Kiinteistöliiton teemalehti taloyhtiöiden hallituksille ja asukkaille
Kuva: Jukka Sirén
13
Kuka vastaa kiinteistön talvikunnossapidosta? Kiinteistönomistaja vastaa kiinteistön talvikunnossapidosta. Sen tulee huolehtia liukkauden torjumisesta eli jään ja lumen poistamisesta sekä tarvittavasta hiekoituksesta kiinteistöllä. Vastuu koskee myös tontin kohdalla olevaa jalkakäytävää, ellei kunta ole ottanut sen talvikunnossapitoa vastuulleen. Järjestyslaki edellyttää lisäksi, että katolta putoava lumi tai jää ei saa aiheuttaa vaaratilanteita ihmisille tai omaisuudelle. Kiinteistönomistaja voi sopia, että näistä velvoitteista vastaa kiinteistöpalveluyritys, talonmies tai muu taho, jolla on edellytykset tehtävien asianmukaiseen hoitamiseen. Sopimukset ja niihin liittyvät velvoitteet tulee määritellä niin selvästi, että kumpikin sopijaosapuoli tietää, miten tehtävät ja vastuu heidän kesken jakautuu.
nossapito on järjestetty asianmukaisesti. Mikäli tämä velvollisuus laiminlyödään ja vahinko sattuu, voivat hekin joutua vastuuseen vahingoista. Rikosoikeudellisen vastuun syntyminen on poikkeuksellista ja liittyy lähinnä ruumiinvamman- tai pahimmillaan kuoleman tuottamukseen. Näin ikäviä tilanteita sattuu onneksi harvoin.
Mitä huolimattomasti järjestetystä talvikunnossapidosta voi seurata?
Miten taloyhtiössä voidaan varautua talven lumiin ja jäähän?
Laiminlyönnistä seuraa vahinkotilanteissa vastuu, joka konkretisoituu yleensä vahingonkorvausvastuuna. Mahdollisessa vahinkotapauksessa ensisijainen vastuu on aina kiinteistönomistajalla, kuten asunto-osakeyhtiöllä. Kiinteistönomistajalla on korostunut huolellisuusvelvollisuus, sen vahingonkorvausvastuu on ankaroitunut normaalista tuottamusvastuusta oikeuskäytännön myötä. Jos kiinteistön vastuualueella liikkuva henkilö liukastuu puutteellisen hiekoituksen vuoksi ja saa vammoja, kiinteistönomistaja joutuu korvaamaan hänelle syntyneen vahingon, yleensä lääkäri- tai sairaanhoitokustannukset ja mahdollisesti vaatteet. Kiinteistöpalveluyritys voi joutua korvaamaan kiinteistönomistajalle edellä mainitut vahingot. Tämä luonnollisesti edellyttää, että yritys on laiminlyönyt sopimukseen liittyviä velvoitteitaan, mikä on johtanut vahinkoon. Hallituksen ja isännöitsijän tulee asemansa puolesta huolehtia, että kiinteistön talvikun-
Isännöitsijän ja hallituksen on huolehdittava, että kiinteistön talvikunnossapito on järjestetty asianmukaisesti ja vakuutukset ovat kunnossa. Riskit ovat varsin erilaiset korkealla kerrostalokiinteistöllä, joka sijaitsee vilkasliikenteisen kauppakadun varrella kuin matalalla rivitalolla keskellä peltoa. Oman kiinteistön riskikohdat on syytä tunnistaa, jotta hallitus ja isännöitsijä löytävät talvikunnossapitoon liittyville velvoitteille sopivan ratkaisun. Myös yhtiökokouksen tulee huomioida nämä kustannukset vahvistaessaan talousarviota. Mikäli hiekoitus, lumien kolaaminen ja pudottaminen hoidetaan talkootyönä, on syytä tarkistaa vakuutusten kattavuus eri vahinkotilanteissa. Ulkona reippailu voi olla rivitalon yhteishengen nostattaja, mutta korvaako vakuutus, jos joku murtaa lonkkansa omalla talkoovuorollaan? Järkevää on myös miettiä, riittävätkö talon vapaaehtoiset talkoovoimat oikeasti siihen, että kiinteistön talvikunnossapidon velvoitteet täytetään. Kiinteistöpalveluyritysten kanssa tehtävät sopimukset tulee
laatia riittävän kattaviksi ottaen huomioon kiinteistönomistajalle kuuluvien velvoitteiden hoitaminen: esimerkiksi kenen vastuulla on kattojen lumi- ja jäätilanteen tarkkailu sekä lumen ja jään pudotus. Lisäksi tulee sopia, mitä lumi- ja jäätilanteen tarkkailu käytännössä tarkoittaa eli kuinka usein esim. viikossa kiinteistöllä käydään tarkistamassa kattolumien ja jään tilanne. Sama koskee hiekoitusta sekä lumenaurausta. Kattolumien pudotuksessa tulee kiinnittää erityistä huomiota työturvallisuusmääräysten riittävään hallintaan, eikä palveluntoimittaja saa päästää kokemattomia henkilöitä pudottamaan lumia katolta. Palvelujen laajuus, sopimukseen kirjattavat ehdot ja niistä maksettava korvaus on aina sovittava osapuolten kesken – toinen osapuoli ei voi yksipuolisesti lisätä tai vähentää sopimusvelvoitteita. Kiinteistöpalvelualalla on olemassa yleiset sopimusehdot (KP YSE 2007), joissa on huomioitu esim. toimeksisaajan velvollisuus ja oikeus toimia vahingonvaaraa aiheuttavissa tilanteissa. Yleiset sopimusehdot eivät automaattisesti sisälly kaikkiin sopimuksiin vaan ne ovat osa sopimusta vain silloin, kun sopimuksessa näin on mainittu. Vahinkoja voi sattua, vaikka niiden ehkäisemiseen varauduttaisiin huolellisesti ja kiinteistöjä hoidettaisiin kuinka hyvin. Tällöin ei kenellekään voi syntyä henkilökohtaista vastuuta vahingosta – rikosoikeudellisesta vastuusta puhumattakaan. Vanhempi lakimies Tiina Hallberg Kiinteistöliitto ILMOITUSLIITE