LE MAGAZINE DU RÉSEAU IMMOBILIER COOPÉRATIF L’ADRESSE
N°60 - TRIMESTRIEL - AUTOMNE 2014
Une rentrée active !
DOSSIER
Les plans en matière de logement
L’ADRESSE
LA VIE DU RÉSEAU L’ADRESSE recrute
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L’été indien à Montpellier
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P R O P R I É T A I R E S , L E M A G A Z I N E D E L ’A D R E S S E
ELDITORIAL
L’
A PAGE BLANCHE
Brice CARDI
heure de la rentrée a sonné. Après un été plutôt morose, il y avait deux façons d’aborder le rendez-vous. Céder à l’angoisse de la feuille blanche, à la peur du vide et de l’inconnu. Ou, nous souvenant de l’enfant que nous avons été, retrouver le parfum des livres et des cahiers neufs, nous laisser guider par l’exaltation des bonnes résolutions. Des deux options, devinez celle qui a notre préférence !... D’autant que, si le contexte demeure difficile, comme le soulignent les pages consacrées à la conjoncture, cette rentrée paraît – enfin – riche de promesses. Les pouvoirs publics semblent avoir pris la mesure des menaces qui pèsent sur le logement en France et les dernières annonces vont dans la bonne direction.
Le dossier de ce trimestre sera consacré à leur décryptage.
Président du Réseau L’ADRESSE
Autre preuve de notre parti pris d’optimisme, L’ADRESSE recrute. Gros plan dans la rubrique « Vie du réseau » sur les métiers de l’immobilier et les voies qui y mènent. Quoi qu’il arrive, les années qui viennent de s’écouler auront malgré tout marqué les esprits, au point de faire évoluer les mentalités et le regard que nous portons désormais sur le logement. Ce sera le thème de notre interview de l’automne. Et puis, nous repartirons également à la découverte d’une région sous tous ses aspects. Cette fois, en compagnie de deux sociétaires du Réseau qui nous serviront de guides, nous vous invitons à profiter de l’été indien à Montpellier et dans ses environs. Enfin, la rubrique Courrier répondra à vos questions sur le nouveau zonage régissant le dispositif Duflot et la répartition des honoraires entre propriétaire et locataire.
Bonne lecture à tous.
S OMMAIRE ... BRÈVES
CONJONCTURE... DOSSIER...
BRÈVES Actualités de l’immobilier . . . . . . . . . . . . . . . . . page 14
INTERVIEW Logement et économies . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . page 14
CONJONCTURE Semestre morose . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . page 17
DOSSIER L’été indien à Montpellier . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . page 15
DÉCRYPTAGE Le point sur les plans ! . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . page 19
COURRIER DES PROPRIÉTAIRES . page 18
VIE DU RÉSEAU L’ADRESSE recrute . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . page 12
INDICES
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page 18
PROPRIETAIRES, le magazine de L’ADRESSE. Editeur : L’ADRESSE DES CONSEILS IMMOBILIERS - 8, rue du Saule Trapu Le Moulin - 91300 MASSY - 01 64 53 83 83. Directeur de publication et Rédacteur en chef : Brice Cardi. Conception/Rédaction/Réalisation : LORRA 44210 Pornic 06 87 81 17 29 - Maquette : Matt Editions 06 52 12 75 39. Reproduction interdite. Parution : OCTOBRE 2014 - 150 000 exemplaires. Dépôt légal à parution. Site internet : ladresse.com
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BRÈVES
ACTUALITÉS DE L’IMMOBILIER Bien chez soi.
Pour ses 40 ans, l’association Qualitel a voulu savoir ce que les Français pensent de leur logement. Les résultats de l’enquête menée par Ipsos auprès de 1 000 personnes sont sans ambiguïté : plus des trois quarts (76 %) des sondés sont satisfaits. Les Français propriétaires de leur logement, les occupants de maisons et les retraités vivant dans une agglomération de 2 000 à 20 000 habitants, ou dans un logement construit après 2008, sont les plus heureux de leur sort. Selon l’enquête, la qualité de l'air (71 %), l'isolation thermique (76 %) et la sécurité électrique et incendie (72 %), sont les premiers critères de qualité d'un logement. Pourtant, interrogés sur les travaux qu’ils souhaiteraient effectuer, les sondés citent en priorité le réagencement et l'amélioration de l'aménagement intérieur (35 %).
Pouvoir d’achat (1).
Strasbourg et Marseille sont les grandes villes françaises offrant le meilleur pourvoir d’achat immobilier, selon le classement que vient de publier Meilleurtaux.com. Le courtier en crédit a en effet calculé quelle superficie pourrait acquérir, dans chacune des villes, un acheteur qui souscrirait un crédit sur 20 ans, et rembourserait 1 000 euros par mois.
Strasbourg (83 m²) et Marseille (78 m²) arrivent en tête, tandis que Nice (49 m²) et Paris (22 m²) ferment la marche des dix plus grandes villes de France. La baisse des taux semble avoir par ailleurs un impact réel : entre janvier et juillet 2014, on observe un gain de 5m² pour la ville de Nantes et de 4m² pour les villes de Lille, Toulouse et Marseille.
Pouvoir d’achat (2). Quelques semaines plus tard, un autre courtier a établi un classement comparable, sur des critères toutefois différents. Empruntis a en effet estimé le pouvoir d’achat en m² en fonction du revenu moyen par ménage, du prix au m² et des taux pratiqués dans la ville considérée. C’est alors Rennes qui monte sur la première marche du podium (69 m²), devant Nantes (67 m²) et Strasbourg (65 m²), qui rétrograde donc de deux places. La chute est identique pour Marseille, 5e derrière Toulouse. Les deux courtiers sont toutefois d’accord sur un point : Paris et Nice sont, dans cet ordre, les deux villes où le pouvoir d’achat immobilier est le plus faible.
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BRÈVES
Charges : Paris en tête. Selon la FNAIM Ile-de-France, les charges de copropriétés dépassaient 2 000 € par lot en moyenne, l’an dernier, en région parisienne. L’étude a été menée sur la base des données comptables de quelque 9 352 immeubles représentant près de 300 000 lots de copropriété, une base largement enrichie par rapport à l’édition précédente. Elle révèle sans surprise que les Parisiens paient l’addition la plus lourde : 2 293 euros en moyenne. Viennent ensuite les propriétaires de la petite couronne (2 093 € dans le 92, 2 016 € dans le 93 et 2 078 € dans le 94) qui déboursent entre 9 et 12 % de moins. En moyenne, le montant global des charges s’élève à 29,10 €/m² dans la capitale, en hausse de 5 % par rapport à 2012. Dans le détail, le premier
de l'évolution du prix des loyers, plus forte dans le privé que dans le social : +1,8 % par an en euros constants dans le parc privé, contre +1,4 % par an dans le parc social. Et depuis 2006, dernières données statistiques disponibles, la tendance s’est confirmée, et le taux d’effort des locataires a continué d’augmenter. L’étude confirme également que l’écart de revenus entre locataires et propriétaires ne cesse de se creuser. Elle met cependant en lumière un résultat encourageant : 61 % des personnes de plus de 20 ans se déclaraient propriétaires en 2006, contre 48 % en 1973.
Médiateur inquiet.
Le médiateur de l'énergie s'inquiète de la hausse des prix et de l'augmentation de la précarité énergétique. Dans son dernier rapport annuel, Jean Gaubert regrette en particulier que l'application des tarifs sociaux ne progresse pas. En effet, seuls 1,6 million de ménages ont bénéficié, en 2013, du tarif de première nécessité de l’électricité (TPN) et 650 000 personnes du tarif spécial de solidarité pour le gaz (TSS), alors que le gouvernement avait annoncé leur extension aux 3,7 millions de foyers concernés. Conséquence : à l’issue de la première trêve hivernale pour l'énergie qui s'est achevée en mars, environ 60 000 consommateurs de gaz et d'électricité ont subi une coupure pour impayés. Les fournisseurs ont en outre procédé à 87 000 réductions de puissance d'électricité sur le premier trimestre 2014.
Transparence. La mairie de Paris souhaite rendre plus transparente l’attribution des logements sociaux dans la capitale. Les demandes pourraient notamment être hiérarchisées par la mise en place d’un système de cotation. Chaque demandeur se verrait attribuer des points en fonction de critères précis, susceptibles de définir le caractère d’urgence lié à chaque cas : la taille de l’appartement actuel, le nombre d’occupants, la menace d’expulsion... La mise en place d’un tel dispositif avait été recommandée dès 2012 par la Mission d’Information et d’Évaluation (MIE) sur les modes et méthodes d’attribution des logements sociaux à Paris. Chaque année, la ville reçoit 148 000 demandes et attribue environ 12 000 logements sociaux.
poste est celui du chauffage collectif (489,43 € par lot à Paris). En effet, dans la capitale, plus de 60 % du parc a été construit avant 1918 et seulement 18 % après 1960. Or, les immeubles anciens sont les moins bien isolés et difficilement isolables. Suivent le poste des salaires, notamment des gardiens, qui atteint 383,2 € en moyenne, puis les frais d'eau (246 €), d'assurances (188,3 €), les honoraires des syndics (164 €) et les ascenseurs (150,61 €). À cela s'ajoute la rubrique « divers », qui représente une dépense annuelle de 613 euros.
Dépenses en hausse.
La part du logement dans les dépenses des locataires est passée de 17 % à 24 % entre 1984 et 2006. C’est ce que révèle une étude qui vient d’être publiée par la Direction de la recherche, des études, de l'évaluation et des statistiques. Cette hausse, précise la Drees, résulte
Éco-conditionnalité. Pour bénéficier des aides liées à l’amélioration des performances énergétiques des logements et être assurés de la qualité des travaux effectués, les particuliers devront désormais faire appel aux professionnels qualifiés « Reconnu garant de l'environnement (RGE) ». Le décret permettant l'entrée en vigueur du dispositif d'éco-conditionnalité pour les aides publiques de l’État vient en effet d’être signé. L’obligation s’applique depuis le 1er septembre pour l’écoprêt à taux zéro (éco-PTZ). Elle entrera en vigueur le 1er janvier prochain pour le crédit d'impôt développement durable (CIDD). Ce dispositif devrait permettre d’augmenter sensiblement le nombre d’éco-PTZ. Jusqu’à présent, les banques devaient en effet assu-
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BRÈVES
mer la responsabilité de la conformité des travaux, sans nécessairement avoir les compétences techniques pour le faire. Elles se révélaient donc souvent peu enclines à délivrer les Eco-PTZ.
Électricité : hausse repoussée. Programmée depuis plus d’un an, l’augmentation des prix de l’électricité qui devait intervenir en août a été annulée par Ségolène Royal. Pour mieux refléter les coûts d'EDF, le gouvernement avait décidé l’an dernier une hausse des tarifs de 5 % à l'été 2013, puis 2014. Mais la ministre en charge de l’Écologie a préféré attendre la mise au point d'une nouvelle méthode de calcul pour réévaluer les tarifs de l'opérateur. Cette réforme devra intervenir d’ici 2016, a confirmé Manuel Valls. Le Premier ministre a tout de même annoncé qu’une hausse du prix de l'électricité d'une ampleur plus faible interviendrait dès cet automne.
en moyenne, pour acquérir un logement neuf de 70 m². C'est un peu mieux qu'en 2012 où la même surface représentait 9,4 salaires
Nouveau PLU. La mairie de Paris entame cet automne une concertation auprès des habitants sur une éventuelle modification de son Plan Local d’Urbanisme. La révision poursuivrait trois objectifs : créer 10 000 logements par an accessibles à tous, lutter contre le changement climatique et la pollution, renforcer l’attractivité économique, l’accès à l’emploi et à la connaissance. Ce nouveau PLU permettrait aussi de créer ou rendre accessibles 30 hectares d'espaces verts, conformément aux promesses de campagne d'Anne Hidalgo. Le calendrier prévoit ensuite de démarrer l’enquête publique en janvier, pour une adoption définitive au Conseil de Paris en octobre ou novembre 2015.
Chères capitales.
Londres (plus de 10 000 €/m² dans le centre) et Paris (8 140 €/m² en moyenne) restent les capitales européennes où le prix de l’immobilier est le plus élevé, selon la dernière étude annuelle du cabinet Deloitte. En 2013, les prix ont fortement baissé à Madrid (- 24,8 %), Rome (- 5,6 %), et Budapest (- 4,8 %). À l’inverse, les plus fortes hausses ont été enregistrées à Vienne (+9 %), Copenhague (+8 %) et Berlin (+ 7 %). L’étude confirme également que la France est l’un des pays européens où l’accession à la propriété est la plus difficile. L’année dernière, les ménages français devaient en effet débourser près de 8 ans de salaire brut
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annuels bruts moyens. Mais c’est beaucoup moins bien qu’au Danemark où 2,1 années suffisent.
Ne rêvons pas. Comme promis en décembre dernier, le processus d’annulation d’une partie des dettes des emprunteurs immobiliers islandais a démarré avant l’été. Plafonnée à 26 000 euros, la mesure phare devrait concerner la moitié des ménages islandais. Elle consiste à réduire le principal de la dette pour les emprunts immobiliers indexés sur l’inflation, sans conditions de revenus. En deux heures, 5 000 dossiers avaient été déposés ! Selon les économistes, une telle mesure est toutefois inenvisageable en France, où, selon l’INSEE, le taux d’endettement des ménages en immobilier représente 800 milliards d’euros, soit 40 % du PIB national.
CONJONCTURE
S E MMOROSE ESTRE
L
es prix de l’immobilier ancien ont diminué de 1,9 % en moyenne entre les mois de juin 2013 et juin 2014. Cette baisse se ressent plus sur le segment des appartements que sur celui des maisons, avec des replis respectifs de 2,5 et 1,4 % sur douze mois.
M OYENNES
EN TROMPE - L ’ ŒIL
Dans le détail, le prix moyen des appartements s'établit à 3.216 euros/m² en France (- 2,5 %), à 4.988 euros en Ile-de-France (- 2,8 %) et 8.527 euros (- 2,2 %) à Paris. Absentes, ou presque, des grands centres urbains, les maisons connaissent des écarts de prix moyens plus limités que les appartements. Il se situe à 2 076 euros/m² au 1er semestre 2014. L’Ile-de-France (3 050 euros/m², - 1,4%) reste moitié plus chère que la province (1 924 euros/m², 1,4% sur un an).
Q UESTION DE MORAL Si le marché reste bloqué, alors que les taux des crédits immobiliers n’en finissent plus d’afficher leurs plus bas niveaux historiques et que les prix reculent, c’est avant tout parce que la crise pèse de plus en plus lourd sur le moral des Français. C’est en tout cas ce qui ressort d’un sondage Ifop réalisé pour la Fnaim. Selon ce baromètre, 62 % des Français jugent que le contexte économique actuel est « peu » ou « pas du tout » favorable à l'achat immobilier, soit 8 points de plus qu'un an plus tôt. Plus des trois quarts des sondés estiment aussi que l’obtention d’un crédit est plus difficile qu’il y a un an. Le pessimisme touche plus particulièrement les 25-34 ans. Si ces jeunes ont conscience de la baisse ou de la stabilisation des prix de l'immobilier (75 %) et des conditions de prêts attractives (58 %), ils ne sont que 38 % à penser que c'est le moment d'acheter, contre 46 % il y a un an. Pourtant, plus de la moitié (56 %) des locataires de cette tranche d’âge rêve toujours de devenir propriétaire...
Derrière ce constat général, le président de la FNAIM, Jean-François Buet, constate un écart d’activité de plus en plus important entre les grandes métropoles et les zones moins dynamiques, où l’activité chute parfois terriblement. Même entre grandes villes, les disparités peuvent être importantes : en un an, les prix ont chuté de 5,8 % à Reims et de 3,8 % à Metz, selon la FNAIM. Mais, ils ont grimpé de 4,4 % à Bordeaux, devenue la deuxième ville la plus chère de France, de 2,1 % à Montpellier, de 1,8 % à Nantes et de 1 % à Lyon.
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CONJONCTURE
M ARCHÉ
DÉPRIMÉ
Concernant l’activité, la faiblesse – et les prix – de l’offre dans le neuf déplacent une partie de la demande vers l’ancien. Résultat : le volume des ventes résiste et devrait se maintenir autour du niveau de 2013, à savoir 719 000 contre 704 000 en 2012. Ce chiffre est toutefois à relativiser. Le marché de l’ancien restera, encore cette année, inférieur à la moyenne des 10 dernières années.
vé ne représente toutefois qu’environ 8 % de l’offre, soit à peine un mois de commercialisation. Plus de 45 % de l’offre est constituée de logements non commencés, et susceptibles de ne jamais l’être si au moins 50 % du programme n’est pas pré-commercialisé. Or, le 2e trimestre a enregistré un nouveau recul substantiel des indicateurs avancés : les ventes au détail de logements neufs (19 133 unités) sont en retrait de 8,9 % et les mises en ventes (23 635 lancements) de 19,3 % par rapport à la même période de 2013. Dans ces conditions, le 1er semestre 2014 s’achève sur un recul de 2,3 % des ventes et de 15,5 % des mises en vente. Le frémissement de la demande sur le début de l’année (+6 % des ventes au 1er trimestre) aura été sans lendemain et l’inexorable chute des mises en vente depuis 2011 plonge le marché dans une situation que la FPI juge « extraordinairement préoccupante ».
TAUX : AU PLUS BAS Après s’être stabilisés au cours de l’été, les taux des crédits immobiliers sont repartis à la baisse à la rentrée. Ainsi, selon le courtier Meilleurtaux.com, les banques accordaient début septembre des taux de 2,59 % sur 15 ans, en baisse de 0,04 point par rapport au début du mois d’août, de 2,9 % sur 20 ans (globalement stables) et de 3,28 % sur 25 ans (- 0,05 %).
Par rapport à 2004 le volume des transactions plonge de 12,8 % au niveau national et de 21,3 % en Ile-de-France. Aucune région n’est épargnée. Autre signe de la déprime qui affecte encore le marché, les primo-accédants sont toujours à la peine. Les ménages qui achètent leur première résidence principale constituent en effet, d’ordinaire, le principal moteur des marchés immobiliers, neuf et ancien. Ce n’est plus vrai depuis près de deux ans. Et si leur proportion croît au 1 er semestre 2014, c’est surtout parce que le nombre global des ventes (neuf et ancien confondus), ainsi que les ventes à investisseurs et en résidence secondaire continuent leur plongée.
N EUF :
ARRÊT CONFIRMÉ
Ce décor morose prend des airs de paradis, si on le compare à la situation dans le neuf où, selon l’Observatoire de la Fédération des promoteurs immobiliers, près de 90 000 logements étaient disponibles à la fin du mois de juin, soit 14,6 mois de ventes. Le stock ache-
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De son côté, l’Observatoire Crédit Logement/CSA relevait en juillet des taux moyens autour de 2,67 % dans le neuf et 2,70 % dans l’ancien. Même si les chiffres varient pour quelques décimales, tous les observateurs s’accordent sur un point : emprunter pour acheter un logement n’a jamais coûté aussi peu cher depuis 70 ans ! Plusieurs facteurs expliquent cette situation : une inflation quasi-nulle, des taux directeurs en forte baisse et la nécessité pour les organismes financiers de séduire de nouveaux clients, pour atteindre leurs objectifs annuels. Les spécialistes s’attendent donc à voir la tendance se poursuivre encore au moins quelques semaines, avant une possible remontée des OAT (Obligations Assimilables au Trésor) en fin d’année. Dans un tel contexte, la part des crédits à taux variables est de plus en plus marginale : ils ne représentent plus que 3,2 % des prêts souscrits depuis le début de l’année.
DOSSIER
D ÉLE CRYPTAGE POINT SUR LES PLANS !
LE
CONTENU DU PLAN
Les mesures contenues dans le plan de relance s’articulent finalement autour de cinq axes : libérer le foncier, augmenter l’offre, favoriser l’acquisition de logements neufs, améliorer l’habitat et poursuivre la simplification des normes de construction. LIBÉRER LE FONCIER Trois mesures visent à relancer la construction, en particulier dans les zones où l’offre de logement est insuffisante, et faire baisser le coût du foncier qui pèse sur le prix de l’immobilier : – Alignement pérenne de la fiscalité applicable aux plus-values sur les terrains à bâtir sur celle des immeubles bâtis, soit une exonération totale au bout de 22 ans de détention, à compter du 1er septembre 2014. – Abattement exceptionnel de 30 % de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux sur les plus-values réalisées en cas de cession de terrains à bâtir pour toute promesse de vente conclue avant le 31 décembre 2015. – Abattement exceptionnel de 100 000 euros pour les donations de terrains réalisées jusqu’à fin 2015, à la condition qu’ils soient ultérieurement construits. AUGMENTER L’OFFRE DE LOGEMENTS NEUFS, INTERMÉDIAIRES ET SOCIAUX – Refonder le dispositif fiscal d’investissement locatif • Donner le choix aux investisseurs de s’engager à louer pour six, neuf ou douze ans (au lieu de neuf ans uniquement aujourd’hui) en contrepartie d’avantages fiscaux proportionnels, à compter du 1er septembre 2014. • Permettre de louer à un ascendant ou à un descendant sous certaines conditions. • Aligner sur celui des particuliers l’avantage fiscal du dispositif pour les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) qui réalisent des investissements locatifs, à compter du 1er septembre 2014. Au passage, les zones ont été redessinées (voir page Courrier) et le dispositif Duflot sera débaptisé pour prendre le nom de l’actuelle ministre. – Construire plus de logements sociaux et intermédiaires • Appliquer dès le 1er janvier 2015 les pénalités renforcées prévues par la loi SRU pour les villes qui ne remplissent pas leurs obligations de construction de logements sociaux.
• Mettre en œuvre au 1er janvier 2015 la possibilité pour les Préfets de délivrer des permis de construire dans les communes ne remplissant pas leurs obligations de construction de logements sociaux. • Construire 30 000 logements intermédiaires en zones tendues dans les cinq prochaines années par une intervention exceptionnelle de l’État et du groupe Caisse des dépôts. FAVORISER L’ACQUISITION DE LOGEMENTS NEUFS Pour renforcer le soutien à l’accession à la propriété des ménages, le plan prévoit : – L’allongement de la période pendant laquelle le remboursement du prêt à taux zéro (PTZ) est différé. – L’application du taux de TVA à 5,5 % pour l’accession à la propriété d’un logement neuf pour les ménages modestes dans les nouveaux quartiers prioritaires de la politique de la ville. – La création d’un abattement exceptionnel de 100 000 euros pour les donations de nouveaux logements neufs aux enfants et petitsenfants réalisées jusqu’à fin 2016. AMÉLIORER L’HABITAT Pour favoriser la rénovation énergétique du parc existant : – Simplification et augmentation du crédit d’impôt développement durable : son taux sera porté à 30 % pour les travaux de rénovation énergétique engagés à partir du 1er septembre 2014. – Financement des 50 000 projets de travaux de rénovation énergétique de propriétaires modestes, aidés par l’Agence nationale de l’habitat (ANAH) en 2014.
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DOSSIER
POURSUIVRE LA SIMPLIFICATION DES NORMES DE CONSTRUCTION – Mise en place avant le 31 décembre 2014 des 50 premières mesures de simplification. – Lancement de nouvelles mesures d’ici la fin de l’année 2014 à partir des propositions des professionnels déposées sur la plateforme Internet du ministère du Logement (www. territoires.gouv.fr/simplifier-la-construction). – Réduction des délais d’obtention des permis de construire : une mission est confiée au Préfet Jean-Pierre DUPORT qui rendra ses premières conclusions d’ici trois mois. – Prolongation des délais de validité des permis de construire de deux à trois ans, dès cet automne.
L ES
EFFETS ATTENDUS DU PLAN
OÙ EN EST-ON DES MESURES ANNONCÉES AVANT L’ÉTÉ ? Déjà réalisées – Mesures de simplification de la réglementation (ascenseurs, transport de fonds, accessibilité des logements à occupation temporaire...). – Ouverture d’un espace dédié sur le site Internet du ministère du Logement, de l’Égalité des territoires et de la Ruralité. – Création du Conseil supérieur de la construction. – Amélioration du dispositif d’investissement locatif. – Identification de cinq projets prioritaires de construction dans chaque région. – Installation de la Commission nationale de l’aménagement, de l’urbanisme et du foncier.
(Interview) PHILIPPE PIERRAT : « IL FAUT MAINTENANT UN STATUT DU BAILLEUR PRIVÉ »
Ancien président du réseau L’ADRESSE, Philippe Pierrat est également vice-président de la Chambre régionale FNAIM IDF. Que pensez-vous de l’ensemble des mesures annoncées par le gouvernement ? Globalement, nous sommes satisfaits. Nous avons l’impression que l’on sort du dogmatisme pour entrer dans le pragmatisme, ce qui est tout à fait encourageant. En revanche, nous constatons que les annonces concernent essentiellement les logements neufs. Aucune mesure n’est, pour l’instant, de nature à redynamiser le marché de l’ancien. Avant d’en venir aux manques, quelles sont à vos yeux les dispositions les plus intéressantes ? Les mesures de soutien intergénérationnelles, et notamment l’abattement de 100 000 € sur les dons, nous semblent très positives, même si leur limitation au neuf est assez restrictive. Il aurait sans doute été judicieux d’envisager ce genre de dispositions sur une palette un peu plus large, quitte à accorder des montants inférieurs. La transformation du Duflot en dispositif Pinel va également dans le bon sens. Elle reprend d’ailleurs des méthodes qui ont déjà fonctionné dans le passé : la possibilité de
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Entrée en vigueur le 1er octobre 2014 – Renforcement du prêt à taux zéro (PTZ) sur les zones où son effet de levier est le plus grand pour les classes moyennes et modestes. – Sécurisation de l’accession sociale à la propriété des classes moyennes et modestes en harmonisant les barèmes du prêt à taux zéro et du prêt d’accession sociale. – Révision du zonage « A / B / C » afin de favoriser l’investissement locatif et la construction de logements en zones tendues. Mise en œuvre d’ici la fin de l’année – Nouvelles mesures de simplification (réglementation sismique, réglementation thermique, matériaux biosourcés en façade des bâtiments, équipements de recharge des véhicules électriques, local à vélo, termites...). – Lancement d’un appel à projets pour la production de logements accompagnés à destination des ménages les plus modestes. – Renforcement de l’intervention des Établissements Publics Fonciers (EPF) par la publication des décrets statutaires des EPF. Entrée en vigueur en janvier 2015 – Création du Conseil supérieur de la construction. Entrée en vigueur au 1er semestre 2015 – Ouverture du prêt à taux zéro à l’achat de logements anciens à réhabiliter sur des territoires en milieu rural pour favoriser la revitalisation des centres bourgs. – Mise en place effective d’un cadre juridique pour le logement intermédiaire. D’autres mesures destinées à accélérer les procédures en matière d’urbanisme et d’aménagement doivent encore être examinées par le Parlement, dans le cadre du projet de loi habilitant le gouvernement à simplifier la vie des entreprises.
DOSSIER
louer à ses ascendants ou descendants et l’extension du dispositif aux SCPI avaient déjà fait la preuve de leur efficacité. Le redécoupage des zones et la modulation entre 6 et 12 ans de l’engagement fiscal sont aussi de nature à relancer l’investissement locatif et redonnent de l’intérêt au dispositif.
Vous le disiez, urgence oblige, le plan est essentiellement orienté vers le neuf. Qu’attendez-vous de plus pour l’ancien ? Il faut absolument parvenir à la mise en en place d’un statut fiscal du bailleur privé, qui redonnerait confiance aux seuls acteurs à même de résoudre rapidement le problème de l’offre de logements à des tarifs intermédiaires. Car le parc ancien existe. Des exonérations de taxe foncière ou un abattement forfaitaire sur les revenus locatifs n’entraîneraient pas de dépenses nouvelles pour l’État. La diminution des rentrées serait en effet compensée par le redémarrage du marché locatif. Nous souhaitons également retrouver un système d’imposition des plus-values immobilières plus simple à calculer et moins confiscatoire. Il faudrait aussi revenir sur l’augmentation des frais de mutation qui figurent parmi les plus élevés d’Europe. La dernière augmentation, qui a été entérinée par la quasi-totalité des départements, n’est en théorie que provisoire. Il ne faudrait surtout pas qu’elle devienne définitive ! Enfin, il serait prudent de mettre en place des outils susceptibles d’anticiper une éventuelle remontée des taux. Leur niveau historiquement bas permet en effet au marché de survivre à peu près correctement. Mais il aurait beaucoup de mal à supporter un redémarrage à la hausse. Le retour généralisé du PTZ dans l’ancien, qui avait prouvé son efficacité, ne semble plus d’actualité. Vous le regrettez ? On ne peut pas faire abstraction du contexte économique ! Or, dans le PTZ, c’est l’État qui paie les intérêts. Les taux sont tellement faibles que les effets du PTZ sont moins nets pour les emprunteurs. Ce qui est important, c’est donc l’étalement. Cela a été fait dans le neuf. Maintenant, nous attendons effectivement des dispositions susceptibles de relancer l’accession à la propriété dans l’ancien, partout en France. Des mesures de soutien intergénérationnelles ont déjà existé par le passé. Même si elles n’ont pas donné lieu à beaucoup d’analyses statistiques, sur le terrain, nous sentions leur efficacité. Et elles présentent l’avantage de ne rien coûter à l’État tout en étant faciles à mettre en place. Comment analysez-vous les revirements sur l’encadrement et la garantie universelle des loyers ? L’encadrement ne nous inquiétait pas vraiment, puisqu’il aurait simplement réglementé un état de fait ! Disons que nous allons sans doute échapper à une nouvelle usine à gaz, alors que les loyers baissent partout. Quant à la GUL, il faut effectivement l’orienter sur les populations les plus fragiles. À cet égard, je
QU’EST-CE QUI A DISPARU DE LA LOI ALUR ? C’est le sixième axe du plan gouvernemental. Pour en « simplifier et recentrer les dispositions », deux des mesures les plus emblématiques de la loi portée par Cécile Duflot ont vu leur portée fortement diminuer. Décriée par l’ensemble des professionnels du secteur, la mise en œuvre de l’encadrement des loyers sera limitée à titre expérimental à la Ville de Paris. La Garantie universelle des loyers, dont le financement posait problème et dont l’application systématique était jugée déresponsabilisante sera recentrée vers les jeunes salariés et les personnes en situation précaire. Les formalités liées à l’acquisition d’un bien seront en outre simplifiées par rapport à ce que prévoyait le texte. En revanche, le décret précisant la composition et le rôle du Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières a été publié au Journal Officiel en juillet. « Ce CNTGI comprendra 12 membres : 7 représentants des professionnels et 5 représentants des consommateurs choisis parmi des associations agréées œuvrant dans le domaine du logement », précise le décret. Il aura un rôle de proposition, et devra être consulté pour avis sur l’ensemble des projets de textes législatifs ou réglementaires relatifs à l’exercice des activités des professionnels de l’immobilier.
pense qu’il faudrait s’intéresser davantage au sort des étudiants et des jeunes couples, en réintroduisant la possibilité d’associer caution personnelle et garantie de loyer privée. Finalement, n’avez-vous pas le sentiment que l’on a tout de même perdu beaucoup de temps ? C’est le moins que l’on puisse dire ! Beaucoup de temps, d’argent et de confiance. Or, la confiance, c’est ce dont le marché immobilier a le plus besoin. Cela dit, il ne faut pas tout rejeter de la loi Duflot : la rénovation de la profession, par exemple, était nécessaire.
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VIE DU RÉSEAU
L’ADRESSE RECRUTE !
P EU
DE GENS FORMÉS
Si l’on y ajoute une bonne compréhension du marché, ce n’est pas plus mal. Mais peu de postulants ressemblent au portrait-robot du candidat idéal. « Peu de gens comprennent en effet que les métiers de l’immobilier, on doit d’abord les choisir par passion, qu’il faut savoir donner le meilleur de soi-même pour gagner la confiance de clients qui placent entre vos mains le projet d’une vie, et placer leur satisfaction au premier rang de ses priorités. » Dans ses 7 agences de l’Oise et du Val d’Oise, Laurent Boillet emploie pour sa part 23 personnes. Il recrute en moyenne deux commerciaux chaque année. « Côté diplôme, je préfère qu’ils aient au moins niveau bac +2. Pour le reste, peu importe qu’ils aient suivi des études spécifiques, ou qu’ils aient de l’expérience : je les forme en interne, sur le terrain, et en leur faisant bénéficier des formations du Réseau et de la FNAIM. Je n’ai pas le choix, de toute façon, car nous n’avons pas assez de candidats formés dans nos secteurs. » Aux compétences professionnelles, il préfère donc des qualités personnelles. « Je choisis des personnes qui ont le sens du commerce, dynamiques. Quand elles sont sportives, ce n’est pas plus mal. Nous exerçons en effet un métier où la part de prospection est importante, en principe deux heures par jour. Mieux vaut donc être alerte, et en bonne forme physique. Tous les profils peuvent réussir, dès lors qu’ils sont décidés à se surpasser. Les gens qui
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viennent de la restauration présentent souvent les qualités requises : habitude du contact avec les clients, endurance...»
POLITIQUE SALARIALE D’ABORD
Depuis quelques années, Internet et l’informatique ont également beaucoup fait évoluer les métiers de l’immobilier, et réclament de nouvelles compétences. Difficile de trouver des candidats, donc, mais difficile aussi parfois de conserver les meilleurs quand vous avez eu le talent de les recruter. « Le seul moyen de les conserver, c’est de les associer à la réussite », confirme Marc Génin. Laurent Boillet l’a bien compris aussi. Le turnover est faible dans ses agences, et les gens en poste le sont souvent depuis 8 ou 10 ans. « C’est d’abord, à mes yeux, le résultat de la politique salariale que je mène : lorsque vous avez un salaire correct, vous n’avez pas envie de partir. Dans mes agences, par exemple, la rémunération de tous mes employés comprend une part fixe assez importante. Le type de contrat de travail que je propose me donne plus de chance de les garder ! » Heureusement, d’ailleurs, car les postes ne sont pas toujours très faciles à pourvoir. « Aussi surprenant que cela puisse paraître, malgré la situation de l’emploi, nous recevons effectivement assez peu de candidatures. Quand je sollicite Pole Emploi, je suis très loin de crouler sous les CV ». Sans doute faut-il y voir en partie les effets d’une certaine perte d’attractivité des professions immobilières, entretenue par les nombreux reportages sur la situation du marché et les difficultés rencontrées par les agences. Elles sont souvent réelles mais, pourtant, L’ADRESSE a sans doute besoin de vous !
VIE DU RÉSEAU
THIERRY CHEMINANT DIRECTEUR DE L’ESI*
« NOUS SOMMES EN FACE D’UN PARADOXE »
Depuis une dizaine d’années, à l’initiative de la FNAIM, l’École Supérieure de l’Immobilier forme à toutes les professions du secteur.
Quels types de formations l’école et le groupe proposent-ils ? Elles sont de deux ordres. D’un côté, par la formation continue pure, nous offrons un panel de plus de 400 formations en inter-entreprises, pour des gens qui souhaitent améliorer leurs compétences, ou s’initier à un nouveau métier. Le public visé est plutôt adulte, voire déjà professionnel. Les stages vont d’une journée à une semaine. La deuxième partie est beaucoup plus académique : c’est la formation diplômante menée en partenariat avec des universités, qui débouche sur 14 diplômes d’État, du BTS au master 2, donnant tous accès aux cartes professionnelles. Toutes ces formations sont menées en alternance, soit en professionnalisation, soit en contrat d’apprentissage. Nous avions 30 étudiants dans la première promotion de formation diplômante, en 2005 ; ils étaient plus de 400 à la dernière rentrée.
Et quel est le pourcentage de ceux qui trouvent un emploi à la fin de leurs études ? 100 % ! C’est l’un des principaux atouts de l’alternance. Si vous prenez les statistiques nationales, tous métiers confondus, vous arrivez à un taux de 70 % de jeunes qui trouvent un emploi après une formation de ce type. Dans l’immobilier, nous atteignons 100 % parce que nos métiers souffrent d’une carence de professionnels diplômés, et
même simplement compétents ! Des offres d’emploi, nous en avons ; des gens à mettre en face, pas forcément. C’est un vrai paradoxe.
Malgré la chute d’activité ? Absolument. Par ailleurs, nous ne pouvons pas nier la chute d’activité sur la partie transactions. En revanche, elle est beaucoup moins nette sur les parties syndic et gestion. D’autre part, les métiers de l’immobilier exigent aujourd’hui beaucoup plus de compétences, qu’elles soient juridiques, fiscales ou comptables. Selon les chiffres officiels de l’Agence Pour l’Emploi des Cadres, l’immobilier aura créé entre 4 500 et 5 000 emplois cette année. Et, dans le même temps, le nombre de personnes formées aux métiers de l’immobilier ne dépassera pas 3 000.
Quels profils d’étudiants accueillez-vous ? Ils doivent être au moins bacheliers. Peu importe le type de bac, l’important pour nous, ce n’est pas tant le diplôme que l’individu. Pour les programmes à partir du niveau licence, nous accueillons à 90 % des étudiants issus de filières directement liées à l’immobilier ou juridiques. Pour le reste, les profils sont divers : certains de nos étudiants ont 30 ou 40 ans et se reconvertissent et passent une licence ou un master.
Il est sans doute trop tard pour s’inscire pour cette année universitaire ? Oui, il faut déjà plutôt penser à préparer la rentrée 2015 ! En règle générale, je reçois les premiers dossiers dès janvier. Mais, et je vous livre un scoop, nous allons ouvrir la première licence professionnelle à distance en décembre, avec fin de session en décembre 2015. Pour celle-ci, il est encore temps de s’inscrire. *www.groupe-esi.fr
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INTERVIEW
L OGEMENT ET ÉCONOMIES
D’une manière générale, que vous inspire ce nouvel épisode ? Avant de parler d’évolution, je tiens à rappeler que les familles restent très attachées au logement. Il reste pour elles un bien essentiel. Sans logement, il n’y a pas de vie familiale possible. C’est vraiment le point de départ de la constitution même d’une famille. Pour répondre à votre question, il y a en effet une évolution des modes de vie, qui a modifié les besoins et amené les nouvelles générations à porter un autre regard sur le logement. De quelle façon ? La mobilité est aujourd’hui de plus en plus nécessaire. Prenons l’exemple des jeunes adultes qui partent en stage ou en apprentissage, quelques semaines ou quelques mois, parfois loin de chez eux, parfois à l’étranger. Elle s’accompagne aussi d’une ouverture sur le monde, et les gens regardent ce qui se fait ailleurs. Dans de nombreux pays, quand on a une chambre libre, ou quand on part en vacances pendant un mois, on essaie de valoriser ce bien. Ce qui amène à laisser des étrangers pénétrer dans ce qui était jusqu’à présent un cocon... Le logement est toujours perçu comme un espace intime, mais c’est aussi un élément important de solidarité. Quand on a la chance d’avoir un grand appartement ou une grande
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maison, on le conserve souvent, même après le départ des enfants. On se dit qu’ils auront peut-être besoin d’y revenir à un moment ou à un autre, pour rebondir ; que c’est aussi un moyen de leur permettre de venir nous voir de temps en temps. Ou que l’on sera peut-être amené à y accueillir des parents vieillissants. En attendant, pour garder ce logement qui coûte cher, on l’ouvre ponctuellement. Le logement acquiert une géométrie variable et répond à plusieurs besoins en fonction des étapes de la vie et des nécessités économiques. Cette évolution des mentalités est donc plus subie que voulue... Je le crois, même si au final cela peut être une opportunité. Nous sommes dans une situation à la fois structurelle et conjoncturelle. Structurelle car il y a en France un manque de logements à prix abordable aux endroits où l’on en a le plus besoin ; conjoncturelle, à cause de la crise économique. Le logement est devenu le premier poste de consommation, on essaie donc de le rentabiliser. Le phénomène a commencé par de l’entraide familiale, ou entre amis. Il s’est ensuite étendu sous l’influence d’Internet et des réseaux sociaux. Il résulte aussi de la modification des structures familiales, marquées notamment par l’allongement de la durée de vie, les accidents de la vie, la dispersion géographique et les recompositions familiales. Quelle peut être la suite ? Je pense qu’il est responsable d’anticiper les modes de vie des familles et de réfléchir aux moyens d’accompagner les besoins nouveaux. À l’Unaf, nous constatons qu’il y a d’un côté de plus en plus de personnes âgées qui vivent seules dans un grand logement et, de l’autre, de plus en plus de jeunes familles qui ne parviennent pas à trouver un toit adapté à leurs besoins. Par exemple, pourquoi ne pas promouvoir des solutions innovantes, déjà expérimentées sur le terrain, permettant d’aménager ce logement en deux logements séparés ? Cette solution permettrait d’en louer une partie à une famille, sous condition de ressources. Elle répondrait à deux problèmes : le manque de logements et le besoin de recréer du lien social, en remplacement du lien familial, souvent distendu par l’éloignement des enfants.
GROS PLAN RÉGION
L’ÀÉTÉ INDIEN MONTPELLIER • Un marché à deux faces.
• Architecture : une ville à nulle autre pareille
« Le marché est assez complexe, car nous constatons un décalage entre la réalité et la perception qu’en ont les vendeurs ». Pourtant, Anne Saunier est des plus explicites quand elle décrit la situation actuelle : l’époque où tout se vendait à n’importe quel prix est révolue depuis plusieurs années. « Un réajustement s’est opéré, mais beaucoup ont anticipé une hausse qui ne s’est pas produite et ont encore du mal à avoir un regard réaliste sur le marché. D’autant que le phénomène s’autoalimente : les deux tiers des biens sont surévalués. Ils ne trouvent pas preneurs, bien entendu, mais servent de référence aux nouveaux vendeurs. En revanche, lorsque le prix est normal, les transactions se font. »
L’histoire d’amour entre Montpellier et l’architecture ne date pas d’hier. S’y promener, c’est voyager dans mille ans de passé. De la place de la Comédie à celle de la Canourgue, les ruelles aux noms évocateurs vous ramènent de la naissance de la ville, en 985, aux mystères du Moyen-Âge. Au XVIIIe siècle, au centre et en périphérie de la ville sont apparues les « Folies montpelliéraines ». Dessinées par des architectes locaux, ces élégantes demeures bourgeoises et aristocratiques, châteaux de Flaugergues, la Mogère, d'Ô ou de la Mosson, ont marqué l'histoire de la ville et constituent encore aujourd'hui une part de son identité. À la fin du XIXe, l’esprit du baron Haussmann laissa également son empreinte dans la capitale languedocienne qui, depuis, n’a jamais cessé de stimuler l’innovation. Au point de devenir un des hauts lieux de l’architecture moderne, sous la patte de Ricardo Boffil, Jean Nouvel ou Richard Meier. Antigone et ses allures de Grèce antique, l’Hôtel de Ville, bâtiment moderne recourant largement aux énergies renouvelables, ou le quartier de Port-Marianne en sont autant de témoignages. Et l’idylle est loin d’être terminée : la ville vient de lancer une consultation, qui doit aboutir à douze nouvelles réalisations, destinées à accueillir logements, bureaux et commerces.
Dans un marché très calme, où les biens retirés de la location abondent, la construction de nombreux programmes de logements neufs vient en outre souvent concurrencer le parc ancien. Dernier élément à prendre en considération : le tramway, dont les quatre lignes représentent autant de frontières psychologiques. « Un bien qui ne se trouve pas dans un quartier desservi par le tram est beaucoup plus difficile à vendre. La remarque vaut d’ailleurs pour les communes environnantes : Jacou ou SaintJean-de Védas sont plus chères que certains quartiers de Montpellier intra-muros. »
Château de Flaugergues © OT
Tariq Djafri, souligne, lui, une autre caractéristique qui vient encore compliquer la donne : « Nous avons enregistré une réelle baisse, de l’ordre de 15 % en deux ans dans les quartiers les moins prisés, qui semble s’être amplifiée ces derniers mois. Montpellier figure encore, malgré tout, parmi les villes les plus chères de France. Mais en termes de revenus, nous sommes l’avant-dernière région française, et les prix de l’immobilier sont inaccessibles à beaucoup. ». En résulte une offre très disparate et une fourchette de prix très large. « Il est difficile d’établir un prix moyen. L’Est et les nouveaux quartiers restent chers, ainsi que le centre qui se maintient. Les biens irréprochables pourront y atteindre 3 000 ou 3 500 € le m². Dans l’Ouest de la ville, on se situera 1 000 €plus bas. Et dans des quartiers comme la Mosson ou le Petit Bard, on ne dépassera que rarement 1 000 ou 1 500 € le m² ».
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• Une ville où il fait bon vivre Arrivée voici une quinzaine d’années de région parisienne, Anne Saunier connaissait très peu Montpellier. Elle n’a jamais regretté son choix : « Je trouve que la ville a une taille extrêmement plaisante. Elle conjugue les joies, la proximité d’une petite commune et les avantages d’une métropole. Quoi qu’en pensent les Montpelliérains, on circule ici bien mieux qu’à Paris, Lyon ou Marseille, tout en bénéficiant d’une offre culturelle, sportive et de loisirs riche et intense ». « Il fait bon vivre à Montpellier, confirme Tariq Djafri. Le climat est agréable ; la ville, dynamique et très bien desservie. C’est une ville jeune, étudiante, qui abrite de nombreuses universités et pôles d’excellence. La mer n’est pas loin, et les prix restent quand même moins élevés qu’à Nice, Cannes ou Paris ». Ces qualités ne passent d’ailleurs pas inaperçues : depuis 1990, plus de 1 000 personnes choisissent chaque mois de s’installer dans l’Hérault.
• Le site : le Pic-Saint-Loup
Adossé aux premiers contreforts des montagnes cévenoles, dans la zone des Garrigues nord, il réserve, du haut de ses 658 m d’altitude, une large récompense au marcheur arrivé au pied de la chapelle Saint-Joseph et de la croix qui en marquent le sommet. Ce belvédère naturel offre en effet une vue panoramique incomparable, qui s’étend jusqu’aux Cévennes, au Canigou, au Mont Ventoux et à la Méditerranée. C’est bien sûr l’endroit idéal pour pratiquer la marche et la randonnée, mais aussi l’escalade, le vol à voile, la spéléologie... Autour du Pic-Saint-Loup, 36 villages respirent la tranquillité. Beaucoup remontent au Moyen-Âge, et ont entouré leur cœur médiéval et leur église romane de fortifications. La machine à remonter le temps peut encore s’emballer... Les garrigues héraultaises, celle du Pic-Saint-Loup notamment, regorgent de vestiges préhistoriques. On ne le sait pas, mais la région est plus riche en dolmens que la Bretagne ! Et la visite du Rocher du Causse, à Claret, ou du village de Cambous, à Viols-en-Laval, vous ramènera directement à l’âge du Cuivre, entre 2900 et 2300 ans avant notre ère. Un peu plus loin, et bien plus anciennes encore, les grottes des Demoiselles ou de Clamouse constituent de véritables cathédrales souterraines. Dans la vallée de l’Hérault, l’abbaye de Gellone, à Saint Guilhem le Désert, un des plus beaux villages de France, étape spirituelle sur le Chemin de Saint-Jacques de Compostelle, est classée au Patrimoine mondial de l’humanité par l’Unesco. C’est aussi le cas du cirque de Navacelles : un canyon grandiose, des gorges encaissées au bas desquelles la rivière cascade...
Situé à une trentaine de kilomètres de Montpellier, le Pic-SaintLoup se voit de loin. Sculpture géante aux pentes abruptes vers la montagne Hortus, plus douces vers la plaine viticole, il servit de modèle à Jean Balladur, lorsque l’architecte de la Grande-Motte entreprit d’en dessiner la Grande Pyramide.
Mais peut-être préférez-vous simplement vous allonger ou vous promener au bord de la mer, et bronzer en toute tranquillité ? C’est encore plus facile : une douzaine de kilomètres séparent Montpellier de la Méditerranée. Les plages du petit travers et du grand travers, entre la Grande Motte et Carnon, de Palavas les Flots, des Aresquiers à Frontignan, ou de l'Espiguette au Grau du Roi n’attendent plus que vous. Dans un grand écart assez représentatif de la diversité de l’offre culturelle ou sportive de Montpellier et sa région, gros plan sur deux rendezvous contrastés.
L’HÉRAULT EN QUELQUES CHIFFRES
15 agences à l’enseigne du Réseau L’ADRESSE 343 communes 6224 km² 34 : le numéro minéralogique 137 600 résidences secondaires 80 % d’urbains 4 000 000sites d’entrées par an dans les de loisirs et lieux de visite 1 200 000 habitants 16
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• L’événement : sports extrêmes et danse classique Pendant cinq jours, tous les ans, le Festival International des Sports Extrêmes rassemble 500 000 spectateurs sur les rives du Lez. Ils viennent admirer les exploits spectaculaires des meilleurs riders mondiaux, professionnels et amateurs, dans près de 25 compétitions différentes en skateboard, roller, BMX, mountain bike ou wakeboard.
Cédric Rodot/Fise
• Cuisine et dépendances Même si Montpellier eut un temps l’honneur de compter un Trois étoiles Michelin au nombre de ses restaurants, la capitale du Languedoc n’est pas véritablement réputée pour sa gastronomie. Sa principale spécialité est une confiserie, la grisette, petit bonbon rond aux saveurs de miel et de réglisse. La légende prétend qu’au Moyen-Âge, on l’utilisait pour rendre la monnaie aux pèlerins en route vers Compostelle. Les autres spécialités culinaires, c’est plutôt dans les communes alentours qu’il faut les chercher. Sète, par exemple, est réputée pour sa tielle, tourte plate à base de poulpes et de sauce tomate pimentée.
Angelin Preljocaj - GUID (C) MONTPELLIER Agglomération
Dans un tout autre registre, le Montpellier Danse Festival a accueilli en une trentaine d’années les plus grands noms de la danse contemporaine. Trisha Brown, Mathilde Monnier, Maurice Béjart, Merce Cunningham, Philippe Decouflé, Jean-Claude Gallotta ou Régine Chopinot se sont produits dans l’Agora, bâtiment du XVIIe siècle au cœur de la ville, classé à l’inventaire des monuments historiques, et devenu Cité internationale de la danse.
ont transmis l’aligot, fort goûté lorsque reviennent les relatifs frimas hivernaux. Pour le dessert, vous aurez le choix entre la croustade de Bessan, feuilleté fourré avec un mélange de chocolat, noix et zeste de citron, ou les oreillettes du Languedoc, des beignets parfumés à la fleur d’oranger. Impossible, enfin, de quitter les tables héraultaises sans parler du Vin. Longtemps raillé pour la médiocrité de ses crus, le deuxième département viticole français a réussi un joli bond qualitatif. Au-delà de la Blanquette de Limoux, reconnu comme plus ancien vin du monde, et des muscats qui ont longtemps fait sa réputation, la région produit désormais de belles appellations : Faugères, Pic-Saint-Loup, Corbières, Saint-Chinian...
D’une manière générale, les poissons et fruits de mer sont à l’honneur, à commencer par les huîtres de Bouzigues, consommées en voisines. Les amateurs de viande opteront pour les petits pâtés de Pézenas, pâtisserie fourrée à la viande et graisse de mouton. En guise d’accompagnement, les Cévennes toutes proches
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COURRIER DES PROPRIÉTAIRES
ZONAGE Est-il exact qu’un nouveau zonage s’applique au dispositif d’investissement locatif Duflot ? Caroline J., Giens (45) Avec l’objectif affiché de « classifier les territoires selon le degré de tension du marché immobilier local », l’arrêté du 1er août 2014 organise en effet un nouveau zonage, concernant le dispositif Duflot, mais aussi le prêt à taux zéro (PTZ+) pour l’accession à la propriété dans le neuf et la construction de logements intermédiaires avec une TVA réduite. Au total, 1 180 communes (représentant une population de 10 millions d’habitants) ont été reclassées. Une centaine de villes comme Lyon, Lille, Marseille ou Montpellier, soit plus de 3,5 millions d’habitants, passent de la zone B1 à la zone A . D’autres grandes villes comme le Havre, Caen ou Dijon passent de B2 en B1. À l’inverse, 670 communes, totalisant environ 700 000 habitants, ont été rétrogradées de B1 en B2. Aucun déclassement en zone C n’a été opéré, afin de ne pas pénaliser la construction de logements. La liste complète des communes est accessible sur le site du ministère du Logement (http://www.territoires.gouv.fr/sylvia-pinel-revise-le-zonage-ab-c-dans-le-cadre-de-la-relance-de-la-construction-de-logements) Entrée en vigueur le 1er octobre, cette nouvelle classification s’applique aux logements acquis à compter de cette date (signature de l’acte authentique d’achat ou dépôt de la demande de permis de construire).
ZONAGE Comment le montant des honoraires de location entre locataire et propriétaire doit-il désormais être réparti ? Cécile A., Metz (57) Le décret relatif au plafonnement des honoraires imputables aux locataires et aux modalités de transmission de certaines informations par les professionnels de l'immobilier est paru au Journal officiel du 6 août dernier. Il ne fixe que le montant d’honoraires maximum pouvant être imputé au locataire pour les baux, nus ou meublés, soumis aux dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. La part d’honoraires de location imputée au propriétaire bailleur reste libre mais ne doit en aucun cas être inférieure à celle réclamée au locataire pour les deux postes considérés (visite, constitution du dossier, rédaction du bail et établissement de l’état des lieux). Les honoraires de location pouvant être réclamés au locataire pour les prestations de visite, la constitution du dossier et la rédaction du bail, varient selon la zone géographique dans laquelle est situé le bien loué : – Zone très tendue : Paris et certaines communes des départements des Yvelines, des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis, du Val de Marne et du Val d'Oise (une seule commune) à 12 €TTC par m² de surface habitable. – Zone tendue : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch - Arcachon, Lille, Lyon, Marseille - Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète,
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Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse à 10 € TTC par m² de surface habitable. Si le bien loué se situe dans l’une de ces agglomérations, il convient de vérifier si la commune est concernée par cette mesure. – Enfin, Zone non tendue : le reste du territoire à 8 €TTC par m² de surface habitable. Concernant les prestations de réalisation de l’état des lieux, le plafond est fixé à 3 €TTC par m² de surface habitable quelle que soit la zone concernée. Ainsi, suivant les zones, les plafonds globaux imputables au locataire s’établissent à 15 €TTC, 13 €TTC et 11 €TTC. Ces plafonds sont révisables chaque année au 1er janvier par arrêté du ministre chargé du logement en fonction de la variation annuelle du dernier indice de référence des loyers. Ces dispositions sont applicables pour tous les baux signés à compter du 15 septembre 2014. Avec les services juridiques de la FNAIM
TA BL E A U DE BOR D INDICES INSEE DE RÉFÉRENCE INSEE (coût de la construction brut) 1er trimestre 2014 (contre 1 649,75 l’année précédente)
1 628
IRL (Indice des loyers) 2e trimestre 2014 (contre 124,44 l’année précédente)
125,15
ILC (Indice des loyers commerciaux) 1er trimestre 2014 (contre 108,53 l’année précédente)
108,50
Prix à la consommation JUILLET 2014 (hors tabac) (contre 125,35 en Juillet 2013)
125,81
Plafond de la SS (mensuel) au 1er janvier 2014 (contre 3 086 € en 2013) SMIC horaire (brut au 1er janvier 2014)
3 129 €
9,53 €
SMIC mensuel brut (base 35 h)
1 445,38 €
SMIC mensuel brut (base 39 h)
1 651,82 €
PRÊTS IMMOBILIERS (10 À 30 ANS) Taux fixe Taux révisable
2,3 % / 3,7 % 1,4 % / 3,05 %
LES ENGAGEMENTS
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