Huset 3 2007 by EjendomDanmark

huset Erhvervsmagasinet huset | nr. 3 | april 2007

Tilmeld dig kurser i ejendomsviden på

www.ejendomsforeningen.dk

TEMA:

>> side 10-19 Prisen for rådgivning skal være klar

Ny og omfattende energimærkning af bygninger

Hvem bor billigst?

Forvandlingen i Horsens >> side 6

Grundejernes Investeringsfond har 40 års jubilæum

FOTO JAN SOMMER

>> side 26

Hvordan var det at være forretningsdrivende på Nørrebro under rydningen af Ungdomshuset? >> side 28

Tænk, hvis du kunne tjene mere og alligevel få nye altaner til dine ejendomme Uanset om dine ejendomme skal have nye vinduer, nye lejligheder på tørrelofterne, eller du blot vil lægge dine lån om, kan du med fordel begynde med et tjek af dine ejendommes økonomi – hele vejen rundt. Det får du med RD 360°. Læs mere om RD 360° på www.rd.dk/boligudlejning, eller ring og aftal et møde.

Erhvervscenter: Øst 45 12 43 70 • Vest, Århus 45 12 43 90 • Vest, Ålborg 45 12 56 20 • Vest, Odense 45 12 24 20

huset 6 Erhvervsmagasinet

39. årgang · nr. 3 · april 2007 Udgivet af Ejendomsforeningen Danmark Nørre Voldgade 2 1358 København K Telefon 3312 0330 Fax 3312 6275 E-mail: info@ejendomsforeningen.dk www.ejendomsforeningen.dk Girokonto: 888-5893 Ansvarshavende redaktør Direktør Rolf Norstrand ron@ejendomsforeningen.dk Telefon 3312 0330

Layout & DTP Anita T. Damkier Hansen ah@ejendomsforeningen.dk Direkte 3376 5651 Annoncesalg DG Media as Telefon 70 27 11 55 Fax 70 27 11 56 epost@dgmedia.dk www.dgmedia.dk Følgende temaer bringes i Huset 2007 Maj: De små udlejere Juni: Ejendomskøbets faser August: Kontorarbejdspladserne September: Grænseløse ejendomsinvesteringer i Europa Oktober: De nye boligområder November: Netværk i ejendomsbranchen December: Erhvervslivets fyrtårne – om domiciler Abonnement Egon Petersen Telefon: 3312 0330 Tryk Datagraf Auning AS Bladet udkommer 10 gange om året medio måneden (bortset fra januar og juli) ISSN 0109-1034 Medlem af Dansk Fagpresse

oplæg Kære læser Kommunerne forvalter ejendomme for milliarder af kroner, og det er meget forskelligt, hvordan opgaven bliver grebet an. Det sætter Huset fokus på i dette nummers tema, hvor vi blandt andet ser på, hvordan de gør på Bornholm og i København. Vi tager også en tur til Horsens, hvor du kan læse om borgmester Jan Trøjborgs (S) visioner for byen, der har undergået en kæmpe forvandling fra „fængselsby” med et kedeligt image til kulturby i vækst. Grundejernes Investeringsfond har igennem 40 år kæmpet for en højere boligstandard og har bidraget til udviklingen med en lang række spændende projekter. Vi har snakket med direktør Lars Axelsen om fondens arbejde og åbning af et nyt projektgalleri i anledning af deres jubilæum. Herfra skal også lyde et stort tillykke med de 40 år. Og så har vi fulgt formanden for Nørrebro Handelsforening, Johnny Beyer, i de hektiske dage, hvor Ungdomshuset blev ryddet og gaderne stod i ﬂammer. God læselyst! Rolf Norstrand Direktør Ejendomsforeningen Danmark

FOTO JAN SOMMER

Redaktion Journalist Camilla Bresemann cab@ejendomsforeningen.dk Direkte 3376 5652

leder

formanden har ordet

Kvalitet i tvistebehandling koster

Som grundlag for henvendelsen om honorar til medlemmerne af huslejenævnene har vi gennemført en undersøgelse af de udbetalte honorarer. Her viser der sig meget store forskelle mellem de enkelte kommuners honorarer. Ingen steder er det et fedt ben at være medlem af et huslejenævn, men de fleste steder er honoraret usselt i forhold til det arbejde, der skal præsteres. Ejendomsforeningen Danmark og de lokale grundejerforeninger lægger et stort arbejde i at udpege velkvalificerede udlejerrepræsentanter til boligretter og huslejenævn. Jeg tror, man gør det samme fra lejersiden. Men det bliver i stigende grad vanskeligt at motivere velkvalificerede repræsentanter til at påtage sig arbejdet, hvis honorarerne er usle. De fleste kan jo få en væsentlig bedre aflønning i deres almindelige arbejde. Derfor ønsker både lejere og udlejere en bedre honorering i boligretter og huslejenævn. Det er meget vigtigt både for lejere og udlejere, at der er en god kvalitet i boligretternes og huslejenævnenes tvistebehandling. Det er også vigtigt, at vore kunders forbrugerklagenævn – huslejenævnene – træffer hurtige afgørelser. Her er der imidlertid mange kommuner, hvor huslejenævnenes behandlingstider er uacceptabelt lange. Kommunerne tilfører ikke nævnenes sekretariater tilstrækkelige økonomiske ressourcer. Stat og kommuner må derfor tilføre området flere penge. Den meget svært tilgængelige boliglejelovgivning i Danmark stiller meget store krav til nævn og domstole, og den almindelige retssikkerhed kræver, at nævn og domstole er i stand til at løfte denne opgave. Man kan imidlertid frygte, at det offentlige vil vægre sig ved at tilføre flere ressourcer. En langt billigere måde at øge kvaliteten i forholdet mellem lejere og udlejer er imidlertid at forenkle boliglejelovgivningen, så den bliver klarere og i højere grad baseret på aftalen mellem lejer og udlejer. Den nuværende lovgivning befordrer en stor strøm af unødvendige og ressourcekrævende konflikter mellem lejere og udlejere. Regeringen planlægger at gennemføre en stor kvalitetsreform i den offentlige sektor. Fra Ejendomsforeningen Danmark vil vi pege på, at den offentlige regulering af lejeområdet kræver et kvalitetsløft. Enten skal området tilføres flere penge, for at boligretter og huslejenævn skal fungere tilfredsstillende, eller også skal der udvises politisk mod til at forenkle boliglejelovgivningen markant. Lad os håbe, at det politiske mod ikke viser sig at være en mangelvare.

John R. Frederiksen Formand Ejendomsforeningen Danmark

FOTO JAN SOMMER

Ejendomsforeningen Danmark har skriftligt henvendt sig til Justitsministeriet med henblik på en forhøjelse af honorarerne til lægdommere ved boligretterne og til Socialministeriet med henblik på en forhøjelse af honoraret til lejer- og udlejerrepræsentanter i huslejenævn. Baggrunden for disse henvendelser er, at det ligger os meget på sinde at arbejde for at sikre kvaliteten af arbejdet i boligretter og huslejenævn

Branchens førende IT-løsning UNIK BOLIG 4 med løsninger til: • Administration af alle typer fast ejendom • Økonomistyring og rapportering • Elektronisk behandling af fakturaer og andre dokumenter • Styring af sager og projekter • Drift og vedligeholdelse af bygninger, terræn og installationer • WEB løsninger til samarbejdspartnere UNIK BOLIG 4 – Et komplet sagsbehandlerværktøj – Alle områder inden for ejendomsadministration

HAVNEPLADSEN 1 7100 VEJLE LERSØ PARKALLÉ 101 2100 KØBENHAVN Ø TLF. 76 42 11 00 WWW.UNIK.DK

Vi ser frem til at vise, hvordan UNIK BOLIG 4 nemt og effektivt tilfører din administration værdi.

Jan Trøjborg (S) er borgmester for en by, der om nogen har formået at vende et negativt image til en rivende udvikling og skabe sig et stærkt brand

Da stjernedrysset faldt i provinsen Engang var Horsens kendt som fængselsbyen med høj kriminalitet. I dag er fængslet lukket, byen rider på en kæmpebølge af oplevelsesøkonomi og er blevet landets vækstcenter med et navn, der giver respekt ude i den store verden FORFATTER CAMILLA BRESEMANN FOTO PALLE SKOV

Madonna har været der. Poul McCartney, Bob Dylan og Mick Jagger har været der. Selv David Bowie og Robbie Williams har gæstet byen. Og senest slog countrydronningen Dolly Parton et smut forbi Horsens. Den støvede provinsby i Jylland er for alvor blevet vækket til live, og væk er de gamle minder om fængselsgraffiti. Horsens er blevet en kulturby med internationalt format. Borgmester Jan Trøjborg (S) kan se ud over en by, hvor det går rigtig godt. Horsens er i vækst, tilflytterne strømmer til, og ledigheden er minimal. Den tidligere minister er blevet borgmester for Danmarks vækstcenter og en by med et brand, der allerede var stærkt, da han overtog borgmesterkæden i 2006. - Mine overordnede visioner er at fasttømre kulturbrandet. Horsens er et godt brand. Det er noget, vi siger, og noget, vi virkelig tror på. Vi har haft et peak, og nu handler det om at etablere positionen, fortæller Jan Trøjborg. Han sidder på sit kontor. Smilet er stort. Men han ved også, at kollegerne i andre byer ser med stor beundring på Horsens‘ forvandling. Han begrunder selv succesen med, at befolkningen har lært at stå sammen og løfte i flok efter mange år med store vanskeligheder for byen.

Blå bog Jan Trøjborg Født den 14. december 1955 i Horsens. Udlært som murer 1976. Ealing College, London 1978. Ingeniør af bygnings- og miljølinjen, Horsens Teknikum 1986. Afdelingsleder i A/S Samfundsteknik, Horsensafdelingen 1987. Folketingsmedlem for Horsenskredsen fra 8. september 198731. december 2005. Industriminister 1993-1994. Traﬁkminister 1994–1996. Erhvervsminister 1996–1998. Forskningsminister 1998–1999. Minister for udviklingsbistand 1999-2000. Forsvarsminister 2000–2001. Medlem af Horsens Byråd 1978-1986. Jan Trøjborg er gift med Janne Lindgaard Trøjborg og har 4 børn.

Horsens skal være provinsens kulturby, lyder det selvsikkert fra borg-

rektør for Horsens Ny Teater Frank Panduro kan tage en stor del af æren for den store stjerneparade, der har gæstet byen. Han indkaldte for år tilbage det lokale erhvervsliv og bad dem poste penge i at vende byens triste image som fængselsby. De lagde en million kroner, og snart efter

mesteren. Men det kræver planlægning og logistiske ændringer, hvis det skal lykkes. - Strategien er at traske videre i det spor, der er lagt, og have nogle store events hvert år. I 2008 kommer der et par rigtig store ting, som man vil måbe over, afslører Jan Trøjborg, men er ikke til at fritte for, hvad der kommer til at ske. De store events skal gøres permanente. Strategien kræver, at faciliteterne er i orden, og derfor skal der bygges et ofﬁcielt koncertområde med plads til 80.000 personer. - Og det skal ikke bare være på en pløjemark, som stedet hvor Madonna og Rolling Stones gav kæmpekoncerter, blev kaldt, fastslår Jan Trøjborg. Kommunen vil også investere et par hundrede millioner kroner i et nyt „superligastadion”, som også kan bruges til koncerter med plads til 30.000 personer.

gav Bob Dylan intimkoncert i Horsens, og byens navn gav genlyd i metervis af spalteplads i medierne og i den internationale musikverden. Det blev grundstenen til, at Horsens er blevet et kulturmekka. Men kursen har fået stor politisk opbakning, forsikrer Jan Trøjborg. - Frank Panduro har fået meget lang politisk snor. For mange år siden sagde vi her på rådhuset, at vi ville ﬁnde en legekammerat til ham her i forvaltningen. Og når man satser, kommer skrabeloddet nogle gange ud med gevinst, griner han. Den nye position på danmarkskortet har også givet borgerne i Horsens en ny selvtillid og stolthed over byen. Til de store arrangementer har hele byen sluttet om projektet og omdannet byen til en stor festplads. - Der er skabt en holdånd, og det tror jeg man kan skabe, fordi der har været perioder, hvor det har været svært. Det er groet nedefra, og det er styrken ved det, mener borgmesteren.

Det er ikke tilfældigt, at det er blevet kultur, der har båret byen frem. Kreative og dynamiske kræfter har ulmet i kulisserne i mange år, og di-

Men byen skal ikke blot glimte i stjernestøvet. Den skal også være centrum i den nye Region Midtjylland. En regional centerkommune med

en række regionale centrale offentlige funktioner, som Jan Trøjborg udtrykker det, og udfordrer dermed Århus om at været hovedby i regionen. Den funktion skal bringe væksten endnu højere op og tiltrække ﬂere virksomheder og nye borgere til byen. - Vi er den naturlige hovedstad, og vi får en markant stor administration af Region Midtjylland. Vi kæmper for et centralsygehus, og den kamp skal vi vinde. Skat har etableret sig her, vi er blevet en stor rets- og politikreds. Det skal vi selvfølgelig benytte, for i kølvandet kommer der højtuddannede mennesker, der kan bosætte sig her, siger Jan Trøjborg. Byen er fuldstændig gearet til et stort rykind, og borgmesteren har selv været med til at lave en strategi for processen. - Du skal bare vente og se, det kommer til at lykkes. Det bliver ligesom en magnet, mener han. En del af strategien går ud på at udbyde boliger, erhvervslejemål og gode rammer for administration tæt på banegården, hvor de vil ligge traﬁkalt godt. Horsens skal også være kendt som uddannelsesby. Derfor er der bygget en ny bydel for de studerende. En slags campus, hvor en række ungdomsuddannelser og iværksættere er blevet samlet for at skabe en synergieffekt. - Der en hel ny ungdomsby. Vi har fordoblet antallet af studerende

Som alle andre byer med respekt for sig selv skal Horsens også have en skyskraber. Den skal hedde Skyhouse og ligge på havnen. Og som noget af det eneste i Horsens har det skabt uenighed blandt borgerne og i byrådet internt. Men borgmesteren vil gerne have Skyhouse. Vi skal da også have et højhus ligesom alle andre, men jeg forestiller mig ikke en stor skyline, siger han. Jan Trøjborg vil midt i april afsløre sine planer for havnen, og forslaget skal derefter i offentlig høring. - Havnen skal tilbage til borgerne. Den skal åbnes op. Der skal være aktiviteter som sejlsport og måske et bynært bad, hvorfor skal vi ikke have det? Planlægningen må godt tage tid, for kvalitet er vigtigere end fart, siger Jan Trøjborg. Visionen er, at der skal være adgang og en kombination af boliger og erhverv. Og de skal undgå, at der bliver for lidt liv omkring kajen. Diskussionen om, hvordan byen skal udvikles arkitektonisk generelt, kommer op i forbindelse med den kommende kommuneplan. Men de gamle nedslidte arbejderkvarterer skal have et kvarterløft, og der er netop lavet en plan for, at bykernen skal udvides på en utraditionel måde. - Vi vil åbne alle de gamle gårde op, som man ikke kan se i dag. Omme bag ved hovedstrøget er alle de gamle købmandsgårde, som vi er heldige at have bevaret, og der kan vi få nogle meget ﬂotte miljøer.

på tre år og det vil vi gerne fordoble igen inden for de næste seks år, siger han stolt.

Erhvervslivet skriger efter forretninger, og de vil jo alle sammen ligge i centrum. Vi vil satse på at få åbnet et tilgængeligt strøg inde i midten af karreen, fortæller Jan Trøjborg. Oppe på bakken lurer byens dunkle fortid. Det gamle statsfængsel – i folkemunde kaldet „Slottet”. I mange år spredte det en dårlig karma over byen, der var kendt som fængselsbyen og med højere kriminalitet i kølvandet. Det var dengang. I dag er der planer om helt andre forhold i den gamle fæstning. Et oplevelsescenter, hvor de besøgende kan få oplevelsen af at være i fængsel med et væld af statister som fangevogtere og brutale medfangere. - En af de ting, vi har mistet, er fængslet, og det er vi rigtig glade for. Det er vi rigtig, rigtig glade for. Det vil vi selvfølgelig meget gerne lave om til et oplevelsescenter. Det vil sgu da være noget, som du ikke glemmer igen. Det er ikke så stort som Legoland, nej, det er noget andet, forklarer Jan Trøjborg. Der har ifølge borgmesteren været interesse for projektet, men endnu ingen bud. Udenfor skinner solen på en af årets første forårsdage. Jan Trøjborg rejser sig op, for fotografen vil gerne have ham med ud i solen, og byens borgmester vil rigtig gerne ud i den friske luft. Men han vil fortsat ikke sige, hvad det er for store begivenheder, vi vil måbe over til næste år. Måske er det Michael Jackson. Eller måske ﬂytter Roskilde Festival til Horsens. Vi får se.

Fakta Horsens i tal Der bor 79.020 personer i kommunen. I Horsens by er der knap 51.000 borgere. Ledigheden er 3 procent af arbejdsstyrken, hvor landsgennemsnittet er 3,8 procent. En af de ting vi har mistet er fængslet, og det er vi rigtig glade for. Det vil vi selvfølgelig meget gerne lave om til et oplevelsescenter. Det vil sgu da være noget, som du ikke glemmer igen, siger borgmester i Horsens Jan Trøjborg (S)

Kilde: Danmarks Statistik.

Horsens vil bygge energineutrale huse og være Danmarks førende by på energirigtige boliger. Borgmester Jan Trøjborg (S) har planer om at satse på miljøet i fremtiden – og vise vejen for andre byer - Vi vil gerne have bygget fremtidens bolig. Huse, som er energineutrale, og vi vil tage et skridt videre end man har gjort andre steder, siger Jan Trøjborg. Han har derfor indledt samtaler med nogle af byens store virksomheder inden for energi- og bygningsmaterialer, blandt andet Velux, om mulighederne for at bygge fremtidsboliger med lavt energiforbrug og attraktiv arkitektur. Det vækker begejstring og skepsis hos

- Hvis Jan Trøjborg gør noget ved det, er det rigtig fedt og ﬂot. Men han skal sætte handling bag ordene. Der har tidligere været masser af planer rundt omkring, men der er ikke sket noget endnu, siger Henrik Kærgaard. Men han mener ikke, at det bliver en helt nem opgave. Byggebranchen er konservativ og gør, som den plejer. Derfor sker der ikke mange ændringer i byggeformen, hvis bygherrerne ikke kræver det. Og så længe

for udviklingen af lavere energiforbrug i bygningsmassen. - Der skal tages fat om mainstreamproduktionen, hvis det skal rykke noget, og derfor skal bygherrerne sætte krav, mener Henrik Kærgaard. I marts modtog Egedal Kommune Rockwool Prisen 2007 for at have taget miljøansvar som jordejer og sikret opførelsen af Danmarks hidtil største boligområde med udelukkende lavenergiboliger. Også i

Henrik Kærgaard, som er udviklingschef i det rådgivende ingeniørﬁrma Niras. Han har beskæftiget sig meget med energirigtigt byggeri og holder jævnligt foredrag og skriver artikler om emnet.

branchen har rigeligt at lave, hersker der ikke den store lyst til at bygge energineutralt. Så Jan Trøjborg kommer nok til at kæmpe for opgaven, lyder det fra udviklingschefen. Men lykkes det, er det godt

Middelfart er der planer om opførelse af ti energirigtige huse. Bygningsmassen står i dag for 40 procent af det samlede energiforbrug i Danmark.

En professionel samarbejdspartner med fokus på fast ejendom

TUBORG BOULEVARD 12 / 2900 HELLERUP / TLF. +45 39 46 60 00 / FAX + 45 39 46 60 01 SARALYST ALLÉ 53 / 8270 HØJBJERG / TLF. +45 87 36 16 00 / FAX +45 87 36 16 01 www.dan-ejendomme.dk

TEMA

Kommunale ejendomme for milliarder

FORFATTER CAMILLA BRESEMANN FOTO CECILIE DAMSGAARD

Fakta De ﬁre principmodeller for organisering af de kommunale bygherre- og ejendomsforvaltningsopgaver 1. Kommunale Ejendomme. - En ejer af alle kommunale bygninger og alle kompetencer samles i en organisation. 2. Forretningsfører. - Udvalg/direktørområde har ejerrollen. Alle kompetencer samles i en organisation. 3. Udvalgsstyre. - Udvalg/direktørområde har ejerrollen. Kompetencer uddelt i forvaltninger. 4. Selvforvaltning. - Brugerorganisation har ejerrollen. Central faglig støttefunktion.

Sekretariatschef i Bygherreforeningen Henrik Bang ser en stigende professionalisering af driften med kommunale ejendomme

Læs mere i rapporten „Organisering af kommunale bygherre- og ejendomsforvaltningsopgaver” udarbejdet af Bygherreforeningen og Boligfonden Kuben i juni 2006.

Porteføljerne er blevet støvet af, og i mange kommuner er ejendomsdrift blevet et helt nyt fokusområde. Flere og ﬂere kommuner samler ejendomsdriften i én administration med professionelle fagfolk, og det giver en helt ny professionalisering, viser erfaringer fra Bygherreforeningen. Men et højere fagligt niveau er også nødvendigt, hvis kommunerne vil være seriøse bygherrer. Ud fra en økonomisk betragtning giver det et bedre overblik og mulighed for at prioritere på tværs, mener sekretariatsleder i Bygherreforeningen Henrik Bang. – Meget karikeret kan man sige, at ved decentral styring skal en skoleinspektør tage stilling til byggeri for ﬂere millioner kroner og måske

Tidligere ﬁk ejendommene generelt ikke meget opmærksomhed. Nu er der stor opmærksomhed på værdien og på, at de skal behandles professionelt som andre investeringer. – Vi ser en tendens væk fra, at det bliver opfattet som en „gavementalitet” at have bygninger stående. Kommunerne er på vej mod erkendelse af, at der er store værdier, som man skal passe på og vedligeholde, for ellers mister de nemt værdi, siger Henrik Bang.

kun gøre det den ene gang i sit liv. Det er ikke hans kernekompetence. Ved at samle det hos fagpersoner bliver det mere professionelt, siger Henrik Bang. Han understreger, at decentral administration sagtens kan gøres professionelt. Der er blot behov for supplerende redskaber.

Sidste år lavede foreningen et projekt, som skulle klarlægge, hvordan kommunernes arbejde med ejendomsdrift organiseres bedst. – Det var oplagt at tage fat i diskussionen om, hvordan kommunerne kan blive mere professionelle som bygherrer. Det var et forsøg på at give hele standen hjælp, når de nu skulle lægges sammen i forbindelse med kommunalreformen, siger Henrik Bang.

Kommunerne forvalter meget store værdier. Det samlede kommunale bygningsareal udgør ifølge Bygherreforeningen 29,5 millioner kvadratmeter til en værdi af mindst 200 milliarder kroner.

Bygherreforeningen kom frem til ﬁre forskellige principmodeller for, hvordan kommunerne organiserer arbejdet. Foreningen tager ikke stilling til, hvilken model der er bedst, men beskriver fordele og ulemper ved dem.

Han ser også en tendens til stigende interesse for porteføljen og en samlet ejendomsforvaltning. – Det er en klar tendens, at kommunerne har taget skridtet videre og ikke længere kun koncentrerer sig om anlægsfasen, men har sat driften i højsædet, siger Erling Rørdam.

Projektet har været en stor håndsrækning til kommunerne, og det har givet gode redskaber at arbejde med, mener konsulent i Kommunernes Landsforening Erling Rørdam.

Konsulenten fornemmer også en større interesse for samarbejde mellem det offentlige og private (OPP og OPS).

NEJ TAK ... til nye kunder inden for udlejningsejendomme frem til 1. juli 2007! Vi har trykket på bremsen for at give plads til, at sætte vores kunders behov i centrum og give plads til, at sikre vores medarbejderes trivsel.

Læs mere om os på www.kuben.dk/ejendomsadministration EJENDOMSADMINISTRATION WWW.KUBEN.DK

TEMA

Kommunale ejendomme for milliarder

Ved sammenlægningen i 2003 gennemgik Bygningsafdelingen samtlige 1100 bygninger på et overordnet niveau, og det er det eneste datagrundlag, kommunen har til rådighed i dag, når de planlægger vedligeholdelse af regionskommunens ejendomme

Bornholm ønsker ny model På Bornholm er der selvforvaltning af kommunens ejendomme. Men ressourcerne er ikke tilstrækkelige til, at ejendommene kan blive administreret på tilfredsstillende vis. Derfor opfordres politikerne nu til at indføre mere central forvaltning af bygningsmassen FORFATTER CAMILLA BRESEMANN FOTO BERIT HVASSUM

Ejendomsdriften bliver aldrig professionel på Bornholm, så længe der ikke er vedligeholdelsesplaner. Det er der ikke i dag. Og så længe der hverken er vedligeholdelsesplaner for alle kommunens ejendomme eller regler for, hvad hver enkelt institution må bruge vedligeholdelsesbudgettet på, er selvforvaltning ikke tilfredsstillende. For brugeren har nemlig ikke nødvendigvis selv erfaring med drift og vedligehold, mener Leif Gregersen. Han er afdelingsarkitekt i Faste Anlæg i Bornholms Regionskommune og har nu anbefalet politikerne at skifte den decentrale model ud med en samlet administrationen af kommunens ejendomme. - Det er ikke gået som forventet. På bygningsområdet bør man efter min mening aldrig gøre sådan noget, for det bliver højst ujævnt, og det

er samfundsværdier, vi taler om, og skatteborgernes penge. Som det er i dag, vil det aldrig blive en fuld professionel ejendomsdrift, siger Leif Gregersen. Da Bornholm i 2003 tog forskud på kommunalreformen og dannede Bornholms Regionskommune, tog man samtidig et radikalt opgør med det traditionelle forvaltningsstyre. Al forvaltning af bygningerne blev lagt ud til brugerne, der selv skal optræde som bygningsejere og driftsherrer. De 110 brugere – eller virksomheder som de bliver kaldt – kan søge rådgivning hos Bygningsafdelingen i den kommunale virksomhed Faste Anlæg, som kan levere relevant vejledning. Selv om brugerne, en skoleinspektør for eksempel, er uden kompetencer inden for drift og vedligehold af en ejendom, er planen, at en

VINDUER OG DØRE Mange års erfaring i træ, plast og alu/træ

�� Nyborgvej 96 • 5100 Odense C • 66 12 46 25 København: 39 18 44 44 www.AA-vinduer.dk 12

Blå bog Leif Gregersen Født i 1949. Uddannet arkitekt. Har siden 2003 været ansat som afdelingsleder i Bygningsafdelingen/ Faste Anlæg i Bornholms Regionskommune. Fra 2000-2003 afdelingsleder for Teknisk Forvaltning i Rønne Kommune. Har tidligere været medejer og direktør for tegnestuen Blå Streg Aps.

Afdelingsarkitekt i Faste Anlæg i Bornholms Regionskommune Leif Gregersen anbefaler politikerne at skifte den decentrale model ud med en samlet administrationen af kommunens ejendomme

TEMA

Kommunale ejendomme for milliarder

Melstedgård er en fredet, ﬁrelænget bondegård, som er renoveret og efterfølgende indrettet som et levende landbrugsmuseum. Gården er ejet af Bornholms Regionskommune og stillet til rådighed for Bornholms Museumsforening, der administrerer og driver den

fastlagt 10-årig vedligeholdelsesplan og et opfølgende besøg af fagpersoner fra kommunen hver andet år skal opretholde en tilfredsstillende standard. Men en dårlig økonomi i kommunen har ført til, at der ikke er ressourcer til at lave vedligeholdelsesplanerne. Siden 2003 er der kun udarbejdet planer for en begrænset del af bygningsmassen. Primært skoler og kommunalt støttede idrætshaller. - Derfor har vi måttet kaste redningsbælter ud til alle virksomhederne, og det har været, fordi de ingen erfaring har i at drive og vedligeholde bygningerne, og de har ikke haft vedligeholdelsesplaner at støtte sig til. Det har der været behov for, fortæller Leif Gregersen. Det drejer sig blandt andet om omfattende konsulentbistand på bygningsområdet, udvidet brug af ekstern bistand og udarbejdelse af blandt andet en udbuds- og indkøbshåndbog. Der bør også være fælles linjer for, hvordan brugerne skal vedligeholde bygningerne, hvis modellen med selvforvaltning af ejendommene skal fungere, mener arkitekten. Bornholmske ejendomme taber værdi, når brugerne benytter vedligeholdelsespengene til andre ting.

- Vi har oplevet, at når de har været i nød ude på skolerne og institutionerne, har de brugt pengene på noget andet, og det har de ret til, som reglerne er i dag, siger Leif Gregersen. Afdelingens leder, Knud Erik Thomsen, er enig i, at vejen til succes med selvforvaltning kræver strammere regler og vedligeholdelsesplaner til alle ejendomme. - Hvis der var en forpligtelse til at vedligeholde bygningerne til en vis standard i aftalerne, kan du ikke bruge pengene til andre ting end vedligeholdelse, siger Knud Erik Thomsen. Han understreger dog, at der også kan være fordele ved selvforvaltning, hvis ressourcerne er til det. Der bliver kort vej fra idé til handling, stor grad af selvbestemmelse og bevidsthed om det at være bygningsejer. - Brugerne er der hver dag og har en fornemmelse for, hvor skoen trykker. Selv om vi laver ﬁne planer, er det stadig ud fra et objektivt syn, siger han. Det var en ejendomsportefølje af meget svingende standard, som regionskommunen overtog, da øens mindre kommuner og det tidligere amt blev lagt sammen. Nogle kommuner havde prioriteret vedligeholdelse noget højere end andre, og det har givet et vedligeholdelsesefterslæb, som kommunen er ved at rette op på. Kommunalbestyrelsen skal her i foråret tage stilling til, om de vil gå væk fra selvforvaltning og i stedet samle administrationen ét sted.

Fakta Bornholmerne lavede selvforvaltning af den nye regionskommunes ejendomme, da de fem oprindelige kommuner og amtet blev lagt sammen i 2003. De kalder det for central styring – decentral ledelse. Der er intet driftsansvar i de politiske fagudvalg. Der er 110 selvstændige virksomheder (brugere af ejendommene). Den enkelte virksomhed udøver ejerfunktion og er både byg- og driftsherre.

��

Kommunale bygninger forfalder Borgerne giver standarden af offentlige bygninger som skoler, hospitaler og institutioner dumpekarakter, viser en ny undersøgelse. Der er stor forskel på kvaliteten af kommunale bygninger, og specielt i de større byer halter vedligeholdelsen bagefter. Efterslæbet alene i København er på omkring to milliarder kroner, og det registrerer borgerne, viser en undersøgelse, som analysebureauet Zapera har lavet for Dansk Byggeri. Specielt skolebygninger og hospitaler får hård kritik. På landsplan bedømmer 41 procent af befolkningen vores hospitaler til at være i dårlig stand, og på skoleområdet ﬁnder 35 procent vedligeholdelsesstandarden dårlig. Næsten hver anden af de adspurgte, som har været i kontakt med en skole inden for det seneste år, ﬁnder standarden dårlig. Undersøgelsen er lavet i forbindelse med regeringens kvalitetsreform, som skal give borgerne bedre forhold på plejehjem, hospitaler, skoler og institutioner. Den skal klarlægge, om de fysiske rammer også har betydning for kvaliteten af de offentlige rammer, og det har de, konkluderer undersøgelsen. 60 procent af de adspurgte mener, at en bygnings kvalitet og vedligeholdelse i høj grad påvirker arbejdsforhold og livskvalitet, og i nogle tilfælde går manglende vedligeholdelse ud over arbejdet og indlæringsevnen. Analysen viser, at der er størst utilfredshed over skolerne i Helsingør, men det er ikke meget bedre i Århus og København. Undersøgelsen bygger på svar fra 10.238 borgere, som er bosat i 72 større kommuner.

Mød Karen Mosbech og Henrik Bang Hvis du vil vide mere om professionalisering og organisering af kommunernes ejendomsdrift, holder Ejendomsforeningen Danmark et gåhjemmøde om emnet 15. maj 2007 kl.15.00-17.00. Bygherreforeningen har kortlagt ﬁre forskellige modeller for kommunernes ejendomsforvaltning, som sekretariatsleder Henrik Bang vil redegøre for. Københavns Kommune har valgt den første model, og har dannet Københavns Ejendomme, som direktør Karen Mosbech vil fortælle om. Tilmelding er nødvendig: info@ejendomsforeningen.dk eller på www.ejendomsforeningen.dk under kalender.

��

TEMA

Kommunale ejendomme for milliarder

En af fremtidens udfordringer bliver at tiltrække gode kompetencer. Derfor skal det være sexet at vedligeholde ejendomme, siger direktør i Københavns Ejendomme Karen Mosbech, der gør meget ud af at skabe en moderne og attraktiv arbejdsplads

Professionel drift i København Københavns Kommune har gjort op med de gamle forvaltninger og samlet al administration af ejendommene ét sted. Med stor succes høster kommunen nu fordelene FORFATTER CAMILLA BRESEMANN FOTO JAN SOMMER

Hovedstadens ejendomme er blevet en professionel forretning, en kernekompetence, der bliver forvaltet af professionelle medarbejdere. Det giver stordriftsfordele, overblik over porteføljen og en mere attraktiv arbejdsplads for de gode medarbejdere, viser erfaringerne. Første januar sidste år måtte kommunens seks forvaltninger vinke farvel til deres ejendomme og de medarbejdere, der var ansat til at administrere dem. Og det hele blev samlet i den nyoprettede Københavns Ejendomme, hvor Karen Mosbech er direktør, og kultur- og fritidsborgmester Martin Geertsen (V) den politiske leder. – Vi har valgt den her model, fordi vi kunne se, at der er stordriftsfordele helt nede på bundlinjen. Hvis kommunen har et antal ejendomme

med dårlige vinduer, der tidligere var spredt ud på forskellige forvaltninger, giver det mening at samle det hele ét sted, så man kan udbyde opgaven samlet, fortæller Martin Geertsen fra sit borgmesterkontor. Det er dog for tidligt at sætte tal på, hvor meget stordriftsfordelene kan mærkes på bundlinjen. Kodeordet for sammenlægningen er professionalisering. Men det har også været et spørgsmål om at gøre op med, hvad det er for en ejendomsportefølje, kommunen har. – Det har faktisk vist sig at være et temmelig stort arbejde. Men sammenlægningen giver en professionalisering af den måde, vi styrer vores ejendomme på. Det er folk, der rent faktisk ved, hvad de beskæftiger sig med, siger Martin Geertsen.

Fakta

Ny huslejemodel i København

Hvad er formålet med ejendomsenheden Københavns Ejendomme? - Professionalisere ejendomsområdet. - Udnytte stordriftsfordele, mere vedligehold for pengene. - Bygge- og anlægsopgaver effektive – bestiller-/udførermodel. - Overblik over kommunens portefølje. - Omkostningsbevidsthed – huslejemodel. - Bedre udnyttelse af faglig ekspertise. Porteføljen - 780 ejendomme. - Ca. 700 lejemål. - 480 selvejende institutioner. - 2.500.000 m2. - Offentlig vurdering 14 mia. kr. - 52 idrætsanlæg.

Brugerne af kommunale ejendomme blev fra første januar 2006 opkrævet husleje svarende til seks procent af ejendomsværdien. Modellen har til hensigt at skabe en større omkostningsbevidsthed hos lejerne ved at synliggøre deres ejendomsudgifter i deres budgetter. Desuden er det et middel mod at Københavns Ejendomme skal lade ejendomme stå tomme. Lejerne bliver kompenseret for beløbet af kommunens økonomiforvaltning, der til gengæld opkræver Københavns Ejendomme for det beløb, de vil kunne få ind i husleje, hvis alt er udlejet. På den måde skabes et pengeﬂow, men er der tomgang, er det en udgift for Københavns Ejendomme. – Så det koster ikke noget for institutionerne at leje ejendommen. Men hvis de ﬂytter, skal vi stadig betale for ejendommen, og derfor har vi fået et incitament til at leje det ud og ikke bare lade dem stå tomme. Eller sælge og bruge provenuet til at vedligeholde andet. Vi skal holde husene fyldt, vi er styret på tomgang, fortæller Karen Mosbech.

Blå bog Karen Mosbech 49 år. Uddannet arkitekt på kunstakademiet i København og har en klassisk lederuddannelse. Gift med Christian, der også er arkitekt. De har tre børn sammen: Christine, der er 20 år og går på

arkitektskolen, Caroline, der er 16 og går i 1.G og Carl på 13, der går i 7. klasse. Efter 17 år i Slots- og Ejendomsstyrelsen, hvor Karen arbejdede med planlægning og udvikling af statens portefølje, blev hun direktør i Københavns Ejendomme i november 2005.

S T R AT O® – A L L E M U L I G H E D E R A D M I N I S T R AT I O N

Med muligheder som ejendoms-, kunde- og forbrugsregnskaber, samt styring af kreditorer, venteliste, bygningsvedligeholdelse m.m., har STRATO® allerede været det naturlige valg for mere end 250 virksomheder. STRATO® er brugervenligt og kommunikerer over internettet med fx banker og varmefirmaer og med e-mail til lejerne. Og hos EBC PRODUCTS kan du altid få hurtig hjælp af vores professionelle supportere. EBC PRODUCTS Nordkrog 15. 2900 Hellerup Tlf. 39 62 78 30 ebc@strato.dk www.strato.dk

Ring for yderligere information eller en uforpligtende demonstration.

TEMA

Kommunale ejendomme for milliarder Blå bog Martin Geertsen Født i 1970. Medlem af partiet Venstre i 1987. Valgt ind i Københavns Borgerrepræsentation 1998.

Kultur- og fritidsborgmester fra 2002. Bor på Islands Brygge. Er gift med Carina. Har datteren Olivia.

At samle administrationen af 14 milliarder kroner ejendomme, er ikke nogen nem opgave. Men det er gået overraskende gnidningsløst, fortæller direktør i Københavns Ejendomme Karen Mosbech fra de nyindrettede lokaler lidt længere nede ad gaden fra rådhuset. Det skyldes dels, at den nye forvaltning brugte et helt år på at forberede processen, og dels at de har overtaget en pakkeløsning fra de

Kultur- og Fritidsborgmester Martin Geertsen (V) er politisk leder for Københavns Ejendomme, hvor administrationen af alle kommunens ejendomme nu er samlet

Borgmesteren har ikke strategier for porteføljen, der er kommet til politisk behandling, endnu. Men han har mange ideer. For eksempel er han åben for mere samarbejde med private aktører. Og det er heller ikke nødvendigvis kommunen, der skal drive udlejning i fremtiden. – Det er der jo også andre, der kan. Så målet kunne jo være at outsource på sigt og få administrationen af vores ejendomsportefølje adskilt fra det politiske system, siger Martin Geertsen. Han afviser ikke, at der på sigt kan blive tale om at sælge mere ud af porteføljen eller ændre på ejerforholdene, for en kommune skal ikke have ﬂere kvadratmeter, end der er behov for. – Man er begyndt at tænke ejendomme som forretning, og det er nyt, mener Martin Geertsen. Men han afviser at ville konkurrere med private investorer og investere i ejendomsmarkedet. – Jeg synes ikke, en kommune skal begynde at spekulere i ejendomsinvesteringer. Det er jo skatteborgernes penge, der er risikokapital og det synes jeg, man skal være meget påpasselig med, mener borgmesteren.

forskellige forvaltninger med både projektet og projektmedarbejderen og dermed en masse konkret viden. Men der er mange udfordringer forbundet med sammenlægningen. Fra at være fordelt i seks forvaltninger skal der nu tænkes i én helhed. Og maskinrummet skal fungere, før der kan videreudvikles, forklarer Karen Mosbech. – Det er en kæmpe intern udfordring. Man har en tendens til at sætte en hel masse udviklingsprojekter i gang, men bliver hele tiden bremset af, at datagrundlaget ikke er i orden. Så helt atypisk stod jeg forleden på et ledermøde og sagde, at vi skulle stoppe alle udviklingsprojekter, siger hun. Men den helt store udfordring er balancen mellem politik og faglighed. – Vi har en kæmpe udfordring i at balancere mellem, hvad vi synes er fagligt korrekt, og det politikerne gerne vil have. Det er hele tiden en afvejning, og vi skal være enormt dygtige til at forklare politikerne, at det er fornuftigt, så de accepterer det, siger Karen Mosbech og griner. Hun understreger hurtigt, at de københavnske politikere er fornuftige. Der er sjældent kontroverser mellem dem. – Vi kan jo godt som fagnørder sige, at vi skal gøre noget ved det nedslidte først. Men politikerne synes måske, at det er vigtigt at lave noget i for eksempel Valby, hvis det er der de er valgt. Og det er sådan set fair nok, men min udfordring er at lave nogle fagligt forsvarlige planer, som også er politisk acceptable, for jeg opfatter klart politikerne som vore ejere, siger Karen Mosbech. Gevinsten er først og fremmest stordriftsfordele. Men det nye overblik over porteføljen har også givet den sidegevinst, at kommunen kan

Juridisk hotline Ejendomsforeningen Danmarks ejendomsjuridiske hotline er lukket den 9.-11. maj 2007. 18

sælge det fra, som ikke bliver brugt. Og professionaliseringen har givet politikerne et helt nyt syn på ejendomspotentialet. – Indtil nu har der ikke været det store fokus på ejendomme i kommunen. Det har været råd og svamp eller dårlige skoletoiletter, påpeger Karen Mosbech. Københavns Ejendomme har ikke solgt noget fra endnu, men en ny plan giver mulighed for at sælge for omkring 300 millioner kroner.

Hele 2007 skal bruges til konsolidering, og forretningsgangene skal klarlægges. Målet er på længere sigt at komme højere op i værdikæden på det administrative plan og blive en smallere organisation med færre end de nuværende 550 medarbejdere.

Københavns Kommune: Vi har ikke kendskab til alle vores bygninger Hvis politiet ringer om et besat hus, kan Københavns Kommune ikke være sikker på, om det er deres. Kommunen aner nemlig ikke, hvor mange ejendomme der reelt er i porteføljen, så der kan gå et stykke tid, før ejerskabet bliver klarlagt, fortæller direktør Karen Mosbech fra Københavns Ejendomme. - Vi er ikke 100 procent sikre på, om vi ejer en bygning eller ej. Skoler og institutioner, plejehjem og brandstationer er der ikke tvivl om. Men der er en hel masse andre bygninger, som ikke rigtigt bliver brugt til noget, dem der står tomme, og dem er der ikke nogen lister på. De dukker jo op nu, når vi skal betale ejendomsskatter, eller de bliver besat, siger hun. Det har været en kæmpe udfordring for Københavns Ejendomme

For et år siden eksisterede der ikke engang en samlet liste med adresser eller relevante datagrundlag. Og selv om kommunen i dag har dannet sig et godt overblik, mangler der stadig meget information. - Nu ved vi, cirka hvor mange kvadratmeter vi har, men det er plus minus ﬂere tusinde kvadratmeter. Vi har rimelig styr på porteføljen, selv om vi kan få meget mere styr på den, mener Karen Mosbech. At der har været så lidt overblik over kommunens ejendomme, er kommet bag på politikerne, fortæller kultur- og fritidsborgmester Martin Geertsen (V), som er politisk leder af kommunens portefølje. - Fra politisk niveau tror jeg, at der var mange, der var overraskede

at få styr på porteføljen, efter at alle kommunens ejendomme blev ﬂyttet fra de forskellige forvaltninger til én samlet administration 1. januar sidste år. Men i løbet af det forgangne år har Københavns Ejendomme fået overblik over det meste.

over, at der ikke var noget overblik over, hvad kommunen ejer, siger han. Det er blandt andet gennem nyindførte huslejeopkrævninger, at Københavns Ejendomme ved, hvem der bor i ejendommene.

Frihed Udsyn Frisk luft Pusterum Ekstra plads Mere lys

Altandrømme

Bor du i en etageejendom uden altan, eller har din lejlighed en gammel altan, der trænger til at blive udskiftet og indtaget på ny? Så gør noget ved dine drømme – for der er mange fordele og glæder ved egen altan: ■ Udgang til det fri året rundt ■ Lys og frisk luft til din bolig ■ Ekstra boligareal under åben himmel ■ Værdistigning af ejendommen – ofte med langt mere end investeringen ■ Er I ﬂere om projektet, kan du reducere udgiften til altanen

Lys, luft og plads – vi forlænger din bolig ud i det fri. Hos Altan.dk beskæftiger vi os med altaner til eksisterende etageejendomme. Vi udskifter gamle slidte altaner til nye, og vi nyetablerer altaner på ejendomme, hvor der ikke tidligere har været altaner. Som altaneksperter varetager vi alle aspekter af en altansag fra indledende besigtigelse frem til aﬂevering af færdigt altanprojekt. Vi arbejder hver dag energisk på at realisere dine drømme om et ekstra uderum. Mere end 2.000 danske husstande årligt er ikke i tvivl. De nyder allerede livet på deres altan.

Æblegården | Næstvedvej 60 A | 4180 Sorø 57 60 83 03 | info@altan.dk | www.altan.dk

Ejendomsviden Praktiske oplysninger om de enkelte arrangementer kan ses på Ejendomsforeningen Danmarks hjemmeside – www.ejendomsforeningen.dk – under Kalender. På hjemmesiden bringer vi gerne information om arrangementer inden for branchen. Send oplysninger om arrangementet til info@ejendomsforeningen.dk – Mrk. Kalenderen arrangement ED Forum for ejendomsadministration

arrangement Kursus

Skimmelsvamp i boligen Kom til gratis møde i ED forum for ejendomsadministration og hør blandt andre ekspert Ole Munk fra Protox fortælle om problemer med skimmelsvamp i boligen.

Skatteforhold ved ejendomsinvesteringer Alle, der investerer i ejendomme, bør være opmærksom på de skatte- og momsregler, der ﬁndes på området. Udlejningsejendomme er et område med komplicerede momsfradragsregler og følgelig med relativt stor risiko for fejltagelser. Hensigten med kurset er at give deltagerne forståelse for skatte- og momsforhold ved ejendomsinvesteringer. Kursuslærere: Senior VAT Manager Heidi Lundsgaard, KPMG og senior Tax Manager Claus Pedersen, KPMG.

dato: 19. april 2007 | kl. 14.00-17.00 | København

arrangement ED Forum for ejendomsøkonomi Ejendomsobligationer - smart for hvem? Kom til gratis møde i ED Forum for ejendomsøkonomi: Udstedelse af ejendomsobligationer anvendes af flere store selskaber til finansiering af ejendomsinvesteringer. Ejendomsobligationerne supplerer gængs finansiering i banker mv. og selskabets egenkapital som yderste pant. Ejendomsobligationerne har været en stor succes for de udbydende selskaber, og mange obligationsejere har fået gode afkast. Men er ejendomsinvesteringer en god ide for investorer? V. Helle M. Breinholt, Breinholt Consulting, V. direktør Helle M. Breinholt, Breinholt Consulting, professor Michael Møller, Copenhagen Business School og profes-

dato: 25. april 2007 | 15.00-17.00 | København

dato: 02. maj 2007 | kl. 9.30-13.30 | Århus

arrangement Indekskonference Trends på ejendomsmarkedet – Indekskonference 2007 Hør blandt andet om resultater fra DEI/IPD Dansk Ejendomsindeks - status og trends. Resultater for ejendomsindeks 2006 præsenteres: Hvilke afkast har ejendomsinvesteringer givet? Hvordan ser det ud for de forskellige sektorer? Hvilke faktorer har haft størst indvirkning på udviklingen? Hvordan har ejendomme klaret sig i forhold til aktier og obligationer? V. Elin Magnusson & Christina Gustafsson, IPD Norden

dato: 02. maj 2007 | kl. 13.30-17.00 | Lyngby

arrangement Kursus

Småhuse Kursets formål er at give deltagerne et overblik og et praktisk kendskab til alle væsentlige problemstillinger om småhuse. Undervisningen er knyttet til eksempler og en ret omfattende praksis. Kursuslærere: Advokat Timmy Lund Witte og advokat Kristin Jonasson, Ejendomsforeningen Danmark.

Afståelse af erhvervslejemål Formålet med kurset er at give deltagerne kendskab til de særlige regler, der gælder om afståelse af erhvervslejemål. Både indholdet og retsvirkninger af lejelovens § 74 a og erhvervslejelovens § 55 om afståelse vil blive gennemgået. Kursuslærer: Adjunkt, ph.d. Louise Faber, Aalborg Universitet.

dato: 26. april 2007 | kl. 13.00-16.00 | København

dato: 08. maj 2007 | kl. 9.30-12.30 | Århus

Ny Kongensgade 15 1472 København K

ÅBENT ALLE HVERDAGE 10-15.30

Telefon 82 32 23 00 www.projektgalleri.dk

OBS: Projektgalleri Bedre Boliger kan være lukket grundet arrangementer. Ring og tjek hvis du planlægger et besøg!

GRATIS ADGANG

Boligforbedring Med fokus på funktionalitet, kvalitet, design og økonomi • • • • • • • • • • • •

Altaner Gårde Fælles internet, TV & telefon Facader og tage Vinduer og glasinddækninger Tilbygninger Tagboliger Tilstandsrapporter Bygningseftersyn Vvs- og elinstallationer Energirådgivning Indeklimarådgivning

Bascon A/S Åboulevarden 21 8100 Århus C Tlf. 8731 4400 Gentoftegade 35 2820 Gentofte Tlf. 3975 7000 www.bascon.dk Bascon er en rådgivende virksomhed, der med udgangspunkt i byggeriet arbejder med projektering og bygherrerådgivning, planlægning, projekt- og procesledelse, drift og miljø. FRI

Kvorning

Projektgalleri Bedre Boliger giver et spændende indblik i GI’s innovative boligudviklingsprojekter. På udstillingen kan du se ﬁlm, genstande og plancher fra en vifte af spændende projekter.

Afkastet fra ejendomme måles hvert år i DEI/IPD Dansk Ejendomsindeks, som er etableret af Ejendomsforeningen Danmark i samarbejde med IPD. IPD er en virksomhed med base i London, som har 20 års erfaring med at producere indeks og yde benchmarkservice. IPD offentliggør p.t. indeks i 20 lande. Deltagere i DEI/IPD Dansk Ejendomsindeks er: Aberdeen Property Investors, ATP Ejendomme A/S, C.W. Obel Ejendomme, DADES, Danica Ejendomme, Danske civil- og akademiingeniørers Pensionskasse,

Finanssektorens Pensionskasse, Foreningen Fast Ejendom – Dansk Ejendomsportefølje, iOG Denmark, Juristernes og Økonomernes Pensionskasse, KIRKBI A/S, Lægernes Pensionskasse, MP Pension, PenSam, PFA, Sampension, Slots- og Ejendomsstyrelsen, Steen og Strøm, Storken og Topdanmark Ejendom A/S. DEI/IPD Dansk Ejendomsindeks bygger på dataindberetninger for 1.222 ejendomme med en total kapitalværdi på knap 90 mia. kr.

Peter Frische, partner, analysechef og cand.polit fra Sadolin & Albæk A/S: Det næste års tid forventer vi, at priserne på erhvervsejendomme vil stige, dog mere moderat end de stigninger vi har set de to sidste år. Stigningerne i 2007 vil fortrinsvist skyldes stigninger i lejeindtægterne grundet lavere tomgang og stigende lejeniveauer.

Vi forventer forsat, at startforrentningen på gode kontor- og logistikejendomme vil falde, og at prisen dermed vil stige. Vi forventer ikke de store fald i startforrentningen på butiksejendomme, der primært har været efterspurgt af KS-investorer. Det skyldes, at den stigende rente har strammet budgetterne for investorer, der anvender høj grad af fremmedﬁnansiering.

Solveig Rannje, juridisk direktør, EjendomsInvest: Efter at det danske marked har været overophedet, forventer vi, at startafkastniveuerne vil normalisere sig i takt med den nu stigende rente. Der vil fortsat være efterspørgsel efter større ejendomme og porteføljer, idet der fortsat vil være en betydelig vækst i efterspørgslen fra institutionelle investorer og via direkte

investeringer fra børsnoterede selskaber og selskaber organiseret som mindre kommandit- eller aktieselskaber. Lejeniveauet for erhvervslejemål i Københavnsområdet vil være stigende som følge af den faldende tomgang for bl.a. kontor. Der vil opstå nye selskabsstrukturer og –former og en tendens til noterede produkter vil fortsætte, hvilket vi vil tage med i vore overvejelser.

Afkast fra investeringsejendomme 2006

De nye tal fra DEI/IPD Dansk Ejendomsindeks viser, at det igen i 2006 er boligejendomme, der har givet det højeste afkast – det var på 24,2 procent. Det høje afkast stammer fra værditilvæksten på 20,5 procent. Det direkte afkast for boliger er derimod nede på 3,1 procent, hvilket er historisk lavt. Også de andre sektorer har haft ﬁne afkast – alle med et noget højere direkte afkast end boligerne.

��

Direkte afkast

��

Værditilvækst

Totalt afkast fra investeringsejendomme 2000-2006 ��

��

Butikker

��

Kontor

Bolig

��

De seneste år har været gode år for ejendomsinvesteringer. Specielt har boligejendomme skilt sig ud med høje afkast. Det svarer ﬁnt til udviklingen på ejerboligmarkedet, hvor specielt ejerlejligheder er steget i pris. Fra 2005 til 2006 er der dog sket et væsentligt fald i afkastet fra boligejendomme. Det noget lavere afkast kan være det første tegn på en udvikling frem mod lavere værdistigninger og et boligmarked, der kommer ned i et mere naturligt leje i de kommende år. De andre sektorer viser pæne stigninger. Det ligger ﬁnt i tråd med de lave tomgangsprocenter for erhvervsejendomme, som vi har set på det sidste.

��

Ændring i markedsleje og påvirkning fra ændringer i afkastkrav 2006 ��

��

De høje værditilvækster, der ses i den øverste ﬁgur, stammer primært fra ændringer i afkastkrav. Mest markant ser det ud for boligejendomme, hvor markedslejen kun er steget minimalt, mens ændringerne i afkastkrav har haft meget stor betydning. Markedslejen for erhvervsejendomme er også kun steget beskedent – stigningerne ligger på omkring 2 procent.

��

Ændring i markedsleje

��

Påvirkning fra ændret afkastkrav

Se også de økonomiske nøgletal på side 22

Det totale afkast på ejendomsinvesteringer lå i 2006 på 17,8 procent. Det er næsten det samme afkast som i 2005, hvor niveauet var på 18,0 procent FORFATTER ANNE KAAG ANDERSEN FOTO JAN SOMMER

Afkastet på kontorer var også højt i 2006: Det totale afkast var på 16,0 procent. Det er væsentligt højere end det gennemsnitlige afkast i de 7 år, indekset har været beregnet; 9,8 procent. Det direkte afkast var næsten dobbelt så højt, som for boligejendommene; 6,0 procent, mens værditilvæksten var på 9,5 procent. Det var kontorerne i Københavns centrum og i havneområderne, der gav det højeste afkast i 2006. Også de øvrige sektorer har givet pæne afkast: Det totale afkast for butikker lå på 15,4 procent, mens det for øvrigt erhverv lå på 15,1 procent. Det er jo altid svært at spå – og især om fremtiden. Men som nævnt afspejler prisudviklingen for boligejendommene udviklingen på ejerboligmarkedet. Og her ser det ud til, at markedet har tabt pusten en anelse det sidste halvår efter nogle år med kraftige prisstigninger. Det kan let betyde lavere værditilvækster for boligejendomme de kommende år.

Det er værditilvæksten, der trækker det totale afkast så højt op. I gennemsnit var den på 12,0 procent, mens det direkte afkast lå på 5,2 procent. Det viser tal fra DEI/IPD Dansk Ejendomsindeks, der nu har opgjort afkast fra ejendomme i Danmark i syv år. Værditilvæksten var rekordhøj i 2006, om end den var næsten lige så høj i 2005. Den høje værditilvækst stammer primært fra ændringer i afkastkravene og kun i begrænset omfang fra stigninger i markedslejen. Det direkte afkast har derimod været støt faldende gennem næsten alle år og var i 2006 på det laveste niveau endnu målt. Det skyldes i høj grad den høje værditilvækst, der presser det direkte afkast i bund. Set over de seneste syv år har det totale afkast for ejendomme været på 11,5 procent. Det placerer ejendomme midt imellem de gennemsnitlige afkast fra obligationer på 5,0 procent og fra aktier på 14,6 procent.

For de øvrige sektorer er der en stor joker i form af regeringens forslag til skattepakke med ændringer af selskabsskattesatsen. Forslaget har skabt en del usikkerhed blandt aktørerne på ejendomsmarkedet.

Fakta DEI/IPD Dansk Ejendomsindeks produceres i et samarbejde mellem IPD og Ejendomsforeningen Danmark. Til indekset samles data ind fra et antal større ejendomsinvestorer. I 2006 dækker indekset 1.222 ejendomme svarende til en kapitalværdi på næsten 90 mia.

Fakta Få mere at vide Hør mere om resultaterne fra DEI/IPD Dansk Ejendomsindeks, når IPD og Ejendomsforeningen Danmark holder

Igen i 2006 var det boliger, der gav det højeste afkast – udelukkende drevet af en høj værditilvækst. Det direkte afkast er derimod meget lavt – helt nede på 3,1 procent Mønsteret svarer i høj grad til det, man så i 2005. Priserne på boligejendomme er specielt i København steget kraftigt. De har således langt hen ad vejen fulgt prisudviklingen på ejerlejlighederne i hovedstaden. Det er primært de ældre ejendomme, der er steget i værdi i 2006.

Indekskonference d. 2. maj kl. 13.30-17.00 Konferencen byder også på oplæg om den økonomiske udvikling og ejendomsderivater. Nærmere information og tilmelding på www.ejendomsforeningen.dk.

Electrolux Professional

Follow the wave

Kom ind og oplev en ny vaskeriverden pĂĽ www.electrolux.dk/laundrysystems.

Share more of our thinking at www.electrolux.com

GI har lavet partnerskabsaftalen Renovering 2010 med Realdania, hvor de begge har puttet 25 millioner kroner i kassen. Sidste år lavede de en stor interviewundersøgelse af aktørerne, der har med renovering af bygningsbestanden at gøre, som blev spurgt om, hvad der skal til, for at de kan lave mere effektiv renovering af husene i højere kvalitet og til lavere priser

En pengetank – der skal gøre en forskel Grundejernes Investeringsfond har fejret 40-årsjubilæum. Direktør Lars Axelsen gør sig her tanker om de forgangne år og fremtidens udfordringer FORFATTER CAMILLA BRESEMANN FOTO LARS BECH, DAS BÜRO

En højere boligstandard. Det er, hvad Grundejernes Investeringsfond, GI, har kæmpet for i 40 år, og derfor vil fonden gerne udbrede kendskabet til en lang række udviklingsprojekter om, hvordan man kan renovere godt og billigt. Direktør Lars Axelsen sidder på sit kontor og taler om den fond, der for 40 år siden blev nedsat ved lov, og som private udlejere har betalt til siden. - Vi er sådan en institution, som der ikke ﬁndes tilsvarende. Vi har haft mulighed for at opspare en pæn egenkapital over årene. Og uden disse penge var alle vores udviklingsprojekter nok ikke blevet lavet, fortæller Lars Axelsen. I dag er fonden en pengetank på knap en milliard kroner, som både bliver brugt til billige lån til medlemmerne og til nye udviklingsprojekter inden for renovering af bygninger. - Jeg tror, at vi kan være med til at booste en proces. Og måske kommer der noget, der aldrig ellers ville være kommet, eller på en hurtigere måde i form af nogle billigere og bedre varer på hylden og bedre viden og et bedre beslutningsgrundlag, siger Lars Axelsen. Og han er ikke i tvivl om, at fonden har gjort en forskel, gennem de 40 år den nu har eksisteret. Husene ser pænere ud, og boligstandarden er blevet højere i de private udlejningsejendomme. Fonden har i dag to hovedområder. Der er en udviklingsdel og en bankdel. Bankdelen administrerer den del af huslejen, der skal bindes til vedligeholdelse og forbedring. Desuden har udlejere, der har betalt til fonden, mulighed for at låne penge på meget favorable vilkår. - Det er som regel en udlejer, der kommer til os for at låne til et projekt. Men det sker også den anden vej rundt. Vi har samarbejdet med kommuner og lokaliseret ejendomme, der kan have interesse i vores hjælp med lån og ideer. Og dem har vi skrevet til, fortæller Lars Axelsen. Udviklingsdelen går ud på at forbedre boligmassen ved hjælp af forskning og projekter for at klarlægge, dels hvad der bedst kan betale sig, og dels hvad der er af muligheder for udvikling.

Blå bog

Grundejernes Investeringsfond vil gerne udbrede kendskabet til deres udviklingsprojekter, så de kan komme ﬂere til gavn, mener direktør Lars Axelsen

Lars Axelsen Født 1953. Student fra Sorø Akademi 1972. Cand.polit. 1979.

23 år i Boligministeriet, bl.a. som afdelingschef og medlem af Lejelovskommissionen. Direktør for GI, sbs og BvB siden 1.11.1998.

Der er gennem de seneste 10 år brugt 100 millioner kroner til projekter. Blandt andet om vinduer, tage og digital projektplanlægning. GI er også i gang med at lave en model til en vedligeholdelsesplan til dem, der ikke selv har udarbejdet en. Det projekt bliver færdigt senere i år. Og så kan Grundejernes Investeringsfond få lejere og udlejere til at samarbejde. Både i fondens bestyrelse og ude i ejendommene. - Det skyldes vel en fælles interesse i at få sat ejendommene godt i stand. Og man behøver ikke at snakke om husleje herinde, så der er ikke nogen egentlig modsætning, forklarer Lars Axelsen. Desuden mener han, at medarbejderne i GI har stor betydning for det gode samarbejde. - Det har bestemt meget med personegenskaber at gøre, og vi har erfaring med at snakke med folk. Det er måske meget godt, at der kommer en part udefra, og vi skal jo ikke tjene penge. Vi har kun interesse i at få sat ejendommene godt i stand, og det har udlejeren og lejerne grundlæggende også, forklarer han. Selv om grundejerne er tvunget til at betale til fonden, er de normalt ikke sure, viser en tilfredshedsundersøgelse, som rådgivningsﬁrmaet Advice A/S lavede sidste år. Faktisk havde Advice A/S aldrig tidligere oplevet så stor tilfredshed med service og faglige kompetencer i en undersøgelse, fortæller Lars Axelsen. Og det er der en naturlig forklaring på, mener han. - De har ikke noget valg, for sådan er loven. Men vi sørger for god kontakt og vejledning, at der er penge til rådighed at låne billigt, og det er nok der, de ﬂeste udlejere alligevel ikke synes, at det er så tosset, smiler han. Men undersøgelsen viste også, at det er uklart for mange mennesker, hvad GI står for. Derfor skal fonden gøres mere synlig for offentligheden.

- I forbindelse med vores 40-års-jubilæum åbner vi et projektgalleri, hvor vi har lavet nogle fantastisk ﬁne lokaler, som vi vil bruge til at udstille nogle af alle de mange projekter, vi har lavet, fortæller Lars Axelsen. Galleriet skal både være åbent for den brede offentlighed og for mødearrangementer. - Vi vil godt kommunikere mere ud, hvem vi er, og specielt vise alle udviklingsprojekterne, så det kommer mere bredt ud. Jeg forventer, at vi vil være lidt mere udadvendte fremover, siger direktøren. Galleriet vil bestå af en varig udstilling om GI og en temaudstilling over forskellige projekter.

Fakta GI har fem hovedopgaver 1. Administrerer de penge, der bliver indbetalt efter boligreguleringslovens §18b og lejelovens § 63a. 2. Tilbyder billige lån til renovering og vedligeholdelse. 3. Gennemfører vedligeholdelsesarbejder, som ikke er udført af ejeren på trods af påbud fra huslejenævnet. Sidste år var der 25 sager. 4. Tæller hvor mange ’klip i kørekortet’ en udlejer får. Det er huslejenævnet, der uddeler klip. Efter tre klip risikerer en udlejer at få tvangsadministreret sin ejendom. Der er i dag fem verserende sager af den art. 5. Gennemfører innovative udviklingsprojekter. GI har mulighed for at bruge op til 20 procent af renteindtægterne til udvikling.

Sæt nye standarder for forbrugsmålingen

Brunata Futura+

Intelligent forbrugsmåling. Intelligent design. Kig ind i fremtiden på www.brunata.dk

- sætter standarden for fremtidens forbrugsmåling

Formanden for Nørrebro Handelsforening, Johnny Beyer, slap med lidt grafﬁti på sin butik, da politiet ryddede Ungdomshuset og gaderne efterfølgende stod i ﬂammer

FORFATTER CAMILLA BRESEMANN FOTO HENNING HJORTH

Kl. 7.00 d. 1.3.2007. En klokradio sætter i gang med morgennyhederne. Manden i sengen slår øjnene op. Han er 47 år og hedder Johnny Beyer. Han bliver liggende. Dagens første tanke går på den nye malerbutik i Sydhavnen, som han skal overtage i dag og begynde at sætte i stand. Den næste tanke går mod Nørrebro, hvor han i forvejen har en Flüggerbutik på Nørrebrogade, som han har haft i 23 år. Ikke langt fra Jagtvej 69, hvor de unge nu bor som besættere i Ungdomshuset, og hvor politiet når som helst kan rydde det. - Bare det ikke bliver i dag, de rydder Ungdomshuset, når han lige at tænke, før ophidsede stemmer i radioen beretter om en helikopter på taget af huset. Jo, rydningen er i

gang. Det er helt sikkert, lyder det fra radioen. Johnny Beyer springer ud ad sengen. Det er bare den værst tænkelige dag, for han får travlt i den nye butik. Imens begynder rækker af hollændervogne for fuld udrykning at køre mod Nørrebros Runddel, og sortklædte unge med had i øjnene får oplysninger gennem sms-kæder og valfarter til Nørrebro. Kl. 11.00 d. 1.3.2007. Der lyder råb lidt længere oppe ad Nørrebrogade. Aggressive råb. Jeanette Petersen skynder sig at tage ﬂagene på facaden og gadevarerne ind i butikken. Hun har arbejdet i Johnny Beyers Flüggerbutik i ﬁre et halvt år.

morgen. Og forleden solgte hun maling til Det frie Gymnasium, der skulle male en kiste til en støttedemonstration for „Ungeren“. Desuden har hun og Johnny Beyer i forvejen nøje aftalt, hvad hun skal gøre i tilfælde af ballade, den dag huset bliver ryddet. Råbene kommer tættere på. Hun er alene i butikken. Jeanette Petersen låser glasdøren og stiller sig på trappen ned mod baglokalet. Der er hun tæt på døren ud mod gården, hvis hun får brug for at ﬂygte. Et højt knald nærmest ﬂænger luften, da en brosten bliver hamret ind i vinduet på Arbejdernes Landsbank på den anden side af gaden. Ruden splintrer. En ung mand med et sort tørklæde hamrer hidsigt den samme

Den unge kvinde er ikke bange, for hun er vant til miljøet omkring Nørrebro, og hun kender de unge. Hun solgte fem par handsker til nogle af dem, da hun åbnede butikken denne

brosten ﬂere gange ned i bankens udendørs pengeautomat. Hjertet banker hurtigere, mærker Jeanette Petersen. Men hun er stadig ikke rigtig bange.

BYGGERÅDGIVNING

VI SØGER...

Ejendomsadministratorer og projektleder LEA Ejendomspartner søger ejendomsadministratorer til Herlev og Esbjerg

LEA Byggerådgivning søger Projektleder

Du kommer til selvstændigt at varetage en ejendomsportefølje af udlejningsejendomme samt ejer- og andelsboligforeninger med de opgaver og udfordringer, der ligger heri, blandt andet løbende kontakt med ejere, lejere, banker, offentlige myndigheder m.ﬂ., udarbejdelse, udsendelse og regulering af forbrugs- og varmeregnskaber, lejeopkrævning og restancestyring m.m. Vi ser meget gerne, at du har ﬂere års erfaring indenfor ejendomsadministration og har kendskab til lejeloven/juridiske kompetencer og/eller til det regnskabsmæssige område.

Som projektleder vil du få ansvaret for byggesager fra start til slut. Høj kvalitet og service er nogle af de værdier, som skal kendetegne din måde at arbejde på. Du skal selvstændigt kunne gennemføre en byggesag fra start til slut herunder at varetage løbende kundekontakt. Vi forestiller os, at du har 5-10 års erfaring indenfor rådgivende ingeniørvirksomhed eller lignende. Du er struktureret og disciplineret i dit daglige arbejde.

LEA er et ejendomsadministrationsselskab, der beskæftiger 45 personer, med kontorer i Herlev, Århus, Esbjerg, Kolding og Malmø. LEA administrerer alle typer af ejendomme, herunder udlejningsejendomme, ejerforeninger og andelsboligforeninger. LEA er en virksomhed, der ledes ud fra værdibaseret ledelse som er kvalitet, service, troværdighed, værdiskabende og arbejdsglæde. Læs mere om stillingerne og LEA på www.lea.dk, hvor du kan søge stillingerne. Du er også meget velkommen til at kontakte HR chef Henrik Johannisson på 38 77 05 08 eller hj.113@edc.dk

www.lea.dk ejd.adm_187x134.indd 1

28-03-2007 09:28:27

Så bliver der helt stille. Ubehageligt stille, tænker hun. Døren er stadig låst.

- Er du ikke Johnny Beyer?, spørger en cyklist og standser op. Johnny nikker. - Jeg synes virkelig, du gør et godt stykke arbejde, siger cyklisten og kører videre. Johnny Beyer har forsøgt at mægle i konﬂikten mellem de unge og politikerne, fordi de unge bad ham om at være deres repræsentant. Men det kom aldrig til et forlig. Johnny går ind i banken med det splintrede vindue. Han drikker kaffe med de få medarbejdere, der er tilbage. Resten blev bange og tog hjem, da de unge gik amok udenfor. - Jeg håber virkelig, at de får lukket huset ordentligt, så de unge ikke kommer tilbage på mandag, sukker en bankmand. En anden ansat er ved at bære computerskærme ned i sikkerhed i kælderen. Solen skinner, og alt ånder fred, selv om

Kl. 12.20 d. 1.3.2007. Johnny tager sin mobil og ringer til et indkodet nummer, mens han går videre op ad Nørrebrogade. Det er til en af de unge, men personen svarer ikke. Johnny Beyer har ført mange samtaler med de unge gennem tiden. De har ofte siddet i hans baglokale og drukket kaffe og snakket om situationen. Han holder ikke med dem. Heller ikke med politikerne. Han står lige i midten, men han synes, det er trist, at der nu er fjernet et af mangfoldighedselementerne på Nørrebro. - Hvis man har viljen til at ville, har man også evnen til at kunne. Og Ritt kunne godt have udvist reel vilje til at løse det her. Det kunne de unge nu også, siger han. Efter optøjer i 1999 rasede Johnny Beyer mod Ungdomshuset og krævede det fjernet. Nogle år senere skiftede han radikalt mening og betegnede det som „kvarterets kulturelle baghave”. Holdningsændringen kom efter

Kl. 11.45 d.1.3.2007. Københavns Radio gløder af nyheder om situationen på Nørrebro. Johnny Beyer har forladt sin nye malerbutik og har nu parkeret sin bil i en sidegade lidt væk fra Nørrebrogade. Han må hen og passe på den butik, der er placeret lige i kampzonen. Og følge kampen om det ungdomshus, han selv har involveret sig meget i. Jeanette Petersen låser døren op for ham. Nørrebro er faldet midlertidigt til ro igen. Johnnys mobiltelefon ringer. Det er en journalist fra „Go‘ aften Danmark”. Telefonen har kimet hele formiddagen, hvor mindst 15 journalister har villet høre om de forretningsdrivende på Nørrebrogade. Johnny Beyer har været formand for Nørrebro Handelsforening i 16 år. Han går ud på gaden for at tage bestik af situationen.

luften sitrer af spænding. Johnny Beyer takker for kaffen og går ud på gaden igen. Han begynder at gå op ad Nørrebrogade mod runddelen. Blåklædte betjene står overalt og spejder. En stor container ligger væltet midt på gaden. Ituhakkede sten ligger spredt overalt. Og hvor er Ritt Bjerregaard henne nu, tænker han. Johnny Beyer har indædt forsøgt at få hende i tale igennem de seneste måneder som mægler i konﬂikten mellem de unge og politikerne. Men hun kontaktede ham aldrig. Han går forbi nærpolitistationen, der er lukket. Facaden er fuldstændig dækket af uigennemtrængelige skodder. - Da den åbnede, sagde politiet ellers, at det aldrig ville få sådan nogle skodder. Men det har de fået, og det har de unge også skrevet om på deres hjemmeside, konstaterer han.

dialog med de unge, der dels kunne argumentere for deres sag, og dels viste ansvarsbevidsthed over for de socialt svagt stillede på Nørrebro. Oppe ved runddelen stopper Johnny Beyer op. Der står et par enkelte unge og i hundredvis af betjente. Ellers sker der ikke meget. Det virker som stilhed før storm. Det skal det også vise sig at være. Johnny Beyer går ind i boghandleren, som Uwe Brodersen ejer. Uwe er sekretær i handelsforeningen, og han sidder i sit baglokale og ser ud på bagsiden af Ungdomshuset, hvor skiltet med „Ruth, det er ikke slut” hænger underligt forladt på taget. Han har været Johnny Beyers sparringspartner gennem mange år og bestyrelsesmedlem i handelsforeningen. - Der dør jo en mangfoldighed på Nørrebro i dag, siger han, mens Johnny Beyer skærer en skive af et franskbrød, der står på bordet.

�� 30

��

De unge er kommet næsten dagligt i boghandleren, hvor de har kopieret deres publikationer på butikkens kopimaskine. Uwe er på fornavn med mange af dem. Kl.12.40 d. 1.3.2007. Johnny Beyer er tilbage i sit baglokale. Han tager en tår af en Coca Cola Zero og tjekker dagbladenes hjemmesider. Og ungdomshusets. Alle advarer om en kommende krig i gaderne. - Vi er mange, der betaler festen, og det har vi ikke lyst til. I december kostede kampene et par millioner, og butiksejerne er urolige for, hvad der vil ske nu. Vi håber det bedste, men frygter det værste, siger han. Men lige nu er der stille, så Johnny vælger at tage tilbage til den nye butik, hvor arbejdet venter. Forude venter nogle af de værste gadekampe i Københavns historie, men det ved han ikke endnu. Kl.9.00 d. 2.3.2007. Det er morgen. Flammerne fra nattens bål kan stadig ses ﬂere hundrede meter væk. Bussen stopper lige før Dronning Louises Bro, for den kan ikke køre

Kl.9.45 d. 2.3.2007. Vejarbejdere i gule dragter arbejder indædt på at fylde de udbrændte huller i vejen. Renovationsvogne har allerede fjernet kasteskyts, udbrændte containere og andre objekter fra vejen og fortovet. Kun vandpytterne, der stadig er hvide af maling, vidner om nattens krig. Og så den udbrændte bil om hjørnet. Johnny Beyer går ind i sin Flüggerbutik, men han har møder omkring den nye butik

En måned senere. Det var hektiske dage, hvor Nørrebro igen kom på forsiderne verden over, reflekterer Johnny Beyer over de dage i begyndelsen af marts, hvor Ungdomshuset blev ryddet og Københavns gader blev forvandlet til krigszone. Men kampene gik præcis, som han havde forventet, og var lige så voldsomme, som han havde advaret om. Hans egen butik gik fri af skader, men han mistede en omsætning på omkring 50.000 kroner. Den 47-årige farvehandler synes, at det var uansvarligt af politikerne at lade det komme så vidt. Han har mistet respekten for dem. Men han snakker stadig meget med de unge, for flertallet af dem er fredelige – han har aldrig sympatiseret med de voldelige. De unge har begyndt en indsamling til fordel for de uskyldige ofre i konflikten, og de har bedt Johnny Beyer om at administrere udbetalin-

resten af dagen, så han kører igen kort efter. Oppe omkring Ungdomshuset står politiet fortsat talstærkt. Husets dage er talte, men det ved de unge ikke endnu.

gen. Han vil fortsat støtte et nyt ungdomshus på Nørrebro, og det vil de ﬂeste andre i kvarteret også, erfarer han. Både dem med og uden ring i næsen.

ind på Nørrebrogade. Jeanette Petersen stiger ud og går resten af vejen hen til butikken. Der lugter brændt, og hun frygter det syn, der venter hende. Men hun har ikke meget at frygte, viser det sig. Lidt grafﬁti på skodderne og seks manglende brosten foran butikken. Hun åbner op, som hun plejer. Rundt om hjørnet står en udbrændt bil, hvor der kun er det svedne skrog tilbage.

JA TAK ... til nye kolleger! Vil du være en del af branchens bedste arbejdsplads? Mød os over en kop kaffe og lad os tale om dine muligheder hos os. Ring til Helene Tjellesen på 8833 2651.

Læs mere om os på www.kuben.dk/ejendomsadministration EJENDOMSADMINISTRATION - DRIFT & VEDLIGEDHOLD WWW.KUBEN.DK

internationale nyheder

Handelen med ejendomsderivater tager fart FORFATTER ROLF NORSTRAND Med udgangspunkt i de indeks for afkast på fast ejendom i England, som produceres af IPD, Investment Property Databank, er der i 2006 sket en kraftig vækst i handelen med ejendomsderivater i London. Der er nu omkring 15 banker i London, der har tilladelse til at handle ejendomsderivater. De ﬂeste ejendomsderivater er indgået med udgangspunkt i indekset for det samlede afkast på det engelske ejendomsmarked. Inden handelen rigtigt kom i gang, var der megen snak om, at man nok i første række ville handle derivater med udgangspunkt i indeks for delmarkeder som kontorejendomme eller detailhandelsejendomme, men i praksis er det altså blevet til forholdsvis få handler på indeks for delmarkederne.

Den merpris over LIBOR, som sælgerne af et fremtidigt ejendomsafkast har opnået på de indgåede handler – det såkaldte „spread“ – har været kraftigt faldende. Det er nu væsentlig billigere at opnå de kommende års afkast fra engelske ejendomme gennem ejendomsderivater end gennem direkte eller indirekte ejendomsinvesteringer i England. Denne udvikling afspejler, at der blandt markedsdeltagerne er en udbredt forventning om, at ejendomsmarkedet i England vil udvikle sig negativt i de kommende år. I første kvartal 2007 er der handlet de første ejendomsderivater på basis af IPD’s indeks for henholdsvis det franske og det tyske ejendomsmarked. Handelen med ejendomsderivater i USA har indtil nu været hæmmet af, at man ikke har så gode og anerkendte indeks for afkastet på fast ejendom som her i Europa. Men i marts 2007 har ﬁre store banker ind-

27 års erfaring i rådgivning med

BYGNINGSBYFORNYELSE

gået en aftale med National Counsil of Real Estate Investment Fiduciaris om at etablere et marked for ejendomsderivater på basis af deres indeks. Så der er en forventning om, at markedet nu vil udvikle sig hurtigt i USA.

Fakta Ejendomsderivater Et ejendomsderivat er en byttehandel mellem to parter – hvor den ene typisk er en bank – hvor den ene part lover modparten et fremtidigt afkast, der svarer til den fremtidige udvikling i et ejendomsindeks, og hvor den anden part lover et fremtidigt afkast, der er bestemt af det fremtidige renteniveau. I Huset nr. 8, oktober 2006 er der givet en mere fyldig beskrivelse af ejendomsderivater.

ERHVERVSMÆGLERNE Boligudlejningsejendom Lyngby

Tilstandsrapporter Drift og vedligehold Projektering og tilsyn Tagboliger Bygningskonstruktioner Tekniske installationer Altaner og tagterasser Bygningsrenovering

Sag nr. 7492. I attraktivt boligområde i Lyngby udbydes hyggelig og velordnet boligudlejningsejendom til salg, indeholdende 16 stk. 1 -2 vær. beboelseslejligheder. Fremstår med pudsede, malede facader og tagbelægning af tegl. Vinduer er udskiftet til termovinduer. Opvarmning ved oliefyret centralvarmeanlæg. Ledig lejlighed på 62 kvm. til købers disposition.

��

Årlig lejeindtægt kr. 522.000. Indestående i GI kr. 630.000,00. Pris kontant kr. 17,5 mio.

Lundsgaard Johansen ..... ....

��

Stats.aut. ejendomsmæglere og valuarer MDE Toldbodgade 55,1253 København K Tlf. 33 14 16 11 Fax 33 32 20 42 E-mail: lj@lundsgaard-johansen.dk www: lundsgaard-johansen.dk

â&#x20AC;&#x153;Be careful when you choose your partner for German property investmentsâ&#x20AC;? Look for experience of the ins and outs of the German market

Look for a good deal and a good network

Look for due diligence in every aspect of the word

Thor Stevnss Real Estate Services have worked in the German property market for years. We know the pros and cons of investments in various parts of Germany, we analyse and evaluate hundreds of German properties, yet we usually end up recommending or buying only very few. We use our knowledge and know-how to represent and buy optimally for our investors.

Thor Stevnss Real Estate Services have established a direct network with property companies and property owners whom we know and trust. We find and negotiate properties matching your investment profile and provide you with the best financing partners. Furthermore, we have efficient partnerships with English-speaking companies for administration, maintenance and development. All our contracts are offered in dual-language.

Thor Stevnss Real Estate Services have been dealing in real estate for 30 years. We offer technical due diligence, legal due diligence and macro as well as micro analysis of the location, including an evaluation of the future development for the property. Long term investment budgets document rental income, running costs, financing costs (DCR ratios) and cash flow.

Know-how that produces results www.stevnss.com

��

Medlem af Tekniq Installatørernes Organisation

Aut. kloakmester

B. ANDERSEN & LASSEN A/S Skjulhøj Allé 20 . 2720 Vanløse Telefon 38 71 55 11 . Fax 38 71 56 88



38 71 55 11

Microsoft® C5 Danmarks mest solgte økonomisystem med mere end 70.000 virksomheder Nu med komplet integreret

EJENDOMSADMINISTRATION administration - drift - vedligeholdelse LMN Ejendom er en integreret brancheløsning i Microsoft C5, som giver mulighed for at håndtere hele ejendomsadministrationen fra oprettelse af lejekontrakter for alle typer lejemål, opkrævning af depositum, forudbetalt husleje, den periodiske opkrævning af leje, håndtering af de løbende omkostninger på ejendommen, til lejer fraﬂytter og der laves ﬂytteafregning. Desuden automatisk håndtering af varslinger m.m. Kort sagt er det opbygget så det letter hverdagen mest muligt. ®

Modulet LMN Ejendom er udviklet af LM Netcon Læs mere på www.Lmnetcon.dk eller kontakt os på 70 22 06 30 eller ejendom@Lmnetcon.dk

Er alle forhold med i kontrakten? Hos Lett Advokatﬁrma får du rådgivning om alle aspekter af entrepriseret, lejeret og overdragelse af fast ejendom – baseret på en omfattende ekspertise og mange års erfaringer. Vi deltager aktivt i forhandlinger og udformning af kontrakter, og vi rådgiver i forbindelse med udbud af bygge- og anlægsopgaver. Kontakt advokat Jes Rosenvinge (jro@lett.dk) eller advokat Michael Holsting (mho@lett.dk) for en uforpligtende drøftelse af, hvordan vi kan hjælpe dig.

Lett Advokatﬁrma Rådhuspladsen 4

Lett Advokatﬁrma er resultatet af sammenlægningen af

DK - 1550 København V

Lett & Co., Lett, Vilstrup & Partnere og Norsker & Jacoby’s

Tlf.

33 77 00 00

afdeling for fast ejendom. Vi beskæftiger mere end 270

Fax

33 77 00 01

medarbejdere, heraf over 140 advokater og advokatfuld-

mægtige, og er blandt Danmarks førende advokatvirk-

lett@lett.dk

somheder.

www.lett.dk

nyt fra Ejerlejlighedernes Landsforening

FORFATTER SUSANNE RENDTORFF

Generalforsamlingen er som i alle andre foreninger ejerforeningens øverste myndighed. Bestyrelsen vælges af ejerforeningen til at forestå den reelle og daglige ledelse. Bestyrelsen kan ansætte en administrator til hjælp i arbejdet. Da det er bestyrelsen, der ansætter administrator, har bestyrelsen også instruktionsbeføjelse og kontrolforpligtigelse over for administrator. Der kan være tinglyst individuelle vedtægter, men udgangspunktet er, at det er normalvedtægten, der er gældende. Den gælder nemlig i alle ejerlejlighedsforeninger, hvor der ikke er tinglyst en individuel vedtægt. Sædvanligvis følges de almindelige principper fra normalvedtægten i store træk i individuelle vedtægter. Valg af bestyrelse. Efter normalvedtægtens § 8 vælges bestyrelsen ved simpelt ﬂertal efter fordelingstal på ejerforeningens generalforsamling. Formanden vælges særskilt, og bestyrelsen består som oftest af 4 medlemmer inkl. formanden – desuden vælges, hvis muligt, to suppleanter. I mindre ejerforeninger kan antallet komme under 4, enten fordi antallet af lejligheder er under 4, eller fordi ejerforeningens medlemmer ikke ønsker at indgå i bestyrelsesarbejde. Næstformanden vælges af bestyrelsen, når den konstituerer sig. Det er et krav, at man skal være myndig for at kunne vælges til bestyrelse, men man behøver ikke at have bopæl eller udøve erhvervsvirksomhed i ejendommen, hvis man er valgbar. Hvis ejeren er en juridisk person, kan denne repræsenteres i bestyrelsen ved en person, der er medlem af de ledende organer. Bestyrelsen er beslutningsdygtig, når mere end halvdelen af bestyrelsen, herunder formanden eller næstformanden, er til stede. Indkaldelse. Bestyrelsen indkaldes af formanden, og et møde er beslutningsdygtigt, når formanden plus to medlemmer er til stede. Der indkaldes, så ofte der er anledning til det. I tilfælde af formandens forfald indkalder næstformanden ligesom der indkaldes når to medlemmer ønsker det. Beslutninger træffes med almindeligt ﬂertal blandt de tilstedeværende. Står stemmerne lige, bliver formandens og ved hans forfald næstformandens stemme udslagsgivende. Er der ansat en administrator, har han ingen selvstændig adgang til at indkalde bestyrelsen, og han har heller ikke krav på at blive indkaldt til møderne. Der udarbejdes et referat af møderne. Arbejdsopgaver. Bestyrelsen er valgt til løbende at varetage fællesskabets og ejerforeningens interesser. Bestyrelsen skal også sørge for, at der udarbejdes et budget og føres forsvarligt regnskab over de på fællesskabets vegne afholdte udgifter og indtægter.

Efter normalvedtægten udarbejder bestyrelsen tillige en vedligeholdelsesplan for ejendommen og en husorden med almindelige ordensregler til godkendelse på generalforsamlingen. Men det er afgørende, hvilken praksis man har i ejerforeningen. Nogle ejerforeninger overlader alt til bestyrelsen eller administrator, og i andre ejerforeninger behandles alt på generalforsamlinger. Udgangspunktet er, at bestyrelsen skal tage sig af de daglige og løbende forhold og gennemføre generalforsamlingens beslutninger. Herudover skal bestyrelsen føre tilsyn med ejendommens tilstand og gøre generalforsamlingen opmærksom på, hvis der er påtrængende vedligeholdelsesopgaver. Herefter er det op til generalforsamlingen at prioritere, hvilke opgaver man ønsker løst først, og på hvilken måde. Forsikringer. En af bestyrelsens vigtige opgaver er at sikre, at ejendommen er fornuftigt forsikret, herunder sikre at der er dækning for væsentlige forhold, at der er brandforsikret og ansvarsforsikret, og at forsikringen svarer til det, man har besluttet i ejerforeningen. Det er en god ide at sikre, at der er dækning for råd og svamp, og at sikre, at ejendommen ikke er underforsikret. Det er også en god ide at tegne en ansvarsforsikring vedr. bestyrelsesmedlemmerne. Økonomi. En af bestyrelsens vigtigste opgaver er at sikre økonomien. Den skal sikre, at der opkræves bidrag og reageres, når indbetalingerne ikke indgår, herunder sørge for sædvanlig inkasso, hvis ikke de almindelige bidrag indgår. Det kan ske ved, at der ansættes en administrator eller vælges en kasserer. Bestyrelsen bør også sikre, at der træffes foranstaltninger, der kan sikre ejerforeningens økonomi. Initiativer. Bestyrelsen bør således træffe initiativ til, at ejerforeningen sikres for gæld til fællesskabet. Det kan ske på ﬂere måder ved ejerpantebreve, ved sikkerhedsbeløb eller ved, at vedtægterne lyses pantstiftende for et passende beløb, f.eks. et beløb svarende til et års fællesbidrag. Bestyrelsen bør også sikre at der foretages en undersøgelse af og vurdering af ejendommens tilstand, og at det oplyses hvilke arbejder, der må anses for påkrævede i denne forbindelse, og hvilke omkostninger, der må påregnes i denne forbindelse. Det er generalforsamlingen, der skal træffe beslutning herom, men initiativet bør udgå fra bestyrelsen. Husorden og vejledning. Ejerforeningen kan lade udfærdige en husorden, og det er en god ide at lade udarbejde en vejledning om, hvad der hører til ejerforeningens vedligeholdelse, og hvad der hører til den enkelte lejlighedslejers vedligeholdelse, ligesom det er en god ide at oplyse om, hvilke håndværkere ejendommen normalt benytter. Et velkomstbrev eller en folder til nye ejere kan informere om: vicevært, husorden, administration, bestyrelse, træffetider, telefonnumre og meget mere.

Delegeretmøde

Ældreboliger på Bornholm

Tirsdag d. 24. april 2007 holder vi delegeretmøde i Ejerlejlighedernes Landsforening. Der bliver udsendt særskilt indkaldelse til medlemsforeningerne.

Tilmelding nødvendig. Skriftlig tilmelding kan ske til sekretariatet

Østersøens perle er ved at blive en pensionist-ø, og det har konsekvenser for byggeriet. Totalbyg Entreprise A/S i Rønne tænker ældrevenlige løsninger ind i alle nye boliger, firmaet bygger. – Cirka 80 procent af de boliger, vi sælger, er til ældre mennesker. De er ikke blot bornholmere, men også folk der flytter hertil for at nyde alderdommen, siger direktør Flemming Olsen, som stiftede firmaet i 1976. Totalbyg Entreprise A/S både bygger, udlejer og administrerer boliger. I dag administrerer de 500 enheder. Flemming Olsen oplever en stor efterspørgsel på

byggegrunde at få fat i. Han er bekymret for øens udvikling, og han frygter, at manglen på velegnede byggegrunde er med til at holde yngre generationer væk fra Bornholm. – Vi støvsuger øen for grunde, men der er ikke mange at ﬁnde. Vi holder øje med gamle bygninger, som måske kan rives ned, og kontakter ejerne for at opkøbe. Manglen på grunde er selvforstærkende. Hvis en kommune vil have udvikling, bør den have grunde at udbyde, siger Flemming Olsen. Ifølge Danmarks Statistik er tilﬂytningen af personer over 60 år i stigning mens andelen af øens beboere i den arbejdsdygtige alder og børn

senest d. 20. april 2007.

boligerne, men stort set ingen

er faldende.

Mødet ﬁnder sted Nørre Voldgade 2, 3. kl.16.30. Programmet ser således ud: Kl. 16.30 Vedligeholdelse og tilstandsrapporter v. Ingeniør Yilmaz Sahin Kl. 17.10 Ejerforeningens ledelse/spørgsmål v. sekretariatschef Susanne Rendtorff Kl. 17.30 Pause m. sandwich og vand Kl. 18.00 Delegeretmøde Kl. 19.00 Afslutning Vi kommer ind på: - Beslutningsprocessen - Den faktiske fremgangsmåde - Økonomien

��

SPECIALISTER I EJENDOMSADMINISTRATION

��

Sammenhæng

��

Vores styrke. Din fordel

��

manditselskaber, butikscentre, ejer- og andelsboligforeninger. Vi skaber sammenhæng mellem disse kompetencer:

ADMINISTRATION TEKNIK REGNSKAB UDLEJNING PROJEKT JURA CENTER

�� ....

• • • • • • •

.....

DATEA tilbyder alle services inden for moderne ejendomsadministration til institutionelle og private investorer, kom-

�

DATEA er blandt Danmarks største ejendomsadministratorer med 200 veluddannede og engagerede medarbejdere. Rekvirer vores brochure på 45 26 01 02, datea@datea.dk eller datea.dk

36 8476 91x134 Annoncer indd 1

24/01/07 13:17:34

��

www.a4law.com co

FAST EJENDOM UDEN LØSE ENDER

a4 Advokatfirma rådgiver om juridiske, kommercielle og finansielle forhold med speciale inden for fast ejendom, herunder entreprise- og lejeret. Vores specialiserede fast ejendomsteam er på syv advokater, som alle har solid erfaring og netværk. Flere kommer til hvert år. Sidste år sikrede vi overdragelse af over 100 erhvervs- og boligudlejningsejendomme til en samlet værdi af ca. 2,5 mia. kr. Vores klienter er bl.a. private og børsnoterede ejendomsselskaber, developere, finansierings- og administrationsselskaber samt erhvervsmæglerfirmaer.

KØBENHAVN ODENSE

Østergade 16 1100 København K

Jernbanegade 14, 1

Tel. +45 70 20 18 10

KØBENHAVN ODENSE

5000 Odense C

www.a4law.com

Østergade 16 1100 København K

Jernbanegade 14, 1

Tel. +45 70 20 18 10

5000 Odense C

www.a4law.com

Selvom vi er i øjenhøjde med vores klienter, mister vi aldrig overblikket.

kend din boligpolitiker

10 spørgsmål

til Bjarne Laustsen (S) Hvad prioriterer du selv i en bolig? Jeg prioriterer, at der er nogle gode rum. Der er generelt sket en ændring med de rum, vi bruger mest. Køkken, bad og kontor skal være større. Vi har en kæmpe stor stue i vores hus, og det er jo dårlig prioritering, for den bruger vi mindre og mindre. Til gengæld har jeg bygget en udestue, som vi bruger rigtig meget, og som forlænger sommeren. Det er rigtig lækkert. Vi har en grund, der ligger ud til Rebild bakker, og vi har en kanon udsigt.

Nyudnævnt boligordfører Bjarne Laustsen (S) arbejder på et nyt udspil til boligpolitikken, der ventes offentliggjort om et halvt til trekvart år

FORFATTER CAMILLA BRESEMANN FOTO JAN SOMMER

Bjarne Lausten er født i 1953. Er uddannet maskinarbejder og har blandt andet undervist på Metalskolen Jørlunde. Han kom første gang i Folketinget i 1992-1994 som stedfortræder for et medlem, som blev dræbt i et traﬁkuheld. Blev valgt ind fra Nordjyllands Amtskreds i 1998 og har siddet i Folketinget siden. Bjarne Laustsen har primært beskæftiget sig med arbejdsmarkedspolitik, og overtog boligordførerskabet fra René Skau Björnsson i februar i år. Han vil følge samme linie og videreudvikle den socialdemokratiske boligpolitik. Hvad betyder din bolig for dig? Den betyder uendelig meget, for vi bruger 7080 procent af vores tid indendøre. Men jeg får mindre og mindre at sig i mit hjem. Det er jo fruen, der bor i huset i Nordjylland, og jeg er kun på besøg i weekenden, fordi jeg arbejder på Christiansborg. Så jeg forsøger at sætte mit personlige præg på mit kontor i stedet. Hvordan bor du selv? Som folketingsmedlem er jeg lidt atypisk, for jeg har tre boliger. Et parcelhus i Støvring på 175 m2 og en andelsbolig på Vesterbro i København og så mit kontor på Christiansborg. Men jeg har også en campingvogn, for jeg er opstillet i Frederikshavn, og om sommeren står den ofte der, når jeg er rundt i kredsen.

Hvad er din værste boligoplevelse? Jeg har kun haft gode oplevelser. Men jeg boede på et værelse, mens jeg var i lære i Aalborg, hvor tapetet hang i laser. Jeg boede der ikke så længe. Hvor vil du aldrig selv bo? Jeg tror ikke, at der decideret er nogle steder, jeg ikke vil bo. Jeg vil hellere vende det om og sige, at der er nogle steder, jeg gerne vil bo. Tæt på naturen i det åbne land og måske med noget vand. Det må ikke være en osteklokke. Hvad vil du sige til at bo i en ghetto? Det vil jeg ikke afvise, hvis jeg skulle flytte til området. Jeg synes ikke, at det er så forskelligt fra, hvor jeg bor på Vesterbro. Men jeg vil være med til at stille krav til forbedringer. Hvad vil du som politiker gerne opnå på boligområdet? At der er en lige og fair adgang til boligmarkedet, således at vi har et rimeligt udbud af boliger, der er til at betale. Jeg synes, at det er beskæmmende, at ganske almindelige mennesker ikke kan bo i den by, hvor de skal arbejde. At huslejeniveauet og løn ikke hænger sammen. I universitetsbyer er det faktisk et problem, at mange er nødt til at flytte udenfor byen. Det er vigtigt, at det er en blandet gruppe, der bor i byen, og at der også er børnefamilier. Det er synd, at man affolker byen på den måde. Vi skal også have lige forhold for lejere i den private og den almene sektor. Jeg kan se, at der er problemer i dag, og der vil jeg gerne i fællesskab finde en løsning. Vi skal lave lovgivning for de svageste og mod de brodne kar.

Hvad er din største politiske sejr på boligområdet? Jeg har haft en lille sejr efter en høring om skimmelsvamp i februar, hvor en familie fra Hasseris i Aalborg fortalte om deres erfaringer og problemer med skimmelsvamp i deres bolig. Efterfølgende ringede jeg til borgmesteren i Aalborg og snakkede om, hvad der kunne gøres i den sag. Nu har de fået sat en løsning i stand med genhusning af den pågældende familie. Hvad vil du aldrig stemme for? Nu er herrens veje jo uransagelige, og det vides ikke, hvad borgerlige kan ﬁnde på af tossestreger. Men det forlig, regeringen lavede sammen med Dansk Folkeparti og de radikale om at stjæle landsbyggefondens penge, kunne jeg ikke ﬁnde på at stemme for. Der skal de ikke regne med min medvirken, for det er ikke rimeligt. Hvor ser du de største problemer på boligområdet? Vi skal sørge for, at den almene sektor får et kvalitetsløft. Der er en rapport, der viser, at hvis man skal følge takten fra de private, så skal man investere 163 milliarder kroner i det almene. Det bliver en kæmpe investering, hvis vi skal sørge for en ordentlig standard med badeværelser og samtalekøkkener. Vi skal også gøre noget ved ghettoerne. At lave spændende boliger er et middel mod ghettoisering. Hvad er det værste politiske tiltag, der er sket på boligmarkedet? At man har givet mulighed for at låne med pant i andelsboligen. Det har været med til at ødelægge andelsboligformen og jobbe den op i nogle høje priser. Hvis det ikke bliver stoppet, er der risiko for, at andelsboligen som form forsvinder. Og i forhold til det øvrige boligmarked er det fuldstændig vanvittigt at lave pauselån og afdragsfrielån i en tid, hvor boligmarkedet bare buldrer derudaf og folks realløn stiger. Der er ingen, der beskylder mig for at være borgerlig, men jeg kan godt lide de borgerlige dyder med at man i gode tider skal betale af på gælden. Lånemulighederne har været med til at presse priserne helt urimeligt op, og det synes jeg er en forfejlet boligpolitik.

magasinet-huset.qxd

29-03-2007

13:32

Side 1

Snyd ikke dig selv i ejendomssalg Et stort antal erhvervsejendomme handles fortsat uden professionel assistance. Det er efter vores mening foruroligende, og vi står uforstående overfor, at så mange af de solgte ejendomme ikke er vurderet af professionelle mæglere inden et salg.

Og ønsker du ikke at spille hasard med noget så værdifuldt som friværdien i din ejendom, så ring 70204711 og aftal et uforpligtende møde.

Går du med tanker om salg, eller har du netop fået et købstilbud på din ejendom ind af brevsprækken?

Sjælland: Svanemøllevej 17, 2100 København Ø Jylland: Skolegade 5, 8000 Århus C og Kastelsvej 5, 7000 Fredericia

��

ID NR. 42055 Ejendomsforeningen Danmark Nørre Voldgade 2 1358 København K

Afsender Postbox 777 7000 Fredericia

��

Maskinel Magasinpost

��