NOVA LEI DO ARRENDAMENTO No dia 12 de Novembro entrou em vigor a nova lei das rendas, pelo que proprietários e inquilinos com rendas antigas - anteriores a 1990 - terão novas regras, prazos e obrigações. A lei, sublinhe-se, foi promulgada pelo presidente da república a 30 de Julho, sendo que os principais visados são os inquilinos que têm casa arrendada há mais de 22 anos, uma situação na qual estão cerca de 250 mil arrendatários, muitos com rendas abaixo das praticadas no mercado. Além de haver uma actualização das rendas antigas, com a qual o governo pretende liberalizar o mercado, os despejos serão agilizados, pelo que os incumpridores serão obrigados a deixar mais rapidamente o imóvel. Nesse sentido, será criado até final do ano o Balcão Nacional de Arrendamento (BNA), entidade que vai funcionar online sob tutela da Direcção-Geral da Administração da Justiça. Estas são, de resto, as duas grandes novidades da nova lei do arrendamento, mas há mais mudanças no mercado de arrendamento, como pode ver em baixo. - PROCESSO DE ACTUALIZAÇÃO DE RENDAS Será feito por negociação, com o senhorio a fazer uma proposta ao inquilino, aproximando a renda dos valores de mercado. o inquilino pode aceitar, fazer uma contraproposta ou recusar. Se aceitar, a renda é actualizada com contrato de cinco anos, a menos que ambos optem por outra duração, já que deixa de haver prazo mínimo. Se recusar, tem 30 dias para responder, sendo que a falta de resposta vale como aceitação da renda proposta pelo proprietário – sucede o mesmo no inverso, se o arrendatário fizer uma contraproposta e o senhorio não responder em 30 dias. Se o senhorio não aceitar a contraproposta do inquilino, pode acabar com o contrato e pagar uma indemnização equivalente a cinco anos de renda (60 meses), que corresponde ao valor médio das duas propostas. Por exemplo: o senhorio propõe 300 euros, mas o inquilino só aceita 200 e não há acordo, o valor que servirá de base à indemnização que o senhorio terá de pagar são 250 euros, que multiplicado por 60 meses dará 15 mil euros. No caso de não ter dinheiro para pagar a indemnização, o senhorio pode actualizar a renda até ao limite máximo de 1/15 do valor patrimonial tributário (vpt). - QUANTO TEMPO TEM O INQUILINO PARA SAIR DA CASA Se for o senhorio a denunciar o contrato são 7 meses, sendo que o prazo pode ser alargado para 13, no caso de haver crianças ou estudantes a cargo da família. Se for o inquilino a denunciar o contrato são 3 meses, não havendo lugar a actualização de renda nem a recebimento de indemnização. Carenciados estão protegidos Há um período de transição com aumentos mais suaves para os mais carenciados, pelo que durante cinco anos as subidas não serão tão elevadas. Ao contrário do que estava previsto, os rendimentos a ter em conta para as primeiras actualizações - as realizadas ainda este ano - serão os de 2011 e não os de 2012. Quem ganha até 500 euros, a renda não poderá ultrapassar os 50 euros, e a actualização máxima será de 10%.
Quem ganha entre 500 e 1.500 euros a renda terá de ser no máximo de 250 euros (taxa de esforço de 17%). Quem ganha entre 1.500 e 2.425 euros a renda não poderá ir além dos 606 euros (taxa de esforço de 25%). Os idosos a partir de 65 anos e as pessoas com um grau de deficiência superior a 60% também estão protegidas, já que não podem ser despejadas. Ou seja, a renda vai aumentar – mediante negociação ou mediante as regras estipuladas para as famílias carenciadas –, mas nunca haverá lugar a despejos - DESPEJOS MAIS CÉLERES o senhorio pode pôr fim ao contrato após dois meses de incumprimento ou atraso no pagamento. No mês seguinte, e só uma vez durante o contrato, o inquilino pode regularizar a situação, mas se não pagar as rendas em atraso pode ser despejado. Ou seja, o despejo é possível ao fim de três meses ou após novo atraso de dois meses. E mais: o inquilino pode ser despejado se se atrasar por quatro vezes, seguidas ou intervaladas, no período de um ano por oito dias, a pagar a renda. Será criado o BNA, que deverá começar a funcionar antes do final do ano, segundo o governo. A criação do BNA junto da Direcção-Geral da Administração da Justiça visa facilitar o despejo de imóveis sem recorrer a tribunais, sendo que “todas as comunicações e notificações e a conversão do requerimento de despejo em título para a desocupação do local são efectuados por meios electrónicos”. Quando existir oposição ao despejo pelo inquilino, o processo é distribuído a um juiz. “A desocupação do locado é competência dos agentes de execução ou dos notários que tenham manifestado a vontade de fazer parte da lista do balcão, junto da Câmara dos Solicitadores ou da Ordem dos Notários”, refere o governo. - OBRAS E DEMOLIÇÕES DE IMÓVEIS Se houver necessidade de demolir o imóvel ou fazer obras profundas que obriguem à desocupação, o contrato cessa com indemnização, salvo no caso de idade igual ou superior a 65 anos ou de incapacidade superior a 60%, em que há sempre lugar a realojamento em condições análogas. O senhorio deixa de ser obrigado a realojar inquilinos com idade inferior a 65 anos e passa a poder denunciar o contrato – alegando demolição ou obras profundas – por mera comunicação. - TRANSMISSÃO DE CONTRATOS No caso em que um herdeiro do senhorio original toma a posse do imóvel e queira terminar o contrato com quem lá vive, pode fazê-lo se for o legítimo proprietário desde há dois anos – com a anterior lei teria de esperar cinco. No caso dos inquilinos, e em caso de morte, as transmissões sucessivas do arrendamento ficam proibidas: já não será possível uma casa arrendada passar de avós para pais e depois para filhos e para netos. Só podem ficar com a casa os cônjuges, unidos de facto, ascendentes e descendentes directos, e apenas durante dois anos. Depois terá de haver renegociação do contrato. Sublinhe-se que os beneficiários da transmissão não podem ter casa comprada ou arrendada no mesmo concelho ou, no caso de lisboa e porto, nos concelhos limítrofes. (Fonte: Idealista)