PRIMERA METODOLOGÍA DE TASACIÓN DE TERRENOS URBANOS CARACTERÍSTICAS DEL BIEN INMUEBLE
PARÁMETROS FUNDAMENTALES DE LOS LOTES DE TERRENO URBANOS La
importancia de la ubicación
INFRAESTRUCTURA DE OBRAS Y SERVICIOS PÚBLICOS Y EQUIPAMIENTO LOS FACTORES EXTRÍNSECOS O EXÓGENOS: POSITIVOS Y NEGATIVOS Accesos y vías de comunicación Otros aspectos: Código de Planeamiento Urbano local (zonificaciones y usos)predominantes, de cuál es el F.O.S y el F.O.T.).
Que es un asimilador ?? En cuanto al concepto de asimilador, tomaremos el concepto de la Norma I.R.A.M. 34.851. Volviendo al concepto de “asimilador”, esa norma expresa ”Factor que indica la relación cuantitativa entre el antecedente y el problema”.
Asimiladores de mercado
Mercado de Oferta : 110 Mercado de Venta : 100 Mercado de liquidación : 75 En otros métodos comparativos se denominan coeficientes de corrección .
MAPA DE CURVAS DE VALORES DE LOTES DE TERRENO URBANOS EN FUNCIÓN DE LA UBICACIÓN
Este mapa tiene el exclusivo objetivo de estudiar el carácter ubicación, de modo que sólo se utilizará para tasar inmuebles.
Pasos a seguir Superficie edificable : Superficie de la parcela * F.O.T. Aptitud Cuantitativa = Superficie Edificable . Incidencia Inicial = Monto_____ Sup. Edificable
Parcela “A” Parcela “B” Monto: $ 70.000$ 79.000 Superficie: 200 m2 300 m2 F.O.T.: l,8 1,3 Superficie Edificable: 360 m2 390 m2 Incidencia Inicial: $194,44/m2 $ 202,56/m
Ejemplo sobre mapa de curvas .
Tabla sobre datos y ajustes
Aplicación del Método comparativo con el apoyo del mapa de Curvas de Valores. La importancia del cálculo Además, esa rutina de cálculo debe ser explícita, debido a que cuando el tasador utiliza un método puede justificar el resultado. Ejemplo : En 1er. término, tasaremos un lote de terreno ubicado en la calle 11, entre 8 y 10, para el mercado de oferta, que tiene una aptitud cuantitativa de 470 m2. Los lotes que utilizaremos como antecedentes son el “C” y el “F” Armaremos la PLANILLA UNIVERSAL DE CÁLCULO Con los datos conocidos anteriormente y con ayuda del mapa de curvas que realizamos recien , que sera una fotografia de la realidad circundante .
Asimilador Ubicaci贸n 54/51=1,06 Aptitud Cuantitativa:470/380=1,23 Mercado 110/110=1 Asimilador total o multiplicadores s/ lote C: 1,06x1,23x1= 1,30 Valor del Comparable x Asimilador total = 1er. Pron贸stico Reemplazando $ 48.500 x 1,3 = $ 63.234
2do Pron贸stico =$ 70.000 x 0,94 = $65.800
Reemplazando en la Planilla Universal de C谩lculo
Valor parcela = Sumatoria de pron贸sticos $ 63.234 + $ 65.800 = Cantidad de Comparables 2
$ 64.517