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beratungszentrum
Störungen vom Nachbargrundstück: Ist mein Haus weniger wert? Werteinbussen infolge Immissionen: Sie in Geld auszudrücken, ist keine leichte Aufgabe.
lic. iur. Lukas Kramer, Leiter Beratungszentrum HAUS CLUB SCHWEIZ
I
m Zusammenhang mit Nachbarschaftsproblemen (vgl. Artikel vorn ab Seite 54) stellen sich betroffene Hausbesitzer oft die Frage, ob eine dauerhafte Beeinträchtigung, beispielsweise durch ein Bauwerk oder durch Immissionen, auch den Wert des eigenen Grundstückes beeinträchtigt. Grundsätzlich ist dies ohne weiteres möglich, denn Störungen etc. können zu einer Verschlechterung der Lage – und somit des Wertes – führen. So wird z. B. der Entzug von Fernsicht (oder gar Berg- oder Seesicht) immer einen ungünstigen Einfluss haben. Einschneidend können sich auch Beeinträchtigungen der Privatsphäre oder Lärmimmissionen auswirken.
Allerdings zeigt die Praxis, dass die negativen Einflüsse auf den Immobilienwert sehr oft auch überschätzt werden. Verständlicherweise soll das «Wert-Argument» unbewusst dazu dienen, den eigenen Standpunkt mit objektiven Gründen zu untermalen − denn eine Werteinbusse erscheint selbsterklärend als unzumutbar. Die zentrale Frage ist, wie viel die Liegenschaft mit und wie viel sie ohne die Störung wert wäre. Während kleinere Beeinträchtigungen in der Schätzungstoleranz verschwinden und somit kaum quantifizierbar sind, können schwerwiegende Einwirkungen die Verkäuflichkeit massiv herabsetzen. Im Zweifel muss die Werteinbusse mit einem Schätzungsgutachten ermittelt werden (vgl. auch Dienstleistungstabelle auf Seite rechts). Manchmal sind aber die vermeintlichen Werteinbussen gar nicht neu, sondern bereits virtuell vorhanden: Wer etwa ein Haus in der Bauzone, nahe einer noch unüberbauten Parzelle hat, muss so oder so damit rechnen, dass früher oder später dort gebaut wird. Darum ist besonders beim Kauf einer Liegenschaft oder bei eintretenden rechtlichen Veränderungen (z.B. Einzonung, Bauprojekte) Aufmerksamkeit geboten.
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