COLLIERS INTERNATIONAL | SANTIAGO
OFICINAS | CUARTO TRIMESTRE | 2009
Panorama Económico Según datos del FMI la economía mundial esta revertiendo la tendencia recesiva, esperando así, por los denominados “brotes verdes”. Sin embargo se prevé que la recuperación será lenta, donde el crecimiento global debería variar del 1,1% en 2009 a un 3,1% en 2010. INDICADORES 3tr/09
4tr/09
VACANCIA ABSORCIÓN PRODUCCIÓN PRECIOS–VENTA
El mercado local durante el tercer trimestre del 2009 se contrajo en un 1,6% respecto de igual trimestre del año anterior. De igual manera cabe destacar que la variación del segundo semestre de este año fue de 4,7%, proyectando para este 2010 un crecimiento entre un 4 y 5%. Por su parte el IMACEC del mes de noviembre aumentó en un 3,1%, revirtiendo una tendencia negativa de 12 meses consecutivos. En cuanto al IPC de diciembre, este presentó una baja de 0,3% respecto al mes anterior, acumulando -1,4% en el 2009, manteniendo así su tendencia a la baja. Esta caída corresponde a la mayor baja de precios desde 1935.
PRECIOS– ARRIENDO
Tendencias INDICADORES ECONÓMICOS 30-Diciembre-2009
Índice de Desempleo (% variación 12 meses) 12,0 10,0 8,0 6,0
Si bien el emblemático Costanera Center (694.000 m²) fue el ícono de la recesión, paradójicamente se ha transformado hoy en día en el ícono de la reactivación del sector inmobiliario, donde se espera por lo demás que muchos desarrolladores adopten esta iniciativa y reactiven sus proyectos. Además, si analizamos este mercado clase A y A+ durante el 2009, nos encontramos con una marcada tendencia en términos de oferta; una mayoría de proyectos para el arriendo por sobre la venta. La razón de esto radica en que muchos fondos de inversión y empresas aseguradoras principalmente, han puesto sus ojos en este mercado debido a las atractivas tasas de capitalización que entrega esta alternativa de inversión.
4,0 2,0 0,0
Fuente: BCCh
IPC (12 m) : -1,4% IMACEC (Nov): 3,1 % Dólar: $ 506,43 UF: 20.942,88
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Por último, es importante resaltar el alto número de proyectos de desarrollo sustentable, los cuales bajo la certificación LEED buscan un mayor cuidado del medio ambiente y de sus trabajadores, junto con una mayor eficiencia operacional. Existen actualmente en Santiago 8 proyectos de oficinas los cuales debiesen estar certificados dentro del 2010 – 2011.
The Knowledge Report Cuarto Trimestre 2009 Oficinas
Si bien la tasa de vacancia se a incrementado durante este 2009 en más de 2 puntos porcentuales (cerrando en 4,38%), son índices naturales e incluso bajos si se les compara con otros mercados alrededor del mundo, donde se experimentan tasas entre 7 y 9%.
OFERTA Durante este trimestre ingresaron solo dos proyectos al mercado, aún cuando se esperaba que fuesen 5. Estos proyectos corresponden a Apoquindo 4501 y Holanda 100, con una superficie de 17.964 y 11.133 m² respectivamente. Este segundo proyecto ubicado en el subsector de Providencia, corresponde a la única producción de este sector desde el año 2000.
Si hacemos una comparación entre trimestres, obtenemos un aumento en un 28,44% respecto de la tasa de vacancia. Esto se debe principalmente a la fuerte entrada de nuevo stock durante este último trimestre, concentrando el 38,62% del total.
Con esta nueva producción podemos concluir que al cierre de este 2009 la producción acumulada alcanza los 75.336 m², que en comparación con el 2008 representa un alza de un 182%.
Finalmente, si analizamos los mercados mundiales y en específico Latinoamérica, podemos concluir que Santiago es un mercado maduro y consolidado, aún frente a crisis financieras con una consecuente inestabilidad de las economías mundiales. A futuro se espera una vacancia estable, no así en mercados como Argentina, Colombia, México y Perú donde se espera que la vacancia supere la barrera del 10%.
Se espera además que durante el primer trimestre del 2010 entren los 3 proyectos pendientes para este trimestre. Estos, en conjunto, aportaran una superficie cercana a los 100.000 m², acentuando por lo demás un alza sostenida de la vacancia, proyectada entre un 7 y 8% para el 2010.
Proyección Proyecciones 25,0%
200.000 20,0%
150.000 15,0%
100.000 10,0%
50.000
5,0%
0
0,0% 2001
2002
2003
2004
2005 Producción
2 COLLIERS INTERNATIONAL
2006 Absorción
2007
2008
2009
2010
2011
Vacancia %
COLLIERS INTERNATIONAL
2
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DEMANDA
PRECIOS
La demanda de oficinas clase A y A+ en Santiago experimentó cifras positivas durante este cuarto trimestre, con una absorción de 13.761 m². Estas cifras mantienen la tendencia del trimestre anterior proyectando un panorama alentador y expectante respecto del comportamiento a futuro de los nuevos proyectos entrantes.
A pesar de las alzas en las vacancias, los precios durante este trimestre no han experimentado grandes variaciones.
Si analizamos además la demanda del 2009 respecto del mismo período del 2008, tenemos como resultado una diferencia positiva de 7.850 m². Al cierre de este año el mercado clase A y A+ demandó más de 21.000 m², sin embargo esto corresponde a la mitad de la superficie demandada durante el 2008.
El sector que obtuvo una mayor dispersión de su oferta en arriendo, corresponde al sector El Bosque/ El Golf , con diferencias de hasta un 75%. Esto se debe principalmente a los altos estándares de sus nuevos proyectos, los cuales buscan flexibilidad de espacios y disminución de los costos operativos. Finalmente podemos concluir que respecto del 2008 los precios disminuyeron alrededor de un 2%, donde se estima que dentro del corto plazo estos se mantengan, a la espera de la entrada de una alta producción estimada para este 2010.
Dispersión y Evolución de Precios por Submercado 0,80
0,77
El Bosque / El Golf
0,70
0,63 0,60
0,60
0,54
0,50 0,40
0,40 0,46
0,44
0,65
0,55
0,45
Vitacura
0,48
0,49 0,52
0,53 Nueva Las Condes 0,56
0,30
0,35
0,20
0,40 0,39
0,10
0,46
0,48
Santiago Centro
0,00
Providencia
1er Trimestre 2009
4to Trimestre 2009
Índices del Mercado de Oficinas Precio Prom. Arriendo
Precio Prom. Venta
(UF/m2)
(US$/m2)
(UF/m2)
-4.549
0,63
26,05
56,00
2.316
11,5%
9.206
0,53
21,92
54,00
2.233
8.885
5,31%
7.944
0,48
19,44
52,00
2.150
295.524
2.567
0,86%
1.332
0,39
16,13
40,00
1.654
0
47.961
668
1,39%
-172
0,52
21,50
55,00
2.274
4.826
0
4.826
0
0%
0
-
-
-
-
1.436.130
29.097
1.465.227
64.284
4,38%
13.761
0,55
22,83
52,54
2.229
Submercado
Inventario Inicial (m2)
Producción (m2)
Inventario Final (m2)
Vacancia (m2)
Tasa de Vacancia %
Absorción (m2)
El Bosque/ El Golf
686.834
0
686.834
23.182
3,37%
Nueva Las Condes
233.938
17.964
251.902
28.982
Providencia
167.047
11.133
178.180
Santiago Centro
295.524
0
Vitacura
47.961
Ciudad Empresarial Total
(US$/m2)
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The Knowledge Report Cuarto Trimestre 2009 Oficinas
Submercados
294 OFICINAS EN 61 PAISES EN 5 CONTINENTES USA 94 Canadá 22 Latino América 17 Asia 64 EMEA 97 US$ 1,6 billones en ingresos 102 millones de metros cuadrados bajo administración 12.700 Profesionales
INFORMACIÓN DE CONTACTO Colliers International El Regidor 66, piso 12 Las Condes Santiago, Chile Tel: 562-496-1500 Fax: 562-496-1501
Glosario Clase A+: Clasificación dada a aquellos edificios de oficinas que poseen características exclusivas de diseño, arquitectura y ubicación. Dentro de los criterios más relevantes se encuentra: poseer plantas de más de 600 m² con piso técnico, climatización independiente por piso y una antigüedad máxima de 10 años. Clase A: Es la clasificación otorgada a aquellos edificios que, aunque poseen características y terminaciones de calidad, no alcanzan a ser Clase A+. Estos edificios deben tener un máximo de 20 años de construcción, con plantas libres de al menos 300 m² y una altura entre piso y cielo falso de al menos 2,5 m. Demanda (Absorción): Es la cantidad de metros cuadrados de oficina producidos más la diferencia en la vacancia entre dos periodos consecutivos.
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Inventario: Incluye todas las áreas útiles en edificios clase A y A+, excluyendo los edificios en construcción. Este inventario es revisado anualmente, considerando los edificios que entran y salen de éste por efectos de reclasificación. Producción: Cantidad de metros cuadrados que ingresan al inventario total en un periodo determinado. El criterio que determina el ingreso del edificio al inventario es la emisión de la recepción final por la respectiva municipalidad. Submercado: Sector donde se concentran edificios de oficinas de similares características. Vacancia: Cantidad de metros cuadrados de oficina disponible al fin del periodo en estudio.
Research Rodolfo Bambach L. Head of Department Tel: 562-496-1506
El presente reporte es un informe trimestral elaborado por Colliers International, con el fin de presentar una visión del comportamiento del mercado inmobiliario de oficinas en Santiago, la información en este reporte fue obtenida de fuentes consideradas fidedignas. Sin embargo, Colliers International no se responsabiliza de omisiones o cambios de última hora. Así mismo, dicha información no puede ser distribuida ni copiada sin previo consentimiento de Colliers International en Chile. Este reporte y otros materiales de investigación se encuentran en nuestro website www.colliers.com. Colliers Prosin S.A. es una firma propia e independiente miembro de Colliers International Property Consultants; afilación de compañías independientes con 294 oficinas distribuidas en más de 61 países a nivel mundial.
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