Huset 7 2009 by EjendomDanmark

Erhvervsmagasinet huset | nr. 7 | september 2009

huset TEMA

Forbedring af ejendomme

FOTO STEEN WREM

>> side 8-16

Portræt:

Interview:

„Mit arbejde er også min hobby“

Globale medarbejdere kræver servicerede lejemål

>> side 26

>> side 21

723 kr./m2 er de gennemsnitlige omkostninger ved ejendomsdrift www.ejendomsforeningen.dk/ ejendomsstatistikken

Erhvervsmagasinet

huset 41. årgang · nr. 7 · september 2009 Udgivet af Ejendomsforeningen Danmark Nørre Voldgade 2 1358 København K Telefon: 33 12 03 30 info@ejendomsforeningen.dk www.ejendomsforeningen.dk

8 14

Girokonto: 888-5893 Ansvarshavende redaktør Kommunikationschef Rikke Kristiansen rik@ejendomsforeningen.dk Direkte: 33 76 56 41

Redaktion Kommunikationskonsulent Signe Halck sih@ejendomsforeningen.dk Direkte: 33 76 56 65

03 Oplæg | 04 Leder: Energimærker er uden effekt | 06 Markedsnoter | 06 Arrange-

Layout Anita T. Damkier Hansen ah@ejendomsforeningen.dk Direkte: 33 76 56 51

menter | 08 Tema: Udlejer, træd varsomt! | 11 Seks gode råd fra Mogens Dürr | 12

Annoncesalg DG Media as Telefon: 70 27 11 55 Fax: 70 27 11 56 epost@dgmedia.-dk www.dgmedia.dk

ejendom | 21 Interview: Globale medarbejdere kræver servicerede lejemål | 24

Myten om teknikeren og hans vedligeholdelsesplaner | 14 Opskriften på succes er planlægning og dialog | 18 Nøgletal for ejendomsmarkedet: Omkostninger ved fast Økonomisk artikel: Et skridt nærmere fælles EU-regler for REITs | 26 Portræt af Bruno Dall: „Mit arbejde er også min hobby“ | 30 Synspunkt: Huslejenævn straffer udlejere hårdere, end loven tillader | 32 Gæsteeksperten: Information til ejendomsinvestorer | 34 Gæsteeksperten: Fordeling af must carry-programmer i fællesantenneanlæg | 36

Tema i næste nummer Værdiansættelse af ejendomme

Sagt i pressen | 38 Arrangementer | 40 Boligpolitisk åbningsdebat |

Abonnement Egon Petersen Telefon: 33 12 03 30

oplæg

Tryk Datagraf A/S

Kære læser

ISSN 0109-1034 Medlem af Danske Specialmedier Forsiden Lauritz Sørensens Gård

Denne måneds tema er forbedring af ejendomme. Hvis man som udlejer planlægger at gå i gang med et større forbedringsprojekt, så er det en god idé at planlægge projektet grundigt og forholde sig til de juridiske aspekter, men selvfølgelig også til de mere bygningsmæssige aspekter. Derfor har

FOTO JAN SOMMER

Bladet udkommer ti gange om året i begyndelsen af måneden (bortset fra januar og juli).

vi talt både med en advokat og en bygningsingeniør.

Huset bliver trykt på Svanemærket papir og er en CO2neutral produktion 541-166

Vi bringer en række råd fra advokat Jes Kjølbo Brems fra Focus Advokater og fra ingeniør Eric Prescott fra a4 arkitekter og ingeniører a/s. Eric Prescott fortæller om sine erfaringer med at udarbejde vedligeholdelsesplaner. Han mener, at hvis man får lavet en vedligeholdelsesplan og også bruger den, så vil man opleve, at man kommer længere for de samme penge. I 16 år har Bruno Dall været forretningsfører hos Ejendomsforeningen Odense. Han nyder sit arbejde, selvom arbejdstiden ofte er lang. Vi bringer et portræt af ham på side 26. Vi har også besøgt Q-management, som udlejer servicerede lejemål til udenlandske medarbejdere i Danmark. Læs interviewet med Morten Westergaard, der er Chief Operating Officer i Q-management, på side 21. God læselyst! Rikke Kristiansen Kommunikationschef Ejendomsforeningen Danmark 3

leder

formanden har ordet

Energimærker er uden effekt Så passerede vi den 1. juli 2009, hvor endnu flere ejendomme skal have en energimærkning. Men de nuværende energimærker er desværre uden effekt. Energistyrelsen arbejder nu på en ny ordning Mange ejendomsejere har gentagne gange sagt, at energimærkning er lig med bureaukrati, og at ordningen derfor ikke fører til flere realiserede energibesparelser. Energimærkningsordningen er alligevel gennem de seneste år blevet udvidet til at omfatte flere og flere ejendomme. Mindre bygninger skal nu også energimærkes ved salg, større FOTO EBBE FORUP

bygninger skal energimærkes hvert femte år, og nye bygninger skal energimærkes ved ibrugtagning. Den ansvarlige myndighed – Energistyrelsen – har bestilt en undersøgelse af energimærkningsordningen. Undersøgelsen viser blandt andet, at kun 20 procent af de nye bygninger blev energimærket i 2007, og cirka 3 procent af de store bygninger blev energimærket i 2007. Undersøgelsen viser også, at energimærkerne ikke har en effekt i forhold til de realiserede energibesparelser. Energimærkningen

usikkert, om udlejer kan få dækket sine udgifter til energirenoveringen. Når en energikonsulent har påvist mulige energibespa-

af bygninger er dyr, fordi den er baseret på, at en konsulent gen-

relser i forbindelse med energimærkningen, bør udlejer kunne

nemgår hele bygningen. Kun omkring halvdelen af landets solgte parcelhuse har det obligatoriske energimærke. Incitamentet for landets ejendomsejere er altså ikke til stede.

varsle en forbedringsforhøjelse for udførelsen af arbejdet uden fradrag for sparet vedligeholdelse. Denne forbedringsforhøjelse modsvares jo af en tilsvarende billigere varmeudgift.

Som en del af energimærkningen får ejeren en beskrivelse af de energibesparelser, som kan realiseres her og nu ved en renovering af bygningen. Investering, besparelse og tilbagebetalingstid er beskrevet for hver af de anbefalede besparelser. Men undersø-

Dermed vil der blive skabt et incitament for udlejer, og energimærkningen får et selvstændigt formål, som ikke findes i dag. Og for lejeren vil den samlede udgift til husleje og varme i det store og hele være den samme. Vi er i gang med at planlægge en

gelsen dokumenterer, at ordningen ikke er omkostningseffektiv i sin nuværende udformning. Cirka halvdelen af energimærkerne påviser således ikke markante besparelser. For store bygninger

konference om energi til 2010. Det er afgørende, at vi løbende sætter fokus på barriererne i ordningen, og at vi har dialogen med politikere, myndigheder og øvrige interessenter.

bliver dette antal reduceret til en tredjedel. Energikonsulenten registrerer et utal af tekniske detaljer til den

Ejendomsforeningen Danmark har for nylig afholdt et møde med Energistyrelsen. Her fortalte styrelsen, at der vil blive gen-

såkaldte energirammeberegning, mens kravene til konsulentens investeringsanalyse i forbindelse med de foreslåede besparelser er ringe. Tankevækkende er det, at en undersøgelse fra AKF Anvendt Kommunalforskning viser, at parcelhusejerne uden energimærke formår af egen drift at realisere energibesparelser i samme omfang som ejerne, der har modtaget et energimærke.

nemført en omfattende ændring af ordningen, som vil træde i kraft i løbet af 2010. Det er planen, at Energistyrelsen allerede til efteråret sender et idéudkast til deres interessenter. Vi melder mere ud, når vi kender det konkrete indhold i deres forslag. Vi håber, at vi nu kan få en energimærkningsordning, der virker, og som kan resultere i reelle energibesparelser i ejendomsbranchen.

Incitamentet findes heller ikke i private udlejningsejendomme, hvilket Ejendomsforeningen Danmark har påpeget igen og igen over for de ansvarlige myndigheder og politikere. I udlejningsejendomme tilfalder besparelsen nemlig lejerne, mens det er

John R. Frederiksen Formand Ejendomsforeningen Danmark

markedsnoter

arrangementer

Ejerskifte i sbs rådgivning as

Mød planchef Anne Skovbro

Sbs rådgivning overtages den 1. september af den daglige ledelse,

København bliver i de kommende år stillet over for en række

som består af Carsten Thomasen, Bo Vendelholt Christensen og Henrik Zuschlag. Sbs byfornyelse s.m.b.a. og sbs rådgivning as ejes

udfordringer. Befolkningstallet i Københavns Kommune vil stige markant. Københavns Kommuneplan 2009 har derfor blandt andet

af Grundejernes Investeringsfond, der nu har solgt sbs rådgivning

fokus på, hvordan behovet for flere boliger kan imødekommes.

til de tre partnere. Sbs rådgivning overtager alle ansatte og de fleste projekter fra sbs byfornyelse. En mindre del af projekterne

Ejendomsforeningen Danmark holder i samarbejde med Nykredit

forbliver i sbs byfornyelse, men gennemføres i praksis af sbs rådgiv-

et gåhjemmøde onsdag den 28. oktober 2009. Her vil planchef

ning. Når disse sager er afsluttet i løbet af to-tre år, er det planen, at sbs byfornyelse skal lukkes.

Anne Skovbro fra Københavns Kommune præsentere, hvordan kommunen vil løse udfordringerne.

Direktør og partner i det nye selskab, Carsten Thomasen, udtaler: – Det er med både store forventninger og respekt, vi overtager sbs rådgivning. Det er vores vision at fortsætte den meget positive udvikling, sbs rådgivning har gennemgået i de seneste fem år og

Gåhjemmødet bliver holdt hos Nykredit, Kalvebod Brygge 1-3, 1780 København V kl. 15-17. Deltagelse i mødet er gratis, men tilmelding er nødvendig på ejendomsforeningen.dk/kommuneplan

yderligere forstærke selskabets position på markedet inden for byggeri, planlægning og renovering af ældre ejendomme, fortæller Carsten Thomasen.

Ny direktør for Kuben Ejendomsadministration Maud Transbøl er tiltrådt som ny direktør for Kuben Ejendomsadministration. Maud Transbøl kommer fra et job som boligdirektør i Dan-Ejendomme A/S og er oprindeligt uddannet cand.jur. og har også en MBA.

FOTO WONDERFUL COPENHAGEN

TEMA

forbedring af ejendomme

Udlejer, træd varsomt! Du ved det sikkert godt. Lejeloven er et minefelt, og man risikerer nemt at træde forkert. Men især når det gælder forbedringsprojekter og varslingsregler, er det vigtigt at vide, hvad man laver. Vi bringer her nogle gode råd og et potpourri af skrækscenarier FORFATTER SIGNE HALCK FOTO HUNG TIEN VU

Når man har fået skilt tingene ad, er det næste vigtige skridt, at man får lavet en slagplan, og at man får lavet nogle beregninger over

Hvis du planlægger at gå i gang med et større forbedringsprojekt, så er det en god idé at plan-

forbedringsforhøjelserne og sætter dem ind i et overskueligt skema. Gør man ikke det, kan det give problemer og få alvorlige konsekvenser, når

lægge projektet grundigt. Og er det dit første forbedringsprojekt, så er det en rigtig god idé at søge sparring og rådgivning hos en advokat, en

man pludselig sidder med en sag i huslejenævnet. Derfor skal man ifølge Jes Brems også sørge

ejendomsadministrator eller en erfaren udlejer. Det anbefaler advokat Jes Kjølbo Brems fra Fo-

for, at håndværkerne laver særskilte fakturaer på alle projektets forbedrings- og vedligeholdelses-

cus Advokater i Odense. – Man kan ikke lave et forbedringsprojekt med lejeloven og boligreguleringsloven i hånden alene – det kan simpelthen ikke lade sig gøre. Man er nødt til læse noget litteratur om det og sætte sig ind i praksis på området, og hvis man er helt på bar bund, så bør man rådføre sig, siger Jes Brems. Han beskæftiger sig hovedsageligt med sager inden for det lejeretlige område, og han ser desværre ofte udlejere, der kommer galt af sted, fordi det er svært at orientere sig i lejelovgivningen. Et typisk problem opstår i forbindelse med udlejere, der ikke sørger for at adskille forbedringsarbejde fra vedligeholdelsesarbejde, og det er problematisk af flere årsager. – Hvis der skal udføres et stort stykke arbejde på en stor ejendom, så er det sjældent, at der er tale alene om forbedring eller vedligeholdelse. Og der glemmer nogle udlejere simpelthen at skille tingene ad, før de går i gang med projektet, fortæller Jes Brems. Han mener, at man som udlejer skal gøre det fuldstændig klart, hvad

arbejder, og at de udspecificerer de forskellige beløb. – En tømrer, fx, vil typisk gerne komme med en samlet regning, fordi han synes, det er besværligt at udspecificere. Det kan bare ikke nytte noget. Hvis man ikke kan få sin håndværker til at udspecificere regningen, så er det ikke ham, der skal udføre arbejdet. For hvis man på et senere tidspunkt får en nævnssag, så kan man ikke bruge en samlet regning til noget som helst. Så ender man med at skulle ud i et syn og skøn i en boligretssag – og det er dyrt, fortæller Jes Brems. Advokaten understreger, at det imidlertid ikke engang er sikkert, at man som udlejer rent retligt får lov til at lave et syn og skøn i en sådan sag. I øjeblikket er praksis sådan, at hvis man selv var ejer af ejendommen på tidspunktet for udførelsen af forbedringen, så får man typisk ikke lov til at lave et syn og skøn. Her er det nemlig udlejers egen skyld, at han ikke har gemt eller fået fakturaerne. Er der imidlertid tale om en ejendom, som man har købt efter forbedringsarbejdet, og der så efterfølgende opstår en

man mener, der er forbedringer, og hvad man mener, der er vedligeholdelse.

sag, så vil udlejer typisk få lov til at lave et syn og skøn.

Temaet er sponsoreret af Realkredit Danmarks Kloge m2

„ - Hvis man ikke kan få sin håndværker til at udspecificere regningen, så er det ikke ham, der skal udføre arbejdet Jes Kjølbo Brems

I forhold til Grundejernes Investeringsfond er det også hensigtsmæssigt for ud-

synes, det er besværligt og er bange for at ende i en diskussionsklub med lejerne.

lejer at adskille forbedringer fra vedligeholdelse. Hvis man har en ejendom, der er omfattet af bestemmelserne i boligre-

– Jeg synes ikke, at man skal lave diskussionsklub med lejerne. Man skal gøre det klart, hvem det er, der bestem-

guleringslovens § 18 og § 18b, skal man udarbejde vedligeholdelsesregnskab og

mer – men man kan spare sig selv for meget besvær og mange indsigelser

indbetale vedligeholdelseshensættelser til Grundejernes Investeringsfond. § 18b-

ved at tage en snak med lejerne og give dem mulighed for at stille spørgsmål

kontoen er en bindingspligtig konto, som udlejer indbetaler til, og pengene på den konto kan bruges til den del af udlejers

og komme med indspark, fortæller Jes Brems, som får en del sager i denne fase af et forbedringsprojekt. Hans er-

moderniseringsprojekt, der hører under vedligeholdelsesdelen. – Men når man indberetter til Grundejernes Investeringsfond, skal man være opmærksom på, at man som udlejer ikke både kan tage med den ene og den anden hånd. Man kan altså ikke kræve forbedringsforhøjelser af lejerne, samtidig med at man indberetter hele projektet til Grundejernes Investeringsfond. Det giver problemer, hvis man på et senere

faring siger ham, at mange indsigelser i virkeligheden udspringer af, at lejerne mangler information fra udlejer, og at de ikke ved, hvad de skal stille op med den skrivelse, de har fået stukket ind af brevsprækken. – Det nemmeste for lejerne er jo at sige „vi gør indsigelse“, hvis de ikke kan overskue den skrivelse, de står med i hånden – for det står der jo rent faktisk i brevet, at de kan gøre. Og så har man

tidspunkt får en huslejenævnssag. Derfor er det altså bedre at køre det regelret og adskille forbedringer fra vedligeholdelser fra begyndelsen, lyder det fra Jes Brems.

reddet sig en sag i huslejenævnet. Ifølge Jes Brems er det ekstremt vigtigt, at man på dette stadie forsøger at gå i dialog med lejerne og få stoppet sagen, inden den løber løbsk. Han fortæller her om en konkret sag, der blev løst, ved at udlejer holdt et orienteringsmøde med beboerne. Herefter trak samtlige lejere deres indsigelser mod iværksættelsen tilbage, og projektet kunne fortsætte.

Varslingsreglerne er et minefelt i sig selv. Hvis man ejer en ejendom, der er omfattet af boligreguleringsloven, så skal man, inden et forbedringsprojekt sættes i gang, varsle iværksættelse efter boligreguleringslovens § 23-24. Her oplever Jes Brems, at der er en tendens til, at udlejere ikke informerer lejerne, inden de sender iværksættelsesvarslingerne ud. Advokatens erfaring er, at udlejerne

Problemet med lejeloven er, at den er gennemsyret af formkrav, og hvis man træder forkert, kan det få voldsomme

TEMA

forbedring af ejendomme

konsekvenser. Et eksempel er lejelovens § 66, stk. 1, litra b. Glemmer man at varsle efter bestemmelserne i paragraffen, så betyder det reelt, at man ikke kan kræve nogen forbedringsforhøjelse overhovedet. Og

varsle forhøjelse op til den grænse, der er angivet i forhold til bestem-

det er voldsomt, hvis man har sat en mio. kr. eller mere i en ejendom.

En vej ud af varslingshelvedet kan være lejelovens § 62b. Det smarte

– De bestemmelser, man skal passe allermest på, er de bestemmelser, hvor man ikke kan rette op på det igen. Det er lejelovens § 66,

ved den paragraf er, at man slipper for hele varslingsproceduren og de omstændelige formregler. Hvis man holder sig til formkravene i § 62b

og det er boligreguleringslovens § 23-24. Begge drejer sig om iværk-

og skriver aftalen i henhold til bestemmelsen – så holder den.

sættelsesvarslinger, og hvis man glemmer de varslinger, så kan man

melserne.

– Selvfølgelig er det svært at gøre i en stor ejendom med 120 leje-

ikke rette op på det igen – for så er man gået i gang med at udføre arbejdet. Det betyder i forhold til § 66, at man slet ikke kan varsle en

mål, hvor man skal gennemføre et stort renoveringsprojekt. Der ville jeg nok ikke give mig i kast med § 62b. Men hvis man har en mindre

forbedringsforhøjelse. I forhold til § 23-24 betyder det, at man kun kan

ejendom og måske skal ind og lave et nyt køkken i 5-6 lejemål, så gå i dialog med lejerne og foreslå dem, at I laver en § 62b-aftale. Fortæl dem, at de er velkomne til at gå til deres lejerforening, hvis de vil det,

Blå bog

for der ikke noget fordækt ved en § 62b. Det er fuldstændig efter reglerne, og man kan lave en beregning på, om projektet holder eller ej. Man slipper bare for alle de her varslingsregler, fortæller Jes Brems.

Jes Kjølbo Brems er 35 år, uddannet cand.jur. og advokat. Ansat hos Focus Advokater i Odense og beskæftiger sig primært med lejeret. Har tidligere arbejdet som jurist i Ejendomsforeningen Danmark.

Er en ejendom omfattet af reglerne i boligreguleringsloven, så er udgangspunktet, at der er omkostningsbestemt leje. Derfor laver mange udlejere gennemgribende moderniseringer af lejemål ved at benytte sig af boligreguleringslovens § 5 stk. 2, så de kan sætte huslejen efter det lejedes værdi. Her oplever Jes Brems, at lovgivningen er til at forstå, og at udlejer i henhold til paragraffen: skal renovere et lejemål, at det skal være en forbedring, at man skal gøre sig nogle overvejelser om at adskille forbedringer fra vedligeholdelse, og at forbedringsdelen skal overstige en bestemt beløbsgrænse. Udlejerne glemmer bare, at det

Temaet er sponsoreret af Realkredit Danmarks Kloge m2

samtidig i § 5 stk. 3 står skrevet, at inden man foretager den første udlejning af lejemålet efter en § 5 stk. 2-modernisering,

Seks gode råd fra Mogens Dürr, juridisk konsulent i Ejendomsforeningen Danmark

så skal man sende en orienteringsskrivelse ud til de øvrige lejere. – Hvis man glemmer det, og der så på et

1. Lav en tidsplan med „buffere“ for projektet med angivelse af, bl.a. hvilke varslinger der skal gennemføres over for lejere og beboerrepræsentation, samt hvornår det skal ske.

eller andet tidspunkt er en lejer eller en ad2. Registrer, hvordan ejendommen og lejemålene er indrettet, inden udførelsen af forbed-

der aldrig er udsendt en § 5 stk. 3-skrivelse, så ryger man tilbage i den omkostningsbe-

rings- og vedligeholdelsesarbejderne. Brug gerne fotodokumentation, så det er muligt ved en eventuel huslejenævnssag at dokumentere forskellen mellem den gamle og den

stemte leje. Også selvom forbedringerne

nye stand i forbindelse med huslejenævnets vurdering af brugsværdiforøgelsen.

rent faktisk er der, og lejemålet er i tiptop stand med splinternyt køkken og bad. Og

3. Sørg for, at de arbejder, der udføres, svarer til de arbejder, som er varslet over for lejerne.

her kan lejer altså kræve tilbagebetaling af

Viser det sig, at der skal udføres supplerende arbejder, skal det vurderes, om det kræver

eventuelt for meget betalt leje for de seneste fem år, siger Jes Brems.

supplerende varslinger mv.

Han anbefaler derfor altid, at man laver en § 5 stk. 3-skrivelse, at man sender den ud til samtlige lejere, gerne anbefalet, samt at man vedlægger kopier af skrivelsen i sagen. Så har man sin dokumentation i orden, og man har betrådt lejelovens og boligreguleringslovens paragraffer med en nødvendig forsigtighed.

sih@ejendomsforeningen.dk

4. Få dokumentation for afholdte udgifter med specifikation af, hvad der er udført, og hvor det er udført. 5. Dokumenter præcist, hvordan lejeforhøjelsen for den enkelte lejer er beregnet. 6. Gem efterfølgende dokumentation for, hvilke arbejder der er udført, og hvordan lejeforhøjelserne er beregnet. Man kan få brug for dokumentationen ved eventuelle senere tvister om lejefastsættelsen.

FOTO JAN SOMMER

vokat på lejernes side, der finder ud af, at

TEMA

forbedring af ejendomme

Myten om teknikeren og hans vedligeholdelsesplaner

Dommedag. Ejendommens endeligt. Dømt til nedrivning. Ifølge ingeniør Eric Prescott er der nogle ejendomsejere, der får det sådan, når de hører ordet tekniker. Han fortæller her om sine erfaringer med at udarbejde vedligeholdelsesplaner FORFATTER SIGNE HALCK FOTO THOMAS EVALDSEN Eric Prescott er projektleder i a4 arkitekter og ingeniører a/s i Gladsaxe. Her lever de af at lave vedligeholdelsesplaner og gennemføre byggeprojekter, og det går ganske godt. Alligevel oplever Eric Prescott, at der eksisterer en sejlivet myte om hans profession. – Nogle ejendomsejere er bange for at få os på besøg. De tror, det er ligesom at gå til lægen og få at vide, at man har kræft. Men ejendommen får det jo ikke dårligt, fordi jeg har været der. Jeg har altså bløde sko på – jeg ødelægger ikke noget, når jeg går rundt på ejendommen, fortæller Eric Prescott. Teknikerens opgave er kort fortalt at kigge på en ejendom med kritiske øjne og dernæst at oplyse ejeren om ejendommens tilstand. Ud fra den information kan ejeren træffe nogle dispositioner. – Det vigtige er for ejendomsejeren at huske på, at teknikeren intet bestemmer. Han er blot ejerens ydmyge tjener, der kommer og fortæller, 12

hvordan ejendommen ser ud, hvilke behov der er, hvad der kan gøres osv. Og så kan ejeren jo sagtens sige „fint, tak for det – vi gør ingenting“, siger Eric Prescott. Han understreger imidlertid, at hvis man får lavet en vedligeholdelsesplan og rent faktisk også bruger den til noget, så vil man opleve, at man kommer længere for de samme penge – eller at man for færre penge kommer lige så langt, som man ville have gjort uden vedligeholdelsesplanen. Vedligeholdelsesplaner handler om overblik, og det er afgørende for ejendomsejere, at de har et overblik over deres ejendomme. Derfor er vedligeholdelsesplaner et relevant værktøj. Den færdige plan opstår som resultatet af, at der har været en tekniker ude at kigge på din ejendom, hvorefter han anskueliggør, hvad der bliver et behov for at vedligeholde inden for en periode på fx 10 år. – Man kan selvfølgelig ikke planlægge 10 år ud i fremtiden, men man kan som ejendomsejer lave nogle hensigtserklæringer om, hvad man vil

Temaet er sponsoreret af Realkredit Danmarks Kloge m2

”Nogle ejendomsejere er bange for at få os ud. De tror, det er ligesom at gå til lægen og få at vide, at man har kræft” Eric Prescott

gennemføre. Og det, teknikeren bidrager med, er jo bare faktuel viden om ejendommens tilstand, hvad der er galt, hvad der bliver absolut nødvendigt

Blå bog

at gøre, og hvad man kan gøre. Og så er det jo ejeren, der skal træffe nogle beslutninger ud fra det, fortæller Eric Prescott. Generelt kunne han godt

Eric Prescott 43 år og uddannet bygningsakademiingeniør. Medejer af a4 arkitekter og ingeniører a/s.

ønske, at ejendomsejere bliver bedre til at gå mere i dialog med teknikeren, når det første udkast af vedligeholdelsesplanen ligger færdigt. – Det første, vi gør, er jo at lave et udkast uden at overveje ejendommens økonomi nærmere. Her ser vi alene på, hvad der ud fra et teknisk synspunkt bør laves. Derefter går vi i dialog med ejeren ud fra hans ønsker og økonomiske rammer. Vi rådgiver ham om, hvilke konsekvenser det kan få for ejendommen og økonomien, hvis han vælger at udsætte nogle af projekterne. Og ud fra den dialog laver vi så i fællesskab en prioriteringsliste, fortæller Eric Prescott. Fordelen ved at inddrage teknikeren i det videre arbejde med vedligeholdelsesplanen er, at han kan gennemskue, hvilke konsekvenser det har, når man begynder at rykke rundt på de enkelte elementer i udkastet til vedligeholdelsesplanen. Derfor er det ifølge Eric Prescott vigtigt, at ejeren går aktivt i dialog med teknikeren. Gør han det, ender han med at få en vedligeholdelsesplan og en prioriteringsliste, han kan bruge til noget, fordi den er baseret på ejerens egne målsætninger og reelle økonomiske virkelighed frem for ønsketænkning. Uanset hvor få eller mange penge en ejendomsejer har, så bør han overveje, hvordan han får mest ud af sine penge. Det anbefaler Eric Prescott. – Hvis ikke man gør sig nogle overvejelser overhovedet, så ender man måske med at klatte pengene væk, så den første bygningsdel, der rækker fingeren i vejret, får tildelt 5 års budget. Og så risikerer man på et senere tidspunkt at stå tilbage med nogle store problemer, man ikke kan takle, fordi der ikke er flere penge i kassen. Eric Prescott oplever alt for ofte, at der bliver udført ad hoc-vedligeholdelse efter devisen: Der opstår et problem – man ringer efter nogen og får det løst. Der opstår et nyt problem – man ringer efter nogen og får det løst. – Det er en dyr måde at holde en ejendom kørende på, for der er en masse udgifter forbundet med arbejdet hver gang, og man får simpelthen ikke optimeret sin vedligeholdelse på den måde, fortæller Eric Prescott. Han mener, at de resultater, nogle ejendomsejere har opnået over en 10-årig periode, har krævet for mange udgifter. Ejendomsejerne har ganske vist sparet udgiften til vedligeholdelsesplanen, men udgiften til den er ifølge

Teknikerens fem gode råd 1. Få lavet en vedligeholdelsesplan af nogen, som ved, hvad det handler om. Det vil sige nogen, som har praktisk erfaring med at gennemføre byggeprojekter. Så undgår du, at planen bliver teoretisk og urealistisk. 2. Gå i dialog med de tekniske rådgivere. Få dem til at bearbejde planen, indtil den fremstår som noget, du tror på. Hvis du selv lægger lidt arbejde i processen, så får du en plan, der passer til din ejendoms mål og økonomi. 3. Tænk langsigtet, se på fremtiden frem for kun at fokusere på det næste år. Overvej, om det kan svare sig at lave flere arbejder på én gang, når der fx skal sættes stillads op på ejendommen.

Eric Prescott minimal i forhold til de udgifter, der er forbundet med ad hocvedligeholdelse. – Ejendomsejere er ofte nødt til at prioritere vedligeholdelsen ud fra,

4. Naviger, og styr dit byggeprojekt. At håndtere en byggesag er ikke som at sejle ned gennem en stille kanal. Der er tværtimod behov for navigering, fordi forudsætningerne for et byggeprojekt typisk forandrer sig undervejs i processen.

hvad de kan få forbedringsforhøjelser på, og det kan jeg sagtens forstå, for der er jo en økonomi og en virkelighed, der skal hænge sammen. Men det gør selvfølgelig, at der er nogle ejendomme, hvor der bliver truffet nogle beslutninger, som måske ikke er så langsigtede, fortæller Eric Prescott. Hans grundlæggende pointe sammenfattes kort og præcist: – Det er ikke så dyrt at få udarbejdet en vedligeholdelsesplan – men det kan være dyrt at lade være.

5. Stil spørgsmål, og vær kritisk. Som ejendomsejer skal du stille spørgsmål til teknikere, håndværkere og entreprenører. Så er du velforberedt, når de begynder at stille spørgsmål den anden vej. De, der tør at stille spørgsmål og selv har svar på rede hånd, opnår de bedste projekter og resultater.

sih@ejendomsforeningen.dk 13

TEMA

forbedring af ejendomme

Opskriften på succes er

planlægning og dialog

Forbedringsprojekterne i PrivatBo udføres konsekvent efter langsigtede strategier og handleplaner. Det giver en høj moderniseringsfrekvens og nogle glade beboere FORFATTER SIGNE HALCK FOTO STEEN WREM

ud fra beboernes ve og vel, og det sker blandt andet gennem et veludviklet beboerdemokrati.

PrivatBo har travlt med renoveringsarbejdet og kan fortælle om mange vellykkede forbedringsprojekter. Det skyldes først og fremmest omhyggelig planlægning og udførlig strategi. Fx har man over

– Der er beboerrepræsentationer i alle de ejendomme, der er gennemført forbedringsprojekter i, og dem har vi et fint samarbejde med, fortæller Georg Schmidt.

en toårig periode fokuseret på at udfærdige en samlet strategi for ejendommene i Frederiksberg Boligfond. Strategifasen er nu erstat-

– Og så er beboerne repræsenteret i samtlige bestyrelser, hvilket ikke er så almindeligt i private udlejningsejendomme.

tet af en handlingsplan, hvor hver eneste ejendom bliver undersøgt og vurderet. PrivatBos tekniske chef, Maj Britt Søballe, fortæller her,

Det sikrer vores beboere en vis indflydelse, supplerer Maj Britt Søballe.

hvor vigtigt det er, at man rådfører sig med nogle professionelle tekniske rådgivere, inden man går i gang med selve byggeprojektet. – Vi får altid lavet en gennemgribende undersøgelse og registrering af en ejendom, inden vi sætter et konkret projekt i gang. Vi tænker simpelthen hele ejendommen igennem for at se, om der er andre ting, der er fornuftige at gøre, samtidig med at vi fx etablerer badefaciliteter i en ejendom. Vi analyserer vores kunders ejendomme, inden vi går i gang med et forbedringsprojekt, så vi ikke bare bevidstløst laver nye badeværelser, fortæller Maj Britt Søballe. Der synes ikke at herske nogen tvivl om, at moderniseringsprojekterne i PrivatBo styres af kompetente strategikere, men det er samtidig kendetegnende, at de strategiske overvejelser går hånd i hånd med en åben og nærværende dialog. Forbedringerne sker oftest på

Men selvom de i PrivatBo når langt med deres forbedringsprojekter gennem dialog og fællesskab med beboerne, oplever de også, at det indimellem kan være en udfordring at få projekterne på plads. I de situationer er det ifølge Georg Schmidt vigtigt, at man som udlejer bruger den erfaring, man har fra >> tidligere byggesager.

initiativ fra udlejer, men detaljerne planlægges i vid udstrækning i samarbejde med lejerne. – Vi er i tæt dialog med vores beboere, når vi skal have projekterne på plads, og derfor bliver folk som regel også glade for projekterne. De er positive, fordi de føler et medejerskab, fortæller Maj Britt Søballe. Dialog og demokrati lader i det hele taget til at rumme en del af forklaringen på den succes, PrivatBo oplever at have med deres forbedringsarbejder. Ifølge PrivatBos direktør, Georg Schmidt, hænger det sammen med, at hensigten med ejendomsadministrationen ikke er at profitoptimere. Hensigten er derimod at drive ejendommene 14

Fakta PrivatBo administrerer ca. 2.500 lejemål under Frederiksberg Boligfond og ca. 2.500 lejemål under 10 københavnske boligfonde. Lejemålene er fordelt på 21 ejendomme på Frederiksberg og 10 ejendomme i København. PrivatBo blev etableret i 1993 under navnet KABprivat. Selskabet ejes af Frederiksberg Boligfond og de 10 københavnerfonde. PrivatBo gennemfører deres forbedringsarbejder som byfornyelse, som aftalt lejeforhøjelse eller efter varsling i henhold til boliglejelovene. Velfærdsministeriet har i samarbejde med PrivatBo udgivet rapporten „Drejebog for bygherrer“ om rationel bygningsfornyelse.

Temaet er sponsoreret af Realkredit Danmarks Kloge m2

Anny Hilssbo har boet i Lauritz Sørensens Gård i små 20 år. Hun nyder livet på sin altan og vil ikke undvære lyset og den energi, udelivet giver hende.

Ejendommen har blandt andet fået et nyt grønt gårdanlæg og udvendige elevatorer på gårdsfacaden.

Georg Schmidt og Maj Britt Søballe har konstateret, at dialogens vej er måden at gribe tingene an på.

Jane Helt er glad for dagligdagen i den renoverede lejlighed. Hun er glad for den værdi, ombygningen har givet hende.

„

TEMA

Temaet er sponsoreret af Realkredit Danmarks Kloge m2

– Vi er i tæt dialog med vores beboere, når vi skal have projekterne på plads, og derfor bliver folk som regel også glade for projekterne. De er positive, fordi de føler et medejerskab Maj Britt Søballe

– Hvis vi fx spørger nogle beboere, om de vil have etableret en elevator, så siger de nej. Hvis vi så gør det alligevel og bagefter spørger, om de vil undvære den, så siger de også nej. Så jo, vi lytter til vores beboere, men vi bruger også vores erfaring og vores tekniske og økonomiske indsigt, fortæller direktøren. Et andet og vigtigt element for etableringen af et godt forhold mellem udlejer og lejer er faktorer som nærhed og kontakt. PrivatBo har gennemført en beboerundersøgelse, og den viser blandt andet, at folk sætter stor pris på, at der er en tilgængelig administration, og at der er bemandede ejendomskontorer ude på ejendommene. For at vi selv kan få syn for sagen, tager vi med PrivatBo ud til en udlejningsejendom på Frederiksberg. Den er fra 1920’erne og hedder Lauritz Sørensens Gård. Ejendomsmester Lars Larsen tager imod os, da vi ankommer. Han er le-

Fire gode råd fra PrivatBo Strategi Få din ejendom kigget igennem, få en tilstandsrapport, og lav nogle langsigtede planer og budgetter. Det giver dig et overblik over din ejendom. Dialog Gå i dialog med beboerne, og lyt til dem. Nogle projekter kan godt tvinges igennem – men spørgsmålet er, om det er dét værd. Information Informer beboerne om udviklingen i de konkrete projekter og byggesager. Informer løbende, og fortæl kort og konkret om de ting, der berører beboerne og deres hverdag.

der af ejendomskontoret, og man mærker hurtigt, at hverken kontakten til administrationsfolkene i PrivatBo eller kontakten til beboerne i ejendommen er et særtilfælde. Han fortæller vidende om Lauritz Sørensens Gård, der i dag står som en byfornyet og gennemrenoveret ejendom efter en byfornyelsessag, der varede fra 2000 til 2002. På tidspunktet for projektet var byggesagen det største private byfornyelsesprojekt i Danmark og omfattede blandt andet etablering af nye, større køkkener, badeværelser, altaner, elevatorer og kvistlejligheder samt en renovering af gårdanlægget. – Det var hårdt at leve med byggeriet, og det var hårdt, at man en overgang ikke kunne være i sin egen lejlighed. Men selve processen og samarbejdet med PrivatBo og Lars var fint, fortæller Jane Helt, der er beboerrepræsentant og har boet i ejendommen siden 1994. I dag har byggerodet for længst lagt sig, og Jane Helt nyder dagligdagen i en renoveret lejlighed, hvor der nu er blevet plads til en spisekrog i køkkenet. Hun er glad for den værdi, ombygningen har givet hende.

Finanskrise Brug ﬁnanskrisen positivt. Det er nu, man kan få håndværkere og materialer til en fornuftig pris – man kan få arbejde for sine penge, og renten er lav.

sih@ejendomsforeningen.dk

Blå bog Georg Schmidt er 57 år og direktør i PrivatBo. Statsaut. ejendomsmægler/valuar. Han har en baggrund fra den ﬁnansielle sektor og har haft forskellige ledende poster inden for ejendomssektoren.

Blå bog Maj Britt Søballe Er 59 år og teknisk chef i PrivatBo. Uddannet restaureringsarkitekt. Har tidligere været ansat i Byfornyelsesselskabet Danmark.

nøgletal for ejendomsmarkedet

Omkostninger ved fast ejendom FORFATTER SOFIE JENSEN

lejelovgivning, som kræver flere arbejdstimer

De økonomiske nøgletal tager udgangspunkt i

hos de danske administratorer. Rentespændet mellem den korte og den lange rente er i øje-

administrations-, finansierings- og driftsomkost-

blikket højt. Den korte rente er faldet, mens den

ninger ved fast ejendom. Hvis man sammenligner Danmark med en række europæiske lande, ligger omkostningerne til ejendomsadministrati-

lange rente ligger nogenlunde stabilt. Nykredit forventer i deres seneste renteprognose, at den lange rente vil stige, mens den korte rente

on i den høje ende. Det skyldes især høje omkostninger til løn, flere kvadratmeter pr. lejemål samt en ugennemskuelig og ikke moderniseret

stadig vil være lav.

soj@ejendomsforeningen.dk

Administrationshonorarer 2009

Land

Gennemsnitligt honorar pr. år

Belgien

1.548 kr./lejemål

Danmark

2.400 kr./lejemål

Finland

24 kr./år/m2

Frankrig

1.368 kr./lejemål

Holland

2.088 kr./lejemål

Italien

360-636 kr./lejemål

Letland

2 kr./m2

Anm.: For Danmark er det normtallet for ejendomsadministration i Københavns Kommune, der er valgt.

Luxembourg

1.368-2.280 kr./lejemål

Kilde: CEPI.

Portugal

1 procent af lejen

Tyskland

2.280 kr./lejemål

Ungarn

540-732 kr./lejemål

Østrig

24 kr./år/m2

I tabellen ses administrationshonorarerne i udvalgte europæiske lande. De enkelte lande har forskellige måder at opgøre honoraret på, men de fleste udregner honorarets størrelse efter antallet af lejemål. Administrationshonoraret i København er 2.400 kr. pr. lejemål, hvilket er på niveau med Holland og Tyskland. Lønomkostningerne er høje i Danmark i forhold til Holland og Tyskland.

Renteudviklingen 1995-2009

Figuren viser renteudviklingen for to forskellige lånetyper. Den 1-årige korte rente ligger i næsten hele perioden under den lange rente, hvilket giver mening i forhold til normale forhold. Den korte rente er dykket fra 6,2 procent i oktober 2008 til 2,3 procent i juli 2009. Rentespændet var størst i 1996, hvor det i september måned var på 4 procentpoint. I juni 2008 lå den korte rente lige over den 20-årige rente. Kilde: Nationalbanken, Nykredit og Ejendomsforeningen Danmark.

Omkostninger ved ejendomsdrift af ejede ejendomme i 2007

Figuren viser omkostninger ved ejendomsdrift i kr./ m2. Den største omkostning ved ejendomsdrift af ejede ejendomme er forsyning, som inkluderer tilførsel af varme, el og vand. I forhold til 2006 er omkostningerne til forsyning steget med 55 procent. Vedligeholdelse og renholdelse kræver også store omkostninger, og omkostningerne er i forhold til 2006 steget med hhv. 26 procent og 32 procent. De totale omkostninger var i 2006 på 723 kr./m2. Kilde: DFM benchmarking.

interview

Fuldt møblerede og servicerede lejligheder kan slet ikke undværes og er et nødvendigt tilbud til globale medarbejdere, som skal arbejde i Danmark, mener Morten Westergaard, som er Chief Operating Officer hos Q-management.

Globale medarbejdere kræver servicerede lejemål Globale medarbejdere efterspørger møblerede og moderne boliger, som de kan bo i fra første til sidste arbejdsdag i Danmark. Men boliglejeloven er forældet og passer ikke til den udlejningsform FORFATTER RIKKE KRISTIANSEN FOTO THOMAS EVALDSEN Vi er på det globale arbejdsmarked, hvor de eftertragtede specialister nøje udvælger deres næste job. Virksomheder søger de globale medarbejdere i hård konkurrence med andre internationale virksomheder. De efterspørger medarbejdere, som lige så godt kan arbejde i Danmark som i England eller måske i Indien. Ifølge tal fra Udlændingeservice kom der 2.633 specialister m.v. til Danmark i 2008, mens dette tal var på 2.059 i 2007 – en stigning på næsten 600 personer på et år. Virksomhedens samlede jobtilbud til den globale medarbejder er afgørende for slutresultatet, og boligen er en væsentlig del af dette tilbud. Boligen har nemlig en stor betydning, fordi det er her, hverdagen leves sammen med familien. Den danske virksomhed Q-management har stort set alle store internationale virksomheder i Danmark som deres kunder.

De tilbyder servicerede lejemål til virksomhedernes ansatte og er en stor spiller på dette nichemarked. Et serviceret lejemål er en totalrenoveret og istandsat lejlighed, der er fuldt møbleret med tv, musikanlæg, adgang til internet, håndklæder, sengelinned, køkkenudstyr og meget mere. Qmanagement tilbyder de servicerede lejemål til folk, som skal arbejde fra første dag, de er i Danmark. – Det kan være en indisk it-specialist, som skal arbejde fra day one. Lejligheden skal være der, og det skal være som at flytte ind i sin egen lejlighed. Der skal være sengelinned og håndklæder. Der skal være rengøringsservice, hvis de ønsker det. Hvis der er et problem, så skal det løses med det samme, forklarer Morten Westergaard, der er Chief Operating Officer hos Q-management. Q-management kalder lejlighederne for servicerede lejligheder, fordi der er en servicepakke knyttet til den enkelte lejlighed. De har omkring 600 lejligheder i København og på Frederiksberg. Firmaet har >> 21

interview

en fast ejendomsportefølje, hvor de selv ejer en tredjedel af lejlighe-

fordi de typisk lejes ud på en erhvervslejekontrakt, og bl.a. indenrigs- og

derne. – Vores typiske kunde er it- eller medicinalspecialist, som kommer til

socialministeren har bebudet et lovindgreb mod „stråmandsudlejning“, dvs. boligudlejning på erhvervslejekontrakter:

landet i en periode på typisk tre måneder til et år, fortæller Morten We-

– Sagen har kørt i mange år. Den er oppe indimellem og kaldes nu

stergaard.

for stråmandsudlejning. Vi kan også se, at der kommer flere og flere negative spørgsmål til vores virksomhed. Vi kan godt leve videre, som

Q-management udlejer også lejligheder til folk, som skal genhuses,

det er nu, men meget af det, der bliver sagt om den type udlejning, er

hvis der fx har været brand i deres ejendom, og de derfor ikke kan bo i deres bolig:

forkert. Og nu må vi gøre noget ved det, siger Morten Westergaard. Morten Westergaard har tidligere taget kontakt til Folketingets

– Det er mennesker, som har brug for en lejlighed her og nu, og det

bolig- og erhvervsordførere og haft møder med nogle af dem.

kan vi tilbyde dem. Disse mennesker har oftest været udsat for en traumatisk oplevelse og har derfor brug for et fuldt udstyret hjem, så de kan

– Det er dog kun de borgerlige politikere, som har takket ja til invitationen. Ordførerne har under disse møder meldt ud, at der fortsat bør

få hverdagen til at fungere igen, siger Morten Westergaard.

være mulighed for denne type udlejning, siger Morten Westergaard.

Det er – ifølge Morten Westergaard – helt normalt i udlandet at leje servicerede lejemål ud, men svært i Danmark, hvor erhvervspolitikken ikke går hånd i hånd med boliglejeloven: – Vi har en lejelov, som overhovedet ikke åbner op for den udenlandske arbejdskraft, som flytter sig meget hurtigt over landegrænser. Loven er bestemt ikke up to date og er slet ikke internationalt favnende, mener Morten Westergaard. Q-management skønner, at de servicerede lejemål udgør omkring 0,5 procent af det samlede antal udlejningsboliger i København og på

Mangel på skoler Der er også andre parametre, der spiller ind, når den kommende arbejdsplads vælges. Måske ønsker den pågældende medarbejder at have sin familie med. Kan familiens børn så få en plads i en international skole nær boligen? Ifølge Dansk Erhverv mangler København desværre 2.400 pladser på byens internationale skoler.

Frederiksberg. Men de servicerede lejemål har stor politisk bevågenhed,

Køkkenet i Q-managements lejligheder har alt nødvendigt køkkenudstyr. Den pågældende beboer kan derfor koncentrere sig om sit job fra sin første dag i Danmark.

Boliglejeloven bør laves om, ifølge Morten Westergaard, så den bliver tidssvarende og understøtter arbejdsmarkedets behov: – Hvis Danmark vil være en metropol, så skal vi også kunne tilbyde ordentlige boliger til de globale medarbejdere. Vi oplever, at virksomhederne ikke ønsker selv at købe en ejendom – de vil hellere gøre det, de er bedst til, og lade os stå for boligerne til medarbejderne, siger Morten Westergaard.

Blå bog Morten Westergaard Uddannet arkitekt i 2000. Chief Operating Ofﬁcer hos Q-management, hvor han har været ansat siden 2006.

Derfor har Q-management bedt om foretræde for Folketingets Boligudvalg sammen med deres kunde Novo Nordisk og Gateway to Denmark, som arbejder for virksomheder, der sender medarbejdere til Danmark. Delegationen ønsker dette foretræde for at forklare politikerne om de servicerede lejemåls betydning for dansk erhvervsliv. Dette foretræde vil finde sted i løbet af september. Morten Westerga-

udenlandsk arbejdskraft, så kommer disse mennesker ikke til Danmark.

ard håber her på at kunne sætte en diskussion i gang, fordi de service-

Hvis virksomhederne ikke kan tiltrække dem, så mister Danmark på

rede boliger er vigtige for det danske arbejdsmarked. Delegationen har bl.a. udarbejdet et oplæg til en ændring af reg-

sigt arbejdspladser til udlandet, siger Morten Westergaard. Q-management afventer ikke bare politikerne, men også finanskri-

lerne, så de bliver tidssvarende, og alle servicerede lejemål dermed

sen. Når konjunkturerne lysner, overvejer virksomheden nemlig at

fremover vil kunne lejes ud via boliglejeloven. Forslaget går ud på, at parterne selv kan aftale prisen for lejlighedens møblement og service, mens huslejen fastlægges efter boligreguleringsloven. Det er en forud-

udvide deres udlejning til også at omfatte lejemål i andre større danske byer, fx Århus og Esbjerg.

sætning, at boligen fraflyttes, når arbejdsforholdet ophører, eller den permanente bolig igen bliver beboelig. Og ifølge Morten Westergaard har de servicerede lejemål betydning for det samlede arbejdsmarked:

rik@ejendomsforeningen.dk

– Vi lever af det her, fordi der er et behov. Hvis vi ikke kan tiltrække

„

Novo forventer en stigende efterspørgsel

– Vi lever af det her, fordi der er et behov. Hvis vi ikke kan tiltrække udenlandsk arbejdskraft, så kommer disse mennesker ikke til Danmark Morten Westergaard

Novo Nordisk deltager sammen med Qmanagement og Gateway to Denmark i foretrædet i Folketingets boligudvalg. Manager Bettina Tang, der håndterer flytning af medarbejdere over landegrænser i Novo Nordisk, skriver i delegationens materiale:

– Det forventes, at behovet for højtuddannet udenlandsk arbejdskraft vil stige yderligere i de kommende år. Den udenlandske arbejdskraft er en forudsætning for, at de danske virksomheder kan udvikle sig og konkurrere internationalt. De har derfor i sig selv en merværdi for virksomhederne. – En væsentlig forudsætning for, at virksomhederne kan tiltrække højtuddannet udenlandsk arbejdskraft, er, at Danmark kan tilbyde ordentlige forhold, fx i form af et centralt beliggende sted at bo. At den midlertidige bopæl er kendetegnet ved at være et rigtigt hjem, ikke et hotelværelse, samt at disse boliger kan skaffes med meget kort varsel – to uger til to måneder, slutter Bettina Tang.

økonomisk artikel

Et skridt nærmere fælles EU-regler for REITs Ejendomsselskabstypen REIT kan til skade for ejendomssektoren stadig ikke oprettes i Danmark. I foråret modtog EU-Kommissionen ejendomsbranchens forslag til indførslen af fælles EU-regler for REITs. Formålet er at åbne op for ejendomsinvesteringer på tværs EU-grænserne FORFATTERE SOFIE JENSEN OG MORTEN MAROTT LARSEN

ner. I tabellen er det amerikanske REIT-indeks, FTSE NAREIT All REIT, sammenlignet med Dow

for mindre lande kan et fælles EU-regelsæt for REITs betyde flere investeringer. Det skyldes, at

I foråret sendte EPF (European Property Federation) sammen med en række andre ejendoms-

Jones-indekset. Den globale krise afspejles i tallene, hvor REIT-indekset er faldet 40 procent i værdi inden for det seneste år, men på 10 og

mange investorer i dag går uden om mindre markeder, da det kræver ekstraomkostninger at sætte sig ind i nye markeder med hver deres

organisationer et forslag til EU-Kommissionen. I forslaget blev det beskrevet, hvordan man kan

25 års sigt er der stadig pæne afkast på REIT-indekset sammenlignet med Dow Jones-indekset.

forskelligartede lovgivninger og regler.

indføre en fælles ramme omkring REITs (Real Estate Investment Trusts) i EU til glæde for

Den almindelige dansker har begrænsede mu-

Mere end 25 lande i verden har gennemført en REIT-lovgivning. I Kina arbejder man i år på

investorerne og ejendomsbranchen. Med et fælles EU-regelsæt for REITs vil man også i Europa kunne opleve præsident Eisen-

ligheder for at investere i ejendomme i Danmark. Stykprisen er for høj, og man har kun en meget lille mulighed for at bestemme, hvor stor en del

at skræddersy REITs til Kina for at støtte op om den store økonomiske vækst, man oplever i Kina i disse år. REIT-lovgivninger findes med

howers vision. Han var ansvarlig for den første REIT-lovgivning i USA tilbage i 1960 og ønskede, at „manden på gaden“ skulle have mulighed for at investere i fast ejendom på samme vilkår som den velstående del af befolkningen og de store forsikringsselskaber. Ejendomme er en aktivklasse, som i teorien er mindre risikable end aktier, men mere risikable end traditionelle obligationer. Afkastet ligger derfor på langt sigt mellem aktier og obligatio-

af ens pensionsopsparing man skal sætte i danske ejendomme. K/S-konstruktionen opleves som for risikabel for de fleste – specielt i øjeblikket. Et fælles EU-regelsæt for REITs vil være med til at fremme sektorspecialiseringen. I EU investeres der ofte kun inden for landets grænser, hvilket gør det svært for investorerne at specialisere sig inden for en bestemt sektor. Ejendomsselskaber, der specialiserer sig i én ejendomstype, vil typisk kunne opnå bedre resultater. Specielt

forskellige modifikationer. Men med et sæt fælles EU-spilleregler for REITs kan vi være med til at opbygge et af de bedste gennemsigtige ejendomsinvesteringsmarkeder i verden. En vigtig udfordring er de forskellige skattesystemer i EU. Forslaget fra EPF lægger op til, at man – selv med forskellige skattesystemer i landene i EU – kan få et fælles regelsæt til at fungere med en række grundlæggende principper:

Flow-through principle. Investering på

Historisk årligt totalt afkast. REITs sammenlignet med Dow Jones-indekset

tværs af grænser gennem en REIT i EU vil medføre en skat fra det medlemsland, hvor ejendommen ligger. For at undgå dobbeltbeskatning skal denne skat modregnes yderligere skatter, som opkræves, eksempelvis når udbyttet udbetales. -

Fair share principle. I udformningen af en REIT i EU er det vigtigt, at der ikke er nogle

2009

1 år

5 år

10 år

25 år

FTSE NAREIT ALL REIT indeks

-10,48

-40,62

-3,62

5,14

7,26

Dow Jones indeks

-3,75

-25,58

-4,14

-2,58

8,37

Kilde. NAREIT REIT Watch, juli 2009

medlemslande, der bliver snydt for skatteindtægter. -

Ud over ejendomsskat skal de resterende skat-

foreslår EPF, at EU nedsætter et ekspertudvalg,

Simplicity of operation. EPF foreslår mindre

ter opkræves efter, hvor aktionæren er bosat –

der skal stå for udarbejdelsen og implemente-

tiltag i forhold til de enkelte EU-landes eksisterende REIT-regelsæt i stedet for større

og der bør først opkræves skat ved udbetaling til investor. En REIT skal udbetale en stor andel

ringen af regelsættet for de europæiske REITs. Ejendomsforeningen Danmark støtter op om

ændringer. På den måde sikres en simpel

af de samlede indtægter til aktionærerne, men

EPFs forslag om de fælles europæiske spillereg-

implementering.

skal ikke betale selskabsskat. Visse udloddende investeringsforeninger

ler for REITs og ser frem til det videre arbejde i EU.

No changes to double taxation treaties.

har allerede i dag i Danmark en struktur, hvor

Der skal på kort sigt ikke ændres på eksisterende skatteaftaler medlemslandene imellem. Det kan have uoverskuelige

der ikke betales selskabsskat, hvis udbyttet udbetales til investorerne, som derefter betaler skat af udbyttet. Disse foreninger må ikke i

konsekvenser, hvis de nye EU-spilleregler ville gribe ind i de gældende skatteaftaler

dag investere i ejendomme. For at få en så simpel implementering af

landene imellem.

de fælles EU-spilleregler for REITs som muligt

soj@ejendomsforeningen.dk mml@ejendomsforeningen.dk

portræt

„Mit arbejde er også min hobby“ Lejerettens krinkelkroge fascinerer ham, og han kan lide at rådgive om dem. Mød Ejendomsforeningen Odenses forretningsordfører gennem 16 år FORFATTER ANNE LOUISE FRANDSEN FOTO HUNG TIEN VU Kaffen er brygget, og kopperne stillet frem, da Bruno Dall tager imod Husets udsendte i Ejendomsforeningen Odenses sirligt ordnede kontor tæt på Odense Banegård. Her er styr på tingene. Der ligger ingen vildfarne papirer eller post its, selvom Bruno Dall og sekretær Hanne herfra har travlt med at drive Ejendomsforeningen Odense, en underafdeling af Ejendomsforeningen Danmark, med 700 medlemmer. I 16 år har Bruno Dall været forretningsfører hos Ejendomsforeningen Odense. Han nyder sit arbejde, selvom arbejdstiden ofte er fra seks morgen til seks aften. – Jeg har altid arbejdet meget, men det generer mig ikke. Den, der er mest træt af det, er min kone. Jeg har tidligere arbejdet i bankverdenen, også med lange arbejdsdage, men hun har stadig ikke vænnet sig helt til det, siger Bruno Dall. Tirsdag og torsdag holder foreningens to ansatte åbent for telefoner og medlemmer, der kommer ind fra gaden. De dage er der ikke tid til andet end at rådgive og tale med medlemmer. 26

– Jeg kan starte på noget om morgenen, og det ligger stadig på mit bord om aftenen, siger Bruno, der nyder at snakke med den blandede medlemsskare. Ejendomsforeningen Odense har både udlejere med en enkelt ejendom og de store ejendomsselskaber. Og så er der både de unge nystartede udlejere, der har investeret i en ejendom, og de ældre udlejere, der har udlejet den ejendom, de bor i, gennem en lang årrække. – Jeg kan mærke, at der bliver færre udlejere, der selv bor i deres udlejningsejendom. Det er en uddøende race, men for år tilbage var der mange af vores medlemmer, der boede der selv. De sælger deres ejendomme, som nu samles på færre hænder, siger forretningsføreren. Bruno Dall nåede at være 20 år i bankverdenen, blandt andet som regionsdirektør i Finansbanken – også kendt som Brask Thomsens Bank – før han skiftede til ejendomsbranchen. Han fattede interesse for området, da han læste til ejendomsmægler sideløbende med sit job i banken og havde et fag i udlejningsejendomme. Lejerettens krinkelkroge fascinerede ham. – At skulle sætte sig ind i alle hjørner af loven var interessant, fordi den er så kompliceret. Det skræmte mig ikke væk. Tværtimod. Og det er sjovt

– Det er svært i øjeblikket. Lejlighederne skal fremvises adskillige flere gange end for ¾ år siden. Det er ikke så slemt, at det giver tomgang, men der skal arbejdes mere for det Bruno Dall

at formidle denne viden videre til medlemmerne, der jo synes, at det

Han indrømmer da også, at det til jul ikke er ualmindeligt, at med-

er utrolig kompliceret, fortæller han.

lemmerne kommer forbi med en flaske vin.

Et arbejde som ejendomsmægler blev det aldrig til, men uddannel-

Den travle arbejdsdag går også med at passe hvervet som medlem

sen skabte interessen for ejendomsbranchen. I 1980’erne købte han

af huslejenævnet for Odense og Assens Kommune og lægdommer i boligretten. I snart 20 år har Bruno Dall haft sin gang i huslejenævnet i

sin første ejendom og startede et mindre ejendomsselskab op. – Jeg lavede meget af håndværksarbejdet selv. Jeg satte selv lejligheder-

Odense, og han ser det som en vigtig opgave.

ne i stand. Det kan jeg godt lide. Jeg har altid ment, at hvor der er en vilje, er der en vej, og så har jeg luret håndværkerne af undervejs, siger han. I 1986 blev Bruno Dall medlem af bestyrelsen i Ejendomsforeningen

– Det er et værdifuldt arbejde, fordi jeg mærker, hvad der rører sig i byen, og jeg tvinges til at være ajour omkring lovgivningen, siger Bruno Dall.

Odense og senere bestyrelsesformand. Det lå hele tiden i kortene, at han skulle over tage forretningsførerens stilling, når han gik fra. Så da den tidligere forretningsfører i 1993 pludselig døde, afviklede Bruno

Arbejdet for foreningen og for huslejenævnene og boligretten fylder >> i privaten.

Dall sit ejendomsselskab og overtog posten i foreningen. Han beholdt dog et par ejendomme, som han stadig udlejer. Telefonen ringer, men opkaldet må vente, indtil interviewet er overstået. Bruno Dall er en høflig mand. Ud fra telefonnummeret kan Bruno se, at det er et af foreningens medlemmer. Han ved også godt, hvilket medlem det er, og hvad han skal have hjælp til. Bruno kender sine medlemmer. Det ældste medlem er 104 år. – Jeg kender rigtig mange af medlemmerne og ved, hvad de har af ejendomme. Så når de kommer, er det indforstået, hvad vi skal snakke om. De kontakter mig om alt muligt, såsom lejere, der støjer og smider ting på trappen. Ting, der er banale, men som jo er et stort problem for dem, siger han. Det er tydeligt, at Bruno Dall er glad for at rådgive medlemmerne om store som små sager. Og man forstår, at det er gengældt: – Jeg har et 91-årigt medlem, som altid siger til mig: „Hvad skulle jeg dog gøre uden dig“. Hver gang hun kommer, har hun enten hjemmebagte småkager eller en æske chokolade med, griner Bruno Dall, der til Ejendomsforeningen Odenses 125-års-jubilæum i foråret fik en stående klapsalve fra de 250 fremmødte medlemmer.

Bruno om Odenses byggelyst – Tingene er gået i stå her i Odense på grund af krisen. På godsbanearealet og slagterigrunden i Odenses gamle industriområde skal der bygges et handels- og boligområde. Det er sat på standby. I midtbyen er det nye musik- og teaterhus, der ellers var på vej, blevet forsinket. Men der er jo også blevet bygget meget i Odense i de sidste par år. Alene på Odense Havn er der bygget kontorer og boliger samt en del nybyggeri ude omkring motorvejen.

portræt

– Langt hen ad vejen er mit arbejde også min hobby. Jeg må ofte bruge tid på at læse, hvad der kommer af nye domme og aktuelt stof i min fritid, siger han.

gået, hvis udlejer havde kigget på, hvad problemet var, siger forretningsføreren i Odense. Gang på gang møder Bruno Dall i kraft af sin funktion i huslejenæv-

Mange sager kan tages i opløbet, hvis man behandler lejer ordent-

nene udlejere, der er usikre på, hvad de må kræve i leje. Og når lejerne

ligt. Det er en kendsgerning, som Bruno Dall har lært i sin tid i huslejenævnene og som lægdommer.

klager over lejen, kan udlejer ikke forstå, hvis lejen bliver sat ned. – Udlejer siger: „Jeg har jo ikke noget overskud på lejligheden!“. Og

– Det er vigtigt at have respekt for lejeren og ikke kun have øje for

her er vi fremme ved et centralt problem i branchen: At man ikke kan

afkastet. Tager man lejernes henvendelser til efterretning og dykker ned i det, de siger, kan man tage nogle sager i opløbet, mener han. I huslejenævnssagerne har Bruno Dall mange gange set, at en sag begynder som et banalt problem. Lejeren vil måske have skiftet et blandingsbatteri, og det reagerer udlejer ikke på.

få moderniseret reglerne for omkostningsbestemt leje, konstaterer Bruno Dall. Stadig, nu mange år efter at reglerne om omkostningsbestemt leje blev indført, opstår der nye fortolkningsproblemer. – Det er et urimeligt og kompliceret regelsæt, hvor bare en lille „fod-

– Så går lejeren til en lejerorganisation, der undersøger, hvad han

fejl“ kan koste udlejer store beløb. Og tænk, at udlejers afkast stadig

giver i husleje, og så begynder hele maskineriet. Det kunne være und-

skal beregnes som 7 procent af en vurdering fra 1973! Det synes dog ikke at påvirke skiftende regeringer. Der er ingen politikere, der tør røre ved det. Og det er trist. Men jeg tvivler på, at der sker noget på

Bruno om forskellen på ejendomsbranchen på Fyn og på Sjælland – København har meget større aktører og ﬂere af dem. Fyn har to store – Karsten Bill Rasmussen og Rolf Barfoed A/S – og en underskov af halvstore. Der er mange småhuse i Odense, mens København har mange store karreer. Så større ejendomme er altid eftertragtede her, når de er til salg. De er ikke svære at komme af med. Men for tiden handles der jo ikke særlig meget.

dette område i min tid, siger Bruno Dall. Når snakken falder på den seneste tids tumult omkring § 5, stk. 2-moderniseringer, er Bruno Dalls holdning direkte: – Det er en regel, som vi ikke kan være foruden, siger han. En af de største udfordringer for branchen i øjeblikket er at sørge for, at lejlighederne har en standard, så folk vil leje dem. – Udlejer skal sørge for at opdatere lejlighederne. Det bliver man nødt til at gøre, hvis man ikke vil have tomgang, for folk stiller større og større krav. For eksempel er en opvaskemaskine ved at være et must. Derfor vil det være katastrofalt, hvis man ændrer på reglerne

Blå bog Bruno Dall 63 år, bankuddannet og statsaut. ejendomsmægler. Blev i 1993 forretningsfører i Ejendomsforeningen Odense. Medlem af huslejenævnet for Odense og Assens Kommune og lægdommer i boligretten. Har været regionsdirektør i Finansbanken og haft sit eget ejendomsselskab. Bor i Odense med sin kone. De har to sønner og ﬁre børnebørn.

omkring § 5, stk. 2. For den lov har jo bevirket, at man har fået højnet standarden for rigtig mange lejligheder, siger Bruno Dall. Undervejs i interviewet får Bruno Dall flere gange indskudt en kommentar, om „ham, som skal følge efter mig“. Så Husets udsendte må jo spørge. Er der planer om at stå af ræset snart? – Jeg bliver 64 år næste gang, så det er jo inden for en overskuelig fremtid. Iblandt vores venner er folk jo begyndt at gå på efterløn og pension, og når de beretter, hvor dejligt det er, så kan man da godt en gang imellem … men jeg har ikke sat en dato, slår Bruno Dall fast. Han kan heldigvis stadig lide at have fart på. En enkelt kedelig konsekvens af den travle arbejdsdag, indrømmer han dog: – Noget af det, jeg savner, er at tænke tanker. I mit job gælder det om at løse folks praktiske problemer. Og så bliver der ikke tid eller kræfter til at tænke tanker, og det savner jeg indimellem, slutter forretningsfører Bruno Dall.

alf@ejendomsforeningen.dk

Bruno Dall læste til ejendomsmægler, mens han var ansat hos Finansbanken som regionsdirektør. Han nåede ikke at arbejde som ejendomsmægler, men det vakte interessen for branchen

!! Huslejenævn straffer udlejere

synspunkt

hårdere, end loven tillader FORFATTER

at aflægge regnskab ud fra princippet „går

øvrigt. 2 ud af 3 af Vestre Landsrets dommere

ADVOKAT JENS JACOB HALLING

den, så går den“.

afviste i dette tilfælde at fastsætte forbruget

Huslejenævnet tillægger således udlejere næsten bedrageriske motiver, hvilket har fået

ud fra et skøn, og lejeren fik dermed ret til tilbagebetaling af samtlige acontoindbetalin-

Ifølge lejelovens § 42, stk. 1 mister

flere udlejere til at tvivle på, hvorvidt husleje-

ger. Flertallet præciserede dog i deres be-

nævnene er helt upartiske. Huslejenævnene mener dog, at deres af-

grundelse, at de ikke havde fået nogen som helst oplysninger, der gav dem mulighed for

udlejer sin ret til at kræve tillægsbe-

gørelser er i overensstemmelse med intentio-

skønsmæssigt at anslå forbruget. Dvs. at afgø-

taling af lejer, hvis forbrugsregnskabet ikke kommer frem til lejer, senest 3 måneder efter

nerne bag lejelovens § 42, og at deres afgørelser har en opdragende effekt. Sidstnævnte

relsen fra 20. august 2003 ikke tilsidesættes, da dommerne netop bemærker, at forbruget

udlejer har modtaget den endelige afregning

kan ikke afvises, men det ændrer ikke ved, at

i denne sag også skønsmæssigt kunne have

fra forsyningsværket. Denne sanktion skal motivere udlejere til at aflægge regnskaberne rettidigt. Sanktionen

nævnenes skærpelse af sanktionen er uden klar lovhjemmel.

været anslået, såfremt udlejer havde leveret nogle brugbare oplysninger. I en tredje sag fra retten i Randers havde le-

mister dog sin motiverende effekt, når fristen

Straf kan ellers kun pålægges i henhold til

jer uomtvisteligt brugt mere varme og varmt

for fremsendelse af regnskaber er udløbet. Derfor har lovgiver, med henblik på at mo-

lov, og det er derfor grænsende til det grundlovsstridige, at huslejenævnene selvbestaltet

vand i forhold til, hvad lejer havde indbetalt aconto. Her blev lejers krav på tilbagebeta-

tivere udlejer til at få lavet og fremsendt det

dikterer yderligere sanktioner over for udle-

ling af acontobidrag totalt afvist. Dommen

manglende forbrugsregnskab, også når fristen er udløbet, indsat følgende bestemmelse i lejelovens § 42, stk. 2: „Fremsendes regn-

jere. Men huslejenævnene har måske også selv tænkt: „går den, så går den“. Og „den går“ desværre i næsten alle tilfælde, da ud-

blev desværre ikke indbragt af lejerne for landsretten, hvilket måske skyldes, at lejerorganisationerne ikke turde tage risikoen for,

skabet ikke inden 2 måneder efter udløbet af fristen for fremsendelse af forbrugsregnskab, har lejer ret til at undlade at indbetale acon-

lejerne typisk kun skal tilbagebetale mindre beløb, hvorfor det ikke kan svare sig hverken at bruge tid eller energi på at få prøvet afgø-

at dommen ville blive stadfæstet af en højere retsinstans.

tobidrag, indtil lejeren har modtaget regnskabet og et eventuelt for meget betalt bidrag for den afsluttede varmeregnskabsperiode“.

relserne i boligretten. Derfor er huslejenævnenes afgørelser også kun i ganske få tilfælde blevet prøvet af domstolene. I en afgørelse fra Vestre Landsret d. 20. august 2003 (refereret i GD 2003/56), hvor der ikke var udarbejdet et regnskab, blev forbruget skønsmæssigt nedsat til 80 procent af acontobetalingerne ud fra den betragtning, at „det er bedst at være på den sikre side i forhold til lejeren“. Dvs. at i en sag, hvor der endda aldrig blev lavet et regnskab, straffer landsretten ikke nær så hårdt som huslejenævnet.

Den refererede retspraksis har huslejenævnene tilsyneladende ikke til sinds at følge, idet huslejenævnene fortsat anvender deres selvbestaltede „opdragende“ og ulovhjemlede sanktion, hvorefter udlejer skal tilbagebetale samtlige acontobidrag, uanset lejeren enten har haft et forbrug, der var større, eller et forbrug, der kan anslås. I et retssamfund bør nævnspraksis være i overensstemmelse med domstolenes praksis, og udlejere opfordres derfor til at indbringe alle huslejenævns afgørelser af denne art for boligretten. Hvor mange domme skal mon afsiges af boligretterne og højere retsinstanser, før huslejenævnene „retter ind“, og

Flere huslejenævn har dog ikke ment, at lovgivers sanktion var motivation nok. Nævnene har derfor selvbestaltet skærpet sanktionen yderligere, således at et ikke rettidigt aflagt regnskab sidestilles med et ikke aflagt varmeregnskab, hvorfor lejerens forbrug fastsættes til nul kroner. Lejeren har som konsekvens heraf krav på tilbagebetaling af alle indbetalte acontobidrag – også selvom lejerens forbrug af varme og varmt vand overstiger acontoindbetalingerne. Huslejenævnet i Randers begrunder sanktionen med, at uefterrettelige udlejere ikke skal kunne spekulere i at tjene penge på ikke

Vestre Landsret har igen den 19. december 2008 truffet afgørelse i en lignende sag (refereret i T:BB 2009.253), hvor et regnskab aldrig blev udarbejdet, og hvor udlejer heller ikke fremlagde oplysninger om forbruget i

„straffen“ for at være glemsom nedsættes til lejelovens sanktion?

Har du et synspunkt omkring ejendomsbranchen, bringer vi det gerne. Dit indlæg må højst fylde 4.500 tegn inklusive mellemrum, og vi forbeholder os retten til at redigere det. Du skal blot sende det til rik@ejendomsforeningen.dk, mrk. Synspunkt.

gæsteeksperten

Information til ejendomsinvestorer Ejendomsforeningen Danmark har udsendt en række anbefalinger om „Best practice for selskabsledelse og investorinformation i ejendomsselskaber“ FORFATTER DIREKTØR ROLF NORSTRAND

Set i forhold til tidligere dansk praksis lægges der i anbefalingerne

FOTO JAN SOMMER

op til, at der både i forbindelse med forudgående oplysninger om ejen-

I alle virksomheder, hvor egenkapitalen

domsselskabets strategi og med aktuelle oplysninger om den løbende virksomhed gives en meget mere omfattende beskrivelse af de risici,

helt eller delvist kommer fra eksterne investorer, er det vigtigt at sikre sig, at virksomhedens ledelse arbejder for investorernes

selskabet vil løbe og rent faktisk løber.

interesser. Det gælder også i ejendomssel-

domsselskaber med eksterne investorer, så er det fordi sådanne in-

skaber. Det gælder fx investorer i børsnoterede og unoterede ejendomsselskaber,

vestorer sjældent er i en position, hvor de kan stille specifikke krav til selskabets ledelse og information. Man kan undlade at investere i ejen-

men også investorer i 10-mandsselskaber,

domsselskabet, hvis man på forhånd har mistillid til dets ledelse eller

Når Ejendomsforeningen Danmarks anbefalinger retter sig til ejen-

hvor selskabet normalt drives af projektudbyderen på de 10’s vegne. Investorbeskyttelsen søges fremmet med generelle lovregler, med børsregler og fx med anbefalinger om god selskabsledelse og inve-

strategi. Men har man først investeret sine penge, så er man henvist til den ledelse og de informationer, man bliver tilbudt. Ejendomsinvestorer, der investerer egne midler samt banker og

storinformation. Der er imidlertid ingen af disse generelle regler og

andre finansielle institutioner, der lånefinansierer ejendomsprojekter,

anbefalinger, der specielt tager udgangspunkt i ejendomsselskabernes specielle forhold, hvor fx urealiserede og realiserede værdistigninger og/

kan derimod normalt kræve alle de informationer, de ønsker. Der er derfor normalt ikke det samme beskyttelsesbehov for disse. De seneste

eller tab er væsentlige elementer i indtjeningen og på balancen. Dette

års negative udvikling på ejendomsmarkedet med mange konkurser

er baggrunden for, at Ejendomsforeningen Danmark udsender anbefalingerne om „best practice“.

mv. viser imidlertid, at mange nyrige investorer og banker har sat deres penge i ejendomsprojekter, hvor man åbenbart ikke har interesseret sig for ledelseskvalitet og relevante informationer om afkast og risiko. Så

Anbefalingerne er opdelt i fem kategorier: oplysninger om ejendomsselskabets strategi, krav til selskabets bestyrelse, krav til selskabets direktion, krav til vurderingsmænd og oplysninger om den løbende

mon ikke også selvstændige ejendomsinvestorer og banker i fremtiden vil sikre sig den samme ledelseskvalitet og de samme informationer, som Ejendomsforeningen Danmark anbefaler til eksterne ejendomsin-

virksomhed. Ejendomsforeningen Danmarks anbefalinger har hentet inspiration fra de bedste internationale standarder. Det mest gennemgribende er formentlig, at der er søgt inspiration i „Global Investment Performance Standards“, GIPS, der er fastsat af den internationale forening for finansanalytikere, CFA Institute. Det betyder blandt andet, at det anbefales, at ejendommenes afkast beregnes ved hjælp af den tidsvægtede metode, og at ejendommene mindst hvert tredje år vurderes af en ekstern vurderingsmand.

vestorer.

Læs anbefalingerne på ejendomsforeningen.dk/bestpractice

gæsteeksperten

Fordeling af must carry-programmer i fællesantenneanlæg FORFATTER ANJA PALSGREEN,

talt, hvis der samtidig fordeles andre digitale

carry-bestemmelsen. Den nye must carry-

IT- OG TELESTYRELSEN

radioprogrammer i anlægget. Ellers er det tilstrækkeligt, at radioprogrammerne fordeles

bestemmelse træder i kraft den 1. november 2009. Samtidig overgår tilsynet med overhol-

Der findes i dag kun få reg-

analogt.

delsen af must carry-forpligtelsen til Styrelsen

ler, som vedrører driften af fællesantenneanlæg. Nogle af disse regler

Must carry-bestemmelsen fastsætter

for Bibliotek og Medier. Af den kommende must carry-bestemmelse

omhandler den såkaldte must carry-forplig-

endvidere regler, som vedrører fordeling af

fremgår det, at ejere af fællesantenneanlæg

telse. Must carry-forpligtelsen påhviler ejere af fællesantenneanlæg, som skal sikre, at der

programmerne i programpakker. Det fremgår heraf, at hvis der i anlægget sker en fordeling af programmer i programpakker, så skal must

skal sikre, at der sker en fordeling af DR1, DR2 og TV 2, herunder TV 2’s regionale programmer, samt tegnsprogstolkede nyhedsudsen-

i anlægget sker en fordeling af de lyd- og billedprogrammer, som spredes af DR, TV 2 og TV 2’s regionale stationer. Det vil sige, at

carry-programmerne indgå i alle pakkerne. Herudover skal ejeren sikre, at der er mulighed for at købe en „lille“ pakke, som enten

delser fra DR og TV 2. Kulturministeren kan herudover fastsætte nærmere regler om fordeling af billedpro-

forpligtelsen omfatter både radioprogrammer

indeholder must carry-programmerne som

grammer i fællesantenneanlæg, f.eks. om

og tv-programmer. Must carry-forpligtelsen fremgår af § 6 i lov om radio- og fjernsynsvirk-

de eneste programmer, eller som indeholder must carry-programmerne samt nogle få

programpakker. Fra den 1. november 2009 vil det således

somhed.

supplerende programmer. Hvis der indgår

kun være tv-programmer, der er omfattet af

Det er dog ikke alle programmer, der spredes af DR og TV 2, som er omfattet af forpligtelsen. Kun de programmer, som er omfattet

supplerende programmer i den „lille“ pakke, må prisen for disse ikke udgøre mere end en begrænset del af den samlede pris for pak-

must carry-forpligtelsen.

af public service-kontrakterne, og programmer, som specifikt nævnes i must carry-bestemmelsen, er omfattet af forpligtelsen. For så vidt angår tv-programmerne, drejer det sig om DR1, DR2, DR Update, TV 2 samt TV 2’s regionale programmer, men fx ikke TV 2 News. DR’s børne- og historiekanal er specifikt undtaget fra forpligtelsen i must carry-bestemmelsen. For så vidt angår radioprogrammerne, drejer det sig om P1, P3, P4, DR Klassisk samt en af DR udsendt mellembølgekanal. Herudover findes der i visse kommuner også en forpligtelse til at fordele Nova FM (den femte radiokanal).

ken. Som eksempel på sådanne supplerende programmer kan nævnes nabolandsprogrammer. Formålet med reglerne vedrørende programpakker er at sikre alle, som et tilsluttet et fællesantenneanlæg, adgang til must carry-programmerne, uden at de samtidig er tvunget til at købe en programpakke, som indeholder en række relativt dyre betalingsprogrammer.

fællesantenneanlæg fortsat sikre,

Indtil den 1. november 2009 skal ejere af

at der sker en fordeling af både analoge og digitale must carry-tv-programmer i anlægget,

at der sker en fordeling af analoge must carry-radioprogrammer i anlægget og – hvis der fordeles andre digitale radioprogrammer – også sker en digital fordeling,

Det er i dag IT- og Telestyrelsen, som fører tilsyn med overholdelsen af must carry-forpligtelsen. Styrelsen har mulighed for at meddele en ejer af et fællesantenneanlæg, som ikke overholder must carry-forpligtelsen, påbud om at bringe forholdene i orden, således at forpligtelsen overholdes. Overtrædelser af

at must carry-programmerne indgår i alle eventuelle programpakker,

at der er mulighed for – hvis der fordeles flere programpakker – at købe en „lille“ programpakke, og

ejeren af fællesantenneanlægget en forpligtelse til også at fordele programmerne både analogt og digitalt i anlægget. For så vidt

must carry-bestemmelsen kan i sidste ende straffes med bøde.

at prisen for eventuelle supplerende programmer i den „lille“ programpakke ikke udgør mere end en begrænset del

angår radioprogrammerne, er der dog kun en forpligtelse til også at fordele disse digi-

Radio- og fjernsynsloven blev ændret i maj i år, og ændringen vedrører blandt andet must

De radio- og tv-programmer, som er omfattet af must carry-forpligtelsen, spredes i dag både analogt og digitalt. Der påhviler derfor

af den samlede pris for pakken.

Sagt i pressen

Udlejere frygter kraftig konfliktoptrapning

Energistrategi bremser boligrenoveringer

Hold dig væk fra boligretten

Det dårlige boligmarked får boligejere til at

Ejendomsforeningen Danmark forudser, at

Man skal have en forventning om, at lejen

udleje i stor stil, hvilket vil give en markant vækst i antallet af konflikter mellem private

regeringens strategi for at nedbringe energiforbruget i bygninger reelt vil bremse de gen-

skal sænkes med mindst 13-15 procent, ellers taber man som lejer sagen med den

udlejere og deres lejere ved de kommunale

nemgribende moderniseringer af badeværel-

nuværende retspraksis, og sagerne tager

huslejenævn. Det vurderer Ejendomsforeningen Danmark.

ser og køkkener i 200.000 private udlejningsboliger. Fra 2000 til 2006 har udlejere ellers

hurtigt over et år. Desuden tager retten udgangspunkt i fem års lejenedsættelse, når

investeret mellem 3 og 4 mia. kr. i mere end

retsafgiften skal beregnes, så udgiften kan

– Der findes desværre ikke nogen statistik fra huslejenævnene omkring antallet af

10.000 lejeboliger under boligreguleringslovens § 5, stk. 2, som gør det muligt at hæve

hurtigt runde 100.000 kr.

sager. Men når man ser på den overord-

huslejen efterfølgende.

Erhvervslejernes Landsorganisation anbefa-

nede udvikling på boligmarkedet, hvor rigtig mange boligejere i dag – efter at

– Hvis man virkelig skal forbedre ener-

ler altid deres medlemmer at drøfte tingene med udlejer først. En tilsvarende melding

have opgivet salg – vælger at leje ud for

giforbruget, så skal man hulmursisolere

kommer fra Ejendomsforeningen Danmark.

en periode, samt på tilstrømningen af nye

og gøre noget ved bygningernes varme-

medlemmer til bl.a. vores forening, så er vi ret overbeviste om en markant stig-

forbrug. Men man gør ikke noget godt for klimaet ved at fjerne en ordning, der

– Boligretten er sidste instans. Det er altid bedst først at henvende sig til udlejer. Vi

ning, siger Morten Marott Larsen, chef-

sikrer, at man kan renovere en enkelt

stræber altid efter et godt forhold mel-

økonom i Ejendomsforeningen Danmark.

lejlighed ved fraflytning, siger Morten Marott Larsen, cheføkonom i Ejendomsforeningen Danmark.

lem lejer og udlejer, siger Morten Marott Larsen, cheføkonom i Ejendomsforeningen Danmark.

Børsen, den 11. august 2009

ErhvervsBladet.dk, den 18. august 2009

Børsen, den 16. juli 2009

arrangementer

”Konkurs og tvangsauktioner fra administrators synsvinkel - NYHED” Vi gennemgår konkursreglerne og belyser, hvordan udlejer og administrator bedst håndterer erhvervslejeres konkurser. Undervisere: advokat Kristin Jonasson, Bech-Bruun og advokatfuldmægtig Mette Hougaard, Bech-Bruun. Onsdag den 2. september 2009, kl. 9-12.30 i København

Omkostningsbestemt leje I Du får et grundigt kendskab til, hvordan du udarbejder et driftsbudget i ejendomme med omkostningsbestemt lejefastsættelse. Undervisere: advokat Ulla Andersson, Egemar & Clausen, og juridisk konsulent, advokat Mogens Dürr, Ejendomsforeningen Danmark. Omkostningsbestemt leje II afholdes 15. september 2009. Torsdag den 10. september 2009, kl. 9-12.30 i København

Konference om andelsboliger Hør bl.a. advokat Henrik Qwist, Nielsen og Thomsen Advokater, fortælle om de udfordringer, der møder administratorerne. Advokat Timmy Lund, Ejendomsforeningen Danmark, vil fortælle om de principper, der kan anvendes ved prisfastsættelsen. Læs mere og tilmeld dig på ejendomsforeningen.dk/andelsbolig. Konferencen afholdes i samarbejde med Realkredit Danmark. Mandag den 16. november 2009, kl. 9-15 i Lyngby

UDGIVERADRESSERET MASKINEL MAGASINPOST ID-NR.: 42055: AL HENVENDELSE: EJENDOMSFORENINGEN DANMARK, INFO@EJENDOMSFORENINGEN.DK, T: 33 12 03 30

Boligpolitisk åbningsdebat 2009 Ejendomsforeningen Danmark inviterer i samarbejde med Realkredit Danmark til boligpolitisk åbningsdebat. Traditionen tro mødes partiernes boligpolitiske ordførere onsdagen efter Folketingets åbning. Efter debatten byder Realkredit Danmark på en let anretning med sandwich og kolde forfriskninger. Det er gratis at deltage i debatten, men tilmelding er nødvendig. Paneldeltagere

Louise Schack Elholm

Nanna Westerby

Venstre

Socialistisk Folkeparti

Knud Kristensen

Jørgen Poulsen

Det Konservative Folkeparti

Det Radikale Venstre

Anita Knakkergaard

Villum Christensen

Dansk Folkeparti

Liberal Alliance

Thomas Jensen Socialdemokraterne

Tid og sted Onsdag den 7. oktober 2009 kl. 15-17 hos Danske Bank, Kuppelsalen, Laksegade 10, København K. Tilmelding Tilmeld dig på ejendomsforeningen.dk/ boligpolitisk.