Huset 5 2012 by EjendomDanmark

huset Erhvervsmagasinet huset | nr. 5 | august 2012

Ned

sat

pris

Uddan dig til ejendomsadministrator. Tilmeld dig nu pĂĽ ejendomsforeningen.dk/ea

TEMA

Effektiv ejendomsdrift >> side 8-13

Interview

Sociale medier: skal, skal ikke? >> side 20

Ă&#x2DC;konomisk artikel

Har tomgangen toppet? >> side 22 1

HOS DATEA FÅR DU STRIKE HVER GANG!

I DATEA leverer vi skræddersyede løsninger til ejere af alle typer investeringsejendomme samt andels- og ejerforeninger. Vi er kendte for at være professionelle, empatiske og værdiskabende, hvilket sikrer løsninger, der understøtter vore kunders forretning. Læs meget mere på datea.dk

huset nr. 5, august 2012

4 Leder Et kig på det nye folketingsår

22 Økonomisk artikel Har tomgangen toppet?

6 Markedsnoter

24 Interview Kundens forretning i centrum

tema 8 Ejendomsdrift som forretningsmulighed

Med den økonomiske krise er der kommet øget fokus på ejendomsdrift

26 Reportage Guld, sølv eller bronze til de grønne kontorbygninger

Grønne tiltag gav 20 procent lavere elforbrug

27 Markedsnoter

Læs om Egmont Real Estate Administrations erfaringer med at reducere elforbruget

Effektiv ejendomsdrift – sådan kommer du i gang

Få gode råd til, hvordan du kan få en mere effektiv ejendomsdrift

Nøgletal for ejendomsmarkedet Ventetider på over to år i vurderingsankenævn

32 Nyt fra Ejerlejlighedernes Landsforening Bortfald af stemmeret i ejerforeninger

16 Reportage – En tsunami af reguleringer er på vej

28 Reportage Benchmark viser ejendomsbranchens grønne profil

34 Markedsnoter 35 Kursuskalender 36

18 Markedsnoter

Kend din boligpolitiker Ti spørgsmål til Karina Adsbøl (DF)

Sagt i pressen

20 Interview Sociale medier: Skal, skal ikke?

Sociale medier: skal, skal ikke? Hvis din virksomhed har modet og viljen, så kan de sociale medier bringe dig tættere på kunder og samarbejdspartnere

EU-Parlamentariker Anne E. Jensen fortalte på et debatmøde om kommende EU-regler, der vil påvirke det danske ejendomsmarked. ed-logo txt til hoejre.pdf 07-10-2011 14:35:45

Erhvervsmagasinet Huset, 44. årgang, nr. 5, august 2012. Udgives af Ejendomsforeningen Danmark, Nørre Voldgade 2, 1358 København K, 33 12 03 30, info@ejendomsforeningen.dk, ejendomsforeningen.dk. Ansvarshavende redaktør Kommunikationschef Rikke Kristiansen. Redaktion Kommunikationskonsulent Anne Louise Frandsen. Layout Anita T. Damkier Hansen. Annoncesalg DG Media as, 70 27 11 55, epost@dgmedia.dk, dgmedia.dk. Abonnement Egon Petersen, telefon: 33 12 03 30. Tryk Datagraf A/S. Huset bliver trykt på svanemærket papir og er en CO2-neutral produktion. Medlem af Danske Specialmedier. ISSN 0109-1034. Næste nummer udkommer den 12. september og har temaet „Boligretten og dens lægdommere“. Artikler i Huset må gerne citeres, når det sker inden for citatreglerne med tydelig angivelse af Huset som kilde samt dato. Erhvervsmæssig affotografering af Husets tekst, billeder og andre illustrationer samt annoncer er ikke tilladt.

leder

formanden har ordet

Et kig på det nye folketingsår De fleste er nu tilbage fra ferie. Også en del politikere, og vi tager snart hul på et nyt folketingsår. Vi kan måske se frem til et banebrydende år. I hvert fald hvis alle boligaktører søger samarbejdet på tværs, og vi dermed får løst et par af de store boligpolitiske udfordringer Denne gang deltager embedsfolk fra Carsten Hansens ministerium, hvilket er en stor styrke. Jeg ser frem til at fortsætte samarbejdet om en regelforenkling i det nye folketingsår.

Store udfordringer

Postulater præger debatten

Regeringen indgik som bekendt en bred energiaftale i foråret 2012, og aftalen rummer en lang række initiativer for perioden 2012-2020. Energiaftalen skal implementeres på blandt andet boligområdet, og minister for by, bolig og landdistrikter Carsten Hansen sendte da også umiddelbart efter indgåelsen af aftalen et lovforslag i høring. Det var dog temmelig trist læsning. Forslaget havde nemlig en meget lille effekt på energiforbruget, mens de gennemgribende renoveringer stod for skud. Der var krav om, at hele ejendommen skulle have et energimærke svarende til D eller bedre, før udlejer måtte foretage en gennemgribende renovering af et enkelt lejemål. Det var et uambitiøst lovforslag, navnlig når man tænker på, at tænketanken Concito har udviklet en model, som kaldes for aftalt boligrenovering. Ideen er her, at udlejer og lejere i de enkelte ejendomme aftaler en energirenovering af ejendommen uden for lejelovens normale bestemmelser. Lige til højrebenet, skulle man mene. Flere aktører tilkendegav da også, at lovforslaget langtfra var godt nok, og ministeren valgte efter høringsperioden at tage forslaget af det daværende lovprogram. Det er vi glade for, og vi håber, Carsten Hansen har lyttet til vores argumenter og input, så vi kan se frem til, at vi snart kan få fjernet barriererne for energirenoveringer i de private lejeboliger og få skabt incitamenter i stedet – forhåbentlig i det kommende folketingsår. Det er også positivt, at forhandlingerne om en ny og forenklet lejelov kom i gang igen efter at have ligget stille i en længere periode.

Men vi kan desværre konstatere, at ikke alle er enige om, at vi skal samarbejde om disse udfordringer. Danmarks Lejerforeninger har eksempelvis forsøgt at spænde ben for at skabe incitamenter til energirenovering af de private lejeboliger. I bladet „Lejer i Danmark“, nummer 67, konstaterer den ansvarshavende redaktør, Jakob Lindberg, at der er en „forkert tendens i energipolitikken“. Det påstås af Danmarks Lejerforeninger, at lejer i dag betaler to gange for at få vedligeholdt lejeboligen, hvilket imidlertid slet ikke er rigtigt.

Chefredaktøren vælger her at afvige fra de normale journalistiske principper, da udlejerorganisationerne tillægges nogle holdninger, som ikke stammer fra udlejerorganisationerne, men alene er formuleret af Danmarks Lejerforeninger. Det sker ved følgende afsluttende formulering i artiklen: „Tænk at deres organisationsrepræsentanter (red.: Udlejerorganisationerne) tilsyneladende er ved at sikre udlejerne en ekstra præmie ved at sige: – „Vi vil kun være med til at løse klimaproblemerne, hvis vi får lov til at få betaling to gange for den samme vedligeholdelse“. Det er helt uacceptabelt, at redaktøren på den måde lægger os ord i munden. Vi er selvfølgelig ikke kommet med denne udtalelse, og selv om redaktøren får formuleringen til at fremstå som et citat fra en repræsentant fra en udlejerorganisation, så er det ikke tilfældet. Jeg kan kun opfordre til, at alle de boligpolitiske organisationer kommer konstruktivt og seriøst på banen.

Året skydes snart i gang Til oktober holder vi for øvrigt den traditionsrige boligpolitiske åbningsdebat, dagen efter Folketingets åbning, hvor vi har sat energirenovering af private lejeboliger på dagsordenen. Ministrene Carsten Hansen og Martin Lidegaard vil indlede åbningsdebatten, inden Folketingets boligordførere tager over og skyder folketingsåret i gang.

FOTO LIZETTE KABRÉ

Det er meget vigtige emner, der vil præge efterårets boligpolitiske debat, nemlig forenklingen af lejeloven og implementeringen af regeringens energiaftale på boligområdet.

John R. Frederiksen Formand Ejendomsforeningen Danmark

ny webløsning til bestyrelser

Væk med manuelle rutiner. giv dine bestyrelser adgang til aktuelle og relevante data døgnet rundt og spar tid.

OPENING.DK . 12862

• En bred vifte af relevante informationer bliver automatisk stillet til rådighed for jeres bestyrelser • Live data fra Unik Bolig 4 er tilgængelige døgnet rundt • Adgang til finanskontokort, regnskabsrapporter og beboerlister • Nem fakturagodkendelsesprocedure • Administrator sparer tid på at levere informationer til bestyrelser • Mulighed for valg af hvilke sider i BestyrelsesWeb, der skal være tilgængelige for hvem – på den måde kan der laves individuelle løsninger til forskellige bestyrelser

Scan koden og oplev den nye BestyrelsesWeb

Kontakt os, hvis du vil høre mere om den nye BestyrelsesWeb Tlf. 7642 1100 eller på mail unik@unik.dk

UNiK SySTEM dESigN · 7642 1100 · VEjLE · KøBENhAVN · UNiK.dK · UNiK@UNiK.dK

markedsnoter

orsikringsmæglere med peciale i forsikringsløsninger l store ejendomme, ndels- og ejerforeninger

Ny klausul til opsigelse af udlejede ejerlejligheder Særlige regler i lejeloven gælder, hvis man vil opsige lejeren af en ejerlejlighed, fordi man selv ønsker at benytte lejligheden. Ejendomsforeningen Danmark har derfor udarbejdet en standardklausul, som kan indføres i lejekontraktens § 11.

rsikringsmæglerselskabet surance partner a/s

Kongevej 160 · 1850 Frederiksberg C 33 25 20 10 · Fax 33 25 20 30 w.assurancepartner.dk @assurancepartner.dk

Læs mere på ejendomsforeningen.dk/ klausul

Forsikringsmæglere Forsikringsmæglere med med speciale speciale ii forsikringsløsninger forsikringsløsninger til store ejendomme, til store ejendomme, andelsandels- og og ejerforeninger ejerforeninger

Gl. Gl. Kongevej Kongevej 160 160 ·· 1850 1850 Frederiksberg Frederiksberg CC Tlf. 33 25 20 10 · Fax 33 Tlf. 33 25 20 10 · Fax 33 25 25 20 20 30 30 www.assurancepartner.dk www.assurancepartner.dk info@assurancepartner.dk info@assurancepartner.dk

Gl. Kongevej 160 1850 Frederiksberg C Tlf. 33 25 20 10 Fax 33 25 20 30 www.assurancepartner.dk Kontakt Niels Ole Sloth direkte 33 55 77 66 niels@assurancepartner.dk

Uddannelsen udbydes af Erhvervsakademiet Lillebælt samt Erhvervsakademi Aarhus i samarbejde med Dansk Ejendomsmæglerforening

Diplom i vurdering For dig der arbejder med vurdering af erhvervsejendomme

”Jeg har indtryk af, at både de studerende samt underviserne på uddannelsen har draget stor nytte af den netværksudvidelse, det har været at deltage. Desuden er uddannelsen meget brugervenlig og praktisk rettet, hvilket giver konkrete værktøjer, der kan bruges i Simone Holm ens dagligdag.”

Studerende på Diplom i vurdering

Åbent for tilmelding til uddannelsen Der er åbnet for tilmelding til uddannelsen, og første undervisningsdag ligger ultimo august. Tilmelding foretages på Erhvervsakademiet Lillebælts hjemmeside: www.eal.dk. Vil du vide mere Få mere at vide om uddannelsen og dine muligheder: Scan med din smartphone

Uddannelseskonsulent Sofie Erdmann se@de.dk Tlf.: 32 64 45 35 Uddannelsessteder Aarhus (Erhvervsakademi Aarhus) Lyngby (Erhvervsakademiet Lillebælt) 1. semester

2. semester

3. semester

4. semester Afgangsprojekt

Metode og videnskabsteori

Igangværende virksomheder

Internationale vurderingsprincipper

Vurdering af boligudlejningsejendomme og særlige vurderinger

Vurdering af investeringsejendomme

Investeringsteori

Lejevurdering

Læs mere om Diplom i vurdering på www.eal.dk, www.eaaa.dk eller www.de.dk

Ejendomsforeningen Danmark har fået ny juridisk konsulent den 15. juni 2012. Pernille Husen er cand.jur. og kommer fra en stilling som jurist i Dan-Ejendomme as. Hun har blandt andet erfaring med boliglejeret og administration af både private og almene boliger. Medlemmer af foreningen vil blandt andet kunne møde Pernille Husen i den juridiske rådgivning.

foto vibeke toft

Forsikringsmæglerselskabet Forsikringsmæglerselskabet assurance assurance partner partner a/s a/s

Ny juridisk konsulent

oline.dk

De professionelle ved det: oline.dk er den suverænt korteste vej mellem udbud og efterspørgsel på markedet for erhvervsejendomme. Husk det. Vi lader søjlerne stå et øjeblik...

3.023*

562*

oline.dk

Nærmeste konkurrent

*) Ejendomme og lokaler præsenteret på portalerne, der blev udlejet/solgt 2011

Danmarks største portal for erhvervsejendomme. Og intet andet

TEMA

effektiv ejendomsdrift

Ejendomsdrift som forretningsmulighed Med den økonomiske krise er der kommet øget fokus på ejendomsdrift i virksomhederne. Der kan være store gevinster at hente på en effektivisering FORFATTER ANNE LOUISE FRANDSEN foto Ulrik jantzen (preben gramstrup)

Hun nævner et eksempel, hvor et medlem med en større ejendomsportefølje valgte at samle sine forskellige aftaler om servicering af elevatorerne hos én leverandør og sparede 35 procent af opgavens tidligere driftsbudget, på trods af at elevatorerne var spredt i forskellige byer. Samtidig fik han kraftigt reduceret antallet af interne fakturaer. – Der er en oplagt mulighed i at effektivisere sin drift ved at samle nogle af sine aftaler. I stedet for at have tyve forskellige leverandører handler det om at overveje, om der vil være en fordel i at samle nogle af

Topledelserne har aldrig været så interesserede i facilities management og ejendomsdrift, som de er nu, ifølge en undersøgelse foretaget af rådgivningsvirksomheden fm3.dk. For skal der skrues på forrentningen af porteføljen, så er det oplagt at kigge nærmere på ejendomsdriften. – Der er stor forskel i ejendomsbranchen på, hvor meget fokus man har på driften. Det er på det private område typisk enteneller. Enten har man etableret sig med en professionel facilities Effektiv drift begynder med en sammenligning management-afdeling, aktuelle performance ligger. Direktør i Dansk Facilities Maeller også har man en Man er nødt til at foretage nagement netværk (DFM) Eva tilgang, hvor man har en eller anden sammenligning Kartholm anbefaler, at man accepteret, at der er – eller benchmarking. Nogle begynder med at afklare sit en række driftsomkosthar så store porteføljer, at de udgangspunkt, hvis man ønninger, som det ikke er kan sammenligne sig med sig sker at effektivisere sin drift. muligt at sænke. Men selv, mens andre har brug for – Det giver ikke mening at at kende tallene fra eksterne bruge en masse ressourcer fx flere og flere virksomvirksomheder, siger hun. på at energioptimere, hvis man heder tænker over at ikke aner, hvor bygningens effektivisere driften i kraft af lavkonjunkturerne. Man kan ikke altid gøre det billigere, men nogle gange kan DFM driver en database med driftstal på de vigtigste områder. Dataman få mere for pengebasen indeholder driftstal for over seks mio. m2 hos private, kommune, siger Eva Kartholm, nale og statslige virksomheder og giver et grundlag for at vurdere, der er direktør i Dansk hvor driftsorganisationen finder sit største forbedringspotentiale. Facilities Management netværk (DFM). 8

aftalerne hos én leverandør, siger Eva Kartholm.

Ejendomsdrift handler om lejerne Fra 1995 til 2010 er omkostningerne ved ejendomsdrift steget med 15 procent for bolig- og erhvervsejendomme. Men hvis man alene ser på årene 2008-2010, er der sket et væsentligt fald i omkostningerne. Det viser tal fra DFM-benchmarking. Som driftsansvarlig kan det være svært at gennemskue, om de ressourcer, man skal

Eva Kartholm, direktør i Dansk Facilities Management netværk.

Vicevært Meyer med kosten forsvinder

bruge for at afdække, om der er mulighed for effektiviseringer, kan stå mål med resultatet. Eva Kartholm mener, at det altid kan betale sig – ikke mindst når man har fokus på den vigtigste værdi for ejendommen – nemlig lejerne. En veltilrettelagt ejendomsdrift kan betyde, at ejendommen fremstår veldrevet og vedligeholdt med et højt serviceniveau. Det kan være med til at fastholde de eksisterende lejere, så man holder udgifterne til udskiftning i lejemålene nede, og samtidig tiltrække nye lejere. – De virksomheder, som tager seriøst fat på at afdække de forbedrings- og effektiviseringsmuligheder, der ligger i ejendomsdriften, får to ting ud af anstrengelserne. Dels får de dokumenteret deres praksis, hvilket i sig selv kan tælle som en gevinst. Dels får de i de allerfleste tilfælde også øje på forbedringer, som både på kvalitet, komfort og bundlinje giver et udbytte, der står mål med indsatsen. Der kan være store gevinster at hente selv i små organisationer, siger hun. Der kan blandt andet være muligheder i at se nærmere på snerydningen omkring ejendommen. Det er en opgave, som typisk løses af interne medarbejdere. – Det kan ofte betale sig at undersøge, om opgaven kan outsources. Eller hvis det ikke er en mulighed, om der findes bedre maskiner, som kan effektivisere opgaven. Hvis man har afdækket ressourcerne, er det muligt at beregne rentabiliteten, så man kan foretage et velovervejet indkøb, siger Eva Kartholm.

outsourcing har ikke levet op til forventningerne I de senere år har både private virksomheder og offentlige institutioner i stigende grad

Preben Gramstrup, bygningsingeniør og ejer af fm3.dk.

valgt at outsource ejendomsdriften eller dele af den til såkaldte facilities management-serviceleverandører. Blandt andet har offentlige organisationer som DR, forsvaret og politiet valgt at sætte en række af deres driftsog serviceydelser i udbud. Det ser dog ud til, at interessen for oursourcing ikke vil fortsætte med at stige i år. Der vil tilsyneladende blive taget en anelse flere driftsopgaver hjem, end der outsources i 2012. Det viser en undersøgelse foretaget af rådgivningsvirksomheden fm3.dk blandt personer med aktiviteter inden for facilities management i private og offentlige virksomheder. Det er opgaver som kantine, rengøring og håndværksydelser, der hjemtages. Mange virksomheder har ifølge bygningsingeniør og ejer af fm3.dk Preben Gramstrup ikke oplevet de lovede besparelser og effektiviseringer, men til gengæld faldende serviceniveau og øgede krav om betaling for ydelser uden for kontrakten. – Der har været en tendens til, at man har fået outsourcet lidt for meget, og nu sker der en tilpasning. Virksomhederne har nu fundet ud af, at outsourcing ikke er den evige lykke. Det har vist sig at koste for meget, og virksomhederne har ikke fået de forventede kvalitets- og synergieffekter. De skal nu til at finde balancen – det, som vi kalder right-sourcing, siger Preben Gramstrup.

Ser man længere ud i fremtiden, vil især de mindre ejendomsbesiddere muligvis begynde at interessere sig mere for at få andre til at tage sig af deres driftsopgaver. For ejendomsdrift er blevet et komplekst arbejdsområde. Der stilles større krav til ejendommens driftsansvarlige, der både skal kunne betjene tekniske varmeanlæg, følge lovgivningens regler for blandt andet affaldshåndtering, eftersyn og sikkerhedsforanstaltninger samt kunne servicere lejerne. Den stigende kompleksitet vil i de følgende år udmønte sig i, at flere ejendomsbesiddere vælger at outsource deres ejendomsdrift. Det mener man hos en af branchens serviceudbydere, Dan-Ejendomme as, der blandt andet tilbyder at styre og håndtere den løbende drift for ejendomsbesidderne. – Vi tror på, at man over de næste tre-fire år vil se en stigende tendens til, at man går fra at have en vicevært eller varmemester ansat til at drive en specifik ejendom til at benytte sig af en serviceudbyder, der har specialiserede folk inden for de forskellige kompetencefelter som renhold, vedligeholdelse af de tekniske anlæg og flyttesyn, siger Peter Blomgreen, der er driftchef hos Dan-Ejendomme. Preben Gramstrup ser også god mening i, at flere ejendomsbesiddere vælger at gå den vej. – Vi har jo i mange år outsourcet enkle aktiviteter som rengøring. Nu begynder man så at outsource mere komplicerede opgaver. Der er behov for mange kompetencer i ejendomsdriften i dag, og kan man ikke selv opnå stordriftsfordelene, kan der være meget god logik i at tilkøbe disse ydelser, siger han, men han tror dog ikke på, at den lokale vicevært vil forsvinde helt fra ejendommene. – Der vil ske en professionalisering. Viceværten vil få andre kompetencer i fremtiden og skifte karakter, så han går fra den traditionelle viceværtfunktion til mere at blive udlejers repræsentant og lokale facilities manager, som får opgaverne til at glide. Han har overblik over ejendommens samlede driftsog serviceaktiviteter og står for den daglige kontakt med lejerne og ved, hvem han skal kontakte, når fyret går i stykker, siger Preben Gramstrup.

alf@ejendomsforeningen.dk

TEMA

effektiv ejendomsdrift

Grønne tiltag gav 20 procent lavere elforbrug Hos Egmont Real Estate Administration har en investering i blandt andet LEDbelysning sænket elforbruget med 20 procent. Virksomheden arbejder løbende med flere grønne tiltag i driften, men lovgivningen begrænser mulighederne FORFATTER ANNE LOUISE FRANDSEN FOTO Henrik Jauert Gutenberghus’ gangbro med uret er en velkendt del af bybilledet i indre København. Gutenberghus huser mediekoncernen Egmont, men har også adskillige kontorlejere på de 60.000 m2. – Vores mål er, at ejendommen hele tiden har en teknisk standard, der lever fuldt op til de krav, som lejerne og samfundet kan stille, 10

blandt andet til energiforbruget. Men vi hænger i bremsen på grund af politikerne. Alle mener, vi skal spare på energien. Men hvem skal investere, og hvem skal have fortjenesten? spørger John Kjær, general manager i Egmont Real Estate Administration, der driver Egmonts erhvervsejendomme, der blandt andet tæller Gutenberghus. Selv om lejefastsættelsen i erhvervslejemål er væsentlig friere end i de ældre udlejningsboliger, gælder det også her, at udlejer ikke

kan være sikker på at få investeringsudgifterne i en energibesparelse dækket ind via huslejen, selv om lejerne opnår fordelene ved energirenoveringen. – Man må fra politisk side specielt i forhold til boliglejemål udarbejde nogle klare regler for, hvordan omkostningerne skal fordeles. Det vil gøre det lettere at leve op til nutidens energistandarder, siger John Kjær, der har beskæftiget sig med ejendomsdrift i over 40 år.

anspore medarbejderne til at huske at slukke lyset, når de går hjem. I det første tilbud, vi fik, hang økonomien fint sammen med en afskrivning af vores investering på ti år. Men inden projektet var gennemregnet, var afskrivningsperioden steget til 25 år, og så måtte vi desværre sige nej tak, siger John Kjær.

millionudskrivning på budgettet

Ejendomsforeningen Danmark har tidligere foreslået, at man i erhvervslejeloven sikrer, at alle energiinvesteringer, som anbefales af de uafhængige energikonsulenter, kan lægges oven i huslejen ved at ændre § 31 stk. 5. – Det kan være en løsning, hvis man samtidig indsætter en passus i kapitel tre om, at i forbindelse med vurdering af det lejedes værdi skal der ses bort fra de lejeforhøjelser, der er påløbet det enkelte lejemål i forbindelse med energiforbedringer, siger John Kjær.

først nu, det kan fungere i de sekundære rum, men stadig ikke som arbejdspladsbelysning. Farvegengivelserne er ikke gode nok. Så de grønne løsninger kræver, at teknikken er der, siger John Kjær. Da Gutenberghus’ facade i 2006 skulle renoveres, overvejede man kraftigt at lade en del af den dække af solceller. Men markedet var stadig for nyt og priserne for høje. – Det skulle være et tiltag, der signalerede, at vi er interesserede i grøn energi, og som kunne

Egmont Real Estate Administration har gennemført energimærkningsordningen og det lovpligtige ventilationseftersyn på alle deres ejendomme i porteføljen. Nu er driftsafdelingen i gang med at overveje, hvilke projekter der kan være med til at gøre driften grønnere i 2013. – Vi vil tage de lavesthængende frugter og plukke dem, og det, som vi sparer, er det tanken at investere i det næste projekt, siger John Kjær. Virksomheden har allerede sørget for, at Gutenberghus er tilsluttet Københavns Energis fjernkølingsanlæg, som leverer kølevand i ventilationssystemerne efter samme princip som fjernvarme. Køleanlægget producerer køling fra energikilder, der er væsentligt CO2besparende i forhold til lokale køleanlæg. – Dermed kan vi levere miljørigtigt kølevand til lejerne til konkurrencedygtige priser i forhold til prisen for konventionel køling, siger John Kjær. På budgettet for de kommende år bliver en af de store udgifter at omlægge Gutenberghus’ varmeforsyningsanlæg. John Kjær vurderer, at det vil koste virksomheden adskillige millioner at ombygge ejendommens anlæg, så de passer til Københavns Kommunes omlægning af forsyningsnettet fra at benytte fjernvarmedamp til fjernvarmevand. Konverteringen skal fremtidssikre fjernvarmeforsyningen i København ved at sikre billigere varme samt bidrage til at reducere CO2-udslippet.

alf@ejendomsforeningen.dk

Led-lys har sænket elforbrug 10 mand er beskæftiget på ejendomskontoret med at drive Gutenberghus og yde assistance til Egmonts ejendomme. Og John Kjær og hans folk arbejder løbende med at tilrette ejendomsdriften med grønne tiltag. – Inden for de sidste fire år har vi kunnet spare 20 procent af elforbruget ved at skifte til LED-belysning og investere i tekniske foranstaltninger, der hjælper med at sænke forbruget. Vi har gennem mange år arbejdet med at benytte LED-belysning, men det er

Man må fra politisk side specielt i forhold til boliglejemål udarbejde nogle klare regler for, hvordan omkostningerne skal fordeles John Kjær general manager i Egmont Real Estate Administration

TEMA

effektiv ejendomsdrift

Effektiv ejendomsdrift

– sådan kommer du i gang Der er mange steder, du kan sætte ind, hvis du vil opnå en mere effektiv ejendomsdrift. Få her fem gode råd til, hvordan du kommer i gang FORFATTER ANNE LOUISE FRANDSEN

1 2

gør driften til et forretningsområde Bygningsingeniør og ejer af rådgivningsvirksomheden fm3.dk Preben Gramstrups overordnede råd er at se på ejendomsdriften som en samlet forretning med både indtægter og udgifter. Kig på, hvor du kan reducere omkostningerne, men også, hvor du kan forbedre omsætningen. – De fleste kigger kun på, hvor man kan spare, men man burde også kigge på, hvor man kan forøge sine indtægter. Kan man gøre noget, som giver en højere omsætning og dermed et større overskud? siger han.

Udarbejd en langsigtet plan En måde at holde omkostningerne nede på er ved at udarbejde en tiårig driftsog vedligeholdelsesplan. Den behøver ikke at være på mere end 20 linjer, for så bliver den for detaljeret. – Ikke alle ejendomsejere har styr på deres tiårige rullende budgetter på deres driftsog vedligeholdelsesaktiviteter. Men har man det, og går man bygningen igennem en gang om året, så har man altid overblik over, hvordan man for eksempel skal disponere henlæggelserne. Man kan også planlægge renoveringsopgaverne mest hensigtsmæssigt i forhold til lejere. Er man i gang med et lejeskifte, så benyt lejligheden til at få skiftet vinduerne, som er på planen for næste år, siger Preben Gramstrup.

forøg omsætningen Et oplagt fokusområde, hvis du ønsker at forbedre forretningen, er at arbejde med at reducere antallet af lejemålsskift, som er en af udlejers største omkostninger. Arbejd eksempelvis med at give lejerne en bedre service. En mulighed er at tilbyde dem en hjælp, de vil betale for. Det kan være, at de gerne vil leje en handyman til at tage sig af de praktiske ting i lejemålet. – Udlejerne kan generelt blive bedre til arbejde med, hvordan de gør det nemmere for lejerne. For hvis de er tilfredse, så bliver de boende. Det er oplagt at tage kontakt til lejerne og høre, hvad de kunne efterspørge, siger Preben Gramstrup.

Lav en årskalender En nedskrevet årskalender for din bygningsdrift giver et overblik over de aktiviteter, der bør ske i ejendommen, som eksempelvis elevatoreftersyn, kontrol af tagbrønde og utætte tagflader i efteråret og tjek af varmesystemet i sensommeren. – Har du det i kalenderen, at du skal have tjekket varmesystemet af en vvs’er i september, så bliver det med garanti et billigere besøg, end

hvis der senere på sæsonen er fire lejere, der ringer og akut har brug for varme på radiatorerne, siger Preben Gramstrup. Med en årskalender er det også muligt at gå driftsomkostningerne grundigt igennem. Får du dem til en rimelig pris? Betaler du for ydelser ud over dem, du behøver, når du får lavet de lovpligtige servicetjek af for eksempel elevatorer?

5. maj

stil krav, hvis du outsourcer Hvis du overvejer at få andre til at tage sig af dine driftsopgaver på ejendommene, er der en række forhold, du bør overveje. Vigtigst er det at have in mente, at du aldrig kan outsource ansvaret. – Vælger man at outsource sine driftsopgaver, så er den største udfordring at vide, hvad man vil have, stille de rette krav til udbyderen og sætte de rette mål. Bygningsejerne er generelt ikke skarpe nok til at stille krav, når de skal have andre til at udføre opgaver på deres ejendom. Især ikke, når det er længerevarende driftsog serviceopgaver. Det er også vigtigt at følge op på aftalen, når den er indgået, og få aftalen revideret og opdateret løbende. Generelt bruger folk mest tid på kontrakten, men efterfølgende er de ikke lige så aktive, siger Preben Gramstrup.

alf@ejendomsforeningen.dk

7660

www.ista.dk

Trådløs – så sparer du penge på installation og drift! istas målere er ægte trådløse. De kræver nemlig hverken tilslutning af 220 V eller telefonstik. Systemet kører på batteri og

Kontakt ista på 77 32 33 00 og få et uforpligtende tilbud på ægte

doprimo® lll radio trådløs varmemåler

til vores system via mobilnettet.

7660_Huset_Gris_187x134.indd 1

16/06/10 9:35:59

nøgletal for ejendomsmarkedet

Ventetider på over to år i vurderingsankenævn 61 procent af de afsluttede sager i vurderingsankenævnene i 2011 tog over to år at behandle FORFATTERe MORTEN MAROTT LARSEN OG ANDREAS R.E. PEDERSEN Det kan være en langstrakt affære at få behandlet sin klage over den offentlige ejendomsvurdering i landets vurderingsankenævn. Især i retskredse i og omkring de store byer, hvor der er mange sager, er behandlingstiden lang. Eksempelvis tager 76 procent af sagerne i København over to år. Kommer man længere væk fra de store byer, bliver antallet af sager, og også behandlingstiden, typisk mindre. Kendelser fra vurderingsankenævnene får kun sjældent medhold, når de ankes til Landsskatteretten. I 79 procent af de ankesager, der i 2011 blev afsluttet i Landsskatteretten, fik klageren helt eller delvist medhold. Det svarer til 613 af Landsskatterettens 774 ankesager. Af de

148 sager, hvor Landsskatteretten stadfæstede vurderingsankenævnets kendelse, var 100 i Nordsjælland og Midt- og Østjylland, mens de sidste 48 var fordelt på resten af landet. Mens vurderingsankenævnene behandler sager om udlejernes ejendomsværdier, behandler fogedretten de mulige udsættelser fra landets lejeboliger. Antallet af sager om udsættelser er steget med ni procent siden 2007 i landets fogedretter, mens antallet af udsættelser er steget med 30 procent i samme periode. Der var således en større del af udsættelsessagerne, der endte med en egentlig udsættelse i 2011, end der var i 2007.

anp@ejendomsforeningen.dk mml@ejendomsforeningen.dk

Over 60 procent af vurderingsankenævnenes afsluttede sager i 2011 har taget over to år at behandle Andel af afsluttede sager med behandlingstid over 24 måneder 10,00-20,00 % 20,01-30,00 % 30,01-40,00 % 40,01-50,00 %

Generelt er det i områderne omkring de store byer, at sagsbehandlingstiderne er længst. Københavns Retskreds har de længste behandlingstider. Her er 76 procent af sagerne over to år undervejs, inden de afsluttes. I Københavns omegn inklusive Frederiksberg var 70 procent af sagerne over to år gamle ved afslutning.

50,01-60,00 % 60,01-70,00 % 70,01-80,00 %

Retten i Esbjerg har færrest sager, der trækker ud over to år. Her er det 12 procent af sagerne, der varer mere end to år. Et generelt mønster er, at det er vurderingsankenævnene med mange sager, der er længst om at behandle sagerne. I København afsluttedes 1.733 sager i 2011, hvilket er det højeste i landet. I Esbjerg var tallet 65, hvilket er det laveste i landet.

Kilde: Domstolsstyrelsen. Anm.: Grundet meget få sager medtages Bornholm ikke i opgørelsen.

Af alle afsluttede sager i 2011 tog 61 procent mere end to år at behandle.

I 79 procent af de sager, der bliver anket til Landsskatteretten fra vurderingsankenævnene, får klageren medhold. I de kredse med 50 eller flere sager om året får klager hyppigst helt eller delvist medhold i Nordjylland, Aarhus og København Retskredse. I Nordjylland og Aarhus sker det i 97 procent af tilfældene, mens klager i Københavns Retskreds får helt eller delvist medhold i 92 procent af sagerne.

Kendelser fra vurderingsankenævnene får sjældent medhold i Landsskatteretten 180 160 140 120 100 80 60 40 20

Fuldt eller delvist medhold

Stadfæstning af Ankenævnets afgørelse

Ve st eg n

be nh av ns

Ha de rs le v

lla nd jæ

eg n

Kø

Fr b.

og id tM

Ve st s

nd lla sjæ øs t

Sy do

Kb h’ so m

Ø st jy lla nd

er m .ø

nd lla No rd jy

æ lla nd

hu s Aa r

No rd sj

Kø

be nh av n

Truffet anden afgørelse

Kilde: SKAT 2011. Anm.: Kredse med under 20 ankesager til Landsskatteretten er udeladt. (Midtjylland – nordøst, Midtog Vestjylland, Odense og Esbjerg).

I Midt- og Østjyllands og Nordsjællands Retskredse adskiller mønsteret sig fra resten af landet. Her får klager kun helt eller delvist medhold i henholdsvis 9 og 47 procent af sagerne. I 2011 skærpede Landsskatteretten ingen af vurderingsankenævnenes afgørelser.

Flere udsættelsessager endte med udsættelse i 2011 Procent 140 120 100 80 60 40 20 0 -20 -40

He l

sin g Ra ør nd e Ro r s sk ild e Ly ng b Hi y lle rø d Vi Fr b ed o r er ik g sb Ny e kø rg bi ng F Gl os t ru Kø be p nh av Ho n He lbæ k le la nd Næ et st ve Es d bj er g Aa Sø r nd hu s er bo Ho r g rs Sv e ns en db or He g rn in g O de ns e Ko ld Ho ing lst eb r Aa o lb or Hj g ør rin g

-60

Procentvis ændring i udsættelsessager med effektiv udsættelse fra 2007-2011. Procentvis ændring i udsættelsessager fra 2007-2011. Kilde: Domstolsstyrelsen. Anm.: Procentvis stigning i udsættelsessager fra 2007-2011. De prikkede søjler angiver „Hele landet“.

Med 128 procent har Helsingør Retskreds haft landets højeste procentvise stigning i udsættelser siden 2007. I samme periode er antallet af udsættelsessager steget med 60 procent for hele landet. Helsingør havde syv udsættelser per 1.000 lejeboliger i 2011, hvilket er landets højeste tal.

Randers Retskreds har haft den næststørste stigning i antallet af udsættelser med 96 procent. Men Randers har samtidig haft et fald på 10 procent i antallet af udsættelsessager. Glostrup er med 3.100 udsættelsessager den retskreds, der havde flest i 2011, selv hvis man tager højde for antallet af

lejeboliger i retskredsen. Glostrup havde nemlig hele 32,5 sager per 1.000 lejeboliger. På landsplan er antallet af udsættelser steget fra 3.377 til 4.405 svarende til 30 procent. Det samlede antal af sager om udsættelse er steget fra 19.488 til 21.338, hvilket er en stigning på ni procent.

reportage

Anne E. Jensen:

– En tsunami af reguleringer er på vej EU-parlamentariker Anne E. Jensen (V) fortalte på et debatmøde i Ejendomsforeningen Danmark om en stribe EU-regler, som vil komme til at påvirke det danske ejendomsmarked betydeligt forfatter Rikke Kristiansen Europa-Parlamentet har i den seneste tid arbejdet med nye regler for bankers kapitalkrav. Det er regler, som meget markant vil påvirke vilkårene for den danske ejendomssektor, da blandt andet de danske realkreditlån er truet på sigt. Det fortalte Anne E. Jensen, da hun besøgte Ejendomsforeningen Danmark på et debatmøde i juni. Anne E. Jensen har været medlem af Europa-Parlamentet for partiet Venstre i snart 13 år, og hun har stor erfaring med EU-arbejde. – Vi er lige nu i gang i EU med oprydningen efter finanskrisen. En finanskrise, som har udviklet sig til en egentlig gældskrise, fortalte Anne E. Jensen, der tidligere har været direktør for Dansk Arbejdsgiverforening og chefredaktør på Berlingske Tidende.

Realkredit står for skud Et kommende direktiv skal fastsætte krav til bankernes kapital, og hvad der opfattes som likvidt. Men det kan ofte være svært at vurdere. 16

– Problemstillingen kommer, når man skal til at risikovægte. For hvad er risiko? Den flytter sig fra dag til dag. Så spørger jeg bare: Vil I helst have en græsk statsobligation eller en dansk realkreditobligation? Markederne vil gerne have den danske realkreditobligation, men der er ingen, der vil have den græske statsobligation, sagde Anne E. Jensen. Undervejs i arbejdet med direktivet har de danske realkreditlån stået en del for skud. Der er tale om et arbejde, som har stået på i de seneste to et halvt år. – Der er opstået nogle ganske særlige problemer for de danske realkreditobligationer. Som udgangspunkt definerede man, at en statsobligation er likvid, men det er realkreditobligationen ikke på samme måde. Og der måtte man fra dansk side vende tilbage til EU-Kommissionen og fortælle den, at det er et problem, fortalte Anne E. Jensen. Der blev politisk arbejdet på højtryk på tværs af partigrænser blandt de danske EU-politikere.

Anne E. Jensen har været medlem af Europa-Parlamentet for partiet Venstre i snart 13 år.

– Alle danske politikere har stået last og brast om at bevare vores realkreditsystem. Kommissionen endte med at komme med et forslag, der var bedre end det oprindelige. Men desværre vil forbrugeren nok ende med at få et dyrere lån uden at have fået en højere sikkerhed, sagde Anne E. Jensen.

i at købe fritidsboliger i Danmark. Danmark er det eneste land i EU, der har denne regel. Omtalen af præamblen som en sommerhusregel har altså ikke noget at gøre med sommerhuse. Der hentydes blot til, at den har samme status som en dansk særregel.

Flere tilsyn på vej Sommerhusreglen Forhandlingerne skred frem i Parlamentet, og disse forhandlinger er ikke gået i dansk retning ifølge Anne E. Jensen. Dog fik de danske medlemmer en såkaldt præambel, eller særregel, indarbejdet om det danske realkreditsystem. Den vil formentlig blive vedtaget i løbet af efteråret sammen med resten af direktivet, hvis Rådet og Parlamentet kan blive enige. – Vi kalder præamblen for den danske sommerhusregel. Der står, at de papirer, der blev handlet uden problemer under krisen fra 2007 til 2009, skal opfattes som likvide, sagde Anne E. Jensen. Den danske sommerhusregel er som bekendt en særregel, som forhindrer udlændinge

Der er endnu flere regler på vej – blandt andet nye regler om tilsyn med banker og forsikrings- og pensionsselskaber. – Det er meget vigtigt, at vi får styrket tilsynene med bankerne – tilsynssiden har ikke været tilfredsstillende. Det var meget evident, at myndighederne ikke var skrappe nok. Der er brug for at styrke tilsynene nationalt, men det er også vigtigt at styrke tilsynene på tværs af grænserne, fortalte Anne E. Jensen. EU vil skabe selvstændige institutioner, som skal stå for koordineringen af banktilsynene. EU får et banktilsyn i London, et forsikrings- og pensionstilsyn i Paris og et tilsyn for markeder i Frankfurt.

Regel-tsunami Anne E. Jensen mener, at EU som hovedregel bør undgå at regulere for meget. Men hun må også erkende, at der er mange regler i EU, og flere er i vente. – En tsunami af reguleringer er på vej. Som liberal er jeg også tilhænger af markeder. Men der skal også være regler, så markederne kan fungere – der skal være nogle ordentlige rammer, fortalte hun. Anne E. Jensen gav udtryk for, at der ikke findes lette løsninger, når der forhandles i EU. Tvivlen kan derfor let dukke op. – Midt i at vi sidder og regulerer, så kommer tvivlen da også. Har vi nu øjnene for meget på det, der gik galt, og for lidt på det, der gik godt? Er vi i den grad i gang med at bekæmpe den foregående krise, så man midt i nogle af de reguleringer, vi skaber, gør mere ondt end godt? sagde Anne E. Jensen.

rik@ejendomsforeningen.dk

Se online om din ejendom sprænger rammerne Udnyt mulighederne i din ejendom - enkelt og nemt

• Hvad nu hvis du kunne se ejendommens vand- og energiforbrug online...

• Give hurtige og dokumenterede svar til dine lejere... • Sammenligne forbruget i de enkelte ejendomme... • Råde over dit eget arkiv online med pdf-filer af f.eks. forbrugsopgørelser...

• Få foretaget aktiv målermonitorering året rundt... • Modtage dit fordelingsregnskab hurtigere end du plejer...

Vi gør det muligt for dig.

Techem Smart System giver dig en række innovative løsninger. Vi har bl.a. branchens eneste fordelingsmålere, der via adapterm kan optimere varmesystemets fremløbstemperatur.

www.techem.dk - Tlf.: 87 44 77 05

Focus på ressourcer

Find dine ejendomme i Techem Portalen - scan evt. QR-koden og få adgang

markedsnoter

Besøg Den Danske Frimurerorden Nu får medlemmer af Ejendomsforeningen Danmark en helt unik mulighed for at se Den Danske Frimurerordens stamhus indefra. I forbindelse med en restaurering af stamhuset på Blegdamsvej i København vil Den Danske Frimurerorden være vært ved en rundvisning onsdag den 19. september kl. 13-15. Rundvisningen indenfor vil have særligt øje på anvendelsen af bygningen og den frimureriske tradition. Herefter vil der være en rundtur udenfor på byggepladsen. Arrangementet er kun for medlemmer af Ejendomsforeningen Danmark. Det er gratis at deltage i arrangementet, men tilmelding er nødvendig. Læs mere, og tilmeld dig arrangementet på ejendomsforeningen.dk/frimurer.

Ny økonomichef i Administrea Henrik Lausten, 39 år, er ny økonomichef i ejendomsadministrationsvirksomheden Administrea ApS med ansvar for blandt andet regnskabsforhold og kunderapportering. Henrik Lausten, der har været beskæftiget i branchen de seneste femten år, kommer fra en tilsvarende stilling i CEJ Ejendomsadministration A/S.

Svindlere har misbrugt boligadministrators navn og snydt studerende Beboerne på Flintholm Kollegiet i København har været ofre for et særdeles udspekuleret svindelnummer. Beboerne fik i juni et brev, der fremstod, som om det var afsendt af kollegiets administrator, Wind Administration. Beboerne blev bedt om fremover at indbetale deres husleje på et nyt kontonummer. Men brevet var ikke fra kollegiets administrator, og kontoen tilhører et ukendt udenlandsk selskab.

Wind Administration blev bekendt med brevet, da en studerende undrede sig, og administrationsselskabet har med det samme underrettet beboerne om, at brevet er falsk, samt politianmeldt sagen. Ejendomsforeningen Danmarks logo er også uberettiget blevet benyttet i brevet, og foreningen har derfor også politianmeldt sagen.

ALT I VVS

Medlem af Tekniq Installatørernes Organisation

Aut. kloakmester

B. ANDERSEN & LASSEN A/S Skjulhøj Allé 20 . 2720 Vanløse Telefon 38 71 55 11 . Fax 38 71 56 88



38 71 55 11

Flot istandsat mindre boligudlejningsejendom ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙

6 lejligheder á 64-88 m2 fordelt på 3 etager Stuelejligheder har direkte udgang til have og gård Nær Sankt Hans Torv, Assistens Kirkegård og Riget Tæt på Nørrebro og Nørreport S-tog, samt ny metro Overkommelig investering med fornuftigt lejepotentiale Afkast 2,75%

Kontantpris kr. 6.000.000 | SAG SU-K.90017 DTZ Egeskov & Lindquist A/S Silkegade 8, 1113 København K | Tel.: +45 33 14 50 70 Banegårdspladsen 20A, 8000 Aarhus C | Tel.: +45 87 31 50 70

oline.dk

www.dtz.dk | info@dtz.dk

18 Huset_juli_187x64.indd

18-07-2012 12:28:48

EA-uddannelsen starter op igen med de nye og lavere priser

Nedsa med 2 t 0%

Hvis du overvejer at uddanne dig til ejendomsadministrator, er der åbent for tilmelding nu. Ejendomsadministratoruddannelsen er målrettet branchefolk og priserne på uddannelsen er nedsat med 20 procent. Med fire obligatoriske og to valgfrie fag får du en grundig indføring i en række lovgivningsmæssige problemstillinger, der gør dig i stand til at yde en professionel og selvstændig rådgivning.

Hvorfor ikke flytte til 3.000 fleksible kvm i gutenberghus? Sammenhængende kontorlokaler med stor fleksibilitet i indretningen og unik beliggenhed i København City ... blot et stenkast fra f.eks. Kongens Have! Indretning uden begrænsning Gutenberghus byder på mange muligheder. Her kan I sætte stort præg på indretningen med hensyn til ruminddeling, farver og materialer. Det er helt ekstraordinært med den beliggenhed. Hvor de fleste bygninger i City har små rum og mange restriktioner, byder vi på store lokaler, lys, fleksibilitet og brede gange uden at give afkald på atmosfæren.

Peter Bremer teknisk driftschef hos Dan-Ejendomme as Dan-Ejendomme as har 1. juni 2012 ansat Peter Bremer (47 år) som teknisk driftschef. Han skal fungere som faglig sparringspartner og bidrage til udvikling af koncepter og procedurer på driftsområdet, hvor der i øjeblikket er stort fokus.

Peter, der har flere års erfaring i branchen, kommer fra en stilling hos Nordea Bank Danmark, hvor han har været ansvarlig for drift, renovering og udvikling af Nordeas filialer i Danmark. Han har tidligere været hos Difko, ISS og Københavns Kommunes driftsog vedligeholdelsesafdeling.

Oplev friheden i byens hjerte Brainstorm i Kongens Have? Kundekomsammen i Filmhusets restaurant? Fredagsbar på Jazzcup i Gothersgade? Eller måske en effektiv walk-and-talk i de charmerende, snævre gader i City? Med adresse i Gutenberghus er alle mulighederne lige uden for døren. Kontakt os allerede i dag. Vi bor her selv, og det er måske den bedste anbefaling.

gutenberghus.dk eller 33 30 55 50

moderne byggeri og åbne lokaler

den kendte gangbro med uret

tæt på bus, tog og metro

450 p-pladser og cykelkælder

landemærket, pilestræde, møntergade & Vognmagergade

Annonce_Huset_91x273mm_Tryk.indd 1

02/07/12 12.49

interview

Sociale medier: Skal, skal ikke?

Hvis din virksomhed har modet og viljen, så kan de sociale medier bringe dig tættere på kunder og samarbejdspartnere

FORFATTER ANNE LOUISE FRANDSEN

Grundkursus i sociale medier Har du og din virksomhed helt styr på Facebook, Twitter, LinkedIn, Pinterest, Instagram, Wikipedia, YouTube, Flickr, Skype, Google+, feeds og blogs? Lyder noget af det bekendt, og andet helt fremmed? Sociale medier er en ny måde at kommunikere på og er kommet for at blive. Men hvad kan man egentlig bruge dem til i ejendomsbranchen, og hvilke medier er bedst til at opfylde din virksomheds behov? Deltag i Ejendomsforeningen Danmarks kursus, og bliv klogere på sociale medier.

Facebook, Twitter, LinkedIn, Pinterest, Instagram, Wikipedia, YouTube, blogs, Flickr og feeds er nogle af de sociale medier, som er populære i øjeblikket. Som virksomhed kan det være en udfordring at finde ud af, hvad man kan bruge medierne til, og om man skal give sig i kast med dem. – De sociale medier er en platform, som giver ejendomsbranchens virksomheder en ny måde at sælge på, at få kundeindsigt på og brande sig på og at være tæt på deres interessentgrupper på – eksempelvis kunder, viceværter og lejere, siger Jytte Bille, partner i virksomheden Corporate DNA, erhvervsmægler og landsformand i Byggesocietetet. Hun underviser til september sammen med kommunikationsekspert Thomas Bille, ligeledes fra Corporate DNA, i brugen af de sociale medier på et kursus hos Ejendomsforeningen Danmark.

Træf et kvalificeret valg Pris inklusive moms Medlem: 3.800 kr. Ikke-medlem 4.750 kr. Tid og sted Mandag den 17. september 2012 kl. 9-15 i København. Undervisere fra Corporate DNA Erhvervsmægler Jytte Bille og Marketing Communications Manager Thomas Bille, Microsoft. Tilmeld dig på ejendomsforeningen.dk/socialkursus

Jytte og Thomas Bille advarer virksomhederne imod at blive grebet af stemningen og kaste sig hovedkulds ud i eksempelvis at oprette en virksomhedsprofil på Facebook uden at overveje, hvad den egentlig skal bruges til. – Det nytter ikke noget at sige, at alle andre er på de sociale medier, så det må vi også. Man bliver nødt til at have defineret et formål først: Hvad vil vi opnå gennem de sociale medier? Vil vi blive anset af andre virksomheder? Vil vi markedsføre nogle af vores produkter, eller hvilket andet formål skal de sociale medier tjene? siger Thomas Bille.

Virksomheden må sætte sig ind i, hvad de sociale medier kan, og derefter overveje, om de sociale medier overhovedet er noget for virksomheden. – De sociale medier er noget, som man bliver nødt til at have en holdning til. Det er slet ikke sikkert, at de er relevante for virksomheden, men det er vigtigt, at man har en strategi, som bygger på et kvalificeret grundlag, siger Thomas Bille.

mange muligheder De sociale medier tilbyder blandt andet nye former for markedsføring og servicering af kunderne, eksempelvis lejerne. Jytte Bille nævner annoncering på Facebook som en oplagt og billig markedsføringskanal for udlejerne. – Flere af de udlejere, der har ungdomsboliger, annoncerer lejemålene på Facebook, fordi deres målgruppe er aktiv her. For det kommer naturligvis an på målgruppen og kundekredsen. Bygger du ældreboliger, så skal der bruges nogle andre kanaler, siger hun. Og hvis udlejer opretter et såkaldt community på nettet, kan han skabe en fælles platform for lejerne, hvor de kan dele informationer og råd, der knytter sig til deres bolig. – Her kan lejerne blive knyttet til hinanden, og der kan opstå en nærhed, der gør, at de spørger hinanden om hjælp og selv løser de mindre problemer, så de i mindre grad kontakter vicevært og udlejer. På den måde får udle-

jer færre udgifter, han bliver mere synlig over for lejerne, og der skabes en bedre atmosfære i ejendommen, siger Jytte Bille. Som investorvirksomhed er der muligheder i at lave en virksomhedsblog eller gruppe på LinkedIn, som suppleres med nyheder om branchen og debat. – Så bliver virksomheden et centralt sted for, hvor nyhederne kommer fra, og hvor de kritiske spørgsmål stilles, og man kan blive en vigtig informationskilde for branchen. Dermed opbygger man en troværdighed i forhold til ens medarbejdere, kunder, lejere og andre interessenter, siger Thomas Bille.

Kræver Mod Thomas og Jytte Bille står fast på, at de sociale medier ikke kun er for store brands som CocaCola og Nike. De kan også bruges af de mindre og mellemstore virksomheder. Men virksomheden skal grundigt overveje, om den er villig til at træde ud på de sociale medier, hvor den bliver eksponeret for offentligheden på en ny måde. – Virksomheden er nødt til at åbne op for et eller andet, når den vælger at gå på de sociale medier. Man skal ville dele informationer, som brugerne ikke kan finde i en brochure eller på hjemmesiden. Og beslutter man sig eksempelvis for at oprette en Facebookgruppe, så skal man være parat til at modtage kritik, for alle i hele verden vil ikke synes om dit produkt, siger Thomas Bille.

– Det er en fantastisk mulighed for at få indsigt i, hvordan andre oplever virksomheden og dens produkter. Nogle virksomheder vil føle, at de blotter sig, så de skal turde, supplerer Jytte Bille.

Sociale medier er gratis – for brugeren Har man som virksomhed mod på at give sig i kast med de sociale medier, er det vigtigt at tænke økonomien igennem, både i forhold til en opstartsfase og til den løbende drift. – Sociale medier er gratis, men kun for brugeren. Som virksomhed skal man regne med udgifter til at udvikle ens indsats, og man skal beslutte, hvor mange arbejdstimer der skal bruges på det løbende arbejde. Man kan ikke sige: „Vi vil nu være på de sociale medier, og så kører det nok af sig selv“. Det kan få uheldige konsekvenser, siger Thomas Bille. Virksomhedens indsats på de sociale medier skal plejes og vedligeholdes, og det tager tid at nå målet. – Det er vigtigt, at virksomhedens forventninger er realistiske. Ens målgruppe vil ikke være superaktive efter en uge. Det tager tid at opbygge en succesfuld indsats, siger Thomas Bille.

alf@ejendomsforeningen.dk

Gåhjemmøde om sociale medier Bliv mere fortrolig med, hvad din virksomhed kan bruge sociale medier til. Kom til Ejendomsforeningen Danmarks gratis gåhjemmøde tirsdag den 4. september kl. 15-17. Konsulenterne Jytte og Thomas Bille fra Corporate DNA rådgiver blandt andet virksomheder i, hvordan de kan bruge de sociale medier i deres kommunikation. Jytte Bille er også landsformand i Byggesocietetet.

Konsulenterne Jytte og Thomas Bille fra Corporate DNA rådgiver blandt andet virksomheder i, hvordan de aktivt bruger de sociale medier i deres kommunikation. Til gåhjemmødet vil de gennem konkrete eksempler

GRATIS

gøre deltagerne klogere på: • • •

Hvad dækker begrebet? Hvad kan det bruges til? Hvornår er det en god ide?

Tilmeld dig på ejendomsforeningen.dk/ social

økonomisk artikel

Har tomgangen toppet? Der er stor forskel på, hvordan tomgangen for erhvervslokaler udvikler sig i de forskellige dele af landet. På landsplan kan vi være på vej mod en periode, hvor antallet af tomme lokaler holder sig stabilt FORFATTERE MORTEN MAROTT LARSEN OG ANDREAS R.E. PEDERSEN Tomgangen for kontorlokaler i de forskellige landsdele giver et billede af, at områderne i og omkring de to største byer, København og Aarhus, har større udsving end andre dele af landet. I perioden 2003 til 2007 nåede tomgangen i København at stige fra 5,9 til 8,9 procent for derefter at falde til 4,1 procent. I og omkring Aarhus var mønsteret det samme. Først var

der en stigning fra 5,3 procent til 7,6 procent, og herefter et fald til 4,3 procent i 2007. I Vest- og Sydsjælland lå tomgangsprocenten i stedet stabilt mellem 1 og 2,5 procent i samme periode, og i Sydjylland lå den mellem 2 og 3 procent i stort set hele perioden. Efter 2007 er tomgangen til gengæld steget for alle landsdele. Et andet mønster, der kan aflæses i figur 1, er, at niveauerne for tomgangen er forskellige fra landsdel til landsdel. Således er det landsdelene uden for København og Aarhus,

Tomgangsprocent

Figur 1: Kontortomgangen viser stort udsving i og omkring Aarhus og København

Tomgangsprocenten angiver hvor mange procent af de samlede ejendomsarealer, der ikke er lejet ud.

Procent

En stigende tomgangsprocent er altså et udtryk for, at færre lokaler er lejet ud. Oline-ED Statistikken, som indeholder tomgangen fordelt på landsdele og lokaletyper, udkommer hvert kvartal.

14 12 10

6 4 2 0 2003

2004

2005

Sydjylland

2006

2007

Vest- og sydsjælland

2008

2009 København by

2010

2011

2012

Østjylland

Kilde: Oline-ED Statistikken. Anm.: Databrud mellem 2009K1 og 2009K2 pga. justeringer i geografiske områder. Databrud mellem 2011K3 og 2011K4 pga. nye indberetningsmetoder. For flere oplysninger se www.oline.dk.

%% %% %

Figur 2: Flad tomgangsudvikling i vente Procent

14 12 10 8 6 4 2

19 8

8 19 89 19 90 19 91 19 92 19 93 19 94 19 95 19 96 19 97 19 98 19 99 20 00 20 01 20 02 20 03 20 04 20 05 20 06 20 07 20 08 20 09 20 10 20 11 20 12 * 20 13 *

Kontorledighed

Arbejdsløshed

Prognose tomgang 2009

Kilde: Oline-ED Statistikken, Danmarks Statistik og De Økonomiske Råd. Anm.: Prognosen for arbejdsløsheden er fra De Økonomiske Råds rapport „Dansk Økonomi Forår 2012“.

der har de laveste tomgangstal. Det gælder både før og efter 2007. Tomgangen i Østjylland, der inkluderer Aarhus, steg fra 4,2 procent i 2007 til 13,6 procent i midten af 2012. Københavns tomgang steg ligeledes til 10,3 procent i slutningen af 2010, men faldt derefter til 9 procent i midten af 2012, hvilket er tættere på de andre landsdele.

Flest kontorarealer i og omkring byerne 25 procent af landets kontorlokaler ligger i København by, og 13 procent ligger i og omkring Aarhus. Det indikerer, at det er i områderne med størst samlet kontorareal, at udsvingene i tomgangsprocenten er størst. En medvirkende årsag hertil kan være, at udviklingen af nye ejendomme har været stor her. Udviklingen af nye ejendomme er en nødvendighed. Men det er ikke altid, at den matcher efterspørgslen af lokaler, lige når de nye ejendomme er opført.

Sammenhæng mellem arbejds løshed og kontortomgang I Huset december 2009 viste en statistisk analyse, at kontortomgangen for hele landet et år hænger tæt sammen med arbejdsløsheden for hele landet året efter. Modellen viste, at kontortomgangen ville stige i 2010 for derefter at falde i 2011. Figur 2 viser, at den udvikling har været som forudsagt, men niveauet for den faktiske udvikling var lidt højere, end modellen forudsagde. Den lyseblå linje viser den tomgangsprocent, der blev forudsagt i 2009, mens den mørkeblå er den faktiske udvikling i tomgangen. I 2010 var det forudsagte niveau 7,9 procent, mens det faktiske niveau blev 8,6 procent. Modellen forudsagde herefter et fald på 0,4 procentpoint i 2011, så niveauet ville blive 7,5 procent. I overensstemmelse med modellen faldt kontortomgangen i 2011, og det faktiske tal blev 7,9 procent. Dermed var modellens afvigelse kun 0,4 procentpoint fra de faktiske tal.

Den mindre afvigelse i niveau kan skyldes den forholdsvist simple statistiske model. Blandt andet tages der ikke højde for udviklingen i udbuddet af kontorlokaler.

Potentiel flad udvikling i kontortomgangen Benytter man den statistiske model med en prognose for arbejdsløsheden i 2012-2014, fås fremskrivningen vist med de stiplede linjer i figur 2. Vi kan se, at kontortomgangen vil forløbe ret stabilt lige omkring 8 procent. Ved udgangen af 2012 vil kontortomgangen være omkring 8,1 procent, og i 2013 omkring 8,0 procent. Der er således hverken de store stigninger eller de store fald i sigte i kontor tomgangen.

mml@ejendomsforeningen.dk anp@ejendomsforeningen.dk

interview

Kundens forretning i centrum Konkurrencen er hård i administrationsbranchen. Vejen til succes afhænger af virksomhedens relation til kunderne. Værdibaseret salg er vejen frem, mener markedsføringsekspert FORFATTER ANNE LOUISE FRANDSEN De tider, hvor en virksomhed fik succes ved at være dygtig og have et godt produkt, er forbi. Det kan alle andre virksomheder også, mener Jens Geersbro, der er lektor på Copenhagen Business School (CBS) og ekspert i kunderelationer og markedsføring. – Det, virksomheden kan konkurrere på nu, er kunderelationerne. Der er ikke noget nyt i at tale om kundeorientering, men markedet har ændret sig, så der nu er en mangel på kunder, og det gør, at virksomheden i højere grad er nødt til at have fokus på, hvad den kan gøre

for kunden. Og her handler det om at lave værdibaseret salg, siger Jens Geersbro. Som ejendomsadministrationsvirksomhed handler det om at kunne sætte sig i kundens sted og vise, hvordan man kan hjælpe kunden med at opnå et højere afkast på sin ejendom. Flere og flere kunder lægger i dag mere vægt på den merværdi, som leverandøren kan skabe for kunden, frem for selve prisen. – Hvor kunderne tidligere fandt sig i, at leverandørerne muligvis ikke kunne hjælpe dem med alle dele af deres forretning, og de skulle finde deres rette løsninger selv, så forventer de professionelle kunder i dag, at leverandørerne

Mød Jens Geersbro på årets administratorkonference Lektor Jens Geersbro fra Copenhagen Business School (CBS) er oplægsholder på Ejendomsforeningen Danmarks årlige Administratorkonference for indehavere og ledende medarbejdere den 27. og 28. september i Sorø. Hans oplæg vil handle om at forstå sine kunderelationer. Læs mere på ejendomsforeningen.dk/ adm2012

ved, hvordan de kan være med til at skabe succes for dem. Det er værdibaseret salg, siger Jens Geersbro.

kræver ny tankegang Tag udgangspunkt i kundens forretning i stedet for virksomhedens egne produkter. Det lyder enkelt og ligetil, men det er et stort projekt at ændre virksomhedens tilgang til kunderne. – Det kræver et holdningsskift i virksomheden og en stor ledelsesindsats. Den helt store udfordring er at få medarbejderstaben med på den nye tankegang. Det handler ikke bare om at indføre et nyt system og nogle nye procedurer. Man skal arbejde med medarbejdernes holdninger, og det er det sværeste, siger Jens Geersbro. Når virksomheden først har fået medarbejderne sporet ind på den rette tankegang, så viser der sig en anden udfordring: At tiltrække nye kunder og samtidig fastholde de eksisterende. – Man risikerer, at man ikke får tiltrukket de nye kunder, fordi de stadig opfatter virksomheden som en, der kun interesserer sig for de basale ydelser. Mens de eksisterende kunder i porteføljen, der var glade for de ydelser, man tilbød, ikke kan forstå, hvorfor det ikke er lige så vigtigt mere, så de finder en ny leverandør. Så hvis dette ikke bliver håndteret elegant, så risikerer man at stå uden de nye kunder, mens de eksisterende smutter, siger Jens Geersbro. På Ejendomsforeningen Danmarks Administratorkonference for indehavere og ledende medarbejdere i september vil Jens Geersbro være oplægsholder og gå i dybden med, hvordan man som virksomhed får sat kunden i centrum, og udfordringerne ved at arbejde med værdibaseret salg.

alf@ejendomsforeningen.dk 24

Support Med et STRATO abonnement følger hotline til vores dygtige supportere Forum Anvend STRATO Forum til at udveksle erfaring med andre administratorer Hurtigt i gang Skræddersyet introduktion og undervisning

STRATO

Læ s m er e på w w w.s tr at o. dk el le r ko nt ak t os fo r yd er lig er e in fo rm at io n og få en uf or pl ig te nd e de m on st ra ti on

It-systemet til ejendomsadministration • • • • •

Nem håndtering af alle administrative opgaver Komplet økonomisystem med alle typer regnskaber Fuldt medlemssystem med integreret venteliste Projektstyringsmodul til bl.a. bygningsvedligeholdelse Enkel registrering og arkivering af korrespondance

• • • •

Alle boligtyper administreres Alle former for lejeopkrævning Alle lejereguleringer udføres Alle former for internetkontakt til interessenter

EBC Products har siden 1984 leveret it-systemer til danske ejendomsadministratorer og er med over 250 installerede systemer førende på området.

EBC Products · Nordkrog 15 · 2900 Hellerup · Tlf. 39 62 78 30 · ebc@strato.dk · www.strato.dk

Annonce 187x134_Final.indd 2

13/11/08 12:24:07

Renovering af faldstammer uden omfattende og dyre indgreb i bærende konstruktioner, køkkener og badeværelser

Køkkenvasken stopper til, nedløbsrøret giver fugt og skjolder på væggen, eller de utætte ventilationskanaler giver lugtgener i hele opgangen En fornyelse med strømpeforing fra Aarsleff Rørteknik er en unik metode, der kan løse mange problemer med ejendommens rør og faldstammer.

Fordi vi arbejder i det eksisterende rørsystem, kan nedbrydning og opgravning minimeres eller helt undgås. Vi kan fx ofte finde vej til faldstammer fra taget eller i kælderen.

Strømpeforing foretages i ejendommens eksisterende rørsystem ved, at vi fører en specialtilpasset polyesterstrømpe - imprægneret med kunstharpiks - ind i det defekte rør. Strømpen hærdes med varme, hvorved den kommer til at ligge som en slidstærk foring.

Hovedkontor: Lokesvej 15, DK-8230 Åbyhøj, Tlf. +45 8744 2222 · Kontor Øst: Industriholmen 2, DK-2650 Hvidovre, Tlf. +45 3679 3333

reportage

Guld, sølv eller bronze til de grønne kontorbygninger Nu bliver bæredygtighed målbar. Den første danske certificeringsordning for bæredygtigt byggeri er nu klar til brug på nye kontorbygninger FORFATTER ANNE LOUISE FRANDSEN FOTO Green Building Council Denmark Det første danske certificeringssystem for bæredygtigt byggeri – DGNB Denmark – blev lanceret i maj. Standarden har været undervejs, siden organisationen Green Building Council Denmark i april 2011 begyndte på arbejdet med at tilpasse den tyske standard „DGNB International“ til danske forhold. – DGNB Denmark handler om, hvordan vi skal bygge i fremtiden, sagde Nikolaj Hertel, bestyrelsesformand for Green Building Council Denmark, til lanceringen af standarden, hvor over 200 interesserede fra branchen var mødt op. Til lanceringen blev det af dagens oplægsholdere slået fast, at den danske bygge- og ejendomsbranche er klar til en bæredygtighedsordning, og at interessen for bæredygtige bygninger er stigende. – Bæredygtighed er kommet for at blive og er en afgørende konkurrenceparameter. Det er måske ikke super markant i Danmark endnu, 26

men vi ser det på vores udenlandske aktiviteter. Jeg er sikker på, at den kommer hertil, og markedsværdien følger lige i halen på den, sagde Christian Hartmann, bestyrelsesmedlem i Green Building Council Denmark og underdirektør i ATP Ejendomme. Ordningen er udsprunget af branchens behov for et grundlag til at vurdere en bygnings bæredygtighed op imod. – Vi oplever, at flere og flere bygningsejere – og ikke mindst brugere – stiller krav til deres bygninger. Det er efterhånden et markedskrav at kunne vurdere ejendommes bæredygtighed på et kvalificeret grundlag. Med DGNB Denmark kan vi optimere vores ejendomme mere målrettet imod højere bæredygtighed, sagde Christian Hartmann. Fokus har i første omgang ligget på at tilpasse den tyske ordning til de nye danske kontorbygninger, men Green Building Council Danmark har en intention om at lave et certifikat for andre bygningstyper også. – Det her er kun begyndelsen. Vi kan mærke en stor interesse for andre bygningstyper, sagde Harpa Birgisdottir, seniorforsker ved Statens

Certificerede Fire byggerier og tre byggeprojekter er som de første blevet certificeret som bæredygtige i henhold til den nye danske DGNB-standard:

De fik DGNB-certifikat: KPMG Domicil DGNB-certifikat – Sølv Bygherre: KPMG A/S

Konferencen blev afsluttet med et indlæg fra klima-, energi- og bygningsminister Martin Lide gaard efterfulgt af en paneldebat, hvor også ministeren deltog og svarede på spørgsmål fra salen. Her stiller bestyrelsesformand for Green Building Council Denmark Nikolaj Hertel et spørgsmål til ministeren.

Byggeforskningsinstitut og redaktør på den danske standard.

sølv og bronze til danske projekter Ordningen adskiller sig fra andre mærkningsordninger ved i større grad at vurdere bygningen ud fra et helhedsperspektiv, hvor bygningens sociale, økonomiske og miljømæssige bæredygtighed spiller ind. Bygningen vurderes ud fra 49 kriterier, og afhængig af den samlede score, som bygningen får, kan den opnå et guld-, sølv- eller bronzecertifikat. Ordningen er blevet tilpasset de danske forhold og byggelovgivning, og en del af kravene er blevet skærpet i forhold til den internationale standard, heriblandt kravene til energiforbrug og tilgængelighed.

Det skyldes, at vi i Danmark i forhold til udlandet har strammere krav i blandt andet bygningsreglementet, fortalte Harpa Birgisdottir. Fire færdige byggerier og tre byggeprojekter har fungeret som pilotprojekter. De har som de første bestået den dansktilrettede DGNB-ordning. Blandt de færdige byggerier er KPMG’s domicil ved Flintholm på Sjælland og flerbrugerhuset Skejby Company House III nær Aarhus, der begge modtog sølv. Blandt præcertificeringerne var ATP Ejendommes kontorhus Pakhuset på spidsen af Langelinje i København, der skal stå færdigt i 2014. Det kommende kontorhus blev præcertificeret med sølv.

Company House DGNB-certifikat – Sølv Bygherre: NCC Property Development A/S og CW Obel Ejendomme A/S Rambøll Domicil DGNB-certifikat – Bronze Bygherre: SEB Ejendomme A/S Green Lighthouse DGNB-certifikat – Bronze Bygherre: Bygningsstyrelsen

De fik DGNB-præcertifikat GAPS, Nyt psykiatrisygehus i Slagelse – videnscenter, DGNB-præcertifikat – Sølv Bygherre: Region Sjælland Pakhuset, Langelinie Allé, DGNB-præcertifikat – Sølv Bygherre/ejer: ATP Ejendomme A/S Buddingevej 272, 2860 Søborg DGNB-præcertifikat – Sølv Bygherre/ejer: Sophienberg Ejendomsudvikling A/S/PensionDanmark A/S

alf@ejendomsforeningen.dk

markedsnoter

Forventning om totalt afkast på 5,3 procent i 2012 Ejendomsbranchen forventer, at det totale afkast på de danske investeringsejendomme ender på 5,3 procent i 2012. Det er en stigning på 0,2 procentpoint i forhold til forrige kvartal. Dermed bøjer de seneste tre kvartalers negative forventninger af. Det viser Ejendomsforeningen Danmarks seneste forventningsundersøgelse. Det er generelt meget små ændringer, der er i deltagernes forventninger

til de kommende års afkast. Det forventede afkast ligger stadig på moderate 5,7 procent i 2013. Forventningen til det totale afkast for 2014 falder 0,1 procentpoint til 6,0. På femårssigt frem til 2016 tror deltagerne på et gennemsnitligt årligt totalt afkast på 6,0. Læs mere på ejendomsforeningen.dk/edf

reportage

Benchmark viser ejendomsbranchens grønne profil Internationalt benchmark gør det muligt at sammenligne virksomhedens bæredygtighed med andre ejendomsinvestorers. Flere af verdens største ejendomsvirksomheder indrapporterer allerede til GRESB – Global Real Estate Sustainability Benchmark FORFATTER ANNE LOUISE FRANDSEN FOTO Vibeke Toft Ejendomsforeningen Danmark lagde i forsommeren hus til, da Sander Paul van Tongeren, en af grundlæggerne af det internationale bæredygtighedsbenchmark GRESB, besøgte København for at præsentere GRESB for de danske institutionelle investorer og førende ejendomsselskaber.

– At tænke og bygge grønt i fremtiden bliver et spørgsmål om konkurrence. Der vil komme større krav om grønne bygninger – både fra politikernes og virksomhedernes side. At deltage i GRESB er et af de egnede tiltag, der findes, når ejendomsinvestorer vil sammenligne deres bæredygtighedsprofil med andre aktørers i hele verden, siger John R. Frederiksen, formand i Ejendomsforeningen Danmark. Alle virksomheder, der ejer ejendomme og har en større portefølje, kan gratis deltage i GRESB, der laver en årlig undersøgelse af ejendomsinvestorernes bæredygtighed. – Ejendomsinvestoren får med GRESB et scorecard over, hvor godt eller dårligt hans portefølje klarer sig, når det kommer til bæredygtighed i forhold til andre ejendomsinvestorers. Investoren bliver fortrolig med sin porteføljes performance, og eneste udgift er den tid, det tager at besvare undersøgelsen, der har 45 spørgsmål. Til gengæld får han en analyse af selskabets præstation og råd om, hvordan den kan forbedres, siger Sander Paul van Tongeren. Resultaterne bliver behandlet anonymt, så porteføljens performance kun er synlig for den konkrete virksomhed.

Verdens største ejendomsinvestorer deltager

– Vi ser en tendens i ejendomsbranchen, der viser, at en bygning af høj kvalitet er en bygning, der også har høj bæredygtighed. At skabe mere bæredygtige porteføljer er hastigt ved at blive markedsstandard, siger Sander Paul van Tongeren, en af grundlæggerne af det internationale bæredygtighedsbenchmark GRESB.

GRESB begyndte i 2009 med ganske få medlemmer. I 2011 var der 340 ejendomsvirksomheder, der deltog i undersøgelsen, blandt dem er nogle af verdens største investorer, som engelske Hermes Real Estate, Aviva Investors og ATP Real Estate. Som benchmarket er nu, vil deltagerne kunne sammenligne deres portefølje med andre europæiske ejendomme både inden for og på tværs af de forskellige sektorer. – Vores mål er at have en database, der er så omfattende, at det er muligt at sammenligne ejendomme direkte med ens konkurrenter, for eksempel med kun andre danske ejendomme, siger Sander Paul van Tongeren. Han håber, at de danske ejendomsinvestorer vil have mod på at få vurderet deres bæredygtighed ved at deltage. – Vi kan bruge GRESB’s scorecards til at vise ejendomsbranchens store engagement i bæredygtighed, og hvordan branchen fra år til år aktivt reducerer CO2-udslippet og samtidig øger værdien for dens interessenter, siger han.

alf@ejendomsforeningen.dk

AR IN M SE

Mindre manuelt arbejde og bedre rapportering! Vi afholder seminar i: Brøndby den 4. september Aarhus den 7. september

Tilmeld dig nu på elbek-vejrup.dk/ejendom

Kom og hør om: ❱ It til bolig og erhverv ❱ Nem arkivering ❱ Drift og vedligehold

KUNDECITAT ”Løsningen har ikke kun givet større overblik og stor tidsbesparelse, men har også betydet, at rigtig meget manuelt arbejde og indtastning er forsvundet, og muligheden for fejl er minimeret. Vi har fået et bedre overblik over vore ejendomme, lejere og et bedre overblik over huslejefaktureringen. Desuden er der mulighed for at se historikken på den enkelte lejer. Og dertil kommer, at vi havde et meget positivt implementeringsforløb hvor konsulenterne var 100 pct. dedikerede til opgaven og gode til at følge op på eventuelle problemer.”

Claus Holm, it-ansvarlig

Aarhus Universitets Forskningsfond Fakta: Aarhus Universitets Forskningsfond administrerer 26 ejendomme svarende til ca. 90.000 kvadratmeter, blandet bolig og erhverv.

EJENDOMSFORENINGEN DANMARK

SAMMEN SKABER VI ET SIKKERT FUNDAMENT Ejendomsforeningen Danmark og Gjensidige tilbyder i samarbejde en attraktiv forsikringsløsning for foreningens medlemmer, med en række fordele, som ellers er forbeholdt storkunder. Hos Gjensidige har vi en årelang erfaring, som sikrer dig den bedst mulige sparring om ejendomsforsikring og skadeforebyggelse. Læs mere på ejendomsforeningen.dk eller kontakt Gjensidiges ejendomsteam på +45 77 32 56 80 eller mail bolig@gjensidige.dk

Sparring om fremtidens ejendomsfinansiering Har I den optimale realkreditfinansiering af jeres erhvervsejendomme? Realkredit Danmark er specialister i erhvervsejendomme. Vi tilbyder professionel sparring, så I får en optimal finansiering af jeres ejendomsinvesteringer. Kontakt os, så vi kan udveksle viden om ejendomme. Ring til os på 70 15 15 21 eller gå ind på www.rd.dk/erhverv.

187x134 Sparring om fremtidens ejendomsfinansiering.indd 1

25/01/12 12.03

kend din boligpolitiker

Tinget

s ansig Huse komm t præsente ter ende n rer i de by- og umre Folket in boligo rdføre gets re.

Ti spørgsmål til Karina Adsbøl (DF) forfatter louise stenholdt

Hvad vil du aldrig stemme for? Jeg vil aldrig være med til at stemme for et lovforslag, der vil give mulighed for spekulation i prisfastsættelsen på boliger til ældre.

Hvad ser du som det største problem på boligområdet? Det største problem på boligmarkedet er, at lånemarkedet er blevet så vanskeligt at gennemskue. Samtidig er det blevet et område, som mange danskere lader sig friste af, og dermed bringer de sig selv i store økonomiske vanskeligheder. Jeg synes nemlig ofte, at rådgivningen er mangelfuld.

Hvordan ser du på moderniseringer i den private udlejningssektor? Moderniseringer resulterer som oftest i lejestigninger. Det kan være et problem for de mindrebemidlede.

7 Karina Adsbøl er født den 28. november 1976 i Kolding. Hun er valgt ind i Folketinget for Dansk Folkeparti ved valget i 2011.

Hvad betyder din bolig for dig? Min bolig betyder meget for mig. Den betyder blandt andet tryghed, sikkerhed og stabilitet. Den er et sted, hvor familien kan samles. Den er min faste base, hvor jeg kan indrette mig, som jeg har lyst til.

Hvad er din vigtigste mærkesag på det boligpolitiske område? Det er svært kun at udvælge en, men jeg vil gerne bolighajerne til livs. Med bolighajer mener jeg dem, som lever højt på andres bekostning og udnytter deres position. Et eksempel er Låsby Svendsen, som lejer dårlige, usunde boliger ud, eller de udlejere, som får høje summer under bordet for at udleje ud. Den slags udlejere ødelægger hele branchens ry. Det er rigtig ærgerligt for alle de gode og professionelle udlejere, der findes.

Der er brug for regelforenkling af boliglejelovene, mener både politikere og aktører i branchen. Hvilke konkrete forslag har du til det arbejde? Jeg er helt enig. Boliglejeloven er ugennemskuelig for mange parter. Jeg så gerne, at de implicerede parter fandt en god model til en forenkling af boliglejeloven. Det er dem, der har udfordringerne til daglig, og de ved, hvad der skal til i praksis for at ændre det. Og så er det jo også dem, der skal arbejde fremadrettet med det. Så kunne vi politikere ud fra det lave en god lovgivning, der tilgodeser alle parter.

Hvordan får man gang i energirenoveringerne af de private udlejningsboliger? Vi har en lang række tilskuds- og fradragsordninger – heriblandt Bolig Job-ordningen, som regeringen desværre ikke vil fortsætte med. Ordningen har for mange været attraktiv. Her kunne man i stedet øge fradraget og gøre det attraktivt at renovere.

Antallet af private udlejningsboliger har siden 1970 været faldende. Hvordan får vi vendt udviklingen? Det overordnede mål må være, at alle kan bo i en bolig, der er til at betale. Staten skal ikke blande sig i alt. Hvis sammensætningen af boligformer i Danmark viser sig at blive et problem, må vi have en debat om, hvordan vi løser dette.

Hvilken prioritering har boligområdet for dig i forhold til dine andre arbejdsopgaver? Boligområdet rangerer som en af de vigtigste opgaver. Jeg er både boligordfører og handicapordfører, og sidstnævnte handler jo også i høj grad om at sikre tilgængeligheden af boliger til mennesker med handicap og skabe gode rammer for deres tilværelse.

Hvad vil du helst huskes for på boligområdet, når du engang forlader Folketinget? Jeg håber at blive husket for min helhedsindsats på alle de overstående punkter.

los@ejendomsforeningen.dk

nyt fra Ejerlejlighedernes Landsforening

Bortfald af stemmeret i ejerforeninger ejer af flere genudlejede lejligheder blive omfattet af bestemmelsen. Spørgsmålet er tidligere blevet forelagt Erhvervs- & Byggestyrelsen, der udtaler sig i overensstemmelse herned, ligesom Øster Landsret har afsagt en overensstemmende dom i en tilsvarende sag. Man lagde også her vægt på beskyttelseshensynet over for de øvrige ejere og afsagde dom i overensstemmelse hermed.

Det forhold, at en ejer selv overtager en ledig lejlighed i stedet for at sælge den, er ikke omfattet af forholdet, fordi der ikke er tale om udlejning.

Spørgsmålet om, hvilke afstemninger den oprindelige ejer ikke kan deltage i, volder nogen vanskeligheder. I beslutninger efter normalvedtægtens § 2 stk. 4, der handler om væsentlige beslutninger og om vedtægtsændringer, er det således ikke alene fordelingstallene, der er afgørende for, om det fornødne flertal er til stede. Her er også antallet af stemmeberettigede lejligheder af betydning. Her må formentlig den mindst vidtgående fortolkning lægges til grund – således at ejeren, selvom han ikke deltager i afstemninger efter fordelingstal, dog deltager i afstemninger efter antal.

Afståelse

Flere ejerlejligheder

Vi har haft overvejelser om, hvorvidt der er tale om en genudlejning, når en lejer udnytter en aftalt afståelsesret. Udgangspunktet vil være, at udnyttelse af en aftalt afståelsesret ikke betragtes som en genudlejning. Forholdet må dog vurderes konkret; der kan være situationer, hvor udnyttelse af en afståelsesret ikke adskiller sig væsentligt fra en genudlejning. Der kan lægges vægt på, om der er tale om en oprindelig aftale, men det afgørende moment vil være, om ejeren er tvunget til at acceptere, at en afståelsesret udnyttes.

Det er en forudsætning, at der er tale om flere lejligheder. Når en ejer kun har en lejlighed tilbage, kan han udleje den uden at miste stemmeretten.

Ejer overtager selv lejlighed Susanne Rendtorff, sekretariatschef i Ejerlejlighedernes Landsforening

FORFATTER Susanne Rendtorff FOTO jan sommer Ejerlejlighedernes Landsforening får stadig mange henvendelser om forståelsen af bestemmelsen i ejerlejlighedslovens § 2 stk. 4. Bestemmelsen har følgende ordlyd: En ejer af flere ejerlejligheder kan ikke deltage i afstemninger med fordelingstal for ejerlejligheder, der er genudlejet efter udgangen af 1979. Bestemmelsen blev oprindeligt indført, fordi, som det anføres i bemærkningerne til lovforslaget, det må være en rimelig forudsætning for ejerlejlighedskøbere, at de efterhånden får en bestemmende indflydelse på ejendommens forhold, og man har villet hindre, at den oprindelige ejer kun sælger netop så mange lejligheder, at han bevarer majoriteten i ejerforeningen og herefter udlejer de resterende ejerlejligheder i stedet for at sælge den.

Ejerskifte Nogle af de spørgsmål, der stilles i relation til bestemmelsen, er, om den også gælder, når en ny ejer køber restejendommen og foretager genudlejning. Uanset at den pågældende restejer ikke selv har foretaget den første udlejning, vil også en senere

Antal

Bytteret Også spørgsmålet om bytteret kan få betydning i relation til ejl.l. § 2 stk. 4. I forarbejderne til lovforslaget blev det udtalt, at ejeren af en ejerlejlighed, for hvilken lejerne udnytter bytteretten, ikke i forbindelse med en sådan tvungen genudlejning mister stemmeretten for lejligheden i medfør af ejerlejlighedslovens § 2 stk. 4, idet denne bestemmelse må forstås således, at den kun angår tilfælde, hvor en udlejer frivilligt vælger at genudleje en ledig ejerlejlighed i stedet for at sælge den.

Genudlejning Bestemmelsen taler om genudlejning og er derfor ikke anvendelig, når der er tale om førstegangsudlejning, for eksempel ved en nyopført ejendom – det skal være genudlejning.

Erhverv Bestemmelsen sondrer ikke mellem bolig og erhverv, og der er således ikke tvivl om, at den også finder anvendelse på erhvervsejerlejligheder.

Nye kræfter til din ejendomsadministr

Mød potentielle medarbejdere den 10. september

atio

Mandag den 10. september kl. 9.30-12.00 afholder Ejendomsforeningen Danmark et orienteringsmøde for jobsøgende hos a-kassen FTF-A, der kommer fra bank- og forsikringsfaget. Du har som medlem mulighed for at deltage og møde de interesserede kandidater, der kommer for at høre om mulighederne inden for ejendomsadministratorbranchen.

Bliv introduceret for nye potentielle kræfter

Hvis du vil i kontakt med de jobsøgende, opfordrer vi dig til at deltage i orienteringsmødet. Du kan også vælge at maile dine oplysninger til Ejendomsforeningen Danmark. Så sørger vi for, at dine kontaktoplysninger kommer på en liste over administrationsvirksomheder, der er interesseret i at blive kontaktet af de jobsøgende.

Er du interesseret i at deltage eller komme på kontaktlisten? Kontakt kommunikationskonsulent Anne Louise Frandsen på alf@ejendomsforeningen.dk eller telefon 50 51 28 85.

Mødet holdes hos Ejendomsforeningen Danmark, Nørre Voldgade 2, 3. sal, 1358 København K.

markedsnoter

Nyt fra Christiansborg

Orienteringsmøde i Fællesforeningen Fællesforeningen af grundejerforeninger på Sjælland, Lolland-Falster, Møn og Bornholm holder orienteringsmøde v. advokat Lars Langkjær om lejeretlige emner fredag den 31. august 2012 på Værkerne, Frederiksvej 27, 4180 Sorø.

Regler om energimærker strammes Folketinget har den 2. maj vedtaget en række lovændringer med betydning for Ejendomsforeningen Danmarks medlemmer. Der indføres blandt andet nye krav om annoncering af energimærket (bygningens indplacering på A til G-skalaen) i forbindelse med salg og udlejning af bygninger og bygningsenheder, et nyt krav om, at energimærket skal være

synligt i bygninger, der bruges af offentligheden, samt en udvidelse og effektivisering af adgangen til at iværksætte sanktioner, herunder indførelse af en mulighed for klima-, energi- og bygningsministeren til at udstede administrative bødeforelæg. Læs mere på ejendomsforeningen.dk/ energi

Dagens program: 9.00-9.30 Morgenmad 9.30-9.45 Velkomst ved borgmester Ivan Hansen 9.45-12.30 Boliglejeretlige og erhvervslejeretlige aktuelle emner 13.00-14.30 Frokost på Lille Claus Deltagergebyr: Mødet er åbent for alle medlemmer af Fællesforeningen, men tilmelding og efterfølgende udeblivelse koster 200 kr. Tilmelding er nødvendig og skal ske senest den 24. august 2012 til Dan Koefoed: dk@aa-m.dk. Evt. mobil: 20 22 55 91.

Er din økonomi sammensat optimalt? Vi hjælper dig med at sikre et godt økonomisk grundlag. Hos Nykredit Erhverv får du en personlig rådgiver, der kan hjælpe dig med at få overblik over din samlede økonomi. Bag rådgiveren står et stærkt team af finans- og investeringsrådgivere, formuekonsulenter og assurandører. Dermed kan vi sikre en løsning, der passer til dine behov. Ring til os allerede i dag på 70 22 15 77 og aftal et uforpligtende møde eller besøg os på nykredit.dk/erhverv

Få mere viden Intro til ejendomsinvestering

Omkostningsbestemt leje I og II

Få et indblik i de økonomiske analyser, der foretages ved investering i ejendomme.

Lær, hvordan man udarbejder et driftsbudget, og få et indgående kendskab til de problemstillinger, som knytter sig hertil.

3. september i København Undervisere: Cheføkonom, ph.d. Morten Marott Larsen, Ejendomsforeningen Danmark, og økonomisk konsulent Andreas R.E. Pedersen, Ejendomsforeningen Danmark

12. og 14. september i København

2.300 kr./2.875 kr. medlem/ikke-medlem

Finansiering i andelsboligforeninger

Introduktion til erhvervslejeret

Lær at formulere en konsistent, langsigtet finansieringsstrategi i en andelsboligforening.

Få et grundlæggende og bredt kendskab til erhvervslejeloven.

26. september i København Underviser: Direktør Rasmus Juul-Nyholm, Administrationshuset A/S 3.800/4.750 kr. medlem/ikke-medlem

Undervisere: Cand.jur. Ulla Andersson, PrivatBo, og advokat Lars Top Rud-Petersen, Husen Advokater

19. september i København 1. oktober Aarhus Undervisere: Partner Anne Louise Husen, Husen Advokater, og chefjurist, advokat Lars Brondt, Ejendomsforeningen Danmark

OBS!

Flere opfyld af vores ku for ad er kvalitets rser vokat krave er ne efteru s obligator i ddann ske else

Grundkursus i sociale medier Få et indblik i sociale medier, og lær, hvordan man bruger dem. 17. september i København Undervisere: Erhvervsmægler Jytte Bille og Marketing Communications Manager Thomas Bille, Microsoft, begge fra Corporate DNA 3.800/4.750 kr. medlem/ikke-medlem

2.300 kr./2.875 kr. medlem/ikke-medlem

Administratorkonference 27.-28. september 2012

Kunden i centrum Tema og debat Kunden i centrum – vores relationer til kunderne, og har de nogen betydning for kundernes tilfredshed med ejendomsadministrationen?

Hør blandt andre Lektor Jens Geersbro, CBS – Institut for afsætningsøkonomi

Mød også

Få led ig pladse e r tilbag e

Sted Sorø Storkro, Abildvej 100, 4180 Sorø.

Pris

Prisen for at deltage er 4.750 kr. inkl. moms for medlemmer og 6.125 kr. inkl. moms for ikke-medlemmer.

Tilmelding

administrationschef Jacob Skyum fra Dansk Financia A/S, der vil tale om uddannelse og rekruttering, samt direktør Rasmus Juul-Nyholm fra Administrationshuset A/S, der vil sætte fokus på, hvor branchen er på vej hen – og hvad det betyder for kvalitet og service.

Tilmeld dig på ejendomsforeningen.dk/

Bliv også opdateret på aktuelle emner om andelsboliger

På vores hjemmeside kan du læse

adm2012 senest torsdag den 1. september.

mere om konferencen.

Sponsorer

Focus pa ressourcer

Lokalebasen.dk

BE QUICK, BE SAFE, BEKEY

AL HENVENDELSE: EJENDOMSFORENINGEN DANMARK, INFO@EJENDOMSFORENINGEN.DK, T: 33 12 03 30

sagt i pressen

Nullermænd i stedet for varer på hylderne

FS slækker ikke i linjen over for gamle FIH-kunder

Ifølge Oline.dk er antallet af ledige butikslokaler i Østjylland nu oppe på 125.000 m2. Det er 8.800 m2 flere i første kvartal end sidste år. Det er især butikslokaler væk fra hovedstrøgene, der står tomme. Morten Marott Larsen, cheføkonom i Ejendomsforeningen Danmark, siger: – Alle i ejendomsbranchen holder meget øje med, hvad der kommer til at ske i den danske økonomi og med folks forbrug. På et eller andet tidspunkt går vi jo ud og bruger flere penge, og så vil vi se, at butikslokalerne bliver fyldt op igen.

De ejendomslån fra FIH Erhvervsbank, der er blevet overtaget af Finansiel Stabilitet, får ikke ændret deres afviklingsvilkår. John R. Frederiksen, formand for Ejendomsforeningen Danmark, siger: – Jeg gik jo ellers stærkt ud fra, at grunden til, at man har lagt lånene over til Finansiel Stabilitet, var for at få mere ro og luft og dermed også mere tid til at afvikle lånene på en ordentlig måde. Der er jo nogle folk, der ikke kan betale, og så hjælper det hele jo ikke noget. De vil måske blive tvunget ud i en konkurssituation, og det har hverken Finansiel Stabilitet eller FIH nogen interesse i.

P4 Østjylland, den 12. juli 2012

Finanswatch.dk, den 4. juli 2012

Sådan vurderer boligaktørerne folketingsåret Da Folketinget åbnede for folketingsåret 2011-12, var det med en ny regering og med en såkaldt boligminister. Torben Christensen, direktør i Ejendomsforeningen Danmark, siger: – Vi har været mest skuffede over, at Carsten Hansen fremlagde et forslag om energirenovering af private udlejningsboliger. Det var trist at se et forslag, der i den grad ikke ramte plet, og som faktisk ville gøre livet meget surt for både lejere og udlejere. Man koblede ejendommens energimærkning sammen med muligheden for at anvende paragraf 5 stk. 2-renoveringer. De to ting har intet med hinanden at gøre. Altinget.dk, den 26. juni 2012

Håndhævelsen af energimærker bliver strammet – effekten stadig ringe Fra den 1. juli i år har butikker og andre større offentlige bygninger skullet skilte med deres energimærke. Torben Christensen, direktør i Ejendomsforeningen Danmark, siger: – Efter vores mening er kvaliteten af energi mærkerne fortsat ikke tilstrækkeligt høj. Lige nu er energimærkerne i høj grad en rituel øvelse for udlejerne, for det er begrænset, hvad de kan bruge dem til. Vi havde gerne set energimærkningsordningen hen, hvor peberet gror. (...) Berlingske Tidende, den 6. juni 2012

Destruktiv lejelov Når en boligejer lejer sit hus eller sin lejlighed ud, er der risiko for store økonomiske tab på grund af statens regulering af huslejer i private udlejningsboliger. Boligejere kan ikke på forhånd få oplyst, hvad de må kræve i husleje. Torben Christensen, direktør i Ejendomsforeningen Danmark, siger:

– Vi kan næsten ikke advare nok imod at udleje sin lejlighed, uden at man sætter sig ind i de her regler. Hvis man virkelig vil udleje, skal man søge råd og vejledning hos en advokat og overveje godt og grundigt, om man er villig til at løbe alle de risici, der følger med. Weekendavisen, den 25.maj 2012