Informe elaborado para:
Evaluación de las Proyecciones Poblacionales y Económico-Financieras de Rinconada Country Club
Maximixe Consult S.A. Av. Reducto 1174 – Miraflores Telf: (511) 612 3600 E-mail: maximixe@maximixe.com www.maximixe.com
Centro Finanzas Corporativas
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Evaluaci贸n de las Proyecciones Poblacionales y Econ贸mico-Financieras de Rinconada Country Club
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Contenido Página Presentación
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Resumen Ejecutivo
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Capítulo 1. Estadística Poblacional del Rinconada Country Club
11
Capítulo 2. Proyecciones de la Población del Rinconada Country Club
22
Capítulo 3. Plan de Inversiones 2015-2033
36
Capítulo 4. Evaluación de Conveniencia Económico Financiera de Ejecutar Plan de Inversiones 2015-2033
39
Conclusiones
53
Fuentes de Información
55
Anexos
57
Anexo A: Marco Teórico – Dinámica Poblacional
58
Anexo B: Marco Metodológico – Dinámica Poblacional
61
Anexo C: Inversiones Preliminares Propuestas al año 2032
71
Anexo D: Marco Teórico – Análisis Financiero
73
Anexo E: Marco Metodológico – Análisis Financiero
77
Anexo F: Proyecciones – Análisis Financiero
88
Anexo G: Estado de Situación Financiera de Rinconada Country Club
92
Anexo H: Betas de la Industria de Entretenimiento
95
Anexo I: Índice de Morosidad por Mantenimiento
97
Informe elaborado para:
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Presentaci贸n Evaluaci贸n de las Proyecciones Poblacionales y Econ贸mico-Financieras de Rinconada Country Club
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Presentación MAXIMIXE CONSULT S.A. (en adelante MAXIMIXE) ha recibido el encargo de la Asociación Civil Rinconada Country Club (en adelante RCC) para elaborar las proyecciones económico financieras para el período 2014-2034, sustentado en el análisis y proyecciones de la dinámica poblacional actual y futura del club. El presente informe ha sido elaborado sobre la base de la información económica y financiera proporcionada por el Rinconada Country Club, no habiéndose realizado un proceso verificación o auditoría directo o indirecto de dicha información, por lo que MAXIMIXE, sus accionistas, directores, representantes, funcionarios, empleados y asesores no garantizan expresa o implícitamente la validez, veracidad, integridad y exactitud de la información recibida. Las opiniones, estimados y conclusiones contenidos en el presente Informe, representan una razonable opinión sobre las proyecciones económico financieras de Rinconada Country Club para el período 2014-2034. Dado el carácter incierto que tiene cualquier información basada en expectativas futuras, normalmente se producirán diferencias entre los resultados proyectados y los reales, las mismas que pueden llegar a ser significativas si ocurren cambios severos. Por ello, MAXIMIXE no asume responsabilidad en cuanto a la necesaria actualización de las proyecciones que habría que realizar como consecuencia de aquellos hechos y circunstancias que se produzcan tras la emisión del presente Informe. La difusión, reproducción o puesta a disposición de terceros del presente Informe, en forma total o parcial, mediante cualquier medio, de ser autorizado por Rinconada Country Club es de su exclusiva responsabilidad. El presente informe no constituye una recomendación de inversión en Rinconada Country Club ni en sus proyectos, por lo que recomienda a cualquier interesado en realizar una inversión a que realice su propia evaluación antes de tomar cualquier decisión de este tipo. MAXIMIXE ha elaborado el presente informe, de acuerdo a las condiciones definidas contractualmente y a las establecidas como práctica habitual en trabajos de esta índole, el presente informe no deberá ser utilizado con propósitos diferentes a los que le dieron origen, por lo que no deberá ser citado, distribuido o reproducido por cualquier medio, sino de manera textual, citando la fuente. Esta limitación resulta de nuestra responsabilidad profesional de opinar y ser interpretados en el contexto específico en el cual se realizó nuestra labor. Lima, 30 de setiembre de 2014
MAXIMIXE CONSULT S.A.
Informe elaborado para:
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Resumen Ejecutivo Evaluaci贸n de las Proyecciones Poblacionales y Econ贸mico-Financieras de Rinconada Country Club
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Resumen Ejecutivo • A setiembre de 2014, Rinconada Country Club cuenta con 2.458 asociados Activos Inscritos, los cuales a su vez tienen inscritos a 839 juveniles y 2.162 hijos menores de 18 años. Los asociados Activos han sido clasificados en Tipo 1 (1.537 personas), que considera a los asociados que han cancelado el valor completo de la membresía a su ingreso al club; Tipo 2 (22 personas), que considera a los hijos de Asociados Activos, que en la actualidad han pasado a ser parte de la categoría de Activos y que cancelaron un porcentaje del valor de la membresía a su ingreso al club; y Tipo 3 (899 personas), que considera a los hijos de asociados Activos que ahora son parte de la categoría de Activos, pero que no han cancelado ninguna proporción de la cuota de membresía a su ingreso al club. Los Juveniles a su vez han sido clasificados en Juveniles según provengan de los asociados Activos del Tipo 1, 2 y 3. Existen 769 Juveniles de asociados Activos del Tipo 1, 21 Juveniles de asociados Activos Tipo 2 y 49 Juveniles de asociados Activos Tipo 3. Los Hijos a su vez han sido clasificados en Hijos según provengan de los asociados Activos del Tipo 1, 2 y 3. Es decir, los Hijos han sido considerados como Hijos de asociados Activos del Tipo 1 (1.604 personas), Hijos de asociados Activos Tipo 2 (28 personas) e Hijos de asociados Activos Tipo 3 (530 personas). • Con el propósito de realizar el análisis de la situación poblacional y económico-financiera potencial de Rinconada Country Club, MAXIMIXE planteó dos escenarios contrastables con un Benchmark, derivado de los resultados potenciales – poblacionales y financieros, resultantes de mantener la normatividad establecida por el actual Estatuto del Club. •
Dado el crecimiento esperado de la población proyectada del RCC y considerando que se mantienen las disposiciones estatutarias sin variación en cuanto al número máximo de socios activos (Escenario Benchmark), se prevé que se dará un crecimiento cada vez más acelerado de las colas de paso de la categoría Juveniles a la categoría asociados Activos, de Activos a Pre Vitalicios y de Pre Vitalicios a Vitalicios, alcanzando 2.010, 1.576 y 1.182 personas respectivamente, al cierre del año 2034.
•
En condiciones regulares, escenario descrito en el numeral anterior, RCC no podrá ejecutar las inversiones preliminares propuestas, en ninguno de los años del horizonte de análisis, debido a la imposibilidad de generar recaudaciones patrimoniales, relacionados con el cobro de membresías a nuevos asociados. Incluso, si RCC pretendiera implementar las mencionadas inversiones preliminares propuestas, estas no podrían ser cubiertas aún considerando los excedentes del flujo de Mantenimiento y Servicios Terceros, por lo que RCC se vería obligado a recaudar patrimonio mediante cuotas extraordinarias.
•
Considerando un escenario en el que se aprobaría una modificación estatutaria, mediante la cual se amplía el número máximo de socios activos a 3.500 personas (denominado Escenario Futuro I), el RCC registraría un estado de saturación más lento con relación a lo que se presenta en condiciones regulares (Escenario Benchmark). Este escenario permitiría el paso de todos los asociados Juveniles a la categoría de Activos y el ingreso de 60 nuevos asociados en promedio por año, durante los primeros siete (7) años. A partir del año siguiente, el RCC nuevamente empezaría a registrar colas de paso a las categorías de Activos, Pre Vitalicios y Vitalicios; acumulando 1.269, 1.376 y 1.082 personas respectivamente al cierre del 2034.
•
En el escenario de dinámica poblacional, descrito en el numeral 3 (Escenario Futuro I), RCC mejoraría su capacidad financiera para coberturar el plan de inversiones preliminar propuesto, debido a una mayor recaudación patrimonial proveniente del cobro de nuevas membresías (US$ 20,75 millones, en US$ constantes); sin embargo, la nueva recaudación tampoco permitirá cubrir el total del financiamiento requerido para ejecutar dicha propuesta. Particularmente, RCC no sería capaz de financiar la ampliación del local de La Molina ni la adquisición de la nueva sede de invierno, previsto para el año 2026. No obstante ello, si RCC tomara la decisión de ejecutar de manera integral dicha propuesta, el club solo podría optar por requerir el pago de cuotas extraordinarias a los asociados Activos.
Informe elaborado para:
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•
Finalmente, considerando un escenario en el que se aprobaría una modificación estatutaria mediante la cual no sólo permitiría ampliar el número máximo de socios activos a 3.500 personas, sino también que los Juveniles, hijos de Activos tipo 3, paguen el 30% de la membresía a su paso a la categoría de socios Activos (denominado Escenario Futuro II), el situación para la demanda de paso sería similar al que se presente en el escenario descrito en el numeral 3, Escenario Futuro I.
•
Contrariamente a lo que sucedía en el escenario Futuro I, en el escenario Futuro II, la capacidad financiera para afrontar la ejecución del plan de inversiones preliminar propuesto del RCC mejoraría levemente, debido a se recaudaría US$ 22,68 millones de ingresos patrimoniales por concepto de nuevas membresías (95% de los ingresos) y US$ 1,21 millones por concepto de paso de Juveniles tipo 3 a la categoría de activos – sumando un total de US$ 23,89 millones a US$ constantes. Sin embargo, pese a esta generación de nuevos ingresos patrimoniales, RCC seguiría siendo incapaz de asumir el monto total de inversiones preliminares propuestas, especialmente las que se refieren a la ampliación de la sede ubicada en La Molina y la adquisición de una nueva sede de invierno cuya ejecución se prevé para el 2026. No obstante ello, al igual que en el escenario Futuro I, si RCC tomara la decisión de ejecutar de manera integral dicha propuesta, el club deberá optar por requerir el pago de cuotas extraordinarias a los asociados Activos, que complementen los fondos requeridos.
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Tabla N° 1: Dinámica Potencial en el Escenario Benchmark por Categoría 2014 E 2015 E 2016 E 2017 E 2018 E 2019 E 2020 E 2021 E 2022 E 2023 E Población Proyectada As oci a dos Activos vi gentes el a ño proyectado
2.458
2.457
2.480
2.456
2.455
2.466
2.464
2.454
2.460
2.466
As oci a dos Pre- Vi tal i ci os
241
246
242
243
243
241
240
242
242
240
As oci a dos Vi tal i ci os
248
242
243
243
241
240
242
242
240
241
As oci a dos que i ngres a n del s tock de juveni l es (0% de membres ía )
41
As oci a dos pa ga ntes (100% membres ía )
43
-
-
839
Juveni l es de 25 a ños o má s , en es pera de cupo pa ra As oci a do Activo As pi ra ntes a Pre-Vi tal i ci os
20
44
44
34
36
46
40
34
-
-
-
-
-
-
-
-
939
1.046
1.180
1.265
1.380
1.496
1.620
1.712
1.813
55
130
219
298
375
456
531
627
737
857
21
45
94
120
155
191
246
343
465
526
144
157
181
197
209
228
248
300
323
355
Hijos de Asociados Juveni l es ma yores a 18 a ños y menores a 25 a ños Lista de espera
As pi ra ntes a Vi tal i ci os
2024 E 2025 E 2026 E 2027 E 2028 E 2029 E 2030 E 2031 E 2032 E 2033 E 2034 E As oci a dos Activos vi gentes el a ño proyectado
2.458
2.456
2.462
2.462
2.458
2.458
2.461
2.460
2.458
2.459
2.460
As oci a dos Pre- Vi tal i ci os
241
242
241
241
241
241
241
241
241
241
241
As oci a dos Vi tal i ci os
242
241
241
241
241
241
241
241
241
241
241
42
43
38
38
42
42
39
40
42
40
40
As oci a dos que i ngres a n del s tock de juveni l es (0% de membres ía ) As oci a dos pa ga ntes (100% membres ía )
Juveni l es ma yores a 18 a ños y menores a 25 a ños
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
1.914
2.030
2.140
2.237
2.338
2.381
2.419
2.383
2.346
2.307
2.269
Juveni l es de 25 a ños o má s , en es pera de cupo pa ra As oci a do Activo
944
1.061
1.173
1.295
1.391
1.490
1.586
1.704
1.816
1.911
2.010
As pi ra ntes a Pre-Vi tal i ci os
605
643
715
809
928
981
1.069
1.204
1.367
1.481
1.576
As pi ra ntes a Vi tal i ci os
393
449
544
665
728
807
844
916
1.010
1.129
1.182
Proyección:MAXIMIXE
Informe elaborado para:
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Tabla N° 2: Dinámica Potencial en el Escenario Futuro I & II por Categoría 2014 E 2015 E 2016 E 2017 E 2018 E 2019 E 2020 E 2021 E 2022 E 2023 E Población Proyectada As oci a dos Activos vi gentes el a ño proyectado
2.458
2.554
2.739
2.819
2.916
3.045
3.162
3.267
3.395
3.442
As oci a dos Pre- Vi tal i ci os
241
246
242
252
268
277
286
300
312
322
As oci a dos Vi tal i ci os
248
242
252
269
277
286
300
312
322
335
91
118
104
118
112
109
106
123
92
52
As oci a dos que i ngres a n del s tock de juveni l es (0% de membres ía ) As oci a dos que i ngres a n del s tock de juveni l es (30% de membres ía )
5
5
9
6
5
19
43
5
96
41
45
63
60
64
50
839
885
917
962
968
1.007
1.042
1.091
-
-
-
-
-
As oci a dos pa ga ntes (100% membres ía )
-
13
6
-
-
1.087
1.123
Hijos de Asociados Juveni l es ma yores a 18 a ños y menores a 25 a ños Lista de espera Juveni l es de 25 a ños o má s , en es pera de cupo pa ra As oci a do Activo
-
-
45
141
21
36
59
59
73
87
118
191
289
335
144
148
155
161
163
170
178
218
229
258
As pi ra ntes a Pre-Vi tal i ci os As pi ra ntes a Vi tal i ci os
-
2024 E 2025 E 2026 E 2027 E 2028 E 2029 E 2030 E 2031 E 2032 E 2033 E 2034 E As oci a dos Activos vi gentes el a ño proyectado
3.443
3.452
3.460
3.460
3.457
3.458
3.461
3.460
3.458
3.459
3.460
As oci a dos Pre- Vi tal i ci os
335
339
339
340
341
341
341
341
341
341
341
As oci a dos Vi tal i ci os
339
339
340
341
341
341
341
341
341
341
341
As oci a dos que i ngres a n del s tock de juveni l es (0% de membres ía )
46
39
33
34
33
32
28
29
30
28
26
As oci a dos que i ngres a n del s tock de juveni l es (30% de membres ía )
11
9
7
6
10
10
11
11
12
12
14
As oci a dos pa ga ntes (100% membres ía )
Juveni l es ma yores a 18 a ños y menores a 25 a ños
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
1.200
1.301
1.407
1.502
1.601
1.643
1.681
1.645
1.608
1.569
1.531
Juveni l es de 25 a ños o má s , en es pera de cupo pa ra As oci a do Activo
213
325
435
555
650
749
845
963
1.075
1.170
1.269
As pi ra ntes a Pre-Vi tal i ci os
410
446
516
609
728
781
869
1.004
1.167
1.281
1.376
As pi ra ntes a Vi tal i ci os
295
350
444
565
628
707
744
816
910
1.029
1.082
Proyección:MAXIMIXE
Informe elaborado para:
10
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Cap铆tulo I. Estad铆stica Poblacional del Rinconada Country Club Evaluaci贸n de las Proyecciones Poblacionales y Econ贸mico-Financieras de Rinconada Country Club
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I. Estadística Poblacional del Club Al cierre de 2014, Rinconada Country Club contará con 2.458 asociados Activos, los cuales a su vez tendrán 839 Juveniles y 2.162 hijos. Dichos asociados Activos han sido clasificados en Tipo 1 (1.538 personas), que considera a los asociados que han cancelado el valor completo de la membresía a su ingreso al club; Tipo 2 (21 personas), que considera a los hijos de Asociados Activos, que en la actualidad han pasado a ser parte de la categoría de Activos y que cancelaron un porcentaje del valor de la membresía a su ingreso al club; y Tipo 3 (899 personas), que considera a los nietos de asociados Activos, que en la actualidad han pasado a ser parte de la categoría de Activos, pero que no han cancelado ningún porcentaje de la membresía a su paso a la mencionada categoría. La categoría de Juveniles (839 personas) considera a los hijos juveniles que provienen de asociados Activos del Tipo 1 (769 personas), de asociados Activos Tipo 2 (21 personas) y de asociados Activos Tipo 3 (49 personas). Es importante mencionar, que al cierre del 2014 habrán 96 Juveniles con demanda de paso a asociados Activos (90 provenientes de los asociados Activos tipo 1, 1 de los Activos tipo 2 y 5 de los Activos tipo 3), no contabilizados en el Gráfico N° 1.2. Los Hijos menores de 18 años (2.162 personas) a su vez han sido clasificados en Hijos según provengan de los asociados Activos del Tipo 1, 2 y 3. Es decir, los Hijos han sido considerados como provenientes de asociados Activos del Tipo 1 (1.604 personas), de asociados Activos Tipo 2 (28 personas) y de asociados Activos Tipo 3 (530 personas). Es importante mencionar, que al cierre del 2014, habrán 142 Hijos con demanda de paso a Juveniles (122 provenientes de los asociados Activos tipo 1, 1 de los Activos tipo 2 y 19 de los Activos tipo 3), no contabilizados en el Gráfico N° 1.3. Tabla N° 1.1: Estructura del Club por Categoría (Set. 2014) Categoría
Proporción
Hijos menores de 18 años
2.162
100%
De Activos tipo 1
1.604
74,2%
De Activos tipo 3
530
24,5%
De Activos tipo 2
28
1,3%
Juveniles
839
100%
De Activos tipo 1
769
91,7%
De Activos tipo 3
49
5,8%
De Activos tipo 2
21
2,5%
Activos
2.458
100%
De Activos tipo 1
1.537
62,5%
De Activos tipo 3
899
41,6%
De Activos tipo 2
22
1,0%
Previtalicios
227
Vitalicios
248
Fuente: Rinconada Country Club Informe elaborado para:
N° de Personas
Elaboración: MAXIMIXE
12
12
Gráfico N° 1.3: Asociados Inscritos por Categoría 0,9%
36,6%
Activos tipo 1
(1.537 Activos )
Activos tipo 3
(899 Activos )
Activos tipo 2
(22 Activos )
2.458 Activos (Set. 2014)
62,5%
Fuente: Rinconada Club
Elaboración: MAXIMIXE
Gráfico N° 1.2: Juveniles Inscritos por Categoría 5,8%
2,5%
Gráfico N° 1.1: Hijos Inscritos por Categoría
Juveniles de Activos tipo 1 (769 Juveniles)
Hijos de Activos tipo 1
(1.604 Hi jos)
Hijos de Activos tipo 3
(530 hi jos)
Hijos de Activos tipo 2
(28 Hi jos)
1,3% Juveniles de Activos tipo 3 (49 Juveniles) Juveniles de Activos tipo 2 (21 Juveniles)
24,5%
839 Juveniles
2.162 Hijos
(Set. 2014)
(Set. 2014)
74,2%
91,7%
Fuente: Rinconada Club
Informe elaborado para:
Elaboración: MAXIMIXE
Fuente: Rinconada Club
Elaboración: MAXIMIXE
13
13
En cuanto al paso de la categoría Hijos a Juveniles, se estima que al cierre del 2014, existen 142 personas, de los cuales 122 personas son de la categoría Hijos de Asociados Activos del Tipo 1 (hijos); 19 de la categoría Hijos de Asociados Activos del Tipo 3 (nietos); y 1 de la categoría Hijos de Asociados Activos del Tipo 2 (hijos). Para efectos de contabilización en las proyecciones poblacionales, a fines del 2014, los Hijos que tienen 18 años serán contabilizados en la categoría de Juveniles. Gráfico N° 1.4: Total de Hijos Inscritos por Rango de Edades 723
Gráfico N° 1.5: Hijos tipo 1 según Rango de Edades
2.162 Hijos
737
1.604 Hijos tipo 1
(Set. 2014)
(Set. 2014)
587 519
398 304
Nuevos Juveniles
Nuevos Juveniles
259
239
142
0 - 5 años
6 - 10 años
11 - 15 años 16 - 17 años
Fuente: Rinconada Club
18 años Elaboración: MAXIMIXE
Gráfico N° 1.6: Hijos tipo 2 según Rango de Edades
5
0 - 5 años
6 - 10 años
Fuente: Rinconada Club
Informe elaborado para:
12
9
11 - 15 años 16 - 17 años
0 - 5 años
6 - 10 años
11 - 15 años 16 - 17 años
Fuente: Rinconada Club
18 años Elaboración: MAXIMIXE
Gráfico N° 1.7: Hijos tipo 3 según Rango de Edades
28 Hijos tipo 2
530 Hijos tipo 3
(Set. 2014)
(Set. 2014)
Nuevos Juveniles
2
122
199
157
36
1
18 años Elaboración: MAXIMIXE
Nuevos Juveniles
138
0 - 5 años
6 - 10 años
Fuente: Rinconada Club
11 - 15 años 16 - 17 años
19
18 años Elaboración: MAXIMIXE
14
14
En cuanto al paso de la categoría Juveniles a Asociados Activos, se estima que al cierre del 2014 96 personas estarían en la edad de presentar su solicitud de paso, de los cuales 90 personas pertenecen a la categoría Juveniles de Asociados Activos del Tipo 1; 5 de la categoría Juveniles de Asociados Activos del Tipo 3; y 1 de la categoría Juveniles de Asociados Activos del Tipo 2. Para efectos de la proyección poblacional, a fines del 2014, se considerarán a los Juveniles con 25 años o más, como postulantes a una vacante a la categoría de asociados Activos.
Gráfico N° 1.8: Total de Juveniles Inscritos por Rango de Edades
111
115
121
839 Juveniles
123
769 Juveniles tipo 1
118 109
20
21
22
23
24
Fuente: Rinconada Club
25 - más Elaboración: MAXIMIXE
Gráfico N° 1.10: Juveniles tipo 2 según Rango de Edades
4
3
6
4
19
20
21
22
Fuente: Rinconada Club
Informe elaborado para:
23
115
114
(Set. 2014)
96
19
Gráfico N° 1.9: Juveniles tipo 1 según Rango de Edades
102
106
106
104
(Set. 2014)
90
19
20
21
22
23
24
Fuente: Rinconada Club
25 - más Elaboración: MAXIMIXE
Gráfico N° 1.11: Juveniles tipo 3 según Rango de Edades
21 Juveniles tipo 2
49 Juveniles tipo 3
(Set. 2014)
(Set. 2014)
3
1
24
25 Elaboración: MAXIMIXE
5
6
9
19
20
21
Fuente: Rinconada Club
5
5
22
23
5
24
25 - más Elaboración: MAXIMIXE
15
15
En cuanto a los Asociados Activos Inscritos estarían en condiciones de ser categorizados como Pre-Vitalicios, se estima que al cierre de 2014 serían 26 personas. Por su parte, mediante la caracterización, que el 75% de los asociados Activos tiene menos de quince (15) años de antigüedad en Rinconada Country Club.
Gráfico N° 1.12: Total de Activos por Rango de Años en el Club
Gráfico N° 1.13: Activos tipo 1 según Rango de Años en el Club
2.458 Activos
1.537 Activos tipo 1
(Set. 2014)
(Set. 2014)
778
578 426
423
397
344 271
247 146
123
107
107 22
26 0 - 5 años 6 - 10 años 11 - 15 años16 - 20 años21 - 24 años 25 - más Fuente: Rinconada Club
Ausentes
Elaboración: MAXIMIXE
Gráfico N° 1.14: Activos tipo 1 según Rango de Años en el Club
0 - 5 años 6 - 10 años 11 - 15 años16 - 20 años21 - 24 años 25 - más Fuente: Rinconada Club
Ausentes
Elaboración: MAXIMIXE
Gráfico N° 1.15: Activos tipo 1 según Rango de Años en el Club
22 Activos tipo 2
899 Activos tipo 3
(Set. 2014)
(Set. 2014)
355
234 179 126 18
0 - 5 años
6 - 10 años
Fuente: Rinconada Club
Informe elaborado para:
5
4
11 - 15 años 16 - 20 años 21 - 24 años
25 - más
Elaboración: MAXIMIXE
0 - 5 años
6 - 10 años
Fuente: Rinconada Club
11 - 15 años 16 - 20 años 21 - 24 años
25 - más
Elaboración: MAXIMIXE
16
16
En cuanto a los asociados Pe Vitalicios estarían en condiciones de ser categorizados como Vitalicios, se estima que al cierre de 2014, 142 personas estarían en condiciones de solicitar su paso a la mencionada categoría. Por su parte, se ha determinado que a setiembre del 2014, existen ya 248 asociados en la categoría de Vitalicios.
Gráfico N° 1.16: Pre Vitalicios según Rango de Años en el Club
Gráfico N° 1.17: Vitalicios según Rango de Años en el Club 248 Vitalicios
227 Pre Vitalicios (Set. 2014)
142
177
(Set. 2014)
85
69
2
25 - 29 años Fuente: Rinconada Club
Informe elaborado para:
30 - más años Elaboración: MAXIMIXE
30 - 34 años Fuente: Rinconada Club
35 - 40 años
41 - más años Elaboración: MAXIMIXE
17
17
Entre el 2012 y setiembre de 2014 la estructura Poblacional del Rinconada Country Club no ha mostrado muchos cambios, pero sin embargo, si lo ha hecho en número de Asociados Activos Inscritos.
Gráfico N° 1.18: Estructura Poblacional del Club
4,7%
4,2%
4,5%
4,1%
47,0%
41,3%
14,1%
11,7% 32,2%
36,3%
2012
2014
4.872 i ns critos Hijos Fuente: Rinconada Club
Informe elaborado para:
Juveniles
5.948 i ns critos Activos
Pre Vitalicios
Vitalicios Elaboración: MAXIMIXE
18
18
Tabla N° 1.2: Dinámica Histórica del Stock de Integrantes por Categoría Año
Nuevos Stock Paso a Stock Paso a Nuevos Stock Salida de Paso a Pre Stock Pre Paso a Stock Salida de Fallecidos Renunciantes Separados Hijos Hijos Juveniles Juveniles Activos Asociados Activos Activos Vitalicios Vitalicios Vitalicios Vitalicios Vitalicios
1988
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
3
3
n.d.
-
-
-
-
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
1989
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
23
26
n.d.
-
-
-
-
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
1990
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
24
50
n.d.
-
-
-
-
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
1991
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
55
105
n.d.
-
-
-
-
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
1992
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
28
134
n.d.
-
-
-
-
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
1993
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
34
172
n.d.
-
-
-
-
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
1994
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
33
214
n.d.
-
-
-
-
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
1995
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
39
275
n.d.
-
-
-
-
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
1996
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
79
375
n.d.
-
-
-
-
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
1997
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
90
501
n.d.
-
-
2
2
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
1998
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
30
569
n.d.
-
-
51
53
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
1999
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
61
653
n.d.
2000
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
19
695
n.d.
2001
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
50
772
n.d.
2002
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
61
871
2003
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
56
2004
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
29
2005
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
56
2006
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
2007
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
2008
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
2009
n.d.
n.d.
n.d.
2010
n.d.
n.d.
2011
n.d.
n.d.
2012
n.d.
2013
n.d.
1
1
37
90
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
1
13
103
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
2
3
8
111
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
10
13
40
151
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
995
n.d.
23
36
26
177
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
1053
n.d.
39
75
17
194
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
1146
n.d.
13
88
24
218
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
74
1286
n.d.
20
108
24
242
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
123
1454
n.d.
10
118
3
245
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
62
1573
n.d.
11
129
245
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
40
1673
11
13
142
246
2
1
12
n.d.
n.d.
n.d.
122
1861
31
17
159
-
246
4
1
12
23
n.d.
n.d.
n.d.
83
1992
19
29
188
-
246
2
11
10
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
81
2174
67
19
207
-
246
8
11
61
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
54
2293
41
17
224
-
246
4
12
33
-
1
2 -
-
n.d. = información no disponible Fuente: Rinconada Country Club
Informe elaborado para:
Elaboración: MAXIMIXE
19
19
A setiembre de 2014, el stock de Asociados Activos Inscritos (2.458 personas) se encuentra muy cercano al límite permisible establecido por el Estatuto de Rinconada Country Club (2.500 personas), mostrando una saturación de la población de socios del orden de 98,3% (2.458 asociados activos respecto a 2.500). Por su parte, a la misma fecha, la situación de los socios Pre Vitalicios es similar, mostrando un nivel de saturación de 92,3% (227 asociados de los 246 permisibles, acorde con el límite de diez por ciento (10%) del stock de asociados a la fecha). En tanto que, el comportamiento histórico de los asociados Vitalicios muestra que los mismos han superado el límite permisible, desde el año 1998, alcanzando su máximo en el año 2006, año desde el cual ya no se han aceptado ingresos a la categoría Vitalicios, presentando una saturación de 100,8% (248 asociados Vitalicios respecto a los 246 asociados permisibles para el mismo periodo).
Gráfico N° 1.19: Dinámica Histórica del Stock de Activos ** N° de Pers onas
Stock Activos
Gráfico N° 1.20: Dinámica Histórica del Stock de Inscritos por Categoría N° de Personas
4.000
400
3.500
350
3.000
300
2.500
250
2.000
200
1.500
150
1.000
100
500
50
-
Stock Pre Vitalicios
Stock Vitalicios
1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012
Fuente: Rinconada Country Club
Elaboración: MAXIMIXE
1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 Fuente: Rinconada Country Club
Elaboración: MAXIMIXE
** Debido a que el atributo de fecha de inscripción de los Hijos y Juveniles de los asociados Activos no se encontraba disponible; no se pudo trazar el comportamiento histórico de los mismos; sin embargo; se tuvo la información a la fecha de corte (20 de setiembre del 2014) en la cual, los Hijos de los tres tipos de Asociados Activos sumaron 2.162, mientras que los Juveniles de los tres tipos de asociados Activos sumaron 807. Finalmente, también se pudo determinar que a setiembre del 2014, el número de Hijos inscritos por los tres tipos de Asociados Activos fue 03 personas en el año.
Informe elaborado para:
20
20
A continuación se presenta el comportamiento histórico del flujo de nuevos asociados, flujo del paso de asociados Activos a Pre Vitalicios y flujos de asociados Pre Vitalicios a Vitalicios, así como los flujos de Fallecidos, Renunciantes y Separados. Respecto a los asociados separados, se observa que en el 2012 existe un pico de en el nivel de las separaciones de los asociados, alcanzando los 60 asociados separados. Gráfico N° 1.21: Dinámica Histórica del Stock de integrantes por Categoría Nuevos Asociados
N° de Pers onas
200
180 160 140 120 100
80 60
40 20 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 Fuente: Rinconada Country Club
Elaboración: MAXIMIXE
Gráfico N° 1.23: Paso de integrantes por Categoría
Gráfico N° 1.22: Flujo Histórico de socios Fallecidos, Renunciantes o Separados Fallecidos
N° de Personas
Renunciantes
Separados
N° de Pers onas
Paso a Pre Vitalicios
Paso a Vitalicios
200
70
180
60
160
50
140 120
40
100
30
80
20
60
10
20
40 -
-
2009 Fuente: Rinconada Club
Informe elaborado para:
2010
2011
2012
2013
2014
Elaboración: MAXIMIXE
1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 Fuente: Rinconada Country Club
Elaboración: MAXIMIXE
21
21
Cap铆tulo 2. Proyecciones de la Poblaci贸n del Rinconada Country Club Evaluaci贸n de las Proyecciones Poblacionales y Econ贸mico-Financieras de Rinconada Country Club
22
II. Proyecciones - Dinámica Poblacional La dinámica poblacional del Rinconada Country Club fue proyectada aplicando el sistema algebraico descrito en el acápite metodológico (Anexo C). Las proyecciones se realizan para reflejar la dinámica de la población del Rinconada Country Club al año 2034. Debido a que el presente informe, pretende realizar un análisis de la situación potencial del club, bajo las nuevas condiciones establecidas mediante Acuerdo de la Asamblea Extraordinaria, a modo de contra factual se plantea la situación potencial del Club, derivada de las condiciones actuales normadas por el Estatuto del Club. De esta manera, se realizaron dos proyecciones de la situación poblacional potencial del club: 1.
Benchmark – Es el escenario que considera la potencial situación poblacional del club, resultado de mantener las condiciones actuales del Estatuto, donde el límite permisible para los asociados Activos será de 2.500 personas como máximo. Es importante señalar, que el presente escenario es considerado como un escenario conservador-pesimista, debido a que se le da prioridad de paso a los asociados Juveniles hacia la categoría de asociados Activos, frente a la aceptación de Nuevos Asociados; prioridad no establecida de manera explicita, ni por estatuto ni por algún otro acuerdo dentro del club.
2.
Escenario Futuro I y II – El escenario Futuro I, es el escenario que considera la aceptación de las modificaciones a las condiciones actuales del Estatuto, planteadas mediante Acuerdo de la Asamblea Extraordinaria. Mediante las modificaciones propuestas, se plantea incrementar el límite permisible de asociados Activos a 3.500 personas. Por su parte, el Escenario Futuro II es el escenario que también considera el incremento del límite permisible para los asociados Activos a 3.500 personas, además de considerar que los Juveniles, hijos de los Asociados tipo 3, deberán cancelar el 30% del monto de la membresía al momento su paso a la categoría de Activo en el club.
Posterior a establecer los supuestos, los cuales impactan directamente en la proporción de saturación del modelo, se obtuvieron los resultados de proyección que se muestran seguidamente:
Informe elaborado para:
23
23
Benchmark: El número de asociados Activos no podrá superar las 2.500 personas De continuar Rinconada Country Club, con las condiciones normadas por el actual Estatuto, la dinámica de traslado de Juveniles a Activos e ingresos de nuevos asociados deberá ser supervisada con cuidado pues a setiembre del 2014, el club ya se encontraba saturado al 98,3% (2.458 socios Activos respecto al límite de 2.500). De este modo, se estima que el stock de socios se encontrará saturado al 98,4% en promedio durante los siguientes 20 años. Es importante señalar, que el stock de asociados Activos solo se verá alimentado por el paso de algunos de los asociados Juveniles a la categoría de Activos, debido a que la saturación y la cola registrada en los asociados Juveniles, no permite aceptar ningún asociado nuevo – acorde con los supuestos conservadores-pesimistas planteados para el presente escenario. El número de Juveniles mostrará un crecimiento promedio anual de 5,10% durante los próximos 20 años, principalmente debido al elevado flujo proveniente del paso de Hijos menores a 18 años a ser considerados en la categoría Juveniles; estos Hijos decrecerán a una tasa anual promedio de 10,25% durante los primeros diez (10) años, para posteriormente decrecer linealmente hasta el año veinte (20), hasta registrar tres (3) nuevos hijos por año, y tres (3) paso a juveniles por año. Los socios Pre-Vitalicios, verán restringidos su crecimiento debido a la restricción establecida por Estatuto al número de asociados Activos (la cual afecta al límite de los socios Pre-Vitalicios y Vitalicios), tal como se observa en la línea punteada del Gráfico 2.2. Es importante resaltar que, en cuanto a los socios Vitalicios, el club continua trasgrediendo el límite establecido, por lo que en el año 2014, RCC no podría aceptar ningún asociados de esta categoría. A partir del 2015, el club podrá aceptar en promedio a cinco (5) nuevos socios Vitalicios por año, vacantes que provendrán principalmente del abandono, separación o fallecimiento de socios Vitalicios.
Gráfico N° 2.1: Dinámica Potencial de categoría Hijos, Juveniles y Activos N° de Pers onas
Stock Hijos
Stock Juveniles
Gráfico N° 2.2: Dinámica Potencial de categoría Pre Vitalicios y Vitalicios
Stock Activos
Stock Pre Vitalicios
N° de Personas
4.000
400
3.500
350
3.000
300
2.500
250
2.000
200
1.500
150
1.000
100
500
50
Stock Vitalicios
-
2014
2016
2018
Fuente: Rinconada Country Club
Informe elaborado para:
2020
2022
2024
2026
2028
2030
2032
2034
Proyección: MAXIMIXE
2014
2016
2018
Fuente: Rinconada Country Club
2020
2022
2024
2026
2028
2030
2032
2034
Proyección: MAXIMIXE
24
24
En el Benchmark, no se podría aceptar ningún Nuevo Asociado, debido a la existencia de una demanda de paso de Juveniles a la categoría de Activos. Tabla N° 2.1: Benchmark - Dinámica Potencial del Club por Categoría 2014 E
2015 E
2016 E
2017 E
2018 E
2019 E
2020 E
2021 E
2022 E
2023 E
Generadores de Flujos de Inversiones Pa s o de Juveni l es a As oci a dos
41
43
20
44
44
34
36
46
40
34
Juveni l es tipo 1 a Activos tipo 1
39
42
19
41
39
31
33
40
34
29
1
2
1
1
1
1
2
3
2
2
5
4
Juveni l es tipo 2 a Activos tipo 2
-
Juveni l es tipo 3 a Activos tipo 3
1 2
Nuevos As oci a dos
-
-
1 -
-
-
-
6
-
-
-
-
-
-
839
939
1.046
1.180
1.265
1.380
1.496
1.620
1.712
1.813
2.458
2.457
2.480
2.456
2.455
2.466
2.464
2.454
2.460
2.466
Stock de Previ tal i ci os
241
246
242
243
243
241
240
242
242
240
Stock de Vi tal i ci os
248
242
243
243
241
240
242
242
240
241
Asociados / mil m2
16,8
16,8
17,0
16,8
16,8
16,9
16,9
16,8
16,8
16,9
Generadores de Flujos de Mantenimiento y Servicios Stock de Juveni l es Stock de Activos
2024 E
2025 E
2026 E
2027 E
2028 E
2029 E
2030 E
2031 E
2032 E
2033 E
2034 E
Generadores de Flujos de Inversiones Pa s o de Juveni l es a As oci a dos
42
43
38
38
42
42
39
40
42
40
40
Juveni l es tipo 1 a Activos tipo 1
33
35
31
31
31
32
28
28
30
28
25
Juveni l es tipo 2 a Activos tipo 2
1
Juveni l es tipo 3 a Activos tipo 3
8
11
11
12
14
Nuevos As oci a dos
-
-
8
-
7 -
1
1
6
10
-
-
-
10
-
1
-
-
-
12
-
1
-
-
Generadores de Flujos de Mantenimiento y Servicios Stock de Juveni l es
1.914
2.030
2.140
2.237
2.338
2.381
2.419
2.383
2.346
2.307
2.269
Stock de Activos
2.458
2.456
2.462
2.462
2.458
2.458
2.461
2.460
2.458
2.459
2.460
Stock de Previ tal i ci os
241
242
241
241
241
241
241
241
241
241
241
Stock de Vi tal i ci os
242
241
241
241
241
241
241
241
241
241
241
Asociados / mil m2
16,8
16,8
16,8
16,8
16,8
16,8
16,8
16,8
16,8
16,8
16,8
Proyección:MAXIMIXE Informe elaborado para:
25
25
Gráfico N° 2.3: Flujo de Paso Potencial por Categoría Juveniles y Activos
En condiciones regulares, debido a la saturación de la población de asociados Activos y la larga demanda de paso de Juveniles a Activos, RCC no estaría en posición de aceptar ningún Nuevo Asociado (Gráfico 2.4), imposibilitando la recaudación de nuevos recursos patrimoniales.
N° de Pers onas
Paso a Juveniles
Paso a Activos
180
160
Asimismo, el Club solo podrá aceptar el paso de Juveniles a Activos, en un promedio de cuarenta (40) Juveniles durante los siguientes veinte (20) años. Por su parte, debido a que cerca del 50% de la categoría de Hijos se encuentra entre los 10 y 18 años, el flujo de ésos hacia Juveniles muestra un importante salto en los primeros ocho (8) años de proyección, como se observa en el Gráfico 2.3.
140
120 100 80 60
Finalmente, la alimentación de asociados Activos a Pre Vitalicios y de Pre Vitalicios a Vitalicios, mantiene en un rango máximo de siete (7), para los siguientes veinte (20) años.
40 20 2014
Nuevos Hijos
2018
2020
2022
2024
2026
2028
Fuente: Rinconada Country Club
Gráfico N° 2.4: Fecundidad Potencial de Hijos y Nuevos Asociados (1) N° de Pers onas
2016
Nuevos Asociados
2030
2032
2034
Proyección: MAXIMIXE
Gráfico N° 2.5: Flujo de Paso Potencial por Categoría Pre Vitalicios y Vitalicios
4 N° de Pers onas
3
3
Paso a Pre Vitalicios
Paso a Vitalicios
8
3
7
2
6
2
5 4
1
3
1
2
0
2014
2016
2018
2020
2022
2024
2026
2028
2030
2032
2034
1 -
Fuente: Rinconada Country Club
Proyección: MAXIMIXE
2014
2016
2018
Fuente: Riconada Country Club
2020
2022
2024
2026
2028
2030
2032
2034
Proyección: MAXIMIXE
(1) Se asume que la fecundidad de los hijos sería igual al último dato observado a setiembre de 2014; es decir, que la fecundidad potencial de los hijos sería de tres (3) personas. Informe elaborado para:
26
26
En el benchmark, las colas de Juveniles tipo 1 y tipo 3 crecerán de manera lineal durante los siguientes veinte (20) años. Respecto a los Juveniles tipo 2, se estima que estos crecerían de manera menos pronunciada.
Tabla N° 2.2: Benchmark – Cola de Demanda de Paso por Categoría 2014 E
2015 E
2016 E
2017 E
2018 E
2019 E
2020 E
2021 E
2022 E
2023 E
Demanda por Paso Potenci a l es Ca ndi da tos de Juveni l es a As oci a dos
55
130
219
298
375
456
531
627
737
857
Juveni l es a Acti vos ti po 1
51
124
209
282
349
424
493
575
667
771
Juveni l es a Acti vos ti po 2
1
3
3
6
10
12
15
16
20
23
Juveni l es a Acti vos ti po 3 Potenci a l es Ca ndi da tos de Acti vos a Pre Vi ta l i ci os Potenci a l es Ca ndi da tos de Pre Vi ta l i ci os a Vi ta l i ci os
2024 E
3
3
7
10
16
20
23
36
50
63
21
45
94
120
155
191
246
343
465
526
144
157
181
197
209
228
248
300
323
355
2025 E
2026 E
2027 E
2028 E
2029 E
2030 E
2031 E
2032 E
2033 E
2034 E
Demanda por Paso Potenci a l es Ca ndi da tos de Juveni l es a As oci a dos
944
1.061
1.173
1.295
1.391
1.490
1.586
1.704
1.816
1.911
2.010
Juveni l es a Acti vos ti po 1
840
934
1.026
1.126
1.197
1.273
1.342
1.424
1.505
1.570
1.633
Juveni l es a Acti vos ti po 2
24
25
26
29
32
32
32
35
35
36
37
Juveni l es a Acti vos ti po 3
80
102
121
140
162
185
212
245
276
305
340
Potenci a l es Ca ndi da tos de Acti vos a Pre Vi ta l i ci os
605
643
715
809
928
981
1.069
1.204
1.367
1.481
1.576
Potenci a l es Ca ndi da tos de Pre Vi ta l i ci os a Vi ta l i ci os
393
449
544
665
728
807
844
916
1.010
1.129
1.182
Proyección:MAXIMIXE
Informe elaborado para:
27
27
Como se observa en el Gráfico N° 2.6, la demanda de paso de Juveniles tipo 1 crece de manera lineal hasta sobrepasar las 1.600 personas en el año veinte (20); mientras que la demanda de paso de Juveniles tipo 3 crece de manera exponencial hasta alcanzar cerca de las 400 personas en el año veinte (20). Por su parte, la cola de asociados Pre Vitalicios y Vitalicios crecen de manera exponencial, hasta alcanzar cerca de 1.600 y 1.200 personas respectivamente, en el año veinte (20), tal como se observa en el Gráfico N° 2.7.
Gráfico N° 2.6: Cola Demanda de Paso de asociados Juveniles según tipo N° de Pers onas
Juveniles 1 en Cola
Juveniles 2 en Cola
Gráfico N° 2.7: Cola de Demanda de paso de asociados Pre Vitalicios y Vitalicios
Juveniles 3 en Cola
N° de Pers onas
1.800
1.800
1.600
1.600
1.400
1.400
1.200
1.200
1.000
1.000
800
800
600
600
400
400
200
200
Previtalicios en Cola
Vitalicios en Cola
0
0 2014
2016
2018
Fuente: Rinconada Country Club
Informe elaborado para:
2020
2022
2024
2026
2028
2030
2032
2034
Proyección: MAXIMIXE
2014
2016
2018
Fuente: Rinconada Country Club
2020
2022
2024
2026
2028
2030
2032
2034
Proyección: MAXIMIXE
28
28
Escenario Futuro I & II: El número de asociados Activos no podrá superar las 3.500 personas De aprobarse el cambio en el Estatuto, aumentando por tanto el límite permisible de asociados Activos, el paso Juveniles a Activos será de 105 personas en promedio durante los primeros diez años, para posteriormente, solo estar en condiciones de aceptar 42 personas en promedio durante los siguientes diez años, principalmente debido al aumento significativo de la saturación de la población de asociados Activos durante los primeros diez años (70,2 % en el 2014 a 98,4% en el 2024). Por su parte, debido al aumento del límite permisible de asociados Activos a 3.500 personas, durante los primeros siete (7) años, el club estaría en condiciones de aceptar el ingreso de nuevos asociados en un promedio de 60 personas por año. Posterior a esos siete (7) años, el club ya no estaría en condiciones de aceptar ningún nuevo asociado, debido al incremento significativo de la saturación de la población proveniente principalmente por la demanda de paso de Juveniles a Activos. Bajo este escenario el número de Juveniles mostrará un crecimiento promedio anual de 3,05% durante los próximos 20 años, menor al presentado en el escenario Benchmark, principalmente debido a que durante los primero diez (10) años, el número de Juveniles que pasan a ser Activos es mayor al Benchmark, logrando que los Juveniles listos para pasar a ser Activos, no se queden atrapados en la categoría de Juveniles. En tanto que los Hijos menores a 18 años decrecerán a una tasa anual promedio de 11,42% durante los primeros diez (10) años, posteriormente lo harán linealmente hasta el año veinte (20), hasta registrar tres (3) nuevos hijos por año, y tres (3) paso a juveniles por año. Con respecto a los socios Pre-Vitalicios, se espera que crecerán a una tasa promedio anual de 3,35% durante los primero diez (10) años; en los subsiguientes diez (10) años se espera que el stock de estos asociados se mantenga fuertemente saturado a un nivel promedio de 98,3% anual, como se observa en el Gráfico 2.9. En el caso de los socios Vitalicios, RCC ya se encuentra trasgrediendo el límite establecido, por lo que en el año 2014 el club no estaría en condiciones de aceptar ningún asociado de esta categoría. A partir del 2015, el club podrá estar en condiciones de aceptar en promedio a diez (10) nuevos socios Vitalicios por año, vacantes que provendrán principalmente del abandono, separación o fallecimiento de socios Vitalicios y de las plazas disponibles resultado del crecimiento del stock de asociados Activos. Gráfico N° 2.8: Dinámica Potencial de categoría Hijos, Juveniles y Activos N° de Pers onas
Stock Hijos
Stock Juveniles
Gráfico N° 2.9: Dinámica Potencial de categoría Pre Vitalicios y Vitalicios
Stock Activos
4.000
400
3.500
350
3.000
300
2.500
250
2.000
200
1.500
150
1.000
100
500
50
2014
2016
2018
Fuente: Rinconada Country Club
Informe elaborado para:
2020
2022
2024
2026
2028
2030
2032
Stock Pre Vitalicios
N° de Personas
2034
Proyección: MAXIMIXE
Stock Vitalicios
2014
2016
2018
Fuente: Rinconada Country Club
2020
2022
2024
2026
2028
2030
2032
2034
Proyección: MAXIMIXE
29
29
En los Escenarios Futuro I y II, se observa que el club podrá aceptar en promedio 93 Nuevos Asociado por año durante los primeros seis (6) años. Así mismo, podrá evitar que se formen elevadas colas de demanda de paso de Juveniles a la categoría de Activos, debido a que se podrá permitir el paso a más Juveniles. Tabla N° 2.3: Escenario Futuro I & II - Dinámica Potencial del Club por Categoría 2014 E
2015 E
2016 E
2017 E
2018 E
2019 E
2020 E
2021 E
2022 E
2023 E
Generadores de Flujos de Inversiones Pa s o de Juveni l es a As oci a dos
96
118
109
123
121
115
111
142
105
58
Juveni l es tipo 1 a Activos tipo 1
90
115
104
114
106
106
102
122
88
50
Juveni l es tipo 2 a Activos tipo 2
1
3
4
6
3
4
1
4
2
Juveni l es tipo 3 a Activos tipo 3
5
5
5
9
6
5
19
13
6
Nuevos As oci a dos
-
-
43
96
41
45
63
60
64
50
-
-
839
885
917
962
968
1.007
1.042
1.091
1.087
1.123
2.458
2.554
2.739
2.819
2.916
3.045
3.162
3.267
3.395
3.442
241
246
242
252
268
277
286
300
312
322
Generadores de Flujos de Mantenimiento y Servicios Stock de Juveni l es Stock de Activos Stock de Previ tal i ci os Stock de Vi tal i ci os
248
242
252
269
277
286
300
312
322
335
Asociados / mil m2
16,8
17,5
18,7
19,3
20,0
20,8
21,6
22,4
23,2
23,5
2024 E
2025 E
2026 E
2027 E
2028 E
2029 E
2030 E
2031 E
2032 E
2033 E
2034 E
Generadores de Flujos de Inversiones Pa s o de Juveni l es a As oci a dos
57
Juveni l es tipo 1 a Activos tipo 1
45
Juveni l es tipo 2 a Activos tipo 2
1
Juveni l es tipo 3 a Activos tipo 3
11
Nuevos As oci a dos
-
48 39 -
40
40
43
33
33
32
1
1
6
10
9
-
7 -
-
-
42 32 -
39
40
28
28
10
-
1 11
-
42 30 -
11 -
40
40
28
25
12
-
1 12
-
14 -
Generadores de Flujos de Mantenimiento y Servicios Stock de Juveni l es
1.200
1.301
1.407
1.502
1.601
1.643
1.681
1.645
1.608
1.569
1.531
Stock de Activos
3.443
3.452
3.460
3.460
3.457
3.458
3.461
3.460
3.458
3.459
3.460
335
339
339
340
341
341
341
341
341
341
341
Stock de Previ tal i ci os Stock de Vi tal i ci os
339
339
340
341
341
341
341
341
341
341
341
Asociados / mil m2
23,6
23,6
23,7
23,7
23,7
23,7
23,7
23,7
23,7
23,7
23,7
Proyección:MAXIMIXE Informe elaborado para:
30
30
En condiciones de modificación estatutaria, debido al incremento del límite permisible de la población de asociados Activos, RCC estaría en la posición de permitir el ingreso de 60 nuevos asociados en promedio por año, al menos durante los primeros siete (7) años (Gráfico 2.11), lo que le permitiría recaudar nuevos recursos patrimoniales. Por su parte, el incremento del límite permisible de asociados activos, permitiría que el club evite largas colas de demanda de paso de asociados Juveniles a la categoría de Activo, pues la aceptación de paso pasa de ser solo cuarenta (40) personas, en promedio durante los siguientes veinte (20) años, registrado en el Benchmark, a 105 personas durante los primero diez años y 41 durante los siguientes diez, en Escenarios Futuro I y II (Gráfico 2.10).
Gráfico N° 2.10: Flujo de Paso Potencial por Categoría Juveniles y Activos N° de Pers onas
Paso a Juveniles
Paso a Activos
180
160 140
120 100 80 60
Finalmente, se estima que el paso de asociados Activos a Pre Vitalicios y de Pre Vitalicios a Vitalicios, se ve incrementado a un rango entre treinta y cinco (35) y cinco (5) personas, para los siguientes veinte (20) años, con un fuerte salto en los primeros diez (10) años.
40 20 2014
Gráfico N° 2.11: Fecundidad Potencial de Hijos y Nuevos Asociados (1) Nuevos Hijos
N° de Pers onas
2016
2018
2020
2022
2024
2026
2028
Fuente: Rinconada Country Club
2030
2032
2034
Proyección: MAXIMIXE
Nuevos Asociados
Gráfico N° 2.12: Flujo de Paso Potencial por Categoría Pre Vitalicios y Vitalicios
120
N° de Pers onas
100
Paso a Pre Vitalicios
Paso a Vitalicios
35
80
30
60
25
40
20
20
15 3
10
2014
2016
2018
Fuente: Rinconada Country Club
2020
2022
2024
2026
2028
2030
2032
2034
Proyección: MAXIMIXE
5 2014
(1) Se asume que la fecundidad de los hijos sería igual al último dato observado a setiembre de 2014; es decir, que la fecundidad potencial de los hijos sería de tres (3) personas.
Informe elaborado para:
2016
2018
Fuente: Rinconada Country Club
2020
2022
2024
2026
2028
2030
2032
2034
Proyección: MAXIMIXE
31
31
En los dos nuevos escenarios, se observa que suple toda la demanda de paso de Juveniles a la categoría de Activos - al menos durante los primero seis (6) años, a partir del cual cada categoría de Juveniles crecería de manera lineal durante los siguientes veinte (20) años:
Tabla N° 2.4: Escenario Futuro 1 y 2 – Cola de Demanda de Paso por Categoría 2014 E
2015 E
2016 E
2017 E
2018 E
2019 E
2020 E
2021 E
2022 E
2023 E
Potenci a l es Ca ndi da tos de Juveni l es a As oci a dos
-
-
-
-
-
-
-
-
45
141
Juveni l es a Acti vos ti po 1
-
-
-
-
-
-
-
-
38
121
Juveni l es a Acti vos ti po 2
-
-
-
-
-
Juveni l es a Acti vos ti po 3
-
-
-
-
-
-
-
-
1
3
-
-
-
6
17
Demanda por Paso
Potenci a l es Ca ndi da tos de Acti vos a Pre Vi ta l i ci os Potenci a l es Ca ndi da tos de Pre Vi ta l i ci os a Vi ta l i ci os
21
36
59
59
73
87
118
191
289
335
144
148
155
161
163
170
178
218
229
258
2024 E
2025 E
2026 E
2027 E
2028 E
2029 E
2030 E
2031 E
2032 E
2033 E
2034 E
Potenci a l es Ca ndi da tos de Juveni l es a As oci a dos
213
325
435
555
650
749
845
963
1.075
1.170
1.269
Juveni l es a Acti vos ti po 1
178
268
358
456
526
602
671
753
834
899
962
Juveni l es a Acti vos ti po 2
4
5
6
9
12
12
12
15
15
16
17
Juveni l es a Acti vos ti po 3
31
52
71
90
112
135
162
195
226
255
290
Potenci a l es Ca ndi da tos de Acti vos a Pre Vi ta l i ci os
410
446
516
609
728
781
869
1.004
1.167
1.281
1.376
Potenci a l es Ca ndi da tos de Pre Vi ta l i ci os a Vi ta l i ci os
295
350
444
565
628
707
744
816
910
1.029
1.082
Demanda por Paso
Proyección:MAXIMIXE
Informe elaborado para:
32
32
Como se observa en el Gráfico N° 2.13, la cola de demanda de paso de Juveniles de todo tipo es cero durante los primeros siete (7) años, a partir del cual todos los tipos de Juveniles crecen de manera lineal hasta el año veinte (20). Por su parte, la demanda de paso de asociados Pre Vitalicios y Vitalicios crecen de manera exponencial, pero menor al escenario Benchmark, hasta alcanzar cerca de 1.400 y 1.100 personas respectivamente, en el año veinte (20) , como se observa en el Gráfico N° 2.14.
Gráfico N° 2.13: Cola de Demanda de Paso de asociados Juveniles según tipo N° de Pers onas
Juveniles 1 en Cola
Gráfico N° 2.14: Cola de Demanda de Paso de asociados Pre Vitalicios y Vitalicios N° de Pers onas
Juveniles 2 en Cola
1.800
1.800
1.600
1.600
1.400
1.400
1.200
1.200
1.000
1.000
800
800
600
600
400
400
200
200
0
Previtalicios en Cola
Vitalicios en Cola
0 2014
2016
2018
Fuente: Rinconada Country Club
Informe elaborado para:
2020
2022
2024
2026
2028
2030
2032
2034
Proyección: MAXIMIXE
2014
2016
2018
Fuente: Rinconada Country Club
2020
2022
2024
2026
2028
2030
2032
2034
Proyección: MAXIMIXE
33
33
c. Densidad “Poblacional” de Rinconada Country Club por Escenarios Según lo reportado por Rinconada Country Club, el club posee 146,1 mil m2 de área, entre la sede de ciudad ubicada en la Molina y la sede de playa. Bajo el escenario Benchmark, la densidad poblacional se encuentra cercana al límite – durante todo el horizonte de análisis, alcanzando a 16,8 asociados por cada mil m2 y manteniéndose en ese nivel durante todo el horizonte (con un límite de 17,1 asociados Activos por cada mil m2, correspondiente al límite permisible para los asociados Activos respecto al total de m2 pertenecientes al club). Por su parte, en los Escenarios que consideran la modificación del Estatuto; es decir, se incrementa el límite permisible para los asociados Activos, el club incrementaría también el límite de asociados Activos por cada mil m2 a 23,9, y la cinética del indicador se mostraría fuertemente creciente, empezando también con 16,8 asociados Activos por cada mil m2 hasta alcanzar en el año doce (12) los 23,7 asociados Activos por cada mil m2, para mantenerse cercano a ese nivel durante los siguientes ocho (8) años. Se considera que como resultado de las inversiones del club, el área disponible por asociado Activo (medida en miles de m2) será mayor, incrementando el límite de asociados Activos por cada mil m2 y disminuyendo la saturación de los mismos indicadores según la evolución de los asociados.
Gráfico N° 2.15: Benchmark: Densidad Poblacional
Gráfico N° 2.16: Escenario Futuro I & II: Densidad Poblacional
As oci ados / mil m2
As oci ados / mil m2
25
25
24
24
23
23
22
22
21
21
20
20
19
19
18
18
17
17
16
16
15
15 2014
2016
2018
Fuente: Riconada Country Club
Informe elaborado para:
2020
2022
2024
2026
2028
2030
2032
Proyecci ón: MAXIMIXE
2014
2016
2018
Fuente: Riconada Country Club
2020
2022
2024
2026
2028
2030
2032
Proyecci ón: MAXIMIXE
34
34
Finalmente se presenta la estructura Poblacional del club en dos periodos de tiempo (2014 y 2034) y para los tres escenarios (Benchmark y Escenario Futuro I & II), mostrando que la estructura poblacional del Club presentaría cambios significativos durante el horizonte de análisis.
Gráfico N° 2.17: Estructura Poblacional del Club
4,2%
4,6%
6,0%
4,1%
4,6%
6,0%
41,3%
47,2% 61,0%
14,1% 43,5%
36,3%
0,1%
0,1%
2014
Benchmark (2034)
Escenario Futuro I & II (2034)
5.848 i ns critos
5.214 i ns critos
Hijos Fuente: Rinconada Club
Informe elaborado para:
27,0%
Juveniles
Activos
5.676 i ns critos Pre Vitalicios
Vitalicios Elaboración: MAXIMIXE
35
35
Cap铆tulo 3. Plan de Inversiones 2015-2032 Evaluaci贸n de las Proyecciones Poblacionales y Econ贸mico-Financieras de Rinconada Country Club
36
II. Necesidades de Financiamiento de Inversiones La Administración de Rinconada Country Club ha propuesto de manera preliminar, la realización de un conjunto de inversiones, para mejorar la calidad de los servicios ofrecidos por el club; así como, para ampliar la capacidad del mismo. Las inversiones están clasificadas según lo periodos en los que se planea ejecutar: • Inversiones preliminares propuestas de Corto Plazo, por un total de US$ 360.917, que consiste principalmente en remodelaciones, y mejoras de infraestructura. • Inversiones preliminares propuestas de Mediano Plazo por un total de US$ 814.200, que consiste principalmente en mejoras y remodelaciones. • Inversiones preliminares propuestas de Largo Plazo por un total de US$ 17.312.016, que consiste principalmente en mejoras y remodelaciones; y • Otras inversiones preliminares propuestas por un total de US$ 40.000.000, que consiste principalmente en ampliaciones de terrenos y adquisición de una nueva sede. Para mayor detalle del flujo anual de las inversiones, referirse al Anexo C.
Gráfico N° 3.1: Inversiones Preliminares Propuestas de Corto Plazo Descripción
Monto (US$ Mi l es )*
Remodel a ci ón comedor pri nci pa l y coci na
95,0
Remodel a ci ón c. Lounge y mejora s ervi ci o
77,3
Incremento ca pa ci da d de ri ego
26,6
Recupera ci ón pa i s a ji s ta del cerro
12,9
Edi fi ci o centra l ca mbi o de cobertura
24,0
Cobertura ta l udes pi s ci na tempera da
12,1
Mobi l i a ri o y equi pos pa ra a dmi ni s tra ci ón
7,1
Sub-Total
254,9
Ga s tos grl s , util i da d, s uperv y otros (20%)
51,0
IGV (18%)
55,1
Inversiones de Corto Plazo
360,9
* Las inversiones de Corto Plazo se realizaran en el 2015 Fuente: Rinconada Club
Elaboración:MAXIMIXE
Gráfico N° 3.2: Otras Inversiones Preliminares Propuestas Descripción
Monto (US$ Mi l es )*
Gráfico N° 3.3: Inversiones Preliminares Propuestas de Mediano Plazo
Ampl i a ci ón terreno s ede l a mol i na - des a rrol l o *
20.000
Nueva s ede i nvi erno - des a rrol l o **
20.000
Remodel a ci ón pi s ci na recrea tiva a dul tos
40.000
Edi fi ci o á rea de deportes
Otras Inversiones * La Inversión se realizará en el 2021 ** La inversión se realizará en el 2026 Fuente: Rinconada Club
Elaboración:MAXIMIXE
Descripción
Remodel a ci ón de i ngres o pri nci pa l y túnel
Monto (US$)* 150,0 60,0 50,0
Il umi na ci ón ca ncha de footba l l 11
100,0
Mejora mi ento pi s ci na tempera da
35,0
Sede pl a ya modul o ba ños ca mpi s tas
55,0
Mejora l oca l reci bo a s oci a do
25,0
Il umi na ci ón ja rdín centra l Cctv, muro l ími te, techos a cús ticos , fi l tros y otros a di ces tac pa l tos
50,0 50,0
Sub-Total
575,0
Ga s tos grl s , util i da d, s uperv y otros (20%)
115,0
IGV (18%)
124,2
Inversiones de Mediano Plazo
814,2
* Las inversiones de Corto Plazo se realizaran en el 2016 Fuente: Rinconada Club
Informe elaborado para:
Elaboración:MAXIMIXE
37
37
Gráfico N° 3.4: Inversiones Preliminares Propuestas de Largo Plazo Descripción
2015
2016 1.250,0
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Edi fi ci o centra l s ede pl a ya
1.250,0
-
Bunga l ows 46 fa l tantes y l a guna
2.976,0
-
-
960,0
560,0
560,0
896,0
Es taci ona mi ento l os pa l tos 2da etapa
3.800,0
-
-
-
-
-
-
Cons trucci ón del nuevo edi fi ci o centra l
1.500,0
-
-
-
1.500,0
-
-
-
-
-
75,0
-
-
-
75,0
-
-
-
-
-
-
Cons trucci ón edi fi ci o zona tópi co Sede de pl a ya obra s conexa s
150,0
150,0
150,0
150,0
60,0
60,0
60,0
60,0
60,0
60,0
Defens a l ega l
120,0
30,0
30,0
30,0
30,0
-
-
-
-
-
Contingenci a ha bi l i taci ón urba na
300,0
150,0
-
-
-
-
-
Sub-Total
600,0
-
3.800,0
1.605,0
Renova ci ón / potenci a ci ón equi pos
-
150,0
-
-
-
60,0
-
60,0
90,0
12.226,0
90,0
1.490,0
1.200,0
2.525,0
770,0
1.106,0
3.860,0
60,0
90,0
Ga s tos grl s , util i da d, s uperv y otros (20%)
2.445,2
18,0
298,0
240,0
505,0
154,0
221,2
772,0
12,0
18,0
IGV (18%)
2.640,8
19,4
321,8
259,2
545,4
166,3
238,9
833,8
13,0
19,4
17.312,0
127,4
2.109,8
1.699,2
3.575,4
1.090,3
1.566,1
5.465,8
85,0
127,4
2030
2031
2032
Inversiones de Largo Plazo
Descripción
Monto (US$)
2024
2025
2026
2027
2028
2029
Edi fi ci o centra l s ede pl a ya
1.250,0
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Bunga l ows 46 fa l tantes y l a guna
2.976,0
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Es taci ona mi ento l os pa l tos 2da etapa
3.800,0
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Cons trucci ón del nuevo edi fi ci o centra l
1.500,0
-
-
-
-
-
-
-
-
-
75,0
-
-
-
-
-
-
-
-
-
600,0
-
-
-
-
-
-
-
-
-
135,0
135,0
135,0
135,0
135,0
-
-
-
-
-
Cons trucci ón edi fi ci o zona tópi co Sede de pl a ya obra s conexa s Renova ci ón / potenci a ci ón equi pos Defens a l ega l Contingenci a ha bi l i taci ón urba na
1.605,0 120,0
-
-
90,0 -
90,0 -
-
-
-
-
-
90,0
90,0
90,0
135,0
135,0
135,0
135,0
135,0
Ga s tos grl s , util i da d, s uperv y otros (20%)
2.445,2
18,0
18,0
18,0
18,0
27,0
27,0
27,0
27,0
27,0
IGV (18%)
2.640,8
19,4
19,4
19,4
19,4
29,2
29,2
29,2
29,2
29,2
17.312,0
127,4
127,4
127,4
127,4
191,2
191,2
191,2
191,2
191,2
Fuente: Rinconada Club
-
90,0
90,0
Inversiones de Largo Plazo
300,0
90,0
12.226,0
Sub-Total
Informe elaborado para:
Monto (US$)
-
Elaboración:MAXIMIXE
38
38
Capítulo 4. Evaluación de Conveniencia Económico Financiera del Plan de Inversiones 2015-2032 Evaluación de las Proyecciones Poblacionales y Económico-Financieras de Rinconada Country Club
39
IV. Evaluación de Conveniencia Económica Benchmark Escenario caracterizado por: (i) el límite permisible de asociados Activos no podrá superar las 2.500 personas, según lo establecido en el Estatuto del club y (ii) los asociados Juveniles hijos de los Activos tipo 3 (nietos), para convertirse en asociados Activos, no deberán pagar ningún porcentaje del monto por membresía de ingreso al club. El flujo generado por los ingresos y egresos relacionados con el mantenimiento y servicios terceros, indican que el club mantendrá los niveles de presupuestos o gastos operativos, acordes con los niveles de ingresos generados, para cada año del horizonte de análisis. Por su parte, el flujo generado por los ingresos y egresos relacionados con las inversiones del club, muestra valores fuertemente negativos, capaces de generar un valor actual neto por debajo de cero, por lo que se estima que la capacidad del club para financiar las inversiones preliminares propuestas se vería mermada por la imposibilidad de generar recaudaciones patrimoniales provenientes de las membresías (por inscripción de nuevos asociados), resultado de la saturación de la población de asociados Activos, debido a la fuerte demanda de paso de Juveniles a la categoría de Activos y que no pagarán ningún porcentaje del valor de la membresía de inscripción. Tabla N° 4.1: Flujos por Mantenimiento 2014 E
2015 E
2016 E
2017 E
2018 E
2019 E
2020 E
2021 E
2022 E
2023 E
Proyección de Asociados Stock de Juveni l es Stock de Activos Stock de Previ tal i ci os
839
939
1.046
1.180
1.265
1.380
1.496
1.620
1.712
1.813
2.458
2.457
2.480
2.456
2.455
2.466
2.464
2.454
2.460
2.466
241
246
242
243
243
241
240
242
242
240
Valor de Cuota de Mantenimiento por Mes (S/.) Juveni l es
48
48
52
52
56
56
60
60
60
60
Activos
240
240
259
259
280
280
289
289
302
302
Previ tal i ci os
120
120
130
130
140
140
146
146
151
151
Ingres os Ma nteni mi ento del a ño a nteri or*
1.417
1.614
1.627
1.783
1.786
1.940
1.963
2.050
2.062
2.162
Ingres os Ma nteni mi ento del a ño
6.295
6.344
6.955
6.963
7.567
7.655
7.993
8.039
8.432
8.505
-119
-120
-131
-131
-143
-144
-151
-152
-159
-160
Flujos de Mantenimiento y Servicios (S/. Miles)
Incobra bl es Ingres os por s ervi ci os
4.791
4.823
4.834
4.837
4.838
4.839
4.839
4.839
4.839
4.839
Ingresos Operativos Netos
12.384
12.662
13.284
13.453
14.048
14.290
14.644
14.777
15.174
15.346
(14.034)
(14.276)
(14.630)
-
-
-
Ga s tos Opera tivos
(11.895)
(12.649)
(13.271)
(13.439)
Ga s to fi na nci ero
(18)
(17)
(9)
(1)
Flujo Por Mantenimiento
471
(4)
5
12
14
14
15
15
15
15
13,21%
13,21%
13,21%
13,21%
13,21%
13,21%
13,21%
13,21%
13,21%
13,21%
Fa ctor de Des cuento
1,00
0,88
0,78
0,69
0,61
0,54
0,47
0,42
0,37
0,33
Flujo por Mantenimiento Descontado
471
(3)
4
8
9
8
7
6
6
5
Ta s a de Des cuento
(14.762) (15.159) (15.331) -
-
-
*Provenientes de las cuentas por cobrar por concepto de mantenimiento
Informe elaborado para:
Proyección: MAXIMIXE
40
40
Tabla N° 4.2: Flujos por Mantenimiento 2024 E
2025 E
2026 E
2027 E
2028 E
2029 E
2030 E
2031 E
2032 E
2033 E
2034 E
Proyección de Asociados Stock de Juveni l es
1.914
2.030
2.140
2.237
2.338
2.381
2.419
2.383
2.346
2.307
2.269
Stock de Activos
2.458
2.456
2.462
2.462
2.458
2.458
2.461
2.460
2.458
2.459
2.460
241
242
241
241
241
241
241
241
241
241
241
Stock de Previ tal i ci os Valor de Cuota de Mantenimiento por Mes (S/.) Juveni l es
65
65
65
71
71
71
76
76
76
82
82
Activos
326
326
326
352
352
352
380
380
380
410
410
Previ tal i ci os
163
163
163
176
176
176
190
190
190
205
205
Ingres os Ma nteni mi ento del a ño a nteri or*
2.181
2.364
2.382
2.404
2.613
2.627
2.635
2.854
2.846
2.838
3.056
Ingres os Ma nteni mi ento del a ño
9.220
9.288
9.373
10.190
10.245
10.274
11.130
11.100
11.066
11.916
11.890
Flujos de Mantenimiento y Servicios (S/. Miles)
Incobra bl es Ingres os por s ervi ci os Ingresos Operativos Netos Ga s tos Opera tivos Ga s to fi na nci ero Flujo Por Mantenimiento Ta s a de Des cuento Fa ctor de Des cuento Flujo por Mantenimiento Descontado
-174
-175
-177
-192
-193
-194
-210
-209
-209
-225
-224
4.839
4.839
4.839
4.839
4.839
4.839
4.839
4.839
4.839
4.839
4.839
16.066
16.316
16.418
17.241
17.504
17.547
18.394
18.584
18.542
19.369
19.561
(16.050)
(16.300)
(16.401)
(17.224)
(17.487)
(17.529)
(18.375)
(18.565)
(18.524)
(19.349)
(19.542)
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
16
16
16
17
18
18
18
19
19
19
20
13,21%
13,21%
13,21%
13,21%
13,21%
13,21%
13,21%
13,21%
13,21%
13,21%
13,21%
0,29
0,26
0,23
0,20
0,18
0,16
0,14
0,12
0,11
0,09
0,08
5
4
4
3
3
3
3
2
2
2
2
*Provenientes de las cuentas por cobrar por concepto de mantenimiento Proyección: MAXIMIXE
Informe elaborado para:
41
41
Tabla N° 4.3: Flujos por Inversiones 2014 E
2015 E
2016 E
2017 E
2018 E
2019 E
2020 E
2021 E
2022 E
2023 E
Proyección de Flujos de Asociados Nuevos As oci a dos
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Pa s o de Juveni l es a As oci a dos
41
43
20
44
44
34
36
46
40
34
Juveni l es tipo 1 a Activos tipo 1
39
42
19
41
39
31
33
40
34
29
1
2
1
1
1
1
1
2
3
2
2
6
5
4
Juveni l es tipo 2 a Activos tipo 2
-
Juveni l es tipo 3 a Activos tipo 3
1 2
-
-
-
Valor por Membresía de Ingreso al Club Nuevos As oci a dos
40.000
40.000
40.000
45.000
45.000
45.000
50.000
50.000
50.000
55.000
Juveni l es tipo 1 a Activos 1
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Juveni l es tipo 2 a Activos 2
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Juveni l es tipo 3 a Activos 3
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Flujos de Inversiones (S/. Miles) Ingresos por membresía
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Depreci a ci ón y Amortiza ci ón
-
-
79
1.641
1.819
2.095
2.190
2.320
2.715
2.721
-
-
-
-
-
-
(10.154)
(3.097)
(4.448)
(72.323)
Amortiza ci ón del Pres tamo CAPEX
(249)
(163)
(171)
(88)
(5.848)
(1.588)
(7.701)
(5.228)
(241)
(362)
Flujo de Inversión
(6.097)
(1.751)
(7.792)
(3.675)
(8.335)
(1.002)
(2.258)
(70.003)
2.474
2.359
Ta s a de Des cuento
13,16%
13,16%
13,16%
13,16%
13,16%
13,16%
13,16%
13,16%
13,16%
13,16%
1,00
0,88
0,78
0,69
0,61
0,54
0,48
0,42
0,37
0,33
(6.097)
(1.547)
(6.086)
(2.537)
(5.084)
(540)
(1.075)
(29.469)
920
776
Fa ctor de Des cuento Flujo de Caja Financiero Descontado
Proyección: MAXIMIXE
Informe elaborado para:
42
42
Tabla N° 4.4: Flujos por Inversiones 2024 E
2025 E
2026 E
2027 E
2028 E
2029 E
2030 E
2031 E
2032 E
2033 E
2034 E
Proyección de Flujos de Asociados Nuevos As oci a dos
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Pa s o de Juveni l es a As oci a dos
42
43
38
38
42
42
39
40
42
40
40
Juveni l es tipo 1 a Activos tipo 1
33
35
31
31
31
32
28
28
30
28
25
Juveni l es tipo 2 a Activos tipo 2
1
1
1
Juveni l es tipo 3 a Activos tipo 3
8
8
7
6
10
10
11
11
12
12
14
55.000
55.000
58.000
58.000
58.000
61.000
61.000
61.000
64.000
64.000
64.000
Juveni l es tipo 1 a Activos 1
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Juveni l es tipo 2 a Activos 2
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Juveni l es tipo 3 a Activos 3
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
2.739
2.757
2.774
2.792
2.781
2.816
2.843
2.870
2.896
2.923
1.372
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
1
-
-
1
Valor por Membresía de Ingreso al Club Nuevos As oci a dos
Flujos de Inversiones (S/. Miles) Ingresos por membresía Depreci a ci ón y Amortiza ci ón Amortiza ci ón del Pres tamo CAPEX
(362)
(362)
(57.162)
(362)
(543)
(543)
(543)
(543)
(543)
(543)
2.377
2.395
(54.388)
2.430
2.238
2.273
2.300
2.327
2.353
2.380
1.372
13,16%
13,16%
13,16%
13,16%
13,16%
13,16%
13,16%
13,16%
13,16%
13,16%
13,16%
Fa ctor de Des cuento
0,29
0,26
0,23
0,20
0,18
0,16
0,14
0,12
0,11
0,10
0,08
Flujo de Caja Financiero Descontado
691
615
487
397
356
318
285
254
227
116
Flujo de Caja Inversión Ta s a de Des cuento
(12.341)
-
Proyección: MAXIMIXE
Informe elaborado para:
43
43
Escenario Futuro I Escenario caracterizado por: (i) el límite permisible de asociados Activos se amplia a 3.500 personas, según propuesta establecida mediante Acuerdo de la Asamblea Extraordinaria para modificar el Estatuto y (ii) los asociados Juveniles, hijos de los Activos tipo 3, no deberían pagar ningún porcentaje del valor de membresía de ingreso al club, cuando corresponda pasar a ser asociados Activos. El flujo generado por los ingresos y egresos relacionados con el mantenimiento y servicios terceros del club, indican que el club mantendrá los niveles de presupuestos establecidos para cubrir los gastos operativos, acordes con los niveles de ingresos recaudados por los mencionados conceptos, sin generar excedente alguno. Por su parte, el flujo generado por los ingresos y egresos relacionados con las inversiones del club, muestra valores fuertemente negativos en los años 2021 y 2026, relacionados con las inversiones en ampliación del área actual Club y la adquisición de una nueva sede de invierno; sin embargo, los flujos positivos parecen cubrir los mencionados flujos negativos; considerando que este escenario el Club contaría con una mayor capacidad para financiar las inversiones preliminares propuestas, mediante la recaudación patrimonial proveniente de las nuevas membresías (por inscripción de nuevos asociados), resultado de la ampliación del límite permisible de asociados Activos. Tabla N° 4.5: Flujos por Mantenimiento 2014 E
2015 E
2016 E
2017 E
2018 E
2019 E
2020 E
2021 E
2022 E
2023 E
Proyección de Asociados Stock de Juveni l es Stock de Activos Stock de Previ tal i ci os
839
885
917
962
968
1.007
1.042
1.091
1.087
1.123
2.458
2.554
2.739
2.819
2.916
3.045
3.162
3.267
3.395
3.442
241
246
242
252
268
277
286
300
312
322
Valor de Cuota de Mantenimiento por Mes (S/.) Juveni l es
48
48
52
52
56
56
60
60
60
60
Activos
240
240
259
259
280
280
289
289
302
302
Previ tal i ci os
120
120
130
130
140
140
146
146
151
151
Ingres os Ma nteni mi ento del a ño a nteri or*
1.417
1.614
1.678
1.931
1.991
2.224
2.321
2.494
2.580
2.787
Ingres os Ma nteni mi ento del a ño
6.295
6.542
7.531
7.764
8.674
9.052
9.724
10.061
10.869
11.040
Flujos de Mantenimiento y Servicios (S/. Miles)
Incobra bl es Ingres os por s ervi ci os Ingresos Operativos Netos
-119
-123
-142
-146
-163
-171
-183
-190
-205
-208
4.791
4.823
4.834
4.837
4.838
4.839
4.839
4.839
4.839
4.839
17.204
18.084
18.458
12.384
12.856
13.901
14.386
15.340
15.945
16.701
(11.895)
(12.843)
(13.887)
(14.372)
(15.325)
(15.929)
(16.684)
Ga s to fi na nci ero
(18)
(17)
(9)
(1)
-
-
-
Flujo Por Mantenimiento
471
(4)
5
13
15
16
17
17
18
18
13,21%
13,21%
13,21%
13,21%
13,21%
13,21%
13,21%
13,21%
13,21%
13,21%
Fa ctor de Des cuento
1,00
0,88
0,78
0,69
0,61
0,54
0,47
0,42
0,37
0,33
Flujo por Mantenimiento Descontado
471
(3)
4
9
9
9
8
7
7
6
Ga s tos Opera tivos
Ta s a de Des cuento
(17.187) (18.066) (18.440) -
-
-
*Provenientes de las cuentas por cobrar por concepto de mantenimiento Proyección: MAXIMIXE
Informe elaborado para:
44
44
Tabla N° 4.6: Flujos por Mantenimiento 2024 E
2025 E
2026 E
2027 E
2028 E
2029 E
2030 E
2031 E
2032 E
2033 E
2034 E
Proyección de Asociados Stock de Juveni l es
1.200
1.301
1.407
1.502
1.601
1.643
1.681
1.645
1.608
1.569
1.531
Stock de Activos
3.443
3.452
3.460
3.460
3.457
3.458
3.461
3.460
3.458
3.459
3.460
335
339
339
340
341
341
341
341
341
341
341
Stock de Previ tal i ci os Valor de Cuota de Mantenimiento por Mes (S/.) Juveni l es
65
65
65
71
71
71
76
76
76
82
82
Activos
326
326
326
352
352
352
380
380
380
410
410
Previ tal i ci os
163
163
163
176
176
176
190
190
190
205
205
2.831
3.074
3.099
3.123
3.389
3.404
3.412
3.694
3.686
3.677
3.961
11.989
12.086
12.177
13.216
13.275
13.306
14.403
14.373
14.339
15.447
15.421
-226
-228
-229
-249
-250
-251
-271
-271
-270
-291
-291
4.839
4.839
4.839
4.839
4.839
4.839
4.839
4.839
4.839
4.839
4.839
Flujos de Mantenimiento y Servicios (S/. Miles) Ingres os Ma nteni mi ento del a ño a nteri or* Ingres os Ma nteni mi ento del a ño Incobra bl es Ingres os por s ervi ci os Ingresos Operativos Netos Ga s tos Opera tivos Ga s to fi na nci ero Flujo Por Mantenimiento Ta s a de Des cuento Fa ctor de Des cuento Flujo por Mantenimiento Descontado
19.433
19.772
19.886
20.929
21.253
21.299
22.383
22.635
22.594
23.672
23.931
(19.414)
(19.752)
(19.866)
(20.908)
(21.232)
(21.278)
(22.361)
(22.612)
(22.571)
(23.649)
(23.907)
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
19
20
20
21
21
21
22
23
23
24
24
13,21%
13,21%
13,21%
13,21%
13,21%
13,21%
13,21%
13,21%
13,21%
13,21%
13,21%
0,29
0,26
0,23
0,20
0,18
0,16
0,14
0,12
0,11
0,09
0,08
6
5
4
4
4
3
3
3
2
2
2
*Provenientes de las cuentas por cobrar por concepto de mantenimiento Proyección: MAXIMIXE
Informe elaborado para:
45
45
Tabla N° 4.7: Flujos por Inversiones 2014 E
2015 E
2016 E
2017 E
2018 E
2019 E
2020 E
2021 E
2022 E
2023 E
Proyección de Flujos de Asociados Nuevos As oci a dos
43
96
41
45
63
60
64
50
Pa s o de Juveni l es a As oci a dos
96
118
109
123
121
115
111
142
105
58
Juveni l es tipo 1 a Activos tipo 1
90
115
104
114
106
106
102
122
88
50
Juveni l es tipo 2 a Activos tipo 2
1
Juveni l es tipo 3 a Activos tipo 3
5
3
-
-
-
-
4
6
3
4
1
4
2
5
5
9
6
5
19
13
6
Valor por Membresía de Ingreso al Club Nuevos As oci a dos
40.000
40.000
40.000
45.000
45.000
45.000
50.000
50.000
50.000
55.000
Juveni l es tipo 1 a Activos 1
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Juveni l es tipo 2 a Activos 2
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Juveni l es tipo 3 a Activos 3
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
4.885
10.906
4.658
5.751
8.051
7.668
9.088
7.100
-
-
1.819
2.095
2.190
2.320
2.715
2.721
-
-
-
-
-
-
Flujos de Inversiones (S/. Miles) Ingresos por membresía Depreci a ci ón y Amortiza ci ón
79
1.641
(249)
(163)
(171)
(88)
CAPEX
(5.848)
(1.588)
(7.701)
(5.228)
(10.154)
(3.097)
(4.448)
(72.323)
(241)
(362)
Flujo de Inversión
(1.213)
9.155
(3.135)
2.076
(283)
6.666
6.830
(62.903)
2.474
2.359
Ta s a de Des cuento
13,16%
13,16%
13,16%
13,16%
13,16%
13,16%
13,16%
13,16%
13,16%
13,16%
1,00
0,88
0,78
0,69
0,61
0,54
0,48
0,42
0,37
0,33
920
776
Amortiza ci ón del Pres tamo
Fa ctor de Des cuento Flujo de Caja Financiero Descontado
-
(1.213)
-
8.091
(2.448)
1.433
(173)
3.593
3.254
(26.480)
Proyección: MAXIMIXE
Informe elaborado para:
46
46
Tabla N° 4.8: Flujos por Inversiones 2024 E
2025 E
2026 E
2027 E
2028 E
2029 E
2030 E
2031 E
2032 E
2033 E
2034 E
Proyección de Flujos de Asociados Nuevos As oci a dos
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Pa s o de Juveni l es a As oci a dos
57
48
40
40
43
42
39
40
42
40
40
Juveni l es tipo 1 a Activos tipo 1
45
39
33
33
32
32
28
28
30
28
25
Juveni l es tipo 2 a Activos tipo 2
1
1
1
Juveni l es tipo 3 a Activos tipo 3
11
9
7
6
10
10
11
11
1
12
12
14
1
55.000
55.000
58.000
58.000
58.000
61.000
61.000
61.000
64.000
64.000
64.000
Juveni l es tipo 1 a Activos 1
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Juveni l es tipo 2 a Activos 2
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Juveni l es tipo 3 a Activos 3
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
2.739
2.757
2.774
2.792
2.781
2.816
2.843
2.870
2.896
2.923
1.372
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Valor por Membresía de Ingreso al Club Nuevos As oci a dos
Flujos de Inversiones (S/. Miles) Ingresos por membresía Depreci a ci ón y Amortiza ci ón Amortiza ci ón del Pres tamo CAPEX Flujo de Caja Inversión Ta s a de Des cuento
(362)
(362)
(57.162)
(362)
(543)
(543)
(543)
(543)
(543)
(543)
-
2.377
2.395
(54.388)
2.430
2.238
2.273
2.300
2.327
2.353
2.380
1.372
13,16%
13,16%
13,16%
13,16%
13,16%
13,16%
13,16%
13,16%
13,16%
13,16%
13,16%
Fa ctor de Des cuento
0,29
0,26
0,23
0,20
0,18
0,16
0,14
0,12
0,11
0,10
0,08
Flujo de Caja Financiero Descontado
691
615
487
397
356
318
285
254
227
116
(12.341)
Proyección: MAXIMIXE
Informe elaborado para:
47
47
Escenario Futuro II Escenario caracterizado por: (i) el límite permisible de asociados Activos se amplia a 3.500 personas, según acuerdo de la Asamblea Extraordinaria para modificar el Estatuto, y (ii) los asociados Juveniles, hijos de los Activos tipo 3, deberán cancelar el 30% del valor de membresía de ingreso al club, para poder pasar a ser parte de los asociados Activos. El flujo generado por los ingresos y egresos relacionados con el mantenimiento y servicios terceros del club, indican que el club mantendrá los niveles de presupuestos establecidos para cubrir los gastos operativos, acordes con los niveles de ingresos recaudados por los mencionados conceptos, sin generar excedente alguno, al igual que el Escenario Futuro I. Por su parte, el flujo generado por los ingresos y egresos relacionados con las inversiones del club, muestra valores fuertemente negativos en los años 2021 y 2026 (similar al escenario Futuro I), relacionados con las inversiones en ampliación del área actual Club y la adquisición de una nueva sede de invierno; sin embargo, los flujos positivos pueden cubrir los mencionados flujos negativos, considerando que bajo este escenario el Club también contaría mayor capacidad para financiar las inversiones preliminares propuestas, mediante la recaudación patrimonial provenientes de nuevas membresías (por inscripción de nuevos asociados), resultado de la ampliación del límite permisible de asociados Activos y la recaudación de otro porcentaje del valor de membresía por el ingreso de Juveniles del tipo 3 a la categoría de Activos.
Tabla N° 4.9: Flujos por Mantenimiento 2014 E
2015 E
2016 E
2017 E
2018 E
2019 E
2020 E
2021 E
2022 E
2023 E
Proyección de Asociados Stock de Juveni l es Stock de Activos Stock de Previ tal i ci os
839
885
917
962
968
1.007
1.042
1.091
1.087
1.123
2.458
2.554
2.739
2.819
2.916
3.045
3.162
3.267
3.395
3.442
241
246
242
252
268
277
286
300
312
322
Valor de Cuota de Mantenimiento por Mes (S/.) Juveni l es
48
48
52
52
56
56
60
60
60
60
Activos
240
240
259
259
280
280
289
289
302
302
Previ tal i ci os
120
120
130
130
140
140
146
146
151
151
Ingres os Ma nteni mi ento del a ño a nteri or*
1.417
1.614
1.678
1.931
1.991
2.224
2.321
2.494
2.580
2.787
Ingres os Ma nteni mi ento del a ño
6.295
6.542
7.531
7.764
8.674
9.052
9.724
10.061
10.869
11.040
Flujos de Mantenimiento y Servicios (S/. Miles)
Incobra bl es Ingres os por s ervi ci os Ingresos Operativos Netos
-119
-123
-142
-146
-163
-171
-183
-190
-205
-208
4.791
4.823
4.834
4.837
4.838
4.839
4.839
4.839
4.839
4.839
17.204
18.084
18.458
12.384
12.856
13.901
14.386
15.340
15.945
16.701
(11.895)
(12.843)
(13.887)
(14.372)
(15.325)
(15.929)
(16.684)
Ga s to fi na nci ero
(18)
(17)
(9)
(1)
-
-
-
Flujo Por Mantenimiento
471
(4)
5
13
15
16
17
17
18
18
13,21%
13,21%
13,21%
13,21%
13,21%
13,21%
13,21%
13,21%
13,21%
13,21%
Fa ctor de Des cuento
1,00
0,88
0,78
0,69
0,61
0,54
0,47
0,42
0,37
0,33
Flujo por Mantenimiento Descontado
471
(3)
4
9
9
9
8
7
7
6
Ga s tos Opera tivos
Ta s a de Des cuento
(17.187) (18.066) (18.440) -
-
-
*Provenientes de las cuentas por cobrar por concepto de mantenimiento Proyección: MAXIMIXE
Informe elaborado para:
48
48
Tabla N° 4.10: Flujos por Mantenimiento 2024 E
2025 E
2026 E
2027 E
2028 E
2029 E
2030 E
2031 E
2032 E
2033 E
2034 E
Proyección de Asociados Stock de Juveni l es
1.200
1.301
1.407
1.502
1.601
1.643
1.681
1.645
1.608
1.569
1.531
Stock de Activos
3.443
3.452
3.460
3.460
3.457
3.458
3.461
3.460
3.458
3.459
3.460
335
339
339
340
341
341
341
341
341
341
341
Stock de Previ tal i ci os Valor de Cuota de Mantenimiento por Mes (S/.) Juveni l es
65
65
65
71
71
71
76
76
76
82
82
Activos
326
326
326
352
352
352
380
380
380
410
410
Previ tal i ci os
163
163
163
176
176
176
190
190
190
205
205
2.831
3.074
3.099
3.123
3.389
3.404
3.412
3.694
3.686
3.677
3.961
11.989
12.086
12.177
13.216
13.275
13.306
14.403
14.373
14.339
15.447
15.421
-226
-228
-229
-249
-250
-251
-271
-271
-270
-291
-291
4.839
4.839
4.839
4.839
4.839
4.839
4.839
4.839
4.839
4.839
4.839
Flujos de Mantenimiento y Servicios (S/. Miles) Ingres os Ma nteni mi ento del a ño a nteri or* Ingres os Ma nteni mi ento del a ño Incobra bl es Ingres os por s ervi ci os Ingresos Operativos Netos Ga s tos Opera tivos Ga s to fi na nci ero Flujo Por Mantenimiento Ta s a de Des cuento Fa ctor de Des cuento Flujo por Mantenimiento Descontado
19.433
19.772
19.886
20.929
21.253
21.299
22.383
22.635
22.594
23.672
23.931
(19.414)
(19.752)
(19.866)
(20.908)
(21.232)
(21.278)
(22.361)
(22.612)
(22.571)
(23.649)
(23.907)
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
19
20
20
21
21
21
22
23
23
24
24
13,21%
13,21%
13,21%
13,21%
13,21%
13,21%
13,21%
13,21%
13,21%
13,21%
13,21%
0,29
0,26
0,23
0,20
0,18
0,16
0,14
0,12
0,11
0,09
0,08
6
5
4
4
4
3
3
3
2
2
2
*Provenientes de las cuentas por cobrar por concepto de mantenimiento Proyección: MAXIMIXE
Informe elaborado para:
49
49
Tabla N° 4.11: Flujos por Inversiones 2014 E
2015 E
2016 E
2017 E
2018 E
2019 E
2020 E
2021 E
2022 E
2023 E
Proyección de Flujos de Asociados Nuevos As oci a dos
43
96
41
45
63
60
64
50
Pa s o de Juveni l es a As oci a dos
96
118
109
123
121
115
111
142
105
58
Juveni l es tipo 1 a Activos tipo 1
90
115
104
114
106
106
102
122
88
50
Juveni l es tipo 2 a Activos tipo 2
1
Juveni l es tipo 3 a Activos tipo 3
5
3
-
-
-
-
4
6
3
4
1
4
2
5
5
9
6
5
19
13
6
Valor por Membresía de Ingreso al Club Nuevos As oci a dos
40.000
40.000
40.000
45.000
45.000
45.000
50.000
50.000
50.000
55.000
Juveni l es tipo 1 a Activos 1
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Juveni l es tipo 2 a Activos 2
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Juveni l es tipo 3 a Activos 3
12.000
12.000
12.000
13.500
13.500
13.500
15.000
15.000
15.000
16.500
5.055
10.906
4.828
5.943
8.396
7.898
9.301
7.909
554
281
1.819
2.095
2.190
2.320
2.715
2.721
-
-
-
-
-
-
Flujos de Inversiones (S/. Miles) Ingresos por membresía Depreci a ci ón y Amortiza ci ón
79
1.641
(249)
(163)
(171)
(88)
CAPEX
(5.848)
(1.588)
(7.701)
(5.228)
(10.154)
(3.097)
(4.448)
(72.323)
(241)
(362)
Flujo de Inversión
(1.042)
9.155
(2.964)
2.267
62
6.896
7.043
(62.093)
3.028
2.640
Ta s a de Des cuento
13,16%
13,16%
13,16%
13,16%
13,16%
13,16%
13,16%
13,16%
13,16%
13,16%
1,00
0,88
0,78
0,69
0,61
0,54
0,48
0,42
0,37
0,33
Amortiza ci ón del Pres tamo
Fa ctor de Des cuento Flujo de Caja Financiero Descontado
-
(1.042)
-
8.091
(2.315)
1.565
38
3.717
3.355
(26.139)
1.126
868
Proyección: MAXIMIXE
Informe elaborado para:
50
50
Tabla N° 4.12: Flujos por Inversiones 2024 E
2025 E
2026 E
2027 E
2028 E
2029 E
2030 E
2031 E
2032 E
2033 E
2034 E
Proyección de Flujos de Asociados Nuevos As oci a dos
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Pa s o de Juveni l es a As oci a dos
57
48
40
40
43
42
39
40
42
40
40
Juveni l es tipo 1 a Activos tipo 1
45
39
33
33
32
32
28
28
30
28
25
Juveni l es tipo 2 a Activos tipo 2
1
1
1
Juveni l es tipo 3 a Activos tipo 3
11
9
7
6
10
10
11
11
1
12
12
14
1
55.000
55.000
58.000
58.000
58.000
61.000
61.000
61.000
64.000
64.000
64.000
Juveni l es tipo 1 a Activos 1
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Juveni l es tipo 2 a Activos 2
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Juveni l es tipo 3 a Activos 3
16.500
16.500
17.400
17.400
17.400
18.300
18.300
18.300
19.200
19.200
19.200
515
422
346
296
494
520
572
572
654
654
763
2.739
2.757
2.774
2.792
2.781
2.816
2.843
2.870
2.896
2.923
1.372
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Valor por Membresía de Ingreso al Club Nuevos As oci a dos
Flujos de Inversiones (S/. Miles) Ingresos por membresía Depreci a ci ón y Amortiza ci ón Amortiza ci ón del Pres tamo CAPEX Flujo de Caja Inversión Ta s a de Des cuento
(362)
(362)
(57.162)
(362)
(543)
(543)
(543)
(543)
(543)
(543)
-
2.892
2.816
(54.042)
2.727
2.733
2.793
2.872
2.898
3.008
3.034
2.135
13,16%
13,16%
13,16%
13,16%
13,16%
13,16%
13,16%
13,16%
13,16%
13,16%
13,16%
Fa ctor de Des cuento
0,29
0,26
0,23
0,20
0,18
0,16
0,14
0,12
0,11
0,10
0,08
Flujo de Caja Financiero Descontado
840
723
547
484
437
397
354
325
290
180
(12.263)
Proyección: MAXIMIXE
Informe elaborado para:
51
51
Finalmente, el análisis de la evaluación de conveniencia económico- financiera presenta los siguientes resultados: (Tabla 4.13): (i)
Bajo el escenario Benchmark, el club mantiene los niveles de Gastos Operativos en concordancia con los niveles de recaudación de las cuotas de Mantenimientos y los Servicios Terceros que ofrece a los asociados, sin generar excedente alguno; sin embargo, no posee la capacidad para financiar las inversiones preliminares propuestas, para los siguientes veinte (20) años, debido a que el mismo se ve imposibilitado de realizar nuevas recaudaciones patrimoniales, por la saturación de la población de asociados Activos y la cola de Juveniles en espera para pasar a ser Activos.
(ii)
Bajo el escenario Futuro I, al igual que el Benchmark, el club presupuesta los Gastos Operativos según los niveles de recaudación de las cuotas de Mantenimientos y los Servicios Terceros que ofrece a los asociados, sin generar excedente alguno. Por su parte, el club mejora su capacidad para financiar las inversiones, debido a que el aumento del límite permisible de los asociados Activos le permite recaudar US$ 20,75 millones de ingresos patrimoniales (por membresías, ingresos a US$ constantes), sin embargo no logra recaudar lo suficiente para cubrir el valor entero de inversiones preliminares propuestas.
(iii) El escenario Futuro II, también muestra que el club mantiene los niveles de presupuestos en Gastos Operativos en concordancia con los ingresos por Mantenimiento y Servicios Terceros, por lo que no genera excedentes en las mencionadas operaciones. Por su parte, mejora levemente la capacidad para financiar las inversiones presupuestadas – respecto al escenario Futuro I, a causa del aumento del límite permisible de los asociados Activos y el nuevo cobro del 30% de membresía a los Juveniles, hijos de los asociados Activos tipo 3, logrando recaudar US$ 23,89 millones de ingresos patrimoniales – por concepto de membresías (ingresos a US$ constantes); sin embargo, sigue siendo insuficiente para cubrir el total de las inversiones preliminares propuestas.
Tabla N° 4.13: Resultados del Análisis Económico – Financiero Descripción
U.M.
Escenario Futuro 1
Escenario Futuro 2
Lími te permi s i bl e de a s oci a dos Acti vos
Pers ona s
2.500
3.500
Juveni l es pa ga n Va l or de Membres ía
Porcenta je
-
-
Reca uda ci ón por Membres ía s
US$ Mi l l ones *
-
20,75
Va l or Actua l Neto de Ma nteni mi ento y Servi ci os Terceros
S/. Mi l l ones
0,55
0,57
0,57
Va l or Actua l Neto Invers i ones
S/. Mi l l ones
-59,33
-20,84
-18,42
Valor Total
S/. Millones
-58,78
-20,28
-17,86
* Ingresos a US$ Constantes, Tipo de Cambio Promedio estimado = 2,8 PEN/USD
Informe elaborado para:
Escenario Benchmark
3.500 30 23,89
Elaboración:MAXIMIXE
52
52
Conclusiones Evaluaci贸n de las Proyecciones Poblacionales y Econ贸mico-Financieras de Rinconada Country Club
53
Conclusiones Como resultado de la evaluación de conveniencia económico-financiera de la modificación del Estatuto del RCC, MAXIMIXE ha arribado a las siguientes conclusiones: 1.
Dado el crecimiento esperado de la población proyectada del RCC y considerando que se mantienen las disposiciones estatutarias sin variación en cuanto al número máximo de socios activos (Escenario Benchmark), se prevé que se dará un crecimiento cada vez más acelerado de las colas de paso de la categoría Juveniles a la categoría asociados Activos, de Activos a Pre Vitalicios y de Pre Vitalicios a Vitalicios, alcanzando 2.010, 1.576 y 1.182 personas respectivamente, al cierre del año 2034.
2.
En condiciones regulares, escenario descrito en el numeral anterior, RCC no podrá ejecutar las inversiones preliminares propuestas, en ninguno de los años del horizonte de análisis, debido a la imposibilidad de generar recaudaciones patrimoniales, relacionados con el cobro de membresías a nuevos asociados. Incluso, si RCC pretendiera implementar las mencionadas inversiones preliminares propuestas, estas no podrían ser cubiertas aún considerando los excedentes del flujo de Mantenimiento y Servicios Terceros, por lo que RCC se vería obligado a recaudar patrimonio mediante cuotas extraordinarias.
3.
Considerando un escenario en el que se aprobaría una modificación estatutaria, mediante la cual se amplía el número máximo de socios activos a 3.500 personas (denominado Escenario Futuro I), el RCC registraría un estado de saturación más lento con relación a lo que se presenta en condiciones regulares (Escenario Benchmark). Este escenario permitiría el paso de todos los asociados Juveniles a la categoría de Activos y el ingreso de 60 nuevos asociados en promedio por año, durante los primeros siete (7) años. A partir del año siguiente, el RCC nuevamente empezaría a registrar colas de paso a las categorías de Activos, Pre Vitalicios y Vitalicios; acumulando 1.269, 1.376 y 1.082 personas respectivamente al cierre del 2034.
4.
En el escenario de dinámica poblacional, descrito en el numeral 3 (Escenario Futuro I), RCC mejoraría su capacidad financiera para coberturar el plan de inversiones preliminar propuesto, debido a una mayor recaudación patrimonial proveniente del cobro de nuevas membresías (US$ 20,75 millones, en US$ constantes); sin embargo, la nueva recaudación tampoco permitirá cubrir el total del financiamiento requerido para ejecutar dicha propuesta. Particularmente, RCC no sería capaz de financiar la ampliación del local de La Molina ni la adquisición de la nueva sede de invierno, previsto para el año 2026. No obstante ello, si RCC tomara la decisión de ejecutar de manera integral dicha propuesta, el club solo podría optar por requerir el pago de cuotas extraordinarias a los asociados Activos.
5.
Finalmente, considerando un escenario en el que se aprobaría una modificación estatutaria mediante la cual no sólo permitiría ampliar el número máximo de socios activos a 3.500 personas, sino también que los Juveniles, hijos de Activos tipo 3, paguen el 30% de la membresía a su paso a la categoría de socios Activos (denominado Escenario Futuro II), el situación para la demanda de paso sería similar al que se presente en el escenario descrito en el numeral 3, Escenario Futuro I.
6.
Contrariamente a lo que sucedía en el escenario Futuro I, en el escenario Futuro II, la capacidad financiera para afrontar la ejecución del plan de inversiones preliminar propuesto del RCC mejoraría levemente, debido a se recaudaría US$ 22,68 millones de ingresos patrimoniales por concepto de nuevas membresías (95% de los ingresos) y US$ 1,21 millones por concepto de paso de Juveniles tipo 3 a la categoría de activos – sumando un total de US$ 23,89 millones a US$ constantes. Sin embargo, pese a esta generación de nuevos ingresos patrimoniales, RCC seguiría siendo incapaz de asumir el monto total de inversiones preliminares propuestas, especialmente las que se refieren a la ampliación de la sede ubicada en La Molina y la adquisición de una nueva sede de invierno cuya ejecución se prevé para el 2026. No obstante ello, al igual que en el escenario Futuro I, si RCC tomara la decisión de ejecutar de manera integral dicha propuesta, el club deberá optar por requerir el pago de cuotas extraordinarias a los asociados Activos, que complementen los fondos requeridos.
Informe elaborado para:
54
54
Fuentes de Informaci贸n Evaluaci贸n de las Proyecciones Poblacionales y Econ贸mico-Financieras de Rinconada Country Club
55
Fuentes de Información Para la elaboración de este informe de valorización fue necesario revisar y consultar las siguientes fuentes:
Información para el Análisis de la Rinconada 1) 2) 3) 4) 5) 6) 7) 8)
Memoria Anual de la Asociación Civil Rinconada Country Club para los años 2012 – 2013. Estados Financieros de la Asociación Civil Rinconada Country Club : 2010 – 2013. Flujo de Inversiones de la Asociación Civil Rinconada Country Club: 2013 – 2014. Plan de Inversiones de la Asociación Civil Rinconada Country Club 2015 - 2032. Plan de Inversiones de la Asociación Civil Rinconada Country Club hasta junio 2014. Cronograma del flujo de la deuda de la Asociación Civil Rinconada Country Club. Estadística de información de asociados desde el 2006 al 2013. Entrevistas con el Gerente General y el Jefe de Tecnología de la Información (TI) de la Asociación Civil Rinconada Country Club.
Información para el Sector 1) 2) 3) 4)
Banco Central de Reserva del Perú – BCRP (www.bcrp.gob.pe) - Datos estadísticos de la economía peruana Instituto Nacional de Estadística e Informática – INEI (www.inei.gob.pe) - Datos estadísticos de la economía peruana Superintendencia Nacional de Administración Tributaria – SUNAT (www.sunat.gob.pe) Banco Central de Reserva del Perú (www.bcrp.gob.pe) . Fuente para la siguiente información: Tasa EMBI para estimar el riesgo país Tasa Libre de Riesgo
Informe elaborado para:
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Anexos Evaluaci贸n de las Proyecciones Poblacionales y Econ贸mico-Financieras de Rinconada Country Club
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Anexo A: Marco Teórico – Dinámica Poblacional Evaluación de las Proyecciones Poblacionales y Económico-Financieras de Rinconada Country Club
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Anexo A: Marco Teórico Se entiende como población al conjunto de organismos de la misma especie, que comparten un espacio particular, durante un mismo lapso de tiempo; es decir, se considera como población, al conjunto de “integrantes” capaces de interactuar entre sí. De la mencionada conceptualización general, se puede establecer que el conjunto de integrantes integrantes de un club, dedicado al entretenimiento de sus integrantes, son una “población” dentro de una población más amplia (sub-población de los integrantes integrantes del departamento de Lima, o del Perú); con características únicas, que la diferencian de cualquier otra población de integrantes. Debido a que propósito del presente informe es proyectar la cinética de una población; es decir, explicar la evolución del conjunto de integrantes integrantes de una población; se utilizan modelos bilógicos determinísticos, conocidos como Modelos Poblacionales o Modelos de Población Ecológica. Un Modelo Poblacional es un tipo de modelo matemático que se aplica para estudiar la dinámica de una población; estos modelos permiten comprender mejor como las interacciones y procesos internos funcionan y moldean la cinética (dinámica) de la población de análisis. La modelación de las interacciones y procesos internos proporciona un conjunto de parámetros de extensión manejable, que permite una fácil comprensión de cómo el número de integrantes cambian con el tiempo o en relación a otro grupo; es decir, informa sobre los cambios en el tamaño y la distribución de una población (por edad, fase u otro tipo de división); como consecuencia de las interacciones de los integrantes con el medio físico, con integrantes de su propia clase, y con integrantes de otras clases. Para el presente estudio, se utilizó el modelo de algebra matricial de Lefkovitch, un Modelo Poblacional de especies aisladas, caracterizado por el “aislamiento” o separación de la población de poblaciones circundantes o de la población total.
Modelos Poblacionales de Leslie y Lefkovitch El Modelo Poblacional de Leslie es un modelo en tiempo discreto estructurado por edades, que permite: (i) explicar el comportamiento de una población, (ii) analizar las consecuencias ecológicas de su comportamiento, y finalmente (iii) predecir su evolución. El mencionado modelo permite estudiar el crecimiento y/o decrecimiento de las poblaciones independientemente del nivel de concentración de la misma (punto de partida), asumiendo que la dinámica de la población responde a dos (2) procesos bien diferenciados: (i) procesos que aumentan el tamaño de la población, a través de nacimientos y migraciones, y (ii) procesos que disminuyen la población, como las defunciones y emigraciones. La principal ventaja de este modelo, es que permite calcular la tasa intrínseca de crecimiento/decrecimiento de una población y las proporciones según edades utilizando álgebra matricial, de la cual se obtiene una síntesis del comportamiento dinámico del sistema, como el crecimiento poblacional, la estructura estable de edades y el valor reproductivo. Sin embargo, el modelo asume que (i) la cantidad de hombres y la cantidad de mujeres es similar, (ii) los intervalos de edades entre los grupos son uniformes y (ii) que la “fertilidad” del modelo (entendida como nacimientos en alguno de los intervalos de edad) depende solo de la población de mujeres; por esta razón el modelo se concentra en explicar la cinética de la población de mujeres argumentando que la cantidad de hombres es una proporción fija respecto a la población de mujeres de mujeres. En el presente análisis la “fertilidad” del sistema no está contemplada como la capacidad de la población femenina para procrear; por el contrario, se encuentra entendida como la capacidad de un socio (masculino o femenino), para registrar a su hijo como parte de los integrantes del club.
Informe elaborado para:
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Sucede que en una variedad de organismos y/o ecosistemas, la evolución de ciertas especies no es determinada por la edad, sino por la fase en la que se encuentra, por ejemplo, las mariposas tienen tres fases oruga, pupa, y mariposa, fases que no tiene un intervalo uniforme de edades. Es importante señalar, que si bien la edad y la fase en al que un organismo se encuentra no son independientes, muchos factores concernientes a la evolución de un organismo responde a factores bióticos, haciendo más razonable modelar la cinética de su población mediante modelos poblacionales caracterizados por fases. El Modelo de Lefkovitch es también un modelo matricial utilizado con el mismo propósito que el Modelo de Leslie; sin embargo, la diferencia fundamental entre ambos reside en que los integrantes de la población son clasificados en fases, en lugar de rango de edades. En el presente estudio, el factor principal que definió el uso del modelo de Lefkovitch; fue la dificultad de clasificar los sub-grupos poblacionales por intervalos de edades uniformes, debido a la misma constitución de los grupos; además de considerar que la “fertilidad” no era contemplada como la capacidad de los integrantes para procrear.
Informe elaborado para:
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Anexo B: Marco Metodológico – Dinámica Poblacional Evaluación de las Proyecciones Poblacionales y Económico-Financieras de Rinconada Country Club
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Anexo B: Marco Metodológico MAXIMIXE aplicará el Modelo Poblacional de Lefkovitch, debido a que los integrantes serán clasificados en fases no uniformes en los intervalos de edades, en donde, la fertilidad de la población (inscripción de hijos y juveniles en el club), no se encuentra expresamente reservada a la población femenina del mismo.
a) Tratamiento de la Data: Rinconada Country Club proporcionó a MAXIMIXE, un set de datos acerca de los miembros del club a setiembre del 2014 (Data de Corte Transversal), el set de datos fue presentado de la siguiente manera: • Una hoja de excel con el corte transversal de los asociados activos a setiembre del 2014, por tipo de asociado Activo. El asociado Activo tipo 1, es aquel que pago el valor total de la membresía a la fecha de su inscripción; el asociado Activo tipo 2, es aquel que fue Hijo de otro asociado Activo, pero con el paso del tiempo se trasladó a la categoría de Asociado Activo, pagando un porcentaje del valor de la membresía; finalmente, el asociado Activo tipo 3, es aquel que fue Hijo de otro asociado Activo, pero con el paso del tiempo se trasladó a la categoría de Asociado Activo, sin embargo, este tipo de asociado Activo no canceló ningún porcentaje del valor de membresía. • Tres (3) hojas de excel, con la información de los hijos por categoría de asociado Activo, al 20 de setiembre del 2014. Es importante establecer las diferencias (principalmente de carácter financiero) entre los hijos de los asociados: Hijos y Juveniles de asociados Activos tipo 1, son los asociados que se trasladarán a la categoría de Activos, sin necesidad de abonar ningún porcentaje del valor de la membresía de inscripción al club. Los Hijos y Juveniles de asociados Activos tipo 2, son los asociados que se trasladarán a la categoría de Activos, sin necesidad de abonar ningún porcentaje del valor de la membresía de inscripción al club, debido a que sus padres ya lo hicieron. Finalmente, los Hijos y Juveniles de asociados Activos tipo 3, son los asociados que se trasladarán a la categoría de Activos, abonando un porcentaje del valor de la membresía de ingreso al club, debido a que sus padres fueron previamente hijos de Asociados Activos que gozaron del beneficio de trasladarse a la categoría de Activos sin pagar ningún porcentaje del valor de membresía del club. • Dos (2) hojas de excel, donde se detalla información de los asociados Pre Vitalicios y Vitalicios , tales como fecha de inscripción al club, edad, entre otros aspectos. Las hojas de excel fueron presentadas con los siguientes atributos: -
Código del Socio Categoría Nombres y Apellidos Fecha de Ingreso al Club Fecha de Nacimiento Edad
A partir del mencionado set de datos, se extrajo la información histórica en un horizonte de tiempo que comprende desde el año 1988 hasta el año 2014.
Informe elaborado para:
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Primero se estableció las condiciones de clasificación de los asociados por Categoría, según la información provista por el set de datos: •
Situación: Variable alfanumérica que indica si el integrante es un socio Activo o Juvenil.
•
Edad: Mediante este atributo se pudo clasificar a los asociados juveniles en dos categorías: (i) los asociados clasificados como Hijos, caracterizados por ser menores de 18 años de edad y (ii) los asociados juveniles, caracterizados por encontrarse en el rango de edad entre 18 y 25 años.
•
Años en el Club: mediante el atributo “fecha de inscripción”, se extrajo el número de años que el asociado lleva inscrito al club, permitiendo clasificar mejor a los asociados Activos, Pre Vitalicios y Vitalicios.
Tabla N° B.1: Condiciones de Clasificación de asociados por categoría Detalles Edad menor a 18 años Edad entre 18 y 25 años Edad mayor a 25 años Edad mayor a 25 años y que se encuentre registrado como Activo por más de 25 años Edad mayor a 25 años y que se encuentre registrado como Activo por más de 30 años
Categoría Hijo Juvenil Activo Pre Vitalicio Vitalicio Elaboración: MAXIMIXE
Finalmente, con la información extraída se pudo modelar la cinética de la población del club , según los siguientes parámetros:
Informe elaborado para:
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Tabla N° B.2: Clasificación de la integrantes por Categoría Estado en (t-1)
Estado en (t)
Clasificación
Condición
-
Hijo
Fecundidad de Hijos
Edad igual a cero (0) años
Hijo
Hijo
Supervivencia Hijos
Edad mayor a cero (0) años y menor a 18 años
Hijo
Juvenil
Alimentación a Juvenil *
Edad igual a 18 años
Juvenil
Juvenil
Supervivencia Juveniles *
Edad mayor a 18 años y menor a 25 años
Juvenil
Activo
Alimentación a Activos
Edad igual a 25 años **
-
Activo
Nuevos Asociados
Estimación según tendencia histórica de inscripciones nuevas **
Activo
Activo
Supervivencia Activos
Edad mayor o igual a 25 años y años de inscrito en el club menor a 25 años **
Activo
-
Salida de Activos
Estimación según tendencia histórica de separación, abandono y fallecimiento de asociados
Activo
Pre Vitalicios
Alimentación Pre Vitalicios
Años de inscrito en el club igual o mayor a 25 años **
Pre Vitalicios
Pre Vitalicios
Supervivencia Pre Vitalicios
Años de inscrito en el club mayor a 25 años y menor a 30 años **
Pre Vitalicios
Vitalicios
Alimentación a Vitalicios
Años de inscrito en el club igual a 30 años **
Vitalicios
Vitalicios
Supervivencia Vitalicios
Años de inscrito en el club mayor a 30 años **
Vitalicios
-
Salida de Vitalicios
Estimación según tendencia histórica de separación, abandono y fallecimiento de asociados
* Separado por Tipo 1, Tipo 2 y Tipo 2 ** Considerando saturación de población según estatuto o acuerdo mediante Asamblea Extraordinaria Elaboración: MAXIMIXE
Informe elaborado para:
64
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b) Metodología MAXIMIXE presenta a continuación el Sistema del Modelo Poblacional de Lefkovitch aplicado en la presente consultoría, con el propósito de modelar la cinética de los integrantes de Rinconada Country Club:
Gráfico N° B.3: Sistema Modelo Poblacional de Lefkovitch
Informe elaborado para:
65
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A continuaciĂłn, MAXIMIXE presenta el Sistema del Modelo Poblacional de Lefkovitch aplicado en la presente consultorĂa, en tĂŠrminos de algebra lineal: 1. Vector de Supervivencia (S): Muestra las tasas de supervivencia para cada categorĂa. Se constituye como un vector dinĂĄmica debido a algunas de las tasas de supervivencias dependen, por disposiciĂłn del estatuto del club, del nivel de saturaciĂłn de los socios Activos en cada periodo en cada perĂodo. 2. Vector de Fecundidad (F): Muestra las tasas de “fecundidadâ€? de los socios Activos, entendidas como inscripciones Hijos en la poblaciĂłn del club. 3. Vector de AlimentaciĂłn (A): Muestra las tasas de alimentaciĂłn de una fase a la siguiente. Al igual que el vector de tasas de supervivencia, este vector tambiĂŠn se constituye como una vector dinĂĄmico, debido que algunas de las tasas de alimentaciĂłn dependen del nivel de saturaciĂłn de los socios Activos en cada periodo en cada perĂodo. 4. Vector de poblaciĂłn por categorĂa (đ??? diciembre del 2013.
đ??§
) : Vector que establece el punto de partida de la estimaciĂłn del modelo. Se encuentra dividida por categorĂa a la fecha de cierre considerada,
Finalmente, las tres primeros vectores, de supervivencia, de fecundidad y de alimentaciĂłn, forman la Matriz de Lefkovitch denotada a continuaciĂłn por la letra L.
�=
đ?‘ƒđ??ť đ?‘ƒđ??˝1 đ?‘ƒđ??ž1 đ?‘ƒđ?‘ƒđ?‘‰1 đ?‘ƒđ??ž4
;
đ??š = (đ??š1 );
đ??´=
đ?‘ƒđ??˝ đ?‘ƒđ??ž đ?‘ƒđ??ž2 đ?‘ƒđ??ž3
đ?‘ƒ
;
đ?‘›
=
đ??ťđ?‘› đ??˝đ?‘› đ??´đ?‘› đ?‘ƒđ?‘‰ đ?‘› đ?‘‰đ?‘›
đ??ż=
;
đ?‘ƒđ??ť 0 đ??š1 0 đ?‘ƒđ??˝ đ?‘ƒđ??˝1 đ??š 2 0 0 đ?‘ƒđ??ž đ?‘ƒđ??ž1 0 0 0 đ?‘ƒđ??ž2 đ?‘ƒđ?‘ƒđ?‘‰1 0 0 0 đ?‘ƒđ??ž3
0 0 0 0 đ?‘ƒđ?‘˜4
El Sistema Algebraico para el Modelo PoblaciĂłn se encuentra determinado de la siguiente manera:
đ?‘ƒ
Informe elaborado para:
đ?‘Ą
= đ??ż.đ?‘ƒ
đ?‘Ąâˆ’1
∀đ?‘Ą >0
66
66
Posterior a la determinación del modelo de algebra lineal, se procedió a calcular las proporciones de integrantes por grupos, relacionados con los vectores de supervivencia, fecundidad y alimentación: •
Supervivencia de Hijos (đ?‘ƒđ??ť ): Definida como el cociente de la cantidad de integrantes con la categorĂa “Hijoâ€? en un periodo (đ??ťđ?‘Ą+1 ) con respecto al stock de integrantes con la categorĂa “Hijoâ€? en el periodo anterior (đ?‘†đ??ťđ?‘Ą ).
đ?‘ƒđ??ťđ?‘Ą+1 = •
đ??ťđ?‘Ą+1 đ?‘†đ??ťđ?‘Ą
AlimentaciĂłn Juveniles (đ?‘ˇđ?‘ą ): Definida como la proporciĂłn de integrantes que abandonan la categorĂa Hijo y pasan a integrar la categorĂa de Juveniles en un determinado periodo de tiempo.
đ?‘ƒđ??˝đ?‘Ą+1 = 1 − đ?‘ƒđ??ťđ?‘Ą+1 •
1đ?‘„
Fecundidad Hijos (đ??š1 ): Definida como el cociente de la cantidad de integrantes que son inscritos como Hijo (đ??šđ?‘Ą+1 ) en un periodo, respecto al stock de los socios Activos (đ?‘†đ??´đ?‘Ą+1 ). 1đ?‘„
1 đ??šđ?‘Ą+1 =
•
Supervivencia Juveniles (đ?‘ˇđ?‘ąđ?&#x;? ): Definida como el conjunto de integrantes Juveniles (đ??˝đ?‘Ą+1 ) en un periodo, respecto al stock de integrantes de la misma categorĂa en un periodo previo (đ?‘†đ??˝đ?‘Ą ).
đ?‘ƒđ??˝1đ?‘Ą+1 = •
đ??šđ?‘Ą+1 đ?‘†đ??´đ?‘Ą+1
đ??˝đ?‘Ą+1 đ?‘†đ??˝đ?‘Ą
AlimentaciĂłn Activos (đ?‘ˇđ?‘¨đ?&#x;? ): Definido como la proporciĂłn de integrantes que se trasladan de la categorĂa Juvenil a Activos en un periodo.
đ?‘ƒđ??´1đ?‘Ą+1 = 1 − đ?‘ƒđ??˝đ?‘Ą+1 •
Supervivencia Activos (đ?‘ˇđ?‘¨đ?&#x;? ): Definido como el total de integrantes que continua en la categorĂa Activo (đ??´đ?‘Ą+1 ) en un periodo, respecto al stock de integrantes de la misma categorĂa en el periodo previo (đ?‘†đ??´đ?‘Ą ).
đ?‘ƒđ??´2đ?‘Ą+1 =
Informe elaborado para:
đ??´đ?‘Ą+1 đ?‘†đ??´đ?‘Ą
67
67
•
Salida de Activos (đ?‘ˇđ?‘¨đ?’ƒ ): Definido como el flujo de miembros que por diversos motivos abandonan el club (fallecimiento, separaciĂłn, renuncia), perdiendo la condiciĂłn de asociado activo, respecto al nĂşmero de socios netos (đ??´đ?‘Ą+1 ).
đ?‘ƒđ??´đ?‘?đ?‘Ą+1 = •
đ??´đ?‘?đ?‘Ą+1 đ??´đ?‘Ą+1
Nuevos Asociados (đ?‘ˇđ?‘ľđ?‘¨ ): Definido como la proporciĂłn del flujo de socios nuevos aceptados en el club (đ?‘ đ??´đ?‘Ą+1 ) en un periodo, respecto al stock de socios activos (đ?‘†đ??´đ?‘Ą+1 ).
đ?‘ƒđ?‘ đ??´đ?‘Ą+1 = •
đ?‘ đ??´đ?‘Ą+1 đ?‘†đ??´đ?‘Ą+1 đ?‘ž
AlimentaciĂłn Pre-Vitalicios (đ?‘ˇđ?‘ˇđ?‘˝ ): Definido como el cociente del flujo de integrantes que se trasladan de Activos a Pre Vitalicios (đ?‘ƒđ?‘˜2đ?‘Ą+1 ), respecto al stock de socios (đ?‘†đ??´đ?‘Ą+1 ) limpios del flujo de integrantes que abandonan el club (đ??´đ?‘?đ?‘Ą+1 ) en un periodo. đ?‘ž
đ?‘ƒđ?‘ƒđ?‘‰đ?‘Ą+1 =
•
đ?‘ƒđ?‘˜2đ?‘Ą+1 đ?‘†đ??´đ?‘Ą+1 − đ??´đ?‘?đ?‘Ą+1
Supervivencia Pre-Vitalicios (đ?‘ˇđ?‘ˇđ?‘˝đ?&#x;? ): Definido como el cociente de total de integrantes Pre-Vitalicio (đ?‘ƒđ?‘‰đ?‘Ą+1 ) en un periodo , respecto al stock de integrantes de la misma categorĂa en el periodo previo (đ?‘†đ?‘ƒđ?‘‰đ?‘Ą ).
đ?‘ƒđ?‘ƒđ?‘‰1đ?‘Ą+1 = •
đ?‘ƒđ?‘‰đ?‘Ą+1 đ?‘†đ?‘ƒđ?‘‰đ?‘Ą
Flujo de Pre-Vitalicios a Vitalicios (đ?‘ˇđ?‘˝ ): Definido como la proporciĂłn de integrantes que se trasladan de la categorĂa Pre-Vitalicios a Vitalicios en un periodo. Se calcula restando del stock total de integrantes clasificados como Pre Vitalicios la proporciĂłn PPV.
đ?‘ƒđ?‘‰đ?‘Ą+1 = 1 - đ?‘ƒđ?‘‰1đ?‘Ą+1 •
Supervivencia de Vitalicios (đ?‘ˇđ?‘˝đ?&#x;? ): Definido como el cociente del total de integrantes Vitalicios (đ?‘‰đ?‘Ą+1 ) en un periodo, respecto al stock de integrantes en la misma categorĂa en el periodo previo(đ?‘†đ?‘‰đ?‘Ą ). AdemĂĄs, se considera que estos integrantes no se pueden mantener por siempre en la misma categorĂa, se debe resta la ProporciĂłn de socios que abandonan el club por los diversos motivos.
đ?‘ƒđ?‘‰1đ?‘Ą+1 =
Informe elaborado para:
��+1 ���
68
68
c)
Restricciones del Modelo
Debido a que los flujos de alimentaciĂłn dirigidos a las categorĂas Activos, Pre Vitalicios y Vitalicios dependen del nivel de saturaciĂłn de la categorĂa de socios Activos (lĂmite de asociados establecidos por estatuto o por nuevo acuerdo de Asamblea Extraordinaria), es necesario establecer en flujos dirigidos a las mencionadas fases, una formulaciĂłn matemĂĄtica que modele las restricciones inherentes de la poblaciĂłn del club. De esta manera, MAXIMIXE saturĂł los siguientes indicadores: •
AlimentaciĂłn Activos : El propĂłsito es saturar la proporciĂłn del flujo de Juveniles que alimentan la categorĂa de asociados Activos, permitiendo que se permitan ingresos a la categorĂa cuando existan vacantes. El lĂmite establecido (lim) por estatuto es de 2.500 asociados Activos. En el presente caso đ?‘†đ??´ đ?‘Ą+1 denota el stock de socios Activos a la fecha đ?‘Ą + 1.
đ?‘ƒđ??žđ?‘Ą+1 = đ?‘ƒđ??´đ?‘Ą 1 − •
đ?‘†đ??´ đ?‘Ą+1 đ?‘™đ?‘–đ?‘š
Supervivencia Activos : La proporciĂłn de supervivencia de asociados Activos, dependerĂĄ de la supervivencia histĂłrica, menos el flujo de socios que abandona el sistema resultado de renunciar, ser separado del club o finalmente fallecer (đ?‘ƒđ??´đ?‘?đ?‘Ą+1 ), mĂĄs los asociados nuevos (đ?‘ƒđ?‘ đ??´đ?‘Ą+1 ) que pueden ser aceptados por el Club, cuando existan vacantes .
đ?‘ƒđ??ž1đ?‘Ą+1 = đ?‘ƒđ??´đ?‘Ą+1 − đ?‘ƒđ??´đ?‘?đ?‘Ą+1 + đ?‘ƒđ?‘ đ??´đ?‘Ą+1 1 − •
đ?‘†đ??´ đ?‘Ą+1 đ?‘™đ?‘–đ?‘š
đ?‘„
AlimentaciĂłn Pre-Vitalicios: De acuerdo al estatuto del club, la proporciĂłn de socios Pre vitalicios (đ?‘ƒđ?‘‰đ?‘Ą+1 ) no puede superar el 10% del total de socios activos al periodo de anĂĄlisis (10% đ?‘†đ??´ đ?‘Ą+1 ); con lo cual, solo se aceptarĂĄn asociados Pre-Vitalicios, siempre y cuando no se supere el lĂmite del 10% de asociados Activos del periodo. đ?‘„
đ?‘ƒđ??ž2đ?‘Ą+1 = đ?‘ƒđ?‘ƒđ?‘‰đ?‘Ą+1 1 − •
đ?‘ƒđ?‘‰đ?‘Ą+1 10% đ?‘†đ??´ đ?‘Ą+1
đ?‘„
AlimentaciĂłn Vitalicios: De acuerdo al estatuto del club, la proporciĂłn de socios Vitalicios (đ?‘‰đ?‘Ą+1 ) no puede superar el 10% del total de socios activos al periodo de anĂĄlisis (10% đ?‘†đ??´ đ?‘Ą+1 ); con lo cual, solo se aceptarĂĄn asociados Pre-Vitalicios, siempre y cuando no se supere el lĂmite del 10% de asociados Activos del periodo. đ?‘„
đ?‘ƒđ??ž3đ?‘Ą+1 = đ?‘ƒđ?‘‰đ?‘Ą+1 . 1 −
đ?‘‰đ?‘Ą+1 10% đ?‘†đ??´ đ?‘Ą+1
69
• Supervivencia Vitalicios: La proporciĂłn supervivencia de los asociados Vitalicios, dependerĂĄ de la supervivencia de los integrantes, menos el flujo de socios que abandona el sistema resultado de renunciar, ser separado del club o finalmente fallecer (đ?‘ƒđ??´đ?‘?đ?‘Ą+1 ). đ?‘ƒđ??ž4đ?‘Ą+1 = đ?‘ƒđ?‘‰1đ?‘Ą+1 − đ?‘ƒđ??´đ?‘?đ?‘Ą+1 TambiĂŠn se plantean otros supuestos de las estadĂsticas poblacionales (extraĂdos de los estatutos de funcionamiento del club), que servirĂĄn como fuente para realizar el anĂĄlisis financiero posterior: SerĂĄn Asociados activos todos aquellos - Mayores de 25 aĂąos de edad. SerĂĄn asociados Juveniles lo(a)s: - Hijo(a)s de los Asociados permanentes comprendidos entre los 18 y 25 aĂąos de edad. SerĂĄn Asociados Pre-Vitalicios aquellos que: - Hayan cumplido 25 aĂąos como socio. - Hayan pagado trescientas cuotas (300) de mantenimiento. - El cupo no deberĂĄ exceder el 10% del nĂşmero total de socios activos. - Hayan pagado el 50% de las cuotas extraordinarias. SerĂĄn asociados Vitalicios aquellos que: - Hayan cancelado el total de la cuota extraordinaria. - Hayan cumplido 30 aĂąos como socio. - Hayan pagado trescientas sesenta (360) cuotas de mantenimiento. - El cupo no deberĂĄ exceder el 10% del nĂşmero total de socios activos - Hayan pagado el 20% de las cuotas extraordinarias. Mediante estatuto tambiĂŠn se establece, el lĂmite mĂĄximo de asociados Activos a ser aceptados por el club: “La AsociaciĂłn tendrĂĄ un mĂĄximo de dos mil quinientos (2500) asociados activos (ArtĂculo 7 inciso d), pudiendo ampliarse esta cantidad sĂłlo por acuerdo de Asamblea, en la cual deberĂĄ presentarse los estudios sustentatorios.â€? Posteriormente, mediante Acuerdo de la Asamblea General Extraordinaria, con fecha febrero del 2014, en su artĂculo N° 17 plantea la ampliaciĂłn de lĂmite mĂĄximo: “La AsociaciĂłn tendrĂĄ un mĂĄximo de tres mil quinientos (3,500) asociados activos (ArtĂculo 7 inciso d), pudiendo ampliarse esta cantidad sĂłlo por acuerdo de Asamblea, en la cual deberĂĄ presentarse los estudios sustentatorios.â€?
70
Anexo C: Inversiones Preliminares Propuestas al a帽o 2032 Evaluaci贸n de las Proyecciones Poblacionales y Econ贸mico-Financieras de Rinconada Country Club
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ANEXO C: Detalle de la Inversión al año 2032 de la Asociación Civil Rinconada Country Club Gráfico N° C.1: Flujo de Inversiones del Club 2016
2017
2018
2019
2020
2021
Remodel a ci ón comedor pri nci pa l y coci na
Descripción
95,0
95,0
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Remodel a ci ón c. Lounge y mejora s ervi ci o
77,3
77,3
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Incremento ca pa ci da d de ri ego
26,6
26,6
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Recupera ci ón pa i s a ji s ta del cerro
12,9
12,9
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Edi fi ci o centra l ca mbi o de cobertura
24,0
24,0
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Cobertura ta l udes pi s ci na tempera da
12,1
12,1
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
7,1
7,1
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Inversiones de Corto Plazo
254,9
254,9
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Remodel a ci ón pi s ci na recrea ti va a dul tos
150,0
-
150,0
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Edi fi ci o á rea de deportes
60,0
-
60,0
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Remodel a ci ón de i ngres o pri nci pa l y túnel
50,0
-
50,0
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Il umi na ci ón ca ncha de footba l l 11
100,0
-
100,0
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Mejora mi ento pi s ci na tempera da
35,0
-
35,0
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
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Sede pl a ya modul o ba ños ca mpi s ta s
55,0
-
55,0
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-
-
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-
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-
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-
-
-
Mejora l oca l reci bo a s oci a do
25,0
-
25,0
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-
-
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-
-
Il umi na ci ón ja rdín centra l
50,0
-
50,0
-
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-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Cctv, muro l ími te, techos a cús ti cos , fi l tros y otros a di ces ta c pa l tos
50,0
50,0
-
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-
-
-
-
-
-
-
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-
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-
-
-
-
Inversiones de Mediano Plazo
575,0
50,0
425,0
100,0
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Edi fi ci o centra l s ede pl a ya
1.250,0
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Bunga l ows 46 fa l ta ntes y l a guna
2.976,0
-
-
960,0
560,0
560,0
896,0
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Es ta ci ona mi ento l os pa l tos 2da eta pa
3.800,0
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Cons trucci ón del nuevo edi fi ci o centra l
1.500,0
-
-
-
1.500,0
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
75,0
-
-
-
75,0
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
600,0
-
-
150,0
150,0
150,0
150,0
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
60,0
60,0
60,0
60,0
60,0
135,0
135,0
135,0
135,0
135,0
30,0
30,0
-
Mobi l i a ri o y equi pos pa ra a dmi ni s tra ci ón
Cons trucci ón edi fi ci o zona tópi co Sede de pl a ya obra s conexa s Renova ci ón / potenci a ci ón equi pos
Monto (US$ Mi l es )
2015
-
1.250,0
1.605,0
60,0
Defens a l ega l
120,0
30,0
Conti ngenci a ha bi l i ta ci ón urba na
300,0
Tota l obra s a l a rgo pl a zo
12.226
-
150,0
-
3.800,0
60,0
2022
60,0
2023
90,0
2024
90,0
2025
90,0
2026
2027
90,0
90,0
2028
2029
2030
2031
2032
30,0
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
150,0
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
90,0
1.490,0
1.200,0
2.525,0
770,0
1.106,0
3.860,0
60,0
90,0
90,0
90,0
90,0
90,0
135,0
135,0
135,0
135,0
135,0
Inversiones de Largo Plazo
12.226,0
90,0
1.490,0
1.200,0
2.525,0
770,0
1.106,0
3.860,0
60,0
90,0
90,0
90,0
90,0
90,0
135,0
135,0
135,0
135,0
135,0
Sub Total
13.055,9
394,9
1.915,0
1.300,0
2.525,0
770,0
1.106,0
3.860,0
60,0
90,0
90,0
90,0
90,0
90,0
135,0
135,0
135,0
135,0
135,0
Ga s tos grl s , uti l i da d, s uperv y otros (20%)
2.445
18
298
240
505
154
221
772
12
18
18
18
18
18
27
27
27
27
27
IGV (18%)
2.641
19
322
259
545
166
239
834
13
19
19
19
19
19
29
29
29
29
29
17.312,0
127,4
2.109,8
1.699,2
3.575,4
1.090,3
1.566,1
5.465,8
85,0
127,4
127,4
127,4
127,4
127,4
191,2
191,2
191,2
191,2
191,2
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
20.000,0
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
20.000,0
-
-
-
-
-
-
127,4
127,4
127,4
20.127,4
127,4
191,2
191,2
191,2
191,2
191,2
Total de Inversiones Ampl i a ci ón terreno s ede l a mol i na - des a rrol l o
20.000
-
-
-
-
-
-
Nueva s ede i nvi erno - des a rrol l o
20.000
-
-
-
-
-
-
Otras Inversiones
40.000
-
-
-
-
-
-
Total General al 2032
Informe elaborado para:
57.312,0
127,4
2.109,8
1.699,2
3.575,4
1.090,3
1.566,1
20.000,0 20.000,0 25.465,8
85,0
72
72
Anexo D: Marco Teórico – Análisis Financiero Evaluación de las Proyecciones Poblacionales y Económico-Financieras de Rinconada Country Club
73
Anexo D: Marco TeĂłrico – AnĂĄlisis Financiero La metodologĂa de Descuento de Flujos de Caja, considera la “empresaâ€? como un ente generador de flujos financieros continuos, donde el valor intrĂnseco de los mismos, estarĂa en funciĂłn de la magnitud del valor presente de los flujos esperados, durante el resto de la vida Ăştil o en su defecto del horizonte de anĂĄlisis de interĂŠs de la “empresaâ€?. Es decir, que el valor obtenido resultado del mĂŠtodo dependerĂĄ finalmente de las percepciones del verdadero valor, y este incluye los diversos aspectos de la unidad que este representa. Dentro de las consideraciones de los aspectos de la unidad a ser representados, se encuentran: (i) situaciĂłn y mejoramiento de bienes muebles e inmuebles; asĂ como tambiĂŠn considera diversos factores intangibles que puedan afectar al desempeĂąo de la entidad, como: (iii) distintas percepciones futuras de la demanda, (iv) los usos de los diversos activos, (v) procesos operativos, entre otros aspectos. El valor resultante del mĂŠtodo es tan bueno como las asunciones que lo soportan: Debido a que el mĂŠtodo de flujos descontados comprende y debe reflejar la incertidumbre propia asociada a la recepciĂłn de los flujos esperados, este mĂŠtodo se basa en el pronĂłstico detallado y cuidadoso -para cada perĂodo- de cada una de las partidas financieras vinculadas a la generaciĂłn de los flujos financieros correspondientes a las operaciones. Dependiendo de que se asuma, respecto a como operarĂĄ la entidad o como el mercado develarĂĄ las variables claves al proceso, el anĂĄlisis situacional con flujos de caja podrĂan fluctuar ampliamente. Es decir, si los inputs o estimaciones de flujos de caja, tasas de descuento o crecimientos a perpetuidad, estĂĄn lejos de ser consistentes, el resultado generado del mĂŠtodo no serĂĄ Ăştil para estimar o aproximar el resultado econĂłmico potencial. Por esta razĂłn, y por la asimetrĂa de la informaciĂłn a travĂŠs de los distintos agentes, es usual que al anĂĄlisis con este mĂŠtodo, se le realice un anĂĄlisis de sensibilidad respecto a las principales variables -por ejemplo: (i) InversiĂłn requerida, (ii) precios, (iii) costos operativos, que permita establecer con mayor certeza la direcciĂłn y la magnitud hacia donde se dirige el valor obtenido. Finalmente, el anĂĄlisis concluirĂĄ si la situaciĂłn de la empresa bajo diversos escenarios es viable.
đ?‘‰đ?‘Žđ?‘™đ?‘œđ?‘&#x; đ?‘ƒđ?‘&#x;đ?‘’đ?‘ đ?‘’đ?‘›đ?‘Ąđ?‘’ =
đ??¸[đ??šđ??ś1 ] đ??¸[đ??šđ??ś2 ] đ??¸ đ??šđ??śđ?‘› + đ??¸ đ?‘‰đ?‘…đ?‘› + +â‹Ż+ 1 2 (1 + đ?‘&#x;) (1 + đ?‘&#x;) (1 + đ?‘&#x;)đ?‘›
Donde: đ??¸ đ??šđ??ś1 = Flujo de Caja esperado en el periodo 1 đ??¸ đ??šđ??śđ?‘› = Flujo de Caja esperado en el periodo n đ??¸ đ?‘‰đ?‘…đ?‘› = Valor Residual en el periodo n đ?‘&#x; = Tasa de Descuento đ?‘› = Horizonte de AnĂĄlisis
7474
Valores Estimados están Sujetos a los Siguientes Riesgos Macro Para un adecuado uso del análisis de los factores de riesgos, el lector debe tener presente que el impacto de las variables evaluadas sobre la proyección económica financiera, dependerá de la probabilidad de ocurrencia de cada uno de ellos. Dada la naturaleza de trabajar con pronósticos, el resultado real podrá variar lo proyectado. En función de las expectativas y el riesgo que el lector considere relevantes aplicar, será el impacto que las variables evaluadas tendrán sobre el precio de la acción. Riesgo País y Político Durante los años 90, el Perú se ha realizado una serie de reformas para estabilizar la economía con el objetivo de fomentar la inversión privada nacional y extranjera y contribuir al desarrollo de una economía de libre mercado. En este sentido el riesgo está constituido por la posibilidad de cambio en alguna de las condiciones señaladas anteriormente, así como por la posibilidad de que el actual o futuros gobiernos dé una orientación distinta a las reformas en curso, esto podría afectar negativamente las condiciones de operación de las entidades. Riesgo de la Economía Los resultados operativos y la situación financiera de las entidades podría verse afectado por el desarrollo de la actividad económica en el Perú. A agosto de 2014, el Perú se encuentra en un período de crecimiento económico leve, pero con una situación estable en sus principales indicadores económicos y monetarios. El crecimiento de la economía del país, así como la inflación, el acceso y el costo del crédito, la variabilidad de las tasas de interés, la volatilidad de los índices económicos, entre otras variables, podrían afectar adversamente el desarrollo económico del país así como las operaciones y los resultados de las entidades. Riesgos de Devaluación o Depreciación de la Moneda y Control Cambiario Los resultados operativos y la situación financiera de las entidades podrían verse adversamente afectados por la devaluación de la moneda nacional, y el acceso, o control cambiario, a monedas extranjeras, principalmente el dólar. A la fecha, existe un libre mercado para monedas y no existen controles de cambio en el Perú. Cambios en lineamientos políticos, económicos y sociales, podrían afectar adversamente el valor relativo de la moneda nacional con respecto a monedas extranjeras y podrían resultar en una decisión gubernamental de limitar el mercado libre de monedas. La devaluación de la moneda nacional y el acceso a monedas extranjeras, entre otras variables, podrían afectar adversamente las operaciones y los resultados las entidades. Riesgos de Nuevos Tributos Los resultados operativos y la situación financiera de las entidades podrían verse adversamente afectados por la introducción de nuevos tributos o la aplicación de nuevas reglas y procedimientos con respecto a derechos tributarios. A marzo de 2014, existen disposiciones tributarias sobre el impuesto a la renta, el impuesto general a las ventas, impuesto selectivo al consumo y el impuesto a las transacciones financieras, principalmente. Riesgo de Terrorismo o Vandalismo Ha fines de la década de los 80 e inicios de la década de los 90, el Perú experimentó niveles significativos de actividad terrorista que incrementó sus acciones de violencia contra el gobierno y el sector privado. A pesar del éxito obtenido en la disminución de las actividades terroristas, existe la posibilidad de que tales actividades puedan incrementarse en un futuro, afectando la actividad socio-económica del país y podría llegar a afectar las operaciones y resultados de las entidades. Asimismo, en el pasado, se han realizado reclamos por reivindicaciones sociales, económicas o de otra índole por parte de algunos sectores de la sociedad peruana que han llevado a brotes de violencia y vandalismo contra la propiedad pública y privada, por lo que no puede garantizarse que ello no vuelva a ocurrir, y de ser el caso, la manera como pudieran afectar las operaciones y resultados de las entidades en general en el país.
Informe elaborado para:
75
75
Valores Estimados están Sujetos a los Siguientes Riesgos Micro
Riesgo de Fluctuaciones en el Precio de los Insumos El precio en los insumos de mantenimiento (productos de limpieza, material de escritorio y otros utilizados para el adecuado funcionamiento e las entidades), en el mercado internacional y local es resultado del balance entre la demanda y la producción interna y las exportaciones e importaciones a precios internacionales, los que se ven afectados por los excedentes de países productores. El aumento en la volatilidad del precio local, ya sea por variaciones en las condiciones de mercado locales como internacionales, pueden tener un impacto importante en los resultados de las entidades. Eficiencia Productiva: Está referido a los márgenes de rentabilidad bruta, operativa. Se han proyectado los costos por servicios de entretenimiento familiar, deportivo y cultural del Rinconada en función de los niveles históricos y información de acceso público disponible . Variaciones entre los datos proyectados y los costos efectivamente incurridos en el futuro pueden tener un efecto importante en las estimaciones de la proyección. Tasa de Descuento: Está referido a variaciones sobre las variables financieras y macroeconómicas que la integran, como por ejemplo el riesgo país, la tasa libre de riesgo, el costo de la deuda, entre otras. Riesgos de cambios en supuestos del valor económico de la renta Cuando se consideran ciertos supuestos sobre la performance a futuro de una entidad, es posible que por razones fuera del control de MAXIMIXE, estos supuestos sean incorrectos con lo cual las proyecciones realizadas no resulten en el nivel de valor anticipado. Estas razones incluyen pero no están limitadas a crecimiento y estabilidad de la economía peruana, tendencias de la actividad de entretenimiento familiar y servicios positivas o negativas, fluctuaciones en los tipos de cambio, modificaciones en reglamentos, leyes, impuestos u otras obligaciones todas las cuales podrían afectar adversamente los resultados de la entidad.
Informe elaborado para:
76
76
Anexo E: Marco Metodológico – Análisis Financiero Evaluación de las Proyecciones Poblacionales y Económico-Financieras de Rinconada Country Club
77
Anexo E: Marco Metodológico Posterior a determinar la cinética de la población del Club, MAXIMIXE calcula los flujos de caja para hallar el valor económico actual. Para hallar el valor económico MAXIMIXE implementa la metodología de Descuento de Flujos de Caja (DCF por sus siglas en inglés), el cual es el resultado de la suma de flujos descontados mas un último flujo denominado perpetuidad, deducido del valor de la deuda. Debido a que el club es una asociación civil sin fines de lucro, se deberá asegurar que los resultados obtenidos mediante el método, sean mayores o iguales a cero. La metodología de Descuento de Flujos de Caja (DCF) utiliza tres insumos principales: (i) Flujos de Mantenimiento y Servicios Terceros, (ii) Flujos de Inversión y (iii) Tasa de Descuento. La Tasa de Descuento y los flujos de caja generados por los socios, es resumida en el diagrama presentado a continuación:
Gráfico N° E.1: Metodología del Flujo Descontado de Caja (DCF)
Informe elaborado para:
78
78
• Flujo por Mantenimiento Flujo de caja generado por el pago del valor de la cuota de mantenimiento, por parte de los integrantes del club, en las proporciones establecidas mediante el Estatuto del Club. Estos flujos serån destinados a los gastos corrientes de la Asociación Civil. Actualmente, la cuota de mantenimiento se encuentra establecida en S/. 240.0; sin embargo, con el propósito de estimar los posibles incrementos en el valor de la cuota, se procedió a aplicar una estimación economÊtrica, para los subsiguientes veinte (20) aùos. El flujo de Caja de Libre se encuentra compuesto por:
FCFđ??ši = Mj . CategorĂađ?‘– Donde: Mj = Valor Cuota de Mantenimiento por CategorĂa CategorĂađ?‘– = Cantidad de Personas Consideradas en cada CategorĂa
Tabla N° E.1: HistĂłrico del Valor de Cuota de Mantenimiento CategorĂa Activo
2007
2008
2009
2010 (1)
2011
2012
2013 (2)
2013 (3)
2014
170
170
170
170
200
200
200
240
240
Juveni l 10%
17
17
17
17
20
20
20
24
24
Juveni l 15%
26
26
26
26
30
30
30
36
36
Juveni l 20%
34
34
34
34
40
40
40
48
48
Juveni l 25%
43
43
43
43
50
50
50
60
60
Juveni l 30%
51
51
51
51
60
60
60
72
72
Previ tal i ci o
85
85
85
85
100
100
100
120
120
Vi udo ART. 29
51
51
51
51
60
60
60
72
72
Vi udo ART. 33
ND
ND
ND
ND
100
100
100
120
120
Corpora tivo
340
340
340
340
400
400
400
480
480
51
51
51
51
60
60
60
72
72
Aus ente
(1) Valor cuotas vigente hasta mayo 2010, a partir de Junio 2010 se cambia el valor de la cuota de mantenimiento hasta Julio 2013 (2) A partir de Julio del 2013 se incrementĂł en 20 % el valor de cuota de mantenimiento de todas las categorias, excepto de los Activos (3) A partir de Agosto 2013 se incrementĂł en 20 % el valor de cuota de mantenimiento de todas las categorias, a la fecha Fuente: Rinconada Club
Informe elaborado para:
ElaboraciĂłn: MAXIMIXE
79
79
• Flujo de InversiĂłn Flujo generado por la incorporaciĂłn de nuevos accionistas (procedentes de la categorĂa de Juveniles o Nuevos Asociados), mediante la cancelaciĂłn del valor de membresĂa de ingreso al club. Estos flujos serĂĄn exclusivamente destinados a la implementaciĂłn de plan de infraestructura de la AsociaciĂłn Civil. El flujo de Caja de InversiĂłn se encuentra compuesto por:
FCđ??źi = CIj . Flujođ?‘– Donde: CIj = Valor de MembresĂa de Ingreso al Club (segĂşn el escenario los juveniles pagan solo un porcentaje del total) Flujođ?‘– = Cantidad asociados Activos que se inscriben al club (proviene de dos fuentes, Juveniles y Nuevos Asociados)
Tabla N° E.2: HistĂłrico de Valor de MembresĂa de Ingreso al club 2007
2007
2007
2008
2008
2009
2010
2011
2012
2012
2013
2014
(Ene-Mar)
(Abr-Nov)
(Di c)-2008 (May)
(Juni o)
(Jul )-2011(Ene)
(AĂąo)
(AĂąo)
(AĂąo)
(Ene-Mar)
(Abr-Di c)
(AĂąo)
(AĂąo)
8.100
8.800
7.300
10.000
15.000
15.000
15.000
20.000
20.000
Fuente: Rinconada Club
30.000
30.000
30.000
ElaboraciĂłn: MAXIMIXE
• Flujo por Servicios Terceros Flujo generado por la los diversos servicios que el club brinda a sus asociados, como el alquiler de canchas de futbol, entre otras. Serå calculado mediante la tendencia histórica de los Ingresos por Servicios Terceros
Tabla N°E.3: Histórico de Ingresos por Servicios (S/.) 2010 Ingresos por servicios Var. Ingresos Servicios Fuente: Rinconada Club
Informe elaborado para:
380,4
2011
2012
2013
293,5
3.876,1
4.309,2
-22,8%
1220,5%
11,2%
ElaboraciĂłn: MAXIMIXE
80
80
• Flujo de Gastos Operativos Para la estimación de los Flujos de Gastos Operativos, se procedió a calcular el ratio de Gastos Operativos respecto al nivel de Ingresos generados por Mantenimiento y Servicios Terceros del club histórico, para posteriormente aplicar el mismo ratio a través del horizonte de proyección, bajo la asunción de que el club mantiene los mismos niveles de eficiencia en sus costos. Es importante mencionar que el nivel de Ingresos por Mantenimiento y Servicios por Terceros, depende directamente del nivel de individuos aportantes, por lo que al ajustar el nivel de Gastos Operativos a los mencionados Ingresos, indirectamente también ajusta el Gasto, según el nivel de individuos en el club – lo que es interpretado como el nivel de gastos según el nivel de uso, determinado por el nivel de individuos del club:
Tabla N° E.4: Ratio histórico de los Niveles de Gastos Operativos respecto a Ingresos Rubros (S/.) *
2012
2013
2014**
Ingresos
9.674.996 10.748.013 11.773.481
70 Cuotas de Ma nteni mi ento As oci a dos , neto
5.798.906
6.450.794
7.547.206
75 Ingres os Di vers os
3.876.090
4.297.219
4.226.275
Gastos Operativos***
9.908.475 10.797.646 11.404.868
62 Ca rga s de Pers ona l
3.439.232
3.951.045
3.999.584
63 Servi ci os Pres tados por Terceros
4.795.786
5.162.615
5.247.097
64 Tri butos
697.797
751.972
947.873
65 Ca rga s Di vers a s de Ges tión
975.660
932.014
1.210.315
102,4%
100,5%
96,9%
Ratio Gastos / Ingresos Ratio Promedio****
99,9%
*Considera solo los presupuestos Ejecutados ** Según proyección de RCC a setiembre de 2014 ***No consideran gastos financieros, debido a que son utilizados después de los gastos operativos ****Se asume que RCC mantendria este ratio para todo el horizonte de proyección Fuente: Rinconada Country Club
Informe elaborado para:
Elaboración: MAXIMIXE
81
81
• Tasa de Descuento El descuento de los flujos de caja de diversas fuentes (por Mantenimiento y por InversiĂłn) se realizarĂĄ mediante una tasa de descuento diferenciada, la misma que reflejarĂĄ de manera consistente: (i) el costo de oportunidad del dinero y (ii) las caracterĂsticas de riesgo durante el horizonte de vida de la AsociaciĂłn Civil. 1.
Costo de Capital Refleja el costo de oportunidad para el accionista (Ke), calculado mediante la metodologĂa CAPM, la cual refleja de manera consistente los retornos y riesgos a los que la sociedad civil se expone. La metodologĂa CAPM, se resume en la siguiente ecuaciĂłn:
Donde:
đ?‘…đ?‘‘ = đ?‘…đ?‘“ + đ?›˝ đ?‘…đ?‘š − đ?‘…đ?‘“ + đ?‘…đ?‘?
đ?‘…đ?‘‘ = Costo de Oportunidad del Capital Propio đ?‘…đ?‘“ = Tasa libre de Riesgo đ?›˝ = Riesgo del Mercado de Empresas de Entretenimiento đ?‘…đ?‘š − đ?‘…đ?‘“ = Prima del Riesgo de Mercado đ?‘…đ?‘? = Riesgo PaĂs
Para calcular el coeficiente “betaâ€? (Riesgo del Mercado de Empresas de Entretenimiento), se procediĂł a calcular el promedio de los coeficientes beta desapalancados corregidos por efectivo, calculados por Damodaran a julio 2014, correspondiente a los siguientes sectores: Industrial Entretenimiento. El proceso de hallar el beta desapalancado promedio corregido por efectivo se llevo a cabo mediante la siguiente operaciĂłn: Donde:
đ?›˝đ??ˇđ?‘’đ?‘ đ?‘Žđ?‘?. =
đ?›˝đ?‘‘đ?‘?đ?‘’ =
Informe elaborado para:
đ?›˝đ??´đ?‘?. 1+đ??ˇâˆ—(1−đ?‘Ą)/đ??¸
đ?‘› đ?‘–=1(đ?›˝đ??ˇđ?‘’đ?‘ đ?‘Žđ?‘?. ∗ đ?‘ đ?‘– ) đ?‘› đ?‘–=1 đ?‘ đ?‘–
đ?›˝đ??´đ?‘?. = Beta Apalancado đ?›˝đ??ˇđ?‘’đ?‘ đ?‘Žđ?‘?. = Beta Desapalancado đ??ˇ = Deuda Total đ?‘Ą = Tasa efectiva de impuesto E = Patrimonio đ?›˝đ?‘‘đ?‘?đ?‘’. = Beta Corregido por Efectivo đ?›˝đ??ˇđ?‘’đ?‘ đ?‘Žđ?‘?. = Beta Desapalancado đ?‘ đ?‘– = NĂşmero de Firmas en el Sector
82
82
El coeficiente beta resultante utilizado en el modelo, desapalancado y corregido por efectivo, es 0,99.
Number of Beta firms
Industry Name Entertainment
85
1,19
D/E Ratio
Tax rate
Unlevered beta
Cash/Firm value
Unlevered beta corrected for cash
25,98%
4,85%
0,95
4,05%
0,99
Last Updated in January 2014 By Aswath Damodaran Fuente: Damodaran
ElaboraciĂłn: MAXIMIXE
Por su parte, Para calcular el coeficiente beta que mide la sensibilidad del los rendimientos esperados de “empresasâ€? similares a la Rinconada en el sector, se procediĂł a apalancar beta desapalancado promedio corregido por efectivo, segĂşn la situaciĂłn financiera del Club; es decir, es necesario aĂąadir el efecto de la proporciĂłn de endeudamiento del club. El coeficiente beta apalancado fue estimado por la siguiente formula:
Donde:
đ?‘Ą = 1 − 1 − đ?‘Ąđ?‘? ∗ 1 − đ??źđ?‘…
đ?›˝đ??´đ?‘?. = đ?›˝đ?‘‘đ?‘?đ?‘’ ∗ 1 + 1 − đ?‘Ą ∗
Informe elaborado para:
đ??ˇ đ??¸
đ?›˝đ??´đ?‘?. = Beta Apalancado đ?›˝đ?‘‘đ?‘?đ?‘’ = Beta Desapalancado corregido đ??ˇ = Deuda Total đ?‘Ą = Tasa efectiva de impuesto E = Patrimonio đ?‘Ąp: Porcentaje de participaciĂłn de los trabajadores. IR: Impuesto a la renta
83
83
Se utilizó como tasa libre de riesgo en moneda nacional los Bonos Soberanos en soles julio 2014. El valor que se obtuvo fue 7,17% para esta tasa.
.Dicho promedio se obtuvo como el promedio de los tres últimos años desde agosto 2011 a PEN
R f
Curva Cupon Cero de los Bonos Soberanos en soles - Largo plazo (> 25 años ) Rf PEN tas as
8,00% 7,00%
Promedio (3 años): 7, 17%
6,00% 5,00% 4,00% 3,00% 2,00% 1,00% 0,00% 0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 a ños
Fuente: SBS
Elaboración: Propia
El plazo de los bonos del tesoro de Estado Unidos tomado en cuenta para realizar el calculo del WACC es de 10 años, a la vez se considera la prima de riesgo correspondiente. Es necesario recordar que, en base a la literatura económica financiera, se toma el promedio aritmético de la evolución del rendimiento del Bono de Estados Unidos dado que se trata de un negocio en marcha. Promedio Aritmético Año
Stocks
T.Bills
T.Bonds
Stocks - T.Bills
1928-2013 1964-2013 1994-2013 1984-2013 2004-2013
11,50% 11,29% 10,99% 12,47% 9,09%
3,57% 5,11% 2,82% 3,98% 1,56%
5,21% 6,97% 5,90% 8,25% 4,69%
7,93% 6,18% 8,17% 8,49% 7,54%
Fuente: Damodaran Informe elaborado para:
Prima de Riesgo
Error Estandar
Stocks Stocks - T.Bills T.Bonds 6,29% 2,19% 4,32% 2,42% 5,09% 4,34% 4,22% 3,13% 4,40% 6,02%
Stocks T.Bonds 2,34% 2,75% 5,58% 3,81% 8,66%
Fuente: Damodaran
84
84
Para la implementación del riesgo país en la fómula CAPM, se considera el promedio del EMBI (Emerging Market Bond Index), en puntos básicos de cada día hábil desde el 01 de agosto del 2011 hasta el 31 de julio del 2013.
Fecha
Diferencial de rendimientos del índice de bonos de mercados emergentes (EMBIG) / Emerging Market Bond Index (EMBIG) Stripped Spread Perú
Argentina
Brasil
Chile
Colombia
Ecuador
México
Venezuela
Ago. Set. Oct. Nov. Dic. 2012 Ene. Feb. Mar. Abr. May. Jun. Jul. Ago. Set. Oct. Nov. Dic. 2013 Ene. Feb. Mar. Abr. May. Jun. Jul. Aug. Set. Oct. Nov. Dic. 2014 Ene. Feb. Mar. Abr. May. Jun. Jul Aug. Set.
200 237 232 214 217 157 219 200 166 164 180 188 163 133 124 108 123 117 159 110 127 140 133 133 180 175 191 182 173 182 177 160 177 183 167 154 149 145 147 157 146
719 874 908 896 927 988 851 822 823 967 1089 1129 1090 1039 924 893 1195 1035 1067 1058 1114 1207 1223 1174 1204 1138 1068 1064 928 823 804 818 932 971 880 788 798 763 651 761 783
203 244 241 231 222 183 222 204 179 186 212 219 202 170 161 146 152 145 209 143 162 180 177 178 234 232 243 234 227 246 246 229 256 258 239 225 214 209 212 221 206
147 172 168 159 161 151 164 158 150 159 168 177 168 142 138 127 137 122 154 115 133 145 144 137 177 169 171 173 162 164 159 139 155 159 149 138 136 122 124 130 122
171 215 207 197 188 148 197 176 149 147 173 173 151 129 127 111 123 116 158 113 131 142 132 135 180 169 183 181 172 182 178 163 183 189 177 162 154 144 146 154 144
864 880 888 868 842 814 805 790 803 805 850 890 857 805 753 766 815 827 637 728 704 700 678 638 643 644 631 646 568 530 532 476 571 610 549 455 354 370 425 477 405
197 238 237 223 220 188 229 208 190 190 211 220 188 169 167 155 168 161 189 154 170 177 169 168 213 201 206 202 200 209 193 178 197 196 188 178 172 160 163 169 157
1259 1382 1344 1306 1261 1011 1207 1037 911 984 1072 1145 1108 1013 971 948 940 796 926 754 728 771 815 828 994 967 956 956 1036 1157 1156 1106 1236 1387 1200 1043 1040 954 921 1069 1193
Nota: Var. % Anual Acumulada Mensual
-14,0 -7,5 7,7
-33,9 -12,2 -2,8
-5,0 -5,9 7,5
-22,9 -16,9 6,3
-11,7 -9,1 6,6
-21,0 -6,3 17,9
-15,3 -9,5 7,6
8,6 -10,2 -10,4
* Para eliminar el posible efecto de volatilidad temporal, hemos tomado los promedios de los últimos treinta y seis meses del rendimiento de la tasa del tesoro americano y del spread Fuente: SBS
Informe elaborado para:
Elaboración: MAXIMIXE
85
85
2. Costo de Deuda Es el costo de deuda de la asociación, neta de impuestos (Kd), la misma que refleja la tasa de interés a la que la Asociación podría financiar sus operaciones en el sistema financiero peruano, considerando el efecto impositivo: Prestamos de largo plazo (US$) BBVA-I Pres ta mo
BBVA-II
800.000
500.000,00
Interés efecti vo a nua l
8,00%
4,80%
Fuente: Country Club Rinconada
Elaboración: MAXIMIXE
Tasa ponderada de deuda kd (Ponderada)
6,77%
Finalmente, los flujos por Mantenimiento y Servicios Terceros serán descontados a la tasa de Costo de Capital (Ke), debido a que estos flujos son financiados directamente con el aporte de socios activos, por lo que deben ser descontados a una tasa acorde al flujo. Por su parte, los flujos por Inversiones serán descontados al WACC (costo promedio ponderado de Capital por sus siglas en inglés), debido a que los mencionados flujos contemplan los servicios de deuda en los resultados del Club.
Informe elaborado para:
86
86
Costo del Equity Equivalente en Soles Componente
Fuente
Justificación
Valor
Ta s a Li bre de Ri es go
Bonos s obera nos en s ol es ma yor a 25 a ños . Curva Sobera na Sol es . Informa ci ón hi s tóri ca pa ra el peri odo a go-2010 a di c 2014
Ins trumento má s repres enta ti vo de i nvers i ón l i bre de ri es go pa ra el Perú
7,17%
Beta des a pa l a nca do
Beta corregi do por efecti vo pa ra el merca do de entreteni mi ento en l a ti noa meri ca na ca l cul a da Hi s tóri ca mente. (fuente: As wa th Da moda ra n 2014)
La As oci a ci ón es un cl ub Cícl i co, y por s u a l ta correl a ci ón con el merca do de entreteni mi ento, s e a s ume que l a Beta corregi do por efecti vo hi s tóri co es repres enta ti vo pa ra el futuro.
0,99
Beta a pa l a nca do
Beta a pa l a nca do pa ra As oci a ci ón Ci vi l Country Cl ub Ri ncona da
El beta res ponde a l a es tructura de a pa l a nca mi ento que pres enta una As oci a ci ón ci vi l que bri nda s ervi ci os de entreteni mi ento fa mi l i a r. La es ti ma ci ón cons i deró un beta no a pa l a nca do de 0,993 como promedi o de l a mues tra y l a es tructura de l a a s oci a ci ón de es te rubro s egún l a fórmul a : ßs = ßu x ( 1 + ( 1 - T) x D / E ), donde D = 0,1 / E = 0,99 Fuente: Da moda ra n, ma rzo 2014
1,00
Pri ma de Merca do
Promedi o a ri tméti co del di ferenci a l del índi ce S&P 500 y l os rendi mi entos del TBi l l pa ra el peri odo 2004-2014 (As wa th Da moda ra n 2013 )
Se a s ume que es un i nvers or por es ta r l oca l i za do en el Perú no di vers i fi ca bi en s us ri es gos y s e puede a s umi r una pri ma a l go ma yor ya que a umenta s u expos i ci ón a l ri es go s i s temá ti co del Merca do Perua no.
4,40%
Di ferenci a l de bonos conoci do como EMBI+ pa ra Perú, ca l cul a do por el Ba nco JPMorga n
Eventua l i da d de que un Es ta do s obera no s e vea i mpos i bi l i ta do o i nca pa ci ta do de cumpl i r con s us obl i ga ci ones con a l gún a gente extra njero. Se ha cons i dera do el promedi o de l os úl ti mos 36 mes es del EMBI+ Perú el a bora do por JP Morga n y publ i ca do por el Ba nco Centra l de Res erva del Perú.
1,63%
Pri ma de Ri es go Pa ís
Costo del Equity (Ke)
13,21% Promedio Ponderado Costo de Capital en Soles
Componente
Fuente
Justificación
Valor
Cos to de l a deuda
Medi a Pondera da de Crédi tos de La rgo Pl a zo con el BBVA Conti nenta l .
Cos to i mpl íci to de l a deuda pa ra el merca do de entreteni mi ento fa mi l a r en el Perú.
6,77%
Ta s a Impos i ti va
Ti po i mpos i ti vo efecti vo res ponde a l a ta s a de i mpues to a l a renta (es 0% por s er una a s oci a ci ón ci vi l s i n fi nes de l ucro) y a l a pa rti ci pa ci ón de l os tra ba ja dores (5%).
Se a s ume ti po i mpos i ti vo efecti vo de l a As oci a ci ón Ci vi l Country Cl ub Ri ncona nda es s os teni bl e a l a rgo pl a zo
5,00%
Costo de la Deuda Va l or Equi ty (Mi l es de S/.) Va l or Deuda (Mi l es de S/.) D+E Va l or conta bl e de l a empres a a 31/07/2014 Promedio Ponderado Costo de Capital (WACC) Fuente: Damodaran, EEFF Asociación Civil Country Club Rinconada
Informe elaborado para:
6,43% 107.329 936 108.264 13,16% Elaboración: MAXIMIXE
87
87
Anexo F: Proyecciones – Análisis Financiero Evaluación de las Proyecciones Poblacionales y Económico-Financieras de Rinconada Country Club
88
Anexo F: Proyecciones – Análisis Financiero A continuación se plantean los supuestos de largo plazo de los diversos escenarios, para el análisis situacional actual y potencial del Club.
• Flujo por Mantenimiento Para las proyecciones del Valor Cuota de Mantenimientos, se considera la tendencia histórica del mismo para estimar su comportamiento futuro: Tabla N° F.1: Proyecciones Valor de Cuota de Mantenimiento por Categoría (S/.) Categoría Activo Juvenil (Prom.) Previtalicio Categoría Activo Juvenil (Prom.) Previtalicio
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
240
259
259
259
280
280
280
302
302
302
48
52
52
52
56
56
56
60
60
60
120
130
130
130
140
140
140
151
151
151
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2031
2032
2033
326
326
326
352
352
352
380
380
380
410
65
65
65
71
71
71
76
76
76
82
163
163
163
176
176
176
190
190
190
205
Proyección: MAXIMIXE
• Flujo por Inversiones
Para los proyecciones de Membresías de Ingreso al club, se considera la tendencia histórica de la misma, para estimar su comportamiento futuro. Para el Escenario Futuro (3.500 asociados Activos como máximo), los Juveniles que quieran pasar a ser Activos, deberán aportar el 30% del monto de la membresía; según lo establecido mediante acuerdo de Asamblea Extraordinaria: Tabla N° F.2: Proyecciones Valor de Membresía de Ingreso al Club (US$ Miles) Nuevos As ociados
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
40,0
40,0
40,0
45,0
45,0
45,0
50,0
50,0
50,0
55,0
Juveniles tipo 1 a Activos 1
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Juveniles tipo 2 a Activos 2
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Juveniles tipo 3 a Activos 3
Nuevos As oci ados
12,0
12,0
12,0
13,5
13,5
13,5
15,0
15,0
15,0
16,5
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2031
2032
2033
55,0
55,0
58,0
58,0
58,0
61,0
61,0
61,0
64,0
64,0
Juveni l es ti po 1 a Acti vos 1
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Juveni l es ti po 2 a Acti vos 2
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Juveni l es ti po 3 a Acti vos 3 Fuente: Rinconada Club
Informe elaborado para:
2014
16,5
16,5
17,4
17,4
17,4
18,3
18,3
18,3
19,2
19,2
Proyección: MAXIMIXE
89
89
• Flujo por Servicios Terceros Para los Flujos por Servicios Terceros, se considera la tendencia histórica de los ingresos por Servicios Terceros de los último tres años. Se estimó que la tasa de crecimiento de estos servicios sería de 11,2% (registrado en el 2013), decreciendo a una tasa de 1,5% por año:
Tabla N° F.3: Proyecciones Ingresos por Servicios Terceros (S/.) 2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
4.792
5.257
5.688
6.069
6.384
6.620
6.766
6.813
6.829
6.835
6.836
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2031
2032
6.837
6.837
6.837
6.837
6.837
6.837
6.837
6.837
Fuente: Rinconada Club
2033
2034
6.837
6.837
Proyección: MAXIMIXE
• Flujo de Gastos Operativos Para los Flujos de Gastos Operativos, se procedió a calcular un ratio de Gasto Operativo por individuo del club (en el presente caso solo se consideró asociados Activos y Juveniles) y se procedió a proyectar el mismo comportamiento del ratio a futuro; asumiendo que la eficiencia del club (entendida como personal que cumple labores, uso de papelería, entre otras cosas) no se vería perjudicado; y por el contrario, se mantiene:
Informe elaborado para:
90
90
Tabla N° F.4: Proyección Gastos Operativos Anuales (Benchmark) Benchmark (2.500 Acti vos )
2014
Ingres os por Manteni mi ento y Servi ci os Terceros
2015
12.384
Rati o Gas tos /Ingres os
11.895
Benchmark (2.500 Activos )
2024
Ingres os por Mantenimiento y Servicios Terceros Ratio Gas tos /Ingres os Gas tos Operativos (S/. Miles )
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
13.284
13.453
14.048
14.290
14.644
14.777
15.174
15.346
99,9%
99,9%
99,9%
99,9%
99,9%
99,9%
99,9%
99,9%
99,9%
12.649
13.271
13.439
14.034
14.276
14.630
14.762
15.159
15.331
-
Gas tos Operati vos (S/. Mi l es )
2016
12.662
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2031
2032
2033
2034
16.066
16.316
16.418
17.241
17.504
17.547
18.394
18.584
18.542
19.369
19.561
99,9%
99,9%
99,9%
99,9%
99,9%
99,9%
99,9%
99,9%
99,9%
99,9%
99,9%
16.050
16.300
16.401
17.224
17.487
17.529
18.375
18.565
18.524
19.349
19.542
Fuente: Rinconada Club
Proyección: MAXIMIXE
Tabla N° F.5: Proyección Gastos Operativos Anuales (Escenario Futuro I & II) Escenario Futuro I & II (3.500 Acti vos )
2014
Ingres os por Manteni mi ento y Servi ci os Terceros
12.384
Rati o Gas tos /Ingres os
Escenario Futuro I & II (3.500 Activos ) Ratio Gas tos /Ingres os Gas tos Operativos (S/. Miles ) Fuente: Rinconada Club
Informe elaborado para:
11.895
2024
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
12.856
13.901
14.386
15.340
15.945
16.701
17.204
18.084
18.458
99,9%
99,9%
99,9%
99,9%
99,9%
99,9%
99,9%
99,9%
99,9%
12.843
13.887
14.372
15.325
15.929
16.684
17.187
18.066
18.440
-
Gas tos Operati vos (S/. Mi l es )
Ingres os por Mantenimiento y Servicios Terceros
2015
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2031
2032
2033
2034
19.433
19.772
19.886
20.929
21.253
21.299
22.383
22.635
22.594
23.672
23.931
99,9%
99,9%
99,9%
99,9%
99,9%
99,9%
99,9%
99,9%
99,9%
99,9%
99,9%
19.414
19.752
19.866
20.908
21.232
21.278
22.361
22.612
22.571
23.649
23.907
Proyección: MAXIMIXE
91
91
Anexo G: Estado de Situaci贸n Financiera de Rinconada Country Club Evaluaci贸n de las Proyecciones Poblacionales y Econ贸mico-Financieras de Rinconada Country Club
92
Anexo G: Estado de situaciรณn Financiera del 2013 de la Asociaciรณn Civil Rinconada Country Club
ESTADO DE SITUACION FINANCIERA AL 31 DE JULIO DE 2014 * expresado en nuevos soles * RUC 20144684631 ACTIVO
PASIVO
ACTIVO CORRIENTE Efectivo y Equivalente de Efectivo Valores Negociables Cuentas por Cobrar Asoc, neto
PASIVO CORRIENTE 1.578.242 Sobregiro Bancario 0 Cuotas Anticipadas de Asociados 1.395.544 Obligaciones Financieras
0 151.410 445.955
Otras Cuentas por Cobrar, neto
60.379 Cuentas por Pagar Comerciales
548.754
Suministros
83.092 Otras Cuentas por Pagar
312.427
Gastos Pagados por Adelantado
43.705
TOTAL ACTIVO CORRIENTE
TOTAL PASIVO CORRIENTE
1.458.546
3.160.962 PASIVO NO CORRIENTE Obligaciones Financieras Ingresos Diferidos TOTAL PASIVO NO CORRIENTE TOTAL PASIVO
ACTIVO NO CORRIENTE Inmuebles, Mobiliario y Equipo (Depreciaciรณn Acumulada) Activos Intangibles, neto (Amortizaciรณn Acumulada) TOTAL ACTIVO NO CORRIENTE
Informe elaborado para:
19.484 935.732 2.394.278
PATRIMONIO 113.669.907 Capital
1.706
-7.124.256 Capital Adicional 64.989 Derecho de ingreso nuevos socios -48.681 Excedente de revaluaciรณn Resultados Acumulados
TOTAL ACTIVO
916.248
106.561.960
TOTAL PATRIMONIO
109.722.922 TOTAL PASIVO Y PATRIMONIO
193.415 36.766.275 66.814.272 3.552.976 107.328.644 109.722.922
93
93
Anexo G: Estado de Resultado Acumulados del 2013 de la Asociación Civil Rinconada Country Club La estructura de los ingresos para el 2013 fue de 60% por mantenimiento y 4% por servicios y alquiler.
ESTADO DE RESULTADOS INTEGRADOS ACUMULADOS AL 31 DE DICIEMBRE DEL 2013 (Expresado en Nuevos Soles) ENE
FEB
MAR
ABR
MAY
JUN
JUL
AGO
SEP
OCT
NOV
Cuotas de Ma nteni mi ento(neto)
448.162
922.722
1.424.840
1.926.200
2.432.516
2.943.037
Ingres os por Al qui l eres
141.379
212.002
247.985
268.860
312.202
348.553
Ingres os por Servi ci os
506.783
901.987
1.197.517
1.458.565
1.757.375
1.096.324
2.036.711
2.870.342
3.653.625
DIC
3.447.726
4.046.562
4.643.930
5.242.031
5.845.113
400.040
432.232
482.017
505.018
549.588
665.444
1.993.068
2.164.665
2.352.128
2.632.281
2.893.206
3.116.535
3.643.713
4.502.093
5.284.658
6.012.431
6.830.921
7.758.228
8.640.255
9.511.236
10.759.951
INGRESOS OPERATIVOS 6.450.794
GASTOS OPERATIVOS Ga s tos de pers ona l
(319.472)
(667.004)
(980.273)
(1.343.909)
(1.640.736)
(1.945.721)
(2.244.337)
(2.613.128)
(2.945.021)
(3.264.138)
(3.570.776)
(3.951.195)
Servi ci os de Terceros
(522.512)
(1.032.376)
(1.479.624)
(1.964.270)
(2.350.408)
(2.666.495)
(3.022.063)
(3.355.078)
(3.737.459)
(4.236.011)
(4.618.495)
(5.164.193)
Tri butos
(60.142)
(124.188)
(188.284)
(258.479)
(314.785)
(364.756)
(416.114)
(460.961)
(529.813)
(591.851)
(663.993)
(751.972)
Ca rga s Di vers a s de ges tion
(97.368)
(149.759)
(230.199)
(331.425)
(405.248)
(441.418)
(509.127)
(577.009)
(652.996)
(705.553)
(764.879)
(934.972)
(999.494)
(1.973.326)
(2.878.380)
(3.898.083)
(4.711.177)
(5.418.389)
(6.191.641)
(7.006.176)
(7.865.288)
(8.797.553)
(9.618.143)
(10.802.332)
(8.038)
(244.458)
(209.084)
(133.731)
(179.210)
(175.255)
(107.060)
(157.298)
(106.908)
(42.382)
Deficit/Superavit de Operación
96.829
63.385
OTROS INGRESOS ( GASTOS ) Ingres os Fi na nci eros
21.366
44.856
61.632
78.793
115.103
103.126
124.094
140.386
155.473
178.795
204.660
226.265
(Ga s tos ) Fi na nci eros
(6.297)
(13.207)
(18.581)
(24.352)
(29.745)
(35.204)
(55.525)
(55.924)
(56.112)
(56.572)
(58.227)
(58.297)
(13.296)
(13.115)
(12.185)
8.967
15.231
32.082
36.448
44.573
35.472
25.822
43.170
42.459
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
98.603
81.919
22.828
(181.050)
(108.496)
(33.728)
(74.194)
(46.219)
27.773
(9.253)
82.695
168.045
(75.327)
(150.708)
(226.247)
(304.930)
(404.961)
(504.993)
(604.379)
(704.103)
(803.469)
(902.813)
(1.002.028)
(1.101.331)
(677)
(1.355)
(2.032)
(2.709)
(3.387)
(4.064)
(4.741)
(5.419)
(6.096)
(6.774)
(7.451)
(8.128)
(11.640)
(23.279)
(33.703)
(33.703)
(44.126)
(44.126)
(44.126)
(44.126)
(44.126)
(44.126)
(44.126)
(37.355)
10.960
(93.423)
(239.154)
(522.392)
(560.969)
(586.910)
(727.440)
(799.867)
(825.917)
(962.965)
(970.909)
(978.769)
Ga na nci a (Pérdi da ) di ferenci a en ca mbi o Ingres os Di vers os Derficit/Superavit antes Provisiones
-
PROVISIONES Depreci a ci on de a ctivos Fi jos Amortiza ci ón de Intangi bl es Cobra nza Dudos a Deficit/Superavit Neto del Periodo
Se estima que en el escenario benchmark la estructura promedio de los ingresos sería 63% por mantenimiento y 37% por servicios, así mismo para el escenario futuro el, los ingresos por mantenimiento representa el 69% y por servicios 31% y para el escenario futuro II los ingresos por mantenimiento representa el 69% y por servicios el 31%. Informe elaborado para:
94
94
Anexo H: Betas de la Industria de Entretenimiento Evaluaci贸n de las Proyecciones Poblacionales y Econ贸mico-Financieras de Rinconada Country Club
95
Anexo H: Betas de la Industria de Entretenimiento Determinaci贸n de Beta a Utilizar Number of firms
Beta
D/E Ratio
Tax rate
Unlevered beta
Cash/Firm value
Unlevered beta corrected for cash
Adverti s i ng
65
1,03
Aeros pa ce/Defens e
95
1,01
52,57%
6,04%
0,69
5,91%
0,73
18,99%
15,03%
0,87
6,24%
Ai r Tra ns port
25
0,92
0,94
109,48%
13,79%
0,48
6,92%
Appa rel
0,52
70
1,15
21,33%
10,29%
0,96
2,99%
0,99
Auto & Truck
26
1,28
97,56%
4,71%
0,66
8,48%
0,72
Auto Pa rts
75
1,46
32,00%
9,43%
1,13
8,04%
1,23
Ba nk
7
0,72
84,19%
22,17%
0,43
10,94%
0,49
Ba nks (Regi ona l )
721
0,58
72,00%
18,00%
0,37
13,80%
0,43
Bevera ge
47
1,42
22,16%
3,95%
1,17
5,06%
1,24
Bevera ge (Al cohol i c)
19
1,14
27,56%
10,72%
0,91
1,38%
0,93
Bi otechnol ogy
349
1,12
9,15%
1,13%
1,02
4,39%
1,07
Broa dca s ti ng
30
1,53
48,49%
13,21%
1,08
2,31%
1,10
Brokera ge & Inves tment Ba nki ng
49
1,11
400,56%
13,44%
0,25
24,39%
0,33
Bui l di ng Ma teri a l s
37
1,27
30,05%
16,33%
1,02
5,04%
1,07
Bus i nes s & Cons umer Servi ces
179
0,90
29,23%
13,41%
0,72
4,33%
0,75
Ca bl e TV
16
0,97
49,23%
15,00%
0,69
2,58%
0,71
Chemi ca l (Ba s i c)
47
1,01
29,67%
6,27%
0,79
7,19%
0,85
Chemi ca l (Di vers i fi ed)
10
1,42
33,39%
25,03%
1,13
6,82%
1,22
Chemi ca l (Speci a l ty)
100
1,01
16,30%
12,74%
0,89
6,25%
0,95
Coa l & Rel a ted Energy
45
1,28
86,63%
2,44%
0,69
5,86%
0,73
Computer Servi ces
129
0,92
20,48%
9,94%
0,78
5,48%
0,82
Computer Softwa re
273
1,07
8,68%
6,16%
0,99
5,50%
1,04
Computers /Peri phera l s
66
1,15
8,83%
5,66%
1,06
5,92%
1,13
Cons tructi on
18
0,96
30,47%
9,82%
0,75
1,89%
0,77
Di vers i fi ed
20
0,77
94,47%
12,60%
0,42
2,27%
0,43
Educa ti ona l Servi ces
40
1,24
39,03%
11,84%
0,92
11,98%
1,04
El ectri ca l Equi pment
135
1,14
13,74%
7,49%
1,01
5,37%
1,07
El ectroni cs
191
1,02
16,01%
7,52%
0,89
10,69%
1,00
El ectroni cs (Cons umer & Offi ce)
26
1,37
40,30%
8,97%
1,00
6,97%
1,08
Engi neeri ng
56
1,20
22,72%
14,86%
1,01
11,21%
1,13
Enterta i nment
85
1,19
25,98%
4,85%
0,95
4,05%
0,99
7.766
1,01
74,28%
10,32%
60,42%
5,24%
0,64
Industry Name
Total Market Last Updated in January 2014 By Aswath Damodaran Fuente: Damodaran
Informe elaborado para:
Elaboraci贸n: MAXIMIXE
96
96
Anexo I: Índice de Morosidad por Mantenimiento Evaluación de las Proyecciones Poblacionales y Económico-Financieras de Rinconada Country Club
97
Anexo I: Índice de Morosidad por Mantenimiento A continuación se plantean los supuestos de largo plazo de los diversos escenarios, para el análisis situacional actual y potencial del Club. El ratio de mora de mantenimiento registrado el año 2013 es 20,4% y se espera que este ratio se mantenga para los años 2014 al 2034. SALDOS CUOTAS MANTENIMIENTO - ASOCIADOS HABILES - 2013 COMPARATIVO ANUAL
(Expres a do en Nuevos Sol es ) ENE
FEB
SEP
OCT
1 CUOTA
POR Nº CUOTAS PEND
124.670
133.810
97.870
99.013
100.782
100006,7
94.147
116.748
113.546
126.274
117.978
103162,1
103.279
613
2 CUOTA
89.436
129.184
106.284
99.846
123.919
123525,04
105.313
119.284
135.802
133.992
150.233
113280,66
93.284
338
3 CUOTA
34.999
56.078
72.406
41.224
64.665
75559,56
77.861
65.800
46.055
53.488
45.510
50236,77
40.249
91
4 CUOTA
20.250
25.273
35.419
30.434
32.160
44480
47.080
45.710
32.730
21.052
20.571
19810,29
32.880
65
5 CUOTAS A MAS
MAR
ABR
MAY
JUN
JUL
AGOS
NOV
DIC-2013
9013,36
DIC-2012
Nº Asoc.
35.681
33.301
33.644
31.344
35.321
44742,84
49.630
45.176
29.754
16.212
12.746
33.201
63
TOTALES
305.036
377.647
345.623
301.862
356.848
388.314
374.031
392.718
357.887
351.018
347.038
295.503
302.893
1.170
Deuda Morosa 02 cuotas a más
180.366
243.837
247.753
202.849
256.065
288.307
279.883
275.970
244.341
224.744
229.060
192.341
199.615
Deuda Morosa 03 cuotas a más
90.930
114.652
141.469
103.003
132.146
164.782
174.571
156.686
108.539
90.752
78.827
79.060
106.330
INDICADOR DE MOROSIDAD
Morosidad del mes (a)
25%
27%
19%
20%
20%
20%
18,4%
19,4%
Provisión Cuota Mensual
496.510
501.020
503.170
503.080
506.200
506.740
510.500
600.636
Morosidad anual 2013
19,0% 598.542
21% 599.702
19,5% 603.798
17,1% 603.206
21% 492.720
20,4%
Fuente: Ri ncona da Cl ub
Informe elaborado para:
98
98