über Immobilieninvestitionen haben wollen. Trend 10) Der totgesagte Publikumsfonds lebt weiter. Zwar befinden sich 17% der offenen Publikumsfonds in den nächsten drei Jahren in Auflösung, jedoch ist das Nettomittelaufkommen seit drei Jahren wieder deutlich positiv.

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Kaufpreise für Premium-Geschäftshäuser im Alltime-High

Unternehmen

Wenig Verkaufsbereitschaft privater Eigentümer München: Avison Young eröffnet neues Büro in München. Das Büro des kanadischen Immobilienberatungsunternehmen ist bereits das zweite in Deutschland. In den letzten 6 Jahren wurde die Anzahl der Büros von 11 auf 63 und die Zahl der Mitarbeiter von 300 auf 1.700 ausgeweitet.

Frankfurt: Schroders hat seine bisher unter Schroder Property Investment Management zusammengefasste Immobiliensparte in Schroder Real Estate Investment Management umbenannt.

Investoren konzentrierten sich lt. Comfort 2014 auf Geschäfts- und Kaufhäuser in den Bestlagen der deutschen Innenstädte. Im Fokus lagen nicht nur die „Big Seven“, sondern auch Oberzentren wie Münster, Freiburg, Heidelberg. Zwar drückte das knappe Angebot das Transaktionsvolumen, jedoch erreichten die Preise Rekordniveau. Vor allem Privateigentümer zeigten mangels alternativer Anlagemöglichkeiten nur sehr geringe Verkaufsbereitschaft. Insgesamt ermittelt Comfort für den bundesweiten Premiummarkt für Geschäftshäuser in High Street Lagen, also ohne Shopping-Center, Fachmärkte oder Stadteillagen in 2014 ein Transaktionsvolumen von rund 1,7 Mrd. Euro nach 2,5 Mrd. Euro im Vorjahr. Dies entspricht in 2014 einem Marktanteil der Primärlagen an allen im Inland gehandelten Einzelhandelsimmobilien von 18% (Vj.: 29%). Parallel zur gewachsenen Knappheit an Objekten ist der Preistrend klar aufwärts gerichtet. Die Renditeerwartung sank 2014 noch einmal auf 4,1%. In der Kölner Hohe Straße, dem Berliner Kurfürstendamm oder der Frankfurter Goethe Straße werden inzwischen auch vereinzelt 3,0% Rendite realisiert. Bislang wurden Faktoren über 30-fach allenfalls mit Deutschlands wertvollstem Pflaster München verbunden. 2014 wurde diese Grenze in den Bestlagen gleich mehrerer Metropolen, bis hin zum Faktor 35-fach durchbrochen. Auch in B-Städten wie z. B. Freiburg sanken die Renditen manchmal unter 5%. In der Fünfjahresbetrachtung fiel die Rendite im High Street Segment bundesweit von durchschnittlich 4,6% in 2009 kontinuierlich auf nunmehr 4,1% Rendite in 2014. (WR)

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Berliner Büromarkt erzielt Rekordergebnis 645.000 qm markieren Höchstwert Mit einem Flächenumsatz von 250.400 qm im letzten Quartal wurde auf dem Berliner Büromarkt ein Vermietungsvolumen von insgesamt 645.000 qm erzielt (+25%). Das markiert den bisher höchsten von Catella Research ermittelten Flächenumsatz. Der traditionell starke City-Bereich mit 508.400 qm (+23%) hat nach wie vor die höchste Flächennachfrage auf dem Berliner Markt. Wie traditionell üblich, werden die meisten Mietvertragsabschlüsse im kleinteiligen Flächensegment bis 500 qm abgeschlossen. Positiv ist die Entwicklung der Großvermietungen über 5.000 qm, meint Knud Schaaf, Head of Letting der Catella Property GmbH. Die Berliner Spitzenmiete legte um 0,40 Euro zu und beträgt aktuell 22,50 Euro. Dies beruht vor allem auf hochpreisige Vermietungen in Top-Lagen und der Flächenverknappung im City-Bereich. Die gewichtete Durchschnittsmiete stieg auf Grund zahlreicher Großvermietungen im Hochpreissegment auf derzeit 12,90 Euro. Die Büroflächenleerstandsquote beträgt aktuell 5,3% und hat gegenüber dem Vorjahreszeitraum

weiter abgenommen. Bei einem Büroflächenbestand von 18,74 Mio. qm stehen noch 975.000 qm zur Anmietung zur Verfügung. (WR)

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News

Zauberwort Nettoabsorption

Leipzig: Der publity Performance Fonds Nr. 3 zahlt weitere 10 Prozent des eingezahlten Kapitals bzw. 2,2 Mio. Euro an die Anleger aus. Mit den bisher erfolgten Auszahlungen sind bereits 50% des Kommanditkapitals an die Anleger zurückgeflossen.

Düsseldorfer Büromarkt wächst trotz geringerer Umsatzzahlen

Nürnberg: Die sontowski & partner group entwickelt im Nürnberger Norden insgesamt 23 Doppel- und Reihenhäuser. Unter dem Namen „S&P HOMES“ sollen besonders familienfreundliche Wohnflächen entstehen. Bis Mitte 2016 investiert das Unternehmen 11,8 Mio. Euro auf dem 5.500 qm großen Grundstück.

Erlangen: Der Spezialist für Wohnimmobilien und geschlossenen AIF mit Wohnimmobilien, „ZBI Zentral Boden Immobilien AG", Erlangen, hat von der BaFin die Vertriebserlaubnis des geschlossenen AIF „ZBI Regiofonds Wohnen", der hauptsächlich in Wohnimmobilien der Metropolregion Nürnberg investiert, erhalten. Im Februar startet der Vertrieb. Der AIF hat ein EK-Volumen von max. 50 Mio. Euro bei prognostizierten Auszahlungen von 3% p.a. beginnend und ansteigend auf 6%. Ab 10.000 Euro zzgl. Agio können sich Anleger am Fonds beteiligen.

236.000 – 249.000 - 232.430 - 236.500 - 241.000 – 241.900 – jeder Analyst von A wie Aengevelt über B wie BNPPRE und C wie Catella, CBRE und Colliers bis J wie JLL zählt die Umsätze (nur für Stadt Düsseldorf) anders. Nimmt man das Umland hinzu gehen die Zahlen noch weiter auseinander. Ungeachtet dessen ist man sich jedoch in der Tendenz einig: 2014 ging das Flächenvolumen der Bürovermietungen zurück gegenüber 2013. Auch bei der Leerstandsrate (mit Umland), die zwar leicht gesunken, aber immer noch eine der höchsten in Deutschland ist, kann sich jeder das passende aussuchen, ob 11,2%, 10,9%, 10,6% oder 10,5%. Die niedrigste Rate nur für das Stadtgebiet hat Aengevelt mit 9,4% im Angebot. Einigkeit herrscht lediglich darin, dass die Spitzenmiete auf 26 Euro/qm sank. In ihren frisch bezogenen Büros im berühmten „Dreischeibenhaus“ (Adresse Dreischeibenhaus 1!) erläuterte Marcel Abel, Geschäftsführer JLL Düsseldorf, was im abgelaufenen Jahr anders war als 2013. Es gab nur einen Großabschluss über mehr als 10.000 qm und wie Mitsubishi Electric Europe GmbH, die 18.900 qm in Ratingen Ost mieteten, bevorzugten auch andere Industrieunternehmen das Umland. Mit 54 Verträgen und 67.700 qm machte diese Branche die höchsten Umsätze 2014, während noch 2013 mit 79 Verträgen und 53.400 qm unternehmensbezogene Dienstleistungen ganz vorne lagen. 2014 steuerte dieses Segment zwar 115 Verträge, aber nur 47.200 qm bei. Ganz anders jedoch als 2013 stellt sich die Nettoabsorption für 2014 dar, denn statt einem Negativwert von 22.000 qm konnte nun ein Überhang von 161.000 errechnet werden. Das heißt, dass 2013 nur wenige Neuzugänge und viele Umzüge innerhalb der Stadt auf kleinere Flächen zu verzeichnen waren als die, die aufgegeben wurden. Deshalb waren am Ende 22.000 qm „übrig“. 2014 ein ganz anderes Bild mit zahlreichen Neuansiedlungen und Erweiterungen, weshalb 161.000 qm mehr belegt wurden als an anderer Stelle aufgegeben. De facto bedeutet das, dass Düsseldorf als Bürostandort wächst. Das bestätigt die von der Arbeitsagentur gemeldete Rekordzahl an Beschäftigten trotz der beachtlichen Arbeitslosenquote von 8,3%. Als einen guten Indikator bewertet auch Catella das Umsatzplus von 5% bei kleinteiligen, aber durchaus hochwertigen Flächen unter 500 qm. „Somit kann diese Größenklasse nicht nur als einzige einen Vermietungszuwachs, sondern auch einen Nachfrageanstieg gegenüber den anderen verbuchen“ erklärt Knud Schaaf, Head of Letting der Catella Property GmbH. Alle Analysten erwarten vor diesem Hintergrund für 2015 deutlich höhere Umsätze, denn wie einhellig verlautet steht eine ungewöhnlich große Zahl von Transaktionen vor dem Abschluss. Vielleicht füllen sich ja auch dann die 20.000 qm, die im Gebäude der ehemaligen WestLB noch zur Verfügung stehen. Investoren scheinen zumindest den Standort Düsseldorf zu lieben. Zwar lagen die Investitionen 2014 mit 2,05 Mrd. Euro wiederum leicht unter jenen des Vorjahres von 2,18 Mrd. Euro, jedoch beide nur knapp unter dem Boomjahr 2007. Damals wurden 2,19 Mrd. Euro in investiert, der Zehnjahresdurchschnitt jedoch liegt bei 1,1 Mrd. Wie im Vorjahr erreichte der Anteil ausländischer Investoren fast die Hälfte, was der gestiegenen internationalen Präsenz der Stadt zuzurechnen ist. Das Dreischeibenhaus mit seinen 30.000 qm Mietfläche ist in der Statistik der Investitionen übrigens nicht erfasst, weil nur Anteile und nicht die ganze Liegenschaft übertragen wurden, als Momeni seinen Anteil an den bisherigen Joint Venture-Partner Black Horse veräußerte, das Family Office der Düsseldorfer Unternehmerfamilie Schwarz-Schütte. Momeni verantwortet jedoch weiter das Property Management. Für noch bessere internationale Wahrnehmung könnte jetzt die Nominierung dieser Premium Immobilie für den MIPIM Award 2015 in der Kategorie „bestes renoviertes Bürohaus“ sorgen. (GE)

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Schweizer Franken verschärft Probleme vieler Immobilienfonds Neue Flop-Serie droht Nach Ansicht von Scope Ratings besteht das Risiko, dass ein großer Teil der in Schweizer Franken finanzierten geschlossenen Immobilienfonds zum Sanierungsfall werde. Grund dafür sei die aktuelle Wechselkursentwicklung. (WR) Bevor uns Scope in Panik versetzt, ist zu bedenken, dass die SFR Entwicklung den meist alten Fonds nicht neu ist und schon in der Phase vor Festlegung der „1,20Grenze“ zu Ärger geführt hat. Manche SFR-Finanzierungen wurden zu Lasten der Anleger glattgestellt. Alternativ wurden Vereinbarungen getroffen. Inwieweit die jetzt zu erwartende Kursentwicklung dazu führt, dass weitere Glattstellungen erfolgen, ist offen. Das dürfte auch Thema der BSITagung in der kommenden Woche werden.

ne Immobilienfonds mit Schweizer Franken-Finanzierung eine äußerst herausfordernde Aufgabe sein wird, Anschlussfinanzierungen abzuschließen. Oft werde ein Zwangsverkauf der Immobilien erforderlich. Vor dem Hintergund, dass „Der Immobilienbrief“ erwartet, dass 2014 die Platzierungsergebnisse der Branche geschlossener AIF wohl noch einmal um mindestens ein Drittel eingebrochen sein dürften, käme eine neue Problemfonds-Serie in der Erholungsphase zum denkbar unglücklichsten Zeitpunkt.

Scope Ratings ist skeptisch. Scope hat seit 2001 rund 600 geschlossene Immobilienfonds analysiert. Rund 10% der Fonds finanzierten sich anteilig über Kredite in Schweizer Franken, obwohl die Fonds in der Eurozone investierten. Die drastische Aufwertung des Schweizer Franken bringt lt. Scope für viele Fonds Probleme. Da die Darlehen in der Regel zehnjährige Laufzeiten aufweisen, müssen zahlreiche der in den Jahren 2004 bis 2006 emittierten Fonds derzeit Anschlussfinanzierungen schließen. Das ursprüngliche Kreditvolumen der in diesen drei Jahren aufgelegten Fonds betrug rund 1,3 Mrd. CHF. Nach Abzug der bereits geleisteten Tilgungen erwartet Scope ein ausstehendes Kreditvolumen von mehr als 1 Mrd. CHF.

Aquila steigt bei Wasserkraftwerksbetreiber in Norwegen ein

Der durchschnittliche EUR/SFR-Wechselkurs lag von 2003 bis 2007 noch bei 1,57. Zwischen 2010 und 2014 lag der Kurs bei durchschnittlich 1,25 Euro. Seit Auflösung der Kursbindung pendelt der Wechselkurs Richtung Parität. Damit habe sich die reale Kreditlast der betroffenen Fonds zum Teil deutlich erhöht. Das könne zur Überschreitung der im Kreditvertrag verankerten Beleihungsgrenzen führen und das Recht der finanzierenden Banken auf Nachbesicherung auslösen. Auswirkungen habe dies auf die Liquiditätsüberschüsse der Fondsgesellschaft, da diese nicht mehr an die Gesellschafter ausgekehrt werden dürften, sondern gemeinsam mit der Liquiditätsreserve als Puffer an die Bank verpfändet werden. Weiterhin sei es üblich, dass die finanzierende Bank die Rekonvertierung von Anteilen oder der gesamten Schweizer Franken-Finanzierung in Euro verlange. Dann müssten beträchtliche Währungsverluste realisiert werden. Vor dem Hintergrund der aktuellen Euro-Politik dürften sich die betroffenen Fonds in einer äußerst ungünstigen Ausgangssituation für die anstehenden Gespräche befinden. Scope Ratings erwartet, dass es für zahlreiche geschlosse-

Aquila Capital hat Norwegens zweitgrößten Betreiber von Kleinwasserkraftwerken, Norsk Grønnkraft, übernommen. Die Übernahme erfolgte im Auftrag institutioneller Investoren, zu denen sowohl die niederländische Pensionskasse ABP als auch deutsche Versicherungsgesellschaften zählen. Norsk Grønnkraft betreibt in Mittel- und Südnorwegen insgesamt 33 Anlagen. „Der Kauf von Norsk Grønnkraft ist bisher eine der größten Akquisitionen eines norwegischen Kraftwerkbetreibers in dieser Größenordnung und unterstreicht unser bereits 2011 begonnenes Engagement in diesem Markt. Ziel ist es, unsere installierte Erzeugungskapazität in Norwegen in den kommenden Jahren auf über 1.000 GWh zu erhöhen“, erklärt Oldrik Verloop, Co-Head of Hydropower Investments bei Aquila Capital. Die Akquisition von Norsk Grønnkraft stellt bereits die dritte Investition in Norwegens Wasserkraftinfrastruktur dar, die Aquila Capital für seine institutionellen Investoren tätigt. Im November 2014 erwarb die auf alternative Investmentlösungen spezialisierte Investmentgesellschaft für APG, dem Asset Manager der niederländischen Pensionskasse ABP, einen 33%igen Anteil am norwegischen Anlagenbetreiber Tinfos. „Über APG investiert ABP bis zu 250 Mio. Euro in Infrastruktur Erneuerbarer Energien. In den nächsten Jahren wollen wir so unser Investitionsvolumen in diesem Bereich deutlich ausbauen. Wir glauben, dass die Verstärkung unseres finanziellen Engagements in diesem Bereich notwendig und umsetzbar ist – wie auch der Kauf von Norsk Grønnkraft belegt“, so ABP. Bereits 2011 kauften durch Aquila Capital beratene Fonds einen 33%igen Anteil am Betreiber Jørpeland Kraft.

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Vertriebsstart Berlin/Hoevelaken: Die BaFin hat den Vertrieb von Anteilen an dem geschlossenen Publikums-AIF ‚Bouwfonds Private Dutch Parking Fund II‘ gestattet. Der Fonds, der sich vorrangig an private und semi-professionelle Investoren richtet, hält ein Portfolio von sechs Parkhausimmobilien in den Niederlanden. Fünf davon liegen in zentralen Innenstadtlagen in den Städten Amsterdam, Amersfoort, Breda, Eindhoven und Zaandam. Das sechste Objekt befindet sich in Nieuwegein, einem Krankenhausstandort in der Nähe von Utrecht. Bouwfonds IM plant, Eigenkapital in Höhe von rund 55 Mio. Euro einzusammeln. Das Gesamtinvestitionsvolumen, inklusive Fremdkapital, beläuft sich auf rund 97 Mio. Euro.

Logistikmarkt Deutschland mit zweitbestem Flächenumsatz aller Zeiten Flächenumsatz mit knapp 5,2 Mio. qm um 12% verbessert BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) hat für den Logistik- und Lagerflächenmarkt für 2014 einen Flächenumsatz von knapp 5,2 Mio. qm bzw. +12% ermittelt. Dies ist das zweitbeste jemals registrierte Ergebnis nach 2011, wie auch JLL bestätigt. Das übertrifft den zehnjährigen Schnitt um 25%. Das ergibt der Logistikmarkt-Report 2015, den BNPPRE Mitte Februar veröffentlichen wird. Bemerkenswert sei, meint BNP Paribas Real Estate, dass dieses außergewöhnliche Resultat trotz der nicht ganz einfachen konjunkturellen Rahmenbedingungen zustande gekommen sei. Der bereits in den letzten Jahren zu beobachtende zunehmende Neubauanteil, setzte sich mit 59% Neubauanteil auch 2014 fort. Sie wurden überwiegend als build-to-suitLösungen für Mieter oder als Eigennutzerobjekte errichtet. An die Spitze setzte sich Hamburg mit einem gegenüber 2013 unveränderten Resultat von 450.000 qm vor Frankfurt mit 445.000 qm. Köln mit 305.000 qm, München mit 278.000 qm und Leipzig mit 210.000 qm hatten Zuwächse, während Berlin mit 310.000 qm und vor allem Düsseldorf mit 267.000 qm (-32%) erhebliche Umsatzverluste hinnehmen mussten. Die gute Nachfragesituation der letzten Jahre spiegele sich in einigen Märkten auch in einer leichten Steigerung der Spitzenmieten. Im Laufe des Jahres 2014 haben die Mieten in Düsseldorf (5,40 Euro) um rund 6%, in Köln (5 Euro) um rund 4% sowie in Frankfurt (6,30 Euro) und Leipzig (4,35 Euro) jeweils um etwa 2% zugelegt. In München mit 6,50 Euro, Hamburg mit 5,70 Euro und Berlin mit 4,70 blieben die Logistikmieten stabil. Auch für 2015 erwartet BNPPRE für den Logistikmarkt eine große Nachfrage.

Ist Immobilienwirtschaft als Opfer oder Täter der Zyklenverursachung?

Leipzig: Union Investment hat mit dem Europahaus in Leipzig ein langfristig vermietetes Objekt für das institutionelle Immobilien-Sondervermögen DIFA-Fonds Nr. 3 von der Leipziger Stadtbau AG erworben. Die Transaktion wurde durch Aengevelt Immobilien vermittelt. Unter der Federführung der Leipziger Stadtbau AG wurde das, aus in den Jahren 1928/1929 gebaute Gebäude zwischen 2013 und 2014 umfassend denkmalschutzgerecht modernisiert Die 13-geschossige Immobilie mit rund 8.000 qm Bürofläche wird bereits seit Ende 2014 zu 100 Prozent von der Stadtwerke Leipzig GmbH genutzt.

Immobilienzyklen werden von außerhalb verursacht In Kooperation mit dem Weltwirtschaftsforum (WEF) hat JLL die Studie "Emerging Horizons on Real Estate - An Industry Initiative on Asset Price Dynamics" vorgelegt. Die Studie befasst sich mit der Volatilität der Immobilienmärkte und den potenziell durch Immobilienmarkt-Zyklen hervorgerufenen gesamtwirtschaftlichen und sozialen Schäden. Die Studie des Weltwirtschaftsforum (WEF) und JLL macht deutlich, dass Immobilienzyklen in der Regel durch Entwicklungen außerhalb des Immobiliensektors verursacht werden. Beispiele der jüngeren Vergangenheit sind die Deregulierung von Finanzmärkten, geänderte Bestimmungen für grenzüberschreitende Investitionen oder politische Ereignisse. Allerdings strahlen Immobilienmärkte auf andere Wirtschafssektoren aus. Immobilien durchdringen alle Wirtschaftssektoren und sind eng mit dem Finanzsektor verbunden. Immobilieneigentum geht mit langfristigen und nur unter Kostenaufwand rückgängig zu machenden finanziellen Verpflichtungen einher. Wohnimmobilien haben einen starken Einfluss auf das Haushaltsvermögen und damit auf den privaten Konsum und die Beschäftigung. Gleichzeitig macht die Studie macht deutlich, dass zudem die Zyklizität ein Grundprinzip des Immobiliensektors ist. Die Branche spricht hier von „Schweinezyklus“. Es müsse zwischen der natürlichen Zyklizität des Sektors und extremen, extern verursachten Zyklen unterschieden werden. Die Wellen können sich überlagern und führen so bildlich gesprochen zu nicht vorhersehbaren Monsterwellen. Letztere können zu einer Vernichtung finan-

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ziellen und sozialen Wohlstands führen. Die Analyse zeige, dass der Immobiliensektor im letzten Jahrhundert an den meisten Finanzmarktzyklen beteiligt war, diese aber nicht verursacht habe, betont Colin Dyer, Vorsitzender des Lenkungsausschusses des Projekts "Asset Price Dynamics". Das Verständnis der Rolle von Immobilien in diesen Zyklen unterstreiche die Notwendigkeit einer Zusammenarbeit des Finanz- und Immobiliensektors. Nur so ließen sich negative Auswirkungen einer künftigen Volatilität der AssetPreise gering halten. Der Bericht zeigt drei Maßnahmenkategorien. Die Geldpolitik könne auf die wesentlichen Treiber vieler Marktzyklen Einfluss nehmen, indem die Zinsen erhöht und das Kreditwachstum gebremst werde.

Wohnungsmärkte 2015 Erste Preisübertreibungen drohen Gleich zwei Studien zur Entwicklung der Wohnungsmärkte wurden diese Woche veröffentlicht. Neben der Studie der Deutschen Bank, die sich den allgemeinen Trends widmete, zeigt das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung im Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (BBSR), dass sich die Schere zwischen Wachstums- und Schrumpfungsregionen bis 2030 weiter öffnen wird. Erste Researcher sprechen bereits von einer drohenden Preisblase.

Makroprudenzielle Maßnahmen verfolgten das Ziel, die Gesundheit, Solidität sowie die Schwachstellen des Finanz-

Die große Nachfrage nach Wohnimmobilien bleibt auch 2015 bestehen. Davon geht die neueste Studie der

systems in seiner Gesamtheit aufzuspüren und in den Griff zu bekommen. Mikroökonomische Maßnahmen des Marktes müssen eine wichtige Rolle bei der Mäßigung künftiger Marktzyklen spielen. Hierzu zählen beispielsweise eine flexibel reagierende Stadtplanung, flexible Richtlinien für den Umgang mit notleidenden Immobilien oder Verbraucherschutz-Gesetze, die eine unverantwortliche Kreditvergabe durch Bauhypotheken-Anbieter unterbinden. Der Bericht

Universität Regensburg (IREBS), die im Auftrag der Deutschen Bank erstellt wurde, aus. Intaktes Marktumfeld, attraktive Mietrenditen und steigende Preise bleiben unverändert bestehen und machen deutsche Wohnimmobilien für private Käufer, Eigennutzer und institutionelle Anleger interessant. Die Deutsche Bank sieht dabei durchaus Parallelen zur Entwicklung der Jahre 2004/2005 als vornehmlich institutionelle Investoren hoch geleveragt Portfolien erwarben. Gleichzeitig jedoch seien auch drei wesentliche Unterschiede zu erkennen. So spielten Wiederverkäufe heute eine viel größere Rolle. Es gebe quasi keine Verkäufe öffentlicher Wohnungsbestandshalter. Die derzeit zu beobachteten Portfoliotransaktionen seien heute viel eher ein Abbild der Entwicklungen auf den deutschen Wohnungsmärkten als vor zehn Jahren, da heute auch vermehrt Privatanleger an den Märkten aktiv seien. Sie führen heute zu einer echten Verknappung deutscher Wohnimmobilien vor allem in den Ballungszentren. Dies zeige sich vor allem in einem heute echten Mietwachstum.

weist auf die Gefahr wirtschaftlicher und sozialer Kosten durch Immobilienzyklen hin, betont aber gleichzeitig, dass auch die Maßnahmen zur Begrenzung solcher Zyklen Kosten aufwerfen. Steigende Zinsen zur Abkühlung eines bevorstehenden Immobilien-Booms können die gesamte Wirtschaft bremsen und ein geringeres Konjunkturwachstum sowie einen Rückgang der Investitionen zur Folge haben. Die Studie wurde auf dem Weltwirtschaftsforum in Davos präsentiert.

Ingolstadt - Vertrieb gestartet Der Bauträger und Investor sontowski & partner startet den Vertrieb des zweiten Bauabschnitts der exklusiven Wohnanlage „schanzercarrée“. In zwei Bauabschnitten realisiert sontowski & partner bis Mitte 2016 insgesamt 120 Wohneinheiten in 20 Häusern auf einem 12.800 qm großen Grundstück. Die sontowski & partner Gruppe investiert rd. 43 Mio. Euro in das Projekt. Als Generalunternehmer für konnte die W.MARKGRAF GmbH & Co. KG gewonnen werden. Der erste Bauabschnitt konnte bereits nahezu vollständig veräußert werden. Generalunternehmer für den 2. Bauabschnitt ist die MAUSS BAU aus Erlangen. In 6 Gartencarrées werden die 3-4 geschossigen Gebäude an der Erni-Singerl-Straße / Inge-Meysel-Straße inklusive zwei zentraler Tiefgaragen errichtet. In unmittelbarer Nähe zum Projekt hat im Frühjahr 2014 ein Edeka Flagshipstore als Haupteinkaufsmöglichkeit für das Quartier eröffnet.

Als Gefahr betrachtet Prof. Dr. Günther Vornholz von der EBZ Business School in Bochum vor allem eine mögliche Preisblase, die irgendwann zu platzen drohe. Seit fast 10 Jahren zeigen die nationalen Wohnimmobilienindizes stetig nach oben. Die BulwienGesa Daten zeigen für Deutschland einen Anstieg von 30% gegenüber den Daten von 2009. In den Ballungszentren sind die Preise sogar um 40% gestiegen. Auch wenn die Wachstumsraten in jüngster Vergangenheit leicht abgeflacht seien, geht die Deutsche Bank besonders in den Nachfrageregionen von weiter steigenden Preisen aus, da es hier vor allem an Angebot fehle. Demgegenüber stiegen die Wohnungsmieten deutlich langsamer als in den Vorjahren. Lt. Deutscher Bundesbank stiegen sie 2014 nur noch um 2,8% im Bestand und um 3,3% bei Neubauten. Entsprechend sinken die Mietrendi-

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den ist. Die Schere zwischen Mietwachstum und Preiswachstum bleibt also in steigenden, als auch in fallenden Märkten unverändert gleich. Dies sei ein erstes Warnsignal, so die Deutsche Bank. Für 2015 geht Prof. Dr. Tobias Just, Autor der Studie von der Uni Regensburg weiterhin von einer positiven Entwicklung des deutschen Wohnungsmarktes aus. Jochen Möbert, Immobilienexperte der Deutschen Bank Research erwartet, dass die Preise für deutsche Wohnimmobilien auch im neuen Jahr zulegen werden. 2015 könnten die Preise von Einfamilienhäusern und Bestandswohnungen im Schnitt um 3% und von Neubauwohnungen um 4% steigen, so Möbert. Die Risiken bestünden vor allem in steigenden Zinsen, einem Rückgang der Zuwanderung, der Zunahme spekulativer Immobilienanlagen und einer Mieterschutzpolitik, die drohe, Immobilien als Anlageklasse für Investoren unattraktiver zu machen. 2015 dürften diese Risiken aber noch nicht eintreffen, so Möbert weiter.

ten auf ein Allzeittief von 3,8% p.a. für neue Wohnungen und 4,8% p.a. für Bestandsobjekte. Durch die niedrige Verzinsung deutscher Staatsanleihen von nur noch 0,5% bei 10-jähriger Laufzeit, bleibt die Lücke zwischen Mietrendite deutscher Wohnimmobilien und Bundesanleihen unverändert hoch. Die Ankündigung der EZB zur weiteren Stützung der europäischen Wirtschaft durch Anleihenkäufe ließen Wohnimmobilien für mehrere Jahre mehr Rendite abwerfen als deutsche Staatsanleihen, so die Deutsche Bundesbank. Aber nicht nur in den Ballungszentren steigen die Wohnungspreise. In einigen B-Städten sind die Wohnungspreise im Fünfjahresvergleich um mehr als 50% gestiegen. Dazu gehören Lüneburg, Dresden, Leipzig, Coburg, Bamberg, Konstanz, Mainz oder auch Osnabrück. 2014 scheint ein Wendepunkt beim Fokus der Investoren zu sein. Während seit 2009 in den Ballungszentren die mittlere Wachstumsrate pro Jahr 1,5%-Punkte höher lag als in den BStädten, kehrte sich dieses Bild 2014 erstmals um. Erstmals konnten die B-Städte höhere Wachstumsraten bei den Wohnungspreisen registrieren als die A-Städte. Unter den Top 20 der Städte mit den höchsten Preiszuwächsen findet sich 2014 keine einzige A-Stadt mehr. Auch wenn in der generellen Betrachtung des deutschen Wohnimmobilienmarktes derzeit von keiner Blasenbildung gesprochen werden kann, so die Deutsche Bank, beobachten die Researcher jedoch einige hot spots, die erste Preisübertreibungsanzeichen zeigen. Auch hier könnte 2014 ein Wendepunkt markieren, da die Wachstumsdifferenz von Mieten und Preisen auch in Märkten mit rückläufigen Wohnungspreiszuwächsen nicht kleiner gewor-

Während für die Researcher der IREBS und Deutschen Bank der deutsche Wohnimmobilienmarkt kurzfristig weiter blühen wird, sind für das BBSR bereits erste Schatten am Horizont zu sehen. So erwartet das BBSR bis 2030 ein Wohnungsüberschuss von 3,3 bis 4,6 Millionen Wohnungen, wenn nicht Bestandswohnungen sinnvoll saniert oder nicht mehr nutzbare Objekte abgerissen würden. Besonders betroffen davon seien Regionen, in denen die Bevölkerungszahl stark zurückgehe. Derzeit leben bereits 41% der Bevölkerung in schrumpfenden Kreisen. Das BBSR schätzt, dass bis 2030 in den Räumen mit Bevölkerungsrückgang 12 bis 17% der Wohnungen leer stehen werden. In Wachstumsregionen mit anhaltend hoher Nachfrage werde dieser Wohnungsüberhang bei niedrigen 4% verharren, so das BBSR. Besonders hoch bleibe die Leerstandsquote vor allem im Geschosswohnungsbau. Hier gelte es neue Nutzungskonzepte zu entwickeln. (AE)

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Berliner Wohnungsmarkt in Bewegung

tive Arbeitsmarkt- und Wirtschaftsentwicklung sowie die deutlich steigende Einwohnerzahl und Kaufkraft in der

Randlagen rücken in den Fokus

Hauptstadt weiter fort“, sagt Gero Bergmann, Mitglied des Vorstands der Berlin Hyp. „Hiervon profitiert natürlich auch der Wohnungsmarkt, der aufgrund der im internationalen Vergleich moderaten Preisen, dem niedrigen Zinsniveau und dem Mangel an alternativen Investments Investoren anzieht.“

Karin Krentz Der Wohnungsmarkt Berlin ist in Bewegung – Nunmehr rücken die Randlagen in den Fokus und gewinnen an Attraktivität. Das ist die unmittelbare Folge auf die Entwicklung der vergangenen Jahre, als sich die nur auf gefragte Innenstadtquartiere konzentrierte. Nun verlagert sich der Nachfragedruck zunehmend in die Innenstadtrandlagen, in Quartiere außerhalb des Zentrums mit guter verkehrlicher Infrastruktur sowie auch in einfache Stadtrandlagen. Dies ist ein Ergebnis aus dem aktuellen Wohnmarktreport Berlin, der in diesem Jahr erstmals gemeinsam von der Berlin Hyp AG und der CBRE GmbH (deren 10. Bericht) herausgegeben wird und die aktuellen Entwicklungen und Hintergründe auf dem Berliner Wohnungsmarkt präsentiert. Er basiert auf mehr als 100.000 erfassten Angeboten an Miet- und Eigentumswohnungen sowie Mehrfamilienhäusern in den ersten drei Quartalen 2014. Alle Mietangebote wurden hierbei den 190 Berliner Postleitzahlengebieten zugeordnet, wodurch kleinräumige Analysen und Trendbeobachtungen von Mikrostandorten ermöglicht wurden. Gründe für die steigende Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt sehen CBRE und Berlin Hyp in den weiterhin positiven wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, so die gute Entwicklung auf dem Arbeitsmarkt – da ist Berlin mit 10,5% auch nicht mehr das Bundesland mit der höchsten Arbeitslosenquote: Die Hauptstadt hat jetzt MecklenburgVorpommern (11,0%) und Bremen (10,7%) überholt. Hier allerdings unterlief den Autoren des Reports ein eklatanter Fehler. Sie schreiben: Berlin hat weiterhin die höchste Arbeitslosenquote unter den Bundesländern. Da muss man eben auch mal die Statistiken der entsprechenden Landesämter lesen. Zurück zu den guten Rahmenbedingungen wie: Die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten stieg von Mitte 2013 bis März 2014 um 3,3%. Ebenso die die Kaufkraft. Gleichzeitig profitiert Berlin vom ungebrochen hohen Zuzug und erzielte 2013 einen Nettozuwanderungsgewinn von rund 42.000 Personen. Die Einwohnerzahl lag Ende 2013 somit bei rund 3,4 Mio. Menschen. (Zum 30. Juni 2014 waren 3,53 Mio. Menschen gemeldet) „Insgesamt setzt sich die posi-

Analog zu den Top 7 im deutschen Immobilienmarkt zeigt auch Berlin Tendenzen der Verknappung und gleichzeitig eine wachsende Nachfrage. Einen interessanten Hinweis lieferte Bergmannn hinsichtlich der Eigentümerstruktur. Die Privatanbieter bilden mit 58% die größte homogene Gruppe, der Anteil an Wohnungen mit Miet- oder Belegungsbindung ist rückläufig, die Eigentümerquote gering. Doch die Autoren sehen neue Player am Markt – die börsengelisteten Wohnungsbaugesellschaften, die oft mit Preisaufschlägen große Portfolios „drehen“. Heterogenität innerhalb der Bezirke Die Mieten sind auch 2014 mit 6,6% weiter angestiegen und nur etwas schwächer als im Vorjahr (+6,9%). Über das gesamte Stadtgebiet betrachtet wurden Mietwohnungen im Schnitt für 8,55 Euro/qm pro Monat angeboten, jedoch unterscheiden sich die Bezirke hinsichtlich Lage und Marktrends teilweise stark voneinander. Ganz besonders fällt dies in Mitte auf, in dem die mittlere Angebotsmiete mit nunmehr 10,00 Euro/qm wie auch in den Vorjahren stadtweit mit am stärksten angestiegen ist. Die Mietentwicklung im oberen Marktsegment des Bezirks kam dagegen mit einem Plus von 1,0% fast zum Stillstand. In einigen Quartieren ist die mittlere Angebotsmiete pro qm sogar gesunken.

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Höchste Mietzuwächse in den Randbezirken Dies wirkt sich beispielsweise auf Gegenden im Norden Moabits, im Wedding und in Lichtenberg, aber auch auf Stadtrandbezirke wie Spandau und Marzahn-Hellersdorf aus, wo der prozentuale Mietanstieg überdurchschnittlich hoch ist. Den höchsten Mietzuwachs verzeichnete im Jahr 2014 mit 12,2% der Bezirk Lichtenberg, dessen mittlere Angebotsmiete nunmehr bei 7,98 Euro/qm liegt. „Dieser Bezirk wird von Wohnungssuchenden zunehmend als Ausweichstandort genutzt, weil ihnen das Angebot innerhalb des S-Bahn-Rings zu knapp beziehungsweise zu teuer ist“, erklärt Michael Schlatterer, Teamleiter Residential Valuation bei CBRE. Auch Marzahn-Hellersdorf (+9,1%) und Spandau (+7,3%) weisen deutliche Mietanstiege auf, allerdings ausgehend von einem niedrigen Mietniveau. Analog zu Charlottenburg-Wilmersdorf, wo vor allem die Spitzenlagen rund um den Kurfürstendamm stagnieren und das Mietniveau um 3,9% anstieg, beruhigten sich auch Friedrichshain-Kreuzberg sowie Pankow von ihren rasanten Mietanstiegen der letzten Jahre und belegen mit 3,9 beziehungsweise 3,2% hintere Plätze. Insgesamt erhöhte sich der stadtweite Mittelwert des Quadratmeterpreises im oberen Marktsegment um lediglich 2,6%, während dieser im unteren Segment um 8,5% angestiegen ist. Der Mietanstieg wandelt sich mehr und mehr von einem Spitzen- zu einem Breitenphänomen, welches bis in das untere Marktsegment durchschlägt“, bemerkt Schlatterer. Auch die Nachfrage nach Hochhausquartieren am Stadtrand ist zuletzt deutlich angestiegen, nachdem die Mieten hier bislang stabil geblieben sind. Nach wie vor gehören Quartiere wie die Mehrower Allee und HellersdorfNord in Marzahn-Hellersdorf mit einer Angebotsmiete von 5,50 Euro bzw. 5,80 Euro/qm und Wohnkosten von 19,0% bzw. 20,0% zu den günstigsten in der Hauptstadt. Kaufpreise steigen auch bei Eigentumswohnungen Auf dem Berliner Markt für Eigentumswohnungen sind die Kaufpreise im Jahr 2014 stark angestiegen. Während der mittlere Angebotspreis für Wohnungen im Schnitt um 10,1% auf 2.725 Euro/qm gestiegen ist, lag der durchschnittliche Preis für Mehrfamilienhäuser bei 1.644 Euro/qm, was einem Zuwachs von 11,7% entspricht. Im Eigentumssegment werden die höchsten Preise in Mitte (3.646 Euro), Friedrichshain-Kreuzberg (3.269 Euro) und CharlottenburgWilmersdorf (3.129 Euro) aufgerufen. Gleichzeitig zeichnen sich auch Bezirke wie Neukölln und Treptow-Köpenick durch ihre starken Preisanstiege aus. „Die positiven wirtschaftlichen Rahmendaten Berlins wirken

sich auch auf die Attraktivität der Hauptstadt als Investmentstandort für nationale und internationale Käufer aus", sagt Schlatterer. „Dabei sind die Preise für Eigentumswohnungen, für Zinshäuser und für Portfolien auf dem Transaktionsmarkt im letzten Jahr unbeeindruckt vom Damoklesschwert der Mietpreisbremse weiter angestiegen.“ Weiterhin zeichnet sich Berlin durch die Verfügbarkeit und das Investmentvolumen von Wohnimmobilienportfolien aus. Von 2013 bis ins dritte Quartal 2014 wurden 37 Wohnimmobilienportfolien mit einem Volumen von jeweils mehr als 50 Mio. Euro gehandelt, deren Immobilien sich ausschließlich oder teilweise in Berlin befinden. Das Investmentvolumen bezogen auf Berlin betrug rund 7,5 Mrd. Euro, was einem Anteil von 31,5% am gesamten Investitionsvolumen in Deutschland entspricht (23,8 Mrd. Euro). Dabei sind die börsennotierten Wohnungsgesellschaften mit einem Anteil von rund 5,3 Mrd. Euro oder 70% die wichtigste Käufergruppe. Die zweite wichtige Investorengruppe sind die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften mit einem Anteil von 625 Mio. Euro oder 8%. „Während die kommunalen Unternehmen mit dem politischen Auftrag in Erscheinung treten, die von der öffentlichen Hand kontrollierten Bestände wieder zu erhöhen, haben eher opportunistisch agierende Investoren aufgrund der unter Druck geratenen Anfangsrenditen den Markt bereits verlassen“, so Bergmann. Keine Immobilienblase, aber … …sehr wohl Überhitzungstendenzen weise der Berliner Wohnungsmarkt auf, sagt Bergmann. In einigen Wohnvierteln wie am Bayerischen Platz, Ludwig-Kirchplatz (SteglitzWilmersdorf) oder Käthe-Kollwitz-Platz (Prenzlauer Berg) gehe die Schere zwischen Mieten und Preisen immer weiter auseinander, Produkte fehlten, der Nachfragedruck sei enorm. Der Bericht mit Wohnkostenatlas unter www.berlinhyp.de, www.cbre.de

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Sparkassenakademie NRW geht am Phoenix See vor Anker Dortmunder DIAG erhält Zuschlag

Bochum Die Ruhr-Universität Bochum mietet weitere 3.600 qm Bürofläche im "Bochumer Fenster" mit 15jähriger Laufzeit und wird damit insgesamt 11.800 qm bzw. 50% der gesamten Gebäudefläche belegen. DIC Asset AG, Frankfurt hatte das Gebäude 2006 von Häusser-Bau erworben. Vermittelnd war Brockhoff & Partner tätig. Entgegen anders lautenden Meldungen mietete ThyssenKrupp 2.100 qm Bürofläche im „Büropark Trimonte“ für die Sparte „Global Shared Services“, vermittelt von CUBION Immobilien AG. Eigentümer der Immobilie ist die RE German Office S.á.r.l., Luxemburg.

Hilden An der Lise-Meitner-Straße 2 im Gewerbegebiet West hat die Aurelis Real Estate GmbH & Co. KG eine Gewerbeimmobilie mit rund 2.600 qm Büroflächen und mehr als 12.000 qm Hallenfläche erworben. Verkäufer ist die Aera Grundstücks GmbH, Düsseldorf. Alleiniger Mieter ist der Logistiker Inntralog GmbH.

In dem im Sommer 2014 gestarteten Ausschreibungsverfahren setzte sich DIAG aus Dortmund mit dem Denkmal „Hörder Burg“ (Foto) durch. Der Mietvertrag über 7.000 qm dürfte einer der größten Abschlüsse des neuen Jahres im Revier bleiben. Seit Januar 2015 sind die Fortbildungseinrichtungen der Sparkassen der Rheinlande und Westfalens zur Sparkassenakademie NRW vereinigt, ab Ende 2016 soll ein Teilbetrieb der neuen gemeinsamen Akademie aufgenommen werden und Ende 2017 alles fertig sein. Dann werden die bisherigen Standorte in Düsseldorf und Münster aufgegeben. Ein Fertigstellungstermin spätestens Anfang 2018 war eine der Bedingungen im Ausschreibungsverfahren, in dem sich Projektentwickler und Immobilieneigentümer bewerben konnten. Aus 144 Anfragen gingen 39 konkrete Bewerbungen hervor vornehmlich aus dem Ruhrgebiet. Die Prüfung der Angebote übernahm die Ausloberin nicht selbst, sondern überließ dies dem Sachverstand des wettbewerbserfahrenen Architekturbüros Pfeiffer, Ellermann, Preckel aus Münster und dem Maklerunternehmen Cubion AG aus Mülheim an der Ruhr. Spiekermann & Wegener Stadt- und Regionalforschung (S&W) aus Dortmund steuerten die Expertise zur Erreichbarkeit aus allen Teilen des Landes NRW bei, denn dies war eine weitere der zentralen Bedingungen. Gefordert waren 7.000 qm Nutzfläche für ca. 43.000 Kursteilnehmer pro Jahr und nicht zuletzt ein attraktives urbanes Umfeld mit Geschäften, Gastronomie und Freizeitangeboten. Der Standort Phoenix See in Dortmund überzeugte die Träger der Akademie (Sparkassenverband Westfalen-Lippe und Rheinischer Sparkassen- und Giroverband) in jeder Hinsicht. Auch eine Bestandsimmobilie war im Wettbewerb nicht ausgeschlossen, dass es aber eine Burg mit über 800jähriger Geschichte würde, war nicht vorauszusehen. Allerdings ist die Hörder Burg in ihrer heutigen Gestalt das Produkt des romantisierenden Historismus im 19. Jahrhundert, als Hermann Diedrich Piepenstock die mittelalterlichen Ruinen kaufte und darüber die Wohn- und Verwaltungsburg für sein Gußstahlwerk errichten ließ, nachmals um den Westflügel erweitert und schließlich von der Hoesch AG übernommen. Nach Stilllegung des Stahlwerks kaufte zunächst Inpro-Heitkamp die Burg ohne jedoch eine tragfähige Nachnutzung etablieren zu können. 2007 übernahm die Stadt Dortmund die inzwischen als Denkmal eingetragene Immobilie, um die Dach- und Fachsanierung durchzuführen. Sie fand 2008 mit der Wiederherstellung der charakteristischen Turmhaube ihren Abschluss, tatkräftig begleitet vom Heimatverein Hörder Burg, der hier ein Museum mit Fund- und Ausgrabungsstücken einrichtete. Jetzt muss der Verein kurzfristig umziehen, denn die Burg wird innen für die Bedürfnisse der Akademie als neue langfristige Mieterin denkmalgerecht modernisiert und eingerichtet. Ein weiterer bisheriger Mieter, das Internationale Konservatorium, bezieht die sogenannte Vorburg.

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Dortmund

Nach der Sanierung strebte die Stadt den Wiederverkauf der Burg an und erteilte der DIAG Dreier Immobilien den Zuschlag für den Gesamtkomplex mit ca. 20.000 qm Grundstück. Die Reservefläche soll genutzt werden für einen Erweiterungsbau mit Kasino und zusätzlichen Schulungs- und Veranstaltungsräumen und es bleibt noch Platz für einen Hotelneubau, der dann auch dem Akademiebetrieb zugutekäme. Die DIAG, die bereits in der Nähe das Wohnund Geschäftshaus Riva realisierte, ist Bauherrin der Gesamtmaßnahme.

aurelis Real Estate GmbH & Co. KG hat das Entwicklungsareal „Kronprinzenviertel“ mit rund 100.000

Spätestens seit der Phoenix See sich mit Wasser gefüllt hat und alle Wohngrundstücke im Uferbereich verkauft sind, ist auch die Hörder Burg landesweit ein Begriff. So profitiert die künftige Akademie nicht zuletzt von einer starken Identitätsbildung des Ortes. Auch dies war eine Vorgabe in der Ausschreibung.

qm an den Bauträger beta Eigenheim GmbH aus Bergkamen verkauft. Dort soll ein gemischtes Quartier mit Einfamilien-, Doppel- und Reihenhäusern sowie Geschosswohnungsbau entstehen, Vermarktungsstart Ende 2015. Projektsteuerer ist aurelis. Im „Kronencarré“ an der Kronenstraße 6 mietete DideBi Die deutsche Bildungsakademie, Darmstadt, über rd. 300 qm Bürofläche für seine LUWS Logistik und Wirtschaftsschule. Das Asset- und Property-Management für den Eigentümer erfolgt durch die IC Immobilien Gruppe. ThyssenKrupp hat rd. 5.400 qm Bürofläche im Harpen-Gebäude Voßkuhle 38 am Westfalendamm von Harpen als Eigentümerin gemietet. BNP Paribas Real Estate war vermittelnd tätig. Von 6.800 qm Bürofläche im Objekt stehen nun noch knapp 400 qm zur Verfügung.

Vivawest setzt auf hochwertiges Wohnen Zwei Essener Beispiele Mit dem Projektankauf in Kettwig baut das Unternehmen sein Portfolio im oberen Segment weiter aus. Zwei Beispiele aus dem Essener Süden. In idyllischer Lage hoch über dem Baldeneysee in Essen Kupferdreh und unweit der Vorzeigesiedlung Dilldörfer Höhe der städtischen Allbau AG besaß Vivawest drei ruinöse und nach Brand verwahrloste Wohnhäuser im Landschaftsschutzgebiet. Gern hätte Vivawest die Lagegunst für mehr Wohnungen genutzt, aber baurechtlich waren nur Ersatzneubauten genehmigungsfähig. 2013 fiel schließlich die Entscheidung, für „Wohnen am Frauenstein“ rund 1,8 Mio. Euro in hochwertige Neubauten zu investieren. Seit Sommer 2014 sind nun die drei Doppelhäuser zur Miete bezogen mit durchschnittlich 140 qm Wohnfläche, die sich besonders für Familien mit Kindern eignen. Unten am Ruhrbogen in Kettwig nimmt inzwischen nach jahrzehntelangem Stillstand die Neuentwicklung auf dem ehemaligen Betriebsgelände von Markmann & Moll direkt am Ruhrufer Gestalt an. Für den westlichen Teilbereich war ursprünglich die Ansiedlung von Versorgungsund Dienstleistungsbetrieben, Büros und ein Hotel vorgesehen. Dafür gab es jedoch keinen Markt. Der jetzige Eigentümer und Bauträger Ten Brinke aus Bocholt setzt dagegen auf hochwertiges Wohnen und dies bisher mit Erfolg. Aus dem ersten Bauabschnitt sind die zum Kauf angebotenen Terrassen-Doppelhäuser und die sog. Stadthäuser „Ruhr-Idylle“ lt. Internetseite bereits vergeben. Wo nebenan die ersten Kaufobjekte schon bald bezugsfertig sein dürften, hat Vivawest jetzt einen Bauabschnitt für Mietwohnungen erworben. Er umfasst zehn drei- bis viergeschossige Mehrfamilienhäuser und zehn Doppelhaushälften mit insgesamt 135 freifinanzierten Mietwohnungen von 2,5 Zimmern bis zu Penthousewohnungen auf einer Gesamtwohnfläche von rund 12.558 qm, Baubeginn voraussichtlich Mai 2015, Fertigstellung Frühjahr 2017. „Mit dem Ankauf dieser Projektentwicklung optimieren wir unser Portfolio nachhaltig und ergänzen es um weiteren, hochwertigen Wohnungsbestand“, sagt Bernd-Michael Link, Leiter des Portfolio Managements bei Vivawest. Damit verfolgt das Unternehmen eine längerfristige Strategie weg vom der Historie als Wohnungsversorger für Arbeiter im Bergbau. Am Beginn dieser neuen Entwicklung standen, damals noch unter der Ägide der THS Wohnen GmbH, die MaisonetteWohnungen im „NF1“ nach Entwurf von Sir Norman Foster am Innenhafen in Duisburg, auch nach fünfzehn Jahren immer noch eine begehrte Adresse.

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Der Blick in die Glaskugel Was beschäftigt die Wohnungswirtschaft in NRW 2015?

Essen WealthCap hat für rd. 65 Mio. Euro das von Kölbl Kruse entwickelte BüroNeubauprojekt "The Grid" erworben. Der Neubau nach dem Entwurf der Hamburger BN Architekten umfasst ca. 30.000 qm BGF. Alleinige Mieterin ist die Deutsche Bahn AG für DB Schenker AG. Auf Verkäuferseite war Kanzlei Kapellmann und Partner beratend tätig.

Im November 2014 legte der Bundesverband der Wohnungswirtschaft GdW seine kommentierte Jahresstatistik „Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends“ vor. Kernaussagen gehen dahin, dass es lt. dem Zensus 2011 bei 40,5 Mio. Wohnungen insgesamt rund 180.000 Einheiten weniger gibt als bisher angenommen. Zwar wurden 2013 wieder über 200.000 Wohnungen neu gebaut, aber immer noch zu wenig, um den errechneten zusätzlichen Bedarf zu decken. Auch entstanden dabei nur 93.000 Mietwohnungen. Die Zahl der sozial gebundenen Wohnungen sank bundesweit von 2,57 Mio. im Jahr 2002 auf nur noch 1,54 Mio. 2012 entsprechend nur 3,8% des Gesamtbestandes. Die Wohnungsnachfrage konzentrierte sich in den Ballungszentren, denn 42% des Zuwanderungsvolumens entfiel auf die 15 kreisfreien Großstädte mit der höchsten Zuwanderung in den vergangenen drei Jahren. Das ist einer der Faktoren für die sehr unausgeglichenen Leerstandsraten im Land. Insgesamt rückläufige Einwohnerzahlen werden regional durch Zuwanderung sowie steigende Studierendenzahlen überkompensiert. Im statistischen Mittel seien die Bestandsmieten 2013 nur moderat um 1,3% gestiegen auf 5,20 Euro/qm Nettokaltmiete, aber bei Mitgliedsunternehmen des GdW betrugen die Durchschnittsmieten nur 5,15 Euro/qm. Auf Erfolge in der Wohnungsbewirtschaftung und Mieterbetreuung sei es zurückzuführen, dass Mietschulden deutlich gesunken seien und im Gegenzug mehr in die energetische Sanierung investiert werden konnte. Die Sanierungsrate der GdW-Unternehmen liege bei 1,39% pro Jahr gegenüber nur 0,76% bei nicht institutionellen Vermietern und Wohnungseigentümern. Als große Herausforderungen werden weiterhin der Neubau und die Bestandsmodernisierung von Wohnungen insbesondere im preiswerten Segment auch für Studierende und ältere Menschen bezeichnet und dies vor dem Hintergrund steigender Baukosten nicht zuletzt auf Grund der technischen Anforderungen für Energiesparmaßnahmen.

Die AHG Allgemeine Hospitalgesellschaft AG, Düsseldorf, mietete 1.080 qm Bürofläche über fünf In NRW sind von den rd. 8,8 Mio. Wohnungen insgesamt etwa 4,5 Mio. Mietwohnungen. DaJahre in dem Objekt Lazavon wiederum verantworten Mitgliedsunternehmen des Verbandes der Wohnungs- und Immorettstr. 15 / Lichtstr. 9 von Union Investment. Das Objekt mit rd. 6.525 qm Mietfläche gehört zum Portfolio des Spezialfonds DEFO-Immobilienfonds 1. BNPPRE war für Mieter und Eigentümer vermittelnd tätig. Cubion vermittelte zwei Mietverträge über insgesamt rd. 550 qm Bürofläche im damit voll vermieteten „Weststadt-Tor“ an DAW sowie ein deutsches Versorgungswerk. Eigentümer ist ein Essener Immobilieninvestor.

bilienwirtschaft Rheinland Westfalen VdW knapp ein Viertel, genau 1.019.265 Einheiten. 32,9% davon sind genossenschaftlich organisiert, 29,49% befinden sich in öffentlicher oder kirchlicher Hand und 37,61% stehen im Eigentum von institutionellen und privatwirtschaftlichen

Unternehmen, darunter die – noch - drei Aktiengesellschaften Gagfah, Deutsche Annington und LEG NRW. Der Gesamtmarkt für Wohnungen ist in den vergangenen Jahren sehr stabil geblieben, allenfalls kleinere private Wohnungsunternehmen oder Wohnungsgenossenschaften kommen hinzu. Das berichtete Transaktionsvolumen für größere Wohnungsbestände von deutschlandweit 12,72 Mrd. Euro 2014 führte lediglich zu Verschiebungen innerhalb des Segmentes der institutionellen Unternehmen. Darunter würde auch die Fusion von Gagfah und Deutsche Annington fallen, wenn sie vom Kartellamt genehmigt wird. Allerdings seien die im VdW organisierten Unternehmen im Unterschied zu privaten Wohnungsbesitzern sehr viel stärker strategisch ausgerichtet, erklärt der Verbandsvorsitzende Alexander Rychter, und so seien sie als Trendsetter wichtige Partner in der Wohnungspolitik von Land und Bund. Vor knapp zwei Jahren im März 2013 legte in NRW das „Bündnis für Wohnen“ ein erstes Memorandum für bezahlbaren Wohnraum vor (Der Immobilienbrief Ruhr berichtete), initiiert vom Bauministerium NRW und den Verbänden der Wohnungswirtschaft VdW, BFW und Haus & Grund, mit dabei auch die Architektenkammer des Landes AKNW. Das Modell wurde inzwischen auch auf Bundesebene etabliert.

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Aktuell wichtige Themen sind:

Hamm 2014 wurde lt. BNP Paribas Real Estate mit Abschlüssen ab 5.000 qm auf dem Lagerund Logistikflächenmarkt im Ruhrgebiet 281.000 qm Fläche umgesetzt, gut 44% mehr als im Vorjahr, mit Schwerpunkt im östlichen Ruhrgebiet. Der größte registrierte Abschluss über ca. 44.000 qm ist das neue Logistikzentrum der Baumarktkette Hellweg im Gewerbegebiet Rhynern, das den Anforderungen für eine DGNB-Zertifizierung entsprechen soll. Ähnlich groß der Neubau von DB Schenker in Bergkamen.

Oberhausen Die Gewerbeliegenschaft Von-Trotha-Str. 148 mit rd. 2.500 qm Hallenfläche und etwa 2.000 qm Freilagerfläche vermittelte CUBION Immobilien AG an die SB Import-Export Handels GmbH für ihr Tochterunternehmen SBO Spezialbaustoffe GmbH. Die Immobilie befindet sich in Privateigentum.

Wohnraumförderung mit dem neuen Segment der Quartiersförderung

Baulandfrage

Novellierung der Landesbauordnung

Ausgestaltung der sog. Mietpreisbremse

Insbesondere bei der Wohnraumförderung hat NRW weit mehr als andere Bundesländer aufzuweisen. Seit 2011 und noch bis 2017 standen und stehen jährlich 800 Mio. Euro (2012 850 Mio.) an Fördergeldern zur Verfügung, zusammengesetzt aus 703 Mio. von der NRW-Bank und 50 Mio. vom Bund, davon 450 Mio. für Mietwohnungen und Wohnheimplätze (Quellen: Statistik der IS-ARGEBAU für 2013, DSTATIS, NRW.BANK). Zum Vergleich z.B. 2013 in Bayern 210 Mio. vom Land und 50 Mio. vom Bund, in Niedersachen gesamt 39,9 Mio. Zwar werden diese Mittel zunehmend besser ausgeschöpft, aber immer noch nicht vollständig, so z.B. für Mietwohnungen 2014 fast vollständig, aber für Eigentumsmaßnahmen nur zur Hälfte und für investive Maßnahmen im Bestand nur zu einem Drittel. Ein Grund ist die Konkurrenz zu dem niedrigen Zinsniveau, das Fördermittel mit ihren speziellen Konditionen weniger attraktiv werden lässt. 2014 wurden in Summe 6.713 Maßnahmen vor allem in den Ballungsräumen von Aachen, Köln und Düsseldorf gefördert, darunter auch 867 Quartiersmaßnahmen. Dieser Anteil soll künftig massiv steigen. Die 70.000 Euro, die hierfür seit 2013 jährlich zur Verfügung stehen, sollen angehoben werden, denn die Wohnungsfrage sei vom Städtebau und der Stadtentwicklung nicht zu trennen. Darin ist sich Alexander Rychter mit Bauminister Michael Groschek einig. Z.B. solle es künftig möglich sein, bei einer Förderzusage für Abriss und Ersatzneubau nicht wie bisher zwingend an derselben Stelle bauen zu müssen, sondern dies dort zu tun, wo es sozial und städtebaulich nachhaltig sinnvoll ist. Im Übrigen werde die kontraproduktive Anhebung der Grunderwerbsteuer in NRW künftig für Familien mit Kindern durch einen „Kinderbonus“ kompensiert. Sind mit den Fördervolumen inzwischen verlässliche Rahmenbedingungen für die Wohnungswirtschaft geschaffen, so bieten die Kostensteigerungen durch Baulandpreise und Bauvorschriften gemäß der nächsten Stufe der EnEV und mögliche Bedingungen in der Neufassung der Landesbauordnung für barrierefreien Wohnungsbau genügend Unsicherheiten. Mit Spannung wird auch die Ausgestaltung der Mietpreisbremse auf Landesebene erwartet. Durchschnittlich, so hat der VdW errechnet, wird die EnEV 2016 die Baukosten um 5-8% in die Höhe treiben. Sollte die Anforderung „rollstuhlgerecht“ in der Landesbauordnung festgeschrieben werden, wären das noch einmal 5-8%, z.B. weil der Rollstuhl mit seinem Radius mehr Wohnfläche braucht. Bezahlbarer Wohnraum würde damit unerreichbar. Praxisbeispiele zeigten auch bereits, dass ein entsprechendes Neubauangebot gerade wegen der zwangsläufig höheren Mietkosten nicht angenommen wurde.

Mönchengladbach Engel & Völkers Commercial vermittelte zwei Mehrfamilienhäuser mit 18 Wohneinheiten Baujahr 1970 in der Vorster Straße an privat. Verkäufer sind regionale institutionelle Bestandshalter.

Büromärkte im Ruhrgebiet Wechselhaft, aber nicht unfreundlich Erste Zahlen zur Bilanz der Büroflächenumsätze 2014 sehen Industrie und Dienstleistung fast gleichauf bei den größten Abschlüssen. Essen verfehlte 2014 lt. BNPPRE mit in Summe 101.000 qm den langjährigen Durchschnitt um 8% und damit auch das Spitzenergebnis des Jahres 2013 um 17%. DIP beziffert den Umsatz mit nur 95.000 qm und der Wettberber Cubion AG errechnete 102.500 qm, zusammen

Nr. 340, 5. KW, 30.01.2015 gesetzt aus 84.500 qm Fremdvermietung und 18.000 qm für Eigennutzer, was mit 18% einen relativ geringen Anteil ausmachte. Im Umkehrschluss bedeutet das, dass die Nachfrage nach kleineren Flächen durchaus lebhaft war. So fehlten im Gegensatz zum Vorjahr Abschlüsse über 10.000 qm völlig und fast die Hälfte der Flächen entfiel auf das Segment 2.000 bis 10.000

Düsseldorf Talanx Immobilien Management hat von Strabag Real Estate das 2014 fertiggestellte Bürogebäude "KB4" in der Airport City mit 4.300 qm Bürofläche erworben, Hauptmieter Gerresheimer AG. Der Käufer wurde von der Kanzlei Görg beraten, Strabag von BNPPRE. CBRE hat in der Schadowstraße 69 eine Einzelhandelsfläche von insgesamt 1.900 qm

qm, bestätigt Christoph Meszelinsky von BNPPRE Essen. Den größten Abschluss tätigte Open Grid Europe über rd. 8.900 qm im Randbezirk an der Bamler Str. 1-5. Überhaupt machten die Umsätze im Citykern mit 14.000 qm nur noch 14% vom Gesamtumsatz aus, zwei Drittel weniger als im Vorjahr. Dagegen konzentrieren sich hier gut 26% (51.900 qm) der kurzfristig verfügbaren Flächen, die insgesamt um knapp 20% zugenommen haben. Nach 4,6% (BNPPRE) bzw. 4,8% (Cubion) Leerstandsquote im Vorjahr ist sie jetzt auf 5,4% (DIP 6,3%!) doch spürbar angestiegen, wozu 37.000 qm Fertigstellungen ihren Beitrag leisten. Allerdings reduzierten sich die Flächen im Bau im Vergleich zum Vorjahr um rund 47% auf 30.000 qm und eine unvermindert lebhafte Nachfrage lässt für 2015 durchaus hoffen. Die Spitzenmiete von unverändert 14,00 Euro/qm werde im Citykern erreicht. In Dortmund wurden 2014 lt. Cubion 87.500 qm umgesetzt, wobei der Eigennutzeranteil nur 4.000 qm betrug, (nach 74.500 qm im Vorjahr und 109.000 qm 2012), BNPPRE kommt auf 84.000 qm und damit gut 21% über dem langjährigen Durchschnitt. Ausschlaggebend waren hier zwei Großverträge eines Finanzdienstleisters mit rd. 13.300 qm im „Westfalentower“ und der Wilo SE mit rd. 12.000 qm Florianstraße 1-3, beides wie in Essen am Cityrand. Weitere 6.600 qm mietete ein Energieunternehmen am Rheinlanddamm. Insgesamt lagen Industrieunternehmen hier mit einem Anteil von 38% klar an der Spitze der Abschlüsse. Bei den rund 156.000 qm Leerstandsflächen habe sich der Anteil der modernen Flächen deutlich auf knapp 24% reduziert vor allem dank der Anmietung im Westfalentower. Von den rd.

an die Modekette Forever 21 vermittelt. Die Eröffnung ist für Frühjahr 2015 geplant. Vormie21.000 qm Flächen im Bau steht allerdings ein ziemlich hoher Anteil von 15.000 qm noch zur ter war der Schuhfilialist Reno. Verfügung und dies vorwiegend am Phoenix See im Vertrauen auf den Standort. Die Spitzenmiete habe auf 13,50 Euro/qm im Citykern zugelegt, aber auch in Randzonen wie RheinlandDuisburg damm und Phoenix See seinen 12,50 Euro zu erzielen. Die Leerstandsquote gibt BNPPRE unverändert mit 5,4% an. Der Genfer Assetmanager Global Gate Capital hat das "Delta-Portfolio" bestehend aus vier CoreLogistikimmobilien mit rd. 56.000 qm Mietfläche aus dem von InfraRed Capital Partners verwalteten Active Real Estate Fund II erworben, darunter eine rd. 14.000 qm große Immobilie in Duisburg, weitere in München und Hamburg. CUBION Immobilien AG vermittelte zwei Mietverträge über insgesamt rd. 1.600 qm Bürofläche im „Neudorfer Tor“ an der Neudorfer Straße 41-45 an die buw Unternehmensgruppe sowie die BOS Projektmanagement GmbH. Eigentümer ist ein kommunales Wohnungsunternehmen.

Die Duisburger Büroflächenumsätze stiegen zwar lt. Cubion 2014 auf 54.000 qm, lagen aber immer noch weit unter dem langjährigen Durchschnitt von 62.000 qm. Dabei hatten Eigennutzer mit 47% einen außergewöhnlich hohen Anteil am Gesamtergebnis. Die größten Mietverträge erfolgten im Bereich um 1.000 qm, wobei buw operations mit 1.400 qm im „Neudorfer Tor“ am Hauptbahnhof an erster Stelle stand, gefolgt von Thyssengas und dem Chinesischen Handelszentrum Wang in den Gewerbegebieten von Neumühl und Kasslerfeld. Bezeichnend für den eklatanten Angebotsmangel im modernen Segment ist die Zahl von nur 1.500 qm Fertigstellungen. Größere Projekte verharren immer noch in der Warteschleife.

Logistikmarkt Ruhrgebiet Stabile Spitzenmiete bei knappem Angebot Der Flächenumsatz im Ruhrgebiet betrug im letzten Jahr insgesamt 281.000 qm und damit 44% mehr als noch im Vorjahr. Auch der Durchschnittswert seit 2011 wurde um knapp 2% lt. BNPPRE übertroffen. Vor allem Großverträge ab 10.000 qm trugen zum guten Ergebnis bei. Größter Deals war der Neubau der Baumarktkette Hellweg über 44.000 qm im Gewerbegebiet Rhynern bei Hamm. Auch DB Schenker hat einen Neubau in Bergkamen über 40.000 qm bezogen. Im östlichen Ruhrgebiet rund um Dortmund und Hamm befinden sich auch die am meisten gefragten Gebiete für Logistikobjekte. Handelsunternehmen machen mit 47% den Großteil der Transaktionen aus. Lt. BNPPRE bleibt das Angebot knapp. Dadurch bleibt die Spitzenmiete stabil bei 4,30 Euro/qm. Für das laufende Jahr erwartet BNPPRE vor allem im Raum Duisburg noch Steigerungspotenzial. (AE)

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Vienna calling Investoren entdecken Immobilienmarkt Wien Die Melange aus Bevölkerungswachstum, moderat steigenden Immobilienpreisen und dynamischer Stadtentwicklung rückt Österreichs Hauptstadt verstärkt in den Fokus ausländischer Investoren. „Wir beobachten nicht nur eine zunehmende Nachfrage von Anlegern aus dem süddeutschen Raum, die sich wegen der besonders in München stark gestiegenen Preise für Wohnimmobilien neu orientieren. Wien profitiert ebenso vom allgemeinen Run institutioneller Investoren auf Europa“, sagt Marc K. Thiel, Geschäftsführer der Soravia Capital GmbH. „Die Nachfrage übersteigt das Angebot. Die Wiener Bevölkerung wächst aktuell um rund 20.000 bis 25.000 Einwohner jährlich. Gleichzeitig werden lediglich 7.000 Wohneinheiten pro Jahr fertiggestellt.“ „Obwohl die Preise für Wohnimmobilien in Wien von 2009 bis 2014 im Durchschnitt um 36% gestiegen sind, bleiben Objekte in der Donaumetropole im europäischen Vergleich noch immer günstig bewertet“, erklärt Thiel. Während Investoren in München bei Kaufpreisfaktoren von bis zu 50 lediglich Mietrenditen von ein bis zwei Prozent erzielen können, sind bei Wohnimmobilien in der österreichischen Hauptstadt nach Berechnungen der Soravia Group Renditen zwischen drei bis fünf Prozent realisierbar. Die Verschiedenartigkeit und Individualität der 23 Wiener Stadtbezirke eröffnet Investoren je nach Risiko- und Sicherheitsprofil individuelle Einstiegsszenarien in unterschiedlichen Kaufpreisklassen. „Investoren suchen und schätzen in Wien die Vielfalt der Anlageoptionen im Immobiliensegment“, sagt Thiel mit Blick auf Gespräche, die er in den vergangenen Monaten mit Vorsorge- und Pensionskassen sowie mit Family Offices in Deutschland geführt hat. Rasantes Wachstum bedingt langfristige Nachfrage am Immobilienmarkt Als Katalysator und gleichzeitiger Sicherheitspuffer erweist sich das Bevölkerungswachstum, das in Wien von 1992 bis 2012 bei 12,8% und damit über dem Münchens lag, wo die Bevölkerung um circa 9% zulegte. Prognosen zufolge soll die Bevölkerung in Wien von aktuell 1,8 Mio. bereits bis 2029 auf über 2 Mio. wachsen. Nach neuesten Berechnungen wird die Zahl der Haushalte ebenfalls deutlich steigen. Bis 2015 soll es allein mehr als eine halbe Mio. SingleHaushalte geben. Auch die Wirtschaft entwickelt sich solide. Mittlerweile unterhalten 300 internationale Konzerne ihre Osteuropazentralen in Wien, darunter auch deutsche Grö-

ßen wie Siemens, Beiersdorf und Henkel. Das Bruttoregionalprodukt macht mit mehr als 82 Mrd. Euro rund 26% des österreichischen Bruttoinlandsprodukts aus. Die jährliche Kaufkraft pro Einwohner liegt in Wien mit 22.187 Euro mehr als zehn Prozent über der Kaufkraft Berlins. Milliarden für neue Infrastruktur Die Stadt hat sich auf ihr dynamisches Wachstum eingestellt. Die Infrastruktur wird bereits heute angepasst. Das zeigt sich etwa mit dem Neubau des Wiener Hauptbahnhofes: Dieser wird aktuell zu einem der wichtigsten europäischen Verkehrsknotenpunkte ausgebaut. Das Projekt unterstreicht nicht nur die Drehscheibenfunktion von Wien in der Mitte Europas. Darüber hinaus entsteht rund um den Bahnhof ein neues Stadtquartier. Das Vorhaben – europaweit aktuell eines der größten Infrastrukturprojekte – hat einen Gesamtumfang von mehr als vier Mrd. Euro, von denen rund eine Mrd. allein auf den Bahnbau entfällt. An anderer Stelle setzt die Metropole mit dem Bau des Nordkrankenhauses ebenfalls Maßstäbe. Mit einem Umfang von mehr als einer Mrd. Euro wird in Wien das modernste Klinikum Europas entstehen. Mit dem Projekt „aspern – Die Seestadt Wiens“ wird in der Hauptstadt zudem eines der größten Stadtentwicklungsprojekte Europas realisiert. (Siehe dazu ausführlich Der Immobilienbrief Berlin, Nr.67) Inmitten des 22. Wiener Gemeindebezirks entstehen langfristig auf 240 ha Gesamtfläche Neubauten mit einer Nutzfläche von mehr als 2,2 Mio. qm. Geplant sind Wohnungen für mehr als 20.000 Menschen und Büros für 20.000 Arbeitsplätze. Zudem wird das U-Bahn-Netz zusehends ausgebaut, um mit ihrer Ausdehnung und dem immer größer werdenden Fahrgastaufkommen Schritt halten zu können. „Bei allem Wachstum überzeugt Wien Einwohner und Investoren mit seinem Flair, das an beinahe jedem Ort an die glanzvolle Geschichte der Habsburger Bezüge schafft. 2014 wurde Wien nicht umsonst zum fünften Mal in Folge vom Beratungsunternehmen Mercer zur Stadt mit der weltweit höchsten Lebensqualität gewählt“, sagt Thiel. Diese Dynamik schlägt sich direkt auf dem Wiener Immobilienmarkt nieder. „Die Angebote für Topimmobilien in Bestlagen verknappen sich. Hier sehen wir einen Preisanstieg auf Spitzenpreise von 10.000 bis hin zu 29.000 Euro/ qm. Offerten von 7.000 Euro/qm sind in diesem Segment bereits heute als günstig anzusehen“, sagt Thiel. Gleichzeitig sei es aber dennoch je nach Präferenz und Lage auch möglich, in Wien noch zu Quadratmeterpreisen ab rund 3.800 Euro in attraktive Objekte zu investieren. In München werden laut Gutachterausschuss im Durchschnitt in guten Lagen aktuell mehr als 6.450 Euro fällig. (KK)

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Neue Investoren für Hamburgs HafenCity Unibail-Rodamco und Hines engagieren sich im Überseequartier Hamburgs Prestigeviertel, die HafenCity, konnte jüngst wieder Schlagzeilen machen. Im nördlichen Teil des Überseequartiers kaufte sich der amerikanische Projektentwickler Hines ein; für den lange brachliegenden südlichen Teil des Quartiers wurde ein neuer Investor gefunden. Unibail-Rodamco, Europas größter börsennotierter Immobilienkonzern, will im kommerziellen Herzstück des neuen Hamburger Stadtteils rund 860 Millionen Euro investieren. Geplant sind ein markanter Büroturm, ein Kreuzfahrtterminal, ein Hotel, ein Kino, Wohnungen und vor allem ein großer Einkaufskomplex mit 190 Läden - insgesamt rund 228.000 qm Bruttogeschossfläche. „Wir haben mit allen getanzt, die weltweit investieren und die Kraft haben, ein so großes Projekt zu stemmen", kommentierte der Bürgermeister die schwierige Investorensuche. Entschieden hat sich die Stadt damit gegen eine zuvor favorisierte kleinteilige Entwicklung. Unibail-Rodamco agiert als Eigentümer und Bauherr und wird auch die Handelsund Gastronomieflächen betreiben. „Hierdurch schaffen wir eine konzeptionelle Integration und durch die Halte- und Betriebsverpflichtung die Grundlage für eine qualitätsvolle, langfristige Entwicklung der HafenCity“, sagte der Vorstandsvorsitzende des Unternehmens, Christophe Cuvillier. Hamburg passe perfekt zur Strategie seines Unternehmens, weil die Stadt eine wachsende Metropole mit niedriger Arbeitslosenquote und hohem pro-Kopf-Einkommen sei, die zu einer der wohlhabendsten und dynamischsten Regionen Europas zähle. Seit 2011 ruhen die Arbeiten Während das nördliche Überseequartier seit 2010 weitgehend fertig ist, ruhen die Arbeiten im südlichen Teil seit 2011. Wo seit längerem 16 neue Gebäudekomplexe stehen sollten mit Einzelhandel, Gastronomie, Wohnen und Arbeiten, liegt eine riesige Brachfläche aus Sandhügeln und Betonfundamenten; in der Baugrube für eine Tiefgarage schimmert grünliches Wasser. Auf diese fällt dann auch der erste Blick der Fahrgäste von Hamburgs jüngster UBahnlinie 4, wenn sie an der Station Überseequartier aussteigen. Das ursprüngliche Überseekonsortium, das die Fläche im Jahr 2005 von der Stadt gekauft hatte, war während der Finanzkrise ins Straucheln geraten. 2013 stieg der niederländische Investor ING Real Estate, der vor allem für

die Entwicklung der Shoppingflächen verantwortlich gewesen war, aus und gab seine Anteile an die verbliebenen Partner, Groß & Partner Grundstücksentwicklungsgesellschaft mbH und der inzwischen verstaatlichten niederländischen Bank SNS Property Finance, heute Propertize, ab. Es folgte ein teils bizarrer, auch über Presseerklärungen ausgetragener Streit zwischen der städtischen HafenCity GmbH und dem Restkonsortium über die zukünftige Strategie. Bürgermeister Olaf Scholz zeigte sich entsprechend erfreut über die Lösung. Man habe mit UnibailRodamco jemanden gefunden, der die stadtentwicklungspolitischen Anforderungen und Vorgaben akzeptiert habe: Gewünscht hatte sich die Stadt „kein geschlossenes Shopping-Center, keine klimatisierte Mall, sondern eine offene Straße, ein richtiges Stück Stadt, das 24 Stunden am Tag geöffnet ist“. Ganz offen ist die Straße allerdings nicht. Besucher werden auf einer breiten, mit Glasdächern ausgestatteten Meile zwischen Restaurants und Geschäften flanieren können. Darunter befindet sich eine zweite Ebene, die allerdings große Öffnungen bekommen soll. 2015 sollen die ersten Architektenwettbewerbe starten, zeitgleich beginnt das Verfahren für neue Bebauungspläne, die dann erst das Baurecht schaffen. In dieser Zeit wird das Gelände faktisch noch dem alten Konsortium gehören, das es dann in einem weiteren Schritt an den neuen Investor verkauft. Baubeginn soll im Jahr 2017 sein. 2021 soll das ganze Überseequartier fertig sein, elf Jahre später als geplant. Gewichte deutlich verschoben „Durch neue Elemente und Gewichte sollen bessere Voraussetzungen für den erfolgreichen Betrieb geschaffen werden“, erklärte Jürgen Bruns-Berentelg, Chef der HafenCity GmbH. Der Büroflächenanteil wird statt der geplanten 108.600 qm nur 56.900 qm betragen. Im alten Konzept war noch eine Mietgarantie für 50.000 qm Fläche enthalten, von der sich die Stadt eine Initialzündung für den Baubeginn erhoffte. Deutlich erhöht wurde der Anteil der Einkaufsflächen, statt rund 40.000 qm wird Unibail-Rodamco 190 Läden mit 68.000 qm Fläche vermieten können. Damit erhöht sich die Verkaufsfläche der Hamburger Innenstadt, die laut Handelskammer 345.000 qm beträgt, zusammen mit der HafenCity um etwa ein Viertel. Hamburg könnte die zusätzlichen Flächen verkraften, meinte der Bürgermeister; die Nachfrage nach Ladenflächen könnten in der Stadt nicht befriedigt werden.

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Bisher geht es dem Einzelhandel in der HafenCity eher schlecht. „Die Dauerbaustelle, der fehlende Forschritt im südlichen Teil und die isolierte Lage der meisten Läden

Kommentar Draghi und der Brautvater

haben viele Konzepte sterben lassen, ergänzt Philipp Hass, Retail-Chef bei CBRE. „Es gibt hier nicht zu viel Einzelhandel, sondern zu wenig“, sagt Bruns-Berentelg, es fehle ein ausreichend breites und attraktives Angebot, um genügend Kunden anzuziehen. Deshalb seien auch neue Entertainmentangebote und Gastronomie geplant, zudem würden die Laufbeziehungen in der ganzen HafenCity mobilisiert. Fast 3.000 neue Parkplätze sollen die Anfahrt mit dem Auto ermöglichen.

Dr. Thomas Beyerle, Catella Research Wahrscheinlich ist es genau die Situation, welche man als Brautvater empfindet: die Freude zum neuen italienischen Schwiegersohn überwiegt deutlich – ein Zweifel ob es denn aber auf lange Sicht gut geht, bleibt indes immer. Deshalb lauten die meistern Schlagzeilen und Kommentare nachvollziehbar aus der Immobilienbranche: „Wir begrüßen die Entscheidung der EZB“. Auf der einen Seite ist die Geldspritze der EZB in die Kapitalmärkte zur Errettung klammer Südländer eine wunderbare Sache: die Nachfrage nach Immobilien als sichere Anlageform, die Preise derselben und das kalkulierte Risiko diese Nachfrage durch die Ausweitung des Angebots einzugehen wird uns in den kommenden Monaten einen deutlichen Rückenwind geben, neue Rekorde eingeschlossen. Taktische Konsequenz: mitnehmen was geht! Attraktivierung der Anlageklasse Immobilien heißt es dann im Analystensprech am Tag der EZB Entscheidung. Die Märkte werden nicht nur attraktiver, sondern zugleich auch granularer. Ein Wiedersehen mit Teilmarktsegmenten „rund um das Thema Wohnen“ werden wir erleben. Health Care,

Anders als ursprünglich geplant, sollen im südlichen Überseequartier auch gut 300 Wohnungen (44.800 qm) gebaut werden – eine alte Forderung der Politik und der Wohnungswirtschaft. Geplant sind Miet- und Eigentumswohnungen, aber keine Sozialwohnungen. Entstehen werden sie nördlich der U-Bahn-Trasse, um genügend Abstand zu den Abgasen der Kreuzfahrtschiffe zu bekommen. Ein markanter Neubau wird ein 70 Meter hoher Büroturm sein, entworfen von Stararchitekt Christian de Portzamparc. Entstehen soll auch ein neues Kreuzfahrtterminal mit einer öffentlichen Aussichtsplattform. Der jetzige Plan sieht den Bau eines Gebäudeensembles vor, das Hotel und Handelsflächen auf zwei Ebenen mit dem Terminal kombiniert. Ein unterirdischer Busbahnhof und Taxistände sollen für einen raschen Passagierwechsel sorgen. Von dem ursprünglich geplanten Science-Center hat sich die Stadt verabschiedet. Nach dem Finanzdebakel um die Elbphilharmonie will die Stadt kein weiteres Großprojekt. Der schwarz-grüne Senat hatte dafür noch eine Cofinanzierung über 46 Mio. Euro zugesagt. Damit wurde die Chance auf einen dringend notwendigen Tourimusmagneten verspielt, bemängeln Kritiker. Neuer Vermieter im nördlichen Überseequartier Etwas jünger sind die Nachrichten vom nördlichen Überseequartier. Der amerikanische Projektentwickler Hines aus Houston sieht die Perspektiven des nun bald kompletten Stadtteils anscheinend so positiv, dass er für vermutete 235 Mio. Euro die gemischt genutzten Gebäude Arabica, Ceylon, Java, Virginia und Pacamara von der Überseequartier-Beteiligungsgesellschaft erworben hat. Man wolle die Gebäude langfristig halten, Neuentwicklungen seien nicht geplant. Aber die rund 7.600 qm Einzelhandels- und Gastronomiefläche sollen repositioniert und stabilisiert werden, um ihr Wertpotential langfristig zu heben“, kündigte der Immobilienkonzern an. (SR)

Serviced Appartement, Student Housing, noch mehr Mikroappartements, einige Wohntürme vielleicht kommt sogar die gute alte Einliegerwohnung im Souterrain zurück. Und natürlich die verdichtete, pardon innenentwickelte Stadtwohnung wird den Markt massiv befeuern. Wohl dem der in dieser Chancenlage nicht nur vertreibt, sondern auch Produkt hat – Projektentwicklung wird die Möglichkeit sein um Werte zu schaffen. Kapitalbeschaffung ist alles andere als ein Problem. Storytelling, Börsengänge und die Entlust am Sparen wird die Asset Klasse Immobilien befeuern. Was soll daran falsch sein? Allein: wenn man ein bisschen weiterdenkt wird es zwei Möglichkeiten geben: unser bisheriges Verständnis von Wirtschaft und der Verzinsung auf das eingesetzte Kapital wird sich neu definieren müssen. Downsizing - „Die 1 ist die neue 3“ mag dann als Kalauer herhalten. Oder aber der Höhepunkt wird in der Betrachtung am Tag eins nach dem Platzen der Geld-, Aktien- und dann Immobilienblase zu einer Fallhöhe führen die gewaltiger sein wird als das was die meisten Leser erlebt haben. Einfacher formuliert: die Fundamentalwerte der Objekte werden mit den ursprünglich gezahlten Preisen nicht mehr korrelieren. Einer reicht aus um festzustellen, dass der innere Wert ein nackter Kaiser ist. Psychologisch erklärt, wird in dieser attraktiven Phase nur vordergründig in Werte investiert, intrinsisch gibt es quasi keine Alternativen unter der Doktrin der Sicherheit – das ganze Geld muss ja irgendwo hin. Mit dem kleinen aber feinen Unterschied, dass die Objekte noch dastehen freilich. Damit einhergehend werden Immobilien natürlich eine Ka-

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Impressum Rheda-Wiedenbrück, T: 05242901250, F: 05242-901251 info@rohmert.de, www.rohmert-medien.de, Chefredaktion: André Eberhard (V.i.S.d.P.) Dr. Karina Krüger-Junghanns (stellv. Chefredaktion) Immobilienredaktion: Dr. Thomas Beyerle, Dr. Gudrun Escher, Marion Götza, Uli Richter, Werner Rohmert Immobilienaktien: Hans Christoph Ries Berlin: Karin Krentz München: Alexander Heintze/Thomas Döbel (u.v.a.) Einzelhandel: Dr. Ruth Vierbuchen Volkswirtschaft: Prof. Dr. Günter Vornholz Hrsg.: Werner Rohmert Recht / Anlegerschutzrecht: RA Klumpe, Schroeder & Partner, Köln; Dr. Philipp Härle - Tilp RA, Berlin; Redaktl. Beirat: Klaus Ansmann (Deutsche Post Immobilien), Dr. Kurt E. Becker (BSK), Christopher Garbe (Garbe Unternehmensgruppe/Garbe Logistic AG), Dr. Karl Hamberger (Ernst & Young), Klaus Hohmann, Prof. Dr. Jens Kleine, Frank Motte, Prof. Dr. Wolfgang Pelzl (Uni Leipzig), Fritz Salditt (Stb.), Andreas Schulten (Bulwien AG) Wissenschaftliche Partner: • Prof. Dr. Hanspeter Gondring FRICS (Studiendekan, Duale Hochschule BadenWürttemberg Stuttgart) • Prof. Dr. Robert Göötz (Studiendekan/FRICS; Hochschule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen Geislingen) Verlag: Research Medien AG Rietberger Str. 18 33398 Rheda-Wiedenbrück T.: 05242 - 901-250 F.: 05242 - 901-251 Vorstand: Werner Rohmert Aufsichtsrat: Senator E.h. Volker Hardegen (Vorsitz), Unsere Bankverbindung erhalten Sie auf Anfrage. Bildquellen: fotolia.com Namens-Beiträge geben die Meinung des Autors und nicht unbedingt der Redaktion wieder.

tharsis durchmachen müssen wie immer in der Krise. Als Anlageprodukt traditionell definiert – als Verzehrgut neu positioniert. Das kann eine Konsequenz sein im Draghi´schen Sinne. Wenn gleichwohl eine Zentralbank aber zunehmend Wirtschaftspolitik aktiv betreibt, muss dem Letzten klar sein, dass sich die Gewichte im Finanzierungskreislauf, die Wertstiftungsparameter der Immobilien selbst und die traditionelle langfristige Wirtschaftsgutprägung der Immobilienbranche verändern werden. Zum Guten? Nein. Jetzt aber erst einmal zur Hochzeitssuppe. □

Unternehmen, die in "Der Immobilienbrief" erwähnt werden: ABP (27), Aengevelt (26,28), Aera Grundstücks GmbH (33), AHG Allgemeine Hospitalgesellschaft AG (35), AKNW (35), Allbau AG (34), Angermann Investment Advisory AG (4), Aquila Capital (27), AstraZeneca S.p.A. (16), Aurelis Real Estate GmbH & Co. KG (33,34), Avison Young (24), BaFin (26,28), BayernCare (12), BayernStift (12), BBSR (30), Berlin Hyp Ag (31), BFW (35), BIIS (22), Bilfinger Real Estate (2), Black Horse (26), BN Architekten (35), BNPPRE (26,27,34,35,36,37), BOS Projektmanagement GmbH (37), Bouwfonds IM (27), Brockhoff & Partner (33), Bulwiengesa (2,3,4,6,29), Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (29), buw (37), Catella (4,10,25,26), CBRE (37,40), CBRE GmbH (31), Chinesischen Handelszentrum Wang (37), Colliers (26), Comfort (24), Corpus Sireo (2), CUBION Immobilien AG (33,35,36,37), DAW (35), DB Schenker AG (35), Deka (12,14,15), Deutsche Annington (20,35), Deutsche Bahn AG (35), Deutsche Bank (29), Deutsche Bundesbank (29), Deutsche Hypothekenbank (22), Deutsche Immobilien Chancen Gruppe (11), Deutschen Asset & Wealth Management (16), DIAG (34), DIC Asset AG (11,12,33), DideBi Die deutsche Bildungsakademie (34), DIFA (28), DIP (36), Dr. Peters Group (7), DVM-Gruppe (22), EBZ Business School (29), Edeka (29), Engel & Völkers Commercial (36), Forever 21 (37), Gagfah (35), Genossenschaft für urbane Kreativität (12), German Estate Group AG (11,12), Gerresheimer AG (37), Global Gate Capital (37), Groß & Partner Grundstücksentwicklungsgesellschaft mbH (39), grundbesitz europa (16), HafenCity GmbH (39), Hannover Leasing GmbH & Co. KG (4), Harpen (34), Haus & Grund (35), Hesse Newman Capital AG (7), HHCP Hamburg Capital Partner GmbH (7), Hoesch AG (33), Hotelgruppe Rezidor (12), HPP Hentrich Petschnigg & Partner (12), Hydropower (27), IC Immobilien Gruppe (34), ifo (16), InfraRed Capital Partners (37), ING Real Estate (39), Inntralog Gmbh (33), Inpro-Heitkamp (33), INREV (22), Institutes der deutschen Wirtschaft Köln (23), IPD (3), IREBS (29,30), JLL (3,7,8,26,28), KA-MAU KG (22), Kanzlei Kapellmann und Partner (35), KfW (21), KGAL (22), KKR (11), Kleihues + Kleihues (12), KOI (20), Kölbl Kruse (35), LaSalle Investment Management (3), LEG NRW (35), Leipziger Stadtbau Ag (28), Living Lyon GmbH (10), LUWS (34), Marsh & McLennan Companies Inc. (16), MAUSS BAU (12,29), Mitsubishi Electric Europe GmbH (26), MOMENI Group (12,26), NRW-Bank (36), Open Grid Europe (37), Pfeiffer, Ellermann, Preckel (33), Ping An Life Insurance (16), Project (4,14), publity (26), Radisson Blu Hotel (12), RE German Office S.á.r.l. (33), RGM (20), Ruhr-Universität bochum (33), SB Import-Export Handels GmbH (36), SBO Spezialbaustoffe GmbHSchroders (24), SchwarzSchütte (26), Scope (27), SEB Asset Management (12,16), SNS Property Finance (39), sontowski & partner (12,26,29), Soravia Capital GmbH (38), Sparkassenakademie NRW (33), Spiekermann & Wegener (33), Stadtwerke Leipzig GmbH (28), Statistische Bundesamt (23), Strabag Real Estate (37), Swiss Life (2), Talanx Immobilien Management (37), Ten Brinke (34), Thyssengas (37), ThyssenKrupp (33,34), Tinfos (27), Tishman Speyer (16), UBS (22), Unibail-Rodamco (39), Union Investment (11,28,35), Universität Regensburg (29), VdW (35), Vivawest (34), W.G. Mitchell Leith Limited (12), W.MARKGRAF GmbH & Co. KG (29), Waldorf Hotel (22), Wasserwelt Homburg (20), WealthCap (35), Weltwirtschaftsforum (28), WestInvest Target Select Hotel (12), Wilo SE (37), ZBI (26).

Personen, die in "Der Immobilienbrief" erwähnt werden: Alexander Klein (7), Alexander Rychter (35), Andreas Schulten (6), Barbara Knoflach (12), Bernd-Michael Link (34), Birgit Lenzen (2), Boris Schulmann (4), Christian de Portzamparc (40), Christoph Meszelinsky (37), Christoph Schumacher (23), Christophe Cuvillier (39), Claus Thomas (3), Colin Dyer (29), Dr. Hengster (21), Dr. Matthias Danne (14), Dr. Peters (7), Gero Bergmann (31,32), Hermann Diedrich Piepenstock (33), Jochen Möbert (30), Jørpeland Kraft (27), Jürgen Bruns-Berentelg (39), Karsten Junius (16), Kevin Copp (2), Knud Schaaf (25,26), Marc K. Thiel (38), Marcel Abel (26), Mathias Dreyer (4), Mercer (38), Michael Groschek (36), Michael Schlatterer (32), Norsk Grønnkraft (27), Olaf Scholz (39), Oldrik Verloop (27), Philipp Hass (40), Prof. Dr. Günther Vornholz (29), Prof. Dr. Tobias Just (30), Prof. Hans-Werner Sinn (2,16), Safra Sarasin (16), Sir Norman Foster (16,34), Ulrich Höller (11,12).