Det danske ejendomsmarked The Danish Property Market
2016
J.C. Jacobsens Have, Carlsberg Byen. Utopian City Scape The J.C. Jacobsen’s Garden, Carlsberg City, Valby/Copenhagen. Utopian City Scape
1
2
Ørestad. By & Havn, Peter Sørensen Ørestad, Copenhagen. CPH City & Port Development, Peter Sørensen Det danske ejendomsmarked | The Danish Property Market
Indhold Forord
side 5
Dansk økonomi
side
Ejendomsfinansiering
side 21
Ny statistik for økonomisk tomgang
side 27
Kontormarkedet
side 33
Industri- og logistikmarkedet
side 43
Detailmarkedet
side 51
Boligmarkedet
side 61
Hotelmarkedet
side 67
Investeringsmarkedet og Capital Markets
side 73
De nordiske markeder
side 79
De europæiske markeder
side 83
Tema: Deleøkonomi - betydning og perspektiver for erhvervsejendomsmarkedet
side 87
7
Content Foreword
page 5
The Danish Economy
page 7
Property Financing
page 21
New Economic Vacancy Statistics
page 27
The Office Market
page 33
The Industrial and Logistics Market
page 43
The Retail Market
page 51
The Residential Market
page 61
The Hotel Market
page 67
The Investment and Capital Markets
page 73
The Nordic Markets
page 79
The European Markets
page 83
Feature Topic: The sharing economy: implications and outlook for the commercial property market
page 87
3
Nordhavn. By & Havn, Peter Sørensen Nordhavn, Copenhagen Harbour. CPH City & Port Development, Peter Sørensen
4
Det danske ejendomsmarked | The Danish Property Market
Forord
Morten Jensen Direktør, seniorpartner Afdelingsleder vurdering & research Newsec Egeskov & Lindquist har i mange år produceret en lang række rapporter om de forskellige geografiske og ejendomsmæssige segmenter på det danske ejendomsmarked. Vi samlede i foråret 2015 vores analyser af alle ejendomssegmenter i én rapport – Det danske ejendomsmarked. Efter en kortere opdatering af forårets omfattende rapport i efteråret 2015, glæder det os nu at kunne præsentere Det danske ejendomsmarked 2016. Det danske erhvervsejendomsmarked udviklede sig positivt igennem 2015 med stigende efterspørgsel efter investeringsejendomme og øget udlejningsaktivitet. Den positive udvikling skyldes dels de historisk lave renter, dels den generelle bedring i dansk økonomi. Samlet resulterede det i moderat stigende lejeniveauer på primære ejendomme i landets større byer og en transaktionsvolumen på 47 mia. kr., hvilket er det højeste niveau siden 2007 og tre gange så højt som i 2009. De positive takter fra 2015
forventes at fortsætte igennem 2016 med en fortsat stigende tendens i transaktionsvolumen og let stigende lejeniveauer på primære ejendomme. Herudover forventes det at efterspørgslen efter de bedste ejendomme på sekundære geografiske placeringer fra både investorer og lejere vil opleve en stigning. I denne udgave kan du læse om: • Dansk økonomi • Ejendomsfinansiering • Økonomisk tomgang • Markederne for - Kontorejendomme - Industri- og logistikejendomme - Detailejendomme - Boligudlejningsejendomme - Hoteller • De nordiske ejendomsmarkeder • De europæiske ejendomsmarkeder • Investeringsmarkedet og Capital Markets • TEMA: Deleøkonomi - betydning og perspektiver for erhvervsejendomsmarkedet
Foreword Morten Jensen Director, Senior Partner Head of Valuation & Research For many years, Newsec Egeskov & Lindquist has produced a number of reports on the various geographic and property segments of the Danish real estate market. In the spring of 2015 we gathered our analyses of all property segments in one report – The Danish Property Market. Subsequent to a shorter update of the extensive spring report, we are pleased to now present The Danish Property Market report for 2016. The Danish commercial property market performed well in 2015, with growing demand for investment opportunities and increased rental activity. The positive trend is partly due to the historically low interest rates and the general improvement in the Danish economy. Overall this resulted in a moderate increase in rent levels in prime properties in the country’s major cities and a transaction volume of DKK 47 billion., which is the highest level since 2007 and three times as high as in 2009. The positive trend from 2015 is expected to continue through 2016 with a continued
upward trend in transaction volumes and slightly increasing rental levels in prime properties. In addition, it is expected that the demand for the best properties in secondary locations from both investors and tenants will experience an increase. This report offers information and analysis on: • Danish Economy • Property Financing • Economic vacancy • The Markets for: - Office properties - Industrial and logistics properties - Retail properties - Rental properties - Hotels • The Nordic Property Markets • The European Property Markets • The Investment and Capital Markets • FEATURE ARTICLE: The sharing economy: meaning and perspectives for the commercial real estate market
5
6
Byggepladsen Carlsberg Byen. Kontraframe Building site, Carlsberg City, Valby/Copenhagen. Kontraframe Det danske ejendomsmarked | The Danish Property Market
Dansk økonomi Nationalregnskabet DANSK ØKONOMI INDE I VÆKSTFASE Dansk økonomi er nu inde i en periode med vækstfremgang efter flere år med lav eller negativ real BNP-vækst. Ifølge Danmarks Statistik var realvæksten i 2013 og 2014 på henholdsvis -0,2% og 1,3%, og væksten forventes at nå omkring 1,4% i 2015. Efter positiv vækst i de første to kvartaler i 2015 tegnede det til en realvækst i BNP oppe i omegnen af 2%. Væksten i 3. kvartal blev dog noget mindre opløftende og landede foreløbigt på -0,4%. Den negative udvikling skyldes primært international uro, idet usikkerheder omkring Kinas økonomi, flygtningestrømningen mod Europa og blandede meldinger fra USA skabte øget usikkerhed. Generelt peger pilene dog i en positiv retning på nationalt plan, og faldende arbejdsløshed og vækst i privatforbruget tegner et overordnet billede af en dansk økonomi i bedring. Det Økonomiske Råds opdaterede vækstprognose fra januar 2016 forudser en realvækst i BNP på 1,1% i 2015, ca. 1,1% i 2016, samt en realvækst omkring 2,3% i 2017. Dette er en nedjustering sammenlignet med vækstprognosen fra efteråret 2015, men prognosen indikerer dog fortsat, at udsigterne for dansk økonomi er væsentligt forbedret sammenlignet med de seneste år. Den primære positive bidragsyder til væksten i de tre første kvartaler af 2015 var det private forbrug, mens import af varer og tjenester var den største negative bidragsyder. Det forventes, at privatforbruget ligeledes vil vise
sig at have båret en eventuel vækst i 4. kvartal 2015. I 2016 forventes det, at det private forbrug vil være den største bidragsyder, mens nettoeksporten forventes at bidrage mere positivt end i 2015. Som en lille åben økonomi er Danmark i høj grad afhængig af handel med andre nationer. Derfor er dansk økonomi meget afhængig af den økonomiske udvikling på sine største eksportmarkeder, særligt Tyskland, Sverige og USA. De forbedrede europæiske og amerikanske økonomier er derfor særdeles gode tegn for udsigterne for dansk økonomisk vækst. Dette underbygges yderligere af, at den amerikanske centralbank medio december 2016 hævede renten for første gang i 9 år. Rentestigningen ses generelt som et tegn på bedring i USA’s økonomi og første skridt mod en normalisering. På trods af de positive udsigter for dansk økonomi er der fortsat store usikkerheder, som kan påvirke væksten negativt. Afmatningen i kinesisk økonomi, flygtningestrømmen mod Europa og de meget lave oliepriser tegner et billede af en verdensøkonomi, som langt fra er inde i en stabil periode. Herudover er den noget mindre tætte pressedækning af den græske finansielle krise ikke et tegn på, at udfordringerne her er ovre. Det er således alfa og omega for Danmark og andre europæiske økonomier, at de ovenstående udfordringer behandles hensigtsmæssigt fra politisk side. Herudover er det vigtigt for at opretholde en positiv vækst i
The Danish Economy The National Accounts DANISH ECONOMY IN A GROWTH PHASE The Danish economy has now entered a period of growth, following on from several years’ low or negative GDP growth. According to Statistics Denmark, the real growth in 2013 and 2014 was -0.2% and 1.3%, respectively, and the growth rate for 2015 is expected to be approximately 1.4%. After positive growth in the first two quarters of 2015, a picture was emerging of a real GDP growth close to 2%. However, Q3 growth was somewhat less promising, currently estimated at -0.4%. The negative development can be mainly attributed to international unrest, since the uncertainty surrounding the Chinese economy, the refugee numbers arriving in Europe, and the mixed messages from the US contributed to increased uncertainty. Generally, however, the indicators point in a positive direction, nationally speaking, and the drop in the unemployment rate and private consumption growth create an overall picture of an improving Danish economy. The growth forecast from The Economic Council (De Økonomiske Råd) predicts a 1.1% real GDP growth for 2015, approx. 1.1% for
2016, and real growth of 2.3% for 2017. This represents a minor downwards adjustment when comparing with the growth prognosis from autumn of 2015, although the prognosis still does suggest a significantly improved outlook for the Danish economy in comparison with recent years. Private consumption was the primary positive contributor to growth in the first three quarters of 2015, while imports of goods and services were the biggest negative contributors. There is an expectation that private consumption will also have carried any growth during Q4 of 2015. The expectation for 2016 is that private consumption will provide the largest contribution, while net export is expected to contribute more positively than for 2015. Due to its small, open economy, Denmark relies heavily on trade with other nations. This makes the Danish economy highly dependent upon the economic developments in its largest export markets, particularly those of Germany, Sweden and the US. This means that the upturn in the European and US economies is a very positive indication of the prospects for growth in the Danish economy. This is further supported by the first interest rate increase in 9 years announced by the US Federal Reserve in mid-December 2015. The
7
dansk økonomi, at landets større virksomheder forstår at navigere under disse vanskellige internationale forhold. POSITIV FORBRUGERTILLID OG SVAGT ØGET PRIVATFORBRUG Forbrugetilliden er fortsat positiv og viste fra oktober til december 2015 en stigende tendens. Fra januar til april 2015 steg forbrugertilliden fra 9,0 til 13,7. Herefter faldt forbrugertilliden til 3,0 i oktober som følge af store internationale usikkerheder. Forbrugertilliden er dog forblevet positiv igennem hele 2015, og den svagt stigende tendens mod slutningen af året indikerer, at danskernes forbrug i 2016 vil stige sammenlignet med året før. Den positive forbrugertillid afspejles i et let øget sæsonkorrigeret privat forbrug i 2015, som udgjorde DKK 230,6 mia. i 3. kvartal mod DKK 225,5 mia. i samme kvartal året før. Den positive forbrugertillid kommer ligeledes til udtryk igennem dankortforbruget på årets store handelsdage. Udsalgsdagen ”Black Friday”, som ligger sidste fredag i november (dagen efter amerikanernes Thanksgiving helligdag), er således blevet taget godt i mod af danskerne. I 2015 købte danskerne således ind for kr. 1,98 mia. med deres dankort på Black Friday, hvilket er den højeste dankortomsætning på en enkelt dag nogensinde. Omsætningen svarede til en stigning på ca. 13% i forhold til den tidligere rekord og en stigning på ca. 28% sammenlignet med Black Friday 2014.
interest rate increase is generally seen as a sign of improvement for the US economy and a first step towards normalisation. Despite the positive outlook for the Danish Economy, significant uncertainties remain that may carry a negative growth impact. The growth slowdown of the Chinese economy, the refugee waves heading towards Europe, and the very low oil prices all paint a picture of a global economy far from having arrived at stability. Additionally, the somewhat less intense media coverage of the Greek financial crisis is by no means an indication that the challenges here have ended. Consequently, it is imperative for Denmark and other European economies that the above referenced challenges are handled appropriately by the political sector. Also important for maintaining positive growth in the Danish economy will be for the country’s larger companies to be able to navigate through these very challenging international circumstances. POSITIVE CONSUMER CONFIDENCE AND LIGHTLY INCREASED PRIVATE CONSUMPTION Consumer confidence remains positive and showed a positive trend between October and December 2015. Consumer confidence rose from 9.0 to 13.7 between January and April 2015. After this, significant international uncertainty led to a consumer confidence drop to 3.0 in October. However, consumer confidence did remain positive throughout 2015, and the slightly rising trend
8
Det danske ejendomsmarked | The Danish Property Market
De største private forbrugsudgifter går til fødevarer, køb og drift af transportmidler, husleje (eller beregnet husleje af ejerbolig) samt andre boligudgifter, såsom vand, varme og el. Andre større forbrugsudgifter går til mere luksusprægede goder, såsom forlystelser og tv samt restaurantbesøg og hotelophold. Udgifter til bolig og madvarer er førsteprioritetsudgifter for langt de fleste familier og vil som procent af den disponible indkomst være toneangivende for forbruget i de øvrige kategorier. Den relativt lave boligbyrde ledt an af de historisk lave renter, sammenholdt med en lav inflation, medfører derfor, at forbrugerne alt andet lige har en øget disponibel indkomst efter udgifter til mad og bolig i forhold til tidligere år. Dette kan presse boligpriserne yderligere opad, idet en del af denne indkomst vil blive brugt til at købe/leje en mere attraktiv bolig. Det forventes dog, at størstedelen af denne effekt har indpriset sig i boligmarkedet allerede. DEN OFFENTLIGE BRUTTOGÆLD ER FALDENDE I 2012 samt 2013 var der underskud på den offentlige saldo i samtlige kvartaler. Denne tendens blev afbrudt af pæne overskud i 2. og 3. kvartal 2014 på ca. 10 mia. kr. i begge kvartaler. Overskuddet skyldes ekstraordinære indtægter fra omlægningen af kapitalpensionsordningen. Uden denne omlægning ville overskuddet i 3. kvartal blive vendt til et underskud på ca. 8 mia. kr., ifølge Danmarks Statistik. Den samlede offentlige bruttogæld udgjorde i 2013 ca. 44,5% af BNP, hvilket er pænt under grænsen på
towards year-end suggests that Danish consumption should increase when comparing with the previous year. This positive consumer confidence is mirrored by a light increase in seasonally corrected private consumption for 2015 of DKK 230.6 BN in Q3, compared with DKK 225.5 BN for the same quarter of the previous year. The positive consumer confidence is also expressed in the Danish credit card Dankort usage on the major trading days of the year. The sale day “Black Friday”, the last Friday of November and the day after the American Thanksgiving holiday, has been well received by the Danes. Indeed, in 2015, the Danish shoppers spent DKK 1.98 BN with their Dankort cards on Black Friday, the largest single day Dankort turnover ever. This turnover equates to a 13% increase over the previous record and a 28% increase over the previous Black Friday, in 2014. Most private consumption expenditure is spent on food, purchase and operation of means of transport, rent (or calculated rent if an owner-occupied dwelling), and other accommodation expenses such as water, heating and electricity. Other major expenditure is spent on more luxury-orientated items, such as entertainment and TV, dining out and hotel accommodations. Household and food costs are the primary priorities for the vast majority of families, and the fraction of the disposable income spent on these items will set the tone for the remainder of the
Tabel 1.1: Nationalregnskabets hovedposter Table 1.1: National Accounts Principal Items
Realvækst i % Real growth in %
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015*
2016*
Bruttonationalprodukt, BNP Gross Domestic Product, GDP
-0,7
-5,1
1,6
1,2
-0,7
-0,5
1,3
1,1
1,1
Import af varer og tjenester Imports of goods and services
4,3
-12,4
0,9
7,1
0,9
1,5
3,3
-1,1
1,9
Eksport af varer og tjenester Exports of goods and services
3,2
-9,5
1,9
7,3
0,1
0,8
3,1
-0,9
0,1
Privat forbrugsudgift Household consumption
0,5
-3,6
0,8
0,1
0,4
0,0
0,6
2,2
2,5
Offentlig forbrugsudgift Public consumption
3,2
3,0
1,3
-1,4
-0,2
-0,5
0,2
0,8
0,8
-3,3
-14,3
-4,0
0,3
0,6
0,9
3,4
-
-
Faste bruttoinvesteringer mv. Gross fixed asset formation, etc. *forventninger, Estimate Kilde: Danmarks Statistik Source: Statistics Denmark
Figur 1.1: Real vækst i BNP Figure 1.1: Real Growth GDP
Figur 1.2: Privatforbruget Figure 1.2: Private Consumption
Kilde: Danmarks Statistik Source: Statistics Denmark
Kilde: Danmarks Statistik Source: Statistics Denmark
Figur 1.3: Offentlig gæld Figure 1.3: Public Debt
Figur 1.4: Faste bruttoinvesteringer Figure 1.4: Gross Fixed Asset Formation
Kilde: Danmarks Statistik Source: Statistics Denmark
Kilde: Danmarks Statistik Source: Statistics Denmark
9
60%, som er sat af EU. I de første tre kvartaler af 2015 er den offentlige ØMU-gæld faldet med i alt ca. 44 mia. kr. og gælden udgjorde i 3. kvartal 2015 således 825,6 mia. kr. Dette svarer til 41,5% af BNP. Såfremt økonomien fortsætter sin fremgang, må det forventes, at ØMU-gælden gradvist kan nedbringes, idet der i mindre grad vil blive ført en ekspansiv finanspolitik. Den offentlige saldo må forventes at blive noget forbedret, hvis økonomien tager det forventede opsving og flere kommer i beskæftigelse. En øget beskæftigelse vil give en positiv dobbelteffekt i form af højere skatteindtægter og faldende overførselsindkomster. Generelt er de offentlige danske finanser i god form. ØMUgælden holder sig et pænt stykke under EU’s grænse og tendensen er lige nu, at bruttogælden bliver mindre. Hvorvidt tendensen fortsætter afhænger af den nye regerings evne til at styre de offentlige finanser og den generelle udvikling i dansk økonomi. FOKUS PÅ KERNEVELFÆRD I FINANSLOVEN FOR 2016 Den nye regerings første finanslov blev vedtaget uden de store vækstfremmende tiltag i 2016. Dette var dog i nogen grad ventet, idet økonomien forventes at kunne trække sig selv de kommende år uden finansiel stimulering fra det offentlige. Fokus har i stedet været på kernevelfærdsydelser og mindre tiltag for at forbedre vilkårene for virksomheder og erhvervsdrivende. Således blev der afsat flere penge til bl.a. ældreområdet og sundhedssektoren
spending in other categories. The relatively low housing costs, led by historically low interest rates, combined with the low rate of inflation, means that consumers, all other things being equal, enjoy an increase in disposable income after food and accommodation costs compared with previous years. This may have the effect of forcing house prices up, as part of this income will be spent on buying/renting a more attractive home. It is, however, presumed that most of this effect has been already assimilated by the property market. PUBLIC GROSS DEBT IS DECREASING In 2012 and 2013 the government balance showed a deficit for all quarters. This trend was interrupted by decent surpluses in Q2 and Q3 2014 of approx. DKK 10 BN for each quarter. This surplus was a result of extraordinary income from the restructuring of the capital redemption policy scheme, as a result of which those citizens who elected to re-structure their policy were taxed at the rate of 40% immediately rather than at commencement of pension payments. Without this restructuring, the Q3 surplus would have been a deficit of approx. DKK 8 BN, according to Statistics Denmark. The cumulative gross public debt in 2013 was approx. 44.5% of GDP, well below the 60% threshold set by the EU. For the first three quarters of 2015, the public EMU debt has been reduced by a total of approx. DKK 44 BN, so that by Q3 of 2015 it
10
Det danske ejendomsmarked | The Danish Property Market
inden for velfærdsområdet. Enkelte erhvervsområder kan bl.a. glæde sig over lavere registreringsafgift på biler, bedre vilkår for generationsskifte i familieejede virksomheder og en forlængelse af Bolig-Jobordningen i 2016 og 2017. Herudover kan en række boligejere i 2016 glæde sig over en fastfrysning af den meget omdiskuterede, og i nogle tilfælde kraftigt stigende, grundskyld. Selvom dette års finanslov ikke byder på større ekspansive tiltag, er der dog fortsat gang i byggeriet af en række infrastrukturprojekter. Således udvides metroforbindelsen i København i disse år, hvilket kommer til at omfatte flere bydele. Der skal bygges letbaner i både Aarhus, Odense, København og Aalborg. Anlæggelsen af Femern-forbindelsen forventes at tage fart inden for en overskuelig fremtid. I tillæg hertil er der flere store anlægsbyggerier i gang i Danmark inden for især sundhedsområdet, hvor der bygges nye supersygehuse forskellige steder i landet. PRESSEDE OFFENTLIGE FINANSER PÅ LÆNGERE SIGT En af de største poster inden for overførselsindkomster, folkepensionen, oplever et stadigt voksende pres. Idet danskerne lever længere og længere, stiger udgifterne til folkepension kraftigt. Udgifter til sundhedsvæsenet stiger ligeledes med middellevetiden, hvilket lægger yderligere pres på de offentlige finanser. Den stigende middellevetid sammenholdt med den lave fertilitetskvotient medfører, at der bliver relativt færre til at bidrage til den offentlige kasse i årene fremover. Det bliver dermed sværere og
was at DKK 825.6 BN. This corresponds to 41.5% of GDP. If the economy improvement continues, a gradual reduction of EMU debt should be expected, since there will be less need for expansive financial politics. The general government public balance should be expected to improve somewhat, provided the economy realises the predicted upturn and employment rates grow. Increased employment will provide a positive dual effect through increased tax revenues and declining social transfer costs. Generally speaking, the Danish public finances are in good shape. The EMU debt is some way below the EU threshold with a current trend pointing to a debt reduction. Whether this trend will continue depends on the ability of the new government to control the public finances and the general development in the Danish economy. CORE WELFARE FOCUS IN THE 2016 NATIONAL BUDGET The national budget of the new government was approved without significant growth promoting initiatives for 2016. This, however, was to some degree expected, since the economy is expected to be able to move under its own steam over the coming years without public financial stimulus. The focus has instead been on core welfare provision and some minor measures aimed at improving terms for companies and businesses. In consequence,
Figur 1.5: Betalingsbalancens løbende poster Figure 1.5: Current Account Balance
Figur 1.6: Renteudviklingen i Danmark Figure 1.6: Interest Rate Developments in Denmark
Kilde: Danmarks Statistik Source: Statistics Denmark
Kilde: Danmarks Nationalbank Source: Danish National Bank
Figur 1.7: Forbrugerprisinflation Figure 1.7: Consumer Price Inflation
Figur 1.8: Ledighed Figur 1.8: Unemployment
Kilde: Danmarks Statistik Source: Statistics Denmark
Kilde: Danmarks Statistik Source: Statistics Denmark
Figur 1.10: Gini-koefficienten Figure 1.10: The Gini coefficient
Figur 1.9: Lønudvikling Figure 1.9: Wage Developments
Kilde: Danmarks Statistik Source: Statistics Denmark
Kilde: Eurostat Source: Eurostat
11
sværere for det offentlige at bibeholde det nuværende niveau af offentlige ydelser og service på mellem-lang og lang sigt. Det må derfor forventes, at de kommende år vil byde på en række reformer inden for arbejdsmarkedet og offentlige ydelser for at imødegå dette stigende pres. Der er allerede nu fokus på, at de, som træder ind på arbejdsmarkedet i dag, skal forvente at kunne arbejde til en væsentligt højere alder end tilfældet er i dag. STABILITET I DE FASTE BRUTTOINVESTERINGER De faste bruttoinvesteringer er steget løbende siden 2010 og de udgjorde i 2014 samlet DKK 363,5 mia. De foreløbige tal for 1.-3. kvartal 2015 indikerer, at investeringerne har stabiliseret sig på niveauet fra 4. kvartal 2014 på ca. 95 mia. kr. pr. kvartal. Investeringerne ligger dog stadig noget under niveauet fra 2008, hvor de udgjorde samlet set over 400 mia. kr. Det generelt høje niveau af investeringer peger på en øget tiltro til det fremtidige økonomiske klima. De største investeringsposter udgøres af boliginvesteringer og investeringer i intellektuelle rettigheder. Særligt de intellektuelle rettigheder har oplevet en markant fremgang det seneste årti og er, foruden en pæn fremgang i anlægsinvesteringerne, den eneste investeringspost, som er steget siden krisens indtog i 2008. Boliginvesteringerne er fortsat hårdt ramt og lå i 2014 knap 40% under niveauet fra toppen i 2008.
additional welfare focused funds were set aside for the aged and the health sector. Some select business areas can rejoice, among other things, in lower car registration taxes, better generation change terms for family owned businesses and an extension of the so-called Property Works Arrangement (Bolig-JobOrdningen) into 2016 and 2017. In addition, some property owners can derive pleasure in 2016 from a freeze on the highly debated and in some areas fast increasing land ownership tax. Although the national budget for this year does not include significant expansive measures, some infrastructure building projects are ongoing. The Copenhagen subway system, for example, is undergoing expansion, enabling the system to cover more areas of the city. Light rail systems are planned for Aarhus, Odense, Copenhagen, and Aalborg. Work on the Femahrn connection is expected to commence within the foreseeable future. In addition, there are several on-going large-scale structural building projects in Denmark, particularly in the health sector, with the construction of super hospitals in various parts of the country. LONG-TERM PRESSURE ON PUBLIC FINANCES One of the largest social transfer items, the national old-age pension, is under continuously growing pressure. As Danes live longer and longer, the costs for old-age pensions are increasing considerably. Costs for the provision of health services also
12
Det danske ejendomsmarked | The Danish Property Market
OVERSKUD PÅ BETALINGSBALANCENS LØBENDE POSTER Danmark har siden 1990 været nettoeksportør af varer og tjenester, hvilket har bidraget til, at Danmark, med få undtagelser, har et overskud på betalingsbalancens løbende poster. Generelt set bidrager handel med varer og handel med tjenester begge to positivt sammen med løn og formueindkomster, mens overførsler mellem Danmark og udlandet, primært EU, bidrager negativt. Det høje niveau af overførsler til udlandet afspejles i, at Danmark generelt er den næststørste bidrager til EU målt pr. indbygger, kun overgået af Luxembourg. Grundet overskuddene på betalingsbalancens løbende poster har Danmark ifølge Danmarks Nationalbank akkumuleret nettotilgodehavender overfor udlandet på godt 800 mia. kr. pr. 3. kvartal 2015. Disse tilgodehavender vidner om, at Danmark generelt set klarer sig godt internationalt og at danske varer og tjenester i høj grad efterspørges uden for landets grænser.
Rente og inflation FORTSAT LAVE RENTER De historisk lave renter har været en støttende hånd for den danske økonomi, hvilket især boligejere og ejendomsinvestorer har nydt godt af. Den Europæiske Centralbanks deflationsangst og forsøget på at hjælpe økonomien i gang er de primære årsager til
increase with increased life expectancy, placing an additional strain on public finances. The overall increase in life expectancy, in combination with the low fertility quotient, results in a situation in which there are relatively fewer people to help contribute to public finances in the coming years. Thus, it becomes increasingly difficult to maintain the current level of public spending for social transfers and service in the short- and long-term. Therefore, in the coming years we should expect to see a wide range of reforms linked to the job market and social transfer costs, in order to be able to respond to this increased pressure on public finances. There is already now some focus on the notion that new inductees into the job market must expect having to work until a considerably higher age than is currently the case. STABLE GROSS ASSET FORMATION Gross asset formation has been on a steady increase since 2010, totalling DKK 363.5 BN in 2014. The interim figures for Q1-Q3 2015 suggest an investment stabilisation at the Q4 2014 level of approx. DKK 95 BN per quarter. However, the investment level is still somewhat below the 2008 level of a total of DKK 400 BN. The generally high investment level indicates an increased belief in the future economic climate.
den nuværende lave rente. Den danske udlånsrente følger generelt renteniveauet fra ECB. Så længe priserne ikke begynder at stige markant, forventes det, at renten holder sit nuværende lave niveau. Realkreditrenterne steg i løbet af 2015 fra det meget lave niveau ved årets begyndelse. Dette må generelt anses som en positiv udvikling, idet risikoen for en boble på boligmarkedet blev reduceret ved rentestigningen. Stigningen ændrede dog ikke på, at renteniveauet fortsat er meget lavt. Det forventes, at niveauet de kommende år vil forblive lavt med en svagt stigende tendens.
det lave inflationsniveau blive problematisk. Kommer der et negativt stød til dansk økonomi og et efterfølgende fald i forbrugertilliden, er det derfor overvejende sandsynligt, at vi kommer til at opleve faldende priser. Uden en væsentlig mulighed for at justere renteniveauet yderligere i nedadgående retning kan en sådan deflation potentielt sætte gang i en negativ spiral, hvor forbrugerne udskyder deres indkøb af særligt varige forbrugsgoder. Det kræver dog længerevarende og kraftig deflation, før denne frygt aktualiseres og det forventes således ikke at udvikle sig til et egentligt problem under de nuværende forhold.
FORVENTET STIGNING I INFLATIONSRATEN Forbrugerprisinflationen i Danmark har siden 2013 ikke oversteget 1%, og lå i 2014 på blot 0,6%. Den vægtede gennemsnitlige inflation i EU har, ligesom den danske, udvist en faldende tendens igennem de seneste tre år, og endte på 0,5% i 2014 – den laveste inflation i 60 år. Både europæisk og dansk inflation ligger i øjeblikket langt fra det officielle mål på 2%. Priserne forventes dog generelt at stige, når økonomierne får gang i hjulene og forbruget øges. Inflationen i 2015 forventes, ifølge De Økonomiske Råds efterårsrapport for 2015, at lande på 1,0% mens inflationen i 2016 forventes at ende på 1,6%. Disse forventninger peger på, at inflationen fortsat vil ligge under det langsigtede mål i de kommende år. Skulle de nuværende usikkerhedsmomenter i international økonomi få større negative konsekvenser for den danske vækst, kan
Beskæftigelse og løn
The largest investment areas are housing and intellectual rights. Intellectual rights have seen a particularly noticeable increase over the past decade, and they are the only item, other than a decent increase in fixed asset investment, to show an increase since the start of the financial crisis in 2008. Housing investment is still badly hit, with 2014 being some 40% below the peak level of 2008. CURRENT ACCOUNT BALANCE SURPLUS Since 1990, Denmark has been a net exporter of goods and services, meaning that, save for a few exceptions, Denmark has had a current account surplus. Generally speaking, the trade of goods and services contributes positively, together with salaries and property income, while transfers between Denmark and other nations, primarily the EU, contribute negatively. The high level of international transfers is reflected in the fact that Denmark is generally the second-highest per capita contributor to the EU, second only to Luxembourg. As a result of the current account surplus, Denmark has, according to the Danish National Bank, accumulated net foreign assets of just under DKK 800 BN, as per Q3 2015. These receivables prove that, generally speaking, Denmark is doing well on the international stage, and that Danish goods and services are highly sought after outside of the country.
STABILT FALDENDE LEDIGHED I november 2015 var der 120.400 sæsonkorrigerede bruttoledige i Danmark, hvilket er ca. 11.000 færre personer end samme måned året før. Den nuværende bruttoledighed svarer til 4,5% af arbejdsstyrken mod 5,0% for et år siden. Dette er dog stadig noget højere end bunden fra 2007, hvor kun 2,5% af arbejdsstyrken var ledige. En bekymring i forhold til eventuelle stigninger i beskæftigelsesniveauet er, at Danmarks produktivitetsvækst har været langt under produktivitetsvæksten i nabolandene, hvilket til dels skyldes, at danske virksomheder ikke fuldt ud har justeret deres
Interest Rates and Inflation CONTINUED LOW INTEREST RATES The historically low interest rates have lent a supporting hand to the Danish economy, particularly benefiting homeowners and property investors. The European Central Bank’s fear of deflation and attempts to kick-start the economy have been the primary cause of the current low interest rate. The Danish lending rate generally follows the ECB level. Provided that prices do not begin to increase significantly, it is expected that interest rates will stay at the current low level. Mortgage lending interest rates rose during 2015 from a very low level at the start of the year. Generally, this should be seen as a positive development, as the interest rate increase counters the risk of a property market bubble. The increase did not, however, change the fact that interest rates are still very low. The expectation for the coming years is a continued low level with a gently rising trend. EXPECTED INFLATION RATE INCREASE The consumer price inflation in Denmark has not been above 1% since 2013 and in 2014 it was at just 0.6%. The weighted average inflation for EU mirrored the Danish one and showed a dropping trend over the past three years, ending on 0.5% in 2014 – the lowest inflation rate in 60 years. European and Danish inflation
13
kapacitet til den økonomiske situation. Når den økonomiske vækst begynder at stige, vil det derfor ikke ubetinget føre til lavere arbejdsløshed, da der stadig er en mulig overkapacitet i virksomhederne. En meget lav ledighedsprocent kan lægge et uhensigtsmæssigt stort pres på lønningerne i opadgående retning, idet virksomhederne i stigende grad vil være villige til at betale en høj løn for at tiltrække kvalificeret arbejdskraft. Den nuværende lave fertilitet kan betyde, at dette pres øges fremover. I værste fald kan den danske arbejdsstyrke ikke varetage alle danske jobs i fremtiden, hvilket kan presse en række virksomheder til at søge mod udlandet. FORVENTET STIGNING I REALLØNNINGERNE Grundet den historisk lave inflation har reallønningerne i de seneste år været stigende på trods af den generelle økonomiske stagnation, hvilket har lagt et pres på virksomhedernes lønandel. Ifølge De Økonomiske Råd forventes det, at reallønnen vil stige i omegnen af 1% årligt de kommende år. Såfremt reallønnen følger denne prognose, vil det kræve, at den økonomiske vækst ligeledes tager fart for ikke at lægge yderligere pres på virksomhederne. Historisk set er lønnen særdeles ufleksibel i nedadgående retning. Der findes ganske få eksempler på overenskomster, hvor en lønnedgang er aftalt mellem parterne. Sammenholdt med den lave inflation de seneste år har virksomheder, som har forhandlet en nominel lønstigning på et par procent på plads med deres
rates are currently far below the official 2% target. However, prices are expected to rise generally once the economies gain momentum and consumption increases. 2015 inflation is expected, according to the 2015 autumn report of The Economic Council, to show a final figure of 1.0% while 2016 inflation is expected to end up at 1.6%. These figures indicate inflation below the long-term goal over the coming years. The low 2015 inflation can be significantly attributed to the falling oil prices. If the current uncertainty elements in the international economy turn out to have significant negative consequences for the Danish growth, the low inflation level could become problematic. If the Danish economy is negatively impacted and sees a subsequent fall in consumer confidence, it is very likely that prices will fall. Without the option to significantly adjust interest rates further in a downwards direction, deflation may potentially kick-start a negative spiral in which consumers defer acquiring particularly consumer durables. However, longer-lasting and stronger deflation is required for such fears to become a reality, and the expectation is that this will not present an actual problem under the current conditions.
14
Det danske ejendomsmarked | The Danish Property Market
medarbejdere oplevet et stigende pres på lønudgifterne. Hvis inflationen ikke begynder at stige de kommende år, vil det lægge et yderligere pres på en række virksomheder, hvilket kan resultere i fyringer og i værste fald konkurser. INDKOMSTULIGHEDEN I DANMARK DEN LAVESTE IFØLGE OECD Gini-koefficienten er et mål for indkomstulighed, ofte målt på landebasis. En koefficient på 0 indikerer, at alle har den samme indkomst, mens en koefficient på 100 indikerer, at en person (eller gruppering) har hele indkomsten i landet. Danmarks gini-koefficient i 2014 var på 27,5 ifølge Eurostat. Til sammenligning ses Eurostats beregnede gini-koefficienter for udvalgte lande i 2014 i nedenstående tabel. Tabel 1.2: Gini-koefficienten
Gini
Danmark
Tyskland
UK
27,5
30,7
31,6
Sverige Slovenien 25,4
25,0
Kilde: Eurostat
Indkomstuligheden i Danmark ligger nogenlunde midt i feltet af EU lande ifølge Eurostat. Ses der i stedet på OECDs opgørelse af indkomstuligheden, er Danmark det mest lige land i verden. Det bør dog bemærkes, at der i beregningen af Eurostats gini-koefficient kun indgår egentlig disponibel indkomst fra løn og
Occupation and Wages STEADY DROP IN UNEMPLOYMENT In November 2015, the seasonally adjusted gross unemployment in Denmark stood at 120,400 persons, approx. 11,000 less than the same month in the previous year. The current gross unemployment corresponds to 4.5% of the workforce compared with 5.0% a year ago. This is still, however, somewhat higher than the lowest level in 2007 when only 2.5% of the workforce was unemployed. One concern relative to a potential increase in the level of employment is that Denmark’s growth in productivity has lagged significantly behind the growth in productivity of neighbouring countries, the reason being that Danish businesses have not fully adapted their capacities to the current financial reality. As economic growth increases, this might not lead to a definite drop in unemployment, as there is still a possible excess capacity in businesses. A very low unemployment can put undesirable amounts of pressure on businesses as they become increasingly willing to pay high wages in order to attract qualified staff. The current low fertility quotient may contribute to this pressure in future. In a worst-case scenario, the available Danish workforce will not be able to accommodate the demand for labour in Denmark, a situation that may push many businesses to relocate abroad.
Figur 1.11: CO2 udledning per capita, 2014 Figure 1.11: CO2 Emission Per Capita 2014
Kilde: Global Carbon Atlas Source: Global Carbon Atlas
Figur 1.12: Samlet CO2 udledning, 2014 Figure 1.12: Total CO2 Emission 2014
Kilde: Global Carbon Atlas Source: Global Carbon Atlas
Figur 1.13: Olieprisudviklingen Figure 1.13: Oil Price Development
Kilde: Euroinvestor Source: Euroinvestor
Aarhus Havn, Aarhus Kommune/Per Ryolf
15
EXPECTED REAL INCOME INCREASE A consequence of the historically low inflation level is an increase in real wages over recent years, in spite of the general economic stagnation, pressuring wage shares in businesses. According to The Economic Council, real wages are expected to increase approx. 1% per annum in the years to come. If real wages do follow this prognosis, economic growth must also accelerate in order not to put additional pressure on businesses. In historical terms, wages are extremely inflexible in terms of downward developments. There are very few examples of industrial agreements involving an agreed wage reduction. When combined with the low inflation rate over recent years, businesses negotiating a nominal, few-percent wage increase for their employees have experienced increased pressures on wage costs. If the inflation rate does not begin to increase in the coming years, this will apply additional pressure on many businesses, leading to redundancies and, in the worst case, bankruptcies. INCOME DIVERGENCE IN DENMARK LOWEST ACCORDING TO OECD The Gini coefficient is a measure for income divergence, often measured on a national basis. A coefficient of 0 indicates that everyone receives the same income, while a coefficient of 100 indicates that one person (or grouping) receives all the income in
16
Det danske ejendomsmarked | The Danish Property Market
the country. The Gini coefficient for Denmark in 2014 was 27.5, according to Eurostat. For comparison, the Gini coefficients for a range of countries, as calculated by Eurostat in 2014, are shown in the table below. Table 1.2: The Gini Coefficient
Gini
Denmark
Germany
United Kingdom
Sweden
Slovenia
27.5
30.7
31.6
25.4
25.0
Source: Eurostat
The wage divergence in Denmark, according to Eurostat, is placed roughly in the middle of the field of EU countries. If, however, the OECD income divergence report is considered, Denmark is the most equal nation in the world. It should be noted, however, that the Eurostat calculation of the Gini coefficient only considers real disposable income, in the form of wages and transfers. Other social insurance benefits such as free healthcare and education are not included, and this means that the Gini coefficient cannot be compared directly between countries. The development in the Gini coefficient, however, can be used to show changes in the wage divergence of an individual country. The Gini coefficient for Denmark has risen significantly since 2002,
overførsler. Andre velfærdsgoder, såsom gratis sundhedsvæsen og skolegang indgår ikke og gini-koefficienten kan derfor ikke direkte sammenlignes lande imellem. Udviklingen i gini-koefficienten over tid kan derimod bruges til at vise ændringer i et enkelt lands indkomstulighed. Danmarks gini-koefficient er steget markant siden 2002, hvilket vidner om en stigende indkomstulighed i samfundet. I Danmark skal den stigende gini-koefficient i nogen grad ses som endnu en effekt af den økonomiske krise. Når flere personer bliver ledige, vil mange miste en stor del af deres indkomst, hvilket medfører at gini-koefficienten stiger. Når økonomien forbedres og arbejdsløsheden falder, må det forventes, at koefficienten falder en smule igen.
Et Internationalt perspektiv DEN AMERIKANSKE CENTRALBANK HÆVER RENTEN For første gang i ni år hævede den amerikanske centralbank (Federal Reserve) renten i medio december 2015. Renten blev hævet med 0,25 procentpoint. Det forventes, at centralbanken vil komme med yderligere rentestigninger i løbet af 2016, for gradvist at bevæge sig mod en normalisering af pengepolitikken. Når renteniveauet hæves fra det meget lave niveau, skal det ses som et sundhedstegn for USA’s økonomi. Renteforhøjelsen kom således som ventet i kølvandet på generelt pæne tal fra jobskabelsen og stigende inflationsrate i USA. Havde centralbankchef Janet
demonstrating an increasing wage divergence. In Denmark, the increasing Gini coefficient is to some extent yet another result of the financial crisis. As more and more people become unemployed, many will lose a significant part of their income, leading to a rise in the Gini coefficient. As the economy generally improves and unemployment decreases, the expectation must be that the coefficient will fall again.
Louise Yellen således valgt at fastholde renten ved mødet i december, ville det blive opfattet som et svaghedstegn for økonomien. Det pointeres dog, at renten stadig er meget lav og amerikansk økonomi er således fortsat langt fra at være tilbage på det forventede langsigtede niveau. I Europa liggerer inflationen fortsat noget under det langsigtede mål på 2% årligt mange steder. Herudover ligger arbejdsløsheden mange steder højt. Særligt middelhavslandene Grækenland, Spanien og Italien trækker op i EU’s samlede arbejdsløshed ifølge Eurostat. Samlet set peger det på, at en renteforhøjelse fra den europæiske centralbank ligger et stykke ude i fremtiden. SAMLET KLIMAAFTALE PÅ COP21 Det lykkedes for verdens lande at nå en samlet aftale for klimaet under COP21 i Paris i midten af december 2015. I store træk går aftalen på at holde den globale opvarmning under 2 grader celsius i forhold til det pre-industrielle niveau. Det skal endvidere tilstræbes at holde stigningen på ca. 1,5 grader celsius. Aftalen er således skruet sammen, at de lande, som forurener mest, ligeledes forventes at yde den største indsats i forbindelse med at holde temperaturstigningen til et minimum. Den suverænt største udleder af CO2 i verden, målt på samlet udledning, er Kina efterfulgt af USA og Indien. Målt på CO2 udledning per capita forurenede Danmark dog kun en smule mindre end Kina i 2014.
An International Perspective
be made, however, that the interest rate is still very low and that the American economy is far from being back at the expected long-term level. In Europe, inflation is still somewhat below the long-term target of 2% annually in many places. In addition, unemployment is high in many places. The Mediterranean nations of Greece, Spain, and Italy especially contribute to the overall EU unemployment figure, according to Eurostat. Taken as a whole, the indication is that a European Central Bank interest rate increase is some time off into the future.
US FEDERAL RESERVE INCREASE INTEREST RATE For the first time in nine years, the US Federal Reserve increased the interest rate in mid-December 2015. The interest rate increase was 0.25 percentage point. It is expected that the Federal Reserve will follow this with additional interest rate increases throughout 2016 in a gradual move towards a normalisation of the fiscal policy. The interest rate increase from a very low level should be considered a sign of health for the US economy. The interest rate increase followed in the wake of generally sound job creation figures and an increase in the US inflation rate. Had Federal Reserve Chair Janet Louise Yellen instead chosen to maintain the interest rate level at the December meeting, this would have been taken as a sign of economic weakness. The point must
COLLECTIVE CLIMATE AGREEMENT AT COP21 The nations of the world managed to reach a collective climate agreement at COP21 in Paris in mid-December 2015. Broadly speaking, the agreement is to keep global warming below 2 degrees Celsius compared with the pre-industrial level. Attempts will further be made to keep the increase to approx. 1.5 degrees Celsius. The nature of the agreement is such that those nations contributing most to pollution are expected also do the most in order to keep temperature rise to a minimum. The largest CO2 emitter by far worldwide, measured by total emissions, is China followed by the USA and India. When measuring CO2 emissions per capita, however, Denmark only polluted a little less than China in 2014.
17
Generelt forurener olieproducerende lande væsentligt mere end gennemsnittet målt per capita. Qatar topper således listen med 46 ton per capita i 2014, mens Kina kun udleder godt 7 ton. For at opnå det samlede klimamål er det vigtigt, at de mest forurenende lande, målt på samlet udledning, samt de lande, som udleder store mængder CO2 per capita, går forest. Danmarks position som lille samlet udleder med middel udledning per capita betyder således, at Danmarks bidrag til den samlede reduktion under alle omstændigheder bliver begrænset. Traditionelt har Danmark dog været et forgangsland når det kommer til grøn teknologi og det må forventes, at aftalen alt andet lige vil få en positiv effekt på dansk økonomi. Herudover kan aftalen ligeledes medføre endnu strengere energikrav til bl.a. nybyggede ejendomme på sigt. OLIEPRISEN LIGGER FORTSAT PÅ ET MEGET LAVT NIVEAU Siden sommeren 2014 er prisen pr. tønde råolie styrtdykket verden over og den lå primo januar 2015 på under halvdelen af prisen i juni året før. Oliepriserne steg i igen i løbet af de første måneder af 2015 og det så ud til, at de igen ville komme op på et holdbart niveau. Prisen vendte dog igen og den lå primo 2016 nær 30 USD pr. tønde. Dette betyder, at olieprisen samlet er faldet ca. 30% det seneste år. Mange olieproducenter sælger lige nu olie med store underskud og det nuværende prisniveau er derfor ikke holdbart i længden
Generally speaking, oil-producing countries polluted significantly more than average when measured per capita. Qatar is at the top of the list with 46 tonnes per capita in 2014, compared with just over 7 tonnes for China. In order to achieve the overall climate target, it is important that the most polluting countries, measured by total emissions, and those countries with the highest per capita CO2 emissions take the lead. Denmark’s position as a small overall emitter with medium per capita emissions means, therefore, that Denmark’s contribution to the overall reduction will be limited, all things told. Traditionally, however, Denmark has been an instigator in relation to green technology, and the expectation must be that, all other things being equal, the agreement will have a positive effect on the Danish economy. In addition, the agreement could lead to even tighter energy demands made on, among other things, new builds in the longer term. OIL PRICES STILL VERY LOW Since the summer of 2014, the price of crude oil has plummeted worldwide, and at the start of January 2015 oil cost less than half what it did in June the previous year. Oil prices rose again during the first two months of 2015, and indications were that they would return to a sustainable level. However, the price started falling again, and by the beginning of 2016, it was close to USD 30
18
Det danske ejendomsmarked | The Danish Property Market
I sidste års udgave af Det Danske Ejendomsmarked henviste vi til en artikel fra Børsen.dk, hvor ledende økonomer forudsagde, at olieprisen ville stige til et niveau på USD 60-90 pr. tønde i løbet af 2015. Flere af de adspurgte mente dog, at der meget vel kunne komme yderligere fald i første halvår. Det har siden vist sig, at olieprisen samlet endte med et relativt stort fald igennem 2015. Hvordan olieprisen udvikler sig i 2016 er usikkert, men bunden ser efterhånden ud til at være nået. Som udgangspunkt kommer de lave oliepriser virksomheder og forbrugere til gode gennem lavere produktionsomkostninger og lavere forbrugerpriser. Der er dog ligeledes store usikkerhedsmomenter i det på længere sigt uholdbare prisniveau. Fortsætter de lave oliepriser er det kun et spørgsmål om tid før nogle af olieproducenterne begynder at bukke under. Det kan potentielt lede til en bølge af misligholdt gæld og være startskuddet på en større international krise. Den lave oliepris skyldes et mismatch mellem udbud og efterspørgsel efter olie. Der har været et stort fokus på udbudssiden, hvor bl.a. OPEC stædigt har fastholdt en høj produktion af olie. Efterspørgselssiden er dog mindst ligeså vigtig. En lav efterspørgsel efter olie kan indikere at bl.a. produktionen i verdens store oliekonsumerende lande som Kina, USA, Indien og Rusland ikke er på det forventede niveau. Den lave oliepris kan således være en indikator for at verdensøkonomien er langt fra et generelt opsving.
per barrel. This means a total drop in the oil price of approx. 30% in the past year. Many oil producers are currently selling oil with massive losses, meaning that the current price level is not sustainable in the longer term. In last year’s issue of The Danish Property Market, we made reference to an article on Børsen.dk in which leading economists predicted a rise in the price of oil to some USD 60-90 per barrel during 2015. Several respondents, however, believed that further price drops were possible during the first half of the year. As we have since seen, the overall oil price development was a relatively strong drop throughout 2015. The oil price development for 2016 is uncertain, but it does appear that it is clear to bottoming out. As a starting point, lower oil prices will benefit businesses and consumers as a result of lower production costs and lower consumer prices. The long-term unsustainable price level, however, gives rise to some rather large uncertainty issues. If the low oil prices are maintained, it will only be a question of time before some of the oil producers go under. This could potentially lead to a wave of non-performing debt obligations and signal the start of a larger, international crisis. The low price of oil is caused by the lack of match between the supply of and demand for oil. The supply side has been very active, and OPEC among others has maintained a high oil production. The
FORTSAT URO OMKRING DEN EUROPÆISKE UNION Den interne debat i nogle lande omkring medlemskabet af EU fortsætter. Størst fokus er rettet mod Storbritannien, som skal til stemmeurnerne i 2016 omkring deres fortsatte medlemskab af EU. Såfremt Storbritannien vælger at forlade samarbejdet, kan det sætte gang i en mindre bølge af afstemninger i andre lande. Under alle omstændigheder vil et britisk exit lede til en svækket union. Der er dog fortsat massiv opbakning til EU fra flere store lande, såsom Tyskland og Frankrig. I Danmark er der ligeledes en voksende skepsis overfor EU, hvilket blev cementeret ved danskernes ’Nej’ til ophævelsen af EUretsforbeholdet ved folkeafstemningen i december 2015. Herudover har flygtningemigrationen igennem Europa givet vind i sejlene til indvandrerskeptiske partier i flere lande, herunder Dansk Folkeparti. En stor del af disse partier er traditionelt ligeledes skeptiske overfor EU. Den øgede indflydelse fra disse partier kan således skabe yderligere debat omkring medlemskab af EU i nogle medlemslande. Samlet kan de interne spændinger i EU lede til øget uro for dansk økonomi og i nogen grad være med til at bremse det igangværende opsving.
demand side, however, is at least as important. A low demand for oil could indicate that productivity in the big oil consuming nations such as China, USA, India, and Russia is not at the expected level. The low price of oil could then be taken to indicate that the world economy is some distance away from a general upturn.
additional discussions regarding EU membership in certain member countries. Seen overall, the internal tensions in the EU could lead to increased instability in the Danish economy and to some extent contribute to a slowing down of the current upturn.
CONTINUED UNREST IN THE EUROPEAN UNION There are on-going internal discussions in some countries regarding continued EU membership. The focus is on Great Britain, where a referendum on the continuation of the EU membership will be held in 2016. Should Great Britain chose to leave the union, this may spark a minor wave of referenda in other nations. In any event, a British exit would mean a weakening of the union. Strong continued support for the EU still exists, however, from several larger nations including Germany and France. Denmark is also experiencing increased Euroscepticism, as heavily emphasised with the Danish ‘No’ in the Justice and Home Affairs Referendum in December of 2015. In addition, the refugee and migrant movements throughout Europe have bolstered the cause of immigration sceptic parties in several countries, including the Danish Peoples Party (Dansk Folkeparti). A large number of these parties also traditionally express EU scepticism. The increased influence from these parties may serve to foment
19
Ørestad. By & Havn, Peter Sørensen Ørestad, Copenhagen. CPH City & Port Development, Peter Sørensen
20
Det danske ejendomsmarked | The Danish Property Market
Ejendomsfinansiering I Danmark findes en række store udbydere af ejendomsfinansiering. Tendensen har de seneste år gået imod, at udbydere af forskellige finansieringstyper slår sig sammen. Dette har mindsket konkurrencen på markedet en smule, men samtidigt givet låntagerne mulighed for at få mere helstøbte finansieringsløsninger et samlet sted. Finansieringen af fast ejendom i Danmark kan som udgangspunkt inddeles i følgende tre hovedgrupper: • Realkreditinstitutter • Pengeinstitutter • Andre långivere Realkreditinstitutterne yder udelukkende lån med pant i fast ejendom. Fundingen foregår ved udstedelse og salg af obligationer med en pålydende rente til en markedsbestemt kurs. Obligationerne udstedes typisk med en løbetid på 20-30 år og er ofte den billigste finansieringsform grundet den relativt lave risiko for lånyder. Pengeinstitutterne yder en række forskellige typer lån, både midlertidige lån og endelig finansiering. De midlertidige lån kan bl.a. ydes i form af byggekredit under opførelsen af et byggeri. Den endelige finansiering ydes ofte som et supplement til realkreditten og udgøres af bl.a. banklån og prioritetslån, med eller uden pant i ejendommen. Andre långivere er en bred betegnelse for alle andre kilder til boligfinansiering end realkreditten og finansiering fra pengeinstitutter. ”Pantebrevslån” benyttes ofte som en fællesbetegnelse for disse lån. Når det gælder det kommercielle ejendomsmarked udgøres de
mest interessante långivere inden for denne kategori af pensionskasser og private fonde. De fleste realkreditinstitutter har som regel et eller flere pengeinstitutter tilknyttet som moder- eller datterselskab, eller alternativt som fast samarbejdspartner. Det er således blevet muligt at få en samlet finansieringspakke fra en enkelt koncern, hvor der f.eks. først ydes et byggelån til et ejendomsprojekt, som så overtages af et realkreditlån når ejendommen står færdig. REALKREDITTEN I DANMARK Den mest almindelige ejendomsfinansieringsform i Danmark er realkredit. De tre mest populære realkreditlån, målt på de totale udlån, udgøres af rentetilpasningslån med afdragsfrihed, rentetilpasningslån uden afdragsfrihed samt fastforrentede lån uden afdragsfrihed (jf. figur 2.1). Rentetilpasningslånene blev introduceret i 1996 og det blev hurtigt den mest populære lånetype på det danske realkreditmarked. Samlet var der i 3. kvartal 2015 realkreditudlån for ca. 2.600 mia. kr. fordelt på alle ejendomstyper i Danmark. Som hovedregel er det muligt at låne op til 60% af markedsværdien af en erhvervsejendom gennem realkredit. For boligudlejningsejendomme er det dog muligt at låne op til 80%. En oversigt over de mest udbredte erhvervsejendomme i Danmark sammen med lånegrænsen og den maksimale løbetid er givet i tabel 2.1.
Property Financing There are several significant property finance suppliers in Denmark. In recent years, there has been a trend for suppliers of different types of financing to merge. This has resulted in a slight reduction in competition in the market, but at the same time, has given borrowers access to more solid finance solutions from one place. Real estate financing in Denmark may, as a starting point, be divided into the following three main categories: • Mortgage credit institutions • Banks • Other lenders Mortgage credit institutions only advance loans against security in real estate. Funding is via issue and sale of bonds with a nominal interest at a market-led rate. Bonds are typically issued with a 20–30 year maturity and will often be the cheapest form of borrowing thanks to the relatively low risk involved for lender. Banks offer a range of different loan products, both temporary loans and financing products. Temporary loans could, for example, be in the form of building credit in connection with
construction projects. Final finance is often provided as a supplement to mortgage credit, consisting perhaps of bank loans and fixed rate loans with or without security in the property. Other lenders are a wide descriptor for all other sources of real estate finance than mortgage credit institutions and banks. “Mortgage by deed” is often used as a common descriptor for such loans. In relation to the commercial property market, the most interesting lenders in this category are pension funds and private funds. Most mortgage credit institutions usually have one or more banks attached as parent or subsidiary company, alternatively as a regular partner. This means that it is now possible for a single group to offer a coherent finance package, in contrast with a concept, e.g. where initially a construction loan is given to property project, which is then transferred to mortgage credit once the property has been built. MORTGAGE CREDIT IN DENMARK Mortgage credit is the most common form of real estate finance in Denmark. The three most popular mortgage loans, measured
21
FASTFORRENTEDE LÅN De fastforrentede lån har en pålydende rente, som er fast over hele lånets løbetid. Lånene tilbydes primært som annuitetslån, hvor den periodevise ydelse er konstant i hele låneperioden. De periodevise rentebetalinger og afdrag er dermed fastlagt på forhånd. Dette giver gode muligheder for at budgettere langt ud i fremtiden, da låntagerne allerede i dag ved, hvad de skal betale de næste 30 år. Idet rentens andel af den samlede ydelse med sikkerhed er faldende over lånets løbetid, vil den månedlige ydelse efter rentefradrag være stigende for et fastforrentet annuitetslån. De fast forrentede lån oplever lige nu en stigende interesse grundet den historisk lave rente, hvor privatpersoner og professionelle investorer ser gode muligheder i at sikre sig en lav ydelse i en lang årrække fremover. Der er ligeledes gode udsigter for at kunne skære en stor portion af restgælden væk på de fastforrentede lån ved fremtidige rentestigninger gennem en konvertering. VARIABELT FORRENTEDE LÅN Variabelt forrentede lån udstedes ligesom fastforrentede lån med en pålydende startrente. Renten reguleres dog i henhold til en på forhånd aftalt ledende rente. Den ledende rente fastsættes i de fleste tilfælde til at være enten CIBOR eller CITA renten. De variabelt forrentede lån har været populære i Danmark i en lang årrække. Den primære årsag til dette har været muligheden for at opnå en lavere rente end de udbudte fastforrentede lån i starten af lånets
by total lending, are re-setter loans with no-payment period, re-setter loans without no-payment period, and fixed rate loans without no-repayment period (as per figure 2.1). Re-setter loans were introduced in 1996 and quickly became the most popular type of loan in the Danish mortgage credit market. By Q3 of 2015, there was a total of DKK 2,600 BN of mortgage credit across all property types in Denmark. As a rule of thumb, it is possible to borrow up to 60% of the market value of a commercial property via mortgage credit. For residential buildings, however, borrowing is available up to 80%. An overview of the most common commercial property types in Denmark and their borrowing limits and maximum maturity can be seen in table 2.1. FIXED RATE LOANS Fixed rate loans feature a nominal interest rate that remains unchanged for the duration of the loan. Loans are primarily offered as amortisation loans with fixed repayments throughout the loan period. In other words, periodic interest payments and capital repayments are pre-determined. This allows for long-term budgeting, since the borrower knows today what their repayments will be for the next 30 years. As the interest share of the overall payment is sure to be falling throughout the life of the loan, the
22
Det danske ejendomsmarked | The Danish Property Market
løbetid. Den lavere rente gør dermed at den initiale ydelse på lånet er lavere end for et fastforrentet lån. Herudover afdrages et variabelt forrentet lån hurtigere i starten grundet den lavere rente, hvilket reducerer noget af risikoen ved en fremtidig rentestigning, idet denne kun påvirker de resterende afdrag. En type af variabelt forrentede lån er de såkaldte rentetilpasningslån, hvor renten reguleres med lidt længere mellemrum end de klassiske variabelt forrentede lån. Hvor ofte renten reguleres, fastsættes på forhånd for hele lånets løbetid. Normalt reguleres renten hvert 1, 3, 5 eller 10 år, hvorfor rentetilpasningslånene ofte betegnes F1, F3, F5 og F10 lån. RENTELOFT Variabelt forrentede lån ydes i nogen grad med et såkaldt renteloft. Når renten stiger vil den pålydende rente på lånet stige indtil den når renteloftet. Hvad der sker herefter afhænger af typen af renteloft. Renten kan enten blive låst på renteloftniveauet, når dette nås, hvorefter ydelserne i resten af låneperioden i praksis optræder som et fastforrentet lån. Alternativt kan det aftales, at renten kan bevæge sig ned under loftet igen, hvis renten falder under loftets niveau. Lånene med renteloft ligger i risikoprofil inde mellem de fastforrentede lån som betegnes som de mest sikre, og variabelt forrentede lån med korte tilpasningsperioder som betegnes som de mest usikre af annuitetslånene indenfor realkreditten.
monthly payment after interest rate deduction will be growing in case of a fixed rate amortisation loan. Fixed rate loans are currently experiencing growing interest as a result of the historically low interest rate, and private individuals and professional investors have identified the possibility of securing low repayments for years to come. There is also a good chance of slicing off a large portion of the residual debt on fixed rate loans at future interest rate increases by converting. VARIABLE INTEREST LOANS Variable interest loans, like fixed rate loans, are issued with a nominal starting interest rate. This rate, however, is regulated in accordance with the movements of an agreed leading interest rate. The leading interest rate is in most cases determined to be either the CIBOR or the CITA rate. Variable interest loans have been popular in Denmark for several years. The primary reason for this is the possibility of attaining a lower interest rate than for the fixed rate loans on offer at the beginning of the loan. The lower interest rate means that the initial repayments on the loan are lower than for a fixed interest loan. In addition, a variable rate loan is being repaid faster at the beginning because of the lower interest rate, thus reducing some of the risk of a future interest rate increase, as this would only affect the remaining repayments.
Figur 2.1: Samlede realkreditudlån i Danmark Figure 2.1: Mortgage Credit in Denmark
Tabel 2.1: Lånegrænser for realkredit Table 2.1: Mortgage Borrowing Caps
Ejendomskategori Property Category
Lånegrænse % Borrowing Limit %
Maksimal løbetid år Maximum Maturity in Years
Kontorejendomme Office property
60
30
Industri- og logistikejendomme Industrial and logistics property
60
30
Detailejendomme Retail property
60
30
Boligudlejningsejendomme Residental property
80
30
Andelsboliger Housing corporation
80
30
Alment boligbyggeri – Nybyggeri Public housing – new build
84
30/40
Alment boligbyggeri – Eksisterende Public housing - existing
80
30
Ubebyggede grunde Vacant sites
40
30
Kilde: Realkreditrådet Source: Association of Danish mortgage banks
Kilde: Realkreditrådet Source: Association of Danish Mortgage Banks
The so-called re-setter loans are a type of variable interest loans where the interest rate is adjusted at slightly longer intervals than the classic variable interest loans. The interest rate adjustment intervals are pre-determined for the duration of the loan. Normally, the interest rate is adjusted every 1, 3, 5 or 10 years, explaining why re-setter loans are often termed F1, F3, F5, and F10 loans. INTEREST RATE CAP Variable interest loans are to some extent offered with a socalled interest rate cap. When the interest rate goes up, the nominal loan interest will go up until it reaches the cap. What happens after this depends on the type of interest rate cap. The interest rate can be locked into the cap level when this is reached, after which the repayments for the remainder of the loan term in practice mirror a fixed rate loan. Alternatively, it may be agreed that the rate may move below the cap again, if the interest rate falls below the cap level. The risk profile of interest rate cap loans is placed somewhere between fixed rate loans, characterised as the most secure, and variable interest loans with short adjustment periods, which latter are characterised as the least secure of the amortisation loans by mortgage credit lenders.
NO REPAYMENTS It is possible to take out loans with a variable/fixed interest rate, with or without an interest rate cap, with a no-repayment period. During the no-repayment period (often 10 years), only interest is paid, meaning that no capital repayments are made for the first period of the loan life. The no-repayment period creates an increasing subsequent burden for the borrower, as the loan now has to be repaid over a shorter period (loan period minus the no-repayment period). This increases the risk element for this type of loan, since a large proportion of payments are pushed some way into the future. The primary reason for the popularity of no-repayment loans is that mortgage lending is often supplemented by loans with a higher nominal interest rate. In such a case, mortgage loans with no repayment for a period of time can provide the necessary budget room to pay off the more expensive loans, thus reducing the risk profile of the overall finance package. REDEMPTION AND CONVERSION Mortgage credit loans are rarely maintained to amortisation. Loan redemption is done by cancellation or purchase of bonds equal to those issued at the time of paying out of the loan. The form of redemption in reality depends on the bonds being convertible or non-convertible.
23
AFDRAGSFRIHED Det er muligt at optage lån med variabel/fast rente, med eller uden renteloft med en afdragsfri periode. I den afdragsfri periode (ofte 10 år) betales udelukkende renteudgifter og lånet afdrages dermed ikke i starten af lånets løbetid. Afdragsfriheden skaber en stigende byrde for låntager efter den afdragsfri periode, idet lånet nu skal afbetales over en kortere periode (løbetiden fraregnet den afdragsfri periode). Dette skaber en større risiko for denne type lån, idet en stor andel af betalingerne ligger langt ude i fremtiden. Den primære årsag til populariteten af afdragsfriheden skal findes i at realkreditlån ofte suppleres af lån med højere rente. En afdragsfri periode på realkreditten kan derfor give luft i budgettet til at afdrage mere på de dyrere lån, hvilket nedsætter risikoen på den samlede finansiering. INDFRIELSE OG KONVERTERING Et realkreditlån beholdes sjældent hele løbetiden ud. Når et lån indfries sker det ved at der enten opsiges eller opkøbes obligationer som modsvarer dem, der udstedtes ved udbetalingen af lånet. Hvordan lånet kan indfries afhænger i praksis af, om obligationerne er konverterbare eller ikke konverterbare. For lån baseret på konverterbare obligationer gælder, at de altid kan indfries til en på forhånd aftalt kurs. Det betyder, at låntager har en sikkerhed i form af en maksimal kurs, lånet altid kan indfries til, selvom den markedsbestemte kurs skulle stige op over dette niveau.
Loans based on convertible bonds can always be redeemed at a predetermined rate. This means that the borrower is secured by a maximum rate at which the loan can always be redeemed, even if the market determined rate should go above this rate. Loans based on non-convertible bonds can always be redeemed at the current market rate through purchase of the underlying bonds. Re-setter loans, however, can be redeemed at the rate of 100 at the times of rate resetting. SIGNIFICANT RISE IN CONTRIBUTION RATES In recent years, banks and mortgage credit institutions have taken a lot of flak over the significant rises in contribution rates on mortgage lending. Some of the increase, however, can be related to increased capital needs, especially in context of risk-bearing loan types. As can be seen in table 2.2, the riskier loans, the F-loans without repayment, are where contribution rates have increased the most since 2007. Approximately three times as much is paid per every DKK borrowed for these loan types when comparing with the level eight years ago. The least risky loan, fixed interest with repayments, has seen the smallest contribution rate increase, some 40%. This, however, still equals DKK 108 per million borrowed per month after tax. Even the smallest increase in contribution rates, therefore, is not without significance for the economy of the borrower.
24
Det danske ejendomsmarked | The Danish Property Market
Lån baseret på ikke konverterbare obligationer kan altid indfries til den gældende markedskurs ved at opkøbe de bagvedliggende obligationer. Det gælder dog for rentetilpasningslån at disse kan indfries til kurs 100 ved de pågældende rentetilpasningstidspunkter. CROWFUNDING/CROWDLENDING PÅ EJENDOMSMARKEDET I efterårets opdatering af ”Det Danske Ejendomsmarked” nævnte vi crowdfunding som en ny alternativ finansieringskilde i ejendomsbranchen. Siden da har denne relativt nye finansieringsform fået øget opmærksomhed i danske medier. Meget tyder således på, at crowdfunding i stigende grad finder vej til de europæiske ejendomsmarkeder. Der er dog også en række fordele ved at anvende crowdfunding som finansiering til ejendomsinvesteringer. For det første vil risikospredningen mellem flere mindre investorer lede til, at flere projekter realiseres. Herudover kan der være en positiv effekt i at have mange investorer, idet den viden og erfaring, investorerne tilsammen ligger inde med, kan tilføre projektet værdi. Det kan ligeledes tolkes som et kvalitetsstempel for et projekt, at der er mange investorer som kan se et potentiale i projektet frem for en enkelt eller få. Der er dog også ulemper ved at modtage finansiering fra mange kilder på én gang. Crowdfunding er således forbundet med ekstra administrationsomkostninger. Herudover er det ikke sikkert, at projekterne tiltrækker investorer med brancheerfaring, da der er tale om relativt små investeringsbeløb.
CROWDFUNDING/CROWDLENDING IN THE PROPERTY MARKET In the autumn update to “The Danish Property Market”, we mentioned crowdfunding as an alternative source of financing in the property industry. This relatively new financing option has since received increased attention from Danish media. A lot suggests that crowdfunding is increasingly finding a foothold in the European property markets. There are, of course, several advantages in using crowdfunding to finance property investments. Firstly, spreading the risk between several smaller investors should lead to the realisation of more projects. There may also be a positive effect in gathering several investors together, as the knowledge and experience held by investors can add value to the project. It can also be considered a stamp of approval for the project that several investors can see its potential, rather than just one or very few. Receiving finance from several sources simultaneously does have its downsides. Crowdfunding does mean additional administration costs. In addition, there is no guarantee that projects will attract investors with industry experience, given the relatively small investment sums involved. Viewed overall, crowdfunding/crowdlending should be seen as a positive addition to the more traditional forms of finance. Project developers should expect, however, that crowdfunding will
Samlet set må crowdfunding/crowdlending ses som en positiv tilføjelse til de mere traditionelle finansieringsformer.Projektudviklerne må dog forvente, at crowdfunding er en relativt dyr finansieringsmulighed sammenlignet med mere traditionelle
kilder. Finansieringsformen skal derfor primært ses som et supplement til realkreditinstitutter og banker frem for et direkte alternativ.
Tabel 2.2: Udvikling i bidragssatser Table 2.2: Contribution Rates Development
Lånetype Loan type
Bidrag og kursskæring ved refinansiering i kr. efter skat Contribution and fees at re-financing in DKK after tax
Forskel efter skat Difference after tax
Lån på 1 mio. kr. DKK 1 million loan
2007
2015
Procent Per cent
Kr. om måneden DKK per month
Fast rente med afdrag Fixed rate with repayments
3.205
4.499
40
108
Fast rente uden afdrag Fixed rate, no repayments
3.205
6.479
102
273
F3/F5 med afdrag F3/F5 with repayments
3.205
7.139
123
328
F3/F5 uden afdrag F3/F5 no repayments
3.205
9.120
185
493
F1/F2 med afdrag F1/F2 with repayments
3.205
8.019
150
401
F1/F2 uden afdrag F1/F2 no repayments
3.205
10.000
212
566
Kilde: Realkreditrådet/Source: Realkreditrådet
be a relatively costly financing method when compared directly with more traditional sources. This type of financing should therefore be seen primarily as a complement to mortgage credit institutions and banks, rather than a direct alternative.
25
26
Det danske ejendomsmarked | The Danish Property Market
Ny statistik for økonomisk tomgang
Af cheføkonom Morten Marott Larsen og økonomisk konsulent Mikkel Alsø, Ejendomsforeningen Danmark Den økonomiske tomgang for investeringsejendomme ligger på 9%. Med den forventede bedring i den økonomiske vækst vil den økonomiske tomgang falde i de kommende år. I september 2015 udgav Ejendomsforeningen Danmark for første gang markedsdata for økonomisk tomgang, som kan defineres som ’summen af aktuel leje i alle tomme lejemål divideret med summen af aktuel leje i både udlejede og tomme lejemål’. Den overordnede statistik giver et gratis overblik over, på hvilket niveau, den økonomiske tomgang ligger for investeringsejendomsmarkedet. Statistikken viser også, at tomgangen på landsplan er lav for boligudlejningsejendomme, mens erhvervsejendommene fortsat ligger på et højere niveau i kølvandet på finanskrisen.
MARKEDSSTATISTIKKEN VIL VOKSE ENDNU MERE FREMOVER I Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik – tomgang indgår pr. oktober 2015 i alt 58.000 lejemål, svarende til en årlig lejebærende værdi på 15,4 mia. kroner og 13,3 mio. m2. Til sammenligning var det statistiske grundlag i oktober 2014 en lejebærende værdi på 11,7 mia. kroner og 9,6 mio. m2. Data indeholder den aktuelle leje på lejemålsniveau. Dermed er det den største opgørelse af den økonomiske tomgang, og datagrundlaget vil vokse fremover i den kvartalsvise statistik, da der allerede nu er aftaler med flere ejendomsinvestorer og ejendomsadministratorer, der indberetter data til statistikken. FALDENDE ØKONOMISK TOMGANG Når der laves overordnet statistik for et så stort område som Danmark med nøgletal for mange forskellige ejendomssektorer, vil der ofte være nogle, som klarer det godt, og andre som klarer det mindre godt. Men det er alligevel værd at hæfte sig ved, at den overordnede tendens for investeringsejendomsmarkedet er, at den økonomiske tomgang er faldet med 0,2 procentpoint fra juli 2015 til oktober 2015, mens de er et fald på 0,1 procentpoint i forhold til sidste år, som det er præsenteret i tabel 3.1. Det er små fald i den økonomiske tomgang, men det må forventes, at den nedadgående tendens tager til i styrke, når den økonomiske vækst i Danmark tager til.
New Economic Vacancy Statistics By: Morten Marott Larsen, Head Economist, and Mikkel Alsø, Economic Consultant, Danish Property Federation (Ejendomsforeningen Danmark)
Economic vacancy for investment property is at 9%. Given the expected improvement in economic growth, economic vacancy rates will fall in the coming years. In September of 2015, Danish Property Federation published the first version of market data for economic vacancy rates, defined as “the sum of actual rent in all empty properties divided by the sum of actual rent in occupied and empty properties”. The overall statistics give a free view of the level of economic vacancy in the investment property market. The statistics also show low vacancy for residential property, while commercial property is still at a higher level in the wake of the financial crisis. MARKET STATISTICS SET TO GROW IN FUTURE The Danish Property Federation vacancy market statistics include, as of October 2015, a total of 58,000 leases, equal to an annual
rent-bearing value of DKK 15.4 BN and 13.3 million m2. In comparison, the statistical basis in October of 2014 was DKK 11.7 BN and 9.6 million m2. The data contains the current rent at lease level. This makes it the largest break-down of economic vacancy, and the data basis will be increasing in future quarterly statistics, as arrangements have been entered into with a range of property investors and administrators who will be providing data. FALLING ECONOMIC VACANCY When preparing overall statistics for an area the size of Denmark with key figures for several different property sectors, it is inevitable that some will be doing well while others will be doing less well. It is still worth noting, however, that the overall trend in the investment property market is for a fall in the economic vacancy rate by 0.2 percentage points from July 2015 to October 2015, while there is a drop of 0.1 percentage point compared with last
27
Undtagelsen er boligudlejningsejendomme, der allerede nu har en meget lav økonomisk tomgang. I dag er niveauet for bolig tæt på en naturlig tomgang, der altid vil være i lejemål. En første undersøgelse af data tyder på, at en del af de tomme boliglejemål skyldes investeringer i boligejendommene for eksempel i forbindelse med udvikling, istandsættelser eller konverteringer. Til gengæld er den økonomiske tomgang for erhvervsejendommene højere end for bolig. For erhvervsejendomme må det forventes, at den økonomiske tomgang vil falde. Den økonomiske tomgang for industriejendomme er på 13,4%, hvilket er 2,5 procentpoint over de sidste 15 års gennemsnit. Butiksejendomme har en økonomisk tomgang på 7,9%, hvilket er 1,0 procentpoint over gennemsnittet over de sidste 15 år, mens kontorejendomme i denne sammenligning skiller sig negativt ud, da den økonomiske tomgang på 12,0 procent er næsten 4 procentpoint over gennemsnittet i de sidste 15 år. Udviklingen i den økonomiske tomgang siden 2000 fremgår af figur 1.3. DEN ØKONOMISKE TOMGANG FOR KONTOR SKAL ENDNU LÆNGERE NED Når der kommer flere kontorbeskæftigede, vil den økonomiske tomgang for kontor falde, men den kan også falde ved, at nogle kontorlejemål konverteres for eksempel til boliglejemål. Det fremgår af tabel 3.2, at den økonomiske tomgang for kontor er lavere i Region Sjælland og Region Nordjylland, mens den er lidt højere i Region Midtjylland og Region Syddanmark. I Region Hovedstaden
year, as shown in table 3.1. These are small reductions in economic vacancy, but the expectation must be that this downwards trend will gain force in pace with the rise in economic growth in Denmark. The exception would be residential property that is already experiencing very low economic vacancy. Currently, the level for residential property is close to the natural vacancy that will always be in place for the sector. A preliminary data investigation suggest that a proportion of empty residential property is due to investment in the properties, e.g. in the form of development, renovation or conversions. On the other hand, economic vacancy is higher for commercial than for residential property. It should be expected that commercial property economic vacancy will fall. Industrial property economic vacancy is at 13.4%, some 2.5 percentage points above the average for the past 15 years. Retail property economic vacancy is at 7.9%, 1.0 percentage point above average for the past 15 years, while office property marks itself out negatively with economic vacancy at 12.0% being nearly 4 percentage points above the average for the past 15 years. The economic vacancy development since 2000 can be seen in figure 3.1.
28
Det danske ejendomsmarked | The Danish Property Market
er den økonomiske tomgang for kontor faldet med 0,8 procentpoint på et år. KONTOREJENDOMME ER DEN STØRSTE SEKTOR PÅ INVESTERINGSEJENDOMSMARKEDET For ejendomsinvestorerne er kontor den største sektor med 54% af den lejebærende værdi, som det er præsenteret i figur 3.2. Derfor er det også særdeles vigtigt, at den økonomiske tomgang på kontor på 12,0% i oktober 2015 konverteres til værdi for ejendomsinvestorerne og for det danske samfund. Der er brug for den økonomiske vækst til at opsluge den ledige kapacitet, der stammer fra finanskrisen. Butik er den næststørste sektor med 23% af den lejebærende værdi, mens bolig udgør 18%. Industrisektoren er fortsat præget af, det er en mindre sektor for investeringsejendomsmarkedet, da mange af industriejendommene eges af bruger selv. DE STØRSTE KONTORLOKALER HAR DEN LAVESTE TOMGANG Det er ikke entydigt store eller små kontorlejemål, der er tomme, men en sammenligning viser, at det er de største kontorlejemål, der er forholdsvist mindst ledige. Det kan skyldes, at store tomme lejemål deles op i mindre enheder for at få lejet så mange af de tomme kvadratmeter ud. For de større lejemål på mere end 2.000 m² var den økonomiske tomgang på lige under 15%, mens tomgang på helt store kontorlejemål over 5.000 m² var nede på 5,4%.
OFFICE PROPERTY ECONOMIC VACANCY MUST COME DOWN When more people are employed in office jobs, economic vacancy for office property will drop, but such a drop could also be a result of the conversion of office property into, e.g. residential property. As can be seen in table 3.2, office property economic vacancy is lower in Region Zealand and The North Denmark Region, while it is a little higher in the Central Denmark Region and Region of Southern Denmark. In the Capital Region, the office property economic vacancy rate has fallen by 0.8 percentage point in the space of a year. OFFICE PROPERTY THE LARGEST INVESTMENT PROPERTY MARKET SECTOR Office is the largest property investment sector, representing 54% of the rent-bearing value, as shown in figure 3.2. This makes it particularly important to convert the 12% economic vacancy by October 2015 to create value to property investors and the Danish community. Economic growth is needed to assimilate the spare capacity resulting from the financial crisis. Retail is the next largest sector, representing 23% of the rent-bearing value, while residential property counts for 18%. The industrial sector is still characterised by being a smaller sector in
Tabel 3.1: Tomgangsprocenter oktober 2015 Table 3.1: Vacancy Percentages October 2015
Økonomisk tomgang/Economic Vacancy
Arealmæssig tomgang/Vacancy by Area
Tomgang (procent) Vacancy (Per Cent)
Kvartalsændring (procentpoint) Quarterly Change (Percentage Points)
Årsændring (procentpoint) Annual Change (Percentage Points)
Tomgang (procent) Vacancy (Per Cent)
Kvartalsændring (procentpoint) Quarterly Change (Percentage Points)
Årsændring (procentpoint) Annual Change (Percentage Points)
12,0
0,1
-0,6
14,4
0,5
-0,2
7,9
-0,5
-0,8
8,2
0,2
-0,2
13,4
-0,6
-1,4
14,3
-1,4
-3,3
Kontor/Offices Butik/Shop Industri/Industrial Bolig/Housing
3,4
0,9
0,9
3,1
0,6
0,8
Total
9,7
-0,2
-0,1
11,2
-0,1
0,1
Kilde: Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik. Anm.: Tomgangsmålet for alle sektorer i alt omfatter også lejebærende værdi og arealer for andet erhverv samt sekundære arealer. Source: Danish Property Federation market statistics. Note: The vacancy measure for all sectors totalled also includes rent-bearing value and other commercial areas and secondary areas.
Tabel 3.2: Tomgangsprocenter oktober 2015 for kontor Table 3.2: Vacancy Percentages October 2015, Office
Økonomisk tomgang/Economic Vacancy
Arealmæssig tomgang/Vacancy by Area
Oktober 2015 (procent) October 2015 (Per Cent)
Kvartalsændring (procentpoint) Quarterly Change (Percentage Points)
Årsændring (procentpoint) Annual Change (Percentage Points)
Oktober 2015 (procent) October 2015 (Per Cent)
Kvartalsændring (procentpoint) Quarterly Change (Percentage Points)
Årsændring (procentpoint) Annual Change (Percentage Points)
Region Hovedstaden Capital Region
12,1
-0,2
-0,8
14,3
0,1
-0,5
Region Sjælland Region Zealand
8,3
0,2
-2,6
10,9
0,7
-4,0
Region Syddanmark Region of Southern Denmark
13,2
0,5
2,0
17,8
1,2
3,3
Region Midtjylland Central Denmark Region
12,7
2,4
1,4
14,9
2,7
1,3
9,2
2,2
0,4
11,4
1,6
-0,6
12,0
0,1
-0,6
14,4
0,5
-0,2
Region Nordjylland North Denmark Region Total Kilde: Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik. Source: Danish Property Federation market statistics.
Figur 3.1: Udvikling i økonomisk tomgang Figure 3.1: Economic Vacancy Development
Kilde: Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik og egne beregninger på baggrund af tal fra IPD Dansk Ejendomsindeks og Oline-ED statistikken. Anm.: Data fra januar 2014 og frem er fra Ejendomsforeningen Danmark. Fra 2001 til 2013 er tal fra IPD Dansk Ejendomsindeks bearbejdet på baggrund af niveauforskelle i 2014. I år 2000 er kontordata fra Oline-ED statistikken indarbejdet. Opgørelsesmetoder er ikke ens, hvorfor der er databrud mellem oktober 2013 og januar 2014. Fra januar 2014 er opgørelsen kvartalsvis, mens den er årlig før 2014. Fra 2014 er der ligeledes et større datagrundlag.
Source: Property Federation Denmark market statistics and own calculations based on figures from IPD Dansk Ejendomsindeks and Oline-ED statistics. Note: Data from January 2014 and forward are from Danish Property Federation. Data from 2001 to 2013 are from IPD Dansk Ejendomsindeks and re-calculated on the basis of different levels in 2014. Office property data from Oline-ED statistics have been incorporated for the year 2000. Calculation methods differ, causing a data break between October 2013 and January 2014. January 2014 onwards shows quarterly figures; prior to 2014, they are annual. The data basis is also larger from 2014.
29
Figur 3.2: Investeringsejendomsmarkedet opdelt på leje Figure 3.2: Investment Property Market Differentiated by Rent
Figur 3.3: Lavere økonomisk tomgang i større lejemål Figure 3.3: Lower Economic Vacancy in Larger Properties
18%
5%
54%
23%
Kontor
Butik
Industri
Bolig
Kilde: Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik. Anm.: Figuren er lavet på baggrund af den samlede aktuelle leje. I Industri indgår både industri- og lagerlokaler. I statistikken indgår også sektorerne andet erhverv og sekunderede arealer, men dem udgives der indtil videre ikke separat statistik for. Andet erhverv og sekundære arealer indgår i statistikkens totaler. Source: Danish Property Federation market statistics. Note: The figure is based on total actual rent. Industriy includes industrial and logistics property. The statistics also includes the sectors Other Commercial and Secondary Areas, but no separate statistics are currently published for those. Other Commercial and Secondary Areas are included in the statistical totals.
the investment property market, as many industrial properties are owned by the user. LARGEST OFFICE AREAS HAVE LOWEST VACANCY There is no single pointer to suggest that large or small office leases are unoccupied, but a comparison does show that the largest office properties have relatively lower vacancy. This could be due to a splitting up of large units into smaller units with the aim to rent out as much vacant capacity as possible. In respect of properties larger than 2,000 sq m, economic vacancy was just under 15%, while the vacancy for very large office property above 5,000 sq m was as low as 5.4%.
30
Det danske ejendomsmarked | The Danish Property Market
Kilde: Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik, oktober 2015. Source: Danish Property Federation market statistics October 2015.
31
32
Det danske ejendomsmarked | The Danish Property Market
Kontormarkedet Efterspørgslen efter kontorlejemål er, i lighed med efterspørgslen efter andre erhvervsejendomstyper, tæt forbundet til den økonomiske vækst i Danmark og i landene omkring os. I en lille åben økonomi som den danske, hvor koncentration af særligt eksportorienterede små- og mellemstore virksomheder er høj, har den oplevede, såvel som den forventede, økonomiske vækst en stor betydning for virksomhedernes efterspørgsel efter arbejdskraft, samt kontorlokaler der kan huse virksomhedernes medarbejdere og produktionsapparat. Overordnet set er kontorejendomsmarkedet i Danmark inde i en positiv udvikling. Sammenholdes udviklingen i det forløbne år med niveauerne ultimo 2014, har der ikke været store udsving. Det er dog i lighed med sidste år vigtigt at bemærke, at der er store regionale forskelle hvad angår tomgang og forrentningskrav. Det gælder når det centrale København sammenlignes med Københavns omegn, og det gælder når Aarhus by sammenlignes med yderområderne i Østjylland. På landsplan lå tomgangen i 1. kvartal 2016 på knap 8,9 % mod 9,8 % i 4. kvartal 2014. Da der på landsplan er ca. 23,4 mio. m² kontorareal´, svarer faldet i tomgangen på 0,8 procentpoint til, at knap 190.000 m², eller knap 9.500 kontorarbejdspladser, er blevet optaget det seneste år. I et bredere perspektiv ligger dette fint i tråd med den generelt positive beskæftigelsesudvikling i Danmark ovenpå årene efter finanskrisen.
Tomgangen i København ligger lidt højere end i primo 2015 og var i 1. kvartal 2016 på lidt over 8%. I Aarhus og Østjylland ses en tendens til faldende tomgang, hvor den fra 1. kvartal 2015 til 1. kvartal 2016 er faldet med lidt mere end et procentpoint, hvilket må betragtes som et pænt fald over året. STOR EFTERSPØRGSEL EFTER ÅBNE OG FLEKSIBLE KONTORLEJEMÅL Virksomhederne efterspørger kontorfaciliteter, der modsvarer kravene om en dynamisk og fleksibel arbejdsplads. Moderne kontorarbejdspladser skal i dag kunne favne såvel mødeaktiviteter, krav om vidensdeling, fremme kollegialt samvær samt sikre plads til faglig fordybelse. Kravene til den moderne arbejdsplads er derfor mangeartede og mere komplekse end tilfældet var for 20 år siden, hvor kontorbygninger typisk kunne bestå af mødelokaler, cellekontorer og kantine. Virksomheder udtrykker i dag ønske om at kontormiljøet indrettes ”som livet udenfor”. Lysvenligheden skal være i top, man skal kunne sidde alle steder i bygningen og kontoret skal generelt fremme og sikre kvalitet i mødet mellem virksomhedens ansatte og kunder og naturligvis virksomhedens ansatte imellem. Samtidig med, at moderne kontorbygninger åbnes op og gøres fleksible - i nogle tilfælde endda uden faste pladser til medarbejderne – sikrer de åbne kontorlandskaber en mere effektiv
The Office Market The demand for office property is, as is the case for the demand for other commercial property types, closely tied to the economic growth in Denmark and the countries around us. In a small and open economy like the Danish one, with a high concentration of especially export orientated small and medium-sized businesses, the real as well as the expected economic growth are very important for the demand for labour as well as office space and buildings to house staff and production equipment. Generally speaking, the office property market in Denmark is in a positive development phase. Comparing the development of the past year with the levels at the end of 2014 shows no significant variations. As last year, however, it is important to note the large regional differences regarding vacancy rates and yield requirements. This is the case when comparing central Copenhagen with the Copenhagen surrounds, and it is the case when comparing central Aarhus with the outlying areas of Eastern Jutland. Nationally, vacancy in Q1 2016 was just under 8.9% compared with 9.8% in Q4 2014. As the national office area is approx. 23.4 million sq m, the 0.8 percentage point drop equates a take-up of almost 190,000 sq m or the equivalent of 9,500 office
workspaces in the past year. In a wider perspective, this aligns well with the generally positive employment development in Denmark after the financial crisis. Vacancy in Copenhagen is a little higher than at the beginning of 2015, showing just over 8% in Q1 of 2016. There is a falling vacancy trend in Aarhus and Eastern Jutland, and the period from Q1 2015 to Q1 2016 shows a drop of just over one percentage point, which must be considered a decent drop over the year. LARGE DEMAND FOR OPEN AND FLEXIBLE OFFICE RENTAL Businesses demand office facilities that can satisfy the needs for a dynamic and flexible workplace. Modern office workspace must now be able to support meeting activities, knowledge-sharing opportunities, support social contact, and provide room for indepth thinking. The expectations of the modern workplace are many and more complex than they were 20 years ago, when offices typically consisted of meeting rooms, office cubicles, and a canteen. Businesses now request that the office environment be set up like “the life outside”. Lighting must be first rate, you have to be
33
34
Kilde: Oline.dk Source: Oline.dk
Det danske ejendomsmarked | The Danish Property Market
Kilde: Oline.dk Source: Oline.dk
Figur 4.3: Tomgangsforholdet mellem Københavns omegn og centrum Figure 4.3: Relative vacancy rate between Copenhagen and adjacent areas
Kilde: Oline.dk Source: Oline.dk
Udsigt fra Bohrs Tårn, Carlsberg Byen. Kontraframe View from The Bohr Tower, Carlsberg City, Valby/Copenhagen. Kontraframe
Figur 4.1: Kontortomgangen på landsplan Figure 4.1: Office vacancy rates for the entire country Figur 4.2: Tomgang på kontor i København og Københavns omegn Figure 4.2.: Vacancy rates for offices in Copenhagen and adjacent areas
rumindretning, da lejemålsomkostninger pr. medarbejder reduceres. Dette til gavn for den enkelte virksomheds bundlinje. SVAGT FALDENDE FORRENTNINGSKRAV PÅ LANDSPLAN Forrentningskravene på kontorejendomme har siden 2011 ligget relativt stabilt på landsplan. Siden slutningen af 2014 er Forrentningskravene på primære ejendomme i København dog begyndt at falde. Denne tendens er så småt begyndt at brede sig til landets andre større byer som f.eks. Aarhus. Sekundære ejendomme, hvor tomgangen ofte er høj, er forbundet med væsentligt større usikkerhed for investorerne og forrentningskravene er her fortsat høje. De høje forrentningskrav er ligeledes gældende i mindre befolkede egne og mindre provinsbyer.
ydermere kendskab til lejemål på centrale placeringer i København som udlejes i niveauet 2.200-2.400 kr./m². Det er dog ikke Newsec’s indtryk, at dette lejeniveau repræsenterer mere end ganske få og meget effektive kontorlejemål. I Aarhus (City samt Aarhus Havn) udlejes de bedst beliggende kontorlejemål til omkring 1.200-1.300 kr./m². For de mindre attraktive lejemål i samme område ses lejeniveauer omkring 800 kr./m². I trekantsområdet ligger lejen for de bedst beliggende kontorlejemål i størrelsesordenen 900-1.000 kr./m². For ejendomme med en sekundær beliggenhed og/eller af sekundær kvalitet er det ikke unormalt at se lejeniveauer på kontor i omegnen 400-600 kr./m².
STABILE LEJENIVEAUER Når vi kigger på lejeniveauerne., er der selvsagt betydelige regionale og lokale forskelle. Lejeniveauer vil i langt de fleste tilfælde hvile på en konkret vurdering af den enkelte ejendoms stand og indretning mv. På landsplan er den overordnede vurdering, at lejeniveauerne har ligget stabilt det seneste år, men har været svagt stigende i de store byer. I København kan de bedste ejendomme i City og på Havnefronten udlejes med en nettoleje i niveauet 1.200-2.000 kr./m². I samme område udlejes lejemål i mindre attraktive ejendomme i niveauet 900-1.100 kr./ . Newsec Egeskov & Lindquist har
POSITIVE FORVENTNINGER TIL KONTORMARKEDET FREMADRETTET Det lave renteniveau siden slutningen af 2014 og frem til nu har øget efterspørgslen på investeringsejendomsmarkedet. Dette kommer til udtryk igennem en stigende transaktionsvolumen. Den øgede efterspørgsel, sammenholdt med det lave renteniveau, har bevirket, at investorerne er villige til at acceptere et lavere forrentningskrav. Samlet set er prisen på primære investeringsejendomme derfor steget det seneste år. Fortsætter de positive tendenser i dansk økonomi hvad angår vækst og beskæftigelse – samt den særdeles lempelige
able to sit down everywhere in the building, and offices generally must be able to promote and ensure the quality of meetings between employees and customers and, of course, between company employees. While modern office buildings are opened up and made more flexible — in some cases even without fixed workplaces for individual employees — open office landscapes ensure more efficient room layout and property costs per employee is reduced. This benefits the bottom line for the individual business. SLIGHTLY DECREASING YIELD REQUIREMENTS NATIONWIDE Office property yield requirements have been relatively stable nationwide since 2011. Since the end of 2014, primary property yield requirements in Copenhagen have, however, started to drop. This trend is beginning to gently spread to other larger cities, such as Aarhus. Secondary property, often with high vacancy, comes with considerably higher uncertainty for investors, leading to higher yield expectations. The higher yield expectations are also in place in less populated areas and smaller towns in the provinces.
be based on a concrete evaluation of the condition and layout, etc. of the property. Nationwide, the overall view is that rental levels have been stable over the past year, but with a mild increase in larger cities. In Copenhagen, prime properties in the City and harbour-side can be let with a net rental level of some DKK 1,200-2,000/sq m. In Copenhagen City, leases in less attractive properties realise a rent of DKK 900–1,100/sq m. Newsec Egeskov & Lindquist is also aware of property in central locations in Copenhagen let at around DKK 2,200-2,400/sq m. Newsec does not estimate, however, that this rental level is represented by more than a select few and very efficient office properties. In Aarhus (City and Aarhus Harbour), the best-situated office spaces realise rental income of DKK 1,200–1,300/sq m. For less attractive properties in the same area, the level is around DKK 800/sq m In the Triangle Region, the rental level for the best-situated office leases is approx. DKK 900–1,000/sq m. For property in secondary locations and/or of secondary quality, rental levels in the region of DKK 400-600/sq m are not unusual.
STABLE RENTAL LEVELS When we look at rental levels, there will obviously be significant regional and local differences as well. Rental levels will most often
POSITIVE FUTURE EXPECTATIONS FOR THE OFFICE MARKET The low interest rate level since end the end of 2014 and up to now has stimulated demand in the investment property market.
35
pengepolitik af ECB - må det forventes, at lejeniveauet for de mest attraktive kontorlejemål i særligt de store byer vil stige. Omvendt vil en rentekorrektion fra ECB og Nationalbanken kunne betyde, at virksomhedernes investeringsaktivitet og ekspansionslyst dæmpes, hvilket kan resultere i det omvendte scenarie med et nedadgående pres på lejeniveauerne i de største byer. Samlet set forventes det, at tomgangsniveauet i de større byer vil være stabilt og at lejeniveauerne på kontor vil være stabile eller svagt stigende de kommende år. Forrentningskravene forventes at holde det nuværende niveau for primære ejendomme i de større byer.
Kontor – København SVAGT STIGENDE TOMGANG I KØBENHAVN OG OMEGN Tomgangen i København er steget svagt det seneste år. Hvor tomgangen i 1. kvartal 2015 lå på lidt over 7%, lå den i begyndelsen af 2016 omkring 8%. Ser vi på udviklingen i tomgangen i København over de seneste fem år, har denne ligget inden for et spænd mellem 7% og 10%. Det er således vanskeligt at fastslå, hvorvidt den mindre stigning er udtryk for en begyndende tendens, eller om det blot er en kortvarig fluktuation. I Københavns omegn har vi over det seneste år set en lidt mere markant stigning i tomgangen med 1,5 procentpoint. Tomgangen
This is expressed in an increase in the transaction volume. The increased demand in combination with the low interest rate level means that investors are willing to accept lower yields. This means that there has been an overall increase in the price of primary investment properties over the past year. If the positive development in the Danish economy continues, in terms of growth and employment levels — and the very favourable fiscal policy from the ECB — the expectation must be that the rental levels for the most attractive office properties, particularly in the bigger cities, will rise. Conversely, an interest rate correction by the ECB and Nationalbanken could put a damper on business investment activities and expansion desires, causing the reverse scenario, with downwards pressure on rental levels in the larger cities. Generally speaking, it is expected that vacancy levels in the larger cities will remain stable and that rental levels for office property will be stable or show a gentle increase over the coming year. Yields are expected to maintain the current level for primary property in larger cities.
36
Det danske ejendomsmarked | The Danish Property Market
lå i 1. kvartal 2016 på ca. 15,3%. I løbet af den seneste femårige periode har tomgangen i Københavns omegn udvist stigende tendens. Siden 2011 er tomgangen steget med ca. 5 procentpoint, hvilket må betragtes som en markant stigning. Når økonomien er i fremgang ses det ofte, at tomgangen centralt i København falder, mens tomgangen i Københavns omegn stiger. Det omvendte gør sig gældende ved negativ økonomisk vækst. Dette forhold skyldes, at virksomheder i opgangstider har en tendens til at flytte mod attraktive, eventuelt større, og ofte dyrere, beliggenheder tættere på Københavns centrum, hvilket resulterer i en stigende tomgangsprocent i yderområderne. Til trods for den marginale stigning i tomgangen i København over det seneste år, er det sandsynligt, at forrentningskravspændet mellem det centrale København og Københavns omegn stiger de kommende år. Dette under forudsætning af, at de positive tendenser i dansk økonomi fortsætter. FALDENDE FORRENTNINGSKRAV PÅ CENTRALT BELIGGENDE KONTOREJENDOMME I KØBENHAVN Det seneste år har vist et markant fald i forrentningskravene for primært beliggende kontorer i København. Ultimo 2015 var forrentningskravet således 4,5% mod 5,0% året før. Over de seneste fem år er forrentningskravene faldet gradvist fra toppunktet i 4. kvartal 2009 omkring 5,5%.
Offices – Copenhagen GENTLY INCREASING VACANCY IN COPENHAGEN AND SURROUNDS Vacancy in Copenhagen experienced a modest increase over the past year. Vacancy in Q1 of 2015 was just over 7%, and at the start of 2016, it was around 8%. Looking at the vacancy development in Copenhagen over the last five years, we see that this has stayed within 7-10%. This makes it difficult to ascertain whether the small increase is a harbinger of the start of a trend or merely or short-lived fluctuation. In the Copenhagen area, the past year has shown a slightly more obvious vacancy increase to the tune of 1.5 percentage point. Q1 2016 vacancy was approx. 15.3%. Over the latest 5-year period, vacancy in the area surrounding Copenhagen has shown a rising trend. Vacancy has gone up by approx. 5 percentage points since 2011, and this must be considered a significant increase. When the economy is picking up, the picture that unfolds is often that central Copenhagen vacancy drops while vacancy in the areas surrounding Copenhagen rises. The reverse can be observed during periods of negative economic growth. The reason for this is the tendency in growth periods for businesses to seek
Tabel 4.1: Eksempler på kontorudlejninger i 2015 Table 4.1: Examples of office leases in 2015
By City
Tabel 4.2: Eksempler på kontorsalg i 2015 Table 4.2: Examples of office sales in 2015
Etageareal, brutto m² Floor area, gross sq m
Kontantpris, kr. Cash sales price, DKK
Forrentningskrav Yield requirement
16.700
1.400.000.000
3,75%
5.885
124.000.000
5,8%
12.600
585.000.000
4,4%
Aarhus N
3.233
90.000.000
6,1%
Etageareal, m² Floor area, sq m
Primær nettoleje, kr./m² Primary net rent, DKK/m²
3600
675
København S Copenhagen S
11.500
1.000
København K Copenhagen K
København K Copenhagen K
4.560
1.500
Aalborg
Glostrup
1.700
500
København Ø Copenhagen Ø
Birkerød
1.078
600
Vejle
736
818
Aalborg
608
1.000
2.203
1.687
Aarhus
København K Kilde: Newsec Egeskov & Lindquist Source: Newsec Egeskov & Lindquist
By City
Holte
5.341
82.000.000
6,3%
København K Copenhagen K
4.328
100.000.000
5,5%
Hvidovre
6.298
25.000.000
8,5%
Frederiksberg
6.109
89.000.000
5,75%
Kilde: Newsec Egeskov & Lindquist Source: Newsec Egeskov & Lindquist
Tabel 4.3: Forventninger til kontormarkedet Table 4.3: Outlook for the office market
Figur 4.4: Afkastkrav på prime kontor - København Figure 4.4: Prime office yields - Copenhagen
Driver
Trend
Tomgang Vacancy rate
Plads pr. medarbejder Space per employee
Markedsstørrelse Market size
Økonomisk vækst Economic growth
Figur 4.6: Afkast på prime kontor – Aarhus Figure 4.6: Prime office yields – Aarhus
Figur 4.5: Tomgang på kontor i Østjylland Figure 4.5: Vacancy rates for offices in East Jutland
Kilde: Newsec Egeskov & Lindquist Source: Newsec Egeskov & Lindquist
Kilde: Newsec Egeskov & Lindquist Source: Newsec Egeskov & Lindquist
Total
Kilde: Oline.dk Source: Oline.dk
Kilde: Newsec Egeskov & Lindquist Source: Newsec Egeskov & Lindquist
37
Det faldende forrentningskrav i København er udtryk for et generelt set sundere økonomisk klima, en større udlånsvillighed samt et, set fra investorernes synspunkt, lysere syn på væksten og ejendomsmarkedet i fremtiden. På lejersiden opleves det, at der er en væsentligt stærkere beslutningskraft hvad angår færdigforhandling af kontrakter, når det ideelle lejemål er identificeret. I løbet af 2015 har der i København været eksempler på, at virksomheder har ageret for langsomt i beslutningsprocessen, og at udlejer derfor har måttet søge at indgå aftale med en anden part. Den øgede beslutningskraft fra lejers side er, alt andet lige, medvirkende til at nedbringe udlejningsrisikoen ved overtagelse af en ejendom, og bidrager dermed til et faldende forrentningskrav.
I undersøgelsen finder DJØF frem til, at kun ca. 15% af de personer, som flyttes til andre regioner, vælger at flytte med. Det betyder, at en masse viden inden for de udflyttede institutioner går tabt. Det må forventes at tage lang tid at erstatte denne viden, hvilket indikerer en lang udflytningsperiode.
UDFLYTNING AF OFFENTLIGE ARBEJDSPLADSER VIL ØGE TOMGANGEN I KØBENHAVN Beslutningen om at udflytte knap 4.000 offentlige arbejdspladser fra Københavnsområdet, primært til andre regioner end Region Hovedstaden, ventes bl.a. at påvirke kontorejendomsmarkedet i København. Udflytningen af arbejdspladser vil, ved et konservativt estimat på 20 m2 per arbejdsplads, frigøre ca. 80.000 m2 kontorlokaler i København. Dette svarer til en stigning i tomgangen på 1,5 procentpoint, alt andet lige. Udflytningen af arbejdspladser vil dog komme til at foregå løbende og over en længere periode. Overgangsperioden ser ud til at blive længere end ventet, såfremt de første meldinger fra en undersøgelse lavet af DJØF holder stik.
FOKUS PÅ AT FASTHOLDE MEDARBEJDERE VIA ATTRAKTIVE KONTORARBEJDSPLADSER Som nævnt indledningsvist efterspørger virksomheder i dag åbne og fleksible kontormiljøer. Mange virksomheder i København giver også udtryk for vigtigheden af, at kunne fastholde medarbejdere. Det betyder, at virksomheder i nogle tilfælde efterspørger lejemål, hvor der er indrettet særfaciliteter, som eksempelvis fitnesscenter og måske også café- eller barområde, hvor medarbejderne kan mødes for at sparre og arbejde, eller måske tage en drink i fredagsbaren. Vi ser altså i stadigt højere grad, særligt i København, at virksomhedens beliggenhed og indretningsfaciliteter bliver et
attractive, maybe larger, and often more expensive locations closer to the centre of Copenhagen, the knock-on effect of which is increasing vacancy in the outer areas. Despite the marginal vacancy rate increase in Copenhagen over the past year, there is likely to be an increase in the yield requirement gap between central Copenhagen and its outer areas in the year to come. The underlying presumption for this would be a continuation of the positive trends for the Danish economy.
slow to act, leading to the landlord having to seek agreement with another party. The stronger decision making among tenants will, all other things being equal, contribute to lowering the risks of vacancy when taking over a property, thereby leading to falling yield expectations.
DECREASING YIELD REQUIREMENT FOR CENTRAL COPENHAGEN OFFICE PROPERTY The past year has shown a significant drop in the yield requirement for primary location office property in Copenhagen. At the end of 2015, the yield requirement was at 4.5% compared with 5% the year before. Over the past five years, yield expectation has dropped gradually from a peak of approx. 5.5% in Q4 of 2009. The falling yield requirement in Copenhagen reflects a generally better economic climate, a greater willingness to lend, and, from the point of view of investors, a brighter outlook on growth and the property market. The impression received from tenants is one of a considerably stronger ability to reach decisions when negotiating final contracts once the ideal property has been identified. 2015 has shown examples in Copenhagen of businesses being too
38
Det danske ejendomsmarked | The Danish Property Market
Grundet den lange og løbende udflytningsperiode forventes det, at markedet løbende kan absorbere de fraflyttede kontorer, eftersom økonomien generelt forbedres. Herudover vil en del af den mindre effektive kontormasse, som fraflyttes, med fordel kunne konverteres til boligformål, med henblik på at imødekomme det fortsatte pres på det Københavnske boligmarked.
RELOCATION OF PUBLIC JOBS WILL INCREASE VACANCY IN COPENHAGEN The Goverment decision to relocate almost 4,000 public jobs from the Copenhagen area, primarily to regions other than the Capital Region, is expected, among other things, to influence the Copenhagen property market. The relocation of jobs will, when using a conservative estimate of 20 sq m per workstation, release approx. 80,000 sq m of office space in Copenhagen. All other things being equal, this equates to a vacancy increase of 1.5 percentage point. The relocation of jobs will, however, be a gradual process taking place over a long period. The transition period appears to become longer than first expected, provided the first reports from an analysis by (Danish Labour Union) DJØF can be relied upon. In the analysis, DJØF conclude that only about 15% of the people whose jobs are relocated to other regions intend to move. This would mean that a lot of knowledge held in the relocated institutions would be lost. The replenishment time for this
konkurrenceparameter og et egentligt nøgleaktiv i blandt andet rekrutteringsprocessen.
Kontor – Aarhus FALDENDE TOMGANG PÅ KONTORER I ÅRHUS OG ØSTJYLLAND Tomgangen i Aarhus og Østjylland har det seneste år vist faldende tendens. I 1. kvartal 2016 var tomgangen lidt over 9% mod godt 11% året før. I årene efter finanskrisen steg tomgangen i Aarhus og Østjylland fra et niveau omkring 4-5% til toppunktet i 4. kvartal 2013, hvor tomgangen var knap 14%. Overordnet set underbygger den nuværende tomgangsprocent billedet af, at kontormarkedet i Aarhus er i en positiv udvikling, dog fortsat med en relativt høj tomgang historisk set. Karakteristisk for Aarhus er, at der opleves et stadigt større spænd mellem tomgangen på primært beliggende- og sekundært beliggende kontorejendomme. Det er den samme tendens, som også har gjort sig gældende i København. FALDENDE FORRENTNINGSKRAV I AARHUS I lighed med tomgangen er også forrentningskravet på kontorejendomme i Aarhus faldet det seneste år. Ifølge tal fra Oline er forrentningskravet for de bedst beliggende ejendomme faldet til
loss of knowledge should be expected to be long, indicating a long relocation period. Due to the long and on-going relocation period, it is expected that the market will be able to absorb the vacated offices as the economy improves generally. Also, some of the less efficient office space being vacated could beneficially be converted into residential purposes with a view to meeting the continued pressures on the residential market in Copenhagen. FOCUS ON RETAINING EMPLOYEES WITH ATTRACTIVE OFFICE SPACE As previously mentioned businesses today demand open and flexible office environments. Many Copenhagen businesses also express the importance of being able to retain staff. This means that businesses often seek properties with special facilities, e.g. fitness centre and perhaps a café/bar area where staff may meet up to discuss things and work, or perhaps enjoy a drink in the Friday bar. In other words, it is increasingly seen, especially in Copenhagen, that the location and facilities of a business are seen
5,25%, hvilket er 0,25 procentpoint lavere sammenholdt med året før. Det skal nævnes, at der i Aarhus i det forgangne år har været relativt få transaktioner med kontorejendomme. Det skyldes ikke en manglende efterspørgsel - som bestemt er til stede - men derimod, at der har været få kontorejendomme udbudt på markedet. Der har været transaktioner inden for kontorsegmentet, hvor køber har erhvervet sig ejendommen med henblik på konvertering til bolig. STABILE LEJENIVEAUER I AARHUS Lejeniveauerne for kontor i Aarhus har været stabile. Dog har lejeniveauerne for sekundært beliggende ejendomme udvist en svag stigning. I Viby-området har der været en række større kontorudlejninger, hvilket har resulteret i dels faldende tomgang og et svagt stigende lejeniveau. I det forgangne år har Newsec blandt andet rådgivet en konsulentvirksomhed i forbindelse med deres flytning af kontor fra det centrale Aarhus til netop Viby. OPFØRELSEN AF LETBANEN NÆRMER SIG SIN AFSLUTNING Danmarks første letbane kommer til at køre i Aarhus i 2017. Letbanen vil forbinde Odder- og Grenaabanen med en ny linje på 12 kilometer gennem Århus. Letbanen får i alt 50 stationer og sættes i drift i 2017, hvor Aarhus er Europæisk Kulturhovedstad.
as competitive parameters and become a key asset in the recruitment process.
Offices – Aarhus DECREASING OFFICE VACANCY IN AARHUS AND EASTERN JUTLAND Over the past year, vacancies in Aarhus and Eastern Jutland have shown a falling trend. In Q1 2016, vacancy was just over 9% compared with just over 11% the previous year. In the years after the financial crisis, vacancy in Aarhus and Eastern Jutland rose from a level around 4-5% to a peak in Q4 2013, with a vacancy of just under 14%. Overall, the current vacancy rate supports a picture of a positive development in the office market in Aarhus, although historically speaking the vacancy rate is still relatively high. It is especially evident in Aarhus that there is an increasingly larger gap between vacancies in primary location and secondary location office property. This tendency is also known from Copenhagen.
39
40
Det danske ejendomsmarked | The Danish Property Market
For kontorejendomsmarkedet er Letbanen naturligvis en særdeles positiv nyskabelse. Allerede i dag opleves det, at investorer såvel som virksomheder på udkig efter nye ejendomme/lejemål i Aarhus, har som kriterie, at ejendommen er beliggende tæt ved en Letbane-station. Letbanen vil med sikkerhed skabe mere dynamik og kortere transporttider og bidrage yderligere til at gøre Aarhus-området attraktivt for investorer og virksomheder. Det bemærkes, at der i lighed med Aarhus, også etableres en Letbane i Storkøbenhavnsområdet med forventet idriftsættelse i år 2021. Hovedstadens Letbane får 28 stationer og vil løbe fra Lyngby i nord til Ishøj syd for København.
FALLING YIELD EXPECTATIONS IN AARHUS As well as vacancy, yield expectations for office property in Aarhus have also fallen over the past year. According to figures from the database run by Danish Association of Estate Agents (Dansk Ejendomsmæglerforening), Oline, yields for prime location property have dropped to 5.25%, or 0.25% percentage point lower when compared with the previous year. It should be mentioned that the past year has seen relatively few office property transactions. This is not a result of a lack of demand — the demand definitely exists — but the fact that relatively few office properties have been offered to the market. The office segment has seen transactions where the purpose of the purchase has been to convert the property to residential use. STABLE RENTAL LEVELS IN AARHUS Office rental levels in Aarhus have remained stable. However, rental levels for secondary location property have shown a slight increase. The Viby area has realised a number of large office rentals, resulting in falling vacancy and slightly increasing rental levels. Last year, Newsec has provided advisory services to a
consultancy business in relation to their office relocation from the centre of Aarhus to Viby. LIGHT RAIL CONSTRUCTION NEARING THE END Denmark’s first light rail network will be active in Aarhus from 2017. The light rail system will connect the Odder line and the Grenaa line with a new 12 km line going through Aarhus. The light rail network will have 50 stations and is set to be operation from 2017, the year that Aarhus will be European Capital of Culture. In relation to the office property market, the light rail network is obviously a very positive new development. Already now, there is concrete evidence that investors as well as businesses looking for new property/rentals in Aarhus have as a criterion that the property should be near a light rail station. The light rail network will create additional dynamism and shorter transport times, contributing to making the Aarhus area attractive to investors and businesses. It should be noted that, as in Aarhus, there are also plans for the establishment of a light rail network in the Greater Copenhagen area, expected to be operational in 2021. The Capital Light Rail System will have 28 stations and run from Lyngby in the north to Ishøj south of Copenhagen.
41
42
Det danske ejendomsmarked | The Danish Property Market
Industri- og logistikmarkedet Der er stor efterspørgsel efter moderne industri- og logistikejendomme. Markedet omkring Storkøbenhavn er særligt interessant for både indenlandske og udenlandske investorer, grundet den lave tomgang. Den lave rente giver mulighed for at opnå høj forrentning af den investerede kapital, hvilket, sammenlignet med andre typer af investeringsejendomme, har gjort moderne industri- og logistikejendomme med lang tilbageværende uopsigelighed særligt attraktive. Markedet synes at være delt i to og mens der er stor efterspørgsel efter moderne industri- og logistikejendomme er der særligt tomgang i markedet på mere ukurante og umoderne ejendomme. Der er fortsat en stigende tendens til, at ejerandelen mindskes, imens lejerandelen øges. Dette sker på baggrund af gunstige muligheder for sale and lease back aftaler. Herudover ønsker en stor del af landets virksomheder den fleksibilitet, det giver at leje frem for at eje. STABIL TOMGANG PÅ LANDSPLAN Tomgangen for industri- og logistikejendomme ligger fortsat på et lavt niveau på landsplan med en let faldende tendens over de seneste fire år. Ved begyndelsen af 1. kvartal 2016 lå tomgangen på ca. 3%, hvilket svarer til et fald på 0,5 procentpoint i løbet af det seneste år. Det samlede antal tomme kvadratmeter på landsplan var således ca. 3 mio., hvilket svarer til ca. 500 ejendomme på gennemsnitligt 6.000 m2. Tomgangen forventes at ligge stabilt de
kommende år, eventuelt med en svagt faldende tendens. Det bør bemærkes, at netop for industri- og logistikejendomme er der en stor forskel i de tomgangsprocenter, som rapporteres af Oline.dk og Ejendomsforeningen Danmark. Den arealmæssige tomgang for industri- og logistik er, ifølge Ejendomsforeningen Danmark på 14,3% for hele landet ved indgangen til 4. kvartal, hvilket ligger markant over niveauet angivet af Oline.dk. Forskellen skyldes opgørelsesmetoden. Olines tomgangstal angiver udbuddet af kvadratmeter til leje i forhold til det samlede antal industri/logistikkvadratmeter, ifølge Danmarks Statistik. Således medregnes bl.a. brugerejendomme, som sjældent udbydes til leje, i nævneren, hvilket bevirker, at Olines tomgangstal ligger markant under ED’s. Begge kilder er dog enige om, at tomgangen er faldet henover året. PRIMÆR INDUSTRI HANDLES TIL LAVE FORRENTNINGSKRAV Industri- og logistikejendomme handles til forrentningskrav i omegnen af 6,75% for de bedst beliggende og mest moderne ejendomme på lange lejekontrakter. Forrentningskravet på primære beliggenheder har ligget stabilt i en længere periode. Mange sekundære ejendomme handles dog fortsat til høje forrentningskrav i omegnen af 10-12%. En stor del af de utidssvarende ejendomme på sekundære og tertiære beliggenheder kræver endnu højere forrentningskrav, hvis en underskrift på købsaftalen skal sikres. Der er således en stor spredning i forrentningskravet for industriog logistikejendomme, hvilket afspejles i, at det ofte vil være
The Industrial & Logistics Market There is a strong demand for modern industrial and logistics properties. The market around Greater Copenhagen is still interesting to both domestic and foreign investors due to the low vacancy rate. The low interest rates enable high yields on invested capital; this, compared with other types of investment property, has made modern industrial and logistics properties with long-remaining interminability particularly attractive. The market appears to be divided into two parts, and while demand is strong for modern industrial and logistics properties, the market for less current properties is idling. There is a continuation of the trend for a falling ownership share and a growing tenants share. This happens on a background of beneficial sale and leaseback options. Additionally, a large proportion of the country’s businesses seek the flexibility inherent in renting rather than owning. STABLE NATIONAL VACANCY RATES The vacancy rate for industrial and logistics properties continues at a relatively low level across the country, showing a lightly decreasing trend over the last 4 years. At the start of Q1 2016, the
vacancy rate was approx. 3%, a drop of 0.5 percentage points over the last year. The total number of vacant square metres was approx. 3 million, equal to approx. 500 properties of an average 6,000 sq m. The vacancy rate is expected to remain stable over the coming years, possibly with a mildly falling trend. It should be noted that there is a large disparity in the vacancy rate percentages reported by Oline.dk and Danish Property Federation for industrial and logistics properties in particular. The area vacancy rate for industrial and logistics properties, according to Danish Property Federation, is 14.3% nationwide at the start of Q4, significantly higher than the level reported by Oline.dk. The difference lies with the calculation method. Vacancy figures at Oline shows the supply of square metres in relation to the total number of industrial/logistics square metres according to Statistics Denmark. This means that the calculation includes properties that are rarely offered for leasing in the denominator, the result of which is that Oline’s vacancy figures are significantly lower those of Danish Property Federation. Both sources agree, however, that vacancy has fallen across the year.
43
svært at finde nye lejere til ældre og ufleksible ejendomme, hvis den nuværende lejer vælger at fraflytte lejemålet. LET STIGENDE INDUSTRIPRODUKTION Fra primo 2013 til 4. kvartal 2015 har industriproduktionen ligget stabilt med en let stigende tendens ifølge tal fra Danmarks Statistik. I kriseårene faldt produktionen omkring 20% og er først nu ved at nå op på niveauet fra toppen i 2008 målt i faste priser. Den relativt svage produktionsvækst de seneste år blev i 2. kvartal 2015 brudt af en pæn stigning, hvor væksten var på ca. 2% i sæsonkorrigerede faste priser sammenlignet med kvartalet før. Fra 4. kvartal 2014 til 4. kvartal 2015 steg industriproduktionen med 3,5%. Dette afspejler de generelt positive tendenser i dansk økonomis udvikling igennem 2015. Fortsætter den positive udvikling i industriproduktionen, forventes det, at efterspørgslen efter industri- og lagerlokaler vil vokse. Til at begynde med vil efterspørgselsstigningen dog blive mindre kraftig, idet der forventeligt er en overskudskapacitet i ejendommene, som vil blive udnyttet først. ØGET AUTOMATISERING FLYTTER PRODUKTION TILBAGE TIL DANMARK Den teknologiske udvikling har bevirket, at en række manuelle processer nu er blevet automatiseret. Dette har medført, at flere virksomheder vælger at flytte produktion tilbage til, eller beholde den i Danmark. Den helt store driver for outsourcing til bl.a. Kina
PRIME INDUSTRIAL TRADED WITH LOW YIELD REQUIREMENTS Industrial and logistics properties are still being traded at yields around 6.75% for the best located and most modern properties on long leases. The yield requirement for prime locations has been stable for a long time. Many secondary properties are, however, still being traded at high yield requirements in the region of 10–12%. A large proportion of less current properties in secondary and tertiary locations require even higher yields to secure a signed purchase contract. This means there is a wide spread in yield expectations for industrial and logistics properties, reflected in the fact that it will often be difficult to find new tenants for older and less flexible properties if the current tenant chooses to vacate. GENTLY INCREASING INDUSTRIAL PRODUCTION From the beginning of 2013 to Q4 2015, industrial production has been stable with a gently rising trend, according to figures from Statistics Denmark. During the crisis years, production fell by about 20% and it is only now returning to the level at the heights of 2008 when measured in fixed prices. The relatively week production growth over recent years was broken by solid growth in Q2 2015 of approx. 2% in seasonally corrected fixed prices when compared with the previous quarter. From Q4 2014 to Q4 2015,
44
Det danske ejendomsmarked | The Danish Property Market
og Indien har tidligere været billigere produktionsomkostninger. Automatisering og robotteknologi har i nogen grad mindsket denne fordel. Forskellen i produktionsomkostninger er nu ikke større end, at den i mange tilfælde overskygges af andre fordele, såsom kontrol med og stabilitet i produktionen. Herudover spiller leveringstider og –omkostninger til nærmarkederne ligeledes en rolle. Den teknologiske udvikling betyder således, at det bliver rentabelt for flere virksomheder at blive i Danmark, hvilket er positivt for efterspørgslen efter industri- og logistiklejemål. STOR EFTERSPØRGSEL EFTER MODERNE INVESTERINGS- OG UDLEJNINGSEJENDOMME Der er fortsat mangel på de moderne industri- og logistikejendomme på både investerings- og udlejningsmarkedet. Investeringsejendomsmanglen er en konsekvens af den generelle tendens til, at brugerne selv ejer deres ejendomme. Denne tendens er dog ved at vende en smule, i og med, at sale and lease back aftaler er blevet populære de seneste år. På udlejningsmarkedet har den lave tomgang begrænset muligheden for at finde attraktive lejemål. Byggeaktiviteten for nye industri- og logistikejendomme er fortsat lav. For ejendomsudviklere vil det ofte ikke kunne betale sig at opføre industri- og lagerejendomme, idet den leje, som kan opnås, ikke modsvarer projektomkostningerne. Når der bygges nyt inden for segmentet, vil det derfor ofte være igangsat af brugerne selv, som kan se en strategisk fordel i en bestemt placering eller
industrial production rose by 3.5%. This is a reflection of the generally positive trends in the development of the Danish economy throughout 2015. If this positive industrial production trend continues, it is expected that the demand for industrial and warehousing space will grow. In the early stage, the demand rate growth will be less strong, since there is expected to be a surplus capacity that will have to be absorbed first. INCREASED AUTOMATION MOVES PRODUCTION BACK TO DENMARK Technological advances have resulted in the automation of a string of formerly manual processes. This has had the effect that several businesses are choosing to relocate production back to, or keep it in, Denmark. Lower production costs were the primary driver for past outsourcing to places like China and India. This advantage has been shortened to some degree by automation and robotics. The production cost advantages is now often no bigger than it is overshadowed by other factors, such as the control of and stability in production. Additionally, delivery times and costs for closer markets also play a part. In consequence, technological development makes it profitable for more businesses to remain in Denmark, and this has a positive effect for the demand for industrial and logistics properties.
Figur 5.1: Industri/logistik-tomgangen i Danmark Figure 5.1: Industry/Logistics vacancy rate for Denmark
Figur 5.3: Industriproduktion på landsplan Figure 5.3: National industrial production
Kilde: Oline.dk Source: Oline.dk
Figur 5.2: Prime industri/logistik forrentningskrav Figure 5.2: Prime industrial/logistics yield requirements
Kilde: Newsec Egeskov & Lindquist Source: Newsec Egeskov & Lindquist
Figur 5.4: Påbegyndt byggeri i industrien Figure 5.4: Industrial construction
Kilde: Danmarks Statistik Source: Statistics Denmark
Kilde: Danmarks Statistik Source: Statistics Denmark
45
indretning af en ejendom. Der ses dog en tendens, hvor udviklere bygger ejendomme efter lejers krav, hvor der indgås en lang lejekontrakt. Herefter sælges projektet samlet til en investor. Således kender investoren sin lejeindtægt mange år frem, samtidigt med, at lejeren får en skræddersyet ejendom. Lejeren slipper ligeledes for alt det administrative arbejde, som ligger i at eje og drive en erhvervsejendom. Eftersom væksten i økonomien bedres, forventes det, at byggeaktiviteten indenfor industri- og logistikejendomme vil stige. Den nuværende lave byggeaktivitet er med til at holde udbuddet af moderne ejendomme lavt. I løbet af 2015 var der en mindre stigning i byggeaktiviteten. Således blev godt 54.000 m2 byggeri påbegyndt i 3. kvartal 2015 mod knap 44.000 m2 i samme kvartal året før. INTERNATIONAL INTERESSE FOR DANSK INDUSTRI/LOGISTIK Der er over det seneste år kommet et øget fokus på moderne og velbeliggende industri- og logistik ejendomme fra udenlandske investorer. Interessen underbygges i Newsecs internationale research, som angiver industri- og logistikejendomme omkring København til at være de mest underprissatte i forhold til potentialet. Den stigende investorinteresse for industri- og logistikejendomme underbygges ligeledes af, at andelen af handlede
LARGE DEMAND FOR MODERN INVESTMENT AND RENTAL PROPERTY There is still a shortage of modern industrial and logistics properties both in the investment and in the rental markets. The lack of investment properties is a consequence of a general trend for users owning their own properties. This trend is, however, showing signs of turning, as sale and lease back arrangements have gained popularity in later years. In the rental market, the low vacancy rate has limited the opportunity for finding attractive leases. The building activity for new industrial and logistics properties is still low. For property developers, the construction of industrial and logistics properties will frequently not be worthwhile, as the expected rental income does not compare favourably with the project costs. New-builds in this segment are often initiated by the end-user, who can see a strategic advantage in a particular location or layout of a property. There is, however, a visible trend for developers to construct property to the specifications of tenant and for which long leases are signed. After this, the project is sold off as one package to an investor. In this way, the investor will know their rental income for several years into the future and the tenant has a property tailor made to their needs. The tenant also is freed from the administrative work linked to owning and running commercial property. With continued economic growth,
46
Det danske ejendomsmarked | The Danish Property Market
ejendomme inden for denne kategori udgjorde 4% i år 2000, hvilket steg til ca. 10% i 2014. INFRASTRUKTUR ER EN AFGØRENDE FAKTOR FOR ATTRAKTIVITETEN En placering tæt på trafikale knudepunkter er en helt afgørende faktor, når det kommer til attraktiviteten af en industri- og/eller logistikejendom. I og med, at kørselsomkostningerne udgør store udgifter for virksomhederne, er det afgørende for virksomheder at ligge centralt placeret i tyngdepunktet for deres markedsområde. Der ses dermed en stor forskel i tomgangen på ejendomme i umiddelbar nærhed af en motorvejsafkørsel og dem, der ligger længere væk. Det er ligeledes vigtigt med gode tilkørselsforhold uden smalle veje eller rundkørsler, og slutteligt er det vigtigt for virksomhederne, at der er udvidelsesmuligheder. For de mindre aktører er transportomkostningerne ikke så væsentlige i beslutningsgrundlaget. Udvidelsen af Køge Bugt Motorvejen har dermed utvivlsomt gjort området sydvest for København endnu mere attraktivt. Tre infrastrukturprojekter skiller sig lige nu ud i forhold til at gøre en markant forskel på markedet. To af disse, Ring 5 og en fast vejforbindelse mellem Helsingør og Helsingborg, har formentligt lange udsigter. Udsigterne for Femernforbindelsen er ligeledes forlænget, grundet usikkerhed om overskridelse af budgettet og projektets forventede tilbagebetalingstid. Således ser projektet ud til at
the expectation is that construction activity in the industrial and logistics area will increase. The low current building activity contributes to keeping the supply of modern properties at a low level. There was a small construction activity increase throughout 2015. Just over 54,000 m2 of construction was commenced in Q3 of 2015 compared with just under 44,000 m2 for the same quarter of the previous year. INTERNATIONAL INTEREST IN DANISH INDUSTRIAL/LOGISTICS Foreign investors have shown increased interest in modern and well-situated industrial and logistics property over the past year. This interest is substantiated in Newsecs international research, showing industrial and logistics property in the Copenhagen area to be the most undervalued relative to potential. The increased investor interest in industrial and logistics property is also supported by the fact that the share of traded property in the category, 4% in 2000, had risen to approx. 10% in 2014. INFRASTRUCTURE A DECIDING FACTOR FOR PERCEIVED ATTRACTIVENESS A location close to traffic hubs is a crucial factor in deciding the attractiveness of industrial/logistics property. Given that road transportation costs are a significant factor for businesses, it is
Tabel 5.1: Eksempler på industri- og logistikleje i 2015 Table 5.1: Example rentals and sales 2015
By City
Etageareal, m² Floor area, sq m
Primær nettoleje, kr./m² Primary net rent, DKK/sq m
8.000
275
Vejle Brøndby
5.100
530
Søborg
6.100
608
Kastrup
1.900
350
Aalborg
1.200
450
Kilde: Newsec Egeskov & Lindquist Source: Newsec Egeskov & Lindquist
Tabel 5.2: Eksempler på industri- og logistiksalg i 2015 Table 5.2: Example industrial and logistics sales in 2015
Etageareal, brutto m² Floor area, sq m
Kontantpris, kr. Cash sales price, DKK
Forrentningskrav Yield requirement
34.000
190.000.000
7,00%
3.200
30.000.000
Horsens
20.200
29.000.000
Vallensbæk
10.000
45.000.000
-
Kgs. Lyngby
7.300
21.000.000
-
By City Lystrup (Aarhus) København S Copenhagen S
10,00%
Kilde: Newsec Egeskov & Lindquist Source: Newsec Egeskov & Lindquist
Tabel 5.3: Forventninger til industri- og logistikmarkedet Table 5.3: Expectations for the industrial/logistics market
Driver
Trend
Tomgang
Vacancy rate Industriproduktionen Industrial production Investering i infrastruktur
Investment in infrastructure Markedsstørrelse Market size Økonomisk vækst Economic growth Total Kilde: Newsec Egeskov & Lindquist Source: Newsec Egeskov & Lindquist
47
essential that companies be situated centrally to the catchment area of their market. This makes for a significant vacancy rate difference between property immediately next to motorway exits and those further away. Good access conditions without narrow roads and roundabouts are also an important factor, and it is lastly important to businesses that their location contain expansion options. For smaller entities, the transport costs are not such an important aspect in the decision making process. It is beyond doubt that the extension of the Køge Bugt Motorway will have made the area to the south and west of Copenhagen more attractive. Three ongoing infrastructure projects currently appear to have the potential to significantly affect the market. Two of these, Ring road 5 and the fixed road between Elsinore and Helsingborg, must be considered to have long horizons. The Femern connection prospects have also been delayed following budget-overrun uncertainties and the expected repayment period for the project. Indeed, the project now appears to become several billion more expensive than initially calculated, leading to decision process delays. The original intention was for the connection to be finished by 2018, but this has been pushed into the future several times. The current estimations are that the first trucks will not be crossing the connection until 2026, according to the Ministry of Finance.
48
Det danske ejendomsmarked | The Danish Property Market
The Femern connection has the potential to lift the entire area south of Køge along motorway E47 as a result of an increased flow of goods to and from Germany. There is, however, still the risk that this connection will have the opposite effect, insofar as a number of Danish businesses may decide to move to northern Germany, depending on the relative pricing ratios. However, Denmark does have a small advantage in this context, as for several years after the opening of the connection, there will be single lane traffic in either direction for the first 100 km in Germany, a result of Germany not expecting to realise much in the way of benefit from a bridge, leading to them being less keen on the investment than is Denmark.
COPENHAGEN CONTAINER HARBOUR POSSIBLY RELOCATING TO KØGE The location and eminent infrastructure of Køge makes the area interesting in relation to investment in industrial and logistics property. If CMP, the operators of Copenhagen Harbour, elect to relocate harbour functions to Køge, the area will become even more attractive. The prospective relocation of harbour functions away from Copenhagen Harbour is prompted by the major development taking place in the Nordhavn area in recent years. The area has been extended with modern residential and office
koste flere milliarder kr. mere end først beregnet, hvilket har ført til forsinkelser i beslutningsprocessen. Oprindeligt skulle forbindelsen stå klar i 2018, hvilket af flere omgange er blevet udskudt. Nu ser det således ud til, at de første lastbiler tidligst kan anvende forbindelsen i 2026, ifølge Finansministeriet. Femernforbindelsen kan potentielt løfte hele området syd for Køge langs motorvej E47 via en øget gennemstrømning af varer til og fra Tyskland. Der er dog en risiko for, at forbindelsen vil få den modsatte effekt og at en række danske industri- og/eller logistikvirksomheder flytter til det nordlige Tyskland, afhængigt af det indbyrdes prisforhold. Danmark har dog en lille fordel i den sammenhæng, idet der i en årrække efter forbindelsen åbnes kun vil være et enkelt spor i hver retning de første 100 km ned igennem Tyskland, da tyskerne ikke forventer at få det store udbytte af en bro og dermed ikke er ligeså investeringsvillige som danskerne. KØBENHAVNS CONTAINERHAVN MÅSKE PÅ VEJ TIL KØGE Køges geografiske placering og gode infrastrukturforhold betyder, at området er interessant i forhold til investering i industri- og logistikejendomme. Hvis CMP, som driver Københavns Havn, vælger at flytte havnefunktioner til Køge, vil området blive endnu mere attraktivt. Årsagen til overvejelserne omkring flytningen af Københavns havnefunktioner kommer som følge af den store udvikling, hele Nordhavn har gennemgået de seneste år. Området er udviklet med moderne bolig- og kontorbyggeri, hvilket udnytter
områdets karakter og fordele bedre end logistikbrug. Området har ligeledes et stort fremtidigt potentiale i forhold til udviklingen af København by. Det må således betegnes som positivt for både Køge og København, hvis havnefunktionerne flytter fra det ene sted til det andet. Der er dog flere områder inde i kampen om havnefunktionerne, ligesom det ikke er utænkeligt, at CMP forbliver i Nordhavn nogen tid endnu. Hvis CMP flytter til Køge, vil det løfte området inden for industri- og logistiksegmentet. Det forventes, at der allerede nu begynder at være et øget fokus på moderne ejendomme og velbeliggende grundstykker i Køge området. Særligt Skandinavisk Transport Center (STC) er et attraktivt område, grundet placeringen lige ved motorvejssammenfletningen mellem E20 og E47. Således har Netto, Lidl og Lemvigh-Müller allerede etableret sig i området, mens flere, herunder Nomeco, er på vej. STC profilerer sig bl.a. på gode planvilkår, såsom maksimal bygningshøjde på 30m, bebyggelsesprocent på 50, ingen volumenbegrænsning og ingen dækningsafgift.
properties, making better use of the characteristics and advantages of the area than can logistics purposes. The area also contains substantial potential in relation to the development of Copenhagen as a whole. It would therefore be a positive development both for Copenhagen and for Køge if harbour functions were relocated from one to the other. Other locations are competing for the harbour functions, however, and it also cannot be ruled out that CMP elect to retain their Nordhavn activities for some time to come. If CMP does move to Køge, this will lead to a lift of the industrial and logistics segment. It is expected that there will be already now an increased focus on modern property and prime sites in the Køge area. Scandinavian Transport Centre (STC) is an especially attractive area due to its location right by the E20/E47 motorway intersection. Netto, Lidl, and Lemvigh-Müller have already put down roots in the area, and others, such as Nomeco, are due to arrive. STC markets itself on the basis of good planning terms, such as a maximum building height of 30 m, plot ration of 50, no volume limits, and no financial levy.
49
50
Det danske ejendomsmarked | The Danish Property Market
Detailmarkedet Markedet for detailejendomme er fortsat delt i to. Strøgejendommene – særligt i København – klarer sig godt med en tomgang nær nul og høje lejeniveauer. Detailejendomme i mindre byer og på mere sekundære beliggenheder har det derimod svært, og butiksdøden lurer mange steder. En del større brands benytter de gode beliggenheder til at blive eksponeret for et bredt publikum, imens en stor del af handelen foregår online. Fysiske butikker står derfor sjældent alene i dag, hvor tendensen helt klart går mod mere handel på nettet. I løbet af 2015 er der ligeledes kommet et øget fokus på boksbutikker. Fordelen ved disse er, at de kombinerer varelager og fysisk butik på samme sted, hvilket giver en række økonomiske fordele. Boksbutikkerne suppleres ofte af webshops, hvorfra en stor del af handelen foregår, hvorefter forbrugerne kan afhente varen med det samme i butikken. Usikkerheden omkring brugen af fysiske dagligvarebutikker i fremtiden som følge af stigende online handelsmuligheder (f.eks. Nemlig.com) kan medføre en bølge af sale and lease back transaktioner, som det fortsat ses i Storbritannien. Mange brugere foretrækker at leje fremfor at eje, idet det i højere grad giver dem mulighed for at reagere på fremtidige skift i forbrugertrends. Samlet sker der således store ændringer på detailmarkedet i disse år og det må betegnes som usikkert, hvordan efterspørgslen efter detaillokaler udvikler sig på mellemlang og lang sigt. Privatforbruget er igen på vej op i gear, hvilket ses på den tiltagende inflation og det høje forbrug på årets store shoppingdage.
Julehandelen og den nye shoppingdag ”Black Friday” i 2015 slog således begge de rekorder, som blev sat året før, målt på dankortomsætningen. STABIL DETAILTOMGANG PÅ LANDSPLAN Detailtomgangen på landsplan har de seneste seks år vist en stabil til svagt stigende tendens, men med store regionale forskelle. Tomgangen faldt dog ca. 0,5 procentpoint fra 4. kvartal 2015 til 1. kvartal 2016. Tomgangen for hele landet lå i starten af 1. kvartal 2016 på 6,1% og var dermed 0,2 procentpoint under niveauet fra samme kvartal året før. I starten af det nye årtusinde lå tomgangen relativt stabilt omkring niveauet 3-4%. I perioden 2006-2007 var den derimod faldet til under 2% på landsplan. Siden krisen er tomgangen steget støt med en tendens til udfladning de seneste år. Idet kurven er fladet ud, frem for at vise en nedadgående tendens de seneste år, adskiller detailmarkedet sig fra henholdsvis kontor- og industri- og logistiksegmenterne inden for erhvervsejendomme. Det peger på en underliggende faktor, der kun påvirker detail, som trækker tomgangen opad. Den mest nærliggende forklaring er den kraftigt voksende onlinehandel. Den nuværende tomgang på detail kan derfor dårligt sammenlignes med niveauerne før krisen, idet der med al sandsynlighed har indfundet sig et new-normal niveau, som ligger noget over den tidligere norm på ca. 3% for 10 år siden. Det må derfor forventes, at tomgangen på
The Retail Market The retail property market is still divided into two parts. Pedestrianised shopping street properties — especially in Copenhagen — are performing well, with near zero vacancy and high rental levels. However, retail properties in small towns and secondary locations face difficulties, with shop closures looming in many places. Some major brands are using the good locations for exposure to a wide audience, while much of the trade is completed on-line. Physical stores rarely stand alone today, with the trend clearly leaning towards more on-line shopping. 2015 has also seen an increased focus on box stores. The advantage of these is the combination of stock and physical shop in one place, offering a range of financial advantages. Box stores are often supplemented by web-shops from which a lot of trade is handled, after which consumers can collect the product immediately in the shop. The uncertainty surrounding the use of physical grocery stores in the future due to increasing on-line commercial opportunities (e.g. Nemlig.com) can cause a wave of sale-and-leaseback transactions, as is currently happening in the UK. Many users prefer to
rent rather than own as it enables them to respond better to future changes in consumer trends. Overall, the retail market is going through major changes in recent years, and there must be said to be some uncertainty as to the development in demand for retail property in the medium and long term. Private consumption is starting to gain momentum again, as can be seen from the increasing inflation and the rather high spend on the big, annual shopping days. In 2015, Christmas trade and the new shopping day, “Black Friday”, shattered both records, set the previous year, measured by Dankort turnover. STABLE NATIONWIDE RETAIL VACANCY Retail vacancy rates nationwide have shown a stable to slightly rising trend over the past six years, but with large regional differences. Vacancy did, however, drop some 0.5 percentage point between Q4 2015 and Q1 2016. The vacancy rate for the country as a whole at the beginning of Q1 2016 stood at 6.1% and was thus 0.2 percentage points below the same quarter last year. At the beginning of the new millennium, the vacancy rate was
51
landsplan ikke falder, før nedrivninger og konverteringer tager toppen af de samlede detailkvadratmeter. EFTERSPØRGSLEN EFTER STRØGLOKALER ER FORTSAT HØJ Der foregår fortsat en koncentration af detailsalget, og butikkerne flytter til centrale placeringer i de større byer og til moderne shoppingcentre. Den øgede koncentration af butikker skyldes i nogen grad den synergieffekt, der er i, at butikkerne ligger sammen, grundet one-stop shopping for forbrugerne. I denne udvikling klarer de store byers butiksstrøg sig generelt godt i konkurrencen med de moderne centre, mens det modsatte gør sig gældende i de mindre byer i form af butiksdød. For strøggader og shoppingcentre gælder det, at forbrugerne stiller høje krav til kvaliteten af deres shoppingoplevelse. Det gælder ikke kun kvaliteten og udvalget af butikker, men også spisesteder, kulturtilbud og underholdning, f.eks. biografer, fitness mm. Det er derfor centralt for attraktiviteten af detailhandelsområder fremover, at disse muligheder tænkes ind i den samlede løsning. Hvis shoppingcentre og strøggader giver forbrugerne en mere fuldkommen oplevelse i form af flere tilbud, vil det stille de fysiske butikker stærkere i konkurrencen med onlinehandelen: ”Man kan ikke nyde en god kop kaffe online”. ØGET KONKURRENCE I DAGLIGVARESEKTOREN Generelt er dagligvaresektoren mindre konjunkturfølsom end andre sektorer, hvilket har ledt til relativt få butikslukninger i
relatively stable at around 3-4%. In the period 2006-2007 on the other hand, this fell to below 2% nationwide. Since the crisis, vacancy rates increased steadily, flattening out in recent years. As the curve has flattened out rather than showing a downward trend in recent years, the retail market differs from the office and industrial/warehouse segment within the area of commercial properties. This indicates that there is an underlying factor affecting only retailers that drives vacancy rates up. The most obvious explanation is rapidly growing on-line retail. The current vacancy rates in retail can therefore hardly be compared with the levels before the crisis since in all likelihood we have arrived at a new-normal level well above the previous standard of around 3% some 10 years ago. It is therefore expected that vacancy rates on a national level will not fall before demolitions and conversions take the top off the total available retail space.
DEMAND FOR HIGH STREET RETAIL STILL HIGH There is still a concentration of retail sales, where shops are moving to central locations in major cities and modern shopping centres. The increased concentration of shops is partly due to the synergy effect whereby shops are located together for the purposes of one-stop shopping for consumers. In this development, the big cities’ shopping streets generally do well in competition
52
Det danske ejendomsmarked | The Danish Property Market
kriseårene. Antallet af dagligvarebutikker er således steget støt de seneste år. Dette har bevirket, at der nu er et så stort antal butikker, at de ikke alle sammen kan køre med overskud længere. Coop har taget konsekvensen og annoncerede i starten af 2015, at de ville lukke 20 af deres butikker fordelt på Brugsen, Irma og Fakta. Særligt Fakta-butikkerne gik det hårdt ud over, idet 13 butikker måtte dreje nøglen om. Senest er det udmeldt i januar 2016, at yderligere 20 Fakta-butikker står til luning. Omvendt har dette givet plads til etablering af nye dagligvarebutikker som eksempelvist det norske Meny. Det forventes, at dagligvaremarkedet fortsat vil være præget af konkurrence de kommende år med butikslukninger til følge. Hertil kommer den øgede konkurrence fra nethandel med dagligvarer som ligeledes presser de fysiske butikker. DAGLIGVAREHANDEL PÅ NETTET I KRAFTIG FREMGANG Onlinesupermarkedet Nemlig.com er blevet en veletableret aktør på markedet og når forbrugerne har vænnet sig til dette nye indkøbsformat, må det forventes, at de (eller andre online dagligvarebutikker) vil tage markedsandele i årene fremover. Nemlig.com forventer selv en årlig fordobling af omsætningen, ifølge Berlingske.dk i de kommende år. Den høje vækstrate for Nemlig. com skyldes bl.a. store investeringer i logistik og IT systemer for at øge serviceniveauet. Hvis online dagligvarehandel for alvor får fat i forbrugerne, vil det gå negativt ud over tomgangen på dagligvarebutikkerne. Det er
with modern malls, while the opposite is true in the smaller towns, in the form of shop closures. For high streets and shopping centres, consumers place high demands on the quality of their shopping experience. This includes not only the quality and variety of shops, but also restaurants, cultural activities and entertainment such as cinemas, fitness etc. It is therefore central to the attractiveness of retail areas in the future that these opportunities are incorporated into the overall solution. If shopping centres and high streets give consumers a more complete experience in the form of more deals, this will give physical stores a stronger position to compete with on-line trading: “You can’t enjoy a good cup of coffee on-line.” INCREASED STAPLE GOODS COMPETITION Generally, the staple goods sector is less sensitive to economic trends than other sectors, and there have been relatively few store closures during the crisis years. The number of staple goods retailers has risen steadily over recent years. This has resulted in such a large number of units that they cannot all realise profits. Coop have taken the consequence of this, and at the beginning of 2015 announced the closing down of 20 shops across the Brugsen, Irma, and Fakta ranges. The Fakta stores were particularly hard hit, as 13 outlets had to close. The latest statement, from January 2016, announces the planned closure of another 20 Fakta
Kilde: Newsec Research Source: Newsec Research
Figur 6.3: Forrentningskravet på primær detail i København Figure 6.3: Prime retail yields in Copenhagen
Source: Oline.dk Kilde: Oline.dk
Figur 6.1: Detailtomgang på landsplan Figure 6.1: Retail vacancy for the entire country Figur 6.2: Detailtomgangen i København Figure 6.2: Retail vacancy rates in Copenhagen
Source: Oline.dk Kilde: Oline.dk
Figur 6.4: Detailtomgangen i Aarhus Figure 6.4: Retail vacancy rates in Aarhus
Kilde: Oline.dk Source: Oline.dk
Figur 6.5: Forrentningskravet på primær detail i Aarhus Figure 6.5: Prime retail yields in Aarhus
Kilde: Newsec Egeskov & Lindquist Source: Newsec Egeskov & Lindquist
53
derfor fortsat sandsynligt, at en række brugerejede butikker vil forsøge at få en sale and lease back aftale i hus for at sikre sig mod fremtidige skift i markedstendenserne, hvilket vi ser i Storbritannien. Det forventes dog, at fysiske supermarkeder og discountbutikker stadig vil dominere de kommende år. LANGSIGTET TOMGANGSEFFEKT AF NETHANDELEN Ifølge en rapport fra Institut for Centerplanlægning vil op imod en tredjedel af de nuværende detailkvadratmeter blive overflødiggjort grundet den stigende handel på internettet. Rapporten peger desuden på, at de mindre og mellemstore byer vil blive hårdest ramt. De seneste år har da også vist en stigende tomgangstendens på landsplan, men ikke i tilnærmelsesvist samme grad, som rapporten forudser for de kommende 10 år. Hvis rapportens forudsigelser viser sig korrekte, vil det påvirke detaillejemarkedet i kraftigt negativ retning – særligt de sekundære ejendomme. Detail vil i mange tilfælde ikke være lige så konverterbart til andre ejendomsformer, såsom f.eks. konvertering af kontor til bolig. Det er derfor mere uklart, hvad der kommer til at ske i markedet, hvis tomgangen stiger markant. NYE LEVERINGSMETODER KOMMER FORBRUGERNE TIL GODE En af de største barrierer for onlinehandelens vinding af markedsandele har i de seneste år været ventetiden på levering af varen. At kunne modtage varen hurtigt er en afgørende faktor, når forbrugerne vælger deres indkøbsmetode. I de seneste år har der fra
stores. On the other hand, this has opened up for the establishment of new staple goods stores such as, for example, the Norwegian company Meny. It is expected that the staple goods market will continue to be marked by high competition over the coming years and that this will lead to store closures. To this must be added the increased competition from Internet trade in staple goods and the pressure this will exert on physical stores. INTERNET BASED STAPLE GOODS SALES GROWING STRONGLY On-line supermarket Nemlig.com has become a well-established player on the market and when consumers become accustomed to this new shopping format, it is likely that they (or other on-line supermarkets) will gain market share in the years to come. According to Danish Newspaper Berlingske, Nemlig.com expects to double their turnover annually over the coming years. The high growth rate for Nemlig.com is due in part to major investment in logistics and IT systems in order to improve service levels. If the online food and household goods business really takes hold with consumers, it will have a negative effect on vacancy rates for staple goods stores. It is therefore likely that a number of user-owned stores will try to get a sale-and-leaseback agreement in place to protect against future changes in market trends, as we are now seeing in the UK. It is expected that physical
54
Det danske ejendomsmarked | The Danish Property Market
onlinebutikkerne været et øget fokus på hurtigere levering af varen til forbrugeren. Nogle butikker tilbyder således at varen køres ud samme dag som den bestilles – dog ofte mod en merbetaling. Den faldende leveringstid har betydet, at varer sjældent er længere end 24 timer undervejs i dag, hvis butikken har varen på lager. Der er ligeledes et øget fokus på nem returnering af varer. Nogle webshops sender således altid returlabels med varen. Hvis ikke varen skal byttes, betyder det således, at butikken kun har haft en merudgift svarende til print af en returlabel. For en række webshops kan dette være en bedre økonomisk løsning end den administrative byrde og de omkostninger der er forbundet med at eftersende en sådan label. Det voksende pakkeleveringsmarked har tiltrukket nye konkurrenter til leveringsmarkedet. Etablerede pakkeleveringsfirmaer som Post Danmark og GLS vil således blive udfordret af nye forretningsmodeller de kommende år. Uber som har taget taxa-branchen med storm er godt rustet til at tage en del af leveringsmarkedet. I bl.a. Paris, Toronto og New York har man allerede nu mulighed for at få en Uber-chauffør til at levere mad og/eller pakker fra udvalgte restauranter og butikker til en bestemt adresse på kort tid. Der er tale om tjenesterne UberEats og UberRush, som givetvis kommer til det danske marked på sigt. Hvis tv’et går i stykker lige inden Champions League finalen er det således ikke utænkeligt, at der kan stå en erstatning klar i stuen inden for en time.
supermarkets and discount stores will still dominate the market in the years ahead. LONG-TERM INTERNET TRADE VACANCY EFFECT According to a report from the Department of Central Planning, up to one third of the current retail space will become redundant due to increasing web commerce. The report also points out that small and medium-sized cities will be hit hardest. Recent years have indeed shown an increasing vacancy trend nationwide, but not nearly to the same extent as the report predicts for the next 10 years. If the report’s predictions prove accurate, it will affect the retail rental market in a strongly negative manner, especially secondary property. In many cases, retail will not be as convertible to other forms of property, such as conversion of offices into accommodation. Therefore, it is less clear what is going to happen on the market when vacancy rates rise significantly. NEW DELIVERY METHODS BENEFIT CONSUMERS One of the main barriers to the gain of market shares by web trade over the past years has been the waiting time for delivery of goods. The ability to receive goods quickly is a determining factor when consumers select a shopping method. In recent years, online shops have had an increased focus on faster delivery of goods to consumers. Some shops offer same-day delivery, although
Tabel 6.1: Eksempler på detailleje i 2015 Table 6.1: Examples of retails rental in 2015
By City
Tabel 6.2: Eksempler på detailsalg i 2015 Table 6.2: Examples of retail sales in 2015
Etageareal, m² Primær nettoleje, kr./m² Floor area, sq m Primary net rent, DKK/sq m
Kontantpris, kr. Table examples 2015 By 6.2: Retail salesEtageareal, m² City
Floor area, sq m
Cash sales price, DKK
Forrentningskrav Yield requirement
København V Copenhagen V
180
3.000
København K Copenhagen K
830
69.000.000
-
København K Copenhagen K
170
2.300
590
7.000.000
-
Brønshøj
600
900
København S Copenhagen S
Kolding
1.500
1.200
København K Copenhagen K
10.900 1.400.000.000
København V Copenhagen V
550
8.400
Aarhus C
10.200
275.000.000
København K Copenhagen K
130
6.000
København K Copenhagen K
1.000
135.000.000
Lyngby
330
3.500
Vejle
2.900
38.000.000
7,15%
Hjørring
100
1.000
730
6.100.000
9,00%
2.400
80.000.000
3,60%
Kilde: Newsec Egeskov & Lindquist Source: Newsec Egeskov & Lindquist
Helsingør København K Copenhagen K
3,75% 4,15%
Kilde: Newsec Egeskov & Lindquist Source: Newsec Egeskov & Lindquist
Tabel 6.3: Forventninger til detailmarkedet Table 6.3: Expectations for the retail market
Driver
Trend
Tomgang Vacancy rate Privatforbrug Private consumption Konkurrence fra e-handel Competition from electronic shopping Markedsstørrelse Market size Økonomisk vækst Economic growth Total Kilde: Newsec Egeskov & Lindquist Source: Newsec Egeskov & Lindquist
55
Den selvkørende bil, som lige nu testes og udvikles af bl.a. Google, Apple og Uber, kan ligeledes revolutionere fremtidens levering af varer. Det er ikke utænkeligt, at vi inden for en overskuelig årrække oplever, at en førerløs bil henter en varer på et lager, hvor den lastes automatisk, hvorefter den leveres til forbrugeren kort tid efter bestilling. Dette kan vel at mærke gøres døgnet rundt og uden menneskelig indblanding fra andre end forbrugeren. Der er samlet set ingen tvivl om, at vi i fremtiden kommer til at opleve hurtigere og hurtigere levering af flere og flere typer varer. Det er ligeledes vigtigt for de danske butikker – online som offline – at kunne levere varen hurtigt i det dette giver en fordel sammenlignet med udenlandske konkurrenter.
Detail – København FORTSAT LAV TOMGANG PÅ DETAILLOKALER I KØBENHAVN I København by er tomgangen i detailhandlen ved indgangen til 1. kvartal 2016 på 2,9%, svarende til i alt 37.000 m² ledige detailhandelslokaler. Tomgangen er dermed et pænt stykke under toppen fra starten af 2013, hvor 3,6% af detaillokalerne i København stod tomme. På trods af det fortsat lave niveau er tomgangen dog steget ca. 0,2 procentpoint over det seneste år. Niveauet i dag ligger dog fortsat noget over tomgangen fra 2007, hvor under 1% af lokalerne stod tomme. Det må dog forventes, at tomgangen
often against a surcharge. The shorter delivery times mean that goods are rarely more than 24 hours delayed, if the item is in stock. There is also an increased focus on easy returns. Some web shops always supply goods with a return label. If the item is not to be returned, the only added cost for the shop is the printing of the return label. For many web shops, this can be a better solution, in financial terms, than the administrative burden and costs associated with sending off a label after the fact. The growth in the parcel delivery market has attracted new competitors to the delivery market. Established delivery firms such as Post Danmark and GLS will find themselves challenged by new business models over the coming years. Uber, who have taken the taxi market by storm, is well suited to taking over part of the delivery market. In Paris, Toronto, and New York, among others, it is already now possible to book an Uber driver to deliver food and/or parcels from select restaurants and shops to a specific address within a short space of time. These services, UberEat and UberRush, will no doubt also arrive in the Danish market in time. Should the television set break down shortly before the Champions League final, it is not outside the realms of imagination that a replacement could be ready in the living room within an hour. The self-driving car technology, currently being tested by, among others, Google, Apple, and Uber, could also revolutionise
56
Det danske ejendomsmarked | The Danish Property Market
ikke kommer ned på niveauet for 2007, idet dette niveau i den grad blev opnået under et kraftigt overophedet marked. Sammenholdt med de nuværende trends mod handel online forventes det, at tomgangen vil forblive i det nuværende niveau med en let stigende tendens de kommende år. STABILE FORRENTNINGSKRAV TIL KØBENHAVNSK DETAIL Forrentningskravene på det københavnske detailmarked for primære ejendomme har været stabilt siden 2009, med en faldende tendens fra ultimo 2014. Forrentningskravet har ligget omkring 5% de seneste fem år, hvilket er et stykke over bunden i 2007, hvor de bedste ejendomme blev handlet omkring 3%. Det anslås, at forrentningskravet på primære detailejendomme ligger i niveauet 4,25% lige nu. De allerbedste ejendomme handles dog til forrentningskrav et stykke under 4,00%. DET ALLERBEDSTE DETAIL HANDLES FORTSAT TIL MEGET LAVE FORRENTNINGSKRAV Lejemarkedet på de primære beliggenheder, de mest attraktive strøggader og de bedste butikscentre er solidt med stabil udlejningsaktivitet og med nyetableringer fra danske og internationale kædebutikker. Særligt de allerbedste strøgejendomme handles i øjeblikket til forrentningskrav under 4%. Forrentningskravet for denne type af ejendomme nærmer sig derfor niveauet fra 2007. På trods af, at der er større efterspørgsel end udbud af de bedst beliggende butikslejemål, er mange lejere/investorer meget
the future delivery of goods. It is not impossible to imagine a future not so far away in which a driver-less car will collect a parcel in a warehouse, have it automatically loaded, and then deliver it to the consumer shortly after the order is received. This, it should be noted, can be done around the clock and with human intervention other than by the consumer. Generally speaking, there is no doubt that we will be experiencing increasingly fast delivery of several types of goods in future. It is also important for Danish shops — on- as well as offline versions — to be able to deliver goods quickly, as this provides a competitive advantage compared with foreign competitors.
Retail – Copenhagen CONTINUED LOW VACANCY RATES FOR RETAIL PREMISES IN COPENHAGEN In Copenhagen city, vacancy rates in retail at the start of Q1 2016 were 2.9%, corresponding to a total of 37,000 sq m of vacant retail space. The vacancy rate is thus well below the peak of the beginning of 2013, when 3.6% of retail premises in Copenhagen was vacant. Despite the continued low level, vacancy has gone up by 0.2 percentage point over the past year. However, the level today is still somewhat above the vacancy rate of 2007, when less
57
kritiske med kravene til beliggenhed – de vil ofte ikke stille sig tilfreds med en mindre god placering, men foretrækker at vente på, at den ideelle placering bliver tilgængelig. For sekundære beliggenheder er markedet noget mere afdæmpet og efterspørgslen efter disse detailejendomme er fortsat svag. Ældre og mere umoderne bygninger med dårlig beliggenhed er specielt ramt, og på kort eller mellemlang sigt er der næppe udsigt til en egentlig vending, tværtimod. MULIG DETAILPRISBOBLE PÅ DELE AF STRØGET De meget høje lejeniveauer på enkelte strøglejemål, sammenholdt med de lave forrentningskrav på salget af strøgejendomme, har fået snakken om en prisboble til at blusse op. En bærende årsag til både den høje leje og de lave forrentningskrav er en tomgang meget tæt på nul. Udbuddet af lejemål, som er attraktive i forhold til store internationale luksusbrands er til hvert givet tidspunkt lig nul. Når der bliver et frit lejemål, er der flere kapitalstærke lejere, som byder hinanden op. Dette betyder, at lejen i nogle tilfælde presses langt op over 20.000 kr./m2. De færreste brands kan oppebære et salg af varer fra deres fysiske butikker, som kan retfærdiggøre denne høje leje. For nogle mærker er det dog underordnet, hvorvidt de genererer et overskud fra deres fysiske butikker. Det er derimod vigtigere for dem at eksponere sig bredt og bruge den fysiske butik som reklamesøjle overfor et stort udsnit af forbrugerne. Der hvor pengene tjenes, er derimod fra afledt salg på online shops og salg af sub-brands.
than 1% of premises were empty. It should, however, be expected that vacancy rates will not fall to 2007 levels, since this level was obtained during a strongly overheated market. Compared with the current on-line shopping trends, the expectation is that vacancy will remain at the current level with a slightly increasing trend over the coming years. STABLE YIELD EXPECTATIONS IN COPENHAGEN RETAIL Yields on the Copenhagen retail market for prime properties have been stable since 2009, with a slight downward trend since the end of 2014. Yields have been in the range of 5% over the past 5 years, which is well above the bottom reached in 2007, when the best properties were traded at a level around 3%. It is estimated that prime retail property yields are at a level of 4.25% as the time of writing. The very best property, however, are traded at yields somewhat below 4.00%. THE VERY BEST RETAIL MAKE VERY LOW RETURNS The rental market in prime locations, the most attractive shopping streets and the best shopping centres are solid with stable rental activity and with new establishments from Danish and international chain stores. The very best high street property, in particular, currently brings yields below 4%. The yield for this type of property is therefore approaching the level of 2007.
58
Det danske ejendomsmarked | The Danish Property Market
Herudover er en tomgangsrisiko på nul medvirkende til at presse forrentningskravet ned, idet strøgejendomme bliver betragtet som meget sikre investeringer.
Detail – Aarhus LET STIGENDE DETAILTOMGANG I ØSTJYLLAND Østjylland, med Aarhus som primær driver, har oplevet stigende tomgang for detailkvadratmeter over det seneste år. Tomgangen lå i starten af 1. kvartal 2016 på 5,6%, hvilket svarer til en stort set uændret tomgang over det seneste år. Den nuværende tomgang er fortsat langt fra niveauet i 2003-2004, hvor tomgangen i Østjylland var omkring 2-3%. FALDENDE TENDENS PÅ FORRENTNINGSKRAVET I AARHUS I modsætning til København har forrentningskravet på prime detail vist en stabil til let faldende tendens i Aarhus. Forrentningskravet er skønsmæssigt faldet 1,50 procentpoint siden 2003 til 4,75% ultimo 2015, med en lille stigning i årene efter krisen. Manglen på udsving i forrentningskravet på primær detail i Aarhus under krisen kan findes i, at tomgangen ikke var helt presset i bund sammenlignet med det københavnske marked. Dette har lagt en dæmper på de værste prisstigninger, hvilket har bevirket et relativt stabilt forrentningskrav.
Despite the fact that there is greater demand than supply for the best-located retail leases, many tenants/investors are very particular with their location requirements — they will often not be satisfied with a lesser location, preferring to wait for the ideal location to become available. For secondary locations, the market is somewhat more subdued and demand for these retail properties is still weak. Older and less modern buildings with poor locations are particularly affected and in the short or medium term, there is little likelihood of an actual recovery. POSSIBLE RETAIL PRICE BUBBLE IN CERTAIN PARTS OF MAIN PEDESTRIAN STREET, STRØGET The very high rental levels in select properties on Strøget, compared with the low yield expectations connected with sales of property in the area, have given rise to talk of a price bubble. A basic reason for both the high rental level and the low yields is a vacancy close to zero. The supply of property attractive to large, international luxury brands will at any given time be non-existent. As soon as a property becomes available, several wealthy wouldbe tenants enter a bidding war. This means that rental levels in some cases are pushed well beyond DKK 20,000/m2. Few brands can maintain sales from physical outlets that will justify such a high rental level. To some brands, of course, it is of no concern
whether physical outlets generate a profit. It is much more important to them to gain wide exposure and to use the physical outlet as an advertising frontage to a large cross-section of consumers. They instead make their money via on-line shops and sub-brands sales. Additionally, zero vacancy contributes to lowering yield expectations as property along Strøget is considered a very safe investment.
fallen an estimated 1.50% since 2003 to 4.75% by the end of 2015, with a slight increase in the years following the crisis. The absence of fluctuations in yields on prime retail in Aarhus during the crisis is down to the fact that the vacancy rate was not completely driven down in comparison with the Copenhagen market. This has put a damper on the worst price increases, leading to relatively stable yields.
Retail – Aarhus SLIGHTLY RISING RETAIL VACANCY RATES IN EASTERN JUTLAND Eastern Jutland, with Aarhus as the primary driver, has experienced a slight vacancy increase for retail area over the past year. Vacancy at the start of Q1 2016 was at 5.6%, pretty much unchanged over the past year. The current vacancy rate is still far from the level of 2003-2004, when vacancy in Eastern Jutland stood around 2–3%. DOWNWARD YIELD TREND IN AARHUS In contrast with Copenhagen, yields for prime retail have shown a stable to slightly decreasing trend in Aarhus. Overall, yields have
59
60
Nordhavn. By & Havn, Peter Sørensen Nordhavn, Copenhagen Harbour. CPH City & Port Development, Peter Sørensen Det danske ejendomsmarked | The Danish Property Market
Boligmarkedet Boligmarkedet i Danmark fortsatte den positive udvikling i 2015, om end prisudviklingen det sidste halve år har været mere afdæmpet sammenholdt med udviklingen i første halvår. De mere afdæmpede prisstigninger det seneste halvår skyldes blandt andet, at den lange rente er steget, hvilket har lagt en dæmper på efterspørgslen. Handelsaktiviteten for ejerlejligheder og parcelhuse er, baseret på Nationalbankens kvartalsoversigt for 4. kvartal 2015, gradvist aftaget over 2015. For ejerlejlighedernes vedkommende ligger handelsaktiviteten dog på samme niveau som i perioden lige før finanskrisen, hvilket afspejler, at ejerboligmarkedet i en længere periode har været ophedet. STIGENDE PRISER PÅ EJERLEJLIGHEDER På landsplan var kvadratmeterprisen på ejerlejligheder ved udgangen af 3. kvartal på knap 22.681 kr./m² mod 20.312 kr./m² året før. Det svarer til en stigning på lidt over 11,5%. Kvadratmeterprisen på ejerlejligheder har været stigende siden 4. kvartal 2011. Dette oven på finanskrisen og den bratte nedtur på boligmarkedet i perioden fra særligt 2007-2010. I København og Aarhus har prisudviklingen på ejerlejlighedsmarkedet været tæt korreleret de seneste 10 år, hvor København dog generelt har ligget et niveau højere prismæssigt. Særligt i de seneste 2 år samt i årene op til finanskrisen i 2008, har kvadratmeterprisen på ejerlejlighedsmarkedet i København ligget
betydeligt over kvadratmeterprisen i Aarhus. Dette forhold skyldes til dels, at efterspørgslen efter ejerlejligheder i Hovedstadsområdet, relativt set, øges i perioder med økonomisk højkonjunktur. Det er således ikke usandsynligt, at vi de kommende år vil opleve et forøget spænd mellem kvadratmeterprisen på ejerlejligheder i København og Aarhus, såfremt den danske økonomi i årene fremover lever op til vækstforventningerne. SVAGT FALDENDE TOMGANG PÅ LANDSPLAN På landsplan lå tomgangen på boligmarkedet (alle boligtyper) ved udgangen af 2015 på 5,7%, hvilket er 0,2 procentpoint lavere sammenholdt med udgangen af 2014. Der er i alt lidt over 2,6 mio. beboede boliger i Danmark, og faldet i tomgangen svarer til et nominelt fald i antallet af ubeboede boliger på knap 6.000. Ser vi på tomgangen i de fem regioner, er denne højest i Region Nordjylland med 8,1% og lavest i Region Hovedstaden, hvor tomgangen var på knap 4% ved udgangen af 2015. Det er ikke overraskende, at tomgangen på boligmarkedet er lavest i Region Hovedstaden og Region Midtjylland, der er domineret af henholdsvis København og Aarhus, hvor tilstrømningen af bl.a. boligsøgende studerende og yngre børnefamilier er størst. Det skal dog nævnes i denne sammenhæng, at nettotilflytningen til København de senere år er faldet. Ifølge Nationalbanken er der således sket en øget tilflytning til pendlernære områder i Københavns Omegn og på det øvrige Sjælland. Fortsætter dette, vil vi muligvis over de
The Residential Market The positive development in the Danish residential market continued in 2015, although the price development over the last half year was less strong than in the first. The lower price rise rate over the last six months was due, among other things, to a rise in the long-term interest rate, leading to a dampening on demand. Trade activity for freehold flats and detached houses, based on the quarterly report for Q4 2015 from Danish National Bank, Nationalbanken, has fallen gradually throughout 2015. For freehold flats, however, the trade activity is at the same level as in the period just before the financial crisis hit, a reflection of the fact that the freehold property market has been heated for quite some time.
The freehold flat price development in Copenhagen and Aarhus has been closely correlated over the past 10 years, although Copenhagen has been at a higher level in terms of prices. Particularly over the past two years and the years leading up to the financial crisis in 2008, the square metre prices for freehold flats have been significantly higher than in Aarhus. This is partly due to an increase in demand for freehold flats in the Capital area, relatively speaking, during times of economic upturn. It cannot be ruled out, therefore, that the coming years will show an increased disparity in freehold flat square metre prices between Copenhagen and Aarhus, provided the Danish economy satisfies the growth expectations.
INCREASING FREEHOLD FLAT PRICES The square metre price of freehold flats at the end of Q3 was just under DKK 22,681/sq m against DKK 20,312/sq m the previous year. This equals an increase of just over 11.5%. The freehold flat square metre price has been on the increase since Q4 2011. This comes after the financial crisis and the steep decline in the property market, especially during the 2007-2010 periods.
SLIGHTLY DECREASING VACANCY RATES NATIONWIDE The nationwide residential property market (all types) vacancy at the end of 2015 was 5.7%, 0.2% percentage point lower than at the end of 2014. There is a total of just over 2.6 million inhabited residential dwellings in Denmark and the vacancy decrease equals a nominal drop in the number of uninhabited dwellings of just under 6,000.
61
kommende år se en højere grad af udjævning i boligtomgangen mellem Region Hovedstaden og Region Sjælland, hvor der for nuværende er et spænd på omkring 2 procentpoint.
Boligmarkedet – København FORTSAT MEGET LAV TOMGANG I KØBENHAVN Tomgangen i København har været kontinuerligt faldende siden 2010. Ved udgangen af 2015 var tomgangen således 4,5% mod 4,6% året før. Den faldende tomgang er drevet af en stigende efterspørgsel og en lav nettotilførsel af boliger. Siden 2010 er der samlet set blevet ca. 3.900 færre boliger uden cpr-registrering i kommunen, hvilket modsvarer et fald i tomgangen på 1,4 procentpoint. I lighed med hvad sidste års udgave af Det Danske Ejendomsmarked pegede på, er den reelle tomgang i København nær ved nul. Det skyldes primært det forhold, at i omegnen af 4.300 boliger, som indgår i tomgangsstatistikken, er boliger uden bopælspligt. Fratrækkes de boliger, som anvendes af blandt andre ambassader og af kommunen til særlige formål, og fratrækkes friktionstomgang, som følge af dødsfald og udflytning, er den reelle tomgang tæt ved nul.
FORTSAT STOR APPETIT PÅ KONVERTERINGSPROJEKTER FRA ERHVERV TIL BOLIG I København ses fortsat en stor appetit blandt investorer efter investeringsprojekter, hvor eksempelvis tidligere kontorejendomme konverteres til bolig. Adskillige konverteringsprojekter er blevet offentliggjort i 2015 og flere projekter er fortsat under udvikling. I København City er flere tidligere kontor- og institutionsejendomme sat til salg, men også på Frederiksberg og Amager ses projektsalg, hvor formålet for investor er konvertering fra erhvervsformål til bolig. Af konkrete eksempler kan nævnes Carlsberg Byen, hvor de første spadestik er taget til et større antal boliglejemål, men også i Sydhavnen og på den tidligere Tuborg grund i Hellerup, er opførelsen af en række større boligprojekter igangsat. Projektsalg med det formå at konvertere fra erhverv til bolig, er med til at tage lidt af presset på boligmarkedet i København, hvor det særligt omkring Københavns centrum er meget vanskeligt at opnå tilladelse til at opføre nye boliger fra grunden.
Boligmarkedet – Aarhus MEGET LAV TOMGANG PÅ BOLIG I AARHUS Tomgangen på det århusianske boligmarked lå ved udgangen af 2015 på det samme niveau som i 2014. Ud af en samlet
If we look at vacancy in the five regions, it is highest in the North Denmark Region, at 8.1%, and lowest in the Capital Region with a 4% vacancy rate at the end of 2015. It is no surprise that the residential vacancy is lowest in the Capital Region and the Central Denmark Region, as these are dominated by Copenhagen and Aarhus respectively, where the influx of students looking for dwellings and younger families with children, among others, is the greater. It should be mentioned in this context, however, that net population growth in Copenhagen has fallen in recent years. According to Nationalbanken, there has been an increase in growth in areas within commuting distance in the outer regions of Copenhagen and the rest of Zealand. If this trend continues, we may see a greater evening out in residential vacancy between the Capital Region and Region Zealand, where the current gap is at two percentage points.
Housing Market – Copenhagen STILL VERY LOW VACANCY IN COPENHAGEN Vacancy in Copenhagen has been in steady decline since 2010. By the end of 2015, vacancy was at 4.5% compared with 4.6% the year before.
62
Det danske ejendomsmarked | The Danish Property Market
The falling vacancy is driven by increased demand and low net addition of residential property. Overall, there are approximately 3,900 fewer homes without social security registration in the municipality since 2010, which corresponds to a drop in vacancy rates of 1.4%. In keeping with the conclusion in last year’s edition of The Danish Property Market, actual vacancy in Copenhagen is near zero. The primary reason for this is that around 4,300 dwellings that form part of the vacancy statistics are in fact dwellings without residency obligation. If dwellings used by, among others, embassies and the municipality for special purposes and friction vacancy caused by deaths and vacating are taken out of the calculation, the actual vacancy is near zero. STILL A GREAT APPETITE FOR CONVERSION PROJECTS FROM COMMERCIAL TO RESIDENTIAL Copenhagen is still experiencing a great appetite among investors for investment projects converting, e.g., former office property into residential property. Several conversion projects have been announced in 2015, and many more projects remain under development. In Copenhagen City, several former office and institutional properties are on the market for sale, but Frederiksberg and Amager also have project sales in which the investor purpose is to convert commercial to residential. An example is Carlsberg
Figur 7.1: Boligtomgangen i regionerne og på landsplan Figure 7.1: Housing vacancy rates for the sub-regions and country wide
Tabel 7.1: Eksempler på boligejendomssalg i 2015 Table 7.1: Examples of residential property sales in 2015
Etageareal, brutto m² Floor area, sq m
Kontantpris, kr. Cash sales price, DKK
Afkast Yield
København SV Copenhagen SV
17.500
590.000.000
4,00%
Aarhus C
10.100
100.000.000
n.a.
København SV Copenhagen SV
12.600
412.000.000
n.a.
Vallensbæk
10.133
200.000.000
6,20%
Aarhus N
3.840
77.500.000
5,39%
Herning
6.741
81.000.000
4,50%
Aalborg Ø
3.709
48.000.000
4,50%
5.121
76.000.000
6,00%
København V Copenhagen V
2.537
76.500.000
5,25%
København N Copenhagen N
2.897
57.000.000
4,75%
By City
Kilde: Newsec Egeskov & Lindquist og Realkreditrådet Source: Newsec Egeskov & Lindquist and Realkreditraadet
Roskilde Figur 7.2: Tomgangen på boliger i København og Aarhus
Figure 7.2: Vacancy rates for housing in Copenhagen and Aarhus
Kilde: Newsec Egeskov & Lindquist Source: Newsec Egeskov & Lindquist
Tabel 7.2: Forventninger til boligmarkedet Table 7.2: Outlook for housing market
Kilde: Newsec Egeskov & Lindquist og Realkreditrådet Source: Newsec Egeskov & Lindquist and Realkreditraadet
Driver
Trend
Tomgang Vacancy rate Renten Interest rate Reallønninger Wages in real terms Markedsstørrelse Market size Økonomisk vækst Economic growth Total Kilde: Newsec Egeskov & Lindquist Source: Newsec Egeskov & Lindquist
63
boligmasse i Aarhus på knap 160.000 stod omkring 5.200 registreret som værende ubeboet ved udgangen af 2015, hvilket svarer til en tomgangsprocent på ca. 3,2%. Fratrækkes friktionstomgangen og boliger uden bopælspligt, er tomgangen, ligesom det er tilfældet i København, tæt ved nul. HEFTIG BYGGEAKTIVITET PÅ DET ÅRHUSIANSKE EJENDOMSMARKED Ser man på byggeaktiviteten i Aarhus, er der meget der tyder på, at investorer og projektudviklere for alvor har lagt den økonomiske krise bag sig. For både bolig- og erhvervsejendomme er byggeaktiviteten særdeles høj, og det forventes, at der over den næste femårige periode vil blive realiseret mindst 43 små og store ejendomsprojekter til en samlet værdi i størrelsesordenen 50-55 mia. kr. Det er bl.a. den betydelige befolkningstilvækst til Aarhus, som gør byen attraktiv for pensionskasser og andre institutionelle investorer. Samtidig betyder Aarhus’ virke som studieby, at efterspørgslen efter boliger ventes at forblive høj, også på længere sigt, hvilket gør investeringer på det århusianske boligmarked attraktive og mere sikre for investorer. Som Det Danske Ejendomsmarked omtalte sidste år, er særligt havneområdet i Aarhus under kraftig udvikling, og der udvikles på den tidligere industrihavn blandt andet flere boligbebyggelser. Det forventes, at op mod 7.000 beboere for fremtiden vil få adresse i de nye boliger. Foruden havneområdet kan nævnes Ceres Byen i
Byen, where ground has been broken for a significant number of residential rentals, and a range of major residential projects have been started in South Harbour and on the former Tuborg plot in Hellerup. Project sales for the purpose of conversion from commercial to residential helps reduce some of the pressure on the Copenhagen residential market, where especially around the central part it is very difficult to obtain permits to erect new, groundup residential property.
Housing market – Aarhus VERY LOW HOUSING VACANCY RATES IN AARHUS The residential vacancy rate in Aarhus was the same at the end of 2015 as in 2014. Out of a total housing stock of just under 160,000 dwellings, approx. 5,200 were registered as unoccupied at the end of 2015, equal to a vacancy rate of approx. 3.2%. When taking out friction vacancy and dwellings without residency obligation, the vacancy, as in Copenhagen, is very close to zero. STRONG CONSTRUCTION ACTIVITY IN THE AARHUS PROPERTY MARKET A look at the construction activity in Aarhus suggests somewhat strongly that investors and project developers have now
64
Det danske ejendomsmarked | The Danish Property Market
det centrale Aarhus, hvor der vil blive opført ejer-, leje- og studieboliger på sammenlagt mere end 100.000 kvadratmeter, hvoraf nogle allerede er opført eller igangsat. I 2016 forventes eksempelvis Ceres Panorama at stå færdigt med 130 ejerboliger, og første etape af Ceres Park forventes at stå klart medio 2017 med dets 230 ejerboliger. ENKELTE KONVERTERINGSPROJEKTER FRA ERHVERV TIL BOLIG Hvad angår konverteringsprojekter, ses det ikke i lige så høj grad som i København, at allerede opførte erhvervsbebyggelser omdannes til bolig. Der kan dog nævnes enkelte eksempler, herunder bl.a. på Skt. Pauls Gade i Frederiksbjerg, hvor en gammel bevaringsværdi kontorbygning nu skal omdannes til ejerlejligheder.
completely put the financial crisis in the past. Both residential and commercial construction activity is very high, and there is an expectation that the next five-year period will see at least 43 small and large property projects realised at a total value in the region of DKK 50-55 BN. The substantial population growth in Aarhus, among other things, makes the city attractive to pension funds and other institutional investors. At the same time, Aarhus’ status as a place of study means that the demand for residential property is expected to remain high, including in the longer term, making investments in the city’s residential market attractive and safer for investors. As mentioned in The Danish Property Market of last year, especially the Aarhus harbour-side is undergoing significant development, and a number of residential properties are being developed in the former industrial harbour area. The expectation is that some 7,000 people will inhabit the new dwellings in future. Other than the harbour area, Ceres Byen in central Aarhus deserves mention, where freehold, rental, and study housing totalling over 100,000 sqm are to be built, work on some of which has already been completed and started. In 2016, for example, Ceres Panorama is expected to be finished, containing 130 freehold flats, and the first stage of Ceres Park is expected to be ready with 230 freehold flats by mid-2017.
FEW COMMERCIAL TO RESIDENTIAL CONVERSION PROJECTS Regarding conversion projects, there is not the same rate of occurrence as in Copenhagen of existing commercial property being converted to residential use. A few cases do exist, however, such as Skt. Pauls Gade in Frederiksbjerg, where an old, conservation status office building will be converted to freehold flats.
65
66
Det danske ejendomsmarked | The Danish Property Market
Hotelmarkedet Det danske hotelmarked har været inde i en turbulent periode de seneste år, og mange hoteller har haft svært ved at få bundlinjen væk fra de røde tal. Dette har medført en række effektiviseringer i form af en reducering i antallet af ansatte, generelt større hoteller og fokus på stordriftsfordele. De store aktører, som Arp-Hansen og BC Hospitality Group, må forventes at kunne drive fordele af deres mange værelser fremover, imens mange af de mindre enkeltstående hoteller med få værelser får det svært i konkurrencen med de store aktører samt private udlejere. Hoteller med mere end 100 værelser opnår bedre resultater idet de har mulighed for at optimere og effektuere besparelser på lønomkostningerne. Evnen til at distribuere kapaciteten, herunder salg og markedsføring i kæderegi, er også et parameter der spiller ind, når vi ser på top- og bundlinjeudviklingen for større og mindre hoteller. Flere hoteller opføres og udbygges i disse år. Et af de mest profilerede projekter er Tivoli Hotel & Congress Center, som netop er blevet udvidet med et ekstra hoteltårn. Herudover er der flere større hotelprojekter i støbeskeen. Den store tilførsel af hotelværelser de seneste år kommer som en konsekvens af den stigende interesse fra både turister og forretningsrejsende. Det danske hotelmarked er dermed gået fra at være et presset marked til at udgøre en attraktiv investering – særligt for kapitalstærke udenlandske investorer med erfaring for hotelinvestering og -drift. Alternativer til de etablerede hoteller som Airbnb o.l. er vokset markant over de seneste år. Væksten er dog kommet i en periode,
hvor den økonomiske fremgang har været svag. Overnattende har således haft et ekstra fokus på en god økonomisk løsning, hvor Airbnb ofte er væsentlig billigere end et tilsvarende beliggende hotel. Såfremt økonomien forbedres i de kommende år, og forbrugerne igen føler et økonomisk overskud, kan det betyde at efterspørgslen efter konventionelle hotelværelser igen vinder markedsandele. Det forventes dog, at alternative udlejningstjenester fortsat vil stå stærkt fremover. HOTELBRANCHEN HAVDE GODT FØRSTE HALVÅR 2015 Ifølge tal fra Dansk Erhverv oplevede hotelbranchen en stigende belægningsgrad og højere gennemsnitspris pr. værelse i første halvår af 2015. Fremgangen var særligt tydelig i København. På landsplan steg belægningsgraden således to procentpoint i årets første fire måneder sammenlignet med samme periode året før. I København var stigningen på fire procentpoint. Gennemsnitsprisen på hotelværelser for hele landet steg 5,4% mens stigningen var på 7,1% for Københavnske hotelværelser. Samlet har udviklingen i starten af 2015 været meget positiv. Den positive udvikling kan primært tilskrives den tiltagende vækst i dansk økonomi og branchens evne til at effektivisere og tilbyde kunderne et attraktivt produkt. Forventningerne til hotellernes resultater for 2015 er, at det bliver året med den største vækst siden finanskrisens indtræden. En forventet vækst på intet mindre end 7,9% flere overnatninger siden 2014, hvilket vil slå markant igennem på hotellernes bundlinje.
The Hotel Market The Danish hotel market has been through a turbulent period over the last year, with many hotels having difficulty getting the bottom line out of the red. This has led to a certain amount of streamlining, in the form of a reduction in the number of employees, larger hotels in general and a focus on economies of scale. The big players such as Arp-Hansen and BC Hospitality Group can be expected to drive home the advantage of their many rooms in the future, while the smaller, individual hotels with fewer rooms will struggle to compete with the larger players and private competition. Hotels with more than 100 rooms will see better results, as they will be able to optimise and realise wage savings. The ability to distribute capacity, including sales and marketing in chains, is also a parameter when looking at the top and bottom line development for larger and smaller hotels. Several hotels are under construction and expansion in recent years. One of the high profile projects is the Tivoli Hotel & Congress Center, recently gaining an additional hotel tower. Several other additional large hotel projects are under way. The large supply of hotel rooms in recent years comes as a consequence of increasing interest from both tourists and business
travellers. The Danish property market has thus gone from being a market under pressure to becoming an attractive investment, especially for cash-rich foreign investors with experience of hotel investment and operations. Alternatives to established hotels, such as Airbnb and others, have seen significant growth in recent years. This growth, however, has come in a period of weak economic growth. Overnight visitors will therefore have had a stronger focus on a financially sensible solution, and Airbnb will often be substantially cheaper than a hotel in a similar location. If the economy improves in the coming years and consumers once more have a sense of financial surplus, the demand for conventional hotel accommodation may gain market shares again. The expectation is, however, that alternative accommodation services will have a strong standing in future. GOOD FIRST HALF OF 2015 FOR HOTEL BUSINESS According to figures from Dansk Erhverv, the hotel sector experienced an increase in occupancy and a higher average price per room in the first half of 2015. The growth was particularly evident
67
FALDENDE ANTAL HOTELLER, MEN STIGENDE ANTAL VÆRELSER Fra 2004 til 2013 var der et fald i antallet af hoteller i Danmark fra 921 til 864 ifølge HORESTA. Samtidig var der dog en stigning i det gennemsnitlige antal værelser pr. hotel fra 43,9 til 54,5, hvilket svarer til en stigning på ca. 7.000 værelser eller 17% over perioden. Særligt de helt store hoteller med 250+ værelser har oplevet en stor fremgang fra 13 i 2004 til 21 i 2013. De fleste nye hotelværelser er opført i København, hvor antallet af værelser er steget med 3.500 eller hele 27% fra 2008 til 2013. I løbet af hele 2013 var kapacitetstilvæksten på mere moderate 120 værelser.
nationalitet end dansk er steget kraftigt, hvilket vidner om en øget interesse for Danmark – både fra turister og forretningsrejsende. Andelen af udenlandske overnatninger er således steget fra 42% i 2008 til 47% i 2014. Samlet set er antallet af hotelovernatninger steget 26,9% over perioden, hvilket særligt skyldes en kraftig stigning i udenlandske overnattende på godt 42%. Det forventes, at der i 2016 samt 2017 fortsat vil være vækst i antallet af hotelovernatninger. Belægningsprocenten vil dog formentligt ikke følge med op grundet en tilsvarende stigning i antallet af hotelværelser over perioden.
REGIONALE FORSKELLE I BELÆGNINGSGRADEN Branchen blev, som stort set alle andre, ramt af krisen og den gennemsnitlige belægning for hele landet faldt med fire procentpoint fra 53% i 2008 til 49% i 2009. I perioden 2009-2014 er den steget støt tilbage til 53%. Dette skal sammenholdes med den store samlede kapacitetsforøgelse over perioden og der har således været en pæn stigning i det samlede antal hotelovernatninger. Den gennemsnitlige belægning i 2014 varierer fra 67% i Region Hovedstaden i toppen af skalaen, mens Region Sjælland kæmper for at følge med, med blot 39% i gennemsnitlig belægning. Det er dog usikkert direkte at konkludere noget angående rentabiliteten i de forskellige geografiske områder ud fra belægningsprocenten alene.
ATTRAKTIVT INVESTERINGSMARKED FOR HOTELLER I KØBENHAVN Det Københavnske hotelmarked er attraktivt og særligt internationale investorer har købt ind de seneste år. Som eksempel købte Solstra Capital Partners, som står bag BC Hospitality Group, Hotel Mariott af Blackrock for 700 mio. kr. i 2014. I efteråret 2015 købte det svenske ejendomsselskab AB Balder Det Kongelige Danske Musikkonservatoriums gamle bygning for 80 mio. kr. med henblik på konvertering til hotel. På baggrund af den forbedrede økonomiske vækst og det generelt attraktive hotelmarked i København forventes det, at der i 2016 vil blive påbegyndt en række nye hotelbyggerier. Herudover forventes det, at en række hoteller vil blive solgt til udenlandske investorer i løbet af året. Hotelmarkedet er stærkt konjunkturfølsomt. Skulle de positive forventninger til økonomien vise sig at være for optimistiske, vil det alt andet lige få en negativ effekt på hotelmarkedet.
UDLÆNDINGE DRIVER VÆKSTEN PÅ DANSKE HOTELLER Efter et fald fra 2008 til 2009 er antallet af hotelovernatninger steget stødt indtil 2014. Særligt overnattende med en anden
in Copenhagen. Nationwide, occupancy rose two percentage points during the first four months of the year when compared with the same period of the previous year. The increase in Copenhagen was four percentage points. The average price for hotel rooms nationwide rose by 5.4%, with a 7.1% increase for hotel rooms in Copenhagen. Overall, the development has been very positive during early 2015. The positive development is primarily a result of the increased growth in the Danish economy and the ability of the sector to rationalise and provide the consumer with an attractive product. The expectations are that hotel results in 2015 will show the strongest growth since the start of the financial crisis. A growth of not less than 7.95 is expected, with more nights stayed than in 2014, something that will have a significant effect on hotel bottom lines. FALLING NUMBER OF HOTELS BUT INCREASING NUMBER OF ROOMS From 2004 to 2013, there was a decrease in the number of hotels in Denmark from 921 to 864, according to HORESTA. At the same time, there was an increase in the average number of rooms per hotel from 43.9% to 54.5%, which corresponds to an increase of approximately 7,000 rooms or 17% over the period. Large hotels with 250+ rooms in particular have experienced a sharp increase from 13 in 2004 to 21 in 2013. Most new hotel rooms are listed in
68
Det danske ejendomsmarked | The Danish Property Market
Copenhagen, where the number of rooms increased by 3,500, or less than 27% between 2008 and 2013. Throughout 2013, capacity growth was a more moderate 120 rooms. REGIONAL DIFFERENCES IN OCCUPANCY RATES The industry, like virtually all others, was affected by the crisis, and the average occupancy for the whole country fell by 5 percentage points from 53% in 2008 to 49% in 2009. From 20092014, it increased steadily to 53%. This compares with the large overall increase in capacity over the period and there has been a positive increase in the overall number of hotel stays. The average occupancy in 2014 varies from 67% in the capital region at the top of the scale, with Region Zealand struggling to keep up with just 39% in average occupancy. However, it is not safe to draw any direct conclusions regarding the profitability of the different geographical areas based on occupancy alone. FOREIGNERS DRIVING GROWTH FOR DANISH HOTELS After declining from 2008 to 2009, the number of hotel stays increased steadily until 2014. In particular, the number of guests of a nationality other than Danish has risen sharply, reflecting increased interest in Denmark, both from tourists and business travellers. The share of foreign guests has increased from 42% in 2008 to 47% in 2014. Overall, the number of hotel nights grew
Tabel 8.1: Belægningsgraden for hoteller fordelt på regioner Table 8.1: Occupancy for hotels divided by region
Tal i % Rate in %
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Hovedstaden Capital
64
59
59
61
62
64
67
Sjælland Zealand
46
41
37
38
37
38
39
Syddanmark Southern Denmark
51
45
45
45
45
46
47
Midtjylland Central Jutland
48
42
43
42
42
43
44
Nordjylland North Jutland
43
39
40
40
41
40
41
Total
53
49
49
50
50
52
53
Kilde: Danmarks Statistik Source: Statistics Denmark
Tabel 8.2: Hotelovernatninger i Danmark (1.000) Table 8.2: Hotel stays in Denmark (1,000)
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
20082014 %
Dansk Danish
6.300
5.708
6.064
6.508
6.676
6.872
7.299
15,9
Andre lande Other countries
4.557
4.258
4.874
5.377
5.724
6.010
6.482
42,2
10.857
9.966
10.938
11.885
12.400
12.882
13.781
26,9
Total Kilde: Danmarks Statistik Source: Statistics Denmark
69
HOTELBRANCHEN ØNSKER REGULERING AF PRIVATE UDLEJERE Brancheorganisationen Horesta anerkender den positive effekt i form af flere turister til Danmark som følge af bl.a. Airbnb. Det skaber øget omsætning i restaurationsbranchen, for attraktiviteterne og i butikkerne. Herudover er der en sandsynlighed for, at de tilrejsende, næste gang de besøger landet, vælger at overnatte på hotel. Airbnb er dog gået hen og blevet så stor en succes, at den etablerede hotelbranche ikke længere kan se igennem fingrene med konkurrentens konkurrencemæssige fordele. Den helt store gevinst for de private udlejere er den skattefri indtjening, som de op til et vist beløb, kan sikre på udlejningen. Airbnb udleverer herudover ikke information om den enkelte udlejers aktiviteter til skattevæsnet, hvilket gør det relativt nemt at snyde. Hvorvidt kravene til de etablerede hoteller skal lempes eller om de private udlejere i højere grad skal reguleres kan diskuteres. Det må dog forventes, at lovgivningen på området inden for relativt kort tid vil blive set efter i sømmene.
kommende år bliver en realitet, for så vidt angår mindre ejerledede hoteller i provinsen. På den lidt mere dystre side kan ligeledes fremhæves, at flere hoteller i provinsen må lukke, eftersom udbud- og efterspørgselssituationen i provinsen er ændret radikalt i forlængelse af de øgede krav, der stilles fra eksempelvis erhvervsturismen. Krav som i større omfang understøttes af et bredere udvalg af hoteller i København med en international standard, ligesom Øresundsbroen og Storbæltsforbindelsen påvirker det Københavnske hotelmarked positivt.
TRANSAKTIONSMARKEDET UDEN FOR KØBENHAVN Det er fortsat vanskeligt at opnå finansiering af hoteller uden for København, hvor der kræves en større grad af selvfinansiering. Vanskeligheder med at opnå finansiering betyder, at sælgerfinansiering kan blive nødvendigt i et større omfang. Specielt i forhold til at gennemføre de mange generationsskifter, der indenfor de
26.9% over the period, which was especially due to a sharp increase in foreign guests of just over 42%. There is an expectation for continued growth in the number of overnight hotel stays in 2016 and 2017. Occupancy, however, is not expected to follow suit due to a similar increase in the number of hotel rooms in the period. ATTRACTIVE HOTEL INVESTMENT MARKET IN COPENHAGEN The Copenhagen hotel market is attractive, and particularly international investors have been making purchase in recent years. As an example, Solstra Capital Partners, the funding behind BC Hospitality Group, purchased Hotel Marriott from Blackrock for the sum of DKK 700 M in 2014. In the autumn of 2015, the Swedish property company AB Balder purchased the former buildings of The Royal Danish Music Conservatory for DKK 80 M with a view to convert to hotel. On the basis of the improved economic growth and generally attractive hotel market in Copenhagen, it is expected that a string of new hotel construction projects will commence in 2016. There is also an expectation that several hotels will be sold to foreign investors throughout the year. The hotel market is very sensitive to cyclical factors. If the positive economic expectations prove overly optimistic this will, all
70
Det danske ejendomsmarked | The Danish Property Market
other things being equal, have a negative effect on the hotel market. THE HOTEL INDUSTRY CALLS FOR REGULATION OF PRIVATE LANDLORDS The industry organisation, Horesta, acknowledges the positive effect of more tourists in Denmark as a result of, for example, Airbnb. This creates additional turnover in restaurants, attractions, and shops. There is also the likelihood that visitors will choose to stay in hotels during their next visit to the country. Airbnb, however, has become a success of such a scale that the established hotel industry can no longer ignore their competitive advantages. The primary advantage to private landlords is the tax-free income, up to a certain amount, that they can earn by letting out space. Airbnb also does not provide details of the activities of the individual landlord to the tax authorities, making it relatively easy to cheat. Whether demands on established hotels should be relaxed or private landlords should be regulated to a higher degree is debatable. It should be expected, however, that legislation covering the area will be subjected to revision before too long.
Tabel 8.3: Eksempler på hotelsalg 2014/2015 Table 8.3: Examples of hotel property sales in 2014/2015
Hotel Hotel Kong Frederik
Tabel 8.4: Forventninger til hotelmarkedet Table 8.4 Outlook for the hotel market
Værelser Rooms
Salgspris Trade price
110
89.000.000
Cabinn Vejle
100
30.000.000
Hotel Mariott
400
700.000.000
Scandic Odense
100
24.000.000
Skelbækgade (Scandic Hotel) (Development)
370
610.000.000
90
57.000.000
Hotel Opera Kilde: Newsec Egeskov & Lindquist Source: Newsec Egeskov & Lindquist
Driver
Trend
Belægningsprocent Occupancy Turisme Tourism Forretningsrejsende Business travellers Konkurrence fra private udlejere Competition from private landlords Økonomisk vækst Economic growth Total Kilde: Newsec Egeskov & Lindquist Source: Newsec Egeskov & Lindquis
THE TRANSACTION MARKET OUTSIDE COPENHAGEN It is still difficult to obtain financing for hotels outside Copenhagen, and a greater degree of self-financing is required. Difficulties in obtaining financing means that a greater extent of vendor financing can become necessary. This will especially be the case for the many generation changes on the horizon in smaller, owner-managed provincial hotels in future years. On the bleaker side of things, it should be also mentioned that several provincial hotels will be closing down, given how the demand/supply situation has changed dramatically in keep with the increased demands from, e.g., business tourism. These demands are met to a greater extent by a wider selection of international standard hotels in Copenhagen, just as the Øresund Bridge and the Great Belt connection have a positive effect on the Copenhagen hotel market.
71
72
Det danske ejendomsmarked | The Danish Property Market
Investeringsmarkedet og Capital Markets Efterspørgslen efter investeringsejendomme generelt er vokset i løbet af 2015. Den samlede investeringsvolumen i Danmark forventes således at lande på ca. 45 mia. kr. sammenlignet med 32 mia. kr. i 2014. Den generelt positive stemning for dansk økonomi er medvirkende til at markedet for investeringsejendomme lige nu er i vækst. Det stærke marked har ligeledes tiltrukket en række udenlandske investorers interesse. Der er fortsat væsentlig interesse i primært beliggende kontorejendomme, ’prime retail’ (Strøget, Købmagergade og større shoppingcentre), samt nyopførte boligudlejningsejendomme, primært i København og Aarhus. Efterspørgslen efter nybyggede logistikejendomme på gode placeringer er ligeledes i pæn fremgang Hertil kommer en stigende efterspørgsel efter mindre (by)ejendomme, delvist drevet af relativt attraktive startforrentning og behov for placering af privatpersoners overskudslikviditet. Generelt fremstår erhvervsejendomsmarkedet stærkt lige nu set med investorøjne og det forventes at de positive tendenser fortsætter igennem 2016. DE LAVE RENTER ØGER INVESTERINGSLYSTEN Renteniveauet i Danmark har igennem de seneste år været historisk lavt. Dette har, sammen med kreditinstitutternes øgede udlånsvillighed, haft en stor betydning for både efterspørgsel og prisudvikling på ejerboliger og investeringsejendomme i Danmark. Nationalbankens udlånsrente har igennem de seneste måneder
været fastholdt tæt ved 0%, mens renten på 30-årige realkreditobligationer svinger mellem 2,5-3%. Det bemærkes dog, at både renten på danske statsobligationer (med en løbetid mellem 2 og 30 år), samt renten på 30-årige fastforrentede obligationer, har udvist en let stigende tendens siden foråret 2015. Det forventes dog at renten vil ligge relativt stabilt i forhold til det nuværende niveau det kommende år, som følge af ECB’s fortsatte opkøb af statsobligationer. De seneste års markedsforhold, herunder særligt renteniveauet, har været ekstraordinære. Som en konsekvens af fastkurspolitikken har Nationalbanken fulgt ECB og sænket udlånsrenten til historisk lave niveauer, hvilket har haft en betydelig realøkonomisk effekt via de pengepolitiske transmissionskanaler. Med sidstnævnte tænkes særligt på, at aktie- og boligmarkedet er blevet gjort særdeles attraktivt for investorer i jagten på tilfredsstillende forrentning. Den historisk lave rente og de betragtelige stigninger på aktie- og boligmarkedet har medvirket betydeligt til at holde hånden under dansk økonomi, da eksempelvis stigende aktiepriser i 2015 øgede husholdningernes nettoformue og bidrog positivt til det private forbrug. De danske aktiepriser steg samlet tæt ved 50% fra januar 2014 til juni 2015. Også bolig- og erhvervsejendomsmarkedet er i fremgang. Newsec Egeskov & Lindquists seneste Forventningsanalyse, fra efteråret 2015, underbygger at investorernes efterspørgsel efter særligt boligejendomme har været stigende og forventes at være det fremadrettet.
The Investment and Capital Markets The demand for investment property in general has grown during 2015. The total investment volume in Denmark is expected to be in the order of approx. DKK 45 BN, compared with DKK 32 BN in 2014. The generally positive mood in the Danish economy contributes to the current growth in the investment property market. The strong market has also attracted the interest of a number of foreign investors . Strong interest remains with prime location office buildings, prime retail (Strøget, Købmagergade and larger shopping centres) as well as recently constructed rental residential buildings, primarily in Copenhagen and Aarhus. The demand for new logistics property in good locations is also on the up. To this should be added growing demand for smaller (city) property, partially driven by relatively attractive opening yields and the need for private parties to place surplus liquidity. Generally, the commercial property market currently looks sound when seen with the investors’ eyes and there is an expectation that the positive development will continue throughout 2016.
LOW INTEREST RATES STIMULATE INVESTMENT DESIRE The interest rate levels in Denmark have been historically low over the past few years. Coupled with the increase in willingness to lend among mortgage lenders, this has had a strong impact on demand and price development for owner-occupied homes and investment properties in Denmark. The National Bank lending rate has been very close to 0% over the past few months, while the rate for 30-year mortgage bonds fluctuates between 2.5% and 3%. It should however be noted that both the interest rate on Danish state bonds (duration between 2 and 30 years) and on 30-year fixed-rate bonds have shown a rising trend since Spring of 2015. It is still expected that the interest rates will remain relatively stable relative to the current level over the year to come as a result of the continued ECB purchase of state bonds. The market conditions of the past few years, with particular emphasis on the interest rate levels, have been extraordinary. As a consequence of the fixed rate policy, the National Bank has chosen to follow ECB and reduced the lending rate to historically low levels, which has had a significant real economy impact via monetary policy transmission channels. The final point is particularly
73
INVESTERINGSVOLUMEN 2015 I figur 9.1 ses Newsec Egeskov & Lindquists estimat over udviklingen i den samlede transaktionsvolumen for investeringsejendomme fra 2010-2015. Figuren underbygger en generelt stigende transaktion af investeringsejendomme som følge af bl.a. den lave rente og den øgede udlånsvillighed blandt kreditinstitutter. Den samlede transaktionsvolumen for hele 2015 er estimeret til niveauet 47 mia. kr. på baggrund af data for hele året. Samlet må transaktionsniveauet i 2015 betegnes som værende meget stærkt og et klart tegn på attraktiviteten af danske erhvervsejendomme. Det bemærkes endvidere at transaktionsvolumen har ligget på det samme niveau i alle året kvartaler på trods af øget international usikkerhed i andet halvår 2015. Når det kommer til antallet af solgte ejendomme og den gennemsnitlige salgspris er 2015 ligeledes er rekordår. Ifølge erhvervsmæglersamarbejdet, Databaseforeningen, er der i 2015 blandt medlemmerne solgt 417 ejendomme mod 361 året før. Den gennemsnitlige handelspris er ligeledes steget markant fra 35 mio. kr. i 2014 til ca. 50 mio. kr. i 2015. Disse tal peger på en væsentlig stigning i investorinteressen for erhvervsejendomme samtidigt med at investorerne i stigende grad går efter de større ejendomme og porteføljer.
INVESTERINGSMULIGHEDER I DE KØBENHAVNSKE UDVIKLINGSOMRÅDER Nordhavn, Sydhavn, Amager Strandpark, Ørestaden, Islands Brygge og Carlsbergbyen er alle områder som oplever en markant udvikling i disse år. Områderne har det til fælles at de alle ligger i relativt kort afstand til det centrale København, hvor udbuddet af byggegrunde er nær ved nul. Udviklingsområderne giver således København mulighed for at udvikle sig og imødekomme noget af det pres som en voksende befolkning fører med sig. Alle ovenævnte områder udvikles således med en kombination af kontor samt bolig og i nogen grad med detail og rekreative muligheder. Områderne er generelt attraktive ift. beboelse grundet herlighedsværdier som havudsigt, historiske bygninger og kort transporttid til det meste af Københavnsområdet. Områderne er ligeledes attraktive for en række virksomheder grundet deres relativt centrale placering og moderne og effektive kontorbyggerier. De virksomheder som vælger at placere deres kontorer i udviklingsområderne har således et stort udbud af arbejdskraft indenfor kort afstand, hvilket gør det nemmere at rekruttere de rette medarbejdere for virksomheden. Den høje efterspørgsel sammenholdt med de effektive kvadratmeter betyder dog også at m2 lejen i bl.a. Nordhavn er blandt de højeste i hele hovedstadsområdet. Der er fortsat gode muligheder for at investere i udviklingsområderne indenfor både kontor- og boligejendomme samt i nogen grad andre ejendomstyper.
based on the fact that the stock and residential property markets have become particularly attractive to investors in their hunt for satisfactory yields. The historically low interest rate and the significant increases in the stock and residential property markets have contributed substantially to protecting the Danish economy, as rising share prices in 2015 contributes to household net fortunes and to private consumption. Danish share prices have risen overall by nearly 50% from January 2014 to June 2015. The residential and commercial property markets are also on the rise. The latest Newsec Egeskov & Lindquist Property Investor Confidence Index, from autumn of 2015, supports that investor demand for particularly residential properties has been on the rise and is expected to keep rising in the future.
commercial property is very attractive. It is also noted that the transaction volume has remained stable throughout all four quarters despite increasing international uncertainties during the latter half of 2015. In terms of the number of properties sold and average transaction prices, 2015 also was a record year. According to the real estate agent collaboration Databaseforeningen, their member sold 417 properties in 2015 against 361 the previous year. The average transaction price also grew significantly, from DKK 35 M in 2015 to approx. DKK 50 M in 2015. Such figures point to a significantly increased investor interest in commercial property at the same time of investors going for larger properties and portfolios.
INVESTMENT VOLUME 2015 Figure 9.1 shows the Newsec Egeskov & Lindquist estimate of the development in the total transaction volume for investment properties between 2010 and 2015. The figure supports a general rise in transactions regarding investment properties as a result, among other things, of the low interest rates and the increased willingness to lend among mortgage lenders. The total transaction volume for all of 2015 is estimated at DKK 47 BN on the basis of data for the whole year. Overall, the transaction level for 2015 must be described as very strong and a clear sign that Danish
74
Det danske ejendomsmarked | The Danish Property Market
INVESTMENT OPPORTUNITIES IN COPENHAGEN DEVELOPMENT AREAS Nordhavn, Sydhavn, Amager Strandpark, Ørestaden, Islands Brygge and Carlsberg Byen are all areas undergoing significant development in recent years. The areas share the characteristic of being within relatively short distance of central Copenhagen where the supply of building sites is near zero. These development areas give Copenhagen the opportunity to develop and meet some of the pressure imposed by a growing population. All of the areas mentioned are developed with a combination of office, residential property, and, to some extent, retail property and
KØBERE BETALER IGEN FOR UDSKUDT SKAT Hos Newsec Egeskov & Lindquist har vi observeret at købere af investeringsejendomme igen er begyndt at betale for udskudt skat. For bare et år siden var skete dette meget sjældent. Denne praksis sås sidst i stor stil i årene 2005-2007, indtil krisen satte en kæp i hjulet på ejendomsmarkedet. Betaling for udskudt skat ses særligt i handler, hvor flere købere byder på ejendommen. Betaling for udskudt skat kan i disse tilfælde gøre at sælger vælger den ene frem for den anden køber. DE STØRSTE CAPITAL MARKETS HANDLER I 2015 Capital Markets aktiviteten i Danmark er fortsat stigende og flere af de helt dyre ejendomme skifter hænder i disse år. Købere og sælgere til ejendomme i milliardklassen er de kapitalstærke udenlandske fonde og de indenlandske pensionsselskaber. Der er i 2015 indtil videre gennemført flere handler i milliardklassen, hvor bl.a. strøgejendomme i København og større porteføljer er interessante for de allermest kapitalstærke investorer. Tabel 6.1 refererer nogle af de største handler i 2015. Der er fortsat en god adspredelse i de handlede ejendomstyper, hvilket vidner om, at det danske marked er attraktivt for kapitalstærke investorer, når det kommer til de fleste typer af ejendomme.
Figur 9.1: Udviklingen i transaktionsvolumen for investeringsejendomme i Danmark i perioden 2011-2015 Figure 11.1: Development in transaction volume for investment properties in Denmark for the period 2011–2015
Figur 9.2: Antal salg og gennemsnitlig salgspris 2009-2015 Figure 11.2: Number of sales and average transaction price 2009–2015
Kilde: Newsec Egeskov & Lindquist Source: Newsec Egeskov & Lindquist
Kilde: Newsec Egeskov & Lindquist Source: Newsec Egeskov & Lindquist
75
Tabel 11.1: Danske Capital Markets handler i 2015 Table 11.1: Danish Capital Market Transactions in 2015
By City
DK/Int.
Type
Ejendomsinformation Property Information
København Copenhagen
Int Int
Bolig Housing
Boligportefølje på godt 400 enheder Housing portfolio of just over 400 units
1.400.000.000
København Copenhagen
Int
Detail Retail
Galleri K – Detailejendom på Strøget i København Galleri K – Retail property on Strøget in Copenhagen
1.396.000.000
København Copenhagen
DK
Kontor/Hotel Office/hotel
Den gamle postcentral i København som omdannes til kontor og hotel The former Copenhagen post centre will be converted to offices and hotel
925.000.000
Aarhus
DK
Uddannelse Education
Det tidligere Aarhus kommunehospital som skal udvikles til nyt campusområde på 110.000m2 til Aarhus Universitet The former Aarhus Municipal Hospital will be developed into a new campus area for Aarhus University covering 110,000 sqm
807.500.000
Hellerup
DK
Byggegrund Building plot
Boligprojekt ved Tuborg havn Residential project at Tuborg harbour
600.000.000
København Copenhagen
DK
Kontor Offices
Salg af kontorprojekt som skal huse A. P. Møller – Mærsk A/S i Nordhavn Sale of office project to house A.P.Møller – Mærsk A/S in Nordhavn
585.400.000
Roskilde
DK
Hotel
Hotel Comwell Roskilde med 159 værelser Hotel Comwell Roskilde, 159 rooms
267.000.000
Lystrup (Aarhus)
Int
Logistik Logistics
Stor logistikejendom nord for Aarhus Logistics Large logistics property north of Aarhus
190.000.000
Pris DKK Price DKK
Kilde: Newsec Egeskov & Lindquist Source: Newsec Egeskov & Lindquist
recreational areas. The areas are generally attractive in terms of residential property due to amenity values such as sea views, historical buildings, and short transportation times for most of the Copenhagen area. The areas are also attractive to a range of businesses due to their relatively central location and modern and efficient office spaces. Businesses electing to place their offices in the development areas will have access to substantial workforce resources within short distances, making it easier to recruit the right people. The strong demand coupled with the efficient areas, however, also means that the rent per m2 in place such as Nordhavn is among the highest in the entire capital region. There are still good opportunities remaining for investment in the development areas in both office and residential property and, to some extent, other property types. BUYERS ONCE MORE PAYING FOR DEFERRED TAX At Newsec Egeskov & Lindquist, it has been noticed that buyers of investment properties have once more started to pay for deferred tax. Just one year ago, this was a rare occasion. This practice was quite widespread during 2005–2007, until the crisis put a spanner in the works of the property market. Payment of deferred tax is particularly common for deals where several parties are bidding on the property. Payment of deferred tax may in such cases sway the seller to choose one potential buyer over another.
76
Det danske ejendomsmarked | The Danish Property Market
BIGGEST CAPITAL MARKET TRANSACTIONS IN 2015 The Capital Markets activity in Denmark is still on the rise, and several very expensive properties are changing hands these years. Buyers and sellers for properties worth billions are foreign funds with lots of capital and domestic pension funds. So far, there have been several deals involving billions in 2015, with items such as high street properties in Copenhagen and large portfolios prove to be interesting to those investors with the biggest capital muscle. Table 6.1 shows some of the biggest transactions in 2015. There is still a good deal of spread between the types of property traded, suggesting that the Danish market is attractive to investors with a strong capital base for most types of property.
Nordhavn. By & Havn, Peter Sørensen Nordhavn, Copenhagen Harbour. CPH City & Port Development, Peter Sørensen
77
78
Det danske ejendomsmarked | The Danish Property Market
De nordiske markeder FALDENDE FORRENTNINGSKRAV PÅ PRIMÆRE EJENDOMME I norden er forrentningskravene til både kontor-, industri-, logistik- og detailejendomme faldende. Den stigende efterspørgsel har presset forrentningskravet på primære ejendomme ned i niveauet fra før krisen i mange byer. Forrentningskravene i Stockholm og Oslo er således nær deres historiske lavpunkter, imens København fortsat ligger lidt over det meget lave niveau fra før krisen. Sammenlignet med andre nordiske byer var forrentningskravet i København dog nede i et ekstremt lavt niveau inden krisen indtraf. I nordisk sammenhæng har Stockholm lige nu det laveste forrentningskrav på kontorer. Når det kommer til detailejendomsmarkedet, ligger Stockholm og København side om side for forrentningskravet på primære ejendomme. Oslo ligger med laveste forrentningskrav på industri- og logistikejendomme i Norden lige nu. Sammenlignes forrentningskravet på kontormarkederne i Skandinaviens største byer med andre europæiske storbyer, tegner der sig et interessant billede. Forrentningskravene i London, Stockholm, Berlin og Oslo ligger alle meget tæt på det laveste forrentningskrav, som er målt i den pågældende by i perioden 4. kvartal 2001 til 4. kvartal 2015.
REKORDHØJ TRANSAKTIONSVOLUMEN I DE NORDISKE LANDE Transaktionsvolumen i de nordiske lande, Danmark, Sverige, Norge og Finland, har generelt været stigende siden 2009. Efter store fald i transaktionsvolumen over hele linjen fra 2007 til 2009 (2008-2009 i Sveriges tilfælde), landede den samlede transaktionsvolumen i norden i 2015 på det højeste niveau nogensinde. Danmark har oplevet stigninger fra år til år i perioden 2009-2015, hvilket betød, at der blev handlet ejendomme for samlet set 47 mia. kr. i 2015 – tre gange så meget som i 2009 Investeringsvolumen i Norge og Sverige steg i begge landes tilfælde markant fra 2009-2010, hvorefter investeringslysten i disse lande har ligget nogenlunde stabilt i de efterfølgende år, dog med en pæn stigning i Sverige i 2014, hvorefter niveauet blev matchet i 2015. Norge fordoblede i 2015 transaktionsvolumen, sammenlignet med året før, hvilket vidner om et stærkt norsk ejendomsmarked og en stigende interesse for de nordiske markeder generelt. Finland har siden 2009 kæmpet med at få gang i investeringerne, men oplevede tæt ved en fordobling fra 2013 til 2014. Stigningen i Finland fra 2013 til 2014 blev fulgt op af en tilsvarende stigning i 2015 og det finske ejendomsmarked er således tæt på at nå transaktionsniveauet for 2007. Samlet set steg transaktionsvolumen i 2015 knap 40 % sammenlignet med 2014, ifølge Newsec Egeskov & Lindquists beregninger.
The Nordic Markets DECREASING YIELDS FOR PRIME PROPERTY In the Nordic countries, yields for offices, industrial/logistics and retail properties are falling. Growing demand has pushed yields on primary properties to pre-crisis levels in many cities. Yield expectations in Stockholm and Oslo are near their historic lows while Copenhagen is still a little above the very low pre-crisis level. However, compared with other Nordic cities, yields in Copenhagen were at an extremely low level before the crisis. In a Nordic context, Stockholm currently shows the lowest yields for offices. In terms of retail property, Stockholm and Copenhagen are equal for yields on primary properties. Oslo currently shows the lowest yield for industrial and logistics properties. If we compare the yield on office markets in Scandinavia’s largest cities with other major European cities, the picture is an interesting one. Yields in London, Stockholm, Berlin, and Oslo are all very close to the lowest rate measured in those cities between Q4 2001 and Q4 2015.
RECORD HIGH TRANSACTION VOLUME IN NORDIC COUNTRIES The volume of transactions in the Nordic countries of Denmark, Sweden, Norway, and Finland has generally been rising since the crisis. Following massive transaction volume drops across the board between 2007 and 2009 (2008–2009 in the case of Sweden), the total Nordic transaction volume for 2015 ended up at the highest ever level. Denmark has seen increases year on year between 2009 and 2015, resulting in property transactions totalling DKK 47 BN in 2015 — three times the 2009 level. Investment volumes in Norway and Sweden increased dramatically in both countries from 2009-2010, after which investments in these countries have been relatively stable, however, with a healthy increase in Sweden in 2014, followed by a matching of this level in 2015. Norway saw a transaction volume doubling in 2015 compared with the previous year, witness to a strong Nordic property market and a growing interest in the Nordic markets in general. Since 2009, Finland has been struggling to bring in investments but saw close to a doubling from 2013 to 2014. The 2013-2014 increase in Finland was followed by a similar increase
79
Det fremgår af figur 10.4, at Sverige udgør det største investeringsmarked i Norden målt på transaktionsvolumen. Når der korrigeres for antallet af indbyggere, overhaler Norge dog Sverige i 2015. Danmark ligger fortsat et stykke efter både Norge og Sverige, og på niveau med Finland. En stor del af den generelle vækst i transaktionsvolumen på alle de nordiske markeder beror på en stigende interesse fra kapitalstærke investorer – særligt fra lande uden for Europa. UDENLANDSKE INVESTORER KØBER IND I NORDEN Langt de fleste ikke-nationale investorer i de nordiske lande kommer fra det resterende Europa. Heraf foregår en stor del af de grænseoverskridende transaktioner internt i Norden, hvor eksempelvis svenskere investerer i danske ejendomme og omvendt. De Nordamerikanske investorer har ligeledes fået øjnene op for de nordiske ejendomsmarkeder og investeringerne fra den anden side af Atlanterhavet udgjorde ca. en fjerdedel af de samlede udenlandske investeringer i Norden i 2013. Der er generelt sket en kraftig stigning i de udenlandske investeringer i de nordiske lande siden 2009. I 2012 og 2013 var den samlede internationale transaktionsvolumen oppe på næsten € 5 mia. svarende til ca. DKK 37 mia., hvilket lå langt over niveauet fra 2009, hvor under € 1 mia. blev investeret af udenlandske investorer i norden.
in 2015, and the Finnish property market is close to reaching the 2007 transaction level. Overall, the transaction volume in 2015 rose nearly 40 % on 2014, according to Newsec Egeskov & Lindquist calculations. Figure 10.4 shows that Sweden represents the largest investment market in the Nordic countries measured by transaction volume. When corrected for population size, however, Norway overtakes Sweden for 2015. Denmark is still some way behind both Norway and Sweden, and is on par with Finland. A large proportion of the general transaction volume growth in all Nordic markets is based on growing interest from cash rich investors, especially from countries outside the Nordic area. FOREIGN INVESTORS GO SHOPPING IN THE NORDICS The vast majority of non-domestic investors in the Nordic countries come from the rest of Europe. Of these, a great deal of cross-border transactions take place internally in Scandinavia, where, for example, Swedes invest in Danish property and vice versa. North American investors have also become aware of the Nordic property markets, and investment from the other side of the Atlantic accounted for approximately a quarter of the total foreign investment in the Nordic countries in 2013. There has generally been a sharp rise in foreign investment in the Nordic countries since 2009. In 2012 and 2013, the total
80
Det danske ejendomsmarked | The Danish Property Market
FORRENTNINGSKLØFTEN INDSNÆVRES FORTSAT PÅ DE NORDISKE MARKEDER Det faktum, at de nordiske investorer har søgt mere sikre investeringer over en årrække, har medført, at forrentningskløften mellem primære og sekundære ejendomme er vokset. Nu, hvor tilliden til markedet er vendt tilbage, er en del investorer begyndt at bevæge sig op ad risikokurven. Der er dermed en stigende interesse for sekundære ejendomme og en søgen efter højere forrentningskrav end de mere sikre primære ejendomme kan tilbyde lige nu. Det har medført, at forrentningskravet er faldet på sekundære ejendomme det seneste års tid, hvilket har mindsket forrentningskravskløften i Norden. Den mindskede forrentningskløft vidner om, at det generelle marked er på vej tilbage til en mere normaliseret tilstand.
international transaction volume reached nearly € 5 BN, corresponding to approximately DKK 37 BN, which was far above the level of 2009, when € 1 BN was invested in the Nordics. YIELD GAP CONTINUES TO NARROW ON THE NORDIC MARKETS As Nordic investors sought safer investments over the years, this has led to a growing yield gap between primary and secondary properties. Now that market confidence has returned, some investors have started to take more risks. There is thus growing interest in secondary properties and a search for higher yields than the more secure primary properties can offer right now. This has led to yield expectations falling for secondary properties in the past year, reducing the yield gap in the Nordic countries. The reduced yield gap bears witness to the general market returning to a more normal state.
Figur 10.1: Forrentningskrav på kontor i Norden Figure 10.1: Nordic office yields
Figur 10.2: Forrentningskrav på industri & logistik i Norden Figure 10.2: Nordic industrial/logistics yields
%
8
%
10
7
9
6
8
5
7 København/Copenhagen
Oslo
3
2001K4 2002K2 2002K4 2003K2 2003K4 2004K2 2004K4 2005K2 2005K4 2006K2 2006K4 2007K2 2007K4 2008K2 2008K4 2009K2 2009K4 2010K2 2010K4 2011K2 2011K4 2012K2 2012K4 2013K2 2013K4 2014K2 2014K4 2015K2 2015K4
2
Stockholm
6 København/Copenhagen
5 4
Oslo
Stockholm
2001K4 2002K2 2002K4 2003K2 2003K4 2004K2 2004K4 2005K2 2005K4 2006K2 2006K4 2007K2 2007K4 2008K2 2008K4 2009K2 2009K4 2010K2 2010K4 2011K2 2011K4 2012K2 2012K4 2013K2 2013K4 2014K2 2014K4 2015K2 2015K4
4
Kilde: Newsec Egeskov & Lindquist Source: Newsec Egeskov & Lindquist
Kilde: Newsec Egeskov & Lindquist Source: Newsec Egeskov & Lindquist
Figur 10.3: Forrentningskrav på detail i Norden Figure 10.3: Nordic retail yields
Figur 10.4: Transaktionsvolumen i Norden Figure 10.4: Nordic transaction volume Mia. DKK/Billion DKK
180
160 140
120
100
80
60
40 20
Kilde: Newsec Egeskov & Lindquist Source: Newsec Egeskov & Lindquist
0
Danmark/Denmark 2007 2008
Sverige/Sweden 2009 2010
2011
Norge/Norway 2012 2013
Finland 2014 2015
Kilde: Newsec Egeskov & Lindquist Source: Newsec Egeskov & Lindquist
81
82
Det danske ejendomsmarked | The Danish Property Market
De europæiske markeder De europæiske ejendomsmarkeder er i bedring og der er igen kommet gang i investeringslysten, både inden for eksisterende ejendomme og udviklingsprojekter. Væksten er særligt ledt an af internationale investeringer, hvor investorerne opsøger attraktive afkast i udlandet og generel risikospredning for deres porteføljer. De stigende ejendomsværdier, sammenholdt med en relativt lille mængde udstedte lån, har medført en lav gearing i ejendomsinvesteringerne på verdensplan, hvilket har medført, at markedet er blevet mere robust overfor negative stød. For brugere af ejendomme er nogle byer i USA og Indien lige nu særdeles attraktive, grundet lave lejeniveauer, en solid sammensætning af humankapital samt en række andre markedsfordele. I Europa scorer London fortsat højt på en lang række faktorer, men lejeniveauerne er kommet op på et så højt niveau, at byen ikke har fået en plads på Newsec Egeskov & Lindquists top fem liste over de mest attraktive bruger-/lejermarkeder. HØJESTE TRANSAKTIONSVOLUMEN I EUROPA NOGENSINDE Det tegner til, at transaktionsvolumen på det europæiske ejendomsmarked i 2015 bliver det højeste nogensinde. Efter en samlet transaktionssum på € 51,5 mia. i 3. kvartal 2015, tegner det til en samlet volumen på op i mod € 250 mia. for hele året. De store vækstmarkeder har traditionelt været Storbritannien, Tyskland og Frankrig. I 2015 er den europæiske transaktionsvolumen dog i højere grad drevet af vækst i Benelux og Skandinavien. Det er positivt for det danske kommercielle ejendomsmarked, at
investorerne i stigende grad skæver til Skandinavien som et attraktivt investeringsmarked. Grundet de lave renter og den voksende globale økonomiske usikkerhed forventes det, at investorerne fortsat vil søge mod relativt sikre investeringer i primære erhvervsejendomme. Det forventes således, at det samlede europæiske ejendomsmarked, og i særdeleshed de skandinaviske markeder, fortsat vil opleve en høj transaktionsvolumen i 2016. HALVDELEN AF DEN INVESTEREDE KAPITAL KOMMER FRA UDLANDET En stor del af den investerede kapital på ejendomsmarkedet i Europa kommer, ifølge Newsecs analyser, fra udenlandske investorer. Således kom ca. halvdelen af den investerede kapital i 3. kvartal 2015 fra udenlandske investorer. Af de udenlandske investorer kommer ca. 1/3 fra andre europæiske lande mens 2/3 kommer fra lande uden for Europa. De ikke europæiske investorer investerer størstedelen af deres kapital i UK og Tyskland. Samlet ligger Skandinavien, med Sverige som største marked, ligeledes højt på de ikke europæiske investorers indkøbslister. LAVE FORRENTNINGSKRAV PÅ KONTOR I CENTRALE FORRETNINGSBYER Ifølge Newsecs analyser ligger Paris (CBD) og London (WE) side om side, hvad angår det laveste afkast på primære kontorejendomme i Europa i efteråret 2015. I begge områder ligger afkastet på de bedste ejendomme således lige under 3,25%. I den anden
The European Markets The European property markets are improving and there is renewed momentum in investments, both in existing properties and development projects. Growth in particular is being spearheaded by international investment, where investors seek attractive returns abroad and general risk diversification for their portfolios. Rising property values in conjunction with a relatively small amount of issued loans has led to a low gearing in property investment worldwide, which has meant the market has become more robust to adverse shocks. For property users some cities in the United States and India are particularly attractive right now, due to low rent levels, a solid composition of human capital and a number of other market advantages. In Europe, London continues to score highly on many factors, but rent levels have reached such a high level that the city does not make it onto Newsec Egeskov & Lindquist’s top-five list of the most attractive user/tenant markets. HIGHEST EVER TRANSACTION VOLUME IN EUROPE Signs are that the European property market transaction volume for 2015 will be the highest ever. Following a transaction volume
in Q3 2015 of € 51.5 BN, it looks like the total volume for the year will approximate € 250 BN. Great Britain, Germany, and France have traditionally been the big growth markets. In 2015, however, European transaction volume has been driven to a higher degree by growth in the Benelux countries and Scandinavia. It is a positive development for the Danish commercial property market that investors increasingly look to Scandinavia as an attractive investment market. Due to low interest rates and growing global economic uncertainty, it is expected that investors will continue to seek relatively safe investments in primary commercial property. There is an expectation that the overall European property market, and in particular the Scandinavian markets, will continue to experience high transaction volumes in 2016. HALF THE INVESTED CAPITAL COMES FROM ABROAD A large part of the capital invested in the European property market originates, according to Newsec’s analyses. Roughly half of capital invested in Q3 2015 came from foreign investors. Of the foreign investors, about 1/3 are from other European countries
83
ende af skalaen ligger Budapest med et forrentningskrav i omegnen af 7% for primære kontorer. Generelt har forrentningskravene på primære kontorejendomme i Europa udvist en faldende tendens gennem 2015. I nogle byer, som London, Paris og Stockholm ser det ud til, at forretningskravet ikke kan komme meget længere ned, mens der fortsat er mulighed for fald flere steder i Europa, hvor forrentningskravet ligger i niveauet 5-6%. EUROPA OPLEVER STIGENDE AKTIVITET FRA KINESISKE INVESTORER På trods af den faldende økonomiske vækst og generelle usikkerhed omkring kinesisk økonomi har de kinesiske investorer været meget aktive i Europa i 2015. Således investerede kinesiske investorer i omegnen af 30 mia. kr. i Europa fra 3. kvartal 2014 til 3. kvartal 2015, hvilket svarer til en stigning på ca. 38% sammenlignet med samme periode året før. En forklarende årsag til denne stigning kan netop ligge i den stigende usikkerhed, som Kina oplever på hjemmemarkedet lige nu. En søgning mod mere sikre investeringer i bl.a. Europa kan således forklare en del af den store stigning i investeret kapital. De kinesiske investorer er i højere grad begyndt at diversificere deres porteføljer mellem flere lande. Hele 91% af den kinesiske investerede kapital i erhvervsejendomme blev rettet mod Storbritannien, med fokus på London, i 3. kvartal 2014. De resterende 9% af kapitalen fandt vej til Tyskland i samme kvartal. Billedet så noget anderledes ud året efter, hvor 41% af kapitalen
while 2/3 are from countries outside Europe. Non-European investors place the majority of their capital in the UK and Germany. Overall, Scandinavia is also placed high on the shopping lists of non-European investors, with Sweden as the largest market. LOW YIELDS ON OFFICE PROPERTY IN CENTRAL BUSINESS CITIES According to Newsec’s analyses Paris (CBD) and London (WE) share a first place in terms of lowest yield for primary office property in Europe for the autumn of 2015. Both areas realise yields for the best property just under 3.25%. At the other end of the scale, we find Budapest, where yields in the region of 7% are realised for prime office property. Generally speaking, prime office property yields in Europe have been showing a falling curve throughout 2015. In some cities, such as London, Paris, and Stockholm, signs are that yields cannot fall much further, while several other places in Europe with yields around 5-6% could still experience further drops. EUROPE SEEING INCREASED CHINESE INVESTOR ACTIVITY Despite the fall in economic growth and general uncertainties surrounding the Chinese economy, Chinese investors have been very active in Europe in 2015. Chinese investors placed around DKK 30 BN in Europe between Q3 2014 and Q3 2015, an increase
84
Det danske ejendomsmarked | The Danish Property Market
var rettet mod andre markeder end Storbriatannien. Ca. 14 % var rettet mod det franske marked, mens godt en fjerdedel gik til det resterende Europa og Tyskland. Igen kan en del af forklaringen på diversificeringen ligge i den usikkerhed, der omgærder den kinesiske økonomi. En større geografisk diversificering er med til at mindske risikoen for de samlede investeringer. Herudover kan den geografiske spredning i investeringerne ligeledes skyldes, at forrentningen sammenlignet med risikoen på ejendomme i særligt London ikke længere er helt så attraktiv som før hen. Det forventes, at den kinesiske interesse for europæiske investeringsejendomme vil fortsætte sin fremgang i 2016. UNOTEREDE EJENDOMSFONDE UDGØR FORTSAT STØRSTE INVESTORGRUPPE Med godt halvdelen af den investerede kapital udgør unoterede ejendomsfonde fortsat den største investorgruppe i Europa. De resterende investorer udgøres af børsnoterede og private selskaber med 15% hver samt institutioner og andre med 9% hver. I 3. kvartal 2015 havde børsnoterede selskaber den højeste tilgang i investeret kapital, imens private investorer mistede en mindre investeringsandel, sammenlignet med de andre investortyper. De unoterede ejendomsinvesteringsselskaber lå stabilt, hvad angår aktivitetsandel i 3. kvartal 2015.
of 38% when compared with the same period of the previous year. One explanation to this increase could be the growing current uncertainties in the Chinese home market. An urge to seek out safe investments, such as in Europe, could explain some of the strong growth in capital invested. Chinese investors are increasingly diversifying their portfolios between several countries. A full 91% of Chinese capital invested in commercial property in Q3 2014 was placed in Great Britain, with a particular focus on London. The remaining 9% for the quarter was placed in Germany. This was a somewhat different picture to the previous year, when 41% of the capital was placed in markets other than Great Britain. Approx. 14% was placed in France with just over a quarter going to the rest of Europe and Germany. Part of the explanation may again be the uncertainties surrounding the Chinese economy. Greater geographical diversification aids in reducing the risk for the overall investment. The geographical investment spread could also be due to the fact that yields against risk for property particularly in London is no longer quite as attractive as used to be the case. It is expected that the Chinese interest in European investment property will continue to grow in 2016.
Figur 11.1: Kinesiske ejendomsinvesteringer i Europa Figure 11.1: Chinese property investment in Europe
Figur 11.2: EuropĂŚisk investeringsaktivitet efter investortype Figure 11.2: European investment activity by investor type
100% 90%
9%
80%
9%
70% 60%
15%
50%
52%
40% 30%
15%
20% 10% 0%
2014K3 Resterende Europa/Rest of Europe
2015K3 Tyskland/Germany
Frankrig/France
UK
Kilde: Newsec Egeskov & Lindquists Source: Newsec Egeskov & Lindquist
Unoterede Fonde/Unlisted Funds
Private Investorer/Private Investors
Børstnoterede Selskaber/Listed Companies
Institutioner/Institutions
Andre/Other
Kilde: Newsec Egeskov & Lindquists Source: Newsec Egeskov & Lindquist
UNLISTED PROPERTY FUNDS STILL LARGEST INVESTOR GROUP With just over half the invested capital, unlisted property funds are still the largest investor group in Europe. The remaining investors are made up of listed and private companies, each representing 15%, and institutional investors and others each representing 9%. In Q3 2015, listed companies registered the largest addition to invested capital while private investor capital fell, compared with other investor types. Unlisted property investment companies remained stable in terms of activity share in Q3 2015.
85
86
Udsigt fra Bohrs TĂĽrn, Carlsberg Byen. Kontraframe View from the Bohr Tower, Carlsberg City, Valby/Copenhagen. Kontraframe Det danske ejendomsmarked | The Danish Property Market
Tema: Deleøkonomi – betydning og perspektiver for erhvervsejendomsmarkedet
Af Jens Kondrup Analytiker Cand.merc. (Int. Business)
Baggrund ”Deleøkonomien har potentialet til en total transformation af industrier og brancher.” Kilde: Englands finansminister, George Osborne
Deleøkonomi, samarbejdsøkonomi og platforms-økonomi. Ja, endda også WE-økonomi.1 Udviklingen er tildelt mange navne. Og de i litteraturen anvendte betegnelser er afhængige af både kontekst og analytisk indfaldsvinkel. Deleøkonomi forbindes typisk med boligudlejningstjenesten Airbnb eller kørselstjenesten Uber. I et bredere perspektiv er samarbejdsøkonomi (eller WE-økonomi) et paraply-begreb, der
udtrykker en generel tendens i international økonomi, hvor virksomheder, udbydere og kunder i langt højere grad end tidligere samarbejder i værdiskabelsesprocessen. Et samarbejde, der typisk sker på digitale platforme, hvilket også kendetegner eksempelvis Airbnb. Hvad enten man taler om samarbejdsøkonomi eller anskuer deleøkonomi som et isoleret fænomen, kan begge disse tendenser delvist ses som et resultat af, at den moderne virksomheds værdikæde er i opbrud. Moderne virksomheder masseproducerer ikke længere blot en vare, som forbrugeren ukritisk konsumerer. Globaliseringen, og den intensiverede konkurrence, der følger i kølvandet på denne, betyder, at virksomheder i dag er tvunget til at differentiere sig og tilbyde skræddersyede produkter, der opfylder den enkelte kundes behov inden for kvalitet, mængde og tid. For at imødegå dette differentieringsparadigme har moderne virksomheder indset, at kundeinteraktion og interessentsamarbejde er helt altafgørende for forretningen. Differentieringen opnås ved at sikre, at kunderne bliver en aktiv del af værdiskabelsesprocessen, og i nogle tilfælde ligefrem er medvirkende til at udforme og udvikle produktet eller serviceydelsen. Det gælder for deleøkonomiske tjenester, som Airbnb og GoMore, men også for globale it-mastodonter, som Google og eBay.
Feature Article: The sharing economy: implications and outlook for the commercial property market By Jens Kondrup Analyst, MSc in International Business
Background “The sharing economy has the potential to totally transform industries and sectors.” Source: Britain’s Finance Minister, George Osborne
The sharing economy, cooperative economy and platform-economy. Yes, even the WE-economy 1.The trend has been given many names. The various designations used in the literature are dependent on both the context and the analytical approach. The concept of the sharing economy is usually associated with the residential rental service, Airbnb, or the transport service,
Uber. In a broader perspective, the cooperative economy (or WEeconomy), is an umbrella term that expresses a general trend in the international economy, whereby companies, suppliers and customers cooperate in the value creation process to a far greater extent than previously. This collaboration usually takes place on digital platforms, which also characterises Airbnb, for example. Whether we talk about the cooperative economy or perceive the sharing economy as an isolated phenomenon, both of these trends can be seen partly as a result of the fact that the modern enterprise’s value chains are in flux. Modern companies no longer simply mass-produce a product that the consumer consumes uncritically. Globalisation and the intensified competition it produces, means that today’s companies are forced to differentiate themselves and offer customised products that meet individual customer needs in terms of quality, quantity and time.
87
Interaktionen mellem virksomhed, forbruger og eksterne leverandører er muliggjort af internettets udbredelse, smartphones, fildelingstjenester samt en - set fra virksomhedens perspektiv – indgroet forståelse af, at en tættere interaktion med kunden er en absolut nødvendighed. Dette for at kunne målrette et givent produkt eller ydelse, opnå viden, kunne differentiere sig fra konkurrenterne og ultimativt skabe værdi for virksomheden. I løbet af de seneste år, er flere deleøkonomiske tjenester vokset frem. Airbnb inden for boligudlejning, Uber inden for transportbranchen og herhjemme også GoMore, der har etableret sig som en internetbaseret tjeneste for samkørsel. Grundlæggende for disse virksomheder er, at de har etableret en digital platform, hvorfra virksomheden faciliterer tjenesteydelser mellem udbyder (udlejer) og kunden (lejer). Airbnbs udbredelse i særligt Københavnsområdet er nu så markant, at der er en igangværende debat om, hvorvidt Airbnb er en trussel for de etablerede hoteller, og om boligudlejningstjenesten konkurrerer på ulige konkurrencevilkår, hvad angår Airbnbudlejeres sikkerhedsforanstaltninger og tjenestens, tilsyneladende, manglende indberetninger til skattemyndighederne. I dette tema ser vi nærmere på deleøkonomi som fænomen, og belyser hvilke betydninger og perspektiver, deleøkonomiske tjenester som Airbnb har for erhvervsejendomsmarkedet, herunder hotel-, boligudlejnings- og kontorejendomme.
In order to adapt to this differentiation paradigm, modern companies have realised that customer interaction and stakeholder cooperation are absolutely crucial for their business. The differentiation is achieved by ensuring that the customers are an active part of the value creation process, and in some cases, they even contribute to designing and developing the product or service. This applies to sharing economy services such as Airbnb and GoMore, but also to global IT giants like Google and eBay. The interaction between businesses, consumers and external suppliers is made possible by the spread of the internet, smartphones, file-sharing services as well as — from the company’s perspective — an ingrained understanding that closer interaction with the customer is an absolute necessity. This is essential in order to be able to target a given product or service, gain knowledge, be able to differentiate themselves from their competitors and ultimately, to create value for the company. Several sharing economy services have emerged in recent years: Airbnb in accommodation rental, Uber in the transport industry and, here in Denmark, GoMore has established itself as an internet-based service for carpooling. A fundamental characteristic of these companies is that they have established a digital platform, from which the company facilitates the provision of services between providers (landlords) and the customers (tenants).
88
Det danske ejendomsmarked | The Danish Property Market
Temaartiklen er opbygget som følger: • Afsnit 2 søger indledningsvist at definere begrebet deleøkonomi. • Afsnit 3 ser nærmere på den politiske og ideologiske tilgang til deleøkonomi. Dette med udgangspunkt i fire politiske arketyper. • I Afsnit 4 belyses den deleøkonomiske forretningsmodel som kendetegner bl.a. Airbnb. Dette med udgangspunkt i en rapport fra Tænketanken DEA. • Afsnit 5 og 6 ser nærmere på deleøkonomiens omfang og udbredelse i Danmark, og forsøger at give nogle bud på hvordan private bolig- og kontorudlejningstjenester kan tænkes at påvirke erhvervsejendomsmarkedet fremadrettet. Set fra en ejendomsrådgivers perspektiv, har den offentlige debat i høj grad kredset om deleøkonomiske tjenesters (manglende) lovgivningsmæssige regulering. Debatten har i mindre grad belyst hvilken betydning, og hvad der økonomisk og forretningsmæssigt karakteriserer deleøkonomiske tjenester som Airbnb. Et delmål med denne temartikel er derfor at bidrage med nogle perspektiver på dette. HVAD ER DELEØKONOMI? Indledningsvist er det nyttigt, at se på en definition af begrebet deleøkonomi. Ét bud på en sådan definition gives af Jesper BoveNielsen, Senior Adviser i konsulenthuset Hildebrandt og Brandi, der definerer deleøkonomi som:
Airbnb’s expansion, especially in the Copenhagen area, is now so significant that there is an ongoing debate about whether Airbnb is a threat to the established hotels, and whether the accommodation rental service is competing on an uneven playing field in terms of Airbnb-landlords’ safety precautions and the services’ apparent inadequate reporting to the tax authority. In this issue, we will discuss the sharing economy as a phenomenon and we will explore the significance and implications that sharing economy services like Airbnb represent for the commercial property market, including hotels, rental accommodation and office properties. The article is structured as follows: • Section 2 seeks to initially define the concept of the sharing economy. • Section 3 examines the political and ideological approach to the sharing economy. This is based on four political archetypes. • Section 4 describes the sharing economy’s business model that characterises e.g. Airbnb. This section is based on a report from the Think Tank DEA. • Sections 5 and 6 explore the scale and scope of the sharing economy in Denmark, and we try to offer some suggestions on how the private residential and office rental services may affect the commercial property market going forward.
”Løsning af behov gennem aktivering og realisering af latente ressourcer; overskudsressourcer, der gøres tilgængelige på markedet via digitale tjenester 2.” En mere semantisk indgangsvinkel til at forstå deleøkonomi er, at bryde begrebet ned i mindre stykker. At ”dele” kan således forstås som privatpersoner og virksomheders mulighed for at dele aktiver af forskellig art, som eksempelvis bolig, kontor, biler eller måske græsslåmaskiner. Med ”økonomi” forstås, at det for den enkelte virksomhed, udlejer, lejer eller tredje part, der ikke er direkte involveret i transaktionen, har en økonomisk konsekvens3. En økonomisk konsekvens i form af indtjening (udlejer eller virksomhed), værdi (lejer) og muligvis også mistet omsætning for en tredje part, som potentielt oplever tabte markedsandele. DELEØKONOMIENS POLITISKE OG IDEOLOGISKE SPEKTRUM Deleøkonomi kædes ofte sammen med ressourcebevidsthed og bæredygtig økonomisk udvikling. I det kollektive forbrugsræs, og i en verden hvor der i stadigt højere grad tæres på jordens ressourcer, anskues deleøkonomi af tilhængere som en mere ressourceeffektiv og miljøvenlig måde at imødegå eksempelvis borgernes behov for tag over hovedet eller en ledig kontorplads. Kritikere vil omvendt spørge, om deleøkonomi virkelig er en åbenbaring eller om det i realiteten blot er en mere sofistikeret forretningsmetode anvendt af virksomheder og privatpersoner til at generere mere omsætning og lettjente penge? Det endegyldige
Viewed from the perspective of a real estate consultant, the public debate has largely focused on the (lack of) legislative regulation of the sharing economy’s services. The debate has been less concerned with the implications or the economic and commercial nature of the sharing economy services such as Airbnb. A secondary objective of this article, therefore, is to provide some perspective on this aspect. WHAT IS THE SHARING ECONOMY? Initially, it is useful to identify a definition of the sharing economy. One suggestion for such a definition is provided by Jesper BoveNielsen, Senior Adviser in the consultancy Hildebrandt & Brandi, who defines the sharing economy as: “Solving needs through activation and realisation of latent resources; surplus resources that are made available on the market through digital services”2. A more semantic approach to understand the sharing economy is to break the concept into smaller components. Thus, “sharing” can be understood as opportunities for private individuals and businesses to share assets of various types, such as homes, offices, cars or even lawn mowers. “Economy” means that there is an economic consequence for each company, landlord, tenant or third party that is not directly involved in the transaction3. The
svar gives ikke her. Men sandheden er formodentlig, at deleøkonomien indeholder elementer af både det ”økologiske” og det ”økonomiske”. Berlingskes politiske magasin Politiko beskrev sidste år – lettere fortegnet og humoristisk – hvordan deleøkonomiens politiske kamplads er kendetegnet ved fire arketyper: Idealisten, Anarkisten, Tillidsmanden og Lyseslukkeren4. Baseret på vores egen fri fortolkning, og ved at omskrive ovenstående begreber en anelse, kan det deleøkonomiske politiske spektrum siges at være udgjort af: Den idealistiske-, den liberale-, den socialistiske- og den realistiske politiske strømning. Den idealistiske hovedstrømning anskuer deleøkonomi som noget revolutionerende og banebrydende, sammenholdt med det traditionelle økonomiske system og gængse virksomhedsformer. Den idealistiske fortaler for deleøkonomi betragter fænomenet som led i en bæredygtig udviklingstankegang, hvor ressourcer udnyttes mere effektivt til gavn for forbrugere og miljøet. Den amerikanske forfatter og økonom, Jeremy Rifkin, mener at deleøkonomi er det første nye økonomiske system siden socialismen og kapitalismen. Ophavsmanden bag dette temas indledende citat, den britiske finansminister George Osborne, har udtalt, at deleøkonomien potentielt kan transformere hele industrier og brancher. Med total transformation af en industri ledes tankerne hen på det, der inden for strategi og ledelse kaldes for disruption. Disruptive innovation er blandt andet hvad der er sket over det
economic consequence occurs in the form of revenue (landlord or company), value (tenant) and possibly also lost revenue for a third party, who potentially experiences lost market share. THE POLITICAL AND IDEOLOGICAL SPECTRUM OF THE SHARING ECONOMY The sharing economy is often linked with resource awareness and sustainable economic development. In the collective consumption race, and in a world that is increasingly depleting the earth’s resources, the sharing economy is perceived by its supporters as a more resource efficient and environmentally friendly way to cater to e.g. citizens’ needs for accommodation or a vacant office space. On the other hand, critics would ask whether the sharing economy really is a revelation or whether it is in fact merely a more sophisticated business method that is used by companies and private individuals to generate more revenue and easy money. No final answers are offered here. But the truth is probably that the sharing economy contains elements of both the “organic” and the “economic”. The newspaper Berlingske’s political magazine, Politiko, described last year in a slightly distorted and humorous way, how the sharing economy is politically contested through four
89
90
seneste årti indenfor musikbranchen, hvor ITunes, diverse streamingtjenester og YouTube har udkonkurreret, eller i det mindste marginaliseret, det fysiske CD- og pladesalg. Den liberale – eller anarkistiske om man vil – tilgang til deleøkonomi, er typisk karakteriseret ved holdningen om, at nye deleøkonomiske tjenester er et opgør mod beskyttede brancher – her fremhæves ofte hotel- og taxabranchen – der ikke i tilstrækkelig grad er fulgt med udviklingen eller måske har krævet for høje priser, der ikke modsvarer ydelsen eller produktets kvalitet. Deleøkonomiske tjenester hyldes af liberale for at være frigjort fra statsligt bureaukrati og overregulering, og som værende potentielle vækstskabere i samfundet. Herhjemme har særligt Liberal Alliance været agitator for ovenstående, og har repræsenteret en meget liberal holdning til blandt andet kørselstjenesten Uber. Om Uber har Liberal Alliances politiske ordfører Simon Emil Ammitzbøll sagt: ”Jeg forstår da godt, at det kan være irriterende at få ødelagt et monopolmarked. Sådan havde lavene det også i gamle dage. Men det er til gavn for samfundet og den enkelte, at der bliver gjort op med monopoler. Derfor bør Uber ikke håndteres med retssager men med liberaliseringer af taxamarkedet”5. Om blandt andre Airbnb har Liberal Alliance ligeledes givet udtryk for, at hvis lovgivningen står i vejen for disse nye tjenester, bør lovgivningen ændres6. I den modsatte side af det politiske spektrum har vi den socialistiske tilgang, typisk repræsenteret ved fagforeninger eller
interesseorganisationer. Her ses deleøkonomi ikke som en vækstskaber, men som et ureguleret fænomen, der undergraver løn- og ansættelsesforhold og underminerer et skatteyderbetalt velfærdssamfund grundet ugennemsigtige transaktioner via udenlandske selskabers hjemmesider. Omend hotel-, restaurant- og turisterhvervets brancheorganisation HORESTA ikke skal skydes i skoen, at have udtalt sig i en særlig ”socialistisk tradition”, illustrerer den igangværende debat mellem Airbnb og HORESTA udmærket spændingsfeltet mellem en mere liberal orientering og en mere institutionaliseret tilgang til deleøkonomi. På den ene side hilser hotellerne Airbnb velkommen, men kræver samtidig, at konkurrencevilkårene skal være ens for hoteller og private boligudlejningstjenester. Omvendt står Airbnb fast på, at privat boligudlejning ikke kan sidestilles med hoteldrift, og at lovgivningen på området ikke er tidssvarende og bør ”liberaliseres”. Den fjerde og mere ”realistiske” arketype, hvad angår holdninger til deleøkonomi, er kendetegnet ved en udpræget ”hold-lige-hesten” attitude, når talen og debatten går på deleøkonomi og nye økonomiske systemer. Realisten vil hævde, at privat udlejning af aktiver ikke er noget nyt fænomen, men har været kendt i adskillelige år i form af eksempelvis sommerhusudlejning, udlån af campingvogn, sofaudlån (couchsurfing) eller lignende. Realisten vil hævde, at det ”at dele”
archetypes: The Idealist, the Anarchist, the Shop steward and the Spoilsport4. Based on our own free interpretation, and by reworking the above concepts slightly, the political spectrum with regard to the sharing economy can be said to be constituted by: The idealist, the liberal, the socialist and the realist political current. The idealist perceives the sharing economy as something revolutionary and cutting-edge compared to the traditional economic system and standard forms of business organisation. The idealistic advocate of the sharing economy regards the phenomenon as part of a sustainable development mind-set, where resources are utilised more efficiently for the benefit of consumers and the environment. The US author and economist Jeremy Rifkin, believes that the sharing economy is the first new economic system since socialism and capitalism. The author behind this articles introductory quote, the British Chancellor of Exchequer George Osborne, has stated the sharing economy could potentially transform entire industries and sectors. Total transformation of an industry sounds like what is referred to in strategy and management as disruption. Disruptive innovation is what has happened, for example, in the music industry over the past decade, where iTunes and various streaming services such as YouTube have outperformed, or at least marginalised, the sale of physical CDs and records.
The liberal (or anarchist) approach to the sharing economy is usually characterised by the view that new sharing economy services are a challenge to protected industries, especially the hotel and taxi industries, which have not adequately kept up with developments or have perhaps charged prices that were too high in relation to the service or the quality of the product. The services provided by the sharing economy are praised by liberals for casting off the shackles of government bureaucracy and over-regulation, and for being potential drivers of growth in society. In Denmark, the political party Liberal Alliance has been a prominent agitator for the above, and it has represented a very liberal attitude to, among others, the transport service Uber. Political party Liberal Alliance’s political spokesman, Simon Emil Ammitzbøll, had the following to say about Uber: “I understand perfectly that it can be annoying to have a monopoly market destroyed. That’s how it was for the guilds in the old days. But it will benefit society and the individual citizens to put an end to monopolies. Therefore Uber should not be met with challenges in the courts, but with a liberalisation of the taxi market”5. Liberal Alliance has also expressed the view about Airbnb and others, that if the law stands in the way of these new services, then the law should be changed6. At the opposite end of the political spectrum, we have the socialist approach, which is usually represented by trade unions or
Det danske ejendomsmarked | The Danish Property Market
91
92
aktiver nu blot i højere grad er blevet begrebsliggjort og italesat – muligvis på et falskt grundlag – som deleøkonomi. Skribent på Information, Christian Ingemann, siger om deleøkonomi: ”Man taler om deling, hvor der øjensynligt er tale om en form for udlejning, bytte eller sågar salg af produkter, ydelser og andre ressourcer. Eksemplerne er legio. Vi deler vores lejligheder på Airbnb, vi deler hinandens biler på Uber (…) Hver for sig kan disse platforme for udveksling af produkter og ressourcer byde på interessante udviklinger, hvor det især bemærkes, at man som privatpersoner effektivt kan udbyde og udveksle ydelser hinanden imellem, og hvor man derfor omdirigerer en del af pengestrømmen. Men det ændrer ikke ved, at der så langtfra er tale om deling”7. Den fransk-fødte økonom Olivier Blanchard har på sin internet-blog skrevet artiklen ”Stop calling it the Sharing Economy – that is not what it is”8. Heri argumenterer han for, at deleøkonomi ingenlunde kan sidestilles med disruptive innovation (dvs. at det har potentialet til at transformere hele industrier), da deleøkonomi opererer under radaren og under andre konkurrencevilkår og regler end virksomheder i den traditionelle økonomi. At fremhæve deleøkonomiske tjenester som Airbnb som eksempler på bæredygtig økonomisk udvikling svarer til at sidestille piratkopiering af musik og ulovlig tv-streaming med fri konkurrence.
Fundamentalt set angriber Blanchard altså deleøkonomiens berettigelsesgrundlag – meget lig den tidligere omtalte socialistiske indgangsvinkel der i høj grad kritiserer deleøkonomiske tjenesters unfair konkurrencevilkår.
interest groups. Here, the sharing economy is not regarded as a generator of growth, but rather as an unregulated phenomenon that undermines wages and employment conditions and also undermines a taxpayer funded welfare state due to non-transparent transactions via foreign companies’ websites. Although hotel, restaurant and tourism industry trade organisation HORESTA cannot be accused of representing a particularly “socialist tradition”, the ongoing debate between Airbnb and HORESTA illustrates quite well the tension that exists between a more liberal orientation and a more institutionalised approach to the sharing economy. On the one hand, the hotels welcome Airbnb, but they also demand that the competition should be on a level playing field for hotels and private residential rental services. However, Airbnb insists that private accommodation rental cannot be equated with hotel operations, and that the legislation in this area is not up to date and should be “liberalised”. The fourth and more “realistic” archetype in terms of attitudes to the sharing economy is characterised by a strong “hold the horses” attitude when the debate concerns the sharing economy and new economic systems. The realist would argue that private renting out of assets is not a new phenomenon, but has been occurring for several years in the form of e.g. holiday home rental, lending of caravans, couch-surfing etc. The realist would argue that the “sharing” of
assets has now simply been conceptualised and articulated to a greater extent, possibly on a false premise, as the sharing economy. A writer for the newspaper Information, Christian Ingemann, says about the sharing economy: “We talk about sharing, although it is obviously a form of renting, barter or even the sale of products, services and other resources. The examples are countless. We share our apartments on Airbnb we share each other’s cars on Uber (...) Individually, each of these platforms for the exchange of products and resources can offer interesting developments, especially in that as individuals, we can effectively provide and exchange services with each other, and where a portion of the cash flow is therefore redirected. But this does not change the fact that this is far from being about sharing”7. The French-born economist, Olivier Blanchard, has written an article on his internet blog titled “Stop calling it the Sharing Economy — that is not what it is”8. In the article, he argues that the sharing economy can by no means be equated with disruptive innovation (i.e. that it has the potential to transform entire industries), because the sharing economy operates below the radar and according to different competition conditions and rules than companies in the traditional economy. Highlighting services in the sharing economy such as Airbnb as examples of sustainable
Det danske ejendomsmarked | The Danish Property Market
”There’s a reason Lance Armstrong was stripped of his seven Tour de France victories, and it wasn’t because his training model was “disruptive” or “innovative.”9 Der er således mangeartede holdninger til deleøkonomien. Set fra en ejendomsrådgivers perspektiv – og hvis fokus rettes mod en vurdering af fremtidig regulering af privat boligudlejning og dets betydning for eksempelvis hotellerne – er det imidlertid særdeles interessant at bemærke, at de deleøkonomiske tjenester selv er blevet en politisk magtfaktor. I mange af de større amerikanske og europæiske storbyer, som eksempelvis New York, Paris og Rom er beboere i nogle ejendomme i oprør over, at fremmede lejere myldrer rundt i ejendommen i privatudlejede Airbnb-lejemål. Beboere i flere amerikanske byer oplever det som en belastning, når fremmede lejere flytter ind og ud af ejendommenes boliger. En umiddelbar konsekvens af en sådan beboerutryghed kunne være et politisk indgreb, der begrænser udlejningsaktiviteterne. Bystyret i San Fransisco forsøgte præcis dette, men måtte hurtigt trække lovforslaget tilbage. Airbnb
kunne – bl.a. via deres digitale applikation –mønstre folkelig opbakning blandt dets omkring 130.000 medlemmer i byen til omfattende protester mod lovforslaget. Konsekvens: Lovforslaget blev trukket tilbage10. Et lignende eksempel sås med Ubers indtog i New York, da New Yorks borgmester Bill de Blasio ville begrænse kørselstjenestens udbredelse i byen. Uber mobiliserede en betydelig folkelig modstand mod lovinitiativet, og resultater blev at forslaget om at begrænse kørselstjenesten blev skrinlagt. Uber kunne mobilisere flere modstandere mod lovforslaget, end det samlede antal af vælgere i New York, der stemte på Bill de Blasio ved sidste valg11. De nævnte eksempler ovenfor viser, at den politiske dimension af deleøkonomi ikke blot er reduceret til partipolitisk stillingstagen og varetagelse af særinteresser, hvad enten de er ideologisk eller fagligt forankret. Nej, den politiske dimension består også i, at deleøkonomiske tjenester, som Airbnb og Uber, i høj grad er blevet politiske magtfaktorer. I hvilken grad eksempelvis Airbnb vil mobilisere den danske brugerskare i tilfælde af en fremtidig politisk regulering vil kun fremtiden vise. DEN DELEØKONOMISKE FORRETNINGSMODEL – EN DIGITAL PLATFORM Tænketanken DEA peger på, at deleøkonomiske tjenester som Airbnb er kendetegnet ved fire kerneaktiver12:
economic development, corresponds to equating music piracy and illegal TV streaming with free competition. Fundamentally, Blanchard also attacks the sharing economy’s legitimacy, very similarly to the previously mentioned socialist approach, which strongly criticised the unfair competition entailed in the services provided in the sharing economy. “There’s a reason Lance Armstrong was stripped of his seven Tour de France victories, and it wasn’t because his training model was “disruptive” or “innovative”9. Thus, there are many different attitudes to the sharing economy. From a real estate consultant’s perspective, and if the focus is directed towards an assessment of the future regulation of private accommodation rental and its implications hotels, for instance, it is very interesting to note that the sharing economy’s services themselves have become a political force. In many of the major US and European cities, such as New York, Paris and Rome, residents in some properties are outraged that foreign tenants are swarming around the property using privately rented Airbnb tenancies. Residents in several US cities regard it as a nuisance when foreign tenants move in and out of the property’s homes. An immediate consequence of such occupant insecurity could be a political intervention that restricts rental
Det første kerneaktiv er de fællesskaber af eksempelvis udlejere, lejere og andre leverandører og interessenter, der spiller sammen på tjenestens digitale platform. Brugergrænsefladen er et kerneaktiv, som muliggør, at udlejere og lejere kan anvende tjenesten og deltage i at skabe løsninger. Dette eksempelvis ved brug anmeldelser, feedback, ratings og lignende. Brugergrænsefladen sikrer kundeinteraktion. Et tredje kerneaktiv er den samlede mængde af data, der inkluderer oplysninger om tilgængelige ressourcer, eksempelvis ledige lejemål, og brugernes præferencer og behov. Data kan også bestå af oplysninger indhentet fra tredjepart eller anden virksomhed. Afslutningsvis er der algoritmen, der på baggrund af data om tilgængelige ressourcer, og brugernes præferencer og behov, sammensætter en løsning, eller alternativt en serie af mulige løsninger, som brugeren kan tage stilling til og vælge imellem. Ser vi på tjenester som Airbnb, Uber og GoMore – men også virksomheder, som ikke normalvis forbindes med deleøkonomi, som eksempelvis crowdlendingtjenesten Lendino, så er disse tjenester og virksomheder helt eller delvist karakteriseret ved at være etableret som en digital platform. Det er på den digitale platform, det vil sige på tjenesternes online hjemmeside, at eksempelvis Airbnb faciliterer transaktioner mellem udlejer og lejer. Anvendes terminologien inden for ejendomsbranchen, er Airbnb reelt en online mæglervirksomhed, der via den digitale platform faciliterer kontakt og i sidste ende
activities. The city council in San Francisco tried to do exactly this, but soon had to withdraw the legislative proposal. Airbnb were able to mobilise popular support, including via their digital application, among its 130,000 members in the city to engage in widespread protests against the proposal. Consequence: The legislative proposal was withdrawn10. A similar example was seen with Uber’s arrival in New York, when the mayor of New York, Bill de Blasio, tried to restrict the expansion of the transport service in the city. Uber mobilised substantial public opposition to the legalisation initiative, and the result was that the proposal to restrict the transport service was shelved. Uber was able to mobilise more opponents to the bill, than the total number of voters in New York who voted for Bill de Blasio at the last election11. The examples above show that the political aspects of the sharing economy cannot simply be reduced to partisan political positions and special interests, whether they are ideologically or professionally anchored. No, the political dimension also consists of the fact that sharing economy services such as Airbnb and Uber have to a large extent also become political forces. Only the future will show to what extent e.g. Airbnb will mobilise the Danish consumer base in the event of future political regulation.
93
94
Det danske ejendomsmarked | The Danish Property Market
transaktion mellem udlejer og lejer. Airbnbs indtjening genereres ved at pålægge et faciliterings-gebyr på transaktionen mellem udlejer og lejer. Modsat traditionelle virksomheder, har Airbnb ikke et stort produktionsapparat med tilhørende maskiner og fabrikshaller. Udlejningstjenestens væsentligste aktiv er den digitale platform, et omfattende datarum og software samt algoritmen, der forbinder udlejere og lejere. Dertil selvfølgelig en række medarbejdere der kan programmere og illustrere løsningerne, markedsføre tjenesten, og yde hjælp til brugere der måtte have behov for support. Konsulenthuse og banker værdisætter Airbnb til adskillige milliarder kroner. Man kan spørge: hvordan og hvorfor dette? Det skyldes, i lighed med andre deleøkonomiske tjenester, at Airbnb er fundamentalt banebrydende idet marginalomkostningen ved at tilføje én bruger eller én udlejer mere er forsvindende lille. Når den digitale platform er etableret én gang, kan den uden besvær skaleres til at kunne håndtere millioner af interaktioner og transaktioner mellem udlejere og lejere13. Ser vi udover den digitale platform, og betragter de tre sidstnævnte kerneaktiver (Brugergrænseflade, Data og Algoritmen), er det værd at påpege, at disse tre kerneaktiver karakteriserer en betydelig del af de moderne virksomheder, som er etableret over de seneste 10-15 år. Dataindhentning, køb af data og anvendelse af data til eksempelvis kundesegmentering indsatsprioritering er i
særdeleshed vundet frem det seneste årti. Begrebet Big Data kan også ses som et led i denne udvikling, hvor så mange oplysninger ligger tilgængelige digitalt og gøres til et handelsaktiv. Overordnet kan man sige, at den digitale tidsalder er kendetegnet ved, at data er en ressource, et grundstof14. Dataadgang og dataanvendelse skaber en myriade af forretningsmæssige muligheder. Nogle vil hævde, at udviklingen er en realisering af ”George Orwells mareridtsvision” med tanke på hans dystopiske fremstilling af overvågningssamfundet i bogen ”1984”. Den digitale tidsalders muligheder – og begrænsninger – er afhængig af øjnene der ser.
THE SHARING ECONOMY’S BUSINESS MODEL — A DIGITAL PLATFORM The Think Tank DEA emphasises that sharing economy services like Airbnb are characterised by four core assets12: The first core asset is the communities of e.g. landlords, tenants and other suppliers and stakeholders who interact on the service’s digital platform. The user interface is a key asset that allows the landlords and tenants to use the service and participate in creating solutions. This example uses reviews, feedback, ratings and the like. The user interface ensures customer interaction. A third core asset is the total quantity of data, which includes information on available resources, such as vacancies, and users’ preferences and needs. The data may also consist of information obtained from third parties or other activities. Finally, there is the algorithm, which generates a solution based on data about available resources and the users’ preferences and needs, or alternatively it generates a series of options for the user to consider and choose between. If we look at services like Airbnb, Uber and GoMore, but also at companies that are not normally associated with the sharing economy, such as the crowd-lending service Lendino, these services and companies are fully or partially characterised by being established as a digital platform.
It is on the digital platform, i.e. the services’ online website that, e.g. Airbnb facilitates transactions between landlords and tenants. Lending the terminology from the real estate industry, Airbnb is actually an online brokerage that uses the digital platform to facilitate contacts and ultimately transactions between landlords and tenants. Airbnb’s earnings are generated by charging a facilitation fee on the transaction between the landlord and the tenant. Unlike traditional businesses, Airbnb does not have a large production apparatus with related machinery and factories. The rental service’s core asset is the digital platform, an extensive data hall and software, as well as the algorithm that connects landlords and tenants. In addition, of course, it has a number of employees who can program and illustrate the solutions, market the service, and provide assistance to users who may need support. The rating agencies and banks value Airbnb as being worth several billion kroner. One may ask, how and why did this come about? The reason is that, like other services in the sharing economy, Airbnb is fundamentally groundbreaking because the marginal cost of adding one user or one landlord more is negligible. Once the digital platform has been established, it can easily be scaled up to handle millions of interactions and transactions between landlords and tenants13.
DELEØKONOMIENS UDBREDELSE I DANMARK OG INTERNATIONALT – OGSÅ PÅ ERHVERVSEJENDOMSOMRÅDET En nylig gennemført analyse af Dansk Erhverv viser, at deleøkonomien herhjemme er i vækst. Over de seneste 12 måneder har lidt under hver tiende voksne dansker betalt for en overnatning via Airbnb eller lignede deleøkonomiske tjenester.15 Dansk Erhvervs undersøgelse viser samtidig, at mange bruger Airbnb i udlandet, mens kun en mindre del af respondenterne har anvendt tjenesten i Danmark. Det er især unge under 30 år, men også segmentet 30-39-årige, der benytter sig af deleøkonomiske tjenester. Blandt unge under 30 år svarer hele 27%, at de har anvendt Airbnb, Uber eller
95
lignede i Danmark eller i udlandet i løbet af de seneste 12 måneder.16 Respondenterne i Dansk Erhvervs analyse er også adspurgt om deres forventede anvendelse af deleøkonomiske tjenester over de kommende 12 måneder. Her angiver 11%, at de enten finder det ”Meget sandsynligt” eller ”Overvejende sandsynligt”, at de vil anvende deleøkonomiske internetportaler over de kommende 12 måneder. Dansk Erhverv konkluderer, at ”Deleøkonomien har efter alt at dømme bevæget sig fra et nicheområde til et reelt alternativ fx. ved ferieplanlægningen hos mange danskere – men omvendt er der heller ikke tegn på et stort skred i brugen af de deleøkonomiske platforme i hvert fald på kortere sigt.”17 Ser vi på Airbnbs udbredelse i København, så meddeler Airbnb selv, at de står for over 16.000 boligopslag i Hovedstaden. På landsbasis vurderes det, at tjenesten har fordoblet antallet af overnatninger siden 2014.18 I et internationalt perspektiv forudser revisions- og konsulentvirksomheden PwC, i en analyse fra august 2014, at de fem hovedsektorer inden for deleøkonomi (inklusiv boligudlejning, samkørsel og crowdfunding/-lending) vil generere en omsætning op mod 2.300 mia. kr. i 2025.19 PwC har desuden anslået, at boligudlejningstjenester tilsammen (inklusiv Airbnb) har oplevet gennemsnitlige årlige vækstrater på 31 % fra 2013-2015.20
Særligt relevant for erhvervsejendomsområdet er det også, at Airbnb i betydeligt omfang bliver benyttet af arbejdstagere, der i korte eller længere perioder skal udstationeres i udlandet eller arbejde i udlandet, som eksempelvis konsulent. Foruden at være ”hjem” for arbejdstageren i udstationeringsperioden, er Airbnblejemål således også deres hjemmearbejdsplads eller måske ligefrem den primære arbejdsstation. På Airbnb’s online digitale platform er der i dag et særskilt tjeneste kaldet ”Airbnb-business”, hvor forretningsfolk kan oprette en profil og søge efter ledige lejemål, der opfylder den enkeltes arbejdsrytme og præferencer, som eksempelvis internetadgang, skrivebord og lignende. Lejemål via Airbnb-business kan således sammenlignes med en form for online-kontorhotel. Hvad angår kontorlejemål og deleøkonomiske tjenester, er det også interessant, at online tjenester som eksempelvis ShareDesk faciliterer udlejning af kontorplads/arbejdsstationer til arbejdstagere i hele verden, herunder også i Danmark. I lighed med ShareDesk er der også over de senere år opstået lignende tjenester, der har specialiseret sig i privatudlejning af kontorplads og endda også bytte af kontorrum. Et eksempel på andre tjenester er blandt andet LiquidSpace og InstantOffices. I afdelingen for fakta af mere dubiøs karakter, har nyhedsmediet Quartz tidligere på året bemærket, at Airbnb i december 2014 var større end Europas største hotelkæde IHG målt på antallet af udbudte værelser på tværs af lande21. En sammenligning, man dog
If we look beyond the digital platform and considers the other three core assets (the user interface, the data and the algorithm), it is worth pointing out that these three core assets characterise a significant part of any modern enterprise established over the past 10-15 years. Data gathering, the purchase of data and the use of data for e.g. customer segmentation for the prioritisation of investments have all become particularly important over the past decade. The concept of Big Data can also be seen as part of this development, where so much information is available digitally and has become a commercial asset. Overall, we can say that the digital age is characterised in that data is a resource, a basic element14. Data access and data application create a myriad of business opportunities. Some would argue that this trend is a realisation of George Orwell’s nightmare vision, in keeping with his dystopian representation of the surveillance society in the book “1984”. The possibilities and limitations of the digital age are dependent on the eye of the beholder.
Denmark. Over the last 12 months, a little under 10% of the adult population in Denmark paid for an overnight stay through Airbnb or a similar sharing economy service15. The Danish Chamber of Commerce’s survey also shows that many users use Airbnb abroad, while only a small percentage of the respondents have used the service in Denmark. It is especially young people under 30, but also the segment 30-39 year olds, who use the services of the sharing economy. As many as 27% of those under 30 answered that they have used Airbnb, Uber or a similar service in Denmark or abroad during the last 12 months16. The respondents in the Danish Chamber of Commerce’s survey were also asked about their expected use of services in the sharing economy over the next 12 months. Here, 11% indicated that they find it either “Very likely” or “Quite likely” that they will use some internet portals from the sharing economy over the next 12 months. The Danish Chamber of Commerce concludes that “The sharing economy appears to have evolved from a niche market to now being a genuine alternative, for example when planning holidays, for many people in Denmark. Conversely, however, there is no evidence of a major shift in the use of the sharing economy platforms, at least in the short term”17.
THE GROWTH OF THE SHARING ECONOMY IN DENMARK AND INTERNATIONALLY, AS WELL AS IN THE COMMERCIAL PROPERTY AREA An analysis conducted recently by the Danish Chamber of Commerce shows that the sharing economy is growing in
96
Det danske ejendomsmarked | The Danish Property Market
Figur 12.1 Andel, som har benyttet Uber eller Airbnb Figure 12.1: Proportion who have used Uber or Airbnb
Figur 12.2 Forventet brug af Uber eller Airbnb i det kommende år Figure 12.2: Anticipated use of Uber or Airbnb in the coming year
Andel som har brugt tjenester som Andel som har brugt tjenester Uber, Lyft etc. det seneste år som Airbnb etc.
Share of people who have used Uber, Lyft etc. the past year
Share of people who have used Airbnb etc. the past year
Ja – både i Danmark og udlandet/Yes – in Denmark and abroad
Ja – i udlandet/Yes – abroad Ja – i Danmark/Yes – in Denmark Nej/No
Overvejende
Meget sandsynligt Very plausible
sandsynligt Plausible
Overvejende usandsynligt Unlikely
Meget usandsynligt Very unlikely
Ved ikke Unsure
Kilde: Dansk Erhverv 2015 (baseret på et repræsentativt survey med 1.011 besvarelser, udarbejdet af Norstat) Source: Danish Chamber of Commerce 2015 (based on a representative survey with 1,011 responses, prepared by Norstat)
Kilde: Dansk Erhverv 2015 (baseret på et repræsentativt survey med 1.011 besvarelser, udarbejdet af Norstat) Source: Danish Chamber of Commerce 2015 (based on a representative survey with 1,011 responses, prepared by Norstat)
If we examine the growth of Airbnb in Copenhagen, we can see that Airbnb itself states that they are over 16,000 accommodation options advertised in the capital. Nationwide, it is estimated that the service has doubled the number of overnight stays since 201418. In an international perspective, the auditing and consulting firm PwC predicts, based on an analysis from August 2014, that the five main sectors of the sharing economy (including accommodation rental, carpooling and crowd funding/lending) will generate a turnover of up to DKK 2,300 billion in 2025. PwC has also estimated that residential rental services combined (including Airbnb) have experienced average annual growth rates of 31% from 2013 to 201520. It is also particularly relevant for the commercial property sector that Airbnb is used to a significant extent by workers who, for shorter or longer periods, are posted abroad or will work abroad, for example as a consultant. In addition to being “home” for the worker during their posting, the Airbnb lease may also function as their home office or perhaps even as their primary workplace. Airbnb’s online digital platform now features a separate service called “Airbnb business”, where business people can create a profile and search for vacant premises that meet their individual work patterns and preferences, such as internet access, desks and
the like. Premises offered through Airbnb business can thus be compared to a kind of online services office-hotel. With regard to office space and sharing economy services, it is also interesting that online services such as ShareDesk, facilitate the rental of office space and/or workstations to workers throughout the world, including in Denmark. Like ShareDesk, a number of similar services have appeared in recent years that specialise in private rental of office space and even exchange of office space. Examples of other services include LiquidSpace and InstantOffices. Less reliable sources, such as a report from the news media Quartz earlier this year, have noted that in December 2014, Airbnb was larger than Europe’s largest hotel chain, IHG, measured by the number of rooms offered across countries21. However, this comparison should be viewed with caution, since a room posting on Airbnb does not necessarily equate to a vacant room. It is generally accepted that sharing economy services like Airbnb are experiencing marked growth, particularly in Copenhagen, and public awareness of sharing economy services is also growing, particularly among the younger population. It can also be noted that sharing economy services have become established in the commercial property market, including in the areas of office sharing and exchange office.
97
bør anskue med et vist forbehold, eftersom et værelsesopslag på Airbnb ikke nødvendigvis er ensbetydende med et ledigt værelse. Man kan overordnet konstatere, at deleøkonomiske tjenester som Airbnb oplever en betydelig fremgang i særligt København, og at kendskabet til deleøkonomiske tjenester er voksende, særligt i den yngre del af befolkningen. Man kan også konstatere at deleøkonomiske tjenester har gjort sit indtog på erhvervsejendomsmarkedet blandt andet inden for kontordeling og kontorbytte. Spørgsmålet er, hvilken betydning Airbnb og lignende deleøkonomiske tjenester har/vil få for erhvervsejendomsmarkedet, herunder særligt hotel, kontor og boligudlejningsejendomme. UDVIKLING OG PERSPEKTIVER FOR ERHVERVSEJENDOMSMARKEDET Som tidligere beskrevet, er deleøkonomi i dag langtfra et fænomen, der er begrænset til privat boligudlejning. Digitale platforme, hvis formål er at facilitere privat og offentlig udlejning af kontorplads til eksempelvis iværksættere og eksterne konsulenter, er begyndt at vinde frem. Erhvervsejendomsmarkedet er en mangeartet størrelse, men overordnet set kan de gængse typer af erhvervsejendomme kategoriseres som: Kontorejendomme, Hoteller, Boligudlejningsejendomme og Industri & Logistik. Dertil kommer en række andre typer af ejendomme som eksempelvis lagerbygninger.
The question is what impact Airbnb and similar sharing economy services have and will have in the future on the commercial property market, particularly the market for hotel accommodation, offices and residential properties. TRENDS AND OUTLOOK FOR THE COMMERCIAL PROPERTY MARKET As previously described, the sharing economy today is no longer a phenomenon that is restricted to private rental housing. Digital platforms, whose purpose is to facilitate private and public rental of office space, for example for entrepreneurs and external consultants, are starting to gain ground. The commercial property market is a diverse sector, but generally the usual types of commercial properties can be classified as: office premises, hotels, residential rental properties and industrial & logistics. There are also a number of other types of properties, such as warehouses. Generally, a key question is: What types of properties will be affected by sharing economy services such as Airbnb? The effects in question are primarily the effect on rent levels, rates of return, property values, and any loss of revenue for hotels. An initial assessment would suggest that industrial, logistics and warehouse properties have not been the subject of letting through sharing economy services to any great extent. This does
98
Det danske ejendomsmarked | The Danish Property Market
Overordnet kan man stille spørgsmålet: Hvilke typer af ejendomme påvirkes af deleøkonomiske tjenester som Airbnb? Med påvirkning tænkes først om fremmest på effekt på lejeniveauer, afkastprocent, ejendomsværdi, og for hotellernes vedkommende også på eventuel tabt omsætning. Umiddelbart vurderet, er industri-, logistik- og lagerejendomme ikke for alvor blevet gjort til genstand for udlejning via deleøkonomiske tjenester. Dermed ikke sagt, at sådanne tjenester ikke eksisterer. I et deleøkonomisk perspektiv er udnyttelsen/anvendelsen af eksempelvis industribygninger ofte immobil og forbundet med betydelige omkostninger. Modsat en kontorplads, kan et industrilejemål ikke umiddelbart udskiftes i kortere perioder, da dette vil indebære flytning af inventar og maskinel med betydelige omkostninger til følge. Udflytning og opretning af en midlertidig kontorplads i en privat lejlighed eller hos en virksomhed med overskudskapacitet er tværtimod ikke forbundet med betydelige omkostninger (ved korttidsleje), da det dybest set udelukkende kræver en stol, et skrivebord og en internetopkobling. Muligvis også adgang til en kaffemaskine. Hovedpointen er, at kontorpladser og overnatningsfaciliteter i langt højere grad end industri og lagerejendomme er mobile og fleksible, og derfor er nemmere at gøre til genstand for midlertidig korttidsudlejning. Ses bort fra industri- og lagerejendomme, og rettes fokus i stedet på hoteller, kontor- og boligudlejningsejendomme, tegner de nye deleøkonomiske tjenester imidlertid et noget andet
not mean that such services do not exist. From the perspective of the sharing economy, the exploitation/utilisation of industrial buildings etc. is often immobile and associated with considerable costs. Unlike an office space, an industrial lease cannot be readily replaced for shorter periods, as this would involve the relocation of fixtures and machinery, which would entail significant costs. However, relocation and arrangement of a temporary office space in a private apartment or in an enterprise with excess capacity would not be associated with any significant costs (for short-term rentals), since it basically only requires a chair, a desk and an internet connection. Access to a coffee machine might also be essential. The main point here is that office spaces and accommodation facilities are mobile and flexible to a far greater degree than industrial and storage properties, and they are therefore mush easier to exploit for temporary, short-term rental. If we exclude industrial and warehouse properties, and focus is instead on hotels, office space and residential properties, however, the new sharing economy services pose a somewhat different perspective for the future, although the economic implications are not necessarily apparent yet. Through their trade organisation, HORESTA, hotels have been advocating for a long time that private rental of accommodation through sharing economy services should be subject to the same regulatory requirements as hotels. This debate is in itself an
perspektiv for fremtiden, omend de økonomiske konsekvenser ikke nødvendigvis har vist sig endnu. Hotellerne har via brancheorganisationen HORESTA i en længere periode plæderet for, at privat udlejning via deleøkonomiske tjenester skal underlægges samme regulatoriske krav som hotellerne. Denne debat er i sig selv et udtryk for, at hotelbranchen vurderer, at konkurrencen fra eksempelvis Airbnb er en reel trussel. En analyse i Jyllands-Posten i efteråret 2015 viste, at hotellerne generelt set klarer dig godt hvad angår belægningsprocent. Antallet af overnatninger har været kontinuerligt stigende fra 2010 til 2014, hvor det samlede antal overnatninger i 2014 udgjorde knap 13,8 millioner. Også på omsætningen klarer hotellerne sig bedre. Katja K. Østergaard, adm. direktør for HORESTA, har til Jyllands-Posten udtalt, at ”udbuddet og efterspørgslen (er) kommet i bedre harmoni med hinanden, så omsætningen rent faktisk også stiger” 22. Der tegner sig dog et broget billede, når man ser på hotelbranchen indtjening. Således kører i omegnen af 46,3% af virksomhederne i overnatnings- og restaurationsbranchen med røde tal viser en analyse af Danske Revisorer og Experian. Det svarer til ca. 2000 virksomheder. HORESTA peger på, at overnatnings- og restaurationsbranchens vanskeligheder - generelt set - med at generere overskud skyldes, at mange uprofessionelle aktører prøver kræfter med branchen23.
Retter vi igen fokus mod de deleøkonomiske tjenester, og forsøger at vurdere den konkurrencemæssige trussel, som blandt andre tjenesten Airbnb udgør overfor hotelmarkedet, så er det absolut tænkeligt, at truslen primært er aktuel for mindre hoteller. En gruppe af forskere fra Boston University har i et studie anslået at Airbnb i den amerikanske delstat Texas har haft en betydelig negativ påvirkning på de mindre (billige og ikke-erhvervsorienterede) hotellers omsætning. Studiet anslog således, at de mindre hotellers omsætning var blevet negativt påvirket med 8-10% samt at en 10% stigning i Airbnb-udbuddet i delstaten påvirker hotelomsætningen negativt med knap 0,4%24. For hotellerne i Danmarks vedkommende kan det umiddelbart konstateres, at fremkomsten af privat boligudlejning ikke har resulteret i faldende belægningsprocenter for branchen som helhed. Men derfra og til at konkludere, at Airbnb ikke har negativ effekt på bundlinjen, er der naturligvis langt. Det er i sagens natur vanskeligt at påvise den kausale effekt af Airbnbs udbredelse i storbyerne på hotellernes indtjening. I forhold til overnatningspriser er det dog absolut tænkeligt, at private boligudlejningstjenester kan presse prisen per overnatning nedad, og måske også mindske belægningsprocenten. Dette vil ultimativt kunne påvirke værdien af hotelejendomme i negativ retning. Hvad angår boligudlejningsejendomme og ejendomme, der anvendes til ejerlejligheder, så er det tvivlsomt, hvorvidt Airbnb vil påvirke efterspørgslen efter sådanne permanente boligtyper
indication that the hotel industry regards competition from e.g. Airbnb as a real threat. An analysis in the newspaper Jyllands-Posten in autumn 2015 showed that hotels are generally doing well in terms of occupancy rates. The number of overnight stays has been continuously increasing in the period 2010–2014, and the total number of overnight stays in 2014 reached almost 13.8 million. The hotel industry’s revenue is also continuing to grow. Katja K. Østergaard, Managing Director of HORESTA, explained to Jyllands-Posten that “supply and demand are now in better harmony with each other, so turnover is actually also increasing”22. However, the picture is not quite as clear when we look at the hotel industry’s earnings. An analysis carried out by Danish Auditors in Denmark and Experian showed that roughly 46.3% of companies in the hospitality industry were operating at a loss. This corresponds to about 2,000 businesses. HORESTA notes that, generally, the difficulties being experienced by the hotel and restaurant sectors to generate profits are the result of the number of unprofessional actors attempting to operate in the industry . If we turn our attention back to the services offered in the sharing economy, and try to assess the competitive threat posed to the hotel industry by services such as Airbnb, then it is quite possible that the threat is primarily relevant for smaller hotels. A study conducted by a group of researchers from Boston University
has estimated that in the US state of Texas, Airbnb has had a significant negative impact on the turnover of smaller (less expensive and less business-oriented) hotels. The study estimated that the turnover of smaller hotels was negatively affected by about 8-10%, and that a 10% increase in Airbnb’s supply in the state had a negative effect on hotel revenue of almost 0.4% . With regard to hotels in Denmark, the emergence of private rental accommodation has so far not resulted in declining occupancy rates for the industry as a whole. But we cannot conclude from this that Airbnb is having no negative effect on earnings for the industry. It is inherently difficult to prove the causal effect that Airbnb’s growth in large cities is having on hotel earnings. It is certainly conceivable in relation to accommodation prices that private rental accommodation services could drive down prices per night and might even reduce hotels’ occupancy rates. This could ultimately have a negative effect on the value of hotel properties. With regard to rental accommodation properties and properties used for owner-occupied flats, it is doubtful whether Airbnb will negatively affect the demand for such permanent types of housing. A number of demographic factors mean that the demand for rental housing and owner-occupied housing is very high in the major cities in Denmark, particularly in Copenhagen and Aarhus. These cities attract significant numbers of students, and demand
99
100
Det danske ejendomsmarked | The Danish Property Market
negativt. I de større byer i Danmark, særligt i København og Aarhus, er efterspørgslen efter lejeboliger og ejerboliger meget høj grundet en række demografiske faktorer. Storbyerne har en betydelig tiltrækningskraft på studerende, og efterspørgslen er også høj fordi mange i dag vælger en single-tilværelse i egen bolig. Derudover er den generelle attraktivitet ved at bo i storbyen som oftest høj. Man kan dog langtfra udelukke, at privat boligudlejning via Airbnb vil presse efterspørgslen efter lejeboliger og ejerlejligheder yderligere opad, og at lejeniveauer og kvadratmeterpriser vil stige i udvalgte områder med attraktiv beliggenhed. Tager vi en investeringsejendom med ejerboliger som eksempel, vil det have en reel værdi for lejlighedernes ejere, at kunne udleje sin bolig etgivet antal dage om året. Forudsættes det eksempelvis, at ejer udlejer sin ejerlejlighed via en privat boligudlejningstjeneste fire uger om året til 500 kroner pr. nat alt inklusiv, har dette potentielt en værdi for ejer på op til flere hundrede tusinde kroner ud fra en værdiansættelsesbetragtning. Dette selvfølgelig forudsat, at den nugældende lovgivning på området videreføres. For lejeboliger – og også andelsboligforeninger - er det vanskeligt at sige noget konkret om privat boligudlejnings betydning for lejeniveauer og ejendomsværdi, da det i høj grad vil være afhængigt af den enkelte udlejes regler og kontraktvilkår. Mange udlejere (ejendommens juridiske ejere) tillader således ikke fremleje
eller udlejning via private boligudlejningstjenester. Men de teoretiske principper er de samme som for ejerboliger – retten til at privatudleje via eksempelvis Airbnb har en reel værdi for lejer, som kan resultere i øget efterspørgsel og også højere lejeniveauer og værdisætning på ejendommen. Ser vi afslutningsvis på kontorejendomme, er det også her langtfra utænkeligt, at deleøkonomiske tjenester vil påvirke lejeniveauer og ejendommenes værdi på længere sigt. Eksempelvis kan virksomheder med overskudskapacitet i deres respektive kontordomiciler udleje overskydende kontorplads til iværksættere, udstationerede udenlandske arbejdstager, start-ups og enkeltmandsvirksomheder. Dette kan presse priserne på kontorlejemål i nedadgående retning. Nærværende tema afsluttes med at konkludere, at deleøkonomien ser ud til at være kommet for at blive, og at deleøkonomiske tjenester som Airbnb rettet mod ejendomsmarkedet har vundet betydeligt indpas i de store danske byer. Det er endnu for tidligt at vurdere, om privat boligudlejning via digitale platforme er disruptive innovation og vil ændre ejendomsbranchen for bestandigt. Eller om Airbnb blot er et alternativ til de gængse udlejningskanaler og hoteller. Det bliver spændende at følge udviklingen – også med en ejendomsrådgivers briller på.
is also high because many people today choose to live a single life-style in their own homes. It is also generally perceived to be attractive to live in a large city. It is certainly possible, however, that private rental housing through Airbnb will drive up the demand for rental housing and owner-occupied apartments further and that rent levels and prices per square metre will increase in selected areas with attractive locations. If we take an investment property with owner-occupied housing as an example, it will represent a real value for the apartments’ owners that they can rent out their homes for a certain number of days each year. If we assume, for example, that the owner rents out their apartment via a private residential rental service for four weeks each year at a rate of DKK 500 per night all inclusive, this has a potential value for the owner of up to several hundred thousand kroner from a valuation perspective. Naturally, this is assuming that current legislation remains unchanged. For rental housing and for housing cooperatives, it is difficult to say anything concrete about the significance of private residential rental services for rent levels and property values, as this will depend to a large extent on the rules and contract terms for the individual lease. Many landlords (the property’s legal owners) do not allow subleases or rental through private housing rental services. But the theoretical principles are the same here as for
owner-occupied homes, the right to rent out privately using e.g. Airbnb represents a real value for the tenant, which may result in increased demand and also higher rental levels and valuations for the property. In conclusion, if we look at the situation for office properties, it is also far from inconceivable that sharing economy services will have an effect on rent levels and property values in the longer term. For example, companies with excess capacity in their respective office buildings can rent out surplus office space for entrepreneurs, foreign workers who are posted abroad, start-ups and sole proprietorships. This could drive down prices for office space. This article will conclude by noting that the sharing economy seems to be here to stay, and that services provided in the sharing economy targeting the property market, such as Airbnb, have gained considerable ground in the major Danish cities. It is still too early to assess whether private housing rental through digital platforms is disruptive innovation or whether it will change the real estate industry for good. Airbnb may be simply an alternative to the usual rental channels and hotels. It will be interesting to monitor developments, especially from the perspective of a property adviser.
101
Fælleden, Ørestad. By & Havn, Peter Sørensen The Common, Ørestad, Copenhagen. CPH City & Port Development, Peter Sørensen
NOTER 1 Tænketanken DEA 2015 2 Jesper Bove Nielsen, ”Den nye deleøkonomi – digitale strategier i adgangssamfundet”. 3 Berlingske Tidende 25 juni 2015: ”Deleøkonomi: Lunken luft eller stort potentiale?” 4 Berlingske, Politiko, den 14. august 2015: ”Mød deleøkonomiens fire ideologiske kæmpere”. 5 Simon Emil Ammitzbøll, i Politiken, den 17. september 2015: ”Lad os byde Uber velkommen”. 6 Joachim B. Olsen, i Ræson, den 12. august 2015: ”Kritikken af Uber og Airbnb er udtryk for historieløshed”. 7 Information den 17. november 2014: ”Deleøkonomien har brug for et akut virkelighedstjek” 8 Olivier Blanchard: ”Stop calling it the Sharing Economy – that is not what it is” 9 Olivier Blanchard: ”Stop calling it the Sharing Economy – that is not what it is” 10 Berlingske den 16. november 2015: ”Når Uber og Airbnb bliver politiske” 11 Berlingske den 16. november 2015: ”Når Uber og Airbnb bliver politiske” 12 Tænketanken DEA 2015. 13 Tænketanken DEA, 2015 14 Berlingske den 13. november 2013: ”Vi står midt i en datarevolution”. 15 Dansk Erhverv 2015 ”Deleøkonomiens omfang”. 16 Dansk Erhverv 2015 ” Deleøkonomiens omfang”. 17 Dansk Erhverv 2015 ” Deleøkonomiens omfang”. 18 Berlingske Tidende 29. november 2015: ”Airbnb-udlejning i voldsom vækst i København”. 19 PwC August 2014: ”The sharing economy: how will it disrupt your business?” 20 Berlingske Tidende 25. juni 2015: ”Deleøkonomi: Lunken luft eller stort potentiale?” 21 Berlingske Tidende 25. juni 2015: ”Deleøkonomi: Lunken luft eller stort potentiale?” 22 Jyllands-Posten, Erhverv, den 3. november 2015: ”Hotellerne på vej mod rekord” 23 Jyllands-Posten, Erhverv, den 3. november 2015: ”Hotellerne på vej mod rekord” 24 Berlingske Business den 25. juni 2015: ”Deleøkonomi: Lunken luft eller stort potentiale?”
102
Det danske ejendomsmarked | The Danish Property Market
NOTES 1 The Think Tank DEA 2015 2 Jesper Bove Nielsen, “ The new sharing economy – digital strategies in the access society” 3 Berlingske Tidende 25 June 2015: “Sharing Economy: Sharing economy: Hot air or major potential?” 4 Berlingske, Politiko, 14 August 2015: “Meet the four ideological proponents of the sharing economy” 5 Simon Emil Ammitzbøll, in the newspaper Politiken, 17 September 2015: “ Let us welcome Uber” 6 Joachim B. Olsen, in Ræson, 12 August 2015: “ Criticism of Uber and Airbnb displays an ignorance of history” 7 Information, 17 November, 2014: “The sharing economy needs an urgent reality-check” 8 Olivier Blanchard: “Stop calling it the Sharing Economy – that is not what it is“ 9 Olivier Blanchard: “Stop calling it the Sharing Economy – that is not what it is“ 10 Berlingske, 16 November 2015: “ When Uber and Airbnb become political” 11 Berlingske, 16 November 2015: “Når Uber og Airbnb bliver politiske” [When Uber and Airbnb become political] 12 The Think Tank DEA 2015. 13 The Think Tank DEA 2015 14 Berlingske, 13 November 2013: “We are in the midst of a data revolution” 15 Danish Chamber of Commerce 2015 “The extent of the sharing economy” 16 Danish Chamber of Commerce 2015 “Deleøkonomiens omfang” [The extent of the sharing economy]. 17 Danish Chamber of Commerce 2015 “Deleøkonomiens omfang” [The extent of the sharing economy]. 18 Berlingske Tidende, 29 November 2015: “ Airbnb rental experiencing explosive growth in Copenhagen”. 19 PwC August 2014: “The sharing economy: how will it disrupt your business?” 20 Berlingske Tidende, 25 June 2015: “Deleøkonomi: Sharing economy: Hot air or major potential?” 21 Berlingske Tidende, 25 June 2015: “Deleøkonomi: Sharing economy: Hot air or major potential?” 22 Jyllands-Posten, Business section, 3 November 2015: “ Hotels heading for a record” 23 Jyllands-Posten, Business section, 3 November 2015: “ Hotels heading for a record” 24 Berlingske Business, 25 June 2015: “Deleøkonomi: Sharing economy: Hot air or major potential?”
Velkommen til Newsec Newsec Egeskov & Lindquist A/S er ejendomsrådgivere med speciale i erhvervsejendomme SALG & UDLEJNING
VURDERING
OCCUPIER SERVICES
Køb og salg Udlejning Afdisponeringsstrategier Sale & lease back
Vurderinger & værdiansættelser Markedslejevurdering Skattevurderinger og klagesager Syn & skøn Due diligence
Lejerrådgivning Søgning efter nyt lejemål Rådgivning om eksisterende lejemål Kontraktforhandling på vegne af lejer
CAPITAL MARKETS
Investeringsejendomme Corporate Finance Investeringsrådgivning Køberrådgivning
RÅDGIVNING/PROJEKTUDVIKLING RESEARCH
Markedsrapporter Skræddersyede analyser Property Investor Confidence Index
Rådgivning om domicilplacering Evaluering og udvikling af byggeprojekter Udlejning og/eller salg af byggeprojekter og nybyggerier Strategisk ejendomsoptimering
Newsec Egeskov & Lindquist A/S Silkegade 8 | 1113 København K | Tlf.: 33 14 50 70 | Banegårdspladsen 20 A | 8000 Aarhus C | Tlf.: 87 31 50 70 | www.Newsec.dk | info@Newsec.dk
oline.dk