Mikä muuttui 1.3.2013 alkaen? • Asunto- ja kiinteistöosakeyhtiöiden osakkeiden varainsiirtoverokanta nousi 1,6 %:sta 2%:iin. • Varainsiirtoveropohjaan lisättiin velkaosuus (koskee myös muita kuin asunto- ja kiinteistöosakeyhtiöitä).
ottanut vastattavakseen luovuttajalle tai muulle taholle, jos suoritus tai suoritusvelvoite tulee luovuttajan hyväksi. Edellä mainittuna suoritusvelvoitteena pidetään esimerkiksi velkaa, jonka ostaja on ottanut luovutussopimuksessa vastattavakseen rahoittamalla sen tai suorittamalla erillisen korvauksen myyjän saatavan siirrosta. Veropohjan muutos koskee kaikkia yhtiöitä eikä pelkästään asunto- ja kiinteistöyhtiöitä. Tässä artikkelissa on keskitytty vain asunto- ja kiinteistöyhtiöihin. Osakaslainan osalta oli jo ennen lainmuutosta epäselvää, tuliko ostajan kaupan yhteydessä maksama osakaslaina huomioida varainsiirtoveropohjassa. Ennen lainmuutosta tämä voitiin kuitenkin välttää sillä, että ostaja rahoitti uudelleen kiinteistöyhtiössä olevan osakaslainan ennen ostoa niin, että kohdeyhtiö maksoi osakaslainan myyjälle pois. Nykyisen lainsäädännön mukaan myös ostajan uudelleen rahoittama osuus luetaan mukaan varainsiirtoveropohjaan. Urakkasopimuksesta kohdeyhtiölle aiheutuvia velvoitteita tämä muutos ei kuitenkaan koske. Uusien säännösten mukaan suorituksen ja suoritusvelvoitteen ei tarvitse tulla välittömästi luovuttajan hyväksi, jotta se voitaisiin lukea mukaan varainsiirtoveropohjaan. Riittävää on, että luovuttaja hyötyy suorituksesta tai suoritusvelvoitteesta välillisesti esimerkiksi luovuttajan etuyhteydessä olevan tahon kautta. Tällaisesta laissa tarkoitetusta tilanteesta voi olla kyse esimerkiksi, jos ostaja maksaa kohdeyhtiön velan myy-
jän kanssa samaan konserniin kuuluvalle yhtiölle. Varainsiirtoveron määrään ei voida kuitenkaan vaikuttaa siten, että esimerkiksi rakennusrahastosuorituksista tehtäisiin erillinen asiakirja asian varsinaisen luonteen vastaisesti. Tällaisessa tapauksessa suoritus voitaisiin nimittäin katsoa osaksi varainsiirtoveropohjaa lain veronkiertosäännöksen kautta. Useissa tapauksissa kohdeyhtiössä voi myös olla pankkilainaa, jonka myyjä on taannut. Vaikka ostaja ottaisi vastatakseen kyseisen pankkilainan takaamalla sen oston yhteydessä, ei tämän katsota tulevan myyjän hyväksi pelkästään sillä perusteella, että myyjä on taannut lainan. Vaikka myyjän ja ostajan välisen sopimuksen ehtoihin sisältyy ostajan suoritus tai suoritusvelvoite kolmannelle, ei sitä lähtökohtaisesti katsota vastikkeeksi, josta varainsiirtoveroa tulisi maksaa. Yhtiölaina osana veron laskentaperustetta Laissa tarkoitetuksi vastikkeeksi katsotaan myös osakkeisiin luovutushetkellä kohdistuva yhtiölainaosuus, joka osakkaalla on oikeus tai velvollisuus maksaa yhtiölle yhtiöjärjestyksen määräyksen, yhtiökokouksen tai hallituksen päätöksen perusteella. Varainsiirtoverolain muutosta koskevan hallituksen esityksen mukaan myös yhtiölainaosuus, jonka osakas on luovutuksen yhteydessä maksanut pois, luetaan nykyään mukaan varainsiirtoveropohjaan. Muutoksella on suuri vaikutus uudiskohteisiin, joissa kauppahinnan velkaosuus on
perinteisesti ollut huomattavan suuri suhteessa velattomaan kauppahintaan. Varainsiirtoveromuutos vaikuttaakin merkittävästi uudishuoneistojen kaupasta aiheutuvaan varainsiirtoverokustannukseen. Aiemmin rakennusliikkeiden uudiskohteissa oleva velkaosuus kauppahinnasta oli hyvin merkittävä juuri sen vuoksi, ettei ostaja joutunut maksamaan varainsiirtoveroa velattomasta kauppahinnasta vaan ainoastaan velallisesta kauppahinnasta. Mikäli luovutus tapahtuu rakentamisaikana tai sitä aikaisemmin, luetaan veropohjaan luovutettuihin osakkeisiin kohdistuva osuus yhtiön kaikista veloista silloin, kun rakennus on valmistunut ja hyväksytty käyttöönotettavaksi, vaikka päätöstä osakkaiden oikeudesta tai velvoitteesta maksaa yhtiölainaosuus ei ole vielä tehty. Kyseinen hetki vastaa ainakin perustajaurakoitsijoilta kuluttajille tapahtuvissa huoneisto-osakkeiden kaupoissa myös omistusoikeuden siirtohetkeä. Muissa kuin kuluttajille tapahtuvissa kaupoissa on mahdollista sopia siitä, että omistusoikeus siirtyy jo ennen rakennuksen valmistumista ja käyttöönottoa. Näissä tapauksissa huomioon otetaan ne velat, jotka yhtiöllä on omistusoikeuden siirtohetkellä. Ulkomaisten holdingyhtiöiden käyttö suomalaisissa kiinteistösijoituksissa Ennen varainsiirtoverolain muutosta varainsiirtoverolta pystyttiin joissakin tapauksissa välttymään, jos kiinteistöosakeyhtiön osakkeet hankittiin välillisesti holdingyhtiön kautta. Ennen muutosta
Tax View / 17